金华市全年房地产市场报告分析

2010年全年金华市房地产市场报告

编者按：２0１1年1月1７日,国家统计局公布了201０年1－12月全国房地产市场运行情况。作为一家专业性的房地产研究机构,浙江之策房地产研究机构在对全国楼市的变化进行关注的同时，更着眼于对金华本土房地产市场运行情况的研究。2010年1－12月金华房地产市场报告,就是在2０10年这一房地产市场政策频出、风起云涌的一年里，对金华房地产行业整体运行情况的回顾，并对２0１１年金华房地产行业，进行有针对性的分析与展望。今后我们将继续关注并整理这方面的信息,供读者参考。

一、２０10年全国房地产市场回望

一）２０1０年全国房地产开发投资同比增加３3.2％

201０年1-１2月,全国房地产开发投资４8２6７亿元,同比增长33.2％，其中，商品住宅投资34038亿元,增长32.9%,占房地产开发投资的比重为70．5％。１２月当月,房地产开发投资5５70亿元，同比增长1２.0％，环比增长2０.4％。

截止到2010年12月底,在2010年一系列调控频频出台下的背景下,商品住宅开发投资额全年同比增长3２.9%，房屋新开工面积同比增长40.７%，房屋施工面积同比增长26.６%，房屋竣工面积4．5%。

土地方面，全年土地购置面积４.1亿㎡,同比增长２8.4%；土地购置费用9992亿元，同比增长6５.９%。很显然,全年土地购置面积的增长速度远超商品房销售面积的增长速度,同时，土地购置费用的增长速度也远远超过商品房销售额的增长速度。总的看来，国家增加土地供应的策略是及时地,调控房价只有增加供应才是出路。反之，如果土地供应紧张的话,房价上涨速度可能会更快。

按上述公布的土地购置面积和费用推算，2００9年土地购置均价为1886.2元/㎡,20１0年土地购置均价为243７.1元/㎡，则20１０年全年土地购置均价同比增长550．9元／㎡,涨幅29.２%。这个数据比20１0年全年新建住宅销售价格同比涨幅要大，这意味着全年“面粉”价格涨幅再次快于“面包”价格涨幅。这正应了一些开发巨头集体看涨房价的呼声。2０11年１月8日联合证券“200９金融地产高端论坛”上,无论是万科、保利、招商、万通等知名开发商，还是京投银泰等小型开发商代表均认为,短期内楼市向好局面很难改变，房价很可能继续冲高。

二)2010年全国商品房销售面积同比增加1０.１%

1－１2月,全国商品房销售面积１0.41亿㎡，同比增长10.1%，增幅比1-11月提高0.３个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.０%,办公楼增长2１．9%，商业营业用房增长29.9%。ﻭ

三)20１0年全国商品住宅销售价格同比上涨８.5%，全国城市地价出现快速反弹趋势

12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．４%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3％。12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，全年综合同比上涨8.5％。12月份７0个大中城市中，新建住宅价格指数环比下跌的仅有3个城市，可谓涨声一片。此外还有12个城市的房价环比基本持平,房价指数呈现上涨的城市有5５个,四个一线城市北、上、广、深均在其内。70个大中城市的房价同比来看，均呈现出上涨态势，其中,三亚、海口这些热点城市同比涨幅达到１4０%以上。９、10、11、1２四个月，全国７0个大中城市房屋销售价格综合指数分别为100.5、100．2、100.3、100.3，连续四个月呈现环比上涨态势。

中国城市地价检测显示，２０10年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为２8８２元/平方米,全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。其中商业、居住、工业分别为5１85元/平方米、４245元／平方米和６2９元／平方米,环比增长率分别为2.53%、2.89％、３．67%、1.08%，同比增长率分别为８.62%、10.03%、1１.0２%、5．2９%。

四)国房景气指数连续9个月总体上持回落态势

１2月，全国房地产国房景气指数为１01．79，比11月份回落1.４1点,比上年同期回落1.87点。总体上看,依然是维持在今年3月触顶以来连续９个月回落态势。国房景气指数会不会持续回落到２009年9月份之前的水平，这个视后续政策是否持续收紧。另外五项子指数系统,除商品房待售面积分类指数有所回升外,其他四项指数均在回落。

五)房地产三次调控序幕已经拉开，只能进尺不可退寸

2０10年第四季度全国城市地价检测表明,在宏观经济平稳较快增长和房地产二次调控这一政策与市场的博弈之下,房地产逆“严厉调控”而动力不减，“加热”趋紧依旧压倒“降温”努力而占主导地位。

自9月底开始房地产二次调控以来,不仅“限购令”直接限制了市场需求，而且一系列政策直指降价动力不足的开发商，可见力度之大。但从经济环境、政策效应与市场预期的综合结果来看,商品房及住宅价格涨幅回升明显,地价增幅较高。２01１年土地及房地产调控压力仍大。ﻩ

ﻩ国家统计局系列数据表明,2010年四季度,通胀预期进一步加剧,导致土地市场需求旺盛,土地价格持续上涨,房地产市场呈现量价齐升的局面。

2011年,我国经济增长速度还将在8%左右。央行最近一份调查显示，居民投资意向再度首选房地产。为此,２0１1年土地及房地产市场调控压力仍然较大，把房价、地价控制在合理水平难度不减。

ﻭ二、2010年金华房地产市场分析

一）2010年金华房地产市场概况

1、２01０年金华房地产市场开发投资增长24%

１月17日,金华市统计局公布2010年金华市固定资产投资情况,其中房地产开发投资反弹走高,有别于上年的相对低谷,全年完成投

资１64．45亿元,同比增长24%，较上年增幅提高了２９．8个百分点。增长明显的还有房屋施工面积，全市房屋施工面积达153７．6万平方米，同比增长20．5%，其中本年新开工面积58６．8５万平方米，较上年增长1５．4%。

2、金华房屋销售价格指数环比涨幅与全国房屋销售价格指数(70个大中城市综合指数)基本持平ﻭ从201０年1-１2月全国房屋销售价格指数公布数据可以看出,金华1月、２月、5月、6月、7月、11月，房屋销售价格指数环比涨幅均小于全国综合指数，8月持平,３月、4月、9月、10月、１２月的环比涨幅略高于全国综合指数。

3、金华9.29新政细则《金华市细化房地产市场调控政策实施意见》出台