物业工程部作业指导书表格目录正式版
物业工程部作业指导书样本.doc
嘉实物业工程作业指导书目录一、一、工程部架构组成二、工程部物资配备三、工程部主要工作职能四、工程部管理制度五、工程部岗位职责六、工程部工作程序一、工程部架构1、架构图2、岗位设置/人员配备3、作息时间及班次运转安排日班：09：00—17：30 值班：17：30—次日09：00 翻班：做五休二，依此类推。
4、工程人员任职条件二、工程物资配备三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。
2、负责整个小区的日常维修、保养工作。
3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。
4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度的减少公司的开支。
5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。
6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。
7、配合其他部门做好日常的管理工作。
8、完成上级下达的其它工作指令。
四、工程部管理制度（一）、上门维修文明守则1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。
2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。
3、维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。
4、维修人员上门时，须向业主出示服务胸卡，核对维修工作单的内容，得到业主同意后，在门口脱鞋换上自带鞋套，然后入室服务。
5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放(使用维修工作布)，维修要保质保量，不留施工尾巴。
6、维修人员维修服务结束后，要及时清理维修场地，并将维修工作单交之业主签字，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量满足业主的要求，然后补办维修工作单。
（二）、设备设施巡检规定为保证小区的公共设备设施的正常运行，能早期发现设备设施的隐患和劣化程度，以便采取有效措施，及时加以消除，以延长其使用寿命，必须对设备设施进行定期定点巡视检查。
物业公司的作业指导书(精编版)
第一部分物业部一、修改页 (6)二、物业部组织架构图 (7)三、物业主管岗位职责 (8)四、物业管理员岗位职责 (9)五、社区文化专员岗位职责 (10)六、泳池管理员岗位职责 (11)七、泳池管理规定 (12)八、物品放行管理规定 (13)九、前台工作职责 (14)十、报修服务管理规程 (16)十一、儿童游乐场管理规定 (18)十二、儿童游乐中心游乐管理规定 (19)十三、私家花园及阳台摆花管理规定 (21)十四、小区饲养宠物管理规定 (22)十五、物业部巡搂制度 (23)十六、建筑物巡视质量标准 (24)十七、用户意见征询工作计划书 (28)十八、顾客意见调查表 (29)十九、顾客意见征询调查表统计分析报告 (30)二十、投诉处理程规 (31)二十一、业主投诉处理流程 (33)二十二、社区文化活动管理规程 (34)二十三、停车场租赁、停租手续管理 (36)二十四、智能卡管理、办理规程 (37)二十五、物业入（退）住管理规程 (39)二十六、环保措施 (43)二十七、安全措施 (44)第二部分清洁管理一、清洁组织架构图 (45)二、清洁卫生管理程序 (46)三、清洁部主管职责 (48)四、分管清洁（主任）职责 (48)五、清洁班长职责 (49)六、清洁工职责 (50)七、清洁员工纪律 (50)八、地面清洁操作规程 (51)九、标准层清洁操作规程 (51)十、地下室清洁操作规程 (52)十一、通道地面砖清洁程序及标准 (53)十二、通道墙面砖清洁程序及标准 (53)十三、大堂大理石地面的保养及标准 (54)十四、大堂大理石墙面保养及标准 (55)十五、楼层公共设施的清洁保养 (55)十六、后楼梯台阶的清洁保养及标准 (56)十七、电梯轿门地坎滑槽的清洁 (57)十八、公共洗手间的清洁及标准 (57)十九、不锈钢表面的保养标准 (58)二十、地面的清洁保养 (59)二十一、仿石地砖清洁保养程序及标准 (59)二十二、地面垃圾箱的保养及清洁 (60)二十三、地面喷水池的清洁 (60)二十四、地面警示牌清洁保养 (61)二十五、垃圾周转站清洁程序及标准 (61)二十六、泳池、清洁保养及标准 (62)二十七、化粪池清理程序及标准 (62)二十八、网球场地面的保洁 (63)二十九、挡雨棚的清理 (63)三十、地下室管线的清洁 (64)三十一、地下室水沟的清理 (64)三十二、地下室污水井的清理 (64)三十三、地下室公共设施清洁保养 (65)三十四、楼宇清洁外包评审程序 (65)三十五、对清洁卫生服务公司的工作质量的控制 (66)三十六、清洁服务过程的检验 (68)三十七、洗地机操作规程 (68)三十八、高压冲洗机的使用 (69)三十九、吸尘吸水机的使用 (69)四十、抛光机的使用 (70)四十一、消杀控制规程 (70)四十二、清洁应急管理 (72)第三部分绿化管理一、绿化管理规定 (75)二、绿化组织架构图 (77)三、园林绿化验收工作规定 (78)四、园林绿化验收工作的检验 (79)五、花工职责 (80)六、绿地花木养护管理制度 (81)七、花卉植物摆设 (82)八、花草植物的浇水管理方式 (83)九、草坪的施工与保养 (83)十、花木移植 (84)十一、园林植物造型 (85)十二、植物的修剪方式 (86)十三、花卉植物繁殖方式 (88)十四、花卉植物虫害防治 (89)十五、植物病害防治 (90)十六、自然破坏防护措施 (91)十七、农药的使用 (92)十八、除草的操作方式 (93)十九、植物保洁 (94)二十、植物施肥方式 (95)二十一、机械设备的使用及保养 (96)二十二、安全环保措施 (97)二十三、绿化工作检验标准 (98)第四部分化学危险品管理规程一、天那水 (99)二、汽油 (100)三、柴油 (101)四、煤油（火水） (102)五、酒精 (103)六、重铬酸钾 (104)七、硫酸 (105)八、硝酸 (106)九、盐酸 (107)十、润滑油 (108)十一、乙炔(电石气) (109)十二、氧气 (110)十三、丁烷 (111)十四、高锰酸钾 (112)十五、胶粘剂 (113)十六、印刷油墨 (114)十七、煤气（液化石油气） (115)十八、4.5%高效氯氰菊酯（乳油） (116)十九、爱威鼠克 (117)二十、拜力坦20%乳油 (118)二十一、氢氧化钠 (119)二十二、聚合氯化铝 (120)二十三、硫酸铜 (121)二十四、三氯异氰尿酸 (122)二十五、化学危险品管理操作规程 (123)第五部分泳池管理一、机房注意事项 (124)二、人工游泳池水质卫生标准 (124)三、泳池水循环处理流程 (125)四、泳池水处理 (125)五、药剂的投加 (127)六、设备保养 (129)修改页物业部组织架构图物业主管的职责物业主管在物业服务中心主任的直接领导下，对物业的费用、催费、记费、发单、社区文化，来电来访、投诉处理、清洁、绿化等实施管理，并对主任和用户负责，具体岗位职责如下：1、参加时事政治和业务学习，严格执行物业服务中心的各项制度，自觉遵守国家和地方性的法律法规、政策以及公司的各项规章制度。
办公楼类物业作业指导书(工程部)
目录工作职责（四）工程专业职责5一、总责5二、工程部经理职责6三、工程部经理助理职责7四、内勤主管职责8五、工程调度员职责9六、工程部专业主管共同职责10七、强电主管职责11八、弱电主管职责九、空调给排水主管职责十、装修主管职责十一、综合维修主管职责十二、电梯主管职责十三、领班岗位共同职责十四、强电领班职责十五、弱电领班职责十六、空调、给排水领班职责十七、技工共同职责十八、强电技工职责十九、弱电技工职责二十、空调、给排水技工职责二十一、综合维修技工职责二十二、电梯维修工职责二十三、电梯司机职责27二十四、装修现场管理员职责二十五、计划维修技工职责工作规程30（三）工程专业30一、安全运行管理制度二、变配电室电气安全规程三、电气安全工作规程四、高低压变配电室防火制度五、配电室门禁制度六、配电室值班制度七、配电室交接班制度八、配电室电气巡检制度九、配电室高压柜保养安全操作规程十、低压配电柜保养检修安全规程十一、电容器操作规程十二、配电室设备保养检修制度十三、配电室倒闸操作制度十四、配电室电气故障安全处理规程十五、维修电工安全工作规程十六、电机日常运行和维护安全操作规程十七、照明系统故障处理安全规程十八、动力系统故障处理安全规程十九、干式变压器保养安全规程二十、强电竖井操作规程二十一、机房供电系统操作规程二十二、临时用电管理制度二十三、电气设备日常巡检内容二十四、电话机房管理制度二十五、弱电巡检制度58二十六、弱电日常工作规程二十七、弱电应急工作规程二十八、中控室应急工具箱保管制度二十九、1301气体灭火系统操作程序三十、防火卷帘门维修保养操作制度三十一、ＣＡＴＶ机房管理制度三十二、CATV系统巡检内容及标准三十三、CATV系统维护保养内容及标准三十四、CATV系统设备安全操作规程三十五、保安监控系统安全操作规程三十六、保安监控系统维护保养内容及标准三十七、保安监控系统巡检内容及标准三十八、楼宇系统安全操作规程三十九、楼宇系统巡检内容及标准四十、楼宇自控系统安全运行管理规定四十一、楼宇自控系统维护保养内容及标准四十二、通讯系统安全操作规程四十三、通讯系统维护保养内容及标准四十四、消防系统安全操作规程四十五、消防系统维护保养内容及标准四十六、消防系统巡检内容及标准四十七、电梯维修工安全操作规程四十八、电梯外维人员管理规定四十九、电梯司机安全运行操作规程五十、电梯司机操作规程五十一、电梯司机交接班制度五十二、梯运送货物管理规定五十三、乘梯须知五十四、电梯机房管理制度五十五、电梯巡检制度五十六、电梯维护管理规定五十七、电梯三角钥匙安全管理和使用要求五十八、电梯应急规定五十九、电梯困人解救办法六十、电梯紧急安全操作规程按公司《紧急情况应急预案》执行六十一、电梯周保养期和作业范围六十二、水工劳动安全责任制六十三、水工工作制度六十四、给排水巡检制度六十五、蓄水池、水箱管理制度六十六、生活给水系统保养规程六十七、中水给水系统保养规程六十八、消防喷淋系统保养规程六十九、卫生间设施保养规程七十、开水器设施保养规程七十一、排污系统保养规程七十二、水泵定期保养操作规程七十三、项目内管网检查操作规程七十四、节水措施七十五、空调安全管理制度七十六、制冷机组运行操作规程七十七、冷冻机保养程序七十八、排风机运行、保养规程七十九、风机盘管保养操作规程八十、机房卫生制度八十一、设备机房管理制度八十二、制冷机运行交接班制度八十三、冷冻机房管理制度八十四、综合维修安全工作规程八十五、油工操作间防火制度八十六、危险品储存防火制度八十七、木工操作间防火制度八十八、综合维修专业巡检制度八十九、巡检内容与标准九十、砂轮机安全操作制度九十一、台钻安全操作规程九十二、电动圆锯安全操作制度九十三、电钻安全操作制度九十四、电池式电钻安全操作制度九十五、木工多用机床安全操作制度九十六、电动自攻螺丝刀安全操作制度九十七、压刨机安全操作制度九十八、曲线锯安全操作制度九十九、电动工具安全操作须知一百、电气焊安全操作规程一百零一、员工工作制度一百零二、新员工培训制度一百零三、工具管理制度一百零四、设备设施环境、安全管理规定一百零五、工程物资管理规定一百零六、工程档案管理规定一百零七、工程部钥匙管理制度一百零八、噪音管理规定一百零九、大气污染防治管理规定一百一十、废油管理规定一百一十一、工程部巡检制度一百一十二、日常维修工作标准与程序一百一十三、节能制度一百一十四、事故处理制度一百一十五、报修单管理制度一百一十六、维修程序与服务规范一百一十七、工程遗留问题处理规定一百一十八、大、中修更新改造管理规定国寿物管中心办公楼类物业项目作业指导书部门及岗位职责（四）工程专业职责一、总责、负责进行项目接管交验工作及工程遗留问题的处理解决。
物业工程部作业指导书样本
实施了节能减排措施，有 效降低了能源消耗和运营 成本。
ABCD
对物业区域内的公共设施 进行了全面维修与保养， 提高了设施的使用寿命和 安全性。
加强了与业主的沟通与协 作，提升了物业服务质量 和满意度。
未来发展趋势预测
01
智能化物业管理将成为主流，利用物联网、大数据 等技术提高管理效率和服务水平。
02
组织架构与人员配置
物业工程部设经理一名，负责 全面管理物业师、技术员、维修工等岗位， 负责具体的设施设备运行、维 护和管理工作。
根据项目需要，可临时组建项 目组，负责特定项目的规划、
设计、施工和验收等工作。
物业工程部人员应具备相应的 专业技能和工作经验，定期接 受培训和考核，提高业务水平
物业工程部作业指导书样本
汇报人：XXX 2024-01-28
contents
目录
• 物业工程部概述 • 设备设施管理 • 客户服务与支持 • 安全管理及应急处理 • 节能环保与绿色物业管理 • 总结与展望
01
物业工程部概述
部门职责与功能
负责物业设施设备的日常运行、维护和 管理工作，确保设施设备安全、高效运 行。
加强安全教育和培训
定期开展安全知识培训，提高员工的安全意识和操 作技能，确保员工能够熟练掌握安全操作规程。
严格执行安全操作规范
要求员工在操作过程中严格遵守安全操作规 范，正确使用安全防护用品，确保设备和人 员的安全。
安全检查与隐患排查机制
01
定期开展安全检查
定期对物业工程部的各项设施、 设备、用电等进行安全检查，及 时发现和消除安全隐患。
定期组织节能环保知识培训，提升员工节能环保 专业技能。
通过宣传栏、电子屏、社区活动等多种渠道，普 及节能环保知识，营造绿色生活氛围。
zz物业公司工程部作业指导书(doc39页)
序号修改摘要修改后版本/状态修改人审批人生效日期一、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构：（二）岗位设置要求工程部主管维修领班运行领班运行技工维修技工按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。
1、运行班长①负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长①负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工①执行设备运行作业标准，完成本职工作。
②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
③服从运行班长的工作安排。
④使用文明用语，礼貌待人。
4、维修技工①执行维修作业标准，完成本职工作。
②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
③服从维修班长的工作安排。
④使用文明用语，礼貌待人。
二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%；设施设备完好率98%；维修及时率100%；维修返修率低于1%；；顾客满意率98%；仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。
工程部职责1、负责贯彻公司质量\环境\安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。
2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。
3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。
4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。
5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。
6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。
7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。
工程部作业指导书目录
大修管理制一、楼房大修包括以下内容：1、翻建；2、屋面大修：坡顶挑修或全面换瓦；平顶换板；重做防水；3、整栋楼重做外墙板缝防水；4、综合维修；5、地下室重做防水；6、上、下水及设备更新。
二、大修工程定案标准：1、楼房翻修：达到危险房屋标准或超过房屋设计使用年限且严重损坏的房屋翻修；2、屋面大修：吴勉或屋顶结构达到严重损坏标准，渗漏房间占房间总数的30%以上或滴漏房间超过房屋间总数的20%应做到屋面大修；3、外墙板缝严重渗漏，经2次以上中修不能彻底根治的，需整栋重新板缝防水；4、综合维修：严重失修、失养破损程度已达到严重损坏或改善房屋使用条件，做到大、中、小修一次性应修得尽善工程；5、上、下水管道及设备达到或超过使用年限，严重损坏，应进行更新改造。
6、电气线路达到严重损坏标准时应该做更新工程，电气线路更新可结合配电设施改造一并进行。
供电系统及电气设备管理规定1、配电室要符合“四防一通风”的要求，并配备专用的消防器材。
2、配电室有专人巡视，每天巡查一次，每月细查一次。
检查时要观察各种仪表指示灯是否正常，刀闸、线头有无异常，是否有焦味，发现问题要及时查明原因，立即予以解决。
3、非专业人员不准进入配电室，因工作需要进入须经有关负责人同意，并在值班人员的陪同下方可进入。
4、定期打扫配电室，始终保持室内洁净，避免大量尘埃积聚，从而导致高压放电，造成短路。
配电柜每年除尘两次，并检查接头的牢固性。
5、配电室严禁存入易燃易爆等危险品，严禁在配电室吸烟。
6、配电室停送电应严格按照相关规定进行。
供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸要持标志牌，检修停电要挂牌明示。
7、维修人员必须持由专业上岗证书，并定期接受培训。
8、公共区域的电源插座、接线盒箱等脱落和却盖，照明灯应定期更换。
9、电梯应坚持周保、月保、季保和年报制度，并填写维保记录。
10、消防系统要定期检查和保养。
11、避雷装置每年要检测一次，检测避雷器地电阻，避雷针与规范，又无损伤及锈蚀。
物业工程部作业指导书样本
佳米基物业工程作业指导书目录一、工程部架构组成-------------------------------- 3二、工程部物资配备---------------------------------- 4三、工程部主要工作职能------------------------------- 5四、工程部管理制度----------------------------------- 5五、工程部岗位职责----------------------------------- 10六、工程部工作程序----------------------------------- 101、架构图2、岗位设置/人员配备3、作息时间及班次运转安排4、工程人员任职条件三、工程部主要工作职能1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。
2、负责整个小区/大厦的日常维修、保养工作。
3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。
4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度的减少公司的开支。
5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。
6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。
7、配合其他部门做好日常的管理工作。
8、完成上级下达的其它工作指令。
四、工程部管理制度（一）、上门维修文明守则1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。
2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。
3、针对小区维修：维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。
针对大厦维修：维修人员搭乘消防电梯到达报修楼层，联系报修业主，若业主有事不能前来可以整修的整修好后拍照留底，并短信或者电话通知业主整修完毕，若遇到不能立即整修的问题，需要短信或者电话通知业主说明未能完成的原因并约好下次整修的时间。
物业公司工程部作业指导书
序号 修改摘要修改后版本/状态 修改人审批人生效 日期一、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构：（二）岗位设置要求按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。
1、运行班长① 负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
② 负责维修工的考勤及考核。
③ 负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长① 负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
② 负责维修工的考勤及考核。
③ 负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工① 执行设备运行作业标准，完成本职工作。
② 遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
工程部主管维修领班 运行领班运行技工 维修技工③服从运行班长的工作安排。
④使用文明用语，礼貌待人。
4、维修技工①执行维修作业标准，完成本职工作。
②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
③服从维修班长的工作安排。
④使用文明用语，礼貌待人。
二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%；设施设备完好率98%；维修及时率100%；维修返修率低于1%；；顾客满意率98%；仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。
工程部职责1、负责贯彻公司质量\环境\安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。
2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。
3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。
4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。
5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。
6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。
ZZ物业公司工程部作业指导书(DOC139页)
序号 修改摘要修改后版本/状态 修改人审批人生效日期一、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构：（二）岗位设置要求按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。
1、运行班长①负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长①负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工①执行设备运行作业标准，完成本职工作。
②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
工程部主管维修领班 运行领班运行技工维修技工③服从运行班长的工作安排。
④使用文明用语，礼貌待人。
4、维修技工①执行维修作业标准，完成本职工作。
②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
③服从维修班长的工作安排。
④使用文明用语，礼貌待人。
二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%；设施设备完好率98%；维修及时率100%；维修返修率低于1%；；顾客满意率98%；仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。
工程部职责1、负责贯彻公司质量\环境\安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。
2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。
3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。
4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。
5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。
6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。
7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。
物业公司工程部运行管理作业指导书
工程部运行管理作业指导书1.目的规范和指引工程维修部运行管理工作。
2.适用范围适用于物业项目工运行程管理。
3.责任归属3.1服务中心/管理处项目经理监督项目工程运行管理工作。
3.2工程主管负责组织实施本项目的工程运行管理工作，确保设施设备运转正常。
4. 主要内容4.1工程值班制度4.1.1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。
如有特殊情况，必须向工程主管请假，经准许后方可离开。
4.1.2值班人员必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。
4.1.3须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。
如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告工程主管。
4.1.4值班人员严禁饮酒，对讲机应随时处于开机状态。
4.1.5值班人员必须打扫值班室内之卫生，清洁地面、窗台、门窗、及重点设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。
4.1.6非值班人员未经许可不准进入重点设备机房，如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。
如有来访者，必须进行登记。
4.1.7任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室。
4.2工程交接班制度4.2.1接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。
4.2.2接班人员接班时必须检查以下工作4.2.2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。
4.2.2.2 查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。
4.2.2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。
4.2.2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。
4.2.2.5查看交接班记录中是否有工程主管发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。
物业公司工程部的作业指导书
物业公司工程部的作业指导书深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号PR/GC-00 版本B/0工程部作业指导书修改页页码1/1序号修改摘要修改后版本/状态修改人审批人生效日期深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号 WI/GC-01版本 B/0 工程部管理组织机构和岗位设置要求页码1/1一、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构:（二）岗位设置要求按建筑面积配置维修工,4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导,工作的安排和人员调配。
1、运行班长① 负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
② 负责维修工的考勤及考核。
③ 负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长工程部主管维修领班 运行领班 运行技工维修技工①负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工①执行设备运行作业标准,完成本职工作。
②遵守各项规章制度,遵守工作时间,遵守劳动纪律。
③服从运行班长的工作安排。
④使用文明用语,礼貌待人。
4、维修技工深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD. 编号WI/GC-01 版本B/0工程部管理组织机构和岗位设置要求页码1/1②遵守各项规章制度,遵守工作时间,遵守劳动纪律。
③服从维修班长的工作安排。
④使用文明用语,礼貌待人。
深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD. 编号WI/GC-02 版本B/0工程部质量目标页码1/1二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用;各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求;资料、台帐保存完整,查找方便;持证上岗率100%;设施设备完好率98%;维修及时率100%;维修返修率低于1%;;顾客满意率98%;仓库管理,保证物业设施设备的维修保养顺利进行,保证物业保持硬件标准化的前提下,备件的费用开支所占资金最少,备件摆放有序,标识清楚;完成公司下达的维修、运行能耗指标。
物业项目工程部日常管理作业指导书
实施维修服务
维修人员到达现场后，对维修事项进行诊 断并制定维修方案，经业主或租户同意后
实施维修服务。
安排维修人员响应
根据维修事项的紧急程度和维修人员的工 作情况，合理安排维修人员响应维修服务 请求。
跟踪维修服务结果
对维修服务的结果进行跟踪，确保维修事 项得到妥善解决，并收集业主或租户的反 馈意见，以便持续改进服务质量。
能源管理及节能措施实施
实施节能措施
通过采用先进的节能技术、设备和管理方 法，降低物业项目的能源消耗，提高能源
利用效率。
A 制定能源管理计划
根据物业项目的实际情况和能源消 耗情况，制定合理的能源管理计划 ，明确能源管理的目标、措施和责
任人。
B
C
D
开展能源宣传和培训
加强能源宣传和培训工作，提高业主、租 户和员工的节能意识和技能水平，共同推 动物业项目的节能工作。
监测能源消耗情况
定期对物业项目的能源消耗情况进行监测 和分析，及时发现并解决能源浪费问题。
03
安全管理要求与操作指南
安全检查制度及执行标准
定期检查
工程部应定期对物业项目进行 全面安全检查，包括设备、设
施、用电、消防等方面。
专项检查
针对重要设备、设施及特殊区 域，应进行专项安全检查，确 保其安全运行。
实施设备设施维护保养
按照计划对设备设施进行定期的检查、保养、维 修和更换，确保设备设施的正常运行和延长使用 寿命。
记录设备设施维护保养情况
对每次的维护保养情况进行详细记录，包括维护 保养的时间、内容、结果和责任人，以便后续跟 踪和管理。
维修服务响应及处置流程
接收维修服务请求
及时接收并记录业主或租户提交的维修服 务请求，明确维修事项、地点和时间等要
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Different positions have their own specific rules of doing things, in order to make the work achieve the expected goal according to the plan and requirements.物业工程部作业指导书表格目录正式版物业工程部作业指导书表格目录正式版下载提示：此管理规范资料适用于团体或社会组织中，需共同遵守的办事规程或行动准则并要求其成员共同遵守，不同的行业不同的部门不同的岗位都有其具体的做事规则，目的是使各项工作按计划按要求达到预计目标。
文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。
物业工程部作业指导书及表格目录工程部记录表格1、ZHPM-QR/GC-001机电设备台帐2、ZHPM-QR/GC-002机电设备统计表1、ZHPM-QR/GC-003设备动态管理记录表2、ZHPM-QR/GC-004设备完好状况检查表3、ZHPM-QR/GC-005设备完好率统计汇总表4、ZHPM-QR/GC-006设备（机具）购置申请表5、ZHPM-QR/GC-007设备（机具）验证单6、ZHPM-QR/GC-008设备（机具）报废单7、ZHPM-QR/GC-009报废设备、器件清单10、ZHPM-QR/GC-010设备技术诊断记录11、ZHPM-QR/GC-012共用/自用照明照度检测记录12、ZHPM-QR/GC-013环境噪声检测记录13、ZHPM-QR/GC-014质量问题处理单14、ZHPM-QR/GC-015（）公共用水、用电统计表15、ZHPM-QR/GC-016水表抄表记录16、ZHPM-QR/GC-017配电房、电表房电能表抄表记录17、ZHPM-MR-001（户内）大厦接管验收记录表18、ZHPM-MR-002（公共）大厦接管验收记录表19、ZHPM-MR-003房屋本体验收记录20、ZHPM-MR-004房屋本体验收单21、ZHPM-MR-005共用设施验收单22、ZHPM-MR-006共用设备验收单23、ZHPM-MR-007规划、产权、投入使用资料移交清单24、ZHPM-MR-008工程资料移交清单25、ZHPM-MR-009工程图纸移交清单26、ZHPM-MR-010房屋本体移交清单27、ZHPM-MR-011共用设施移交清单28、ZHPM-MR-012共用设备移交清单29、ZHPM-MR-013收楼意见书30、ZHPM-QR/ZX-001装修问卷31、ZHPM-QR/ZX-002装修施工申请表32、ZHPM-QR/ZX-003担保书33、ZHPM-QR/ZX-004客户公司名称指示牌订单34、ZHPM-QR/ZX-005入驻申请单35、ZHPM-QR/ZX-006承诺书36、ZHPM-QR/ZX-007违规施工违约金须知37、ZHPM-QR/ZX-008中海广场装修管理收费标准38、ZHPM-QR/ZX-009防火责任书39、ZHPM-QR/ZX-010施工人员出入证申请表40、ZHPM-MR/GCFB-001基建工程项目投标报价书41、ZHPM-MR/GCFB-002工程造价汇总表42、ZHPM-MR/GCFB-003工程报价表43、ZHPM-MR/GCFB-004分包方预审记录44、ZHPM-MR/GCFB-005分包初审记录45、ZHPM-MR/GCFB-006分包方复审记录46、ZHPM-MR/GCFB-007合格分包方名单47、ZHPM-MR/GCFB-008备选分包方名单48、ZHPM-MR/GCFB-009投标单位报批表49、ZHPM-MR/GCFB-010投标文件统计50、ZHPM-MR/GCFB-011开标记录表51、ZHPM-MR/GCFB-012招标工程报价分析表52、ZHPM-MR/GCFB-013中标通知书53、ZHPM-MR/GCFB-014工程质量现场检查记录表54、ZHPM-MR/GCFB-015工程竣工验收证明55、ZHPM-MR/GCFB-016工程结算协议书56、ZHPM-MR/GCFB-017保修金结算审批表57、ZHPM-QR/GC-YX-001值班记录58、ZHPM-QR/GC-YX-002配电房巡查记录59、ZHPM-QR/GC-YX-002水泵房巡查记录60、ZHPM-QR/GC-YX-003发电机房巡查记录61、ZHPM-QR/GC-YX-004中央冷水机组运行记录62、ZHPM-QR/GC-YX-005热力站巡查记录63、ZHPM-QR/GC-QD-006值班记录64、ZHPM-QR/GC-QD-007电气作业工作票65、ZHPM-QR/GC-QD-008倒闸操作票(送电操作)66、ZHPM-QR/GC-QD-009倒闸操作票(停电操作)67、ZHPM-QR/GC-QD-010高压配电设备一级保养记录68、ZHPM-QR/GC-QD-012变压器绝缘检测记录69、ZHPM-QR/GC-QD-013低压配电柜()保养记录70、ZHPM-QR/GC-QD-014柴油发电机组日常保养记录71、ZHPM-QR/GC-QD-015柴油发电机组()保养记录72、ZHPM-QR/GC-QD-016柴油发电机启动蓄电池充放电记录73、ZHPM-QR/GC-QD-017()控制柜()保养记录74、ZHPM-QR/GC-QD-018三级设备保养记录75、ZHPM-QR/GC-QD-019电动机绝缘摇测记录76、ZHPM-QR/GC-QD-020接地电阻检测记录77、ZHPM-QR/GC-QD-021公共设施周巡检记录78、ZHPM-QR/GC-QD-022公共建筑保养记录79、ZHPM-QR/GC-QD-023公共设施及租户室内维修记录80、ZHPM-QR/GC-QD-024装修巡查登记表81、ZHPM-QR/GC-QD-025装修监管联系单82、ZHPM-QR/GC-RD-001火灾报警联动控制系统()保养记录83、ZHPM-QR/GC-RD-002风机、消防控制系统()保养记录84、ZHPM-QR/GC-RD-003气体自动灭火控制系统()保养记录85、ZHPM-QR/GC-RD-004消火栓系统()保养记录86、ZHPM-QR/GC-RD-005防火卷帘门系统()保养记录87、ZHPM-QR/GC-RD-006疏散出口指示系统()保养记录88、ZHPM-QR/GC-RD-007防盗监视系统()保养记录89、ZHPM-QR/GC-RD-008周界防范系统()保养记录90、ZHPM-QR/GC-RD-009停车场管理系统()保养记录91、ZHPM-QR/GC-RD-010公用天线系统()保养记录92、ZHPM-QR/GC-RD-011公共设施周巡检记录93、ZHPM-QR/GC-NT-001中央空调设备日常保养记录94、ZHPM-QR/GC-NT-002冷水机组()级保养记录95、ZHPM-QR/GC-NT-003压缩机马达绝缘电阻测试记录96、ZHPM-QR/GC-NT-004空调设备末端装置()级保养记录97、ZHPM-QR/GC-NT-005冷却塔()级保养记录98、ZHPM-QR/GC-NT-006水泵()级保养记录99、ZHPM-QR/GC-NT-007()控制柜()级保养记录100、ZHPM-QR/GC-NT-008管路系统()级保养记录101、ZHPM-QR/GC-NT-009风机()级保养记录102、ZHPM-QR/GC-NT-010公共设施周巡检记录103、ZHPM-QR/WB-GC-001文件发放清单104、ZHPM-QR/WB-GC-002文件清单105、ZHPM-QR/WB-GC-003文件修改记录106、ZHPM-QR/WB-GC-004借阅记录107、ZHPM-QR/WB-GC-005外来文件清单108、ZHPM-QR/WB-GC-006（）工作计划109、ZHPM-QR/WB-GC-007信息联络单）110、ZHPM-QR/WB-GC-008员工培训记录111、ZHPM-QR/WB-GC-009签到表112、ZHPM-QR/WB-GC-010维修机具台账113、ZHPM-QR/WB-GC-011报废单114、ZHPM-QR/WB-GC-012合同评审记录115、ZHPM-QR/WB-GC-013顾客意见、投诉登记表116、ZHPM-QR/WB-GC-014采购计划审批表117、ZHPM-QR/WB-GC-015采购记录/验证单118、ZHPM-QR/WB-GC-016维修协议单119、ZHPM-QR/WB-GC-017维修机具领（借）用登记表120、ZHPM-QR/WB-GC-018计量器具检定台账121、ZHPM-QR/WB-GC-019计量器具检定计划122、ZHPM-QR/WB-GC-020公共建筑完好率统计表123、ZHPM-QR/WB-GC-002检查缺陷整改记录124、ZHPM-QR/WB-GC-021不合格处理单125、ZHPM-QR/WB-GC-022纠正和预防措施要求单126、ZHPM-QR/WB-GC-023采购合格、准时到货率统计表127、ZHPM-QR/WB-GC-024设备保养及时、完好率统计表128、ZHPM-QR/WB-GC-025（）培训计划129、ZHPM-QR/WB-GC-026派工单130、ZHPM-QR/WB-GC-027设备维修记录工程部作业指导书1、ZHPM-OI/GC-001倒闸操作作业指导书2、ZHPM-OI/GC-002高压配电设备保养作业指导书3、ZHPM-OI/GC-003低压配电柜保养作业指导书4、ZHPM-OI/GC-004电力电缆检修作业指导书5、ZHPM-OI/GC-005主要电工检测仪表使用指导书6、ZHPM-OI/GC-006变频控制柜检修作业指导书7、ZHPM-OI/GC-007电气元件检修作业指导书8、ZHPM-OI/GC-008离心水泵保养解体检修作业指导书9、ZHPM-OI/GC-009电动机检修作业指导书10、ZHPM-OI/GC-010联轴器检测与调整作业指导书11、ZHPM-OI/GC-011管路系统保养与检修作业指导书12、ZHPM-OI/GC-012排污潜水泵保养与检修作业指导书13、ZHPM-OI/GC-013风机保养与检修作业指导书14、ZHPM-OI/GC-014压缩机马达绝缘性能测试作业指导书15、ZHPM-OI/GC-015冷却塔保养作业指导书16、ZHPM-OI/GC-016冷水机组更换冷冻机油及油过滤器作业指导书17、ZHPM-OI/GC-017冷水机组抽排及充注制冷剂作业指导书18、ZHPM-OI/GC-018冷水机组检漏、干燥及除湿作业指导书19、ZHPM-OI/GC-019空调设备保养与维修主要工具使用指导书20、ZHPM-OI/GC-020更换传感器作业指导书21、ZHPM-OI/GC-021空调末端装置保养作业指导书22、ZHPM-OI/GC-022柴油发电机组启动用铅酸蓄电池充放电保养作业指导书23、ZHPM-OI/GC-023柴油发电机组更换冷却水作业指导书24、ZHPM-OI/GC-024柴油发电机组更换机油及滤清器作业指导书25、ZHPM-OI/GC-025柴油发电机组保养作业指导书26、ZHPM-OI/GC-026消火栓系统保养与维修作业指导书27、ZHPM-OI/GC-027火灾报警联动控制系统保养与维修作业指导书28、ZHPM-OI/GC-028气体自动灭火控制系统保养与维修作业指导书29、ZHPM-OI/GC-029疏散出口指示灯系统保养与维修作业指导书30、ZHPM-OI/GC-030防火卷帘门系统保养与维修作业指导书31、ZHPM-OI/GC-031风机、消防泵控制系统保养与维修作业指导书32、ZHPM-OI/GC-032自动喷水系统保养与维修作业指导书33、ZHPM-OI/GC-033防盗监视系统保养与维修作业指导书34、ZHPM-OI/GC-034公用天线系统保养与维修作业指导书35、ZHPM-OI/GC-035停车场管理系统保养与维修作业指导书36、ZHPM-OI/GC-036对讲系统保养与维修作业指导书37、ZHPM-OI/GC-037停、送电操作作业指导书38、ZHPM-OI/GC-038柴油发电机组运行操作作业指导书39、ZHPM-OI/GC-039中央空调机组运行操作作业指导书40、ZHPM-OI/GC-040供水系统运行操作作业指导书41、ZHPM-OI/GC-041排污水泵运行操作作业指导书42、ZHPM-OI/GC-042送、排风机系统作业指导书43、ZHPM-OI/GC-043设备房巡查作业指导书44、ZHPM-OI/GC-044建筑门窗类维修与维护作业指导书45、ZHPM-OI/GC-045智能化系统操作作业指导书46、ZHPM-OI/GC-046火灾自动报警控制系统运行操作作业指导书47、ZHPM-OI/GC-047气体自动灭火系统安全操作作业指导书48、ZHPM-OI/GC-048防火卷帘门安全操作作业指导书49、ZHPM-OI/GC-049万用表检定作业指导书50、ZHPM-OI/GC-050钳形表检定作业指导书——此位置可填写公司或团队名字——。