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农用地估价规程
ICS 07.040A 76中华人民共和国国家标准GB/T 28406-2012农用地估价规程2012-06-29发布 2012-10-01实施中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局中国国家标准化管理委员会前言引言1 范围2 规范性引用文件3 术语和定义4 总则4.1 农用地估价基本原则 4.2 农用地价格影响因素 4.3 农用地估价成果5 农用地估价方法5.1 收益还原法 5.2 市场比较法 5.3 成本逼近法 5.4 剩余法 5.5 评分估价法6 农用地宗地估价6.1 估价程序6.2 明确估价基本事项 6.3 拟订估价作业计划 6.4 估价资料收集与整理 6.5 实地查勘待估农用地6.6 选定估价方法，试算宗地价格 6.7 确定估价结果 6.8 撰写估价报告6.9 估价报告提交、备案及估价资料分类归档7 不同利用类型的农用地宗地估价7.1 耕地地价的评估 7.2 园地地价的评估 7.3 林地地价的评估 7.4 草地地价的评估 7.5 未利用地价格的评估8 不同估价目的的农用地估价8.1 承包农用地价格评估 8.2 转包农用地价格评估 8.3农用地租金评估、管路敷设技术通过管线不仅可以解决吊顶层配置不规范高中资料试卷问题，而且可保障各类管路习题到位。
在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置保护层防腐跨接地线弯曲半径标等，要求技术交底。
管线敷设技术中包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。
线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。
、电气课件中调试对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。
农业用地新估价规程
农业用地新估价规程
1. 引言
本文档旨在规定农业用地的新估价规程，以确保农业用地估价的公正、科学和准确。
农业用地的估价是为了确定其在市场上的价值和价值变化，为政府决策和市场交易提供基础。
2. 估价目的和原则
2.1 估价目的
农业用地的估价旨在确定其市场价值、租金和其他相关数据，以便为农民、政府和其他利益相关方提供准确和可靠的参考依据。
2.2 估价原则
农业用地的估价应遵循以下原则：
- 公正性：估价应基于客观的指标和数据，公正、公平、无歧视地对待所有农业用地。
- 科学性：估价应基于有效的估价方法和技术，确保估价结果具有科学性和可信度。
- 准确性：估价应尽可能准确地反映农业用地的实际价值和潜在变化。
- 透明性：估价过程和方法应向政府和公众开放，确保透明度和可验证性。
3. 估价程序
农业用地的估价应按照以下程序进行：
- 数据收集：收集和整理与农业用地相关的各种数据，包括土地面积、土壤质量、地理位置等。
- 估价方法选择：根据估价目的和可行性，选择合适的估价方法，如市场比较法、收益法等。
- 估价参数确定：确定估价过程中需要使用的参数和指标，如市场价格指数、租金水平等。
- 估价计算：根据所选的估价方法和参数，进行农业用地的估价计算，得出估价结果。
- 结果验证：对估价结果进行验证和评估，确保结果的准确性和合理性。
4. 结论
本文档规定了农业用地的新估价规程，旨在确保农业用地估价的公正、科学和准确。
通过遵循估价目的和原则，以及按照估价程
序进行，可得出准确和可靠的农业用地估价结果，为政府决策和市场交易提供有效参考依据。
农用地定级估价
• • • • • •
分等定级估价相结合？ 分类定级分类估价，级与价相结合？ 综合定级分类估价？ 单地类定级？ 先估价后定级？ 全域覆盖？分图斑进行？
三、农用地定级与城镇土地定级的比较
相同点：
1、目标：对土地质量进行定级划分 2、层次：都是单层次的对象，内部排序分级
3、方法：因素法相同 4、对象：均非涵盖全部分类
（二）资料收集调查阶段
• 收集土壤、气象、水文、地形、地质、农 经、统计、社会保障、教育费用等自然、 经济各类资料和土地利用现状图、土壤图、 地形图等多种图件。拉出资料清单。
（三）分等数据处理阶段
• 对分等数据进行整理，按照定级的工作需 要，逐项分析分等评价单元的各项因素指 标及分值。如果分等底图比例尺较小，图 斑较大，还需要比较分等和定级图斑，补 充分等因素分值，以避
标 准 样 地 分 值 20
68
比 照 样 地 分 值
2
3 标准样地
1
4
7
5
比照样地
8 9
6
样地法基本原理
二、定级原理—3：程序
农用地定级方案制定 资料初步调查
农用地分等指数 农用地定级因素选取
定级资料调查 划分定级单元
划分定级单元
专家打分、确定定级因素及权重 定级资料调查与整理
选定修正因素 区位因素 耕作便利因素
不同点：
1、对象：农用地；建设用地
2、范围：农地区域；城镇内部 3、方法：增设修正法和样地法；因素法 4、因素：自然差异大；基质单一
四、定级过程
• • • • • （一）前期工作准备 （二）资料收集调查 （三）分等数据处理 （四）农用地定级 （五）级别检验分析确定
（一）前期工作准备阶段
农用地分等定级规程
农用地分等定级规程嘿，朋友！今天我要和你唠唠农用地分等定级规程这事儿。
你知道吗，我之前可真是好好体验了一把这个规程呢。
咱就说这农用地啊，那可太重要啦！这可是关乎着咱老百姓吃饭的大事儿呢。
有一回，我跟着一群专家去研究农用地。
哎呀妈呀，那场面，可真是让我大开眼界。
他们拿着各种仪器，在那地里测来测去的，一会儿量这个，一会儿测那个。
我就跟在旁边，好奇地看着。
然后他们就开始根据那些数据啊，给这块农用地分等定级。
你还别说，这里面的门道可多了去了。
他们要考虑土地的肥力啊，灌溉条件啊，还有地理位置啥的。
就好像给这块地做了一次全面的体检一样。
我记得有一块地，看起来普普通通的，但是专家们一分析，说这地肥力特别好，等级还挺高呢。
我当时就想，这地可真是深藏不露啊！然后还有一次，我们遇到一块地，表面上看着还行，但是一检测，发现有些问题。
专家们就开始商量怎么给它定级，那讨论的可热烈了。
我在旁边听着，都觉得特别有意思。
这农用地分等定级规程啊，就像是给农用地发了个身份证一样。
让我们知道每块地都有啥特点，适合种啥。
这样农民们种地就更有针对性啦，也能提高收成呢。
而且啊，通过这个规程，政府也能更好地规划土地的使用。
比如说，哪些地适合建房子，哪些地得好好保护起来种粮食。
这样咱国家的土地资源就能得到更合理的利用啦。
我觉得这个规程真的特别重要。
它让我们更加了解土地，也让土地能更好地为我们服务。
就像那句话说的，土地是我们的根嘛。
现在啊，每次看到农用地，我就会想起那些专家们认真工作的样子，还有他们给农用地分等定级的过程。
这真的是一件很有意义的事情呢。
好啦，我今天就和你唠到这儿啦。
下次有啥好玩的事儿，我再和你说哈。
拜拜啦！。
农用地新估价规程
1、范围本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可开发整理为农用地的后备土地资源的价格评估。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。
在本规程出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。
1）《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；3）《农用地分等规程》；4）《农用地定级规程》。
第一篇总则3、总则3.1规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。
3.2 农用地估价基本原则3.2.1 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3.2.2 替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
3.2.3 报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。
在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其边际纯收益递减。
这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
3.2.4 贡献原则贡献原则，是指农用地的总收益是由农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
3.2.5 合理有效利用原则合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。
判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有：１）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性。
农用地新估价规程
1、范围本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可开发整理为农用地的后备土地资源的价格评估。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。
在各方应使用下列标准的最新版本。
1）《土地利用现状调查技术规程》月）；2）3）4）3.1规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。
3.2 农用地估价基本原则3.2.1 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3.2.2 替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
3.2.3 报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。
在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其边际纯收益递减。
这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
3.2.4 贡献原则贡献原则，是指农用地的总收益是由农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
3.2.5 合理有效利用原则３）合法的使用：即合乎法规、政策、规划等限制条件下的最佳利用状态。
４）农用地条件的适用：即从评估对象农用地的气候、地形、地势等条件考虑的适宜利用方式。
3.2.6 变动原则变动原则，要求农用地估价应充分考虑地价形成因素的变化，对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平。
3.2.7 供需原则供需原则，是指农用地估价要充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。
农用地新估价规程
1、范围本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可开发整理为农用地的后备土地资源的价格评估。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。
在本规程出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。
1）《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；3）《农用地分等规程》；4）《农用地定级规程》。
第一篇总则3、总则3.1规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。
3.2 农用地估价基本原则3.2.1 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3.2.2 替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
3.2.3 报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。
在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其边际纯收益递减。
这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
3.2.4 贡献原则贡献原则，是指农用地的总收益是由农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
3.2.5 合理有效利用原则合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。
判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有：１）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性。
农用地新估价规程
1、范围本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可开发整理为农用地的后备土地资源的价格评估。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。
在本规程出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。
1）《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；3）《农用地分等规程》；4）《农用地定级规程》。
第一篇总则3、总则3.1规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。
3.2 农用地估价基本原则3.2.1 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3.2.2 替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
3.2.3 报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。
在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其边际纯收益递减。
这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
3.2.4 贡献原则贡献原则，是指农用地的总收益是由农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
3.2.5 合理有效利用原则合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。
判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有：１）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性。
农用地估价规程
XXX X X X X X X X X XXX/X XXXX-XXXX-2001农用地估价规程Regulations for agriculturalland appraisal（验收修改稿）2001–XX–XX发布2001–XX–XX实施中华人民共和国国土资源部发布³³³³³–³³³1、范围本规程规定了我国农用地估价的内容、适用范围、估价原则、价格影响因素、技术途径及其程序、农用地估价方法、不同估价目的和不同利用类型下的宗地价格评估以及基准地价评估及其更新方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可整理改造为农用地的后备土地资源的价格评估。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。
在本规程出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。
1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2．《农用地分等定级规程》；3．《城镇土地估价规程》。
第一篇总则3、总则3.1农用地估价规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。
3.2农用地估价基本原则3.2.1 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3.2.2 替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
3.2.3 报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。
在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
土地估价规程
土地估价规程一、定义土地估价，是指以估价师以其在经济、财政、法律、政策、地理环境等方面的综合分析，根据市场价格和有关法律规定，就某一地块土地所发生的买卖行为或其他行为提出的经济价值判断的行为。
二、原则（一）尊重客观规律：土地估价活动应遵循客观法则进行，不得恣意偏颇，准确衡量土地市场价格。
（二）自主评估：土地估价以自主评估为原则，根据完善的基础资料，分析各种因素，充分发挥估价师的专业水平和能力，使估值真实可信。
（三）公开透明：土地估价应严格执行管理，保证估价结果的公开透明，避免地主入市影响估价结果，实现公平公正。
三、估价内容（一）土地的区位。
考察土地的所处区域及其地理环境，判断土地的当地价格水平及未来发展潜力。
（二）土地整体市场行情。
了解当地房地产市场动态，包括供需情况、购房者心态以及贷款利率等，以确定当地楼盘价格水平。
（三）土地投资价格趋势。
识别土地真正的价值，及其未来的发展前景，综合考虑市场行情、政策及预算等多方面情况，判断土地的价格走势。
四、估价要求（一）估价应遵循科学、公正的原则，不得利用估价师的专业知识和技术服务于其他方面。
（二）估价必须清楚地阐明估价依据和方法，同时还需要考虑估价结果可靠性及其参考性。
（三）估价时需充分阐述土地的生产功能，再分析距土地服务的需求程度。
（四）估价时要充分考虑土地的交易法律限制，以及土地利用状况，土地所处环境及国家政策限制。
（五）估价应遵循有关国家定价体系及报价规定。
五、估价机构完成土地估价项目的机构应当具备一定的体系专业知识，特别是有关法律法规和市场状况等，同时还要有一定的操作能力，及把握估价结论的能力。
农用地定级估价流程
农用地定级估价操作手册定级流程及操作步骤一、各因子量化方法在本次农用地定级估价中我们选择的定级因子除了自然因素部分的因子是直接得到的数值以外，社会经济因素和区位因素的值都是需要通过外业调查资料计算获得，因此在给每个单元录入属性之前需计算个单元的因子值。
下面介绍了各因子的量化方法。
1、自然因素本次农用地质量等级更新外业资料收集工作中所收集到的自然条件资料有限，而且自然条件因素本身有很强的稳定性，短时期之内不会发生很大的变化。
所以可以使用上一轮农用地分等工作成果中的自然属性数据来作为本次定级估价数据来源。
（农用地分等成果中一个行政村里的所有评价单元的对应因子分值是相同的。
）上一轮农用地分等工作成果中可使用的自然因素包括：保康、谷城、枣阳、老河口、襄阳市有：坡度、表层质地、土层厚度、有机质含量、PH值、岩石露头度、土壤侵蚀度和灌溉保证率。
南漳、宜城：表层质地、剖面构型、有机质、PH值、灌溉保证率、排水条件、障碍层深度、土壤污染状况、地下水埋深。
广水：坡度、表层质地、土层厚度、有机质含量、PH值、岩石露头度和和灌溉保证率。
随县、曾都：表层质地、有效层厚度、有机质、PH值、灌溉保证率、坡度、岩石露头度、土壤侵蚀度。
2、社会经济因素土地经营效益：结合统计年鉴、乡镇统计报表，以行政村为单位，计算每亩的经济收入。
人均耕地：结合统计年鉴、乡镇统计报表，以行政村为单位，行政村耕地面积除以行政村人口数。
3、区位因素农贸中心影响度：路网密度：结合统计年鉴、乡镇统计报表，以行政村为单位，以道路面积占行政村面积的比例来计算。
二、建立空间数据库1、确定定级单元。
采用叠置法，对县级的土地利用现状图、土壤图和地形图进行叠加，得到农用地定级单元。
将地貌图、土壤图、土地利用现状图、地形图扫描成栅格形式的影像图层后，利用ArcGIS，矢量化影像图层，并用地形图进行校正，从土地利用现状图中根据土地利用类型提取属于农用地范畴的多边形（耕地、园地、坑塘水面和荒草地、裸土地等宜农未利用地）建立一个新的农用地图层，然后在ArcGIS中利用叠加分析功能（同一合并属性方式）与地貌图、土壤图进行叠加，生成农用地资源类型图，对微小多边形进行合并后，将农用地资源类型图上具有相同属性（即具有相同的土壤类型、利用类型和地貌类型）的图斑作为农用地定级评价单元。
农用地新估价规程
1、范围本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可开发整理为农用地的后备土地资源的价格评估。
2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。
在本规程出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。
1）《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；3）《农用地分等规程》；4）《农用地定级规程》。
第一篇总则3、总则3.1规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。
3.2 农用地估价基本原则3.2.1 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3.2.2 替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
3.2.3 报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。
在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其边际纯收益递减。
这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
3.2.4 贡献原则贡献原则，是指农用地的总收益是由农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
3.2.5 合理有效利用原则合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。
判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有：１）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性。
土地估价规范
估价方法技术调整《新版规程》共5个主要估价方法，与《旧版规程》对比，新增加了“公示地价系数修正法”。
公示地价系数修正法中详细描述了基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法的应用。
修改了基准地价系数修正法的适用范围，增加了路线价与基准地价同时存在时的适用原则。
下面就评估方法的应用调整分别进行说明。
（1）市场比较法《新版规程》在估价期日修正中，增加了地价指数的使用要求：估价期日修正通常用地价指数进行修正，地价指数的编制应符合TD/T1009-2007的有关要求。
城市地价动态监测工作开展12年来，通过连续不断地分季度、年度采集城市地价监测数据，深入分析土地价格及市场变化，形成了以季度、年度分类、分区域数据反映市场中短期态势和以地价指数反映市场长期趋势的全国城市地价监测成果。
总体上看，这项工作已经建立了比较完备的基础和成果形成机制。
城市地价动态监测对于及时、准确的了解市场行情，充分发挥土地价格对土地利用的调控作用，把握土地价格走势，增强市场和监管调控能力具有十分重要的意义。
地价水平值按照土地用途分为商服地价水平值、住宅地价水平值、工业地价水平值，为了综合反映城市地价水平,在不同用途的基础上设置城市综合地价水平值。
估价师在估价实务中需要注意调整该方法的运用。
（2）收益还原法①收益还原法中，修改了房地出租情况下，费用中应考虑的部分因素。
《旧版规程》房地出租情况下年总费用：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其他费用。
《新版规程》房地出租情况下年总费用：经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费。
[[新版规程》与《旧版规程》相比，删除了房屋年折旧费，将房屋出租年应交税金及其他费用修改为房产税及其他税费。
房屋年折旧费在房屋纯收益计算时就已经考虑了房屋年折旧费用。
②求取房屋现值时，《新版规程》修改了与《中华人民共和国物权法》相关要求不衔接的表述，为体现对房屋所有权的保护，当剩余土地使用权年期短于房屋经济寿命时，要求“合理估算房屋余值”。
土地估价规范
估价方法技术调整《新版规程》共5个主要估价方法，与《旧版规程》对比，新增加了“公示地价系数修正法”。
公示地价系数修正法中详细描述了基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法的应用。
修改了基准地价系数修正法的适用范围，增加了路线价与基准地价同时存在时的适用原则。
下面就评估方法的应用调整分别进行说明。
（1）市场比较法《新版规程》在估价期日修正中，增加了地价指数的使用要求：估价期日修正通常用地价指数进行修正，地价指数的编制应符合TD/T1009-2007的有关要求。
城市地价动态监测工作开展12年来，通过连续不断地分季度、年度采集城市地价监测数据，深入分析土地价格及市场变化，形成了以季度、年度分类、分区域数据反映市场中短期态势和以地价指数反映市场长期趋势的全国城市地价监测成果。
总体上看，这项工作已经建立了比较完备的基础和成果形成机制。
城市地价动态监测对于及时、准确的了解市场行情，充分发挥土地价格对土地利用的调控作用，把握土地价格走势，增强市场和监管调控能力具有十分重要的意义。
地价水平值按照土地用途分为商服地价水平值、住宅地价水平值、工业地价水平值，为了综合反映城市地价水平,在不同用途的基础上设置城市综合地价水平值。
估价师在估价实务中需要注意调整该方法的运用。
（2）收益还原法①收益还原法中，修改了房地出租情况下，费用中应考虑的部分因素。
《旧版规程》房地出租情况下年总费用：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其他费用。
《新版规程》房地出租情况下年总费用：经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费。
[[新版规程》与《旧版规程》相比，删除了房屋年折旧费，将房屋出租年应交税金及其他费用修改为房产税及其他税费。
房屋年折旧费在房屋纯收益计算时就已经考虑了房屋年折旧费用。
②求取房屋现值时，《新版规程》修改了与《中华人民共和国物权法》相关要求不衔接的表述，为体现对房屋所有权的保护，当剩余土地使用权年期短于房屋经济寿命时，要求“合理估算房屋余值”。
《土地使用权评估》课件
05
CATALOGUE
土地使用权评估的注意事项
注意评估方法的适用性
评估方法应与土地使用权的特性相匹配
不同的土地使用权类型（如住宅、商业、工业等）具有不同的特性和价值影响因素，应选择适当的评估方法。
评估方法应考虑土地的实际情况
在选择评估方法时，应充分考虑土地的地理位置、周边环境、基础设施等因素，以确保评估结果的准确性。
注意事项
需要考虑土地开发周期、市场需求等因素对土地使用权价 值的影响，同时要合理估算各项成本费用。
剩余法
通过预测待开发土地的未来价值，减去预计的开发成 本和税费来评估土地使用权价值的方法。
输入 标题
详细描述
剩余法首先预测待开发土地的未来价值，然后估算开 发所需的各项成本费用和税费，最后从未来价值中减 去这些费用来得到土地使用权价值。
VS
评估报告应具有法律效力
评估报告作为土地使用权交易的重要依据 ，应具有法律效力，确保其合法性和有效 性。
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《土地使用权评 估》ppt课件
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目录
• 土地使用权评估概述 • 土地使用权评估的方法 • 土地使用权评估的影响因素 • 土地使用权评估的应用 • 土地使用权评估的注意事项
01
CATALOGUE
土地使用权评估概述
土地使用权评估的定义
01
土地使用权评估是指依据相关法 律法规和评估准则，运用科学的 方法和程序，对土地使用权的价 值进行评估和测算。
04
CATALOGUE
土地使用权评估的应用
土地征收补偿评估
土地征收补偿评估是土地使用权评估 的重要应用之一。在征收土地时，需 要对被征收土地的价值进行评估，以 确定合理的补偿标准。
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第一篇 总 则
3、总则
1. 规程制定的目的 本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、
实用文档
1、范围
本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价 评估方法以及征用价格评估方法。
本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可开发整理为农用地的后备土地资源的 价 格评估。
2、引用标准
下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。在本规程出版时，所示版本 均为有效。所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。
农用地对总收益的实际贡献。
5. 合理有效利用原则
合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量的效用，
产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害
。
文案大全
1
Байду номын сангаас
实用文档
判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有： １）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方 式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性。
3. 报酬递增递减原则 报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。在投入水平较低时，每增加各生产
要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其边际纯收 益递减。这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。
4. 贡献原则 贡献原则，是指农用地的总收益是由农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑
２）有效地使用：在已确定的利用方式下，能带来最佳的经济收益。 ３）合法的使用：即合乎法规、政策、规划等限制条件下的最佳利用状态。 ４）农用地条件的适用：即从评估对象农用地的气候、地形、地势等条件考虑的适宜利用方式。 6. 变动原则 变动原则，要求农用地估价应充分考虑地价形成因素的变化，对将来的地价变动作出准确预测， 同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平。 7. 供需原则 供需原则，是指农用地估价要充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。 3. 农用地价格影响因素 影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。本规程确定农用地价 格 的指导性影响因素体系如下： 1 自然因素，是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括≥10℃有效积温、降雨量、降雨 均 衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐渍化程度、 地下水埋深、农田基本设施状况、地块形状等。 2 社会经济因素，是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括 人均土地指标（人均耕地、人均农用地）、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、农产品市 场供求、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通通达性等。 3 特殊因素，是指影响农用地生产力和收益所独有的条件，如特殊的气候条件、土壤条件、 环 境条件等。
公正、科学、合理提供技术规范。
2. 农用地估价基本原则 1. 预期收益原则
预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益 为 依据。
2. 替代原则 替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的
农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
2. 年总收益的分析计算 年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年
收 益。确定年总收益时应根据待估农用地生产经营的方式，进行具体分析。
1 待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益 农产品年收入，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产 品收入和副产品收入。收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。
2 待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益 租金收入及保证金或押金的利息收入，是指农用地由其产权拥有者用于出租时，每年所获得的 客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据实际租金水平考虑评估期日当地正 常 的市场租金水平进行分析计算；保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人民银行的一年期定 期存款利息率进行计算。
４、农用地估价方法
1. 收益还原法 收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而
估 算出待估农用地价格的一种方法。
1. 收益还原法评估农用地价格的程序 1 搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料； 2 测算年总收益； 3 测算年总费用； 4 计算年纯收益； 5 确定土地还原率； 6 选用适当的公式计算农用地价格。
具体因素指标见附录A。 4. 农用地价格定义
农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素 和 特殊因素等，农用地所能够实现的价格。
农用地宗地价格是指具体某一宗农用地在正常市场条件下于某一估价期日的评估价格。 农用地基准地价是指县(市)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用 类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 农用地征用价格是指国家征用集体土地农用地时，按照正常条件确定的征用补偿价格。 农用地征用区片价是指征用区片内某一估价期日的农用地价格和社会保障价格的平均水平。 5. 农用地估价成果 1. 宗地估价成果 1 农用地宗地估价结果报告； 2 农用地宗地估价技术报告； 3 农用地宗地估价附件。 2. 农用地基准地价评估成果 1）文字报告：主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等；
文案大全
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实用文档
2 基准地价图：主要有综合及各用途农用地基准地价最终成果图、样点地价图等； 3 表格：主要包括基准地价表、基准地价修正系数表和影响因素指标说明表。 4 有关计算机软件和管理信息数据库。 3.5.3 农用地征用区片价评估成果 农用地征用区片价评估成果与农用地基准地价的类似。 3.6 规程解释权 本规程由中华人民共和国国土资源部负责解释。