金华房地产市场报告

2010年全年市房地产市场报告
编者按：2011年1月17日，国家统计局公布了2010年1-12月全国房地产市场运行情况。

作为一家专业性的房地产研究机构，之策房地产研究机构在对全国楼市的变化进行关注的同时，更着眼于对本土房地产市场运行情况的研究。

2010年1-12月房地产市场报告，就是在2010年这一房地产市场政策频出、风起云涌的一年里，对房地产行业整体运行情况的回顾，并对2011年房地产行业，进行有针对性的分析与展望。

今后我们将继续关注并整理这方面的信息，供读者参考。

一、2010年全国房地产市场回望
一）2010年全国房地产开发投资同比增加33.2%
2010年1-12月，全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。

12月当月，房地产开发投资5570亿元，同比增长12.0%，环比增长20.4%。

截止到2010年12月底，在2010年一系列调控频频出台下的背景下，商品住宅开发投资额全年同比增长32.9%，房屋新开工面积同比增长40.7%，房屋施工面积同比增长26.6%，房屋竣工面积4.5%。

土地方面，全年土地购置面积4.1亿㎡，同比增长28.4%；土地购置费用9992亿元，同比增长65.9%。

很显然，全年土地购置面积的增长速度远超商品房销售面积的增长速度，同时，土地购置费用的增长速度也远远超过商品房销售额的增长速度。

总的看来，国家增加土地供应的策略是及时地，调控房价只有增加供应才是出路。

反之，如果土地供应紧的话，房价上涨速度可能会更快。

按上述公布的土地购置面积和费用推算，2009年土地购置均价为1886.2元/㎡，2010年土地购置均价为2437.1元/㎡，则2010年全年土地购置均价同比增长550.9元/㎡，涨幅29.2%。

这个数据比2010年全年新建住宅销售价格同比涨幅要大，这意味着全年“面粉”价格涨幅再次快于“面包”价格涨幅。

这正应了一些开发巨头集体看涨房价的呼声。

2011年1月8日联合证券“2009金融地产高端论坛”上，无论是万科、保利、招商、万通等知名开发商，还是京投银泰等小型开发商代表均认为，短期楼市向好局面很难改变，房价很可能继续冲高。

二）2010年全国商品房销售面积同比增加10.1%
1-12月，全国商品房销售面积10.41亿㎡，同比增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。

三）2010年全国商品住宅销售价格同比上涨8.5%，全国城市地价出现快速反弹趋势
12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。

12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，全年综合同比上涨8.5%。

12月份70个大中城市中，新建住宅价格指数环比下跌的仅有3个城市，可谓涨声一片。

此外还有12个城市的房价环比基本持平，房价指数呈现上涨的城市有55个，四个一线城市北、上、广、深均在其。

70个大中城市的房价同比来看，均呈现出上涨态势，其中，、这些热点城市同比涨幅达到140%以上。

9、10、11、12四个月，全国70个大中城市房屋销售价格综合指数分别为100.5、100.2、100.3、100.3，连续四个月呈现环比上涨态势。

中国城市地价检测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。

其中商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米，环比增长率分别为2.53%、2.89%、3.67%、1.08%，同比增长率分别为8.62%、10.03%、11.02%、5.29%。

四）国房景气指数连续9个月总体上持回落态势
12月，全国房地产国房景气指数为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。

总体上看，依然是维持在今年3月触顶以来连续9个月回落态势。

国房景气指数会不会持续回落到2009年9月份之前的水平，这个视后续政策是否持续收紧。

另外五项子指数系统，除商品房待售面积分类指数有所回升外，其他四项指数均在回落。

五）房地产三次调控序幕已经拉开，只能进尺不可退寸
2010年第四季度全国城市地价检测表明，在宏观经济平稳较快增长和房地产二次调控这一政策与市场的博弈之下，房地产逆“严厉调控”而动力不减，“加热”趋紧依旧压倒“降温”努力而占主导地位。

自9月底开始房地产二次调控以来，不仅“限购令”直接限制了市场需求，而且一系列政策直指降价动力不足的开发商，可见力度之大。

但从经济环境、政策效应与市场预期的综合结果来看，商品房及住宅价格涨幅回升明显，地价增幅较高。

2011年土地及房地产调控压力仍大。

国家统计局系列数据表明，2010年四季度，通胀预期进一步加剧，导致土地市场需求旺盛，土地价格持续上涨，房地产市场呈现量价齐升的局面。

2011年，我国经济增长速度还将在8%左右。

央行最近一份调查显示，居民投资意向再度首选房地产。

为此，2011年土地及房地产市场调控压力仍然较大，把房价、地价控制在合理水平难度不减。

二、2010年房地产市场分析
一）2010年房地产市场概况
1、2010年房地产市场开发投资增长24%
1月17日，市统计局公布2010年市固定资产投资情况，其中房地产开发投资反弹走高，有别于上年的相对低谷，全年完成投资164.45亿元，同比增长24%，较上年增幅提高了29.8个百分点。

增长明显的还有房屋施工面积，全市房屋施工面积达1537.6万平方米，同比增长20.5%，其中本年新开工面积586.85万平方米，较上年增长15.4%。

2、房屋销售价格指数环比涨幅与全国房屋销售价格指数（70个大中城市综合指数）基本持平
从2010年1-12月全国房屋销售价格指数公布数据可以看出，1月、2月、5月、6月、7月、11月，房屋销售价格指数环比涨幅均小于全国综合指数，8月持平，3月、4月、9月、10月、12月的环比涨幅略高于全国综合指数。

3、9.29新政细则《市细化房地产市场调控政策实施意见》出台
12月7日，9.29新政细则《市细化房地产市场调控政策实施意见》出台。

意见规定：商业银行和公积金三套房均停贷。

公积金二套
房首付比例不低于50%，利率不低于同期首套公积金贷款利率的1.1倍。

对个人购买144平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

意见还加强了对商品房预售环节的管理，商品房预售房调价8%需重新备案。

大部分细则是对9.29新政调控政策的强调。

没有如永康一样，出台新购住房的限购政策。

二）2010年一级土地市场出让及成交情况分析
1、2010年市出让商业住宅地总面积1761090.05平方米，成交1544845.31平方米
2010年全年总计出让商业住宅用地面积1761090.05平方米，其中商住用地1475910.46平方米，商业服务业（市场、加油站、商业科研业、医疗服务业）用地285179.59平方米。

成交土地面积1544845.31平方米，其中商住用地1535614.72平方米，商业服务业（市场、加油站、商业科研业、医疗服务业）用地9230.59平方米。

2、2010年楼市“地王”频现，楼市大鳄“滨江房产”、“绿城房产”入主
在2010年上半年楼市宏观调控重压下，土地的成交价还是一路看涨，开发商拿地热情不减。

4月中旬两地块拍卖创局部新高，5月份市区土地市场成功出让的三幅商住用地中“紫金南街以东、临江东路以南”地块成交价也是超过起始价一倍多。

8月，“开发区宾虹路以南、渔路以北、永康街以西（原理工学院教学楼）面积9870平方米”的地块挂牌出让，被欧景置业以9480
元/平方米的价格成功摘牌，该地块估计将与其在去年8月28日以创下市区单幅商住用地公开出让成交总价记录、总价9.18亿元竞得的面积达97688平方米的原理工学院地块合并开发。

9月，土地市场成交的几宗地块也均以高价拍出，其中江南板块“土地面积20790平方米的八一南街以东、环城南路以南、新都会正东面”地块，挂拍限定容积率1.5-3.0，绿地率15%-20%，起始价为7550元/平方米，最终成交价格为21440元/平方米，总价4457376 00元，成交价格为起始价的近3倍，为楼市又奉献了一块单价“地王”。

以最高容积率计算，楼面价相当于7147元。

有专家预计，今后这个楼盘价格将过万。

根据出让公告规定，该宗地块地下空间在满足停车及人防、消防等相关规的前提下，地下一层可安排商业，不需另行补缴土地出让金，商业部分可以确权。

业人士分析，如果该地块地面一层也全部拿来做商业，加上地下一层，就有4万平方米的商业面积。

这是该地块能够拍出天价的根本原因。

11月，位于金东新区清照路北侧、邮电小区南侧一幅面积为6321平方米的沿江地块，被广天房产以1.4万元/平方米的价格竞得。

这一成交价为起始价的4倍多，创下了今年以来市区商住用地楼面价的新高。

该地块位于义乌江北侧沿岸，南临建筑艺术公园，属于稀缺的江景地块。

地块容积率1～1.05，建筑限高14米。

按此容积率估计，该地块只能定位为排屋别墅类高端产品。

业人士分析，地段优势加上稀缺类资源，加上总价不高，是该地块如此拍得如此高价的原因。

12月22日，备受市场关注的湖海塘166亩块成功，经过激烈拼抢，被滨江房产集团以9330元/平方米，622万元每亩，总价10.3亿元的价格拿下。

以1.4的容积率计算，楼面地价为6664元/平方米，创下楼市成交总价新的“地王”记录。

这是继绿城房产介入市开发区3 30国道以南、八一南街以西，总用地面积200946平方米地块的开发建设之后，又一楼市“大鳄”布局。

从2010年土地市场最终的成交行情来看，开发商们对楼市的走向仍持乐观态度。

此外，优质地块导致的地王频现、资金实力雄厚的开发商与优质地块的强强联合，也将为带来更多的高品质住宅产品与高端的物业管理服务，促进楼市加强产品优势竞争，促使本地
房地产开发企业努力提升产品品质，增强产品竞争力。

尤其像绿城房产、滨江房产等楼市“大鳄”进驻，更将把房地产开发品质，带到一个新的高度。

3、湖海塘区块规划启动、金西开发区区块今年收储土地70余万平方米，两区域或成明年楼市新引擎
业人士认为，作为房地产板块，湖海塘区块有着市区江南板块密集开发后顺势向南延伸的优势，购房者在江南买不到称心的房子，很可能会跨过330国道向南寻找，市场对湖海塘区块的地域价值认可度比较高。

而且湖海塘目前有大盘在建，加上被滨江房产集团成功拍下的166亩块和职业技术学院东南侧、新330国道以北的60亩地块，以及储备的300多亩地块，可以说是大盘密集，整个板块的提升有了核心的引擎，目前江南已经少有100亩以上的大盘，湖海塘的大盘效应会形成一种吸引力。

回顾当时江南以天龙南国和保集半岛两个大盘良性竞争，促成了江南板块的迅速提升和成熟，带来了区域商业、服务业的快速发展，这一成功模式也可能在湖海塘区块复制。

从市规划局获悉，市政府对湖海塘区块早有统筹规划，规划围东起八一南街，西至开发区规划道路，南临二环南路，北至新330
国道，规划总用地面积约为6.2平方公里。

根据湖海塘区块控制性详规，在这片土地上，将定位建设市体育中心、休闲游乐基地和高品质居住生活区，使之成为市区江南又一座宜居新城。

同时，湖海塘规划方案还显示，居住用地总面积为173.44公顷（约2600亩），占该区块总用地的27.95%，设计居住人口5万人。

对于房地产开发来说，这无疑是一个超级大盘，今后这里将诞生多少个高品质的小区，将出现何种房源，都值得市民期待。

此外，从土地储备情况来看，2010年9月土地收储全部集中在金西开发区，商住用地总面积达到70余万平方米。

这一部分土地很可能在2011、2012年左右放量推出，未来一段时间的土地供应、土地开发将集中在金西开发区一带，金西开发区在明后年或将迎来新一轮的规模大开发。

三）2010年全年房地产二级市场情况分析
1、2010年房地产市场成交量分析
根据市房地产交易管理网数据显示，2010年1-12月，全市共成交商品住房面积2145040平方米，共计18796套。

其中一手房住宅面积1154100平方米，计8471套。

一手房商业面积129740平方米，计1349套。

二手房住宅面积759800平方米，计8019套。

二手房商业面积101400平方米，计957套（2010年全年其中缺失两周统计数据）。

其中二月、五月、六月三个月，一、二手房市场成交均相对冷淡。

2010年1-12月一手房成交走势图
2010年1-12月商品房住宅市场成交套数及面积
2010年1-12月商品房商业市场成交套数及面积
注：一月统计数据：2009年12月31日-2010年1月27日；二月统计数据：2010年1月28日-2010年3月3日（2月11日-17日数据缺失）；三月统计数据：2010年3月4日-2010年3月31日；四月统计数据：2010年4月1日-2010年4月28日；五月统计数据：2010年4月29日-2010年5月26日；六月统计数据：2010年5月27日-2010年6月30日；
七月统计数据：2010年7月1日-2010年7月28日；八月统计数据：2010年7月29日-2010年9月1日；九月统计数据：2010年9月2日-2010年9月29日（9月16日-9月22日商品房成交数据缺失，实际统计21天）；
十月统计数据：2010年9月30日-10月27日；十一月统计数据：2010年10月28日-2010年12月1日；十二月统计数据：2010年12月2日-2010年12月29日
2、2010年全年房地产市场价格分析
2010年1-12月，房屋销售价格指数与全国基本保持同步
2011年1月17日，国家统计局公布了2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格指数。

其中，房屋销售价格同比增长6.5%，环比增长0.4%。

从9月开始截至到12月，同全国房屋销售价格指数一样，已经连续四个月房价呈现环比上涨。

从“2010年1-12月全国房屋销售价格指数走势图”和“2010年1-12月房屋销售价格走势图”中可以看出，除6月、7月环比房屋销售价格指数略有下降，5月、8月环比持平，2010年房屋销售价格指数环比基本呈现上升趋势，整体趋势与全国房屋销售价格指数基本保持同步。

9.29深入房地产调控政策出台以后，依然出现房价的连续数月上涨表明，在通胀环境下，居民投资意向再度首选房地产。

明年土地市场供应情况以及房地产调控力度，将在很大程度上决定全国包括在的房价走势。

2010年1-12月全国房屋销售价格指数（70个大中城市综合指数）走势图
3、2010年二级市场均价分析1.商品住宅成交均价
12月商品住宅均价为7250元／㎡，环比下降较大。

主要原因12月所售房源很大一部分均位于金东、婺城等板块，市区房源较少，从而整体上拉低了价格。

截止至2010年12月，各区域主要在售楼盘销售价格情况如下。

江南区域：祥龙福邸，均价9500元／平方米；一号公馆，均价11000元／平方米；青城雅居，均价9000元／平方米；冠达·满庭芳，均价10000元／平方米；保集蓝郡三期，排屋12000元／平方米，别墅20000元／平方米；泰地·世锦园二期，均价10000—12000元／平方米；新纪元·香墅双拼别墅：16000元／平方米，高层：9000元／平方米。

江北区域：御景花园，多层均价8400元／平方米，高层均价7500元／平方米；五星·清华园，联排11000元／平方米。

城北区域：上城华府三期，排屋10000元／平方米；四季华庭：2011年一月底开盘，价格未定；都市欧情，双拼11000元／平方米，
独栋18000元／平方米。

婺城区域：新悦·润居，均价7000元／平方米；华鼎公馆，均价6900元／平方米；深蓝艺墅，多层均价4500元／平方米，排屋均价7500元／平方米。

金东区域：欧源·源墅总价500余万元（300平米左右）；金源·新天地，排屋均价8000元／平方米；聚佳·美丽园，双拼别墅7500元／平方米。

金西开发区：金城花园，均价3000元／平方米；绿洲·香岛，均价7400元／平方米。

4、2010年第四季度新开盘项目一览、2011年房地产二级市场展望
10、11、12三个月共有15家楼盘开盘，其中不少是首次开盘的新面孔。

其中婺城区和金东区开盘房源占了9个，市区江南和江北6个。

10月以来房地产市场，东西两翼成商品房供应的新热点，占据了较大分量。

尤其金东区，今年9月之前一直相对冷寂，现在多个楼盘的集中上市，明年该区域或将迎来新一轮的房地产开发销售热潮。

随着今年上半年三四月份的火爆行情，以及三季度的开盘潮带动，目前市区中心城区，特别是一环附近的项目都缺少新房源上市。

比如江南的冠达·满庭芳、广天·青城雅居、新纪元·香墅等项目可售房源都已所剩不多。

而去年和今年上半年拍得土地的新项目，又大多处于还不能满足预售条件的阶段。

尤其是一些楼盘还刻意放慢了开发进度，把原定于今年年底开盘的计划推迟到明年春节前后。

这其中既有等待市场时机的考虑，也有政策要求越来越严格的因素。

最近中央定调明年仍将继续房地产市场调控，近期市场大环境不会有大的改观。

此外，11月市实行预售资金监管等新规后，市区楼盘项目申领预售证比以前要走更多的程序，花上更长的时间。

部分开发商直言，现在开盘政策环境不理想，市场热度也不够，预备等到明年再释放新房源，届时市场走向看得更清，房价也能定得更为合理。

有类似心态的不但包括了江北老城区和江南围的楼盘，也包括了金东和婺城新区的部分楼盘。

受此影响，今年年底房地产市场注定是一个相对平淡的状态，东西两翼将取代传统市中心成楼市供应主角。

可以预计，明年春节
之后，市场供应将会突然放量，呈现百花齐放的状态。

购房者不仅能在江北老城区中心和江南新城等区域找到合意的房源，而且可选的项目和业态也会十分丰富，包括多层、高层、精装修住宅和排屋别墅等，不乏亮点。

2010年第四季度新开盘项目一览
四）9.29新政执行情况调查——各大银行已经基本遵照执行
1、从10月1日起执行契税新政
11月份，市调控细则还没有出台，但的相关部门已经出台了一个有关契税的暂行规定，要求从10月1日起，所有的契税和个人所得税缴纳，按照9月29日出台的财税【2010】94号文件（《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》）执行。

市契税新政规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减按1.5%税率征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

同时，规定对出售自有住房并在1年重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

这意味着，多套房消费在税费缴纳上，也将被套上“紧箍咒”。

契税新政的办理规定：纳税人首先要到市房地产交易办证中心档案室查询家庭住房登记记录，然后拿到出具的《市区家庭唯一住
房查询证明》，才能办理契税缴纳手续。

同时，因为对三套房停止贷款，所以，购房者想去贷款，都必须要到房地产交易办证中心档案室查询家庭住房登记记录。

这些政策使得档案室人头攒动。

市房地产交易市场管理所所长朱跃明说：“10月1日以来，平均每天来查档的人数为300人。

”
档案室火了，土地拍卖可能就要遇冷了。

市国土局相关人士表示，虽然是三线城市，但是肯定会受到影响，市楼市调控细则出来以后，土地拍卖也将趋于理性。

年由于开发商资金充裕加上为来年储备土地的原因，土地市场还会持续火热一段时间，但是开发商拿地将会保持更加清醒的头脑，竞价谨慎，出手更为理性。

2、“无两项证明的外地人暂停发放住房贷款”：各大银行都在遵守
新政规定：“对非本地居民在当地购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。

”据调查，四大国有银行对这一规定的实施毫不含糊。

银行、交通银行，在问及外地户口无两项证明是否可以贷款时，也都很肯定地拒绝了。

3、首套房贷款利率：大部分银行调整至基准利率，个别银行实行8.5折
新政规定：“各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）贷款购买首套商品住房的，其首付款比例不得低于30%。

”大多数银行已将首套房贷利率调整至基准利率，个别银行实行原8.5折优惠政策。

目前，第二套房首付已开始执行不得低于60%的最新政策规定，对第三套住房所有银行均已严格执行停贷。

4、开始执行：“公积金第三套停贷，第二套仅限改善型自住职工家庭”
对公积金贷款购买第三套商品住房的，从《市细化房地产市场调控政策实施意见》出台以后，也已开始停贷。

同时，对购买第二
套住房的，住房公积金贷款仅限于购买改善型自住房的职工家庭，贷款利率不低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。

对贷款购买经济适用住房等保障性住房的职工家庭，首付比例不低于40%；对贷款购买第二套住房的职工家庭，首付比例不低于50%。