最新农用地新估价规程完整
农用地分等定级估价实施方案
技术支持与培训
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引进专业技术团队
通过公开招标等方式，引进具有丰富经验和专业 技术的第三方机构，为农用地分等定级估价工作 提供技术支持。
加强技术培训
组织开展农用地分等定级估价技术培训，提高工 作人员的技术水平和业务能力，确保工作质量。
3
建立技术交流平台
搭建农用地分等定级估价技术交流平台，促进技 术交流和经验分享，推动工作不断创新和提高。
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CATALOGUE
农用地分等定级估价理论与方法
农用地分等定级估价的基本概念
农用地分等
根据农用地的自然、经济和社会 条件，将其划分为不同的等级， 以反映土地的生产力和使用价值
。
农用地定级
在分等的基础上，根据土地的具体 利用方式和经济效益，进一步确定 土地级别，以体现土地在农业生产 中的实际价值。
农用地分等定级
制定分级标准
根据国家和地方相关法规，制定农用地分等定级 标准，明确各级别的土地质量和产量要求。
土地质量评价
依据收集的数据和现场调查结果，对农用地进行 质量评价，确定土地的质量等级。
土地产量评估
结合历史产量数据和农业生产条件，对农用地的 产量进行评估，确定土地的产量等级。
估价结果输出与报告编制
建立监督机制
制定农用地分等定级估价工作监督办法，明确监督主体、监督内容 和监督方式，确保工作规范有序进行。
加强考核评估
制定农用地分等定级估价工作考核评估办法，定期组织对工作进度 、成果质量等方面进行考核评估，及时发现问题并改进。
实行责任追究
对工作中出现的严重问题、失误或违规行为，依法依规追究相关责任 人的责任，确保工作的严肃性和权威性。
农用地估价
通过科学的方法，对农用地的经济 价值进行评估，为土地市场交易、 征收、抵押等提供决策依据。
农业用地新估价规程
农业用地新估价规程
1. 引言
本文档旨在规定农业用地的新估价规程，以确保农业用地估价的公正、科学和准确。
农业用地的估价是为了确定其在市场上的价值和价值变化，为政府决策和市场交易提供基础。
2. 估价目的和原则
2.1 估价目的
农业用地的估价旨在确定其市场价值、租金和其他相关数据，以便为农民、政府和其他利益相关方提供准确和可靠的参考依据。
2.2 估价原则
农业用地的估价应遵循以下原则：
- 公正性：估价应基于客观的指标和数据，公正、公平、无歧视地对待所有农业用地。
- 科学性：估价应基于有效的估价方法和技术，确保估价结果具有科学性和可信度。
- 准确性：估价应尽可能准确地反映农业用地的实际价值和潜在变化。
- 透明性：估价过程和方法应向政府和公众开放，确保透明度和可验证性。
3. 估价程序
农业用地的估价应按照以下程序进行：
- 数据收集：收集和整理与农业用地相关的各种数据，包括土地面积、土壤质量、地理位置等。
- 估价方法选择：根据估价目的和可行性，选择合适的估价方法，如市场比较法、收益法等。
- 估价参数确定：确定估价过程中需要使用的参数和指标，如市场价格指数、租金水平等。
- 估价计算：根据所选的估价方法和参数，进行农业用地的估价计算，得出估价结果。
- 结果验证：对估价结果进行验证和评估，确保结果的准确性和合理性。
4. 结论
本文档规定了农业用地的新估价规程，旨在确保农业用地估价的公正、科学和准确。
通过遵循估价目的和原则，以及按照估价程
序进行，可得出准确和可靠的农业用地估价结果，为政府决策和市场交易提供有效参考依据。
农用地分等定级估价实施方案
农用地分等定级估价实施方案一、前言农用地分等定级估价是我国农村土地管理法规定的一项基础性工作。
其目的在于合理评估农地价值并作为政策扶持和市场交易的基础。
本文将阐述我国农用地分等定级估价的实施方案。
二、农用地分等定级估价的意义1.有助于科学合理界定农用地的使用范围农用地的级别高低直接影响用地范围、土地性质、权属制度以及政策的适用范围等各方面。
分好层次，能更好地加强对农用地的规划管理。
2.有助于公平合理的补偿农民政府通过征收土地、土地征用补偿费等方式对农民的土地合法权益进行补偿。
对不同等级的农用地进行分层分类，既能更好地保护农民的合法利益，也能合理地承担经济责任。
3.有助于规范农用地的转让市场通过实施好农用地分等定级估价，建立健全农用地经济监管体系，就能促进规模化、现代化、市场化的农业生产模式，同时规范土地市场，推动农村土地资源变现，增加官方决策者和企业农业家们投资农业的动力。
三、农用地分等定级估价的工作流程农用地分等定级估价的工作流程主要包括五个阶段：1.第一阶段：明确目标和任务。
审议合理利用农用地的政策要求，确定估价目标和范围。
建立工作组织机构，组织开展相关研究，制定估价方案。
2.第二阶段：搜集农用地基本信息。
以乡镇为单位，分析分级评价依据及实物数据。
包括基础地理信息、农业生产信息、土壤、水资源、气候、交通和市场等信息。
3.第三阶段：选取适宜的评估方法。
针对不同等级、不同类型的农用地进行筛选和评价。
通过现场调查、抽样检验、指标赋值等方法，选取适宜的评估方法。
4.第四阶段：制定估价报告。
根据评估结果，制定估价报告。
报告包括全区域农用地分等定级估价情况，不同等级、不同类型农用地估价结果、耕地面积依次减少的效果以及政策等。
5.第五阶段：估价报告审核。
对估价报告逐项分析，核查相关数据期限，修改具体方案。
报告审核结束后就可以发布公示，并依据报告结果进行动态管理。
四、总结根据《农村土地管理法》、《关于农村集体土地上房屋征收和补偿的若干规定》等法规和政策要求，在实施工作中，应充分重视各区域、各等级、各类型农用地的特点和规律，以确保分等定级估价方案制定合理、科学、公正、有效。
农用地基准地价估价技术方案
农用地基准地价估价技术方案目录一、工作目标 (1)二、工作任务 (1)三、工作依据 (1)四、术语和定义 (2)五、基本原则 (2)六、技术路线 (4)七、农用地基准地价评估 (5)八、成果提交要求 (23)根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。
一、工作目标在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。
结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。
二、工作任务按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。
总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。
三、工作依据（一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）；（二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）；（三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）；（五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；（六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；（七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版）四、术语和定义均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。
农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。
农用地估价规程样本
ICS 07.040A 76中华人民共和国国标GB/T 28406-农用地估价规程-06-29发布 -10-01实行中华人民共和国国家质量监督检查检疫总局中华人民共和国国标化管理委员会前言引言1 范畴2 规范性引用文献3 术语和定义4 总则4.1 农用地估价基本原则4.2 农用地价格影响因素4.3 农用地估价成果5 农用地估价办法5.1 收益还原法5.2 市场比较法5.3 成本逼近法5.4 剩余法5.5 评分估价法6 农用地宗地估价6.1 估价程序6.2 明确估价基本领项6.3 拟订估价作业筹划6.4 估价资料收集与整顿6.5 实地查勘待估农用地6.6 选定估价办法，试算宗地价格6.7 拟定估价成果6.8 撰写估价报告6.9 估价报告提交、备案及估价资料分类归档7 不同运用类型农用地宗地估价7.1 耕地地价评估7.2 园地地价评估7.3 林地地价评估7.4 草地地价评估7.5 未运用地价格评估8 不同估价目农用地估价8.1 承包农用地价格评估8.2 转包农用地价格评估8.3农用地租金评估8.4 荒地拍卖底价评估8.5 荒地抵押价格评估9 农用地基准地价评估9.1 评估对象9.2 技术路线9.3 工作程序9.4 准备工作9.5 农用地基准地价内涵界定9.6 样点地价平均法9.7 定级指数模型法9.8 基准地块评估法9.9 基准地价拟定9.10 基准地价修正系数表编制9.11 成果整顿9.12 农用地基准地价更新9.13 成果验收附录A（规范性附录）农用地价格影响因素表附录B（规范性附录）农用地估价工作附表附录C（规范性附录）农用地估价报告规范格式参照文献前言本原则按照GB/T1.1-给出规则起草。
本原则由中华人民共和国国土资源部提出。
本原则由全国国土资源原则化技术委员会（SAC/TC93)归口。
本原则起草单位：国土资源部土地运用管理司、北京国土联房地产评估中心有限公司、中华人民共和国农业大学、北京大学、中华人民共和国人民大学、中华人民共和国土地勘测规划院、国土资源部土地整治中心。
农用地新估价规程
1、范围本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可开发整理为农用地的后备土地资源的价格评估。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。
在本规程出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。
1）《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；3）《农用地分等规程》；4）《农用地定级规程》。
第一篇总则3、总则3.1规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。
3.2 农用地估价基本原则3.2.1 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3.2.2 替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
3.2.3 报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。
在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其边际纯收益递减。
这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
3.2.4 贡献原则贡献原则，是指农用地的总收益是由农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
3.2.5 合理有效利用原则合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。
判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有：１）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性。
农用地新估价规程
1、范围本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可开发整理为农用地的后备土地资源的价格评估。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。
在本规程出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。
1）《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；3）《农用地分等规程》；4）《农用地定级规程》。
第一篇总则3、总则3.1规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。
3.2 农用地估价基本原则3.2.1 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3.2.2 替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
3.2.3 报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。
在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其边际纯收益递减。
这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
3.2.4 贡献原则贡献原则，是指农用地的总收益是由农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
3.2.5 合理有效利用原则合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。
判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有：１）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性。
农用地新估价规程
1、范围本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可开发整理为农用地的后备土地资源的价格评估。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。
在本规程出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。
1）《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；3）《农用地分等规程》；4）《农用地定级规程》。
第一篇总则3、总则3.1规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。
3.2 农用地估价基本原则3.2.1 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3.2.2 替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
3.2.3 报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。
在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其边际纯收益递减。
这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
3.2.4 贡献原则贡献原则，是指农用地的总收益是由农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
3.2.5 合理有效利用原则合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。
判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有：１）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性。
农村集体土地定级与估计技术指南
农村集体土地定级与估计技术指南一、绪论 (1)1.1农村集体土地的重要性 (1)1.2定级与估价的意义 (2)二、农村集体土地定级基础 (2)2.1定级的概念与原则 (2)2.2定级的影响因素 (2)三、农村集体土地估价理论基础 (2)3.1估价的概念与内涵 (2)3.2估价的理论依据 (3)四、农村集体土地定级方法 (3)4.1多因素综合评定法 (3)4.2级差收益测定法 (3)五、农村集体土地估价方法 (4)5.1收益还原法的应用 (4)5.2市场比较法的操作 (4)六、农村集体土地定级与估价的数据收集与整理 (4)6.1数据收集的内容 (4)6.2数据整理与分析 (4)七、农村集体土地定级与估价成果应用 (5)7.1在土地流转中的应用 (5)7.2在农村土地规划中的应用 (5)八、农村集体土地定级与估价的发展趋势与挑战 (5)8.1发展趋势 (5)8.2挑战 (5)农村集体土地定级与估价技术指南一、绪论1.1农村集体土地的重要性农村集体土地是农村经济发展和农民生活的重要基础。
它不仅为农业生产提供了必要的空间，包括耕地用于种植粮食作物、经济作物等，保障了国家的粮食安全和农产品供应。
同时农村集体土地中的宅基地为农民提供居住场所，是农村居住形态的重要载体。
而且，集体建设用地也在农村产业发展、乡村公共设施建设等方面发挥着不可替代的作用。
这些土地承载着农村的传统文化、风俗习惯等无形价值，对维护农村社会稳定和文化传承意义深远。
1.2定级与估价的意义对农村集体土地进行定级与估价有着多方面的重要意义。
在土地流转方面，准确的定级与估价能够为土地流转提供合理的价格参考，促进土地资源的优化配置。
对于农村金融来说，合理的估价有助于农民以土地为抵押获取资金，推动农村金融的发展。
在城乡一体化进程中，这有助于平衡城乡土地价值关系，为城乡土地市场的统筹发展奠定基础。
同时也有利于加强农村土地资产管理，提高土地利用效率，保障农民土地权益。
农用地估价规程
XXX X X X X X X X X XXX/X XXXX-XXXX-2001农用地估价规程Regulations for agriculturalland appraisal（验收修改稿）2001–XX–XX发布2001–XX–XX实施中华人民共和国国土资源部发布³³³³³–³³³1、范围本规程规定了我国农用地估价的内容、适用范围、估价原则、价格影响因素、技术途径及其程序、农用地估价方法、不同估价目的和不同利用类型下的宗地价格评估以及基准地价评估及其更新方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可整理改造为农用地的后备土地资源的价格评估。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。
在本规程出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。
1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2．《农用地分等定级规程》；3．《城镇土地估价规程》。
第一篇总则3、总则3.1农用地估价规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。
3.2农用地估价基本原则3.2.1 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3.2.2 替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
3.2.3 报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。
在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
农用地分等定级估价实施方案
农用地分等定级估价实施方案一、分等定级标准1.土地质量：根据土地的肥沃程度、土壤类型、水资源情况等因素，将农用地分为一级、二级、三级等等级。
2.农作物适宜性：根据土地的适宜种植农作物的情况，将农用地分为适宜、次适宜、不适宜等等级。
3.地理位置：根据农用地的距离交通、市场等便利程度，将农用地分为优势地段、一般地段、劣势地段等等级。
二、分等定级方法1.实地调查：组织有关专家和技术人员，对农用地进行实地调查，了解土壤质量、水资源状况以及周边环境等情况。
根据调查结果，初步进行等级划分。
2.数据分析：通过收集相关农业数据，如土地利用率、农作物产量、水资源利用情况等数据，并进行统计和分析，综合考虑不同指标的权重，对农用地进行定级。
3.专家评审：邀请农业专家对农用地进行评审，并根据专家意见进行进一步定级。
4.公示和听证：对定级结果进行公示，并邀请民众进行意见反馈和听证，以提高农用地分等定级的透明度和公正性。
三、估价方法1.法定估价：根据国家相关法律法规和政策，采用法定估价方法对农用地进行估值，并按照土地法定税率计算土地使用费用。
2.市场评估：参考周边地块的买卖价格、租金等市场行情，对农用地进行市场评估，确定其市场价值。
3.收入法评估：根据农用地的潜在农产品产量和市场价格，计算土地的预期收入，并以此作为农用地估值的依据。
4.成本法评估：根据农用地的造价和维护成本，计算土地的成本，并以此作为农用地估值的依据。
四、注意事项1.科学合理确定等级划分标准和权重，确保定级结果的公正性和科学性。
2.加强技术培训和指导，提高评估人员对估价方法的理解和应用水平，确保估价结果的准确性。
3.完善法律法规和政策，明确农用地分等定级估价的管理权限、程序和责任。
4.加强对估价过程的监督和评估，及时发现和纠正问题，确保估价结果的可靠性。
以上是农用地分等定级估价的实施方案，通过科学的等级划分和合理的估价方法，可以更好地保护和利用农用地资源，促进农业的可持续发展。
农用地新估价规程
1、范围本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可开发整理为农用地的后备土地资源的价格评估。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。
在本规程出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。
1）《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；3）《农用地分等规程》；4）《农用地定级规程》。
第一篇总则3、总则3.1规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。
3.2 农用地估价基本原则3.2.1 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3.2.2 替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
3.2.3 报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。
在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其边际纯收益递减。
这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
3.2.4 贡献原则贡献原则，是指农用地的总收益是由农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
3.2.5 合理有效利用原则合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。
判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有：１）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性。
农用地基准地价估价技术方案
农用地基准地价估价技术方案目录一、工作目标 (1)二、工作任务 (1)三、工作依据 (1)四、术语和定义 (2)五、基本原则 (2)六、技术路线 (4)七、农用地基准地价评估 (5)八、成果提交要求 (23)根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。
一、工作目标在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。
结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。
二、工作任务按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。
总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。
三、工作依据（一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）；（二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）；（三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）；（五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；（六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；（七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版）四、术语和定义均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。
农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。
土地估价规范
估价方法技术调整《新版规程》共5个主要估价方法，与《旧版规程》对比，新增加了“公示地价系数修正法”。
公示地价系数修正法中详细描述了基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法的应用。
修改了基准地价系数修正法的适用范围，增加了路线价与基准地价同时存在时的适用原则。
下面就评估方法的应用调整分别进行说明。
（1）市场比较法《新版规程》在估价期日修正中，增加了地价指数的使用要求：估价期日修正通常用地价指数进行修正，地价指数的编制应符合TD/T1009-2007的有关要求。
城市地价动态监测工作开展12年来，通过连续不断地分季度、年度采集城市地价监测数据，深入分析土地价格及市场变化，形成了以季度、年度分类、分区域数据反映市场中短期态势和以地价指数反映市场长期趋势的全国城市地价监测成果。
总体上看，这项工作已经建立了比较完备的基础和成果形成机制。
城市地价动态监测对于及时、准确的了解市场行情，充分发挥土地价格对土地利用的调控作用，把握土地价格走势，增强市场和监管调控能力具有十分重要的意义。
地价水平值按照土地用途分为商服地价水平值、住宅地价水平值、工业地价水平值，为了综合反映城市地价水平,在不同用途的基础上设置城市综合地价水平值。
估价师在估价实务中需要注意调整该方法的运用。
（2）收益还原法①收益还原法中，修改了房地出租情况下，费用中应考虑的部分因素。
《旧版规程》房地出租情况下年总费用：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其他费用。
《新版规程》房地出租情况下年总费用：经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费。
[[新版规程》与《旧版规程》相比，删除了房屋年折旧费，将房屋出租年应交税金及其他费用修改为房产税及其他税费。
房屋年折旧费在房屋纯收益计算时就已经考虑了房屋年折旧费用。
②求取房屋现值时，《新版规程》修改了与《中华人民共和国物权法》相关要求不衔接的表述，为体现对房屋所有权的保护，当剩余土地使用权年期短于房屋经济寿命时，要求“合理估算房屋余值”。
农用地分等定级与估价方案
04
4. 进行初步估价
运用选定的估价方法，进行初步的价 值评估。
06
6. 编制估价报告
将估价过程、方法、结果等详细记录，编制成 估价报告，以供使用和参考。
04
农用地分等定级与估价应用
农用地流转市场
提供定价参考
农用地分等定级与估价可以为农用地流转市场提 供合理的定价参考，促进市场的公平交易。
优化土地资源配置
通过农用地等级和估价的综合分析，可以指导土地资源的优化配置 ，提高土地利用效率。
促进农村经济发展
农村土地制度改革的推进，结合农用地分等定级与估价的应用，有助 于激发农村经济发展活力，提升农村整体发展水平。
05
案例分析与实证研究
案例一：某地区农用地分等定级与估价实践
01
02
03
04
在方案框架下，制定详细的实施细则和操 作规程，确保方案实施的规范化和标准化 。
加强数据共享与信息化建设
落实经费保障
推动相关部门之间的数据共享，加强农用 地信息化建设，提高方案实施效率和准确 性。
确保方案实施所需经费的落实，为方案顺 利推进提供物质保障。
对未来农用地市场的建议与展望
完善农用地市场机制
估价流程与步骤
1. 明确估价目的和对象
根据估价需求，明确估价目的，确定估价对象 及其范围。
01
3. 选择合适的估价方法
根据农用地的实际情况和估价目的， 选择合适的估价方法。
03
5. 调整和完善估价结果
根据初步估价结果，结合市场情况、政策因 素等，对估价结果进行调整和完善。
05
02
2. 收集基础数据
中国国家标准农业估价规范
中国国家标准农业估价规范简介本文档旨在介绍中国国家标准农业估价规范，提供统一的标准和指南，以便在农业估价方面进行准确和一致的评估。
该规范适用于中国全国范围内的农业土地和农业资产的估价。
目的- 提供农业估价的准则和方法，以确保估价的准确性和可靠性；- 促进农地流转和农业发展，提供公正和透明的估价参考。
适用范围本规范适用于以下农业估价活动：- 农用地土地估价，包括农田、果园、蔬菜地等；- 农业资产估价，包括农业设施、农机具、农作物等；- 农业项目估价，包括农业基地开发、农业企业估值等。
主要内容1. 农业估价的基本原则和方法：- 定义估价目的和估价对象；- 采集估价所需的信息和数据；- 选择适当的估价方法和模型；- 进行估价计算和分析；- 给出估价报告和结论。
2. 农业估价的要素：- 土地价值评估要素，包括土地位置、土地质量、土地用途等；- 农业资产估价要素，包括资产实物特征、资产功能和产出能力等；- 农业项目估价要素，包括项目投资、运营成本、市场前景等。
3. 农业估价的参考指标和数据来源：- 市场参考指标，包括土地租金、农产品价格指数等；- 统计数据来源，包括国家统计局、农业部等；- 地方实地调研数据，包括农民专业合作社、农业发展办公室等。
结论中国国家标准农业估价规范为农业估价提供了统一的标准和指南，对于推动农业发展和农地流转起到重要作用。
遵循规范的估价将能够提高估价的准确性和公正性，为农业项目决策和市场交易提供可靠的参考依据。
> 注意：本文档为根据用户需求生成的示例文本，内容仅供参考，具体估价操作应根据相关法律法规和实际情况进行。
农用地分等定级与估价项目实施方案
农用地分等定级与估价项目实施方案农用地分等定级与估价项目实施方案一、目的意义《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[XX]28号）明确指出，“各类非农业建设经批准占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。
”“土地利用总体规划修编，必须保证现有基本农田总量不减少，质量不降低。
”“实行补充耕地监督的责任追究制，国土资源部门和农业部门负责对补充耕地的数量和质量进行验收，并对验收结果承担责任。
”因此，开展农用地分等定级与估价工作是社会经济发展的需要，也是科学的进行土地管理的必然要求，更是贯彻落实国务院28号文件的需要。
二、遵循的技术路线以《农用地分等规程》（TD/T1004-XX）、《农用地定级规程》（TD/T1005-XX）、《农用地估价规程》（TD/T1006-XX）为准绳，以《河北省农用地分等定级与估价技术方案》、《河北省农用地分等定级与估价技术方案补充规定》为依据，并参考《城镇土地分等定级规程》、《土地利用现状调查技术规程》等有关材料，采用因素法分等，修正法定级，收益还原法等评估农用地基准地价及农用地征用地价，用基准地价修正系数法评估宗地地价，在具体操作中做到资料分析与实际调查相结合，定性分析与定量分析相结合，常规方法与计算机技术相结合。
三、工作内容与时间安排（一）搜集资料与外业调查搜集××市的自然、社会、经济条件（图件、文字资料），同时，按室内初步确定的评价单元，课题组成员到现场逐单元调查其土地特性、土地利用水平、投入产出情况；采集典型剖面耕层图样；核准单元边界、外业调查搜集到的第一手资料是内业汇总的最主要基础资料，这一步是农用地分等定级与估价工作的重要环节，要求在XX年9月完成。
（二）内业处理：包括资料整理，计算机计算各种参数、单元分等定级因素分值、指定作物质量分、土地利用系数、土地经济系数及分等定级指数，测量和划分本县农用地等别、级别XX年11月间完成。
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农用地新估价规程完整------------------------------------------作者xxxx------------------------------------------日期xxxx１、范围本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可开发整理为农用地的后备土地资源的价格评估。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。
在本规程出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订,使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本.1)《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会,1９8４年9月）；2)《城镇土地估价规程》(GB/Ｔ1８50８－2０01);3）《农用地分等规程》;４)《农用地定级规程》。
第一篇总则３、总则３。
1规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为,统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范.3．2 农用地估价基本原则３。
2。
1 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3。
2。
2 替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格.3。
2。
3 报酬递增递减原则报酬递增递减原则,是指经济学中的边际效益变动的原则。
在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量,纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其边际纯收益递减。
这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
3.2。
4 贡献原则贡献原则,是指农用地的总收益是由农用地及其各种投入共同作用的结果,估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
3。
2．５合理有效利用原则合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式,不仅能充分发挥其土地质量的效用，产生良好的经济效益;而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害.判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有：１）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的,并能保持持续的合理性和有效性。
2）有效地使用：在已确定的利用方式下,能带来最佳的经济收益．ﻭ３）合法的使用:即合乎法规、政策、规划等限制条件下的最佳利用状态.4）农用地条件的适用:即从评估对象农用地的气候、地形、地势等条件考虑的适宜利用方式。
3。
2。
6 变动原则变动原则,要求农用地估价应充分考虑地价形成因素的变化，对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平。
3.2。
7 供需原则供需原则,是指农用地估价要充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。
3。
3 农用地价格影响因素影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。
本规程确定农用地价格的指导性影响因素体系如下:1)自然因素,是指影响农用地生产力的各种自然条件,包括≥１０℃有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐渍化程度、地下水埋深、农田基本设施状况、地块形状等。
2)社会经济因素,是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等,包括人均土地指标(人均耕地、人均农用地)、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通通达性等．3)特殊因素，是指影响农用地生产力和收益所独有的条件,如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件等。
具体因素指标见附录Ａ。
3．４农用地价格定义农用地价格是指在正常市场条件下,相对估价期日,依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等,农用地所能够实现的价格.农用地宗地价格是指具体某一宗农用地在正常市场条件下于某一估价期日的评估价格.农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型,分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
农用地征用价格是指国家征用集体土地农用地时,按照正常条件确定的征用补偿价格.农用地征用区片价是指征用区片内某一估价期日的农用地价格和社会保障价格的平均水平．3.５农用地估价成果3.5.１宗地估价成果１)农用地宗地估价结果报告；２)农用地宗地估价技术报告;3)农用地宗地估价附件。
３．5.2农用地基准地价评估成果１)文字报告:主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等;2)基准地价图:主要有综合及各用途农用地基准地价最终成果图、样点地价图等；3)表格:主要包括基准地价表、基准地价修正系数表和影响因素指标说明表。
４）有关计算机软件和管理信息数据库。
3。
5.3农用地征用区片价评估成果农用地征用区片价评估成果与农用地基准地价的类似。
3.６规程解释权本规程由中华人民共和国国土资源部负责解释。
４、农用地估价方法4。
１收益还原法收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租),以适当的土地还原率还原,从而估算出待估农用地价格的一种方法。
４.１。
1 收益还原法评估农用地价格的程序1)搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2)测算年总收益;3)测算年总费用；4)计算年纯收益；5)确定土地还原率;6）选用适当的公式计算农用地价格。
4．1。
2 年总收益的分析计算年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。
确定年总收益时应根据待估农用地生产经营的方式,进行具体分析。
1）待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益农产品年收入,是指农用地用于农业生产过程中,每年平均的农业生产产品的收入,包括主产品收入和副产品收入。
收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。
２)待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益租金收入及保证金或押金的利息收入，是指农用地由其产权拥有者用于出租时，每年所获得的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。
客观租金根据实际租金水平考虑评估期日当地正常的市场租金水平进行分析计算;保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人民银行的一年期定期存款利息率进行计算。
４.1。
３年总费用的分析计算总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用.在确定年总费用时应根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。
1）待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用.农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用;生产经营农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用,包括种苗费(或种子费、幼畜禽费)、肥料费（或饲料费)、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水费、农舍费(或畜禽舍费）、农具费以及有关的税款、利息等。
2) 待估宗地为租赁经营,用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。
它主要指在进行土地租赁过程中所必须支付的年平均客观总费用。
4。
1.４求取年纯收益土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。
如果所求取的年纯收益为负值，应根据实际生产经营状况考虑农用地的客观收益．4.1.５土地还原率的确定土地还原率可按下列方法确定：１)租价比方法:即选择与评估对象处于同一地区或近邻地区、类似地区,相同用途的三宗以上近期发生交易的,且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例,以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率。
2)安全利率加风险调整值法：即土地还原率=安全利率＋风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定．３)投资风险与投资收益率综合排序插入法:将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。
在估价实践中应根据当地土地市场情况,选择适当的方法,确定土地还原率。
4。
1.6 计算收益价格4。
1。
6。
1计算收益价格的基本公式：r a P = （4—1） 式中:P -—土地价格； a --土地年纯收益;r ——土地还原率。
４．1．6.2有限年期的待估农用地价格应根据其使用年期进行年期修正。
当土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变且大于0,土地使用年期为ｎ的公式为：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a P )1(11 （4－2) 式中:P 、a 、r 含义同公式（４—1)n ——土地使用年期．４．1。
6.3土地纯收益每年有变化的,应按其变化规律采用相应的公式进行计算。
4。
1。
7 收益还原法的适用范围收益还原法适用于在正常市场条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。
采用收益还原法进行宗地价格评估时，应以宗地为单位进行评估,即应考虑农用地收益是由宗地总面积产生的，不能只考虑农用地收益面积。
采用收益还原法评估农用地价格，所计算的年纯收益应与其权利状况相对应,即相应权利主体所获得的年纯收益经还原就是该权利状况下的价格。
4。
2 市场比较法市场比较法是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较,并对类似农用地的成交价格进行适当修正,以此估算待估农用地价格的方法。
4。
2。
1 市场比较法估价的步骤:1)收集和选择比较交易实例；2)建立价格可比基础；３)进行交易情况修正；4）进行交易期日修正;5）进行影响因素修正;6)进行年期修正;7)计算比准价格。
4.2．2 收集与选择比较交易实例4。
2.2．1 比较交易实例收集与选择应遵循以下原则:1)首选与评估对象处于同一地区的实例,次选处于近邻地区或类似地区的实例；2）用途应相同；3）价格类型应相同或可比；4）成交日期与估价期日应接近，不宜超过三年;5)应尽量为正常交易;6）应至少选择三个可比较实例.4.２．2。
２交易实例搜集与调查的内容:1）交易双方的情况及交易目的;2）交易实例的状况,一般应包括宗地本身的各种自然条件、社会经济条件和特殊条件等;３）成交价格；4)付款方式；5)成交日期.4.2。
3 选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和地价内涵,主要包括以下内容: 1）统一地价内涵;2）统一付款方式,应统一为在成交日期时一次总付清的付款方式；3）统一采用单位面积地价,并统一面积内涵和面积单位；４)统一币种和货币单位。
不同币种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算.4。