营改增后的房地产企业收到地方政府土地返还款的财税处理【会计实务操作教程】
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理1
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理期刊首页 > 注册税务师 > 2012年2期 > 开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理(上)经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：(一)营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1. 返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
房地产企业取得土地返还款后如何做账
房地产企业取得土地返还款后如何做账在房地产开发过程中，土地使用权是开发商必须拥有的核心资源之一。
而土地使用权的取得不仅需要缴纳土地出让金等一系列费用，同时还需要进行土地出让返还款的支付业务。
作为企业的财务人员，正确的处理土地出让返还款将对公司的财务状况和业务整体运营产生重要影响。
本文将讨论房地产企业取得土地返还款后如何进行会计账务处理。
什么是土地出让返还款？在土地出让合同签订之后，开发商需要向政府部门缴纳一定的土地出让金。
而如果开发商在土地使用权期限届满或被收回时没有违反相关法律规定，政府部门将会按照合同约定返还部分出让金。
这部分返还款就是土地出让返还款。
进行土地出让返还款的会计处理在进行土地出让返还款会计处理之前，需要先明确一些重要的概念：•返还款账户：用来接收政府部门返还的资金的银行账户。
•土地出让金相关账户：用来纪录缴纳土地出让金及相应利息等款项的银行账户。
•土地出让返还款纪录账户：用来纪录土地出让返还款流水账的账户。
•土地使用权期限：开发商可以使用土地的时间期限。
掌握了上述概念之后，我们就可以开始进行会计处理了。
首先，开发商在取得土地返还款之后，应当将这笔款项转入到返还款账户中。
此时，返还款账户应当进行增加。
这笔款项的详细信息应当在应收账款中进行登记。
接下来，开发商需要作出下列账务处理：1. 记录土地出让金相关账户在开发商缴纳土地出让金的时候，需要建立土地出让金相关账户。
这些账户应该用于记录开发商缴纳的所有的土地出让金及相关利息等费用的流入和流出情况。
开发商应当将返还款转入土地出让金相关账户中，用于抵消土地出让金支出的费用。
在这应该做如下账务处理：科目借方贷方应收账款——土地出让返还款100,000返还款账户100,000土地出让金相关账户100,000注：此处以返还款为100,000元，且不考虑税收及其他费用。
2.将利息和收入核算在该账户中当政府部门按照约定返还土地出让金时，政府部门通常会按照整体收益率计算利息，并将其返还给开发商。
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的差不多要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等缘故。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，依旧认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，要紧依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
今年以来，相关稽查案例不断显现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业能够认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：(一)营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的专门性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1.返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
依照《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”假如返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万运算缴纳营业税。
土地出让金返还款会计税务处理差异大【会计实务操作教程】
〔2008〕151号文件)的规定：对企业取得的由国务院财政、税务主管部
门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入， 在计算应纳税所得额时从收 入总额中减除。由于政府土地返还款，不符 合此规定，因此，不能作为不征税收入在计算应纳税所得额时从收入总
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认相关费用的期间，计入当期损益。(二)用于补偿企业已发生的相关费
用或损失的，直接计入当期损益。 因此，房地产开发企业收到的土地出让金返还款或政府给予的奖励 款，是计入当期损益还是确认为递延收益，应看此项返还款与资产还是
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收益相关。按上述规定，最终计入当期损益(营业外收入)，而不是冲减 “开发成本。 从房地产公司支付土地出让金取得土地使用权这个特征看，土地出让 金返还款具备与资产相关的政府补助特征，应确认为递延收益。但是该 土地使用权的使用寿命如何界定呢?由于房地产企业的土地使用权的使用 寿命随着房屋的销售转移而终止，因此土地出让金返还款或奖励款应在 相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。 会计科目和主要账务处理规定：确认的政府补助利得，借记“银行存 款”等科目，贷记递延收益、营业外收入等科目。 税法规定应直接冲减土地成本 对土地出让金返还款或奖励款，税务机关的认定与财政部的有关规定 相冲突，税务部门认为是返还业务，应直接冲减土地成本，而不适用 《企业会计准则第 16号—— —政府补助(2006)》(财会〔2006〕3 号)的 规定，作为营业外收入进行处理。比如在 2010年度以来的土地增值税清 算过程中，根据发放的《土地增值税清算手册》的规定：纳税人取得的 返还土地出让金或与土地出让相关的奖励款应冲减取得土地使用权支付 的金额。 对应纳税所得额来说，根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税
土地税费返还会计处理怎么做
土地税费返还会计处理怎么做
会计学堂林老师 2019-04-23 19:43:46
导读：在企业缴纳土地税费后，享受了税局享有的优惠正常，税局又将一部分的土地税费返还回来。
在收到了这笔返还的土地税费后，很多人也不懂得具体土地税费返还的账务处理内容。
土地税费返还会计处理怎么做?
土地税费返还会计处理怎么做
(1)与资产相关的补助，在取得时计入递延收益，按照资产达到预定可使用状态的时间开始在其使用寿命期内分摊转入营业外收入。
寿命期内被出售、转让、报废或发生毁损的，应该将剩余递延收益一次转入营业外收入。
(2)与收益相关的补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,在取得时计入递延收益,在确认相关费用的期间计入营业外收入;用于补偿企业已发生的相关费用或损失的,取得时直接计入营业外收入。
账务处理是指从审核原始凭证、编制记账凭证开始，通过记账、对账、结账等一系列会计处理，到编制出会计报表的过程。
账务核对是防止账务差错，保证账务记载正确，保护资金安全的必要措施。
从核对的时间和内容上分有每日核对和定期核对两种。
银行账务处理程序包括明细核算和综合核算两个系统的全部处理过程。
增值税返还的账务处理应怎么做
根据返还税款的用途等具体情形进行相应的账务处理：
①用于购建长期资产的
借：银行存款
贷：递延收益
资产使用寿命期间内
借：递延收益
贷：营业外收入
②与收益相关的返还税款。
用于补偿以后期间发生的费用的：借：银行存款
贷：递延收益。
用于补偿已经发生的费用的
借：银行存款
贷：营业外收入。
房地产公司税收返还的会计处理【会计实务操作教程】
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房地产公司税收返还的会计处理【会计实务操作教程】 房产地开发公司有时因政府招商需要或城中村改造等原因会享受相关税 收优惠或税务返还，如土地出让金、营业税及附加、土地增值税、所得 税等相关税种的返还。税收返还的会计核算如何处理，也是仁者见仁， 智者见智。 根据《财政部关于减免和返还流转税的会计处理规定》财会字[1995]6 号第一条规定： 一、企业实际收到即征即退、先征先退、先征税后返还 的营业税、消费税，借记“银行存款”科目，贷记“产品销售税金及附 加”“商品销售税金附加”“营业税金及附加”等科目。 对于直接减免 的营业税、消费税，不作帐处理。 所以部分同行以该文件作为理论依据，认为收到的即征即退、先征先 退、先征税后返还的营业税，应冲减“营业税金及附加” 。当然从最后对 利润的影响来看，是冲减“营业税金及附加”还是直接做为“营业外收 入” ，对利润的影响是一致的。 但根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府 性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）第一条 “一、财政性资金： （一）企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要 求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。
关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理（本站推荐）
关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理（本站推荐）第一篇：关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理（本站推荐）关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理一、前言：1、返款主体及返款形式：2、房地产拆迁补偿，财政返还涉及的主要税种：3、税务处理依据：《营业税暂行条例》，《土地增值税暂行条例》，《企业所得税法》等等。
4、房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理。
二、具体房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理：1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。
2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。
3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。
4、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园等）。
5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。
6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10,000 万元，企业已缴纳10,000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3,000万元，用于该项目回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
一、相关税务处理：营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。
在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
1、如果返还款3,000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3,000收入万计算缴纳营业税。
房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理
房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理来源：中翰裕众作者：宋朝晖发布时间：2018-04-12经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其财务和税务处理也不尽相同。
本文依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行相关财务和税务分析。
一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买回迁房案例1：2017年1月房地产公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10 000万元，房地产公司已缴纳10000万元。
协议约定，土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产公司补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
其中受让建回迁房土地支付土地出让金900万元。
解答：土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。
1.增值税的处理房地产公司收到政府返还的土地出让金，应作为销售回迁房的预收款，按规定应预缴3%的增值税。
应预缴的增值税=3000÷（1+11%）×3%=81（万元）房地产公司项目完工后房产移交给拆迁户时，应确认增值税的纳税义务，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，按11%的税率计征增值税。
已预缴的增值税可以抵减。
销项税额=3000÷（1+11%）×11%=297.3（万元）土地成本可抵减销项税额=900÷(1+11%)×11%=89.2（万元）依据：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
收到财政部门退回的土地出让金应如何做账务处理求助
收到财政部门退回的土地出让金应如何做账务处理求助精确把握土地成本的节税空间财政返还\"土地费\"税前扣除的税政解析樊其国土地成本税前扣除的问题，若筹划和操作得当，精确把握土地成本的节税空间，其节税金额巨大。
对购买土地使用权各种名目的返还和退款。
不能仅以表面上的购买合同为据，需查清购买土地使用权时双方约定实质内容，将实质内容与履行合同的实际情况进行对照。
取得政府返还\"土地费\"可否税前扣除，国家税务总局没有明确规定，各地税政规定不一、执行有异，随着土地增值税调控房市力度的变化，未来税收政策具有不确定性，需要密切关注税收新政的出台和税收政策的变化和差异,并及时同当地主管税务机关沟通和交流，最终判断交易的实质及对税收的影响。
案例：某房地产开发企业异地开发购入土地132,000平方米，与国土部门签订的出让合同价格为90000万元，企业已缴纳90000万元，在此基础上地方财政以奖励方式返还企业50000万元。
土地成交价款90000万元与土地成本40000万元的差额部分50000万元，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方奖励，用于该项目配套城市基础设施建设。
一、真实性原则：确认地价成本为40000万元《企业所得税法实施条例》第六十六条：无形资产按照以下方法确定计税基础：外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。
1.支付地价款时借：无形资产-土地 90000万贷：银行存款 90000万2.收财政返还时借：银行存款 50000万贷：无形资产-土地 50000万由于国家的政策调整，地方政府招商引资优惠政策已基本取消。
为了引进项目，地方政府只好对企业进行变相补助，即政府帮忙缴纳一部分土地款。
所以就出现了企业实际只缴纳部分土地款项的现象。
政府返还的土地款项的帐务处理。
只在“无形资产-土地”中只按企业实际缴款额计入资产。
房地产企业取得政府土地出让金返还款的会计和税务处理
房地产企业取得政府土地出让金返还款的会计和税务处理肖宏伟房开企业政府返还土地款计入收入风险点提示土地增值税清算如火如荼,一个非常突出的争议问题是：开发商取得政府返还土地款如何计税问题;很多开发商将返还款计入营业外收入中,先缴纳了所得税,但在土地增值税清算中,税务机关要将返还款冲减土地成本;当年想以不冲成本,计收入,从而加计20%扣除的筹划方案落空;目前基层税务机关普遍认可的是冲减的处理方法;这样处理,可能与很多专家的意见不太相同;建议开发企业认真对待;冲成本是合法的,也是合理的;分析如下：由于土地招拍挂制度约束,各地政府在招商引资中,通过各种名义和方式,对开发商缴纳的土地出让金,给予一定比例的返还;虽然计入营业外收入,可以减少土地增值税的支出;但此会计和税务处理方法,税务机关在土地增值税清算时,一般不认可;一、会计处理返还款名义上属于政府补助的性质,但从政府土地出让业务实质来看,企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据,计入土地受让成本,而后政府给予的返还,是转让土地发生的销售折扣或折让行为;如被税务机关认定认为是返还业务,应直接冲减土地成本,而不应适用企业会计准则第16号――政府补助2006财会20063号的规定,作为营业外收入进行处理;二、企业所得税处理由于政府土地返还款,不符合财税〔2008〕151号文件的规定,不是企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,因此,不能作为不征税收入在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;如被税务机关认定认为是土地款返还业务,无论企业会计上如何处理,所得税征收管理上,可以直接冲减土地成本;所以,此土地返还款应当冲减土地成本,如果企业开发产品已经完工,按实际成本原则,对完工产品分摊土地成本,计算缴纳企业所得税;当然,如果企业将返还款计入营业外收入,提前缴纳企业所得税,税务机关也不会拒绝;三、土地增值税处理根据土地增值税相关法规规定,土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收;土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：一取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;这里所称“地价款”,应为实际支付的价款,应为扣除政府返还后的土地实际价款;这是实际发生原则在税收征管中的具体应用;政府返还土地款,冲减土地成本,在各地税务机关具体文件解释中都有明确规定;辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知大地税函2008 188号一关于土地使用权价款的扣除问题纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”;凡取得票据或者其他资料,但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的,不允许计入扣除项目;再如：青岛地方税务局：青岛市土地增值税清算管理办法青地税发2008100号第二十二条对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因,从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;基层税务机关在土地增值税清算管理上,大多认同政府返还土地款,直接冲减土地成本的处理方法;不能加计扣除;。
会计实务：房地产企业取得土地返还款的会计与税务处理
房地产企业取得土地返还款的会计与税务处理最近，经常有房地产企业财税会员咨询公司支付土地出让金后，政府给予的财政返还款该如何进行会计和税务处理。
现在大部分房地产企业的土地是通过“招标、拍卖、挂牌”方式的公开竞价取得的，但是，有的地方政府在招商引资中以土地换项目，通过财政返还土地出让金的形式变相给予房地产企业一定补偿。
对房地产企业来说，取得土地实际成本就会低于“招拍挂”价格，那么对于房地产企业来说，取得的政府返还款该如何进行会计和税务处理呢？一、会计处理《企业会计准则第16号———政府补助》第二条规定：政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
因此，房地产企业取得土地使用权，应当以实际支付的土地价款作为土地成本，取得的这部分返还款实质属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号———政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。
再看具体的会计处理规定，《企业会计准则第16号———政府补助》第七条规定：与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。
但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
第八条规定：与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
房地产企业取得的开发用地最终会构成存货的一部分，支付的土地价款应该计入开发成本。
在之后取得的财政返还款，属于对已经发生相关费用的一种补偿，会计处理上应直接计入营业外收入，而不能冲减开发成本。
二、企业所得税处理财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款。
营改增后房企收到政府土地返还款的财税处理
营改增后房企收到政府土地返还款的财税处理作者：肖太寿来源：《财会信报》2016年第22期（三）合同约定第三种情况的账务和税务处理根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
这里要特别注意的是，作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。
另外，由于被拆迁户获得的拆迁补偿款没有发生增值税纳税义务，不缴纳增值税，不给房地产公司开具发票，或有的地方国家税务局规定，支付被拆迁户的拆迁补偿款时，必须统一使用省国家税务局印制的收据，但不缴纳增值税。
因此，支付给被拆迁户的拆迁补偿款不能够抵扣增值税进项税额。
因此，土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理如下（单位：万元）：借：银行存款 3 000贷：开发成本——拆迁补偿费 3 000（四）合同约定第四种情况的财税处理目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中，一些房地产开发企业先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。
财税实务土地返还款的处理
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！
财税实务土地返还款的处理
上面是汤辰机械的公告，一般来讲，政府返还土地款的目的是为了加大招商引资力度，企业在拿地时，按规定走正常的竞拍程序后，也以正常的拍卖成交价格支付土地款，所拍价格与政府承诺的协议价格之间所形成的差额，政府会在土地拍卖成交后，以拨付企业发展扶持资金等名义给予企业全额或部分返还。
在会计处理上，该项补助属于政府补助的性质，不能冲减取得土地的成本，应计入“递延收益”，在摊销时根据具体情况分为两部分，即：土地摊销分为两部分，相应递延收益也分两部分确认：1、如果建设期间该土地使用权的摊销计入在建工程成本的，则与该部分计入在建工程成本的摊销金额对应的这部分土地返还
款补助就成了与房屋建筑物相关的政府补助，自房屋建筑物开始计提折旧时起，在房屋建筑物折旧年限内摊销计入营业外收入。
比如房屋摊销20年，那么该部分递延收益也分20年确认为营业外收入。
2、建成后土地使用权摊销计入管理费用，则每年摊销多少金额就确认多少收入金额的营业外收入。
在税务处理上，如符合国家税务总局财税[2011]70号文三个条件的，可以作为不征税收入，否则应作为补贴收入计入当期应纳税所得额。
值得注意的是，房地产开发企业遇到此种情况的土地增值税的处理，根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率。
财税实务：政府土地返还款应计入房产原值征收房产税
政府土地返还款应计入房产原值征收房产税
近年来，政府土地返还款是否应计入房产原值征收房产税的问题，困扰着很多纳税人，在地税机关检查评估案例中也不断出现。
所谓“土地返还”，是指政府对企业招拍土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式的原则，主要依据政府和企业签订的土地出让协议和补充协议的约定内容进行判定，返还款使用用途不同，税务机关在检查处理上也将存在很大差别。
本文将结合具体案例，对地方政府招商过程中企业土地出让金有政策减免、政府垫付或补贴等情况下土地出让成本该如何确认、其计入房产原值的土地价值又如何掌握等问题进行分析，并提出自已的看法。
具体案例如下：近期税务机关对某工业企业2014年度涉税情况进行检查时发现：该企业2013年5月新增一块土地（非耕地），与国土部门签订的土地出让合同价为600万元，企业当月向国土部门支付了土地出让金，次月收到政府土地返还款200万元，并冲减了土地成本（企业所得税在国税征收）。
2013年7月，企业新建厂房，于2013年12月底竣工，并在2014年1月交付使用，同时企业从在建工程转为固定资产的房产原值为1800万（不含政府土地返还款），该企业宗地容积率大于0.5。
通过检查发现，该企业在2014年度申报的房产原值是1800万，未将政府土地返还款200万计入房产原值申报缴纳房产税。
那么，根据现行。
政府退还土地款税务处理流程详解
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收到“土地返还款”用于“拆迁补偿”,如何纳税？
收到“土地返还款”用于“拆迁补偿”,如何纳税？营改增后,房地产行业相关税收细节政策在逐步的过渡阶段,因此,部分业务在政策执行与理解上,只有深入的分析之后才能全面、准确的掌握.为此,昌尧讲税近期打算为大家全面的梳理一下,不同形式的土地返还款在房地产行业业务处理中,该如何纳税?今天昌尧讲税就来和大家讲讲这收到的”土地返还款”用于”拆迁补偿”,该如何纳税?但愿能对你有所帮助.实务案例:嘉诚房地产开发公司2016年10月以招拍挂取得土地使用权,面积为100亩,一次性支付土地出让金12000万元.2016年11月在与当地政府签订土地出让合同时约定,一次性返还嘉诚公司土地出让金4000万元,全部用于征地拆迁补偿(其中1000万用于建筑物拆除,3000万用于动迁补偿),如果实际发生拆迁补偿费用低于4000万,则作为嘉诚公司代理拆迁补偿收入,如果实际发生拆迁补偿费用超过4000万,则由嘉诚房地产公司承担.一、增值税如何纳税?政策依据1、根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函〔2009〕520号)第二条规定:纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中,其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照”建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于”服务业——代理业”行为,应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税.2、根据根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36)号附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(三)项第4点:经纪代理服务,以取得的全部价款和价外费用,扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额.向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费,不得开具增值税专用发票.第一条第(七)项第1点:一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税.以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务.3、根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》财税〔2016〕140号第七规定:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中”向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除.纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料.政策解析结合以上案例,根据以上相关政策的规定分析,我们可以得出以下纳税结论:1、嘉诚房地产公司将建筑物拆除劳务外包给建筑公司,构筑物拆除属于以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税.如果外包金额低于1000万元,则嘉诚房地产公司按扣除支付给建筑公司分包款后的余额为销售额,采用简易计税方法,按3%的征收率缴纳建筑服务增值税;如果外包金额超过1000万元,由于1000万元扣除支付给建筑公司分包款后的余额销售额为负数,所以嘉诚房地产公司则无需缴纳建筑服务增值税.2、嘉诚房地产公司代政府部门支付的拆迁补偿费行为属于”经纪代理服务”,按经纪代理服务缴纳增值税;如果嘉诚房地产公司实际发生动迁补偿费用低于3000万,则按扣除代付的动迁补偿费用后的余额为销售额,按6%的税率缴纳代理服务增值税;如果嘉诚房地产公司实际发生动迁补偿费用超过3000万,扣除代付的动迁补偿费用后的余额为负数,则嘉诚房地产公司无需缴纳代理服务增值税.3、针对房地产开发企业在销售其房地产开发项目时,可以扣除的土地价款金额确认问题.首先,嘉诚房地产公司实际支付的土地价款为12000万元,可以作为向政府部门支付的土地价款,计算销售额时可以在全部价款和价外费用中按规定期限扣除,土地返还款无需冲减土地价款,因为土地返还款为受托代理服务,已全部代付;其次,如果嘉诚房地产公司实际发生的拆迁补偿费超过4000万元,超过部分则属于在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除最后,如果嘉诚房地产公司实际发生的拆迁补偿费低于4000万元,差额部分也无需冲减土地价款,因为差额部分已经确认了建筑服务与代理服务收入.二、土地增值税政策依据根据《土地增值税暂行条例》第二条规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应依照本条例缴纳土地增值税.根据《土地增值税暂行条例实施细则》相关条款规定.第二条规定:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为.不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为.第七条规定:条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用.政策解析针对上述案例和土地增值税相关政策规定,收到的”土地返还款”用于”拆迁补偿”不属于土地增值税的征税范围,因此,无需缴纳土地增值税.如果嘉诚房地产公司实际发生的拆迁补偿费超过4000万元,超过部分则属于在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算土地增值税增值额时扣除.三、企业所得税政策所得税根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定:企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入,为收入总额.根据财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)第一条规定:企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除:(一)企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算.政策解析通过以上相关税种的解析,结合企业所得税的相关政策规定,我们可以得出,土地返还款应全额确认所得税收入,相关支出作为成本在所得税前扣除.将财税[2011]70号文列出来,主要是要给大家分析一下,该案例中的土地返还款是否属于”不征税收入”,通过以上案例的相关政策分析,结合不征税收入需要满足的条件来看,该案例中土地返还款不符合”不征税收入”的条件.因此,在所得税缴纳时土地返还款需要确认为收入.。
财政返还处理技巧
这个是属于政府为了招商引资对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与（公司/企业/开发商）之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等，未约定任何事项，只是奖励或补助（一）、营业税[营业税暂行条例实施细则]第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。
前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益”。
取得政府奖励的企业，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。
（二）、企业所得税根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
财税[2011]70号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。
上面讲过由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。
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营改增后的房地产企业收到地方政府土地返还款的财税处理【会计实务 操作教程】 导语 实践中,不少工业企业、房地产企业与地方土地储备中心签订土地出让 合同时,往往会出现地方政府给予工业企业、房地产企业一定的土地返还 款现象.这种土地返还款表面上看来是企业支付给土地储备中心购买土地 款的一部分,实质上是财政资金的一部分.这些土地返还款往往在土地出 让合同中,政府会与购买土地的工业企业或房地产公司约定特别的用途. 例如,约定土地返还款用于奖励给企业;用于房地产企业进行拆迁补助; 用于房地产企业就地建安置房;用于房地产企业项目外城市道路、供水、 排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设.针对这些土地返还款不同 用途的约定,如何进行账务和税务处理? 在法律上是有一定依据的,企业财务人员在进行账务和税务处理时,必
完工结转收入时: 借:预收账款: 贷:主营业务收入 3000 2702.7
应交税费——应交增值税(销项税)297.3[3000÷(1+11%)×11%) 同时,房地产企业因扣除土地成本减少销售额的会计处理如下: 根据《关于增值税会计处理的规定(征求意见稿)》(财办会[2016]27) 中”差额征税的账务处理”具体规定如下:按现行增值税制度规定企业发 生相关成本费用允许扣减销售额的,应当按减少的销项税额,借记”应交
(1)合同约定第一种情况:土地返还款就地建安置房的账务和税务处理 土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业开 发的回迁房销售给政府,政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企 业销售回迁房的销售款,然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户. 为此,土地返还款就地建安置房的账务处理如下: 收到返还款时: 借:银行存款 贷:预收账款 下简称一般纳税人)销售自行开发的房地
产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当 期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额. 销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除
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(1)土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助 3000万元,在该项目土地上建设回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动 迁户.
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受让建安置房土地支付土地出让金 900万元. (2)在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助 3000万元,用于该项目 10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出. 国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方国 土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费.约定返还的 3000万中,用于拆 迁费用 1000万元,用于动迁户补偿 2000万元.企业实际向动迁户支付补 偿款 1500万元. (3)在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补 助 3000万元,用于该项目的拆迁补偿支出. (4)在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补 助 3000万元,用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪 等基础设施工程建设. (5)在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助 3000万元,用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力 站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施. (6)在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助 3000万元,用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴. 请分析这 3000万元的财务和税务处理. 2、账务处理和税务处理
本案例中的房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中,对政府给予
的土地返还款的用途进行了不同的约定,根据”不同的合同约定决定不同 的账务处理”的原理,房地产企业必须根据合同中的不同约定条款进行不 同的账务处理,否则会有税收风险.有鉴于此,本案例中的账务处理如下:
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须依据相关法律依据进行账务处理和税务处理,否则会有税收风险.
案例分析 某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账 税处理分析 1、案情介绍 房地产开发企业乙通过招拍挂购入土地 100亩,与国土部门签订的出让
合同价格为 10000 万元,企业已缴纳 10000 万元.协议约定如下几种情况:
的土地价款)÷(1+11%)”.同时国家税务总局公告 2016年第 18号第十条 和第十一条规定, 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项 目,应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税.应预缴税款按照以下 公式计算: 应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%.适用一般计税方法 计税的,按照 11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照 5%的征 收率计算. 基于以上税收政策规定,房地产企业在安置房所在地国家税务局预缴增 值税时的账务处理如下: 借:应交税费——预缴增值税 81[3000÷(1+11%)×3%) 贷:银行存款 81
另外,土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的实质是政府出资购买 回迁房,用于安置动迁户,对房地产开发企业来说,属于销售回迁房行为. 土地返还款 3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入,房地产开发 企业应按取得售房 3000收入万元(含增值税)计 值税、企业所得税和契税. 财税[2016]36号附件 1:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》) 第一条第(三)项之第 10款规定,”房地产开发企业中的一般纳税人销售 其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的 全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余 额为销售额.”《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收 管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016年第 18号)第四条规定:”房地 算缴纳增值税、土地增