金华房地产市场报告

2010年全年市房地产市场报告编者按：2011年1月17日，国家统计局公布了2010年1-12月全国房地产市场运行情况。

作为一家专业性的房地产研究机构，之策房地产研究机构在对全国楼市的变化进行关注的同时，更着眼于对本土房地产市场运行情况的研究。

2010年1-12月房地产市场报告，就是在2010年这一房地产市场政策频出、风起云涌的一年里，对房地产行业整体运行情况的回顾，并对2011年房地产行业，进行有针对性的分析与展望。

今后我们将继续关注并整理这方面的信息，供读者参考。

一、2010年全国房地产市场回望一）2010年全国房地产开发投资同比增加33.2%2010年1-12月，全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。

12月当月，房地产开发投资5570亿元，同比增长12.0%，环比增长20.4%。

截止到2010年12月底，在2010年一系列调控频频出台下的背景下，商品住宅开发投资额全年同比增长32.9%，房屋新开工面积同比增长40.7%，房屋施工面积同比增长26.6%，房屋竣工面积4.5%。

土地方面，全年土地购置面积4.1亿㎡，同比增长28.4%；土地购置费用9992亿元，同比增长65.9%。

很显然，全年土地购置面积的增长速度远超商品房销售面积的增长速度，同时，土地购置费用的增长速度也远远超过商品房销售额的增长速度。

总的看来，国家增加土地供应的策略是及时地，调控房价只有增加供应才是出路。

反之，如果土地供应紧的话，房价上涨速度可能会更快。

按上述公布的土地购置面积和费用推算，2009年土地购置均价为1886.2元/㎡，2010年土地购置均价为2437.1元/㎡，则2010年全年土地购置均价同比增长550.9元/㎡，涨幅29.2%。

这个数据比2010年全年新建住宅销售价格同比涨幅要大，这意味着全年“面粉”价格涨幅再次快于“面包”价格涨幅。

这正应了一些开发巨头集体看涨房价的呼声。

2011年1月8日联合证券“2009金融地产高端论坛”上，无论是万科、保利、招商、万通等知名开发商，还是京投银泰等小型开发商代表均认为，短期楼市向好局面很难改变，房价很可能继续冲高。

二）2010年全国商品房销售面积同比增加10.1%1-12月，全国商品房销售面积10.41亿㎡，同比增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。

三）2010年全国商品住宅销售价格同比上涨8.5%，全国城市地价出现快速反弹趋势12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。

12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，全年综合同比上涨8.5%。

12月份70个大中城市中，新建住宅价格指数环比下跌的仅有3个城市，可谓涨声一片。

此外还有12个城市的房价环比基本持平，房价指数呈现上涨的城市有55个，四个一线城市北、上、广、深均在其。

70个大中城市的房价同比来看，均呈现出上涨态势，其中，、这些热点城市同比涨幅达到140%以上。

9、10、11、12四个月，全国70个大中城市房屋销售价格综合指数分别为100.5、100.2、100.3、100.3，连续四个月呈现环比上涨态势。

中国城市地价检测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。

其中商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米，环比增长率分别为2.53%、2.89%、3.67%、1.08%，同比增长率分别为8.62%、10.03%、11.02%、5.29%。

四）国房景气指数连续9个月总体上持回落态势12月，全国房地产国房景气指数为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。

总体上看，依然是维持在今年3月触顶以来连续9个月回落态势。

国房景气指数会不会持续回落到2009年9月份之前的水平，这个视后续政策是否持续收紧。

另外五项子指数系统，除商品房待售面积分类指数有所回升外，其他四项指数均在回落。

五）房地产三次调控序幕已经拉开，只能进尺不可退寸2010年第四季度全国城市地价检测表明，在宏观经济平稳较快增长和房地产二次调控这一政策与市场的博弈之下，房地产逆“严厉调控”而动力不减，“加热”趋紧依旧压倒“降温”努力而占主导地位。

自9月底开始房地产二次调控以来，不仅“限购令”直接限制了市场需求，而且一系列政策直指降价动力不足的开发商，可见力度之大。

但从经济环境、政策效应与市场预期的综合结果来看，商品房及住宅价格涨幅回升明显，地价增幅较高。

2011年土地及房地产调控压力仍大。

国家统计局系列数据表明，2010年四季度，通胀预期进一步加剧，导致土地市场需求旺盛，土地价格持续上涨，房地产市场呈现量价齐升的局面。

2011年，我国经济增长速度还将在8%左右。

央行最近一份调查显示，居民投资意向再度首选房地产。

为此，2011年土地及房地产市场调控压力仍然较大，把房价、地价控制在合理水平难度不减。

二、2010年房地产市场分析一）2010年房地产市场概况1、2010年房地产市场开发投资增长24%1月17日，市统计局公布2010年市固定资产投资情况，其中房地产开发投资反弹走高，有别于上年的相对低谷，全年完成投资164.45亿元，同比增长24%，较上年增幅提高了29.8个百分点。

增长明显的还有房屋施工面积，全市房屋施工面积达1537.6万平方米，同比增长20.5%，其中本年新开工面积586.85万平方米，较上年增长15.4%。

2、房屋销售价格指数环比涨幅与全国房屋销售价格指数（70个大中城市综合指数）基本持平从2010年1-12月全国房屋销售价格指数公布数据可以看出，1月、2月、5月、6月、7月、11月，房屋销售价格指数环比涨幅均小于全国综合指数，8月持平，3月、4月、9月、10月、12月的环比涨幅略高于全国综合指数。

3、9.29新政细则《市细化房地产市场调控政策实施意见》出台12月7日，9.29新政细则《市细化房地产市场调控政策实施意见》出台。

意见规定：商业银行和公积金三套房均停贷。

公积金二套房首付比例不低于50%，利率不低于同期首套公积金贷款利率的1.1倍。

对个人购买144平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

意见还加强了对商品房预售环节的管理，商品房预售房调价8%需重新备案。

大部分细则是对9.29新政调控政策的强调。

没有如永康一样，出台新购住房的限购政策。

二）2010年一级土地市场出让及成交情况分析1、2010年市出让商业住宅地总面积1761090.05平方米，成交1544845.31平方米2010年全年总计出让商业住宅用地面积1761090.05平方米，其中商住用地1475910.46平方米，商业服务业（市场、加油站、商业科研业、医疗服务业）用地285179.59平方米。

成交土地面积1544845.31平方米，其中商住用地1535614.72平方米，商业服务业（市场、加油站、商业科研业、医疗服务业）用地9230.59平方米。

2、2010年楼市“地王”频现，楼市大鳄“滨江房产”、“绿城房产”入主在2010年上半年楼市宏观调控重压下，土地的成交价还是一路看涨，开发商拿地热情不减。

4月中旬两地块拍卖创局部新高，5月份市区土地市场成功出让的三幅商住用地中“紫金南街以东、临江东路以南”地块成交价也是超过起始价一倍多。

8月，“开发区宾虹路以南、渔路以北、永康街以西（原理工学院教学楼）面积9870平方米”的地块挂牌出让，被欧景置业以9480元/平方米的价格成功摘牌，该地块估计将与其在去年8月28日以创下市区单幅商住用地公开出让成交总价记录、总价9.18亿元竞得的面积达97688平方米的原理工学院地块合并开发。

9月，土地市场成交的几宗地块也均以高价拍出，其中江南板块“土地面积20790平方米的八一南街以东、环城南路以南、新都会正东面”地块，挂拍限定容积率1.5-3.0，绿地率15%-20%，起始价为7550元/平方米，最终成交价格为21440元/平方米，总价4457376 00元，成交价格为起始价的近3倍，为楼市又奉献了一块单价“地王”。

以最高容积率计算，楼面价相当于7147元。

有专家预计，今后这个楼盘价格将过万。

根据出让公告规定，该宗地块地下空间在满足停车及人防、消防等相关规的前提下，地下一层可安排商业，不需另行补缴土地出让金，商业部分可以确权。

业人士分析，如果该地块地面一层也全部拿来做商业，加上地下一层，就有4万平方米的商业面积。

这是该地块能够拍出天价的根本原因。

11月，位于金东新区清照路北侧、邮电小区南侧一幅面积为6321平方米的沿江地块，被广天房产以1.4万元/平方米的价格竞得。

这一成交价为起始价的4倍多，创下了今年以来市区商住用地楼面价的新高。

该地块位于义乌江北侧沿岸，南临建筑艺术公园，属于稀缺的江景地块。

地块容积率1～1.05，建筑限高14米。

按此容积率估计，该地块只能定位为排屋别墅类高端产品。

业人士分析，地段优势加上稀缺类资源，加上总价不高，是该地块如此拍得如此高价的原因。

12月22日，备受市场关注的湖海塘166亩块成功，经过激烈拼抢，被滨江房产集团以9330元/平方米，622万元每亩，总价10.3亿元的价格拿下。

以1.4的容积率计算，楼面地价为6664元/平方米，创下楼市成交总价新的“地王”记录。

这是继绿城房产介入市开发区3 30国道以南、八一南街以西，总用地面积200946平方米地块的开发建设之后，又一楼市“大鳄”布局。

从2010年土地市场最终的成交行情来看，开发商们对楼市的走向仍持乐观态度。

此外，优质地块导致的地王频现、资金实力雄厚的开发商与优质地块的强强联合，也将为带来更多的高品质住宅产品与高端的物业管理服务，促进楼市加强产品优势竞争，促使本地房地产开发企业努力提升产品品质，增强产品竞争力。

尤其像绿城房产、滨江房产等楼市“大鳄”进驻，更将把房地产开发品质，带到一个新的高度。

3、湖海塘区块规划启动、金西开发区区块今年收储土地70余万平方米，两区域或成明年楼市新引擎业人士认为，作为房地产板块，湖海塘区块有着市区江南板块密集开发后顺势向南延伸的优势，购房者在江南买不到称心的房子，很可能会跨过330国道向南寻找，市场对湖海塘区块的地域价值认可度比较高。

而且湖海塘目前有大盘在建，加上被滨江房产集团成功拍下的166亩块和职业技术学院东南侧、新330国道以北的60亩地块，以及储备的300多亩地块，可以说是大盘密集，整个板块的提升有了核心的引擎，目前江南已经少有100亩以上的大盘，湖海塘的大盘效应会形成一种吸引力。