保障性住房研究报告(规划部编)

保障性住房设计标准探寻根据公司的决策和指示，保障性住房将是公司目前重点工作，我部门迅速展开工作，对如何解决保障性住房设计品质和造价的巨大矛盾，进行了探寻和研究。

一、原则和目标：低价不低品质低成本是保障性住房的性质决定的，也是当前社会和经济发展水平的必然选择，而高品质是政府、行业尤其是普通老百姓实现安居乐业的要求决定的，更是我们“建设最好的普通住宅”的使命和追求决定的。

所以，成本与品质的管控，也就理所当然的成为我们规划设计的重点。

二、设计方法：1.实行限额设计1）按照批准的投资估算来控制初步设计2）按照批准的设计概算控制施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，合理分解和使用投资限额,融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。

加强与成本部得配合。

3）严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不突破。

2.在方案设计中体现保障性住房特点1）住宅的平面布置，在可能的情况下，要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）。

在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有明显的效果。

2）小区的规划和设计要按照小区自身的基本功能与要求,对住宅单体合理地安排。

公共的建筑、管线、道路和绿地的布局也在合理安排之中。

竖向的设计必须根据场地情况来定,以免造成大填大挖,以至于增加不必要的费用。

3）严格的控制住房面积。

根据政府对保障性面积制定的标准，住宅的建筑面积严格控制在60到90平米以内,主要以两房一厅或者三房一厅为主。

设计出更合理、更人性化、更宜居的小户型保障性住房 ,引导节约资源的住宅建设与消费模式 ,为广大居民提供“造价不高水平高 ,标准不高质量高,面积不大功能全,占地不多环境美”的小户型住宅。

3.引入标准化，模块化设计即将推出的《北京市保障房设计指导图集》对规划选址、环境布局、立面设计、套型设计及设计原则、设备与设施、无障碍设计等几个方面，有样本性的图例。

将来设计中可以直接选取图集中的单独户型设计拼接，或者直接采用成套的设计方案。

来大大缩短设计周期和投入。

同时根据北京市《关于推进本市住宅产业化的指导意见》，除了规划设计准则方面的探索，包括主体结构技术标准在内的一整套住宅工业化标准体系也有很大的发展，以预制装配整体式混凝土剪力墙结构技术为例，可实现工厂预制，现场装配。

实现结构、保温、装饰一体化工艺。

加快施工进度，提高施工质量，降低成本。

三、各专业控制要点：1）建筑专业方向1，规划方面依据小区的基本功能和要求，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，设备用房布局优化。

竖向设计要因地制宜，依山就势，避免大填大挖，增加土石方和基础工程费用。

2，建筑风格方面坚持散淡、拙扑、自然、和谐的风格，如现代风格。

尽量做到外墙保温装饰一体化。

涂料的应用。

注重合理和巧妙的设计手法会比单纯追求建筑材料、设备的高标准和单纯的品牌其效果会更好。

3，户型设计方面保障性住房户型面积虽小 ,单方造价比大户型高。

所有在平面设计的时候，平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。

并提高标准层使用系数。

4，窗墙比采用合理的窗墙比，窗墙比越低越经济，可按着规范要求的最低限度进行设计5，层高室内层高直接影响建筑造价，所有层高满足规范要求即可。

6，层数不同类型的建筑物如别墅、多层、小高层、高层、超高层建筑等，它们都有不同的设计、施工规范要求，所有造价有明显不同。

但是同一类型的建筑物一般的变化规律是增加层数时建筑成本下降，减少层数建筑成本反而会上升。

7，地下室设置合理的交通组织和地上停车位布置，控制地下面积规模是降低成本的有效途径，尽量不设置或少设置地下室。

8，大堂及其公共空间装修标准2）结构专业方向1．含钢量控制目标将列为重点控制目标，并在与设计单位合同中进行约定。

2．结构形式的选择结构形式目前仍以砖混结构最为经济。

但随着建设标准和建筑技术的不断提高，以及政策的规范和引导，内浇外砌大模板体系、异型框架结构，也是较为经济的结构形式。

3．建筑材料深入了解建筑材料的市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料。

4．结构平面的布置，平面规整，减少异形板异形柱，减少楼板的高差，卫生间不降板。

3）设备专业方向在满足使用功能的前提下，对各系统进行技术经济方案比较，选择安全可靠最经济的系统方案；设备材料选型时，尽可能采用国产品牌中的中低档次产品，控制成本。

下表为项目需要配置的各系统及主要设备：4）机电专业方向1.机电系统总体设计原则：（1）满足基本使用功能；（2）多使用节能环保型的产品；（3）合理控制成本2.机电系统配置标准：3. 机电产品、设备品牌：选用国产品牌产品，中等档次。

5）景观方向保障性住房景观环境的发展方向因受到建设成本的严格限制，且不存在销售压力，保障性住房的室外环境只能说是满足绿化率和基本的功能要求，严格意义上来说都没有“景观设计”的概念，只是最基本的绿化工程。

通过考察北京的几个保障房项目可以发现，室外环境的基本模式就是大面积草地+规格很小的无冠树木+少量的园路、场地及活动器械，最多在入口等重点节点稍微做一些精细处理。

连一向以景观环境而著称的龙湖，其在通州开发的保障性项目“大方居”，在100元/平米的造价限制下，室外环境也是无法和普通商品房相比拟。

据调查，目前大多数保障住房的室外环境造价在100~200之间。

所有，保障房在造价限制的框架内，通过精细设计和工程管理，还是有一定空间可以发挥的。

以下是几点建议：1、设计的重要性应给予足够的重视，好的设计可以最低的成本做出最好的效果。

应关注在这个领域做的比较好的设计公司，建立合作关系。

2、草坪的形式造价虽然低，但是维护成本高，容易遭踩踏形成秃斑露土，效果非常不好。

可以改用一些绿篱灌木，成本也不会提高很多，却对绿化覆盖率很有保证，维护成本较低，如修剪好的话还能出很不错的效果。

3、稍大规格的树木重点作为行道树、庭荫树等，在重点部位做些精细化布置。

树种选择以本地乡土树种为主。

4、硬质景观材料非常多样化，可以结合本地物资资源多开发些成本低但又能出效果的做法。

四、工作计划1，政策法规，规范图集了解和研究1）河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见2）北京市保障性住房规划建设设计指导性图集3）北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则4）河北省市障性住房规划建设设计指导性图集2，保障性住房建造标准提纲拟定3，项目设计参阅河北省保障性住房设计竞赛获奖作品集4，北京、河北保障性住房项目考察5，保障性住房建造标准的细化做为设计依据五、北京保障性项目考察综述：一，龙湖大方居半壁店限价商品住房项目(大方居)为北京市2007年面积最大的限价商品住房项目；其占地面积为17.5万平方米，规划住宅建筑面积51.8万平方米；小区绿化率为35%。

项目位于通州区半壁店大街25号,具体范围是：东起怡乐中路，南及京洲南街,北临规划中的京洲北街,西至规划中的怡乐西路。

1)周边配套：(一)商业配套：以新华大街为主线的餐饮、商业娱乐街；以八通线为主线的餐饮、商业配套区。

(二)医疗配套：潞河医院、通州中医医院、通州区妇幼保健院和二六三医院等。

(三)教育配套：潞河中学、北京育才学校、史家胡同小学(通州分校)、北京二中(通州分校)2)户型配比：本项目A-1#至A-11#限价房住宅楼楼高为8-22层，共计5974套。

一居室378套，占项目比例6.31%，建筑面积45-74平米；二居室5283套，占项目比例88.45%，建筑面积86-90平米；三居室313套，占项目比例5.24%，建筑面积87-90平米；3)优缺点分析：1、邻近通州新城，未来居住区核心区域，位于两广路延长线与京沈高速之间交通方便；距地铁八通线果园站和九棵树站约2公里。

2、社区配套齐全，周边生活，教育，医疗配套成熟；3、成熟的城市生活配套、家乐福、全聚德、国美、好利来等近在咫尺；4)部分建造标准1、保温材料：发泡聚苯板外墙保温2、外墙为涂料，内墙和顶棚为白色腻子，室内地面为混凝土找平层，3、门窗采用塑钢双层中空玻璃，入户门为国产防盗门；4、厨房地面为混凝土找平层，墙面为水泥砂浆抹平，顶棚为混凝土结构层；5、卫生间地面为混凝土找平层，墙面为水泥砂浆抹平，顶棚为混凝土结构层；6、阳台采用塑钢封闭或者不封闭；供水：市政;供电：市政;供气：市政电梯：品牌为博林特或同档次电梯服务户数：8层以上每单元两部电梯8层以下每单元一部电梯门窗：国产防盗门，塑钢双层中空玻璃采暖：集中供暖锅炉通讯：预留电话接口电视系统：预留有线电视接口信报箱：有;门禁系统：有智能化系统：（1）电话及网络系统：每户预留电话接口；（2）电视系统：小区配有线电视系统、户内配有线电视接口；（3）可视对讲系统：每户设一部非可视对讲话机；（4）小区安防系统：闭路电视监视系统，门禁系统。

二，两限房保利嘉园保利嘉园限价房位于朝阳区管庄小寺地区的远洋一方二期———根据规将提供2200套限价房1）装修标准:1、外墙：外墙外保温，立体以涂料为主局部面砖。

2、首层入口、大堂及电梯厅：地面为地砖、墙面为涂料、天花为涂料。

3、信报箱：首层入口适当位置设置不锈钢信报箱。

4、标准层电梯前室：地面为地砖，墙面、天花为涂料。

5、电梯：采用国产电梯品牌。

6、起居室地面：水泥基层。

内墙和顶棚：刮耐水腻子。

7、卫生间地面：水泥基层。

墙面：水泥浆甩毛。

8、厨房地面：水泥基层。

墙面：水泥浆甩毛。

顶棚：水泥腻子。

9、外窗：塑钢窗。

10、门：入户门为钢制门，户内门预留门洞。

11、供暖系统：小区集中供热，散热器。

12、燃气：市政燃气入户（IC卡燃气表）。

13：弱电：预留有线电视、电话、网络接口，包装费自理，设置对讲系统。

中维地产规划设计部 2011/5/10。