集体用地评估指引

集体土地使用权地价评估技术指引

(征求意见稿)

为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。

1.适用范围

本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。

2.引用的标准

下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。

（1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

（3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；

（4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）；

（5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；

（6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。

3.依据

（1）《中华人民共和国物权法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3）《中华人民共和国农村土地承包法》；

（4）《中华人民共和国担保法》；

（5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》；

（6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；

（7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）

（8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014‟61号）；

（10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014‟71号）。

4 总则

4.1 地价内涵

集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。

宅基地使用权价格。是指农村宅基地使用权，在合法流转前提下的正常市场交易价格。其权利特征是属于农村集体土地所有权下的宅基地使用权，按照交易方式不同有不同的价格形态，包括转让价格、租赁租金、抵押价格等。

集体农用地承包经营权价格。承包经营权，相当于对应所有权下的土地使用权，属于用益物权性质，在现行法律框架下，该用益物权具有长期性和稳定性特征。集体农用地承包经营权价格是指一定年期的该用益物权在不同交易形态下的市场价格，在合法流转前提下，可进一步衍生为承包权价格和经营权价格。其价格形式可按年度转包费用或租金形式表示，也可按若干年期的资本化价格形式表示。

4.2 估价目的

集体土地价格评估是为交易双方或一方合理确定交易价格提供专业服务。估价目的需针对委托方拟实施交易的类型与方式，考虑交易标的实体与权利状况确定。

表交易方式与估价目的

4.3 评估原则

集体建设用地使用权价格评估应遵循《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）规定的相关原则，集体农用地承包经营权价格评估应遵循《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的相关原则。

除此之外，应特别遵循合法性原则，评估目的不应超出法律法规限定的集体土地流转范围。应关注最有效利用原则，有规划条件的，评估设定时依照规划条件，没有规划条件的，评估时应充分考虑最有效利用条件。

5.集体经营性建设用地使用权地价评估

5.1 总述

按照《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的要求，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地，其入市交易应满足符合规划、用途管制和依法取得的前提。集体经营性建设用地属于建设用地性质，地价评估宜重点采用收益还原法、市场比较法、剩余法（假设开发法）进行估价，有集体建设用地基准地价的区域可以采用基准地价系数修正法。估价中重点考察并阐明待估集体建设用地符合规划和用途管制情况，针对委托评估目的和具体交易方式合理确定价格内

涵。

不同时期、不同地区的试点政策只适用于该类试点要求，评估中需注意政策差异对价格的影响，并进行全面阐述与分析。

5.2 技术要点

在价格影响因素、估价方法适用上，主要依据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），同时还需体现以下技术要求：

5.2.1 收益还原法

（1）收益还原法适用于具有正常客观收益或潜在收益的集体经营性建设用地估价。

（2）确定总收益时，应通过调查集体经营性建设用地所在或相似区域同类用地的正常客观年收益或年租金水平确定。考虑到租金数据调查的方便性、可获得性，宜尽量采用租金收益。可采用同区域、同类型国有建设用地经营收益或租金数据评估集体建设用地价格。

（3）确定年总费用时，鉴于各地土地税费项目和标准存在差异，应按照当地相关规定计算。

（4）由于受政策因素、现行制度差异等影响，集体经营性建设用地价格评估的土地还原率应比同区域国有建设用地还原率略高。

5.2.2 市场比较法

（1）在选择比较案例时，应考虑集体经营性建设用地不同交易方式的价格差别，尽量选择与评估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同应考虑进行价格修正。

（2）遵循“同权同价”，但前提是“同权”，即交易案例的权利