集体建设用地使用权评估的探讨

关于上海市集体建设用地使用权评估的探讨

文章来源：上海万隆资产评估公司杨静文章发布: 上海市资产评估行业质量技术指导委员会发布日期：2005-6-18 20:59:03

我国地域辽阔，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，我国土地按所有权分类可分为国家所有土地和农民集体所有土地两种；根据国土资源部《全国土地分类（试行）》中的规定，我国土地按土地利用现状分类可分为农用地、建设用地和未利用地三大类。本文将探讨的是上述土地分类中的上海市集体建设用地使用权的评估问题。

一、集体建设用地使用权的有关法律法规的规定

目前，关于集体土地使用权流转方面的规定主要有：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。另根据《关于上海市农村集体土地使用权流转的试点意见》[沪府办（2001）54号]中的规定，“允许采用土地使用权的合作、入股、联营、置换等流转方式，参与兴办除商品房开发以外的工业、商业、旅游、娱乐、金融、服务业等经营性项目的建设。土地流转的收益可以一次性或分期取得，流转地价应充分体现土地的用途级差和地区级差。”由此可见，集体建设用地使用权与国有土地使用权在流转上是存在较大差别的，集体建设用地使用权具有不得出让、转让等限制条件，这就决定了集体建设用地使用权价值与国有土地使用权价值之间存在区别。

二、集体建设用地使用权评估方法的选择

因集体建设用地使用权目前在流转上受到限制，而其价值是客观存在的，故在评估方法上一般多采用成本法，在条件许可的情况下，也可采用市场比较法、收益法。下面着重探讨成本法下的集体建设用地使用权评估思路。

三、采用成本法评估集体建设用地使用权

在以成本法评估上海市集体建设用地使用权时，通常采用以下公式：

集体建设用地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用

+利息+利润+土地增值收益

1、土地取得费用的构成与取值依据

土地取得费用一般由以下A、B、C或D、E、F五部分组成：

A 土地补偿费

文件标准：沪价房（1999）第316号、沪财综（1999）第49号B 青苗补偿费

文件标准：沪价房（1999）第316号、沪财综（1999）第49号C 耕地开垦费

文件标准：沪价商（2001）53号、沪财预（2001）122号

合并原“土地垦复基金”和“耕地有偿置换费”，征收标准2.5万元/亩（或37.5元/平方米）（2002年1月1日起执行）。

D 新菜地开发建设基金

文件标准：沪价商（2001）53号、沪财预（2001）122号

合并原“新菜地建设基金”和“耕地有偿置换费”，征收标准：占用耕地的，属市蔬菜保护区、蔬菜非保护区、蔬菜园艺场分别为4.5、3.3、7.5万元/亩或67.5元/平方米、49.5元/平方米、112.5元/平方米；

占用非耕地的，属市蔬菜保护区、蔬菜非保护区、蔬菜园艺场分别为3、1.8、6万元/亩或45.0元/平方米、27.0元/平方米、90.0元/平方米（2002年1月1日起执行）。

注：上述耕地开垦费与新菜地开发建设基金视具体情况交纳其中的一种，不重复交纳。

E 地上地下建筑物附着物补偿费

地上地下建筑物附着物指征地范围内的旧有建筑物、构筑物及棚、舍等。对该部分财产的补偿，由于每块地被拆的建（构）筑物等设施不同，故每块地的补偿费用一般不一样，可视具体情况确定。

F 耕地占用税

文件标准：沪府发（1987）36号、沪财农（1987）80号、沪财农（1987）89号、沪财农（1988）40号。

收费（元/平方米）范围

2 公路建设用地

3 崇明、横沙、长兴

4 南汇、奉贤、松江、金山、青浦

6 闵行、嘉定、宝山、川沙四县（不包括已划入市区行政区域部分）

8 人均耕地1亩以上地区

10 人均耕地1亩以下地区

注：免征部分请查阅文件。

2、有关土地取得费用构成上存在的争议及分析

土地取得费用除上述几块构成外，目前在评估实践中也有评估师会考虑加入征地劳动力及养老人员安置费、征地管理费。这二块费用在原先用成本法评估集体建设用地时是不考虑的，只在国家征地时才考虑。因为当时村镇集体组织将农用地征为集体建设用地时征地事务一般均自行办理，原地上劳动力及养老人员也均由村镇集体组织重新安排。然而近几年来，随着市场经济的发展，此类征地事务已普遍采用外包方式操作，对地上劳动力的安排也经常采用由其自谋出路的方式解决，因此目前状况下需适当考虑这二块成本费用。其取值标准可参照国家征地时的标准，具体如下：

（1）征地劳动力及养老人员安置费

上海市征地劳动力自谋出路的：15000-30000元/人；

养老人员安置费：

文件标准：沪府发（2003）66号

养老费：《上海市劳动和社会保障局关于落实被征地人员就业和社会保障若干问题的通知》[ 沪劳保就发（2004）37号 ]规定，养老费按以下公式计算：

征地养老费=（月生活费+月医疗费+月补助费）×12×养老缴费年限+丧葬补助费上述公式中:月补助费为月生活费的5%；丧葬补助费为月生活费的3倍。月生活费、月医疗费的标准按照区县政府规定的养老人员的生活费标准、医疗费报销标准来确定。

（2）征地管理费

文件标准：沪府发（1987）58号、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》的规定

公式：征地管理费=（A+B+C或D+E）×（2～３）%×70%

3、土地开发费用的构成与取值依据

土地开发费用通常是指宗地红线外土地开发费（包括基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费）及场地平整费用。在评估实践中评估人员一般根据资料分析结果作出专业判断，目前一般取宗地红线外土地开发费“六通一平”在110—140元/平方米（摊入宗地面积），“五通一平”一般在80-110元/平方米，“三通一平”一般在60-80元/平方米，再视具体开发规模、标准而定。如果待估宗地外尚未成片综合开发、开发程度较低，应根据开发程度具体情况对土地开发费用进行适当的调整。

4、利息、利润的确定

投资利息=土地取得费×[（1+利率）开发期–1]+土地开发费×[（1+利率）开发期/2 –1]

投资利润=（土地取得费 +土地开发费）×利润率

5、土地增值收益的构成与取值依据

一般按以下公式估算土地增值收益：

土地增值收益=[土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润]×土地增值收益率

上式中的土地增值收益率一般由评估人员根据专业经验分析判断，并应与利润率的确定结合起来综合考虑，应充分体现集体土地的特性以及用途级差和地区级差。

四、集体建设用地评估中还需视委估对象情况来适当考虑的其它因素

根据上述评估程序得到的是通常情况下的集体建设用地使用权价值，评估师还需分析委估宗地是否存在比较明显的特殊的地方，并进行适当的修正。一般比较多的是针对以下二方面的修正：

1、区位及个别因素修正

根据待估宗地的区位条件和宗地具体条件进行修正，一般采用系数修正。

2、土地使用权年期修正

一般地，集体建设用地使用权是无期限的，但是，当以集体建设用地使用权作为