工业遗址调研报告

• 设计概念：废弃工业场地及设施的整体结构保护与综合再利用。
保留工业历史文化。 生态恢复。
类似参考案例分析
上海工业文化创意产业园
案例的遴选
商业休闲 分类 项目名称 规模 建筑面积 产业特色 建筑设计、设计 咨询、影业制作 文化、设计、传 媒、雕塑 国际服务外包 艺术展览 创意设计

创意办公
其他配套 商业 占比 低于 20％
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥创意产业空间布局（一）：基本维持原有老厂 房空间布局
整个８号桥由8栋房 子构成，基本上保持了 原来的布局。 ‚8号桥‛二期工程 改建8000多平方米，和 一期工程遥相呼应，21 米高的天桥将两座工业 老建筑连接起来
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥创意产业空间布局（二）：独特的 ‘租户共 享空间’成为艺术工作者激发灵感和创意空间
以创 意办 公为 主导
新十钢 智造局







无锡北仓门 13 000



低于 20％ 大于 50％
70％
田子坊
同乐坊 以商 业休 闲为 主导 老码头
1933
约20 000
m2 19 300 m2
文化艺术体验
酒吧娱乐 时尚活动





以商业休闲为主导 核心功能是商业休闲，创意办公仅 最为点缀 商业业态比较丰富，包含商业零售、 餐饮休闲、文化娱乐等多种形态； 商业比重都要高于50％
建筑特色：桥，整个８号桥由7栋房子构成，在房子的二层，设计师以桥作为连接， 连通了每一栋房子，也使得人与人之间的沟通有了一个最好的平台。整个园区一共有四座 桥，每座桥的造型均不同，极富工业感的铁桥是在厂房原来的设施上扩展的。有着绿色 ‚门‛字造型的天桥，是一个放大版的８号桥的logo，非常现代。
上海首批18家创意产业集聚区挂牌，建筑面积总共占地30 多万平方米。
2006年底
截止2006年底第二、第三批集聚区建成，第四批筹建中
[上海创意产业分布特征 上海创意产业主要分布在老厂房聚集区以及政府引导 ]
的特色产业基地
创智天地 空间188 M50 莫干山路50号
苏河现代艺术馆、 登琨艳工作室等 苏州河创意仓库
上世纪90年代
上海一些从事艺术、设计的创意者们自发地聚集到莫干山 路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化 创意活动。
2004年下半年
上海市经委看到了创意产业未来的发展方向，积极寻找国 外一些发达国家在创意产业方面的经验，结合上海特色， 在11月份组织成立了‚上海创意产业中心‛
2005年4月
驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等； 与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举 办各类时尚活动。
媒体见面会
时尚发布
论坛讲堂
文艺演出
代表案例解读
同乐坊——基本概况
区位条件：靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程。周边分布有达安
锦园、静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力；
规 间。 模：占地面积10000平方米，建筑面积19300平方米； 项目定位：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空
• 酒吧面积均在1000－2000平米之间，可 以容纳1000余人； • 内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现 代元素运用形成两层以上的高挑的空间； • 除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽 敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。
与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动
利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入
人流分析图
120 100 80 60 40 20 0 早上 中午 下午 晚上 工人 中小学生 老人儿童
优点：
面临珠江，交通方便。场地平坦，有老工厂区文化的保留。具有广州当地 比较旧的工厂遗迹、
劣点：
面临珠江港口， 1.工厂多，污染大 2.临江水位高。 3.当地居民区杂乱 4.区民城市化的生活习惯，缺少休闲场地 5.学校面临工厂区的喧哗，缺少宁静文化空间
调研报告
项目场地分析
工业遗址改造 广东省石油企业集团昌岗油库及周边环境改造 历史背景 广东省石油企业集团昌岗油库位于广州市海珠区鹤洞大桥南侧、昌岗西路1号工业大道以西， 临近珠江后航道。。该项目总用地面积约20 .5公顷，该地保存有完好的石油仏库以及大型 储油罐，同时还有临江石油运输码头，幵有上世纪50～70年代建设的3～5层高的工业厂房。 其中，通入油库内部的架梯和地面的输油管道也保存完好，只是空地上杂草丛生，靠近大门 口处的油仏墙面上仍然保有“中国石化”的字样和标志。该地浓厚的工业历史背景以及保存 尚属完好的工业遗迹，对工业遗迹 • 予以保留，赋予其新的功能，幵在景观美学意义和生态特质上加以强化。 • • • •
后院
8号桥最独特的是园区设计师留出了 很多‘租户共享空间’，如商务中 心、休闲后街、阳光屋顶等，可以 给租户提供许多互动空间，使不同 领域的艺术工作者和各类时尚元素 在这里互相碰撞，激发灵感和创意。
商务中心
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥建筑特征（一）:历史与未来、传统与现代的交汇 融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围
区位
广东省石油企业集团昌岗油库位于广州市海珠区鹤洞大桥南侧、昌岗西路1号工业大道 以西，临近珠江后航道。
场地卫星图片红线为设计范围面积约20 .5公顷
改造板块
滨水带 油库 停车场 厂房
周边环境
学校
工人楼房居民
港口
鹤洞大桥
基地环境条件
该地保存有完好的石油仏库以及大型储油罐，同时还有临江石油运输码头，幵有上世纪50～70年代 建设的3～5层高的工业厂房。其中，通入油库内部的架梯和地面的输油管道也保存完好，大片空地。
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥位于上海市中心城 区卢湾区建国中路8-10号， 由20世纪70年代所建造的上 海汽车制动器厂的老厂房改 造而成 。园区占地7000多 平方米，总建筑面积12000 平方米，吸引了众多创意类、 艺术类及时尚类的企业入驻， 包括海内外的知名建筑设计、 服装设计、影视制作、画廊、 广告、公关、媒体、顶级餐 饮等公司。
16％ 10％
艺术 展示 零售 餐饮 文娱 Loft 工作 酒店 空间 室

根据功能用途的不同，旧厂房/旧里 弄的改造创意园区通常分为以下两 类：
以创意办公为主导 核心功能是创意办公，商业休闲仅 作为配套而存在 商业业态相对单一，以餐饮为主 商业占比低于20％
8号桥
12 000 m2 18 000 m2 23 000 m2 m2
[上海创意产业发展历程 上海创意产业走过了一条从自发集聚到政府引导的发 ]
展之路
上海创意产业的定义： 以创新思想、技巧和先 进技术等知识和智力密 集型要素为核心，通过 一系列创造活动，引起 生产和消费环节的价值 增值，为社会创造财富 和提供广泛就业机会的 产业，主要包括研发设 计、建筑设计、文化艺 术、咨询策划和时尚消 费等 几大类， 并涉及诸 多行业。
代表案例解读
同乐坊——业态布局
时尚餐饮 （30％） 香啡缤 好友咖啡 老灶店 你好，维也 纳 (奥地利餐 厅) 俱乐部 （50%)
Sky Club Muse Club J’S Club Kento’s Live House
餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布， 易于聚 集人气，多为1-2层旧厂房改造。 西侧5-6层的厂房多改为 LOFT办公，集中了影视、杂 志等文化传媒类企业
设计戓略：以人为本 解决场地问题 尊重文化与传统 联系自然
挑戓
污染问题
愿景
挑戓
缺少休闲场地
愿景
挑戓
文化遗址保留
愿景
文化博物馆
室内游泳池运动场等
挑戓
码头设计
愿景
分析汇总
觃划目标：
石油工业文化的遗存，具有历史的，技术的，社会的，建筑的科学的价值。这 些遗存包括建筑群与机器，车间，工厂和工厂 、我们设计的目标是在废弃的工厂旧址 上，通过保护和在利用原有的工厂机器，生产设备，工厂建筑等，通过景观设计处理， 讲石油厂区转化为一个能够吸引人们去勒戒工厂文化和文明，同时具有独特的观光， 休闲和旅游功能的城市新区域
基本概况： 项目名称：建国中路8号桥 项目地址：建国中路8号。 项目面积：占地11亩，建筑面积1万余平方米。 其前身为上汽集团所属‚上海汽车制动器公司‛,该公司硬管、软管、热处理器、板金 等车间设在此地，共有50—80年代厂房8栋。2003年，在市经委和卢湾区人民政府支持下， 由上海华轻投资管理有限公司，时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发，创立了 ‚8号桥‛。每一座办公楼都有天桥相连；而且改造后的旧工业厂房可以作为一个桥梁， 将过去的历史和现代的理念融合起来，将国内和国外的文化与人才连接起来，这一举措开 了上海将工业历史建筑进行保护性开发的先河，并注入了新产业元素，使工业老建筑所特 有的底蕴、想象空间和文化内涵成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的新天 地。
8号桥创百度文库产业集聚区由上 海汽车制动器厂旧工业厂房改 造而成。其老工业建筑的内部 由艺术家改造后，保留了原来 的砖石墙体、屋梁架构，同时 艺术家又以艺术手法将现代材 料、设施安置其中。
零售概念店 (20%)
其他
阆风艺术画 芷江梦工厂 廊 (剧场) 杰奎琳画廊 张钢宁钢琴 坊
宝马会
1000-2000
单个面积约 单个面积在 几百平米不 1000－ 等 2000平方 米左右
平米左右
以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、 琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落
代表案例解读
同乐坊——形态风貌
改造宗旨：‚整旧如旧＋后现代设计元素‛的运用
主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮
状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面 积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。
[8号桥创意产业集聚区]
8号桥地处卢湾区，处于城市中心地带，临近淮海中路商圈，交通方便快捷附近还有城隍 庙、豫园、文庙、新天地等景点，人气旺盛。
课题分析
• 生态恢复：根据生态学原理，通过一定的生物、生态及工程技术与方法，人为地 改变和切断生态系统退化的主导因子戒过程，调整、配置和优化生态系统内部及 外界的物质、能量和信息信息的流动过程和时空次序，使生态系统的结构、功能 和生态学潜力尽快成功地恢复到一定的戒原有的乃至更高的水平。 • 废弃工业场地上遗留的各种设施（建筑物、构筑物、设备等）具有特殊的工业历 史文化内涵和技术美学特征，是人类工业文明发展迚程的见证，应加以保留幵作 为景观公园中的主要构成要素。
企业定位：定位于国际级的、融合国内的好的创意类企业的聚集地，这类企业讲求的 是开放性的办公环境、放松的、富于变化的的办公条件，多样化的办公功能，临近城市中 心，可以充分感受时尚与城市文明，有效的节约沟通成本。
经营状况：8号桥项目，由于其极好的地段条件，因此土地本身的价值量就极为巨大。 同时对于老厂房的改造翻新，达到一种新的形态，其中的建筑结构上的表达，都需要良好 的材料作为装点。因此，以创意为概念，以环境为卖点，通过良好的设计理念，便成了创 意地产产品的增值点。 8号桥项目的经营模式以分期开发，全部租赁，正是8号桥在经营上的核心战略模式。 如同住宅产品的分期开发一样，前期的开发带动了项目的价值，通过人气的打造，项目区 域价值的提升，为后期开发的项目也提供了良好的环境条件，落实到商业层面，这些都成 为未来提价的基础。有了价格的增长，才能显示出该物业价值的增长潜力。 8号桥办公场地租金为6-10元/㎡，物业管理费20元\㎡\月，停车方式为立体式停车库 与租用周边社区停车场。 配套设施：在6号楼有停车库、储物间、员工餐厅、员工休息室等，
海上海新城 LOFT
外滩3号、18号 8号桥
泰康路田子坊 2577创意大院
代表案例解读
同乐坊——主题特色
以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群
同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及 成熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间； 针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具有 特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。




25 000 m2 25 000 m2
商业休闲、时尚 消费
休闲体验 时尚休闲 啤酒文化体验
60％

左右

老场坊





60％
札幌啤酒厂 120 000m2





大于 90％
结合项目的所在的区域背景，我们认为，以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展，因此我们选取这一类型的 案例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。