银川市旧城改造

宁夏大学大学生科技创新与人文社会科学
研究项目结题论文
学院：资源环境学院
论文名称：银川市兴庆区旧城改造民意调研
指导教师：甄雯
项目主持人：张金荣
项目组成员：蒋正鹏，魏荣阳，兰智东，赵泽宏，
于建龙，马学林，赵文裕，侯松原，
马增，吕雉凤，李嘉宁，邱爱茹，
周悦
填报日期：2014 年 3 月27 日
目录
1 研究背景及意义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3 1.1 研究背景．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3 1.
2 研究意义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5
1.3 概念界定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5
2 兴庆区概况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6
3 研究目的、内容及技术路线．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6 3.1 研究目的．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6 3.2研究内容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7
3.3研究技术路线．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7
4 项目实施时间及任务．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7 数据来源与主要研究方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8 5.1 数据来源．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8
5.2 研究方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8
6 调研数据分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8
6.1 调查问卷分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8
7 调研结论及对突出问题建议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．12 7.1 调研结论．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．12 7.2 拆迁过程突出问题分析及建议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13
银川市兴庆区旧城改造民意调研（张金荣，蒋正鹏，魏荣阳，兰智东，赵泽宏，于建龙，马学林，赵文裕，侯松原，马增，吕雉凤, 李嘉宁，邱爱茹，周悦资源环境学院 2011级房地产开发管理专业）
摘要：本次调研课题以入户发放调查问卷的方法获取资料和数据，通过统计有效调查问卷和比较资料与数据的方法，得到：此次兴庆区旧城改造是采取政府主导、市场化运作的方式，将力争在3年到5年时间，基本完成旧城更新改造，使旧城功能进一步增强，公共服务设施和市政基础设施得到扩大和完善，旧城内部路网进一步优化，交通拥堵得到有效治理，城市历史人文特色更加鲜明，宜居宜业水平明显提高。

改造后将成为特色鲜明、功能齐备、交通便捷、环境优美的金融、商贸、文化、休闲城区。

政府对搬迁的老旧小区住户分别采取货币补偿、异地置换和异地集中安置3种办法。

2013年初，兴庆区旧城改造方案正式出炉，改造范围达到17平方公里，其中涉及道路改造，老旧小区改造。

作为一项重大民生工程，此次兴庆区旧城改造将较大改善市民生活质量和提高城市品位。

关键词：兴庆区、旧城改造、补偿、改善
1 研究背景及意义
1.1 研究背景
在2011年年底，在银川市第十三次党代会上，银川市便已开始谋划改造旧城。

因此提出进一步优化城市功能布局，从根本上解决旧城区建筑密度过大、商业过度集中、公共活动空间少、交通拥堵和老旧小区市政设施不配套、居住环境差，以及老旧建筑抗震防火安全隐患突出等问题。

因此，市委、市政府决定全面启动旧城更新改造工作。

2013年，银川旧城改造的号角终于吹响，此次旧城更新改造的范围包括兴庆区、金凤区、西夏区范围内老旧小区、城中村和城边村以及有碍城市道路系统的区域。

其中兴庆区东至丽景街，南至宝湖路，西至唐徕渠，北至上海路，约17平方公里。

金凤区东至唐徕渠，南至长城路，西至包兰铁路，北至贺兰山路，约27平方公里。

西夏区：东至包兰铁路，南至经天路，西至宏图街，北至军区路，约32平方公里。

作为银川市的老城区，兴庆区虽然承载着银川市发展的历史，但其发展空间却在当下显得有些捉襟见肘。

根据银川交警部门提供的数据，银川市15条主次道路的交通流量，有13条超饱和。

而老城区内遍布老旧小区，道路破损，无物业管理，环境卫生脏乱差，治安环境混乱等状况已成为常态。

道路交通拥堵、城中村脏乱差、新华商圈拓展空间受限等制约经济社会发展的“绊脚石”依旧存在。

据银川市房管局统计的数据，兴庆区城区范围内，2000年以前建设的房屋有1100万平方米。

这些住宅分布在369个无物业小区，占兴庆区总住宅小区个数的60%。

老旧小区由于建成年代早，建设标准普遍不高，硬件环境、公建配套、公共秩序、管
理运转等各种矛盾比较突出。

因此，兴庆区的老城区改造就变得势在必行。

1.1.1 改造范围
2013年，兴庆区主要对7条道路进行打通延伸。

7条道路分别为：
1、湖滨西街（文滨巷至正源街路段），利用田园巷将湖滨西街向西延伸至正源南街，与新昌路相接；
2、新华西街（凤凰街至正源街路段），拟将新华西街向西打通至正源南街，与良田路相接；
3、南塘巷（正源街至丽景街路段），将南塘巷沿银新铁路专用线南侧向东延伸至丽景街，向西延伸至正源街；
4、西桥巷（北京路至上海路路段），改造道路交叉口，续建向北延伸工程，西桥南巷（北京路至新华街路段），结合唐徕小区整体改造拓宽，提升道路等级至次干路，并向南延伸与规划，新华西街相接；
5、进宁南街（新华街至南塘巷路段），结合承天寺塔区域改造，同步改造进宁南街，向南与三林巷连通，并延伸至南塘巷；
6、鼓楼北街（文化街至湖滨街路段），结合商业街建设，将鼓楼北街向北打通，与北安街相接；
7、永安巷（南薰路至南塘巷路段），将永安巷向南打通，实现南北贯通，缓解民族南街、胜利南街南北向交通压力。

改造13块老旧小区区域
2013年，兴庆区主要改造13块老旧小区区域。

其中包括：
1、结合新华街向西延伸工程，改造自治区ZF家属院等中卫巷周边小区的老旧小区：东至凤凰街，西至唐徕渠，南至新华街，北至解放街；
2、结合湖滨西街打通延伸，改造唐徕小区：东至凤凰街，西至唐徕渠，南至解放街，北至北京路；
3、结合解放街道路景观环境治理，改造西门周边老旧小区：东至富宁街，西至宗睦巷，南至凤凰街，北至自治区体育场；
4、结合地藏寺、清真中寺，天主教堂周边增加绿地和保护历史建筑的需要，改造团结小区等老旧小区：东至利民街，南至前进街，西室富宁街，北至解放街；
5、结合进宁南街打通，改造上海新村等老旧小区：东至利民街，南至前进街，西室富宁街，北至解放街；
6、结合进宁南街改造，搬迁酒店用品市场和西塔菜市场，规划建设古玩字画传统商业特色街区，东至市医院，南至南薰路，西至利民街，北至新华街；
7、结合北京路道路景观环境治理，改造临湖二村等老旧小区：东至进宁街，南至北京路，
西至北塔巷，北至宁夏长宁天然气公司用地；
8、结合北京路道路景观环境治理，改造水产巷住宅区、临湖一区等老旧小区：东至牡丹园，南至北京路，西至进宁街，北至金菊园；
9、结合北京路道路景观环境治理，改造湖滨小区等老旧小区：东至民族街，南至神林巷，西至进宁街，北至北京路；
10、结合北京路道路景观环境治理，改造幸福新村、光明小区等老旧小区：东至玉皇阁街，南至民族街，西至湖滨街，北至北京路；
11、结合BRT一号线沿线的景观环境治理，改造凤凰南街（解放街至南薰路路段）、南薰路（凤凰南街至清和街路段）、清和街（南薰路至迎宾广场路段）道路两侧部分房至及老旧小区；
12、改造石油探井家属院等老旧小区：东至南门广场、西至永安巷，南至永安花园、北至南薰路；
13、改造建南小区等老旧小区：东至清和街，西至胜利街，南至南桥东巷，北至长城路。

1.2 研究意义
此次改造提出旧城改造六大策略，即“全市统筹，新旧联动”、“分区改造、差异化控制”、“完善道路交通体系，构建现代化交通服务体系”、“整治为主、拆迁为辅、兼顾历史文化保护”、“优化城市空间格局，提升旧城功能”及“重构城市生态系统，美化旧城居住环境”。

从根本上破解旧城区建筑密度过大、商业过度集中、公共活动空间少、交通拥堵和老旧小区市政设施不配套、居住环境差，以及老旧建筑抗震防火安全隐患突出等问题。

本次调研以入户发放调查问卷的方法获取资料和数据，通过统计和比较资料与数据，明确当地政府对于兴庆区旧城区改造的具体方案，补偿措施，改造的详细规划以及目前的改造进度；其次通过此次调研了解当地居民对于旧城区改造的接受程度，对政府拆迁补贴的满意程度，以及当地居民对于旧城区改造所提出的相关意见；
1.3 概念界定
1.3.1 旧城改造
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。

既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。

旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

1.3.2 货币补偿
货币补偿是指拆迁人与被拆迁人通过协商一致，将拆迁人的房屋及其附属物作价，由拆
迁人支付货币以取得被拆迁房屋的所有权。

实行货币补偿后，拆迁人就不必另行交付房屋给被拆迁人的一种补偿方式。

1.3.3异地置换
置换置换是一种特殊形式的房屋买卖，其特殊性在于它可保证买卖行为的同时进行，也就是说房屋置换服务是买和卖的双向服务。

1.3.4 原地安置
原地安置是指在原来被拆迁房屋所在地范围内，待新的工程建好后再迁回原地进行安置的方式。

2 兴庆区概况
兴庆区是宁夏回族自治区首府银川市的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸中心，是宁夏改革开放的重要窗口和城市形象集中体现的区域，面积757.6平方公里，人口41万，有回、汉、满、蒙等22个民族，其中回族人口8.5万。

北邻贺兰县，南邻永宁县，西至唐徕渠邻金凤区，东隔黄河邻灵武市。

月牙湖乡原属陶乐县，位于黄河东岸，西邻贺兰县，北邻平罗县，南邻灵武市，东邻鄂托克前旗。

银川市兴庆区原为城区，是银川市1970年设定的两个县级市辖区之一。

始建于唐仪凤三年（公元678年），时为怀远县城。

宋天禧四年（公元1038年），党项族首领李元昊建立西夏国，此为西夏国都兴庆府。

2005年，兴庆区完成地区生产总值111.8亿元，同比增长10.5％,工业总产值完成100.3亿元，同比增长24.02％，社会消费品零售总额完成55.5亿元。

地方财政收入完成1.99亿元，城镇居民人均可支配收入达到9989.1元，同比增长24.02％，农民人均纯收入达到4017元，同比增长4.25％。

2013年，兴庆区将以建设经济实力最强、发展环境最优、生活质量最好、人居环境最美的现代化城市中心区为发展目标。

不断加大调农业、兴工业、整物流、建康居、引项目、促开放力度，使农业产业化进程明显加快，工业经济实现历史性突破，物流市场走廊初具规模，基础设施建设逐步完善，城市面貌日新月异，社区建设稳步推进，各项事业蓬勃发展。

3 研究目的、内容及技术路线
3.1 研究目的
（1）明确当地政府对于旧城区改造的具体方案，以及合理的补偿措施；改善居民生活环境，提高生活质量，合理有效地进行城市规划，合理布局，打造和谐的城市居住空间。

（2）了解当地居民对于旧城区改造的接受程度以及对政府拆迁补偿方案的接受程度；了解民意，进行合理的拆迁和补偿，体现“以人为本”为本的原则，突出城市规划的合理性和科学性。

（3）了解改造目标任务、改造项目地块、改造过程中的重大事项；在改造过程中切实抓住问题的实质，解决突出问题和主要问题，贯彻落实旧城改造的政策。

（4）了解当地居民对于旧城区改造的合理意见和建议；把民意放在主要位置上，切实把握民意取向，合理进行分析，有效地采取措施解决问题。

3.2研究内容
本次调研以兴庆区唐徕小区和中卫巷为例展开调研，通过发放调查问卷及入户调研的方式，了解不同年龄段、不同收入、不同职业的居民对于此次旧城改造的态度及相关建议。

内容包括：
（1)改造后城市的规划，主要是生活分区，商业分区，工业分区和城市用地的规划分区；各区间可以合理有效地进行联系，进而合理有效地规整。

（2)改造后城市环境状况，包括噪声污染，绿化，物业，基础设施，空间的利用情况等；改善生活质量和居住环境，完善基础设施和社会保障体系，加强人文精神建设。

（3)改造后城市道路系统和交通服务体系；完善道路交通体系。

（4)改造过程中，居民对于政府的旧城改造方案和补偿措施的意见和建议；如何合理的进行规划和进行补偿措施的实施。

（5)改造后城市居住环境状况，打造具有人文、生态环境的都市氛围。

3.3研究技术路线
4 项目实施时间及任务
前期:2013年4月—2013年7月初申请课题，立项。

中期：2013年8月初—2013年12月初实地走访与资料收集（所有成员分为3组，实地前往兴庆区的旧
城改造区发放调查问卷，保证调查问卷有效回收率大于90%）。

2013年12月—2014年1月数据整理与分析（对前期收集的资料和调查结果进行分析、归纳，进行合理科学的统计，尽可能的保证调研结果的真实性，确定数据的系统化、理论化）。

后期:2014年1月—2014年4月初对调查和资料中得到的数据进行研究分析，之后在老师的指导下撰写课题，不断修改直至定稿。

5数据来源与主要研究方法
5.1数据来源
本次调研的数据来源主要通过以下几个方面
(1)回收调查问卷数据:设计100份调查问卷，然后进行发放以及回收，收集数据和整理分析数据。

(2)实地走访调研：通过实地走访。

(3)网络收集相关数据：通过网络平台查阅相关资料，进行资料的整合。

(4)政府旧城改造相关政策数据：通过实地走访和政府平台网络信息文件的解读。

5.2研究方法
（1）问卷调查法。

通过发放问卷进行调查，了解兴庆区旧城改造过程中存在的问题。

（2）实地调研法。

通过对兴庆区唐徕小区和中卫巷的实地走访和入户访谈等方式了解旧城改造的补贴方案和居民的实际需求。

（3）定性分析方法：运用定性的方法，抓住旧城改造的性质特点进行研究。

6 调研数据分析
6.1调查问卷分析
6.1.1不同年龄段人群对旧城改造的态度
（表一）
从表一中，我们可以看出年轻人对于旧城改造持支持的态度，从个人需求的角度来讲，旧城改造的实施有利于年轻人改善居住需求，提高生活质量，达到享受型需求的目的；而对于上了年纪的老年人来讲，进行旧城改造带来的不是利益，而是得不到安定生活，老人不愿意折腾，对原来的居住习惯和居住理念以形成固定的思想理念。

6.1.2被拆迁居民住房面积大小对旧城改造的态度
（表二）
表二研究了被拆迁住房面积大小对旧城改造的态度，大多数居民对旧城改造持支持态度，少数居民反对，原因在于：50--80㎡，81--100㎡的居民想要改善居住面积，扩大住宅需求，
而100㎡的用户则不愿意，他们的需求已经满足，考虑到补偿状况，个人装修以及经济能力这些原因，因此持有旧城改造的反对态度。

6.1.3拆迁人群对于安置方式的选择
（表三）
从表三中可以看出安置方式有货币补偿、异地置换和原地安置三种方式，现金补偿只占10%，外迁安置占11%，而原址安置占79%，原址安置占据最大比例，居民更愿意生活在原地，熟悉的环境，习惯的生活方式，最佳的补偿需求是居民选择的方式。

6.1.4不愿意拆迁人群的原因分析
（表四）
从表四中可以看出来市民不愿意拆迁的原因有许多种，其中最主要的原因有补偿标准过
低，不愿意离开原来生活圈和无力购买新居三种原因，对于大多数居民来说，政府的补偿标准和自己的预期方案都是有落差的，只刚装修完房子的居民来说要正确处理好二者的关系，就可以成功拆迁。

拆迁对于大多数老人和装修完房子的居民来说费时费力，自己并不想在折腾，不愿意拆迁。

而对于家庭经济条件一般，政府的补贴标准不能满足其购买新房的支出，拆迁对他们来说是一件透支消费，所以，他们的这个群体不愿意拆迁。

6.1.5愿意拆迁人群原因分析
（表五）
从表五可以看出市民愿意拆迁的愿意前四项分别是交通拥挤、小区卫生情况差，物业服务水平低、市区规划不合理，功能区不明确和建筑陈旧配套设施不全，没有一个完善的基础设施设备来满足居民的基本生活需求。

这四项恰好是旧城改造的内容，只有确切把改造内容落到实处，才能真真切切的做好旧城改造工作。

6.1.6市民对未来兴庆区定位标准
(表六)
通过表六可以看出在市民心目中未来兴庆区的定位，在市民心目中，希望把兴庆区打造成为有生活品味的休闲去处，有开阔舒适的广场公园，适宜居住。

同时希望周围有繁华热闹的商业街区和标志性办公楼宇，是一个集住宅和商业一体的高端定位。

7 调研结论及对突出问题建议
7.1调研结论
此次民意调研，我们小组总计13人，分为二个小分队，分别深入中卫巷和唐徕小区居民家中详细了解关于拆迁的相关问题。

根据我们实地走访居民结合银川晚报、中国房地产报和兴庆区拆迁办公室等，整理得要一下结论：
1.银川市政府鼓励实行“退二进三”。

原土地使用权人在符合旧城更新改造规划和妥善安置职工前提下，将工业用地变更为商服、住宅用途。

依法收回后企业用地通过招标拍卖挂牌方式出让的，扣除土地补偿等费用后的土地出让纯收益按60%专项用于支持企业发展。

2.政府鼓励土地归宗集中改造，改造主体可申请收购相邻多宗地块，进行集中改造；单宗土地面积小于3亩的边角地、夹心地、插花地，且累计面积不超过改造项目总面积10%的，可一并纳入“三旧”改造范围。

3.由银川市政府直管的公房住户自愿放弃租赁权的，按照每户每平方米1000-1500元买断房屋租赁权，不再安排新的住房；符合规定继续承租直管公房的，在保障性住房项目中置换安置，新置换的直管公房安置面积增加25%；安置房屋层次以原楼层为依据，调换楼层的，按照公房面积乘以楼层差价计算并收取层差。

安置实有面积超出应置换公房面积，以政府公布的限价房价格购买；对符合房改政策的，允许置换后按照现行房改政策参加房改。

直管公房置换中过户、变更住户信息等应收取的费用一律减免。

4.政府将按旧城更新改造规划，对腾退收回的成片成栋直管公房暂不适宜拆迁的，利用企业配建或回购保障性住房的资金改造成保障性住房进行实物配租，纳入保障性住房统一管理；对零散的直管公房暂不适宜拆迁的，由政府投资改造，改造后的房屋确定承租范围和租金标准，面向社会公开承租。

5.银川市政府鼓励居民以旧换新，改善居住条件。

对自有住房腾退(腾换)、拆迁，采取货币补偿和置换安置两种方式，货币补偿参照市场评估价，原地安置的按原拆迁建筑面积1：1.1返还，不足50平方米的补足50平方米；超出原建筑面积在10平方米以内的按成本价优惠购买，多层成本价2800元/平方米，小高层成本价3200元/平方米，高层成本价3600元/平方米；超出10平方米以上的按市场价购买。

异地安置按原拆迁建筑面积1：1.25返还，不足50平方米的补足50平方米；超出原建筑面积在30平方米以内的按成本价优惠购买，多层成本价2800元/
平方米，小高层成本价3200元/平方米，高层成本价3600元/平方米；超出30平方米以上的按市场价购买。

异地安置由项目开发主体提供商品房源或政府提供保障房源，按原房屋产权性质办证。

置换后的房屋不受5年内上市交易的限制。

6.建筑面积在2000平方米以上、集中连片的老旧小区，政府将列入城市棚户区项目，争取国家补助资金。

7.2 拆迁过程突出问题分析及建议
7.2.1 拆迁过程突出问题分析
1、有些市民思想认识不够，拆迁难度加大。

银川市老城区人员多，人员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观和价值观呈现多样性。

一些市民由于守旧的思想观念和生活习惯，对旧城改造新的规划方案不满，不断地向工作人员发难，不配合相关工作人员开展拆迁工作，严重影响拆迁补偿安置协议的整体签订；有的市民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别市民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。

2、拆迁的方式有待改进，能尽量不打扰居民的正常生活。

有些城区的拆迁工作人员为了追求过高的利润，不注意人们的正常工作休息，不分白天黑夜，晚上过多过大的施工噪音，严重影响了人们正常的休息；也有些拆迁人员不注意隔离和维护拆迁现场，导致了拆迁中杂物垃圾四散，严重影响了人们的出行和生活，同时也损害了良好的城市形象。

3、文物古迹保护不够，旅游济源开发力度不够。

银川市作为文明的西夏古城，历史文物比较多，有国家级的文物保护单位5处，市级25处。

目前，文物本身的价值开发和文物所要求的城市环境以及围绕文物保护所要求的城市环境以及围绕文物进行的旅游资源配置等问题并没有得到有效解决，严重破坏了城市的传统风貌和特色。

银川市有很多的旅游资源，例如镇北堡影视城、金水园度假村、中华回乡风情园、西夏王陵等旅游景点没有形成一定的规模效应，开发力度不够，需要考虑各方面因素，加大开发力度。

4、未能做好安置工作和没有尊重被拆迁人的意愿。

安置的房屋条件很差，证件手续不齐。

其次在拆迁中甚至在双方未达成协议就搞野蛮拆迁。

在拆迁过程中使用暴力拆迁，以强凌弱，以大压小，使矛盾激化。

5、拆迁补偿标准不合理，补偿金额过低。

补偿款之低让大多数中低阶层的居民无法在原地买到同等面积和保持同等生活质量的房屋。

这是造成拆迁纠纷中最普遍、最主要的原因是开发商在拆迁补偿过程中只是按照统一的补偿方式进行补偿，并没有充分考虑到各种影响因素，该多补的没有多补，该少补的给与了多补，这就造成了一定的补偿漏洞。

例如有些开发商只认房产证，不认实际面积，也不充分考虑各楼层及实际住房面积，这样就导致了一些曾经花费高价买的较好的楼层或者是较大面积的房屋的户主在补偿中受到了亏损。

因此，开发商应在拆迁补偿中充分考虑到这些例如楼层、面积、朝向等各种因素，然后按比例，分情况。