集体用地评估指引
集体建设用地评估
集体建设用地评估精品文档--------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成(一)法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转(使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押)做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
(二)开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
(三)变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在:1、法规的不健全，规划使用不合理;2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段;3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差;4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据;5、存在一定的违法风险。
集体建设用地定级与基准地价评估技术指引0408-清稿
集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。
本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。
1.适用范围本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。
本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。
2.引用标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。
本指引颁布时，所示版本均为有效。
使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T 21010-2017 土地利用现状分类集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。
3.法律政策依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国担保法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）（6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）（9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）（10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）4.总则4.1 范围和对象的界定集体建设用地定级估价工作一般以区县（含县级市，下同）为单位开展，基准地价体系可根据实际情况选择以区县整体或其下辖的各个乡镇为评价对象设立，具体需根据区县所处区位、区县内部自然地理条件等的差异性、以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。
农村集体经营性建设用地地价评估管理办法(试行)
农村集体经营性建设用地地价评估管理办法（试行）农村集体经营性建设用地地价评估管理办法（试行）第一章总则第一条为规范农村集体经营性建设用地地价评估工作，提高土地配置效率，保障集体经济利益，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于农村集体经营性建设用地的地价评估工作。
第三条地价评估的目的是确定农村集体经营性建设用地的交易价格，包括出让、转让、租赁等方式，在合理范围内保障集体经济利益的最大化。
第四条地价评估应遵循公正、公平、公开、科学的原则，确保评估结果真实、合理。
第五条地价评估应由具备相应资质的专业评估机构进行，评估机构应具备一定的经验和技术能力，并依法取得相应的资质认定。
第六条地价评估应符合国家有关土地政策和法律法规的要求，不得违反农村土地所有权和使用权的原则。
第二章评估程序第七条地价评估程序分为四个阶段：准备阶段、数据搜集阶段、评估分析阶段和评估报告编制阶段。
第八条准备阶段包括确定评估目的、范围和方法，制定评估计划，组织评估人员和设备。
第九条数据搜集阶段包括收集土地相关数据，包括土地用途、土地面积、土地权属等信息。
第十条评估分析阶段包括对收集的数据进行分析和处理，确定影响地价的因素，进行模型建立和价格测算。
第十一条评估报告编制阶段包括根据分析结果编制评估报告，报告应包含评估方法、评估结果和评估结论等内容，并进行专业性的论证和解释。
第三章评估依据第十二条地价评估的依据包括国家有关法律法规、土地政策、市场行情和评估机构的独立判断等。
第十三条地价评估的数据依据包括土地权属证明、土地规划许可证、土地使用权证等相关证书和文件，以及市场调查、价格调查等数据。
第四章监督管理第十四条地价评估应接受相关部门的监督管理，接受相关部门的抽查和审核。
第十五条违反本办法的评估机构将面临相应的处罚措施，相关责任人将追究相应的法律责任。
第五章附则第十六条本办法由中央和地方政府土地管理部门负责解释。
农村集体土地评估技术指南
农村集体土地评估技术指南大家好，今天咱们聊聊农村集体土地评估这回事。
说到这，估计不少人都会有些迷糊，眼神里闪过一丝疑惑：“这跟我有啥关系？听起来好像挺复杂。
”不是你想象的那么麻烦。
简单来说，就是如何估算农村集体土地的价值。
别急，咱们慢慢说。
你得明白，农村集体土地是属于村集体经济组织的，不是某一个人。
就像是你家里的院子，虽然你天天在里头晃来晃去，但它毕竟是大家共有的。
那它的价值怎么算呢？这就涉及到土地评估了。
评估的目的其实挺简单，就是看看这块地值多少钱。
你别看它是农村集体的土地，想要在市场上买卖或者做其他事情，没个靠谱的价格怎么行？就像你买菜砍价一样，得知道一把菜到底值不值你掏的钱。
土地评估的方式其实挺多的，像市场法、成本法、收益法这些，听起来很高大上。
你别急，听我一一道来。
市场法就是最简单的了，拿现成的比较。
比方说，附近的土地卖多少钱，咱就按这个来估算。
说白了，就是看看周围的行情，跟着市场走。
就像你买手机，周围都在抢着买，价格自然就贵。
相反，没人买，你价格就得低点。
那如果市场上没什么相似的土地，咋办？这时候，成本法就派上用场了。
这个方法呢，听名字就知道，跟建房子差不多，得算清楚修这块地得花多少钱。
比如要拆掉一部分旧房子，重建起来得花多少人力、物力、财力，这些都得算进去。
要是想在这块地上搞些啥项目，得看看需要多少投入。
其实就是你花多少钱建起来，地值多少钱就得差不多。
再来说收益法，这个稍微复杂一点，不过也不难懂。
简单说，就是看这块地能赚多少钱。
比如要在这块地上搞种植、养殖、开发商业项目，得先算算它能带来多少利润。
拿这个利润去推算出它的价值。
就像你做生意，卖的每一瓶水能赚多少钱，得看市场需求和成本，最后才知道你这一年能赚多少，地的价值也得跟着这个来。
说到这，可能有小伙伴要问了：“哎呀，这地值多少钱，跟我有什么关系呀？”关系可大了！农村集体土地评估关乎到的，不仅仅是土地的买卖价格，甚至影响到你以后土地如何使用，甚至是农村发展的方向。
国有集体土地定级与估价技术指南
国有集体土地定级与估价技术指南前言土地是国家的重要资源。
规范国有集体土地定级与估价工作,对正确确定土地使用定价和充分利用土地资源等具有重要意义。
本技术指南旨在为全国性各级土地管理部门和估价单位提供国有集体土地定级与估价的方法技术指引,明确国有集体土地定级与估价的评估原则、评估因素、评估过程及评估结论归档等内容,推进国有集体土地定级与估价工作规范化和科学化的发展。
一、国有集体土地等级分类根据土地质量、位置条件等因素,将国有集体土地按一至五等分级:1. 第一等地:位于城市中心区、交通枢纽地段等优越条件区。
2. 第二等地:位于城市郊区及重要商业区等条件较好地段。
3. 第三等地:位于城镇边缘地带、生产生活设施较完善地段。
4. 第四等地:位于农村地区交通较便利地段。
5. 第五等地:除上述等级以外的其他国有集体土地。
二、国有集体土地定级评价因素国有集体土地定级应综合考虑以下主要因素:1. 地形位置条件。
2. 交通运输条件。
3. 历史文化条件。
4. 城乡规划条件。
5. 自然生态环境条件。
6. 产业结构与经济地位。
7. 房地产开发潜力。
8. 现状土地利用情况。
三、国有集体土地定级评价流程国有集体土地定级评价流程主要包括下述几个步骤:1. 实地考察勘查,详细收集信息。
2. 根据不同因素给每个因素评定分值及权重。
3. 计算各因素评分后给出综合评分。
4. 根据综合评分判断定级等级。
5. 评定结论报评聘定审议通过。
6. 录入结果并制作详细定级报告。
7. 根据定级结果记录使用。
四、国有集体土地估价方法主要国有集体土地估价方法包括比例比较法、收益资本化法和成本法三种,选择适当方法具体操作如下:1. 比例比较法:选择同类型与质量土地的最近成交案例进行比较。
2. 收益资本化法:考虑土地使用年限,将预计未来每年可得收益资本化得出土地价值。
3. 成本法:包括挖土填地、平整建设等工程费用加上利润得出土地价格。
五、质量把控严格把控国有集体土地定级与估价各环节质量,建立定级记录管理制度等,保证工作。
集体土地评估
集体土地评估技术路线和方法信息来源：沈阳市房地产研究所编辑：孙晓涛浏览次数：419 加入时间：2013-04-15 10:35:03 评论(0)我们平常的土地评估业务大部分为国有土地使用权评估，主要有国有建设用地使用权出让价格评估、出让国有土地使用权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国有土地使用权价格评估等。
而集体土地评估业务很少，一是因为集体土地流转的限制；二是因为当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。
但是近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。
不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。
当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。
国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。
具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种用地或集体经济组织内建设用地等。
集体土地通过征用变成国有土地重新规划后，以招拍挂的方式出让，其土地使用权的权利价值就会变得很高。
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称决定）中保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架，与此同时，改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。
《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。
虽然《决定》中非农建设用地只允在集体成员内部流转，但确实也充分肯定了集体建设用地该有的价值。
藉此，仅从估价的角度来谈谈集体建设用地使用权评估时的技术路线和采用的估价方法：一、集体土地价格构成《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“国家为公共利益的需要，可以对集体所有的土地实行征用。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引(试行)(2020年8月)
广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引（试行）为规范广东省集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施和成果编制，促进城乡公示地价体系一体化建设，在《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发[2020]16号）等规程、指引的基础上，结合广东省集体建设用地定级与基准地价评估试点经验，制订本指引。
一、适用范围本指引适用于广东省范围内集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施与成果编制工作。
本指引所称集体建设用地定级与基准地价制订工作是指依据相关规范要求划定集体建设用地土地级别或均质区域，完成相应级别或均质区域的基准地价评估，并建立相应的基准地价修正体系。
二、编制依据（一）法律法规及政策规定1.《中华人民共和国民法典》；2.《中华人民共和国物权法》；3.《中华人民共和国土地管理法》；4.《中华人民共和国农村土地承包法》；5.《中华人民共和国城乡规划法》；6.《中华人民共和国资产评估法》；7.《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；（国土资源部令第63号）；8.《不动产登记暂行条例实施细则》9.《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；10.《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）；11.《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）；12.《国土资源部、住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）；13.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）；14.《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；15.《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）；16. 其他相关法律、法规和规范性文件。
农村集体建设用地使用权流转价格评估
湖北省国、农村集体建设用地使用权概述 二、农村集体建设用地使用权流转类型 三、农村集体建设用地使用权流转价格评估 四、农村宅基地流转价格评估
一、农村集体建设用地使用权概述
建设用地使用权:指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的权 利。
从法律层面讲，农村集体建设用地是指由乡（镇）村集体经济组 织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。 主要包括：
乡（镇）村公益事业用地 公共设施用地
农村居民住宅用地（宅基地）
法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一 般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。全民所有制单位、 城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设，需要使用集体 土地，必须经过征用，使之转为国有土地后才能取得使用权， 即国有土地使用权。一般不允许全民所有制单位或城市集体所 有制单位以及其他经济组织拥有集体土地建设用地使用权。 比较例外的的情况是：集体所有制企业破产或企业兼并。
（三）流转特征 1.参与主体广泛。 转出方：（1）所有权代表：乡（镇）、村集体经济组织，村民小组；(2)村民自 治组织：乡镇政府、村民委员会；（3）土地使用者：乡镇村办企业、个人 转入方：本集体经济组织成员、其它集体经济组织成员、其它社会成员（如国企、 民企和个体经营者）。 2.流转规模与经济发展水平和阶段相关。流转的活跃程度、规模、形式与经济发 达程度密切相关，并具有阶段性。
四是集体建设用地与国有土地在权利上存在着差别，阻碍了集体建设用 地流转市场的正常形成和发育
1、国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇） 政府或村农民集体。国家对集体土地具有“终极所有权”。
2、法律、政策的支持程度不同。国有建设用地使用权是土地使用者 在诸多法律法规的保护下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取 得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种 使用权的形成人为因素太大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。 其实这就是法律赋予权利的差别； 3、规划条件不同，进入市场时有权利的差别。国有土地的开发利用必须 符合城市建设总体规划、土地总体利用规划和年度土地利用计划。集体 土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方， 远离规范的规划设计和有序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否。
集体土地征收工作指引与规范（试行）
集体土地征收工作指引与规范（试行）文章属性•【公布机关】浙江省温州市中级人民法院•【公布日期】2021.10.21•【分类】其他正文集体土地征收工作指引与规范（试行）目录序言第一部分具体流程和要求1.征地批前程序2.征地报批程序3.征地批后程序第二部分规范诉讼指引和警示1.突出重点强化源头治理，重视支持行政争议调解2.长远谋划加强规范建设，践诺守约打造诚信政府3.依法规制滥诉缠诉行为，发挥案例教育指引作用第三部分类案裁判辨析1.拆除已签约房屋行为的定性2.注销被征收房屋权属登记行为的可诉性3.拆除房屋时应妥善处置屋内物品4.留置送达文书的适用情形5.未经补偿的房屋被违法强拆后可选择赔偿第四部分法律法规索引序言2020年11月，习近平总书记在中央全面依法治国工作会议上，明确了当前和今后一个时期推进全面依法治国的总体要求，系统阐述了新时代推进全面依法治国的重要思想和战略部署，对新时代推进全面依法治国发出了总动员。
作为民营经济发展的先发地区与改革开放的前沿阵地，温州地区人民群众公民权利意识觉醒早，加之温州正处于经济结构转型和发展方式转变的关键时期，经济社会生活中部分深层次矛盾和问题反映到行政诉讼中来。
近年来，温州两级法院深刻把握新形势新要求对法治政府建设和行政审判工作带来的新挑战，充分发挥行政审判职能作用，加大对行政权运行的监督力度，有效回应人民群众日益增长的司法需求，为法治温州建设提供了有力的司法保障。
针对《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》的修订以及《浙江省土地管理条例》的颁布，温州市涉征迁矛盾尖锐、成讼率和涉诉信访率居高不下、利益诉求呈群体化趋势的现状，在全面总结温州近些年行政审判经验，尤其是针对土地征收重点难点问题的汇总、分析基础上，温州中院编撰《集体土地征收工作指引与规范》手册（今后修订的法律法规如有不同规定，以新的规定为准。
同时，本指引部分程序系依据《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》，而该办法主要针对市区集体土地征收情形，各县（市）可参照执行。
集体建设用地样点地价评估方法
集体建设用地样点地价评估方法集体建设用地使用权价格，是指集体建设用地对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格；无特殊说明时，均指公开市场条件下形成的，一定年期的权利价格。
集体建设用地价格评估，按照土地利用方式可区分为集体经营性建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、其他建设用地使用权价格；按照权能特征可区分为出让土地使用权价格、作价出资（入股）土地使用权价格、租赁土地使用权价格等。
一、影响因素分析（一）集体经营性建设用地农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。
农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，如过去的乡镇企业用地。
集体经营性建设用地根据用途进行细分，主要包括土地利用总体规划、城乡规划所确定的工业、商业等经营性用途的集体土地。
1.商业用地（1）分析一般因素时应重点关注。
自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、服务业市场状况等；行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、不动产租金与税收政策、调控政策等。
（2）分析区域因素应重点关注。
自然因素：区域在城镇中的位置等；社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通信等基础设施与公用服务设施状况等；商服繁华程度：所在区域的性质（商服区、住宅区还是工业区）、距各类商服中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、商服氛围、经营类别、客流的数量与质量等；行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。
《农村集体土地价格评估技术指引》(2020年施行)
附件农村集体土地价格评估技术指引为规范农村集体土地价格评估，显化农村集体土地资源资产价值，促进城乡统一土地市场建设，支持城乡融合发展与乡村振兴战略，制订本指引。
1.适用范围本指引适用于位于城市市区以外的农村集体土地价格评估，具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地，以及耕地。
位于城市市区以内的集体建设用地评估可参照《城镇土地估价规程》的有关规定。
在开展农村集体土地价格评估时，除本指引明确规定的内容之外，关于估价原则、估价方法选择与运用、估价结果确定等各环节的技术要求均参照规范性引用文件中所列示的分等定级估价技术规程执行。
2.法律及政策依据（1）《中华人民共和国物权法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国农村土地承包法》；（4）《中华人民共和国城乡规划法》；（5）《中华人民共和国资产评估法》；（6）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》；（7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；（8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；（9）《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）。
3.规范性引用文件下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。
使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。
（1）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；（3）《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）；（4）《农用地质量分等规程》（GB/T28407-2012）；（5）《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）；（6）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；（7）《标定地价规程》（TD/T1052-2017）。
4.术语和定义4.1集体建设用地使用权价格。
是指集体建设用地，对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格；无特殊说明时，均指公开市场条件下形成的，一定年期的权利价格。
集体建设用地价格评估-2014
集体建设用地价格评估问题探讨二〇一四年四月.成都集体建设用地价格评估问题探讨提纲一、集体建设用地价格评估概述1、集体建设用地的概念2、集体建设用地与国有建设用地之区别3、集体建设用地价格类型及内涵4、集体建设用地价格与国有建设用地价格之区别5、集体建设用地价格影响因素6、集体建设用地估价之难点二、集体建设用地价格评估方法及技术要点1、评估方法总述2、收益还原法评估技术要点3、市场比较法评估技术要点4、剩余法评估技术要点5、成本逼近法评估技术要点6、估价案例分析三、不同利用类型的集体建设用地价格评估1、农村宅基地价格评估技术要点2、集体工业用地价格评估技术要点3、集体商业用地价格评估技术要点4、集体公用设施用地价格评估技术要点四、不同估价目的的集体建设用地价格评估1、集体建设用地出让评估技术要点2、集体建设用地租金评估技术要点3、集体建设用地抵押评估技术要点4、集体建设用地联营入股评估技术要点五、集体建设用地基准地价评估1、集体建设用地基准地价评估的技术路线2、集体建设用地基准地价内涵界定六、集体建设用地征地补偿价格评估1、集体建设用地征地补偿价格体系2、集体建设用地征收补偿价格评估3、集体建设用地征用补偿价格评估一、集体建设用地与国有建设用地之区别1、主体不同，土地所有权受限2、法规、政策支持程度不同3、规划条件不同4、变现能力差5、使用风险大二、集体建设用地地价内涵1、正常市场条件2、权利3、用途4、使用年期5、土地利用方式6、开发程度7、基准日三、集体建设用地使用权价格与国有建设用地使用权价格之区别1、价格影响因素有差别2、价格构成的区别3、用地类型的区别4、土地开发程度的区别5、土地使用年期的区别四、集体建设用地估价之难点1、缺乏技术依据2、估价资料难寻3、产权界定4、价格影响因素分析（土地预期收益）5、规划设计条件不明确6、地价定义难7、无基准地价五、集体建设用地估价技术方法（一）市场比较法1、估价对象描述(1)土地登记状况待估宗地位于ххх县尚家镇尚家村，土地所有权为集体所有，土地面积为436. 32平方米，规划用途为村民宅基地。
农村集体经营性建设用地使用权估价技术指引
农村集体经营性建设用地使用权估价技术指引2020年4月22日，《农村集体土地价格评估技术指引》（以下简称《技术指引》），正式发布实施。
《技术指引》通过构建全覆盖的农村集体土地价格评估技术体系，进一步规范了农村集体土地价格评估，为集体土地入市解决了一个定价难题。
《技术指引》包括12部分内容。
在这里我们就集体经营性建设用地使用权价格评估进行梳理，向大家介绍集体经营性建设用地使用权价格评估的方法、考虑因素等。
该指引对集体经营性建设用地使用权价格进行评估的方法规定了5种：NO.1 收益还原法采用这种评估方法，需要考虑年总收益、年总费用、还原率。
确定年总收益时，如果待估宗地缺少经营收益资料的，可采用当地类似产业的客观经营收益数据，经过校核修正；年总费用按照当地相关规定计算；确定还原率时，通过土地纯收益与价格比率法测算还原率，如果缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原率时，集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地不超过3个百分点的比例。
NO.2 市场比较法只有在有集体土地交易实例时，才能采用这种方法。
当同一区域或同一供需圈内，三年以内的可比实例不足3例时，可适当扩大实例搜寻范围，放宽时间选择年限但应根据市场变化进行必要的修正。
NO.3 剩余法此种方法需要确定待估宗地最有效利用方式，应根据宗地所在区域的国土空间规划及相关专项规划、详细规划等所确定的规划条件，并结合估价对象实际可行的利用方式进行。
确定开发周期时，原则上不超过3 年。
测算开发成本各项税费时，应考虑集体经营性建设用地与国有建设用地的差异，税费项目和标准依据当地相关规定取值。
在确定利润率时，应结合集体经营性建设用地区位及产业经营风险对利润率的影响客观确定。
NO.4 成本逼近法采用这种评估方法，需要考虑土地取得费、土地开发费、确定相关税费、利息、土地增值等因素。
确定土地取得费时，需要结合所处区域的用地结构。
对于通过农用地转用形成的新增集体建设用地，参照集体农用地价格评估方法确定土地取得费；对于通过旧村改造、土地整治、增减挂钩等调整后形成的新增集体建设用地，需要考虑建新区和拆旧复垦区与之直接相关的客观成本费用。
农村集体土地定级与估价技术指南
农村集体土地定级与估价技术指南农村集体土地定级与估价是一项重要的工作，为农民群众的经济收入和社会发展发挥着极其重要的作用。
为加强农村集体土地定级与估价工作，特制定技术指南，具体如下。
一、组织机构农村集体土地定级与估价工作由乡村政府或农村集体经济组织牵头负责。
需要组建一支农村集体土地定级与估价的专业队伍，由政府负责培训和管理。
二、定级标准1.区位条件：土地所在的地理位置、自然资源、交通、市场等条件。
2.土地肥力：土壤类型、土壤层次、肥力状况等指标。
3.土地产量：种植作物的地类、种类、密度、施肥、管理等条件。
4.土地使用价值：土地用途、土地所在的城市与乡村市场、土地升值的可能性等指标。
三、估价方法估价是通过收集、分析一定量的数据，通过定量或定性分析，确定土地的价值。
估价方法一般包括市场比较法、收益法和成本法。
1.市场比较法：将周围有相似条件的土地进行比较，确定其价值。
比较时可以注意以下几点：选准比较地块、比较土地大小、确定比较时期、比较同类品种、确定和比较条件、追溯土地使用状况等。
2.收益法：通过计算土地的收益来确定价值。
收益法主要考虑的因素有土地的租金、租金涨幅、土地的价值等。
3.成本法：通过计算土地造价，规定有关成本来确定价格。
成本法主要考虑的因素是土地的花费和土地的投资成本等因素。
四、注意事项1.要注意为农民群众做好宣传和解释，使老百姓了解工作进程和目的，消除他们的疑虑和不安。
2.在工作时，要注意下面的事项：收集数据、制定合理的估价方案、每个估价项目的估价数量、量化和计算。
3.在工作中要注意安全，掌握正确的估价技能和操作方法。
4.在估价工作达到实际成果时，应及时向政府汇报，取得政府的认可。
五、总结农村集体土地定级与估价是一项重要的工作，对农民的经济收入和社会的发展都有着极其重要的作用。
要充分重视此项工作，认真制定估价标准与估价方法，组建专业队伍，做好宣传和解释工作，安全掌握正确的估价技能和操作方法。
2016.12.5大鹏新区集体用地开发和城市更新项目评估备案技术指引
（二）股份公司集体资产管理大鹏新区集体用地开发和城市更新评估技术指引(2016年版）第一部分总则一、为规范大鹏新区股份合作公司集体用地开发和交易项目评估技术工作，根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）、《大鹏新区股份合作公司集体资产管理办法》（深鹏发财［2014］214号）等有关规定，结合新区实际，制定本技术指引。
二、本技术指引适用于大鹏新区范围内集体用地自主开发建设、集体用地合作开发、集体用地参与城市更新、集体用地使用权或项目公司股权转让等集体用地开发和交易项目评估。
三、本技术指引根据国家有关法律、法规及评估行业规范（准则、规程）的要求，结合深圳及新区实际情况制定形成。
四、本技术指引适用于大鹏新区城市化进程中由原行政村、自然村两级集体经济组织改制组建的股份合作公司及其下属分公司、子公司、项目公司、控股公司、多个社区联合设立的公司，以及其他尚未改制的原农村集体经济组织，以下统称“股份合作公司”。
第二部分评估备案流程一、股份合作公司应委托大鹏新区土地房地产评估预选供应商库和大鹏新区资产评估预选供应商库的市场评估机构，对其集体用地开发和交易项目进行专业咨询和评估并出具书面报告。
二、股份合作公司将拟备案的项目评估报告报送办事处集体资产管理部门进行审查，办事处集体资产管理部门应委托新区公共资源交易中心评估机构库中的市场评估机构对报送的项目评估报告进行评估复核。
三、若项目评估报告和复核评估报告结果相差15%（含15%），则项目评估报告结果有效;若项目评估报告和符合评估报告结果超出15%（不含15%）,则由办事处集体资产管理部门组织“集体资产评估技术委员会”对评估报告及复核意见书进行审核，报告审核结果须经集体资产评估技术委员会成员签字确认。
审核认为评估报告需要作出修改的，原则上原评估机构应在3个工作日内修改完成，需要重大修改的，应在10个工作日内完成。
农村集体土地定级与估价技术指南
农村集体土地定级与估价技术指南一、引言随着农村发展的需要，对集体土地的定级与估价成为一项重要工作。
本文旨在提供一个详细的技术指南，以帮助相关人员准确、全面地进行农村集体土地的定级与估价工作。
二、定级与估价的背景和意义2.1 农村集体土地的特点农村集体土地是指由农村集体经济组织所有的土地，其特点包括面积广、用途复杂、权属复杂等。
对于这些土地的定级与估价，不仅关系到农村土地资源的合理利用，还关系到农民的利益和农村经济的发展。
2.2 定级与估价的意义•为土地流转提供参考依据。
定级与估价结果可以作为土地流转的基础，帮助农民合理流转土地，促进农村经济的发展。
•为土地使用权确权提供依据。
定级与估价结果可以作为土地使用权确权的重要依据，保障农民的土地权益。
•为土地税收征收提供依据。
定级与估价结果可以作为土地税收征收的依据，确保土地税收的合理征收。
三、农村集体土地定级与估价的方法和流程3.1 定级的方法和流程3.1.1 数据收集与整理•收集农村土地的基本信息，包括土地面积、用途、权属等。
•整理土地调查数据，包括土地质量、地理位置、自然环境等。
3.1.2 制定定级标准•根据土地的用途和质量等因素，制定定级标准，明确不同等级的划分依据。
3.1.3 定级的实施•根据定级标准，对农村土地进行定级，并记录下每块土地的定级结果。
3.2 估价的方法和流程3.2.1 数据收集与整理•收集农村土地的市场价格数据，包括土地流转价格、租金收益等。
•整理土地调查数据，包括土地质量、地理位置、自然环境等。
3.2.2 制定估价方法•根据土地的用途和市场价格数据，制定估价方法，明确不同等级土地的估价方法。
3.2.3 估价的实施•根据估价方法，对农村土地进行估价，并记录下每块土地的估价结果。
四、农村集体土地定级与估价的注意事项4.1 数据的准确性•收集的数据要尽可能准确，包括土地面积、用途、权属等。
•对土地调查数据要进行核实，确保数据的真实性和准确性。
农村集体土地定级与估计技术指南
农村集体土地定级与估计技术指南一、前言在农村土地制度改革的大背景下，农村集体土地的定级与估计工作显得尤为重要。
集体土地的定级与估计工作，关系到农民的利益，关系到土地资源的合理配置和保护，关系到农村经济社会的稳定和可持续发展。
因此，科学、规范地开展集体土地的定级与估计工作，是当前迫切需要解决的问题。
本指南旨在对农村集体土地的定级与估计工作进行系统梳理和详细阐述，为基层工作人员提供操作指南和技术支持。
本指南内容丰富、实用，可以为广大基层工作人员提供指导和帮助，希望能够得到大家的认可和支持。
二、农村集体土地定级与估计工作的意义1. 保障农民权益。
通过合理的土地定级与估计，可以确保农民在土地流转中能够获得合理的报酬，保障农民的合法权益。
2. 促进土地资源的合理配置与保护。
通过土地定级与估计，可以合理配置土地资源，推动农村土地资源的集约利用与保护，实现土地资源的可持续利用。
3. 促进农村经济社会的发展。
通过土地定级与估计，可以有效调动农民的土地资源，促进农村经济社会的发展，实现农村经济社会的繁荣稳定。
4. 促进土地流转市场的健康发展。
通过土地定级与估计，可以规范土地流转市场，促进土地流转市场的健康发展，推动土地流转的有序进行。
三、农村集体土地定级与估计工作的基本要求1. 科学性。
土地定级与估计工作必须以科学的方法为基础，运用科技手段进行土地资源的调查、监测和评估，确保土地定级与估计结果的科学性和客观性。
2. 公正性。
土地定级与估计工作必须以公正的态度进行，不得寻租揽利，不得违规操作，确保土地定级与估计工作的公平公正。
3. 可行性。
土地定级与估计工作必须具有实施可行性，具备合理的前期准备和完善的技术规范，确保土地定级与估计工作的顺利进行。
4. 原则性。
土地定级与估计工作必须遵循一定的原则，形成科学的分级与估价标准，确保土地定级与估计工作的规范性和制度化。
四、农村集体土地定级与估计工作的基本流程1. 土地调查与监测。
集体用地评估指引
集体用地评估指引集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿)为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。
1.适用范围本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。
2.引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。
本指引颁布时，所示版本均为有效。
使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。
（1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；（3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；（4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）；（5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；（6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据（1）《中华人民共和国物权法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国农村土地承包法》；（4）《中华人民共和国担保法》；（5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》；（6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；（7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）；（10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。
4 总则4.1 地价内涵集体建设用地使用权价格。
广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引(试行)
广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引（试行）为规范广东省集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施和成果编制，促进城乡公示地价体系一体化建设，在《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发[2020]16号）等规程、指引的基础上，结合广东省集体建设用地定级与基准地价评估试点经验，制订本指引。
一、适用范围本指引适用于广东省范围内集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施与成果编制工作。
本指引所称集体建设用地定级与基准地价制订工作是指依据相关规范要求划定集体建设用地土地级别或均质区域，完成相应级别或均质区域的基准地价评估，并建立相应的基准地价修正体系。
二、编制依据（一）法律法规及政策规定1.《中华人民共和国民法典》；2.《中华人民共和国物权法》；3.《中华人民共和国土地管理法》；4.《中华人民共和国农村土地承包法》；5.《中华人民共和国城乡规划法》；6.《中华人民共和国资产评估法》；7.《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；8.《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；9.《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；10.《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）；11.《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）；12.《国土资源部、住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）；13.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）；14.《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；15.《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）；16. 其他相关法律、法规和规范性文件。
集体建设用地使用权评估的理论及方法
集体建设用地使用权评估的理论及方法展开全文日常的土地评估业务以出让、划拨转出让、抵押、土地使用权价值分析等评估目的为主，用地性质主要为国有建设用地使用权。
而集体建设用地使用权的评估业务较少，一是因为集体建设用地使用权禁止流转，无评估市场生长的土壤，因此少有人花钱来评估集体建设用地使用权值多少钱；二是因为当前评估行。
业内对集体土地评估缺少统一的、权威的指导思想，在技术上、理论上较难操作。
但在现实的工作中，也有因各种原因需要评估集体建设用地使用权价值的情形，笔者就曾在日常的评估工作中，碰到过一宗以土地使用权价值分析为目的的评估业务。
根据委托方提供的产权资料，估价对象的权属性质为集体三产用地(即农民的第三产业用地)，规划及登记用途均为商业(农贸市场)，宗地明确规定不能转让，只能用于开发建设后用于出租。
对此宗集体建设用地使用权的评估理论及方法，当时就存在两种观点，一是认为宗地虽然属集体建设用地使用权，权属不能流转，但可通过开发建设用于出租，存在客观的收益，即能运用相应的评估方法，如收益还原法，还原测算出宗地使用权价值，此思路测算出的宗地使用权价值，比同类用地条件下的国有建设用地使用权价值稍低；另一种看法是，宗地属于集体建设用地，不能流转，要评估宗地的集体建设用地使用权的价值，只能是先测算出该宗地在假定为国有用地性质条件下的正常市场土地价值，扣除出让金、征地费用后，得出该宗地的土地使用权价值，按此方法测算出宗地使用权价值接近于零。
由于存在这两种争议，最终无法下定论。
而笔者认为不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。
但是，对集体建设用地使用权的价值到底如何体现呢?难道集体建设用地土地使用权，就因为处分权受限制(不能流转)，其价值就很低吗?不然，该如何还原其本身应有的价值呢?上述两种方法是否正确?谁对?谁错?笔者一直在思索、寻找正确的答案。
而纵观当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。
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集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿)为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。
1.适用范围本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。
2.引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。
本指引颁布时，所示版本均为有效。
使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。
（1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；（3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；（4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）；（5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；（6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据（1）《中华人民共和国物权法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国农村土地承包法》；（4）《中华人民共和国担保法》；（5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》；（6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；（7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014‟61号）；（10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014‟71号）。
4 总则4.1 地价内涵集体建设用地使用权价格。
在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。
其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。
估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
宅基地使用权价格。
是指农村宅基地使用权，在合法流转前提下的正常市场交易价格。
其权利特征是属于农村集体土地所有权下的宅基地使用权，按照交易方式不同有不同的价格形态，包括转让价格、租赁租金、抵押价格等。
集体农用地承包经营权价格。
承包经营权，相当于对应所有权下的土地使用权，属于用益物权性质，在现行法律框架下，该用益物权具有长期性和稳定性特征。
集体农用地承包经营权价格是指一定年期的该用益物权在不同交易形态下的市场价格，在合法流转前提下，可进一步衍生为承包权价格和经营权价格。
其价格形式可按年度转包费用或租金形式表示，也可按若干年期的资本化价格形式表示。
4.2 估价目的集体土地价格评估是为交易双方或一方合理确定交易价格提供专业服务。
估价目的需针对委托方拟实施交易的类型与方式，考虑交易标的实体与权利状况确定。
表交易方式与估价目的4.3 评估原则集体建设用地使用权价格评估应遵循《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）规定的相关原则，集体农用地承包经营权价格评估应遵循《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的相关原则。
除此之外，应特别遵循合法性原则，评估目的不应超出法律法规限定的集体土地流转范围。
应关注最有效利用原则，有规划条件的，评估设定时依照规划条件，没有规划条件的，评估时应充分考虑最有效利用条件。
5.集体经营性建设用地使用权地价评估5.1 总述按照《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的要求，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
”农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地，其入市交易应满足符合规划、用途管制和依法取得的前提。
集体经营性建设用地属于建设用地性质，地价评估宜重点采用收益还原法、市场比较法、剩余法（假设开发法）进行估价，有集体建设用地基准地价的区域可以采用基准地价系数修正法。
估价中重点考察并阐明待估集体建设用地符合规划和用途管制情况，针对委托评估目的和具体交易方式合理确定价格内涵。
不同时期、不同地区的试点政策只适用于该类试点要求，评估中需注意政策差异对价格的影响，并进行全面阐述与分析。
5.2 技术要点在价格影响因素、估价方法适用上，主要依据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），同时还需体现以下技术要求：5.2.1 收益还原法（1）收益还原法适用于具有正常客观收益或潜在收益的集体经营性建设用地估价。
（2）确定总收益时，应通过调查集体经营性建设用地所在或相似区域同类用地的正常客观年收益或年租金水平确定。
考虑到租金数据调查的方便性、可获得性，宜尽量采用租金收益。
可采用同区域、同类型国有建设用地经营收益或租金数据评估集体建设用地价格。
（3）确定年总费用时，鉴于各地土地税费项目和标准存在差异，应按照当地相关规定计算。
（4）由于受政策因素、现行制度差异等影响，集体经营性建设用地价格评估的土地还原率应比同区域国有建设用地还原率略高。
5.2.2 市场比较法（1）在选择比较案例时，应考虑集体经营性建设用地不同交易方式的价格差别，尽量选择与评估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同应考虑进行价格修正。
（2）遵循“同权同价”，但前提是“同权”，即交易案例的权利形态、界定、限制要求等与评估对象的一致性决定二者价格水平是否一致。
注意不同时期、不同区域试点政策下的交易案例的特殊权利状况对价格的影响。
不能选择国有建设用地案例。
（3）区域因素修正的内容主要包括：繁华程度（距镇中心距离）、基础设施状况（供水、供气、供电、供热、排水等）、公共服务设施状况（学校、医院、银行、电信等设施）、交通条件（道路状况、交通便捷度）、规划限制等。
（4）进行个别因素修正时，应充分考虑宗地的产权限制因素对地价的影响。
（5）交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法。
每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
5.2.3 成本逼近法（1）在确定土地取得费时，应注意分析集体经营性建设用地与国有建设用地在成本构成上的差异。
集体经营性建设用地不涉及所有权的转移，其土地取得成本可根据所占用土地情况及取得成本的客观水平进行测算，一般不包括征地税费。
具备条件的地区，评估时应考虑显化机会成本和边际成本。
（2）在确定土地开发费时，应根据待估宗地开发程度和区域内平均成本确定，可借鉴或采用同区域国有土地开发费用水平或标准，但要详细阐述区域土地开发状况及其对价格的影响关系。
（3）集体经营性建设用地开发过程中应缴纳的税费各地标准不同，需根据当地具体的政策规定确定税费项目及标准。
（4）确定土地开发利润率时，应综合考虑：利用类型、开发周期、待估宗地所在地区同类土地开发的投资利润水平等。
（5）在确定土地增值时，应综合考虑：土地用途的改变、土地开发后所能达到的基础设施水平、开发期间周边设施的改善程度、宗地的规划限制性条件、土地权利的限制性因素等。
5.2.4 剩余法（1）确定待估宗地最有效利用方式，应根据宗地所在区域的土地利用总体规划、乡镇规划、村庄规划等所确定的规划用途，并结合估价对象实际可能的利用方式进行。
（2）在确定开发完成后土地或不动产总价时，应根据待估宗地最有效利用方式和同类型土地或不动产市场状况，优先采用市场比较法确定其估价期日的价值。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值，也可以根据当地市场状况采用收益还原法确定其价值。
（3）根据所确定的最有效利用方式，考虑同类型土地开发的正常建设期和投资进度，确定估价对象的开发建设周期和投资进度安排。
考虑到集体经营性建设用地建设规模一般较小，开发建设期一般确定为1-2年，投资进度采取分期均匀支付。
（4）测算开发成本各项税费时，应考虑集体经营性建设用地与国有建设用地的差异。
由于当前集体经营性建设用地开发过程中的税费项目各地并无统一标准，应遵循合法依规原则，税费项目和标准应依据当地相关规定。
（5）在确定利润率时，应综合考虑同一市场上类似土地或不动产开发项目的平均利润和集体经营性建设用地的产权完整性进行确定。
5.2.5 公示地价系数修正法（1）在制定并发布了集体建设用地基准地价等公示地价的区域，可采用公示地价系数修正法进行评估。
土地级别、基准地价、修正体系及修正公式等应严格按照当地正式发布的文件及报告执行。
所采用的公示地价应具有现势性，待估宗地估价期日距公示地价的期日一般不超过3年，并具有完备的公示地价修正体系。
（2）不宜采用国有建设用地公示地价体系直接修正评估集体经营性建设用地价格。
（3）进行因素修正时，应遵循修正体系，结合待估宗地实际情况合理确定修正幅度。
6.宅基地使用权地价评估6.1 总述宅基地所有权属于所在集体经济组织，使用权属于合法取得的农户。
在用地类型上属于建设用地，在价格影响因素、估价方法选用等方面参照《城镇土地估价规程》，在价格内涵界定、估价参数确定等方面遵循集体建设用地的有关要求，年期可参照70年设定。
本指引所称农村宅基地使用权价格评估主要是指作为宅基地继续使用的价格，对于农村闲置宅基地通过土地整治等再利用的，应按照其整治后的用途与规划要求评估其价格。
6.2 技术要点在价格影响因素、估价方法适用上，主要参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），同时还需体现以下技术要求：6.2.1 市场比较法集体经济组织内有宅基地流转交易的，可采用市场比较法评估。
（1）在选择比较案例时，应考虑农村宅基地不同交易方式的价格差别，尽量选择与评估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同应考虑进行价格修正。
要实地调查比较案例的交易对象状况，考察比较案例的交易对象构成与评估对象的对应性、可比性。
不得选择城镇商品住宅交易作为比较案例。
（2）应考虑不同时期、不同区域的农村宅基地试点政策的具体要求对比较案例价格、估价对象价格的影响。
（3）区位条件、环境状况、公共设施状况、基础设施状况、房屋质量、庭院状况等是影响农村宅基地的主要因素，需进行实地考察，并全面、准确描述。
（5）应尽量选择与评估对象相近的案例进行比较，评估对象与比较案例实例的单项修正系数大于20%、综合修正系数大于30%的，应重新选择比较交易实例。
6.2.2 收益还原法收益还原法适用于农房出租案例较多的区域。