集体建设用地使用权评估的探讨
集体建设用地基准地价评估方法研究
集体建设用地基准地价评估方法研究摘要：土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，推进土地要素的市场化配置是构建更加完善的要素市场化配置体制机制的不可或缺的重要方面。
目前我国正积极推进农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作，农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。
有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。
但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。
本文就集体建设用地基准地价评估方法展开探讨。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估引言随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。
国家已启动农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。
有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。
但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。
下面就集体建设用地基准地价评估方法进行探讨。
1集体建设用地基准地价的概念与内涵1.1集体建设用地基准地价的概念集体建设用地基准地价是在正常市场条件下，经依法取得的，适用于有偿使用目的的集体建设用地，在一定的土地开发程度、一定的土地容积率、一定的使用年期、某一估价基准日，土地质量相近、条件相似的各级别或均质地域内，同一土地利用类型完整的集体建设用地使用权的平均价格。
1.2集体建设用地基准地价的内涵集体建设用地基准地价的价格内涵主要包含以下几个方面：（1）评估期日设定。
因为土地价格在正常情况下存在上升趋势，因此，需要说明估价结果对应的具体日期。
（2）土地用途设定。
土地用途的设定根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）标准确定，结合农村建设用地实际，一般分为商服用地、宅基地和工业用地。
集体建设用地评估
集体建设用地评估精品文档--------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成(一)法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转(使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押)做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
(二)开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
(三)变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在:1、法规的不健全，规划使用不合理;2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段;3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差;4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据;5、存在一定的违法风险。
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨作者：丁永洪来源：《中国房地产业·上旬》2019年第03期【摘要】我国关于集体建设用地基准地价方面的研究工作，仍然留有空白。
根本性原因是我国在建设用地规划方面尚未实现有效的开展。
基于此，为能满足新时代下土地交换运作方式的要求，就需要根据集体建设用地基准地价评估试点实践情况，建立行之有效的制度。
本文通过对集体建设用地基准地价评估问题进行分析，然后提出了有针对性、有目标性的解决思路。
【关键词】集体建设用地;基准地价;评估基于国民经济稳定发展背景下，城乡之间的发展差距日趋缩小。
如今我国正积极落实农村土地征收与集体建设用地入市、宅基地体制改革试点工作，有的地区关于建设用地使用权方面的流转管理已经制定了体制，实现了土地资源的科学、有效管理，站在土地资源立法史方面分析，其有着里程碑式的成果与意义。
然而事实上应用土地资源时，面对经济的发展也会暴露出新的问题，由此就要求有关工作者建立更丰富、有效的管理方法，以实现有效应对。
1、集体建设用地基准地价评估面临的问题1.1 评估范围无法明确不管是城镇的基准地价的评估，或者是集体建设用地基准地价的评估，在进行评估前必须明确评估的具体范围。
通常状况下，城镇基准地价的评估具体范围是主要分为城市的建成区、在建区与规划区，是相对比较集中的。
然而集体建设用地是比较分散的，而且分布断断续续的，不是很集中。
所以怎样明确集体建设用地基准地价的评估范围是最基本的前提条件。
1.2 级别界限无法处理级别的明确，通常需要于定级单元前提下，实现同一总分区间有关单元的合并。
关于城镇基准地价方面的级别界限，主要由自然的线状地物组成，比如公路、河流以及行政区划界线等等。
与城镇国有土地对比，在开发程度方面集体建设用地有着明显区别，尤其是基础图件无法与国有土地相比。
例如，路网系统不健全，甚至有的路尚未命名，从而使得级别界限的明确变得十分困难。
与此同时，农村集体建设用地的实践应用，具体成果必须使广大的农民可以看得见、享受到，所以成果就要有着良好的可操作性。
集体建设用地评估
集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成（一）法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
（二）开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
（三）变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存在一定的违法风险。
（四）使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。
（五）与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。
1、面对的所有权主体不同。
国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。
换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建随着城市化进程的加快，国家对城市集体建设用地基准地价评估体系的构建提出了更高要求。
基准地价是指土地的最低价格，也是土地的最低限价。
在土地市场中，基准地价直接影响着土地的交易价格和土地使用权的收益。
构建健全的基准地价评估体系对于保障土地市场稳定、促进土地资源有效配置和推动城市可持续发展具有重要意义。
本文将围绕着【集体建设用地基准地价评估体系构建】展开讨论。
一、基准地价评估的背景和意义城市集体建设用地基准地价评估是国家土地管理制度改革的重要内容之一。
城市土地是国家资源资产，城市土地收益归国家所有。
土地基准地价是国家对土地资源进行规划、管理和开发的重要依据。
在土地资源有限的情况下，合理确定土地基准地价有利于促进土地资源的有效配置，保护农民土地承包经营权，规范土地市场秩序，保障农民土地权益，推动城市建设用地的健康发展。
二、基准地价评估的主要内容1. 基准地价评估的指导思想基准地价评估应当贯彻科学发展观，遵循土地有限、土地资源的公共性和城市可持续发展的原则，合理确定土地基准地价，实现土地资源的最优配置。
（1）国家审定地价评估方法：国家审定地价评估方法是国家土地资源部门根据国家有关法律法规和政策制定的基准地价评估标准和方法。
国家审定地价评估方法应当科学合理，公平公正，保护农民土地承包经营权，维护土地市场秩序。
（2）土地市场交易价指标：土地市场交易价指标是土地市场交易价格的参考指标。
土地市场交易价指标可以通过土地市场价格、土地利用规划和土地资源价值评估等手段进行确定。
（3）农民土地承包经营权补偿标准：农民土地承包经营权补偿标准是指政府对征地拆迁、征收征用和调整土地利用等行为给予农民土地承包经营权的一次性补偿标准。
（1）基准地价评估的程序应当严格按照国家土地资源部门的规定进行，包括征地规划、土地使用规划、土地利用规划和土地基准地价确定。
（2）基准地价评估的责任应当明确，包括国家土地资源部门、地方土地资源部门和专业地价评估机构等相关部门和单位的责任。
成本法评估集体建设用地使用权的几个问题
开 发 费用 ： 另一 种 是运 用 当地七 通一 平 费用 的社 会 平均 水平 。
（ ） 资利 息 三 投 此 项 费用 为 取 得 和 开发 估 价 对 象 的 两 个 阶
实践 中 ， 我们 不但 接触 到集 体 土地 用于 工业 用 地
的情 况 ， 而且 还接 触 到集 体土 地上 的商 业用 房 或 者集 体 工业用 地 但现 状 为开设 商场 的房地 产 ， 甚
定 。这 里没有 统一 的每 亩 多少 费用 的规 定 ， 估 评 结论 准确 与否 主 要取 决于 原始 资料 的准 确 程度 ，
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另外 ， 还取 决于估 价师 的执业 经 验与 能力 。 ６农户 拆迁 安置 补偿 ．
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耕 地开 垦 费等 征收 范 围和 标准 的通 知》 所规 定 的 计 费标 准 计算 ， 为 ３ ． 即 ７ ５元 ／平 方米 （ 亩 ２ ５ 每 ． 万 元） 计算 了这笔 费用 后 ， 来政府 规定 的垦 复 。 原 基 金 、 地有 偿置换 费就 不再 重复计 算 。 耕 ２ 新 菜地 开发 建设基 金 ． 蔬 算
估计 算 中要 明 晰估 价 对 象 所 处 区县 和 人 均耕 地 占有 量 ， 因为其 收税标 准是 不 同的 。 ５ 集体 财物 补偿 ．
公 式 的 内涵包 括 以下几 方面 内容 。
（ 土 地取得 费用 一） １耕 地 开垦 费 ．
按 上海 市物 价局 等 四局委 发 布 的 《 于制 定 关
就 估价方法 而言 ， 集体建 设用地使 用权 （ 以下 简称集体 土地） 与其他 性质 的土地使用 权一样 ， 通 常可采用 成本法 、收益法和市场 比较法 等进行 评
农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的法律问题探讨
农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的法律问题探讨一、本文概述随着中国农村经济的快速发展和城乡结构的不断调整，农村宅基地和集体建设用地的使用权确权登记问题日益凸显，成为当前土地管理法律领域的热点问题。
本文旨在深入探讨农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记过程中存在的法律问题，分析其成因，并提出相应的解决策略。
文章首先梳理了农村宅基地和集体建设用地的相关法律法规及其演变历程，明确了确权登记的法律依据和政策背景。
通过实证分析，本文揭示了确权登记实践中的主要问题，包括但不限于权属界定不清、登记程序复杂、法律法规滞后等。
在此基础上，本文进一步探讨了如何完善相关法律法规，优化确权登记流程，以及如何加强农民土地权益保护等关键问题。
文章提出了一系列具体的法律改革建议，以期为促进农村土地使用权确权登记工作的顺利进行和农村经济的健康发展提供理论支持和政策参考。
二、宅基地和集体建设用地使用权确权登记概述在农村土地管理中，宅基地和集体建设用地使用权的确权登记是确保土地资源合理利用和农民合法权益得到保护的重要环节。
宅基地使用权指的是农村集体经济组织成员依法享有的，在集体所有的土地上建造住房及其附属设施的权利。
而集体建设用地使用权则涉及更广泛的用途，包括但不限于农村公共设施、工商业设施以及其他非农业用途的土地。
确权登记工作的核心在于明确土地使用权的归属，界定土地使用范围，以及确认土地使用权的性质和期限。
这一过程不仅需要依据《土地管理法》、《物权法》等相关法律法规，还需结合地方政策和实际情况，通过土地测绘、权属调查、登记申请、审核发证等一系列程序来完成。
在实际操作中，宅基地和集体建设用地使用权确权登记临着诸多挑战。
由于历史遗留问题，一些地区的宅基地和集体建设用地权属不清、界限不明，导致确权工作难以开展。
土地登记信息系统的不完善，使得信息共享和数据更新存在困难，影响了确权登记的准确性和时效性。
农民对土地确权的认识不足，以及部分地区在推进确权登记过程中的行政效率问题，也是制约确权登记工作顺利进行的因素。
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
ｉ ｃｕ ｉｇ ｔｅ ｅ ａｕ ｔ ｎ ｓ ｏ ｅ ｅｉ ｔ ｏ ｎ ａｙ ｏ ｒ ｄ ，ｔ ｅｃ ｌ ｔ ｎ ｏ ａａ ｔ ｅｓ ｌｃ ｏ ｆ ｖ ｌ ａ ｏ ｎ ｌｄ ｎ ｖ ａｉ ｃ ｐ ，ｄ ｌ ｕ ｄ ｒ ｆ ａ ｅ ｈ ｏ ｅ ｉ ｆ ｔ， ｅｅ ｔ ｎｏ ａｕ ｔ ｎ ｈ ｌ ｏ ｍｉ ｂ ｇ ｃ ｏ ｄ ｈ ｉ ｅ ｉ
集、 估价参数 的选取 、 准地价的确定、 基 基准地价的衔接等关键 问题提 出了相应的解决办法， 以期完善
农村 集 体 建设 用地 基 准地 价 的评 估 工 作 。 关 键 词 ： 体 建设 用地 ； 准 地价 ； 估 集 基 评 中图 分类 号 ：３ １ Ｆ０． ２ 文 献标 识 码 ： Ａ 文 章编 号 ：０９ ２６ （ ０ ０）４ ０ ３— ５ １０ — ４ ３ ２ １ ０ — ０４ ０
２ ０年 ７月 ０１
第 １ 第 ４期 ９卷
安 徽 农 业大 学 学报 （ 会 科学 版 ） 社 Ｊｕ ａ ｏ ｎ ｕ Ａ ｒ ｕｔｒ ｎｖｒｔ（ ｃａ ｓｉ ｃ ｄｔ ｎ ｏｒｌ ｆＡ ｈ ｉ ｇｉ ｌ ａ Ｕ ｉ ｓｙ ｏｉｌｃｅ ｅｅｉｏ） ｎ ｃ ｕｌ ｅｉ ｓ ｎ ｉ
Ｊ １２ １ ｕ．０ ０ ，
的若干 问题探讨
杨 杰 １， 绍 敏 ， 任 ２
（． １ 广东省 土地开发储备局 土地市场与地价监测部 ， 广东 广州 ５０ ７ ；． １０ ５２广东省地价评估中心 评估室 ， 广东 广州 ５ ０ ７ ；． １０ ５ ３广州市越秀区第 四土地房屋管理所， 广东 广州 ５ ０ ０ １１０）
摘 要：目前 ， 集体 建设 用地基准地价还是我 国地价管理 中的空 白， 索和 完善集体建设 用地使 用权基准地价 探 的评估工作迫在眉睫。结合具体 的评估试点工作 ， 介绍 了农村集体建设用地基准地价评估工作的特点
土地使用权评估中遇到的问题及对策探讨
土地使用权评估中遇到的问题及对策探讨李彦宏、李曙东（李彦宏为忻州誉信会计师事务所所长、忻州嘉禾土地估价咨询有限公司执行董事和忻州嘉禾资产评估事务所经理，李曙东为忻州嘉禾土地估价咨询有限公司经理和忻州嘉禾资产评估事务所经理）目录提纲．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（ 1 ）正文．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（ 5 ）参考文献．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（ 17 ）提纲近年来，我国房地产市场日趋活跃，土地使用权交易的类型日益增多，特别是土地权利受到一些特殊限制的划拔土地、集体建设用地的交易增长较快。
但由于相关法规、政策滞后以及理论界有关这类问题依旧存在争议，致使评估工作者在该类土地使用权评估实务中出现依据混乱、操作不易等诸多困难。
基于这一原因，我试图结合实际工作中积累的经验，就划拨土地、集体建设用地二方面谈一些粗浅的看法，为破解当前土地使用权评估中存在的矛盾和问题寻找一条新路。
一、划拔土地（一）划拨土地使用权价格的涵义及构成。
（二）划拨土地使用权评估值中是否应包括土地使用权出让金的问题。
（三）划拨土地使用权评估中，其取得成本和开发成本的确定问题。
（四）关于土地使用权年限的问题。
（五）划拔土地使用权评估报告的表述问题（六）拆迁居民住宅占用的划拨土地使用权的评估问题二、集体建设用地（一）集体建设用地估价中疑难问题的形成（二）疑难问题的具体体现（三）解决疑难问题的对策土地使用权评估中遇到的问题及对策探讨近年来，随着我国经济建设的发展和房地产市场的日趋活跃，土地使用权交易的类型日益增多，特别是土地权利受到一些特殊限制的划拔土地、集体建设用地的交易增长较快。
但由于相关法规、政策滞后以及理论界有关这一问题依旧存在争议，致使评估工作者在该类土地使用权评估实务中出现依据混乱、操作不易等诸多困难。
集体经营性建设用地入市流转价格评估初探——以佛山市禅城区一宗集体工业用地流转出让价格评估为例
集体经营性建设用地入市流转价格评估初探——以佛山市禅城区一宗集体工业用地流转出让价格评估为例摘要：《土地管理法》修正案通过后，明确集体经营性建设用地可在符合规划和用途管制前提下入市流转。
本文通过对集体经营性建设用地等概念、集体经营性建设用地入市意义、入市问题研究现状进行分析，并基于《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201—2021），结合笔者从事的估价实务项目进行实证分析，以期对集体经营性建设用地入市涉及的价值量化问题进行探索研究。
关键词：集体经营性建设用地入市、集体工业用地、价格评估一、引言十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《土地管理法》修正案，修正案自2020年1月1日起施行（以下简称“新《土地管理法》”）。
新《土地管理法》其中一个亮点是破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍。
集体经营性建设用地入市有利于保护农民集体利益，为农村经济发展注入活力，对推动城乡融合、乡村振兴发展具有重要的现实意义。
在集体经营性建设用地入市过程中必然涉及价值和收益的厘定，与之相关的土地价格评估具有现实研究意义。
目前，集体土地入市流转价格评估实务较少，市场上难以找到可供参考的集体土地成交价格案例，评估中对如何一方面借鉴现有国有建设用地价格评估规范，另一方面也符合《农村集体土地定级与估价技术指南》提出了技术要求。
本文结合一宗位于佛山市禅城区的集体建设用地流转出让价格评估项目实例，对集体经营性建设用地入市流转价格评估进行一次探索。
1.相关概念辨析1.集体经营性建设用地集体建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。
集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。
集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地[1]。
1.集体经营性建设用地入市根据新《土地管理法》及有关规定，集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。
集体建设用地样点地价评估方法
集体建设用地样点地价评估方法集体建设用地使用权价格，是指集体建设用地对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格；无特殊说明时，均指公开市场条件下形成的，一定年期的权利价格。
集体建设用地价格评估，按照土地利用方式可区分为集体经营性建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、其他建设用地使用权价格；按照权能特征可区分为出让土地使用权价格、作价出资（入股）土地使用权价格、租赁土地使用权价格等。
一、影响因素分析（一）集体经营性建设用地农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。
农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，如过去的乡镇企业用地。
集体经营性建设用地根据用途进行细分，主要包括土地利用总体规划、城乡规划所确定的工业、商业等经营性用途的集体土地。
1.商业用地（1）分析一般因素时应重点关注。
自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、服务业市场状况等；行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、不动产租金与税收政策、调控政策等。
（2）分析区域因素应重点关注。
自然因素：区域在城镇中的位置等；社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通信等基础设施与公用服务设施状况等；商服繁华程度：所在区域的性质（商服区、住宅区还是工业区）、距各类商服中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、商服氛围、经营类别、客流的数量与质量等；行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。
集体建设用地价格评估-2014
集体建设用地价格评估问题探讨二〇一四年四月.成都集体建设用地价格评估问题探讨提纲一、集体建设用地价格评估概述1、集体建设用地的概念2、集体建设用地与国有建设用地之区别3、集体建设用地价格类型及内涵4、集体建设用地价格与国有建设用地价格之区别5、集体建设用地价格影响因素6、集体建设用地估价之难点二、集体建设用地价格评估方法及技术要点1、评估方法总述2、收益还原法评估技术要点3、市场比较法评估技术要点4、剩余法评估技术要点5、成本逼近法评估技术要点6、估价案例分析三、不同利用类型的集体建设用地价格评估1、农村宅基地价格评估技术要点2、集体工业用地价格评估技术要点3、集体商业用地价格评估技术要点4、集体公用设施用地价格评估技术要点四、不同估价目的的集体建设用地价格评估1、集体建设用地出让评估技术要点2、集体建设用地租金评估技术要点3、集体建设用地抵押评估技术要点4、集体建设用地联营入股评估技术要点五、集体建设用地基准地价评估1、集体建设用地基准地价评估的技术路线2、集体建设用地基准地价内涵界定六、集体建设用地征地补偿价格评估1、集体建设用地征地补偿价格体系2、集体建设用地征收补偿价格评估3、集体建设用地征用补偿价格评估一、集体建设用地与国有建设用地之区别1、主体不同，土地所有权受限2、法规、政策支持程度不同3、规划条件不同4、变现能力差5、使用风险大二、集体建设用地地价内涵1、正常市场条件2、权利3、用途4、使用年期5、土地利用方式6、开发程度7、基准日三、集体建设用地使用权价格与国有建设用地使用权价格之区别1、价格影响因素有差别2、价格构成的区别3、用地类型的区别4、土地开发程度的区别5、土地使用年期的区别四、集体建设用地估价之难点1、缺乏技术依据2、估价资料难寻3、产权界定4、价格影响因素分析（土地预期收益）5、规划设计条件不明确6、地价定义难7、无基准地价五、集体建设用地估价技术方法（一）市场比较法1、估价对象描述(1)土地登记状况待估宗地位于ххх县尚家镇尚家村，土地所有权为集体所有，土地面积为436. 32平方米，规划用途为村民宅基地。
集体建设用地基准地价评估理论与方法的探讨r——以吉林省长春市九台区集体建设用地基准地价评估为例
集体建设用地基准地价评估理论与方法的探讨r——以吉林省长春市九台区集体建设用地基准地价评估为例魏玉杰;崔永明;高雪【摘要】党的十八届三中全会通过的《中共中央全面深化改革若干重大问题的决定》中提出:建设统一开放、竞争有序的市场体系,建立城乡统一的建设用地市场,即在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价.为贯彻落实中央深化农村土地制度改革精神,中共中央办公厅国务院办公厅下发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(中办发[2014]71号).2015年国土资源部部署了农村土地制度改革三项试点工作,并在全国范围33个县市开展了试点工作.吉林省长春市九台区作为全国集体经营性建设用地入市试点,结合实际,积极探索农村集体经营性建设用地基准地价方法,科学合理地制定农村集体建设用地基准地价标准,为农村集体经营性建设用地入市提供价格依据.【期刊名称】《农业与技术》【年(卷),期】2016(036)013【总页数】6页(P164-169)【关键词】集体建设用地;基准地价评估;理论方法【作者】魏玉杰;崔永明;高雪【作者单位】吉林会信土地评估有限公司,吉林白山 134300;吉林会信土地评估有限公司,吉林白山 134300;吉林会信土地评估有限公司,吉林白山 134300【正文语种】中文【中图分类】F301目前，国家对于农村集体建设用地定级和基准地价评估尚无相关技术规定，考虑集体建设用地与城镇国有建设用地在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面具有较大的相似性，因此，在九台区集体经营性用地定级和基准地价评估中，主要依据《城镇分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，同时参考《农用地分等定级规程》和《农用地估价规程》，并结合九台区农村集体经营性建设用地特点，制定符合实际、切实可行的技术路线。
1.1 总体技术思路通过影响九台区所辖的镇（乡）土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，运用定量和定性相结合的方法对镇（乡）土地评定土地等别。
集体经营性建设用地使用权价格评估探索研究
集体经营性建设用地使用权价格评估探索研究作者：孙伟吴涛来源：《中国住宅设施》 2018年第11期摘要:集体经营性建设用地是土地利用的新空间、新领域,通过分析集体经营性建设用地使用权的现状和政策,阐明了集体经营性建设用地使用权价格的评估内涵、程序和必要性,指出了当前集体经营性建设用地使用权价格评估存在的问题,并给出评估建议,以建立科学完善的集体经营性建设用地使用权价格评估体系和框架,显化土地价值。
关键词:建设用地;使用权价格;评估1 研究背景农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度“三块地”上的制度性障碍,既阻碍了新型城镇化建设,又不利于乡村振兴战略的实施,“三块地”制度改革势在必行,必须尽快取得实质性突破。
2 0 1 4 年1 2 月3 1 日,中央下发文件,对开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作作出总体安排部署。
2 0 1 5 年2 月2 7 日, 十二届全国人大常委会第十三次会议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县( 市、区) 行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》( 以下简称《决定》),在北京市大兴区等3 3 个试点县( 市、区) 暂停实施《土地管理法》《城市房地产管理法》的 6 个条款, 按照重大改革于法有据的原则推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点,该期限将于2 0 1 7年1 2 月3 1 日届满。
2 0 1 7 年1 0 月3 1 日,全国人大常委会审议关于延长授权国务院在北京市大兴区等3 3 个试点县( 市、区) 行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案, 拟将农村土地制度三项改革试点期限延长1年,至2 0 1 8 年1 2 月3 1 日。
因此,本文以集体经营性建设用地使用权价格为研究对象,在研究目前各案例的基础上,探索集体经营性建设用地使用权价格的评估, 建立科学评估体系, 确保集体经营性建设用地使用权收益不流失, 保障政府、集体与个人的收益。
济宁集体建设用地使用权评估报告
知识文章标题：深度解读济宁集体建设用地使用权评估报告一、引言最近，济宁市发布了集体建设用地使用权评估报告，引起了广泛关注。
这份报告涉及到土地使用权的评估，对于土地资源的管理和利用具有重要意义。
本文将对济宁集体建设用地使用权评估报告进行深度解读，并探讨其对土地资源开发与保护的影响。
二、济宁集体建设用地使用权评估报告的概况济宁市集体建设用地使用权评估报告包括了对该地区集体建设用地使用权的评估数据，以及评估结果的详细说明。
在这份报告中，涉及到土地的所有权、使用权、流转、收益等方面的内容。
三、对济宁集体建设用地使用权评估报告的整体评估1. 评估数据的真实性和合理性对于土地使用权评估报告来说，评估数据的真实性和合理性至关重要。
在济宁市的评估报告中，数据来源和评估方法得到了充分的说明，使得评估结果更加可靠。
2. 对于土地资源开发和保护的影响济宁市的集体建设用地使用权评估报告将对土地资源的开发利用和保护管理产生深远影响。
报告中的土地使用权评估结果将成为土地使用权出让的依据，对于土地资源的合理开发和利用具有重要意义。
3. 关于土地流转和收益分配的建议评估报告中提出了关于土地流转和收益分配的建议，这对于促进农村土地流转和增加农民收入具有积极影响。
四、个人观点和理解作为一项关乎土地资源管理的重要文件，济宁市集体建设用地使用权评估报告的发布无疑将对当地土地资源的管理和利用产生深远的影响。
对于土地的流转、开发利用以及农民收益分配等方面都将有所改变。
总结通过对济宁集体建设用地使用权评估报告的深度解读，我们可以更加全面地了解当地土地资源的现状和未来发展趋势。
这不仅对于政府决策具有重要参考价值，同时也为广大市民提供了关于土地资源利用的更多信息。
在本文中，我们对济宁集体建设用地使用权评估报告进行了全面评估，并对其对土地资源开发与保护的影响进行了探讨。
希望本文能够帮助读者更加深入地理解这一重要文件，并对当地土地资源管理有更深刻的认识。
农村集体经营性建设用地使用权流转与价值评估探析
农村集体经营性建设用地使用权流转与价值评估探析摘要:随着经济的发展，集体建设用地的价值也日益增加，尤其是在经济效益上。
这种情况下，农民的权益也受到了有效的保护。
根据研究，集体经营性建设用地的流转过程中，经济价值的贡献最为显著，占比高达11%，同时也带来了良好的生态环境和社会福祉。
本文旨在通过综合考虑经济价值、生态价值、社会保障价值等因素，确定一个更具体、可行的农村集体经营性建设用地使用权流转总价值，从而为未来的土地资产评估工作提供可靠的依据。
关键词:集体建设用地；使用权流转；价值评估当前，中国的市场竞争日趋激烈，土地是一种珍贵的资源，通过合理的分配可以提高土地的经济效益和社会效益。
此外，“三农”规定的实施也在不断加强，使得集体建设用地变得更加受到重视。
通过集体建设用地的流转，可以有效推动土地的经济发展，有利于保护土地使用者的合法权益,同时进一步提高乡镇挖潜低效存量宅基地和集体公益性建设用地的积极性,为乡村振兴植入创造条件。
然而，由于多重因素的作用，使得我国的集体建设用地流转价格评估出现了一些棘手的挑战。
1农村集体经营性建设用地使用权流转与价值评估存在的问题1.1经营性集体建设用地使用权流转中存在的问题经营性集体建设用地使用权流转的现状表明，当前存在一些突出问题，其中最为突出的是：第一，由于集体建设用地使用权的不规范流转，使得政府很难有效地控制建设用地的供应，从而导致土地利用的混乱，破坏了土地市场的正常运行。
第二，随着隐形市场的迅速发展，占用耕地的建设活动越来越普遍，这给耕地的保护带来了极大的压力。
受到流转利益的驱使，集体经济组织和农民对耕地的重视程度仍然较低，他们未能履行应尽的义务，反而肆意将耕地无偿转让、出租给非农建设，这种情况严重破坏了土地的使用，甚至有些人还会以合作的方式出售工业用地。
第三，由于集体建设用地流转的权利受到法律上的严格限制，交易安全无法得到有效保障，而且缺乏明确的执行规范，使得土地登记变得极其困难，从而导致了土地权属管理的混乱[1]。
集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例
集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例摘要：随着集体建设用地流转规模的不断扩大，对集体建设用地流转市场的管理显得日益重要。
本文根据广东省集体建设用地基准地价评估实践经验，对其存在缺乏明确的评估范围、级别划分难确定、对评估参数缺乏依据、交易样点较少等问题进行总结，并对明确评估范围、级别划分的合理性与调整、合理选取估价参数、针对性采集对地价样点资料等提出建议，以期为建立集体建设用地基准地价体系提供有力的参考。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估；关键问题；措施近年来，随着农村土地产权制度不断改革，进一步强化土地资源要素市场化配置，国家对加强公示地价体系建设和管理越来越重视，同时，为有效的管理集体建设用地的流转，需要以农村集体建设用地基准地价为基础，制定合理基准地价，以期为集体建设用地使入市经营的提供依据[1]。
2016年，，《国土资源部办公厅关于部署开展2016年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕17号）文件提出“加快农村土地公示地价体系建设。
各省（区、市）自然资源部门应在‘十三五’期间探索建设农村土地公示地价体系，研究推进市、县制订集体建设用地和农用地基准地价”；2019年，《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）文件提出“继续完善规范城乡基准地价体系，全面开展集体建设用地基准地价制订工作”。
为落实国家相关工作部署，多个地区进行了集体建设用地基准地价制订试点工作，而广东省自2019年开始全面铺开部署该项工作，截止目前大部分县（市、区）基本形成集体建设用地基准地价初步评估体系。
但是，整体的集体建设用地评估体系还存在很多不足，同时，集体经营建设用地不断推行入市，评估体系会随着经济运行的发展模式出现更多新的问题，这就要求要从实践中不断探索完善集体建设用地评估。
本文以广东省集体建设用地基准地价制订实践经验为基准，探讨其评估关键问题，并提出合理建议，以期为完善集体建设用地基准地价制订工作提供参考。
集体建设用地使用权评估的理论及方法
集体建设用地使用权评估的理论及方法展开全文日常的土地评估业务以出让、划拨转出让、抵押、土地使用权价值分析等评估目的为主，用地性质主要为国有建设用地使用权。
而集体建设用地使用权的评估业务较少，一是因为集体建设用地使用权禁止流转，无评估市场生长的土壤，因此少有人花钱来评估集体建设用地使用权值多少钱；二是因为当前评估行。
业内对集体土地评估缺少统一的、权威的指导思想，在技术上、理论上较难操作。
但在现实的工作中，也有因各种原因需要评估集体建设用地使用权价值的情形，笔者就曾在日常的评估工作中，碰到过一宗以土地使用权价值分析为目的的评估业务。
根据委托方提供的产权资料，估价对象的权属性质为集体三产用地(即农民的第三产业用地)，规划及登记用途均为商业(农贸市场)，宗地明确规定不能转让，只能用于开发建设后用于出租。
对此宗集体建设用地使用权的评估理论及方法，当时就存在两种观点，一是认为宗地虽然属集体建设用地使用权，权属不能流转，但可通过开发建设用于出租，存在客观的收益，即能运用相应的评估方法，如收益还原法，还原测算出宗地使用权价值，此思路测算出的宗地使用权价值，比同类用地条件下的国有建设用地使用权价值稍低；另一种看法是，宗地属于集体建设用地，不能流转，要评估宗地的集体建设用地使用权的价值，只能是先测算出该宗地在假定为国有用地性质条件下的正常市场土地价值，扣除出让金、征地费用后，得出该宗地的土地使用权价值，按此方法测算出宗地使用权价值接近于零。
由于存在这两种争议，最终无法下定论。
而笔者认为不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。
但是，对集体建设用地使用权的价值到底如何体现呢?难道集体建设用地土地使用权，就因为处分权受限制(不能流转)，其价值就很低吗?不然，该如何还原其本身应有的价值呢?上述两种方法是否正确?谁对?谁错?笔者一直在思索、寻找正确的答案。
而纵观当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。
重庆市集体建设用地土地使用权流转价格评估体系建设思路探讨
已经 比较 趋 于完善 ，城 镇 土地价 格 的评 估 也 已形 成 了一 套
比较 成熟 的理 论 和方 法 体 系［ 制定 并 出台 了《 ４ ｌ ， 城镇 土 地 分
等定级规程》城镇土地估价规程》简称《 《 （ 规程》 等一 系列 ）
国家规程 。 然《 虽 规程 》 中也涉 及 了农村 建设 用地 的评估 ， 但 由于市场 的差 别 ， 作性不 强 ， 于 城镇 建设用 地 来说 还 操 相对 是缺 乏相 应 的理论 与体 系 ， 也缺 少相 应 的法律 保 障。 时 南 同
重庆 市国土 资源 与房屋勘测规划 院， 重庆 ４ ０ ２ ０００ 摘 要： 以重庆市建立农村土地 交易所 为契机 ， 建立 集体 建设 用地价格评估体 系的技 术路线及 方法进行 了探讨 ， 对 为建立
重 庆 市 建 设 用 地 土 地价 格 评 估体 系做 出有 益 的 尝试 。 关键 词 ： 集体 建 设 用地 ；土 地使 用 权 ；价 格评 估 ；探 讨 中 图 分 类 号 ：３） Ｆ （ １ 文 献标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ：０）— ０Ｘ（０ １０ — ０ ０ ０ １１ ２ ４ ２ １ ）９ ０ ８ — ２ ２
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宁夏农林科技 ，Ｎｎｘ ｏｒａ ｏ ｇｉ ｎ ｏｅ． ｃ＆ ｅｈ ２ １ ，５ （９ ：０ ８ ｉｇｉ Ｊｕｎ ｌ ｆＡ ｒ ｄ Ｆｒｓ Ｓ ｉ Ｔ ｃ ． ０ ２０ ）８ — ａ ．ａ ． １ １
重庆市集体建设用地土地使用权流转价格评估体系建设常 少 ，加 大 了集 体 建设用 地 流转价 格 的
管理 难 度 ，因此如何 科学 客 观地评 估 集体 建设用 地 的流 转 价格 成 为保 障农 民利 益与保 护 土地 资产 的关键 。 １ 理 论基 础 薄 弱 ， 算 方 法 单一 ， 有价 格 不 利 于 市场 ． ３ 测 现
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关于上海市集体建设用地使用权评估的探讨
文章来源：上海万隆资产评估公司杨静文章发布: 上海市资产评估行业质量技术指导委员会发布日期：2005-6-18 20:59:03
我国地域辽阔，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，我国土地按所有权分类可分为国家所有土地和农民集体所有土地两种；根据国土资源部《全国土地分类（试行）》中的规定，我国土地按土地利用现状分类可分为农用地、建设用地和未利用地三大类。
本文将探讨的是上述土地分类中的上海市集体建设用地使用权的评估问题。
一、集体建设用地使用权的有关法律法规的规定
目前，关于集体土地使用权流转方面的规定主要有：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。
另根据《关于上海市农村集体土地使用权流转的试点意见》[沪府办（2001）54号]中的规定，“允许采用土地使用权的合作、入股、联营、置换等流转方式，参与兴办除商品房开发以外的工业、商业、旅游、娱乐、金融、服务业等经营性项目的建设。
土地流转的收益可以一次性或分期取得，流转地价应充分体现土地的用途级差和地区级差。
”由此可见，集体建设用地使用权与国有土地使用权在流转上是存在较大差别的，集体建设用地使用权具有不得出让、转让等限制条件，这就决定了集体建设用地使用权价值与国有土地使用权价值之间存在区别。
二、集体建设用地使用权评估方法的选择
因集体建设用地使用权目前在流转上受到限制，而其价值是客观存在的，故在评估方法上一般多采用成本法，在条件许可的情况下，也可采用市场比较法、收益法。
下面着重探讨成本法下的集体建设用地使用权评估思路。
三、采用成本法评估集体建设用地使用权
在以成本法评估上海市集体建设用地使用权时，通常采用以下公式：
集体建设用地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用
+利息+利润+土地增值收益
1、土地取得费用的构成与取值依据
土地取得费用一般由以下A、B、C或D、E、F五部分组成：
A 土地补偿费
文件标准：沪价房（1999）第316号、沪财综（1999）第49号B 青苗补偿费
文件标准：沪价房（1999）第316号、沪财综（1999）第49号C 耕地开垦费
文件标准：沪价商（2001）53号、沪财预（2001）122号
合并原“土地垦复基金”和“耕地有偿置换费”，征收标准2.5万元/亩（或37.5元/平方米）（2002年1月1日起执行）。
D 新菜地开发建设基金
文件标准：沪价商（2001）53号、沪财预（2001）122号
合并原“新菜地建设基金”和“耕地有偿置换费”，征收标准：占用耕地的，属市蔬菜保护区、蔬菜非保护区、蔬菜园艺场分别为4.5、3.3、7.5万元/亩或67.5元/平方米、49.5元/平方米、112.5元/平方米；
占用非耕地的，属市蔬菜保护区、蔬菜非保护区、蔬菜园艺场分别为3、1.8、6万元/亩或45.0元/平方米、27.0元/平方米、90.0元/平方米（2002年1月1日起执行）。
注：上述耕地开垦费与新菜地开发建设基金视具体情况交纳其中的一种，不重复交纳。
E 地上地下建筑物附着物补偿费
地上地下建筑物附着物指征地范围内的旧有建筑物、构筑物及棚、舍等。
对该部分财产的补偿，由于每块地被拆的建（构）筑物等设施不同，故每块地的补偿费用一般不一样，可视具体情况确定。
F 耕地占用税
文件标准：沪府发（1987）36号、沪财农（1987）80号、沪财农（1987）89号、沪财农（1988）40号。
收费（元/平方米）范围
2 公路建设用地
3 崇明、横沙、长兴
4 南汇、奉贤、松江、金山、青浦
6 闵行、嘉定、宝山、川沙四县（不包括已划入市区行政区域部分）
8 人均耕地1亩以上地区
10 人均耕地1亩以下地区
注：免征部分请查阅文件。
2、有关土地取得费用构成上存在的争议及分析
土地取得费用除上述几块构成外，目前在评估实践中也有评估师会考虑加入征地劳动力及养老人员安置费、征地管理费。
这二块费用在原先用成本法评估集体建设用地时是不考虑的，只在国家征地时才考虑。
因为当时村镇集体组织将农用地征为集体建设用地时征地事务一般均自行办理，原地上劳动力及养老人员也均由村镇集体组织重新安排。
然而近几年来，随着市场经济的发展，此类征地事务已普遍采用外包方式操作，对地上劳动力的安排也经常采用由其自谋出路的方式解决，因此目前状况下需适当考虑这二块成本费用。
其取值标准可参照国家征地时的标准，具体如下：
（1）征地劳动力及养老人员安置费
上海市征地劳动力自谋出路的：15000-30000元/人；
养老人员安置费：
文件标准：沪府发（2003）66号
养老费：《上海市劳动和社会保障局关于落实被征地人员就业和社会保障若干问题的通知》[ 沪劳保就发（2004）37号 ]规定，养老费按以下公式计算：
征地养老费=（月生活费+月医疗费+月补助费）×12×养老缴费年限+丧葬补助费上述公式中:月补助费为月生活费的5%；丧葬补助费为月生活费的3倍。
月生活费、月医疗费的标准按照区县政府规定的养老人员的生活费标准、医疗费报销标准来确定。
（2）征地管理费
文件标准：沪府发（1987）58号、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》的规定
公式：征地管理费=（A+B+C或D+E）×（2～３）%×70%
3、土地开发费用的构成与取值依据
土地开发费用通常是指宗地红线外土地开发费（包括基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费）及场地平整费用。
在评估实践中评估人员一般根据资料分析结果作出专业判断，目前一般取宗地红线外土地开发费“六通一平”在110—140元/平方米（摊入宗地面积），“五通一平”一般在80-110元/平方米，“三通一平”一般在60-80元/平方米，再视具体开发规模、标准而定。
如果待估宗地外尚未成片综合开发、开发程度较低，应根据开发程度具体情况对土地开发费用进行适当的调整。
4、利息、利润的确定
投资利息=土地取得费×[（1+利率）开发期–1]+土地开发费×[（1+利率）开发期/2 –1]
投资利润=（土地取得费 +土地开发费）×利润率
5、土地增值收益的构成与取值依据
一般按以下公式估算土地增值收益：
土地增值收益=[土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润]×土地增值收益率
上式中的土地增值收益率一般由评估人员根据专业经验分析判断，并应与利润率的确定结合起来综合考虑，应充分体现集体土地的特性以及用途级差和地区级差。
四、集体建设用地评估中还需视委估对象情况来适当考虑的其它因素
根据上述评估程序得到的是通常情况下的集体建设用地使用权价值，评估师还需分析委估宗地是否存在比较明显的特殊的地方，并进行适当的修正。
一般比较多的是针对以下二方面的修正：
1、区位及个别因素修正
根据待估宗地的区位条件和宗地具体条件进行修正，一般采用系数修正。
2、土地使用权年期修正
一般地，集体建设用地使用权是无期限的，但是，当以集体建设用地使用权作为
出资时，往往是以一定年期的集体建设用地使用权作为出资，这时就要进行年期修正。