集体建设用地估价中疑难问题的探讨
集体建设用地评估
集体建设用地评估精品文档--------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成(一)法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转(使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押)做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
(二)开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
(三)变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在:1、法规的不健全，规划使用不合理;2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段;3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差;4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据;5、存在一定的违法风险。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议土地评估是对土地价值的评定，具有广泛的应用领域。
但是，在进行土地评估时，仍然存在一些问题。
本文将探讨这些问题，并提出建议。
问题一：评估标准不统一土地评估涉及到很多因素，例如土地的地理位置、土地用途、土地面积等等。
然而，由于不同地区、不同部门的不同要求和标准，土地评估标准的制定存在差异，导致土地评估存在较大的不确定性。
建议：政府应该建立统一的土地评估标准，确保评估的公正性和科学性。
同时，政府部门应与地产开发商和评估机构建立合作机制，实现信息共享和互通。
问题二：评估数据不全面土地评估需要获取大量数据，例如土地的法律用途、物理特征、市场需求等等。
但是，由于评估时机、评估目的等的不同，评估数据可能存在不全面、不准确的情况，导致评估结果偏离实际情况。
建议：政府应该建立更完整、更科学的土地信息库，以便评估机构提取和分析数据。
同时，政府在监管和管理土地市场时，也应该更加注重数据的收集和整合。
问题三：评估价值偏高或偏低土地评估价值偏高或偏低是一个普遍存在的问题。
一方面，评估师可能出于个人主观偏见和利益考虑，将评估价值夸大或低估。
另一方面，评估中存在较大误差，导致评估价值与实际情况不符。
建议：政府应该公开土地评估结果，并建立专门监管机构，对评估机构进行监督和检查。
此外，政府应鼓励多元化的评估体系，引入更多独立的评估机构，确保评估结果的真实性和客观性。
问题四：评估程序不透明土地评估是一个复杂的过程，涉及众多环节，包括资料收集、数据分析、模型构建、方案对比和结果反馈等等。
但是，评估程序通常缺乏透明性，评估报告不够清晰和详细。
这给土地市场的稳定和健康带来不利影响。
建议：政府要加强对土地评估流程的监督，确保评估程序的透明和公开，让市场参与者充分了解评估所使用的数据和方法，提高评估结果的可信度和公信力。
总之，土地评估是一个非常重要的环节，需要政府、评估机构、市场参与者的共同努力，使评估结果更为准确、公正和可靠，为土地市场的发展注入新的活力。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是土地管理和利用中的重要环节，对土地的合理利用、开发和保护起着至关重要的作用。
目前土地评估中存在着一些问题，这些问题直接影响了土地资源的合理利用和管理。
本文将就目前土地评估中存在的一些问题以及相应的建议进行探讨。
一、存在的问题1. 数据不准确目前土地评估中存在着数据不准确的问题，主要表现在土地面积、地块位置、土地用途等方面。
由于信息来源的不完善和土地使用情况的变化，导致了土地评估数据的准确性无法得到保障。
2. 评估标准不统一由于地区发展水平不同、土地用途多样化等原因，目前土地评估中存在着评估标准不统一的情况。
这就导致了不同地区、不同用途的土地评估存在着不同的标准和依据，缺乏统一的规范和指导。
3. 技术手段滞后目前土地评估中存在着技术手段滞后的问题，主要表现在土地遥感、地理信息系统等方面。
由于技术设备和人才储备的欠缺，土地评估的技术手段无法跟上时代的发展步伐。
4. 评估过程不透明目前土地评估中存在着评估过程不透明的问题，主要表现在评估程序、方法和结果的公开透明度不够。
这就导致了土地评估过程中存在着不确定因素和不公正现象。
二、建议1. 完善数据信息针对土地评估中存在的数据不准确的问题，需要加强对土地资源信息的收集、整理和更新工作。
建立健全土地信息数据库，提高土地评估数据的可靠性和准确性。
加强土地遥感技术应用，实现对土地资源信息的动态监测和管理。
4. 提高评估透明度针对土地评估中存在的评估过程不透明的问题，需要加强土地评估的公开透明度。
建立完善的土地评估公开制度，确保评估过程的公开透明和结果的公正公平。
加强对土地评估人员的培训和监督，提高评估服务的质量和水平。
目前土地评估中存在着数据不准确、评估标准不统一、技术手段滞后和评估过程不透明等问题。
为了提高土地评估工作的科学性和准确性，需要加强对土地资源信息的收集、整理和更新工作，统一土地评估的标准和依据，更新和升级土地评估的技术手段，以及提高评估过程的公开透明度。
集体建设用地评估
集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成（一）法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
（二）开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
（三）变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存在一定的违法风险。
（四）使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。
（五）与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。
1、面对的所有权主体不同。
国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。
换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。
集体建设用地基准地价评估的问题探讨
集体建设用地基准地价评估的问题探讨摘要：近年来，我国整体经济建设发展迅速，带动我国各行业的快速发展。
集体建设用地流转具有一定普遍性，但是目前我国仍未建立集体建设用地基准地价体系，致使流转的集体建设用地价格长期缺乏客观评估的法规、技术依据，集体土地流转交易市场不规范、不透明。
为了规范集体建设用地市场，适应当前集体建设用地流转运作模式，保障农村集体和农民的利益，我国应尽快完善集体建设用地基准地价评估相关理论基础，建立一套完整的评估体系，同时制定相应制度对市场进行规范引导。
关键词：集体建设用地；基准地价评估引言我国经济建设之所以发展如此迅速，离不开各行业的支持和高度配合，才有今天的局面和规模。
随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。
国家已启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
我国某些地区在建设用地的使用权流转管理上，建立出相应的制度，对这些土地资源进行相应的管理，对于土地资源的立法史来说具有里程碑式的意义。
这项土地制度的出台也必将会对集体建设用地的流转问题进行针对性的解决。
1地价评估目的和意义探索科学量化集体建设用地定级估价的方法，建立科学合理、可操作性和实用性强的集体建设用地的价格体系，为规范集体建设用地流转、促进集体经济发展、保护农村集体建设用地权益、实现城乡统筹发展、逐步建立城乡统一的建设用地市场提供价格依据。
同时，集体建设用地评估也使保障农民经济利益不受损害和建立对农民集体建设用地市场的监管体系成为可能。
2集体建设用地基准地价评估的问题分析1.集体建设用地分布零散，工作量大，不同于城镇国有建设用地集中成片分布，集体建设用地除了个别区域属于集中使用区。
其他大部分的集体建设用地都属于零星分布地块，主要类型为零星宅基地和其他零星建设用地。
地块分布零散会加大基准地价评估过程中评估单元的确定、地价测算等步骤的工作量。
2.缺乏市场资料，难以收集，由于现在市场上集体建设用地交易市场相对窄小，交易数据少，且大量的交易案例属于私下交易，不属于正常化、公开化的交易行为，缺乏客观实例可用，这造成了在实际估价时没有足够案例可用于比较验证，评估出的价格也难以适应市场的要求。
集体土地价格评估若干问题概述
集体土地价格评估若干问题概述在进行集体土地价格评估时，会存在一些问题需要考虑和解决。
以下是一些常见的问题概述：1. 定义集体土地：集体土地是指由一群人共同使用和管理的土地。
在评估时，需要明确集体土地的界限和归属权，以确保评估的准确性和公正性。
2. 数据收集和整合：评估土地价格需要大量的数据收集和整合工作。
包括土地面积、地理位置、土地利用情况、土壤质量等方面的信息。
数据的准确性和完整性对评估结果起着至关重要的作用。
3. 评估方法选择：根据实际情况选择适合的评估方法也是一个重要问题。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
选择合适的方法需要考虑土地用途、市场需求、土地价值等因素。
4. 基准点确定：评估土地价格时需要确定一个合理的基准点。
基准点可以是市场交易价格、相邻地区的土地价格或特定指标的数值等。
基准点的选择应该能够客观反映土地的实际价值。
5. 地方政策和规划：地方政策和规划对土地价格评估也有一定影响。
政府的土地规划、开发政策、用地规划等因素会对土地价格产生重要影响。
评估土地价格时需要考虑这些因素。
6. 不确定性因素：土地价格评估面临许多不确定性因素。
包括市场供需关系、政策变化、自然灾害等。
这些因素的变化会对土地价格产生重大影响，评估时需要考虑这些不确定性因素的影响。
总结起来，集体土地价格评估中需要考虑定义集体土地界限、数据收集和整合、评估方法选择、基准点确定、地方政策和规划，以及不确定性因素等一系列问题。
只有综合考虑这些问题，并采取合适的措施解决，才能更准确地评估集体土地的价格。
集体土地价格评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
除了上述提及的问题外，还有其他一些相关内容需要进一步探讨。
7. 土地用途变更：土地的用途变更对土地价格评估有着重要影响。
如果集体土地被转变为其他用途，如工业用地或商业用地，其价格将会有所变动。
评估人员需要考虑土地用途变更对土地价值的影响，并相应地调整评估结果。
集体建设用地征地补偿价格评估的探讨
集体建设用地征地补偿价格评估的探讨一、引言工业化和城镇化的加速推进，必然带来相应的征地活动。
据权威部门估计,2020年我国要达到60%的城市化率,就需要再增加1.5亿亩建设用地总量。
目前,征地过程中出现的一些问题,如征地暗箱操作、征地补偿标准偏低、补偿费分配不公、未补偿先占地等,要解决这些问题,治本之策就是要进行征地制度改革。
征地补偿问题是征地制度改革的核心问题,是事关国家经济建设、农民切身利益，甚至是整个社会稳定和发展的重大问题,也是社会公认的热点和难点问题。
集体建设用地是指土地所有权属于集体所有并用于各种建设使用的土地,具体包括农民宅基地、乡(镇)村公共设施用地、公益事业用地、乡(镇)村办企业用地等。
现行的《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定,“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定”。
耕地的价值基础是它的农业生产率,建设用地的价值基础是它的区位条件,可见,参照征收耕地的征地补偿标准来确定建设用地的征地补偿标准,从理论上讲是有欠缺的。
有什么好的解决办法呢？本文探讨引入评估机制, 尝试以评估价格来确定集体建设用地征地补偿标准。
二、集体建设用地征地补偿价格体系集体建设用地征地补偿价格体系如图一所示。
集体建设用地征地价格包括征收价格和征用价格。
征收价格是指集体建设用地所有权由农民集体所有转为国家所有时对农村集体经济组织和农民进行补偿之价格。
集体建设用地征用价格是指国家临时使用集体建设用地，到期后将所用土地归还给农民,并对农村集体经济组织和农民进行补偿之价格，它是一种强制性的有期限的集体建设用地使用权价格。
集体建设用地征收价格在面上表现为集体建设用地征收区片补偿标准价。
所谓集体建设用地征收区片补偿标准价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据自然条件、当地经济发展水平、人口状况、年人均收入水平、土地供求关系、土地区位、交通条件、公共设施和基础设施水平、环境条件、规划限制、用地类型、开发程度、地形地势、权利状况和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征收区片，并采用国有建设用地基准地价修正法、样点法、征收案例比较法等方法测算的征收区片补偿标准价格。
集体建设用地基准地价评估的问题探讨
城市周刊CHENGSHIZHOUKAN2019/12集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。
改革和建立集体建设用地使用权市场流转制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，也是社会主义市场经济完善的必然要求。
基准地价作为政府指导价，是政府规范土地市场管理的基础依据，对于显化集体建设用地市场价值，维护农村集体流转权益具有重要作用。
一、基准地价评估意义集体建设用地流转市场需要科学合理的集体建设用地定级估价方法。
对于当前处于隐藏性极强的农村集体经营性用地市场来说，建立统一规范的基准地价评估标准意义重大。
它既保障了农民经济利益不被侵犯和损害，也建立了农民监管集体建设用地市场的体系。
二、集体建设用地基准地价评估的问题1.缺乏相关法律配套,实施难度大。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
”个别地区还出台了集体建设用地使用权流转管理办法等相关条例，加强了集体土地使用权流转市场管理。
但是，这些这些政策和研究只是一项探索性方法，由于缺乏一系列的配套措施，难以操作，使得流转行为难以正常化、公开化和透明化，导致集体建设用地流转交易隐形市场的形成。
2.集体建设用地分布零散,工作量大。
不同于城镇国有建设用地集中成片分布，集体建设用地除了个别区域属于集中使用区。
其他大部分的集体建设用地都属于零星分布地块，主要类型为零星宅基地和其他零星建设用地。
地块分布零散会加大基准地价评估过程中评估单元的确定、地价测算等步骤的工作量。
三、集体建设用地基准地价评估优化措施1.评估范围的确定。
工作人员一般情况下会采用以实现为单位，进行基准地价上的统一测算。
此时需要对建设用地进行划定上的处理，来确定具体的面积范围，建设用地的种类划分上，主要分为以下三种情况，首先，土地面积范围比较大的集体建设用地，这种土地在分布上比较独立，与此同时，面积也较其他集体建设用地面积要大很多。
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从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成（一）法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
（二）开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这四不统一的现象，影响了集体土地市场健康发展。
（三）变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存在一定的违法风险。
（四）使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。
（五）与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。
1、面对的所有权主体不同。
国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。
换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
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集体建设用地价格评估-2014
集体建设用地价格评估问题探讨二〇一四年四月.成都集体建设用地价格评估问题探讨提纲一、集体建设用地价格评估概述1、集体建设用地的概念2、集体建设用地与国有建设用地之区别3、集体建设用地价格类型及内涵4、集体建设用地价格与国有建设用地价格之区别5、集体建设用地价格影响因素6、集体建设用地估价之难点二、集体建设用地价格评估方法及技术要点1、评估方法总述2、收益还原法评估技术要点3、市场比较法评估技术要点4、剩余法评估技术要点5、成本逼近法评估技术要点6、估价案例分析三、不同利用类型的集体建设用地价格评估1、农村宅基地价格评估技术要点2、集体工业用地价格评估技术要点3、集体商业用地价格评估技术要点4、集体公用设施用地价格评估技术要点四、不同估价目的的集体建设用地价格评估1、集体建设用地出让评估技术要点2、集体建设用地租金评估技术要点3、集体建设用地抵押评估技术要点4、集体建设用地联营入股评估技术要点五、集体建设用地基准地价评估1、集体建设用地基准地价评估的技术路线2、集体建设用地基准地价内涵界定六、集体建设用地征地补偿价格评估1、集体建设用地征地补偿价格体系2、集体建设用地征收补偿价格评估3、集体建设用地征用补偿价格评估一、集体建设用地与国有建设用地之区别1、主体不同，土地所有权受限2、法规、政策支持程度不同3、规划条件不同4、变现能力差5、使用风险大二、集体建设用地地价内涵1、正常市场条件2、权利3、用途4、使用年期5、土地利用方式6、开发程度7、基准日三、集体建设用地使用权价格与国有建设用地使用权价格之区别1、价格影响因素有差别2、价格构成的区别3、用地类型的区别4、土地开发程度的区别5、土地使用年期的区别四、集体建设用地估价之难点1、缺乏技术依据2、估价资料难寻3、产权界定4、价格影响因素分析（土地预期收益）5、规划设计条件不明确6、地价定义难7、无基准地价五、集体建设用地估价技术方法（一）市场比较法1、估价对象描述(1)土地登记状况待估宗地位于ххх县尚家镇尚家村，土地所有权为集体所有，土地面积为436. 32平方米，规划用途为村民宅基地。
集体建设用地基准地价评估问题及对策
集体建设用地基准地价评估问题及对策摘要：为顺利推进农村地区集体建设用地基准地价评估工作，使农村地区集体建设用地使用更加规范，本文主要针对农村地区集体建设用地的类型以及基准地价评估工作中所面临的主要问题进行了探讨，有针对性的提出解决方案，以期为相关评估工作提供参考。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估；策略伴随我国经济的平稳发展，城乡之间的发展差距也逐渐缩小。
积极探索分析农村集体建设用地基准地评估标准可以为城乡土地一体化建设以及推动农村土地改革提供重要的依据。
然而，我国目前更多的是对国有建设用地基准地价评估进行理论研究以及相关实践应用，而对农村地区集体建设用地基准地价评估还缺乏深入全面的研究，无法对其评估工作提供准确的参考依据。
基于此，必须对农村地区集体建设用地基准地价评估进行探讨，探寻规范性评价的方法，为促进集体建设用地基准地价评估工作提供有效的技术参考。
1 农村地区集体建设用地主要类型1.1盈利性质集体经营建设用地所谓盈利性质集体经营建设用地，主要是指村或者村企业用地，农民集体或者农民个人通过法人集体经营的土地集体所有的非农业建设使用土地。
伴随时代的进步，乡镇项目也发展迅速，为促进自身经济发展，村镇企业积极改革创新，向民营企业进行转型。
然而，有的村寨已经宣告破产，所以村级项目大幅度减少，大量土地被闲置，土地利用率非常低，导致了地球资源的巨大的浪费。
所以，促进村镇经济发展，提升农村土地利用率，将闲置土地转化成优质资产，是现阶段政府部门亟待解决的重要任务。
1.2福利性质农村宅基地所谓福利性质农村宅基地，主要是指根据相关法律法规，对于满足集体经济组织条件的人员划拨一定的公共土地，使其可以建造房屋，以此满足其生活需要。
对我国制定的农村土地制度而言，房屋制度具备福利特征，所以能够自由分配给其成员使用。
但是因为目前相当大一部分农村居民前往城市工作，导致许多住宅被闲置。
为有效解决此问题，国家出台了一系列政策来解决住房问题，但在实际转移中所面临的主要问题便是提升住房利用率。
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨摘要：2013年，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出：在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
各地区也陆续出台了集体建设用地使用权流转管理办法，对集体建设用地使用权流转提出了框架性规定，相关政策文件的出台进一步加快和促进集体建设用地使用权的流转步伐。
目前，我国大部分地区对于集体建设用地地价缺乏相应的地价管理体系，随着集体建设用地流转案例日益增多，亟需建立起一套集体建设用地地价管理体系。
本文结合实际工作，对集体建设用地基准地价评估的若干问题进行了深入探讨，并提出了相应的解决方案，望本文能对后续开展的集体建设用地基准地价评估工作有所帮助。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估；探讨0引言随着我国农村土地征收、宅基地制度改革、集体经营性建设用地入市三项试点工作逐步深入开展，部分地区针对集体建设用地流转尝试性制定了相关的管理办法和集体建设用地基准地价，试点地区的相关探索和积累的实践经验为全国各地开展相关工作提供了指引。
目前，我国在集体建设用地基准地价评估方面还没有成熟的估价技术规定，而集体建设用地流转价格过高或过低，会超出潜在受让方的市场承受能力或造成集体资产流失，如何确定集体建设用地流转价格将成为土地流转机制有效运行的关键问题，编制科学合理的集体建设用地基准地价，为集体建设用地使用权的流转价值评估提供指导，有利于保障集体建设用地交易双方的权益，规范交易市场，有助于全面掌握集体建设用地利用状况，为科学管理利用集体建设用地提供依据。
一、集体建设用地基准地价评估集体建设用地基准地价是在区域平均土地开发利用条件下，针对不同级别或不同均质地域，按照商服用地、宅基地、工业用地等土地用途进行分类评估，并由政府发布的某一估价日期某一设定年期土地权利的平均价格。
二、集体建设用地基准地价评估存在的问题（一）相关配套立法滞后，集体建设用地流转存在法律障碍对于集体建设用地使用权的流转，我国缺乏完善的法律规定。
关于集体建设用地使用权价格评估的若干思考
关于集体建设用地使用权价格评估的假设干思考摘要：农村集体建设用地作为建设用地的重要组成部分，假设能依法自由流转，则对于保障农村、农民权益，缓解建设用地紧张，保障经济发展作用巨大。
文章分析了集体建设用地与国有建设用地价格影响因素的差异，并在介绍国有建设用地使用权估价理论的基础上，以嘉兴市为例，探讨了集体建设用地使用权的估价思路，提出了完善估价的合理化建议。
关键词：集体建设用地；使用权价格；估价方法一、集体建设用地使用权价格影响因素差异分析〔一〕权利状况不完整产权是市场交易的基础，权益是交易价格的关键。
与国有建设用地使用权相比，集体建设用地使用权受到诸多限制，具体表达在两方面：1.流转权的限制性。
根据《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，这意味着集体建设用地只供农村集体组织或成员自身使用，不享有国有建设用地使用权的市场流通属性。
2.处分权的缺失性。
以出让方式获得国有建设用地使用权，在法律层面享有相对完整用益物权，在享有占有、使用、收益权利的同时，还具备进行转让、赠与、抵押等处分权；而集体建设用地的用益物权则相对不完整，且不具备相应处分权。
“同地”不“同权”，势必也难以实现“同价”。
〔二〕交易市场半隐形长期以来，我国一直实行“城乡分治”、“一地两制”的二元土地利用管理体制，由此形成既相互联系、又彼此独立的两个不同用地市场。
然而，我国法律严格限制、禁止集体建设用地进入流通市场，但面对强烈的建设用地需求，受巨大经济利益的驱使，集体建设用地“私下交易”十分活跃，“协商定价”相当普遍，已形成了一个半公开、半地下的隐形交易市场。
这样，土地资源难以通过市场竞争机制来实现高效利用或最正确利用，导致土地收益水平下降。
相对于发展完善的国有建设用地市场而言，同样收益能力的集体建设用地难以在土地市场中实现与国有建设土地同等的市场价格水平，集体建设用地价格水平存在折价问题。
〔三〕开发程度不均衡土地开发程度直接影响土地价格。
集体建设用地流转价格评估的若干问题探讨
集体建设用地流转价格评估的若干问题探讨【摘要】随着我国土地改革制度的逐渐深入，当前我国的集体建设用地流转价格评估依旧存在许多问题，处于逐步摸索的阶段，本文笔者为了切实保护农民的集体利益，首先简单总结了我国集体建设用地流转价格评估存在的问题，然后针对这些问题提出了专门的对策，并进行了详细的阐述分析，希望能够对相关研究者有所帮助。
【关键词】集体建设用地；流转价格；评估；问题探讨现阶段，我国市场经济的竞争环境日益激烈，而土地作为一种稀缺资源，合理的资源配置有助于提升其经济效益和社会效益。
另外，随着我国“三农”问题的逐步深入，集体建设用地已经越来越吸引人们的注意力。
关于集体建设用地流转能够直接促进土地利用的经济发展，但是因为种种因素的影响，导致我国集体建设用地流转价格评估存在一些问题。
一、关于集体建设用地流转价格评估存在的问题当前，伴随着我国市场经济的高速发展，农村集体所有的土地建设出现了十分热闹的转让、出租等现象，并且呈现出一种不可逆转的形式。
然而，由于我国农村集体建设用地流转市场缺乏相关的技术规程，依旧处在初级阶段，并且在各地的实践操作之中缺乏统一标准，导致了集体建设用地流转价格评估存在一些问题，亟待解决。
本文笔者经过调查，总结了以下几点关于集体建设用地流转价格评估存在的问题：第一，我国集体建设用地流转价格评估规程不配套，缺乏成熟的理论以及指导体系。
这样就导致了土地在流转过程之中缺乏法律依据和法律保护，使得农村集体建设用地的流转价格低于市场平均水平，丧失了同国有土地同等竞争的条件。
第二，同国有土地相比，农村集体建设土地流转市场依旧处在初级阶段，市场交易不活跃，各种信息、服务等不完善，有待加强。
第三，对比国有土地价格形成的方式，农村集体建设用地价格形成方式单一，只有出租、联营以及作价入股等几种形式，且这种方式缺乏政府指导价，并且没有通过招标、挂牌等一些规范的市场化操作，导致其偏离真实、合理的价值，无法实现土地资源最优的利用效益，不利于土地合理流转[1]。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估存在的问题主要包括土地估价不准确、评估程序不规范、评估数据不完备、评估人员素质参差不齐等方面。
针对这些问题，建议可以通过以下方式加以改进。
问题一：土地估价不准确在土地估价过程中，由于评估方法不够科学、数据不够充分或者评估人员经验不够丰富等原因，导致土地估价结果不准确。
建议可以采用多种评估方法相互印证，例如比较法、收益法、成本法等相结合的方式，以提高估价的准确性。
问题二：评估程序不规范土地评估程序不规范往往会导致评估结果的失真。
建议可以制定土地评估的标准流程和标准规范，明确评估的步骤和要求，确保评估程序的规范性和严谨性，减少评估结果的误差。
问题三：评估数据不完备评估数据的不完备往往会影响评估结果的准确性。
建议可以在评估过程中加强数据的搜集和整理工作，确保评估数据的完备性和真实性，从而提高评估结果的可靠性。
问题四：评估人员素质参差不齐土地评估需要具备专业知识和丰富经验的评估人员进行，但是目前评估人员的素质参差不齐。
建议可以加强对评估人员的培训和考核，提高评估人员的专业水平和素质，从而保障评估结果的准确性和可信度。
土地评估还存在着政府监管不到位、信息不对称、评估结果难以公开透明等问题。
针对这些问题，可以采取以下措施。
问题五：政府监管不到位政府在土地评估中的监管作用不够到位，容易导致评估结果的失真。
建议可以建立健全的土地评估监管机制，加强对评估过程的监督和管理，确保评估结果的公正和真实性。
问题六：信息不对称土地评估中存在信息不对称的情况，评估人员和评估对象之间信息交流不畅。
建议可以建立土地评估信息平台，实现信息的公开和共享，提高评估信息的透明度和公正性。
问题七：评估结果难以公开透明土地评估结果的公开透明度不够，难以让相关各方了解评估过程和结果。
建议可以加强评估结果的公开和透明，向社会公众公布评估结果和评估程序，增加评估结果的可信度，避免信息不对称情况的发生。
集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例
集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例摘要：随着集体建设用地流转规模的不断扩大，对集体建设用地流转市场的管理显得日益重要。
本文根据广东省集体建设用地基准地价评估实践经验，对其存在缺乏明确的评估范围、级别划分难确定、对评估参数缺乏依据、交易样点较少等问题进行总结，并对明确评估范围、级别划分的合理性与调整、合理选取估价参数、针对性采集对地价样点资料等提出建议，以期为建立集体建设用地基准地价体系提供有力的参考。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估；关键问题；措施近年来，随着农村土地产权制度不断改革，进一步强化土地资源要素市场化配置，国家对加强公示地价体系建设和管理越来越重视，同时，为有效的管理集体建设用地的流转，需要以农村集体建设用地基准地价为基础，制定合理基准地价，以期为集体建设用地使入市经营的提供依据[1]。
2016年，，《国土资源部办公厅关于部署开展2016年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕17号）文件提出“加快农村土地公示地价体系建设。
各省（区、市）自然资源部门应在‘十三五’期间探索建设农村土地公示地价体系，研究推进市、县制订集体建设用地和农用地基准地价”；2019年，《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）文件提出“继续完善规范城乡基准地价体系，全面开展集体建设用地基准地价制订工作”。
为落实国家相关工作部署，多个地区进行了集体建设用地基准地价制订试点工作，而广东省自2019年开始全面铺开部署该项工作，截止目前大部分县（市、区）基本形成集体建设用地基准地价初步评估体系。
但是，整体的集体建设用地评估体系还存在很多不足，同时，集体经营建设用地不断推行入市，评估体系会随着经济运行的发展模式出现更多新的问题，这就要求要从实践中不断探索完善集体建设用地评估。
本文以广东省集体建设用地基准地价制订实践经验为基准，探讨其评估关键问题，并提出合理建议，以期为完善集体建设用地基准地价制订工作提供参考。
浅谈新形势下农村集体建设用地基准地价评估存在的问题及对策
浅谈新形势下农村集体建设用地基准地价评估存在的问题及对策摘要：探索农村集体建设用地基准地价评估规范，为城市土地资源统一出让市场建设规划和深入推进农村土地资源利用制度改革提供了部分依据。
然而，由于国有建设用地基准地价评估的研究和普遍的实际应用，现阶段农村集体建设用地基准地价评估仍缺乏合理的程序和手册。
对此，必须探索农村集体建设用地标准化评估的首要问题，找到解决办法，为建立农村集体建设用地基准地价评估指标体系奠定基础，为推进地价标准评估提供技术参考。
关键词：新形势；农村集体建设用地；基准地价评估；问题；对策1农村集体建设用地类型1.1盈利性集体经营建设用地盈利性集体经营建设用地，即村、村企业使用的土地，是指农民集体或个人利用法人集体经营的土地集体所有的非农业建设用地。
随着时代的发展，乡镇项目也在快速发展。
为了获得社会经济发展的红利，村镇企业通过改革创新转型为民营企业。
但是，一些村寨已经破产，村级项目减少，造成大量土地闲置，减少了土地利用效率，是对地球资源的浪费。
因此，振兴村镇制度，提高土地利用效率，转化为优良资产，是政府必须解决的任务。
1.2福利性农村宅基地农村非营利性住房是指根据相关法律法规和土地利用规划标准，对公共土地资源进行总体规划，并将一定的土地资源转让给符合农村集体经济标准的成员，使成员能够建造适合自己使用的住房，满足自己的生活需要。
在我国农村土地承包规章制度中，房屋规章制度具有一定的福利特征，因此可以随机分配给人群成员。
然而，由于许多农村人现在在城市工作，许多房屋仍然被遗弃和闲置。
为了更好地解决这一问题，国家将出台一些现行政策，其中大部分是针对住房困难，而移民过程中的问题是提高住房利用率。
1.3公益性集体公益建设用地农村集体建设用地不同类型存在一定差异。
公益性集体建筑用地就是其中一种模式，与盈利性集体经营建设用地、企业福利性宅基地有很大不同。
主要满足农村居民的医疗、休闲、休闲和旅游需求，包括村卫生室、文体中心和办公用地。
集体建设用地评估
集体建设用地评估集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成(一)法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转(使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押)做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
(二)开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
(三)变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在:1、法规的不健全，规划使用不合理;2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段;3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差;4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据;5、存在一定的违法风险。
(四)使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于:1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护;2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在;3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。
(五)与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。
1、面对的所有权主体不同。
国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡(镇)政府或村农民集体。
换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。
农村集体土地评估存在的问题探讨
农村集体土地评估存在的问题探讨摘要：现阶段，受多方面因素的影响农村土地市场不断向前迈进，土地流转的范围进一步扩大，但是在评估农村土地价格上面却存在诸多问题，一定程度上阻碍了土地市场转型升级。
为了能够改变这一现状，就需要对影响土地价格评估的相关因素进行研究，文章首先就农村土地价格评估的相关情况进行阐释，介绍了评估农村土地所具有的特性，就农村土地价格评估过程中潜在的不足进行阐释，并立足于现实实际就如何做好农村土地价格评估工作给出针对性的建议，以期为农村集体土地评估工作提供参考。
关键词：农村土地；土地评估；问题；对策前言：土地评估是国家为谋求社会经济发展采取的土地管理政策，因此要想实现社会经济的繁荣稳定发展就必须妥善处理土地评估问题。
对于农村地区而言，土地是农民赖以生存发展的基础，如何在土地评估过程中保障农民的权益不受损害，是相关部门亟待解决的问题。
目前，我国社会经济发展带来了庞大的土地资源需求，而农民对于土地评估的热情也持续高涨，因此强化该领域的研究工作有助于更加科学高效地解决现实问题，并促进社会经济的繁荣稳定发展。
一、简述农村土地价格评估所谓的农村土地价格评估，其实就是指在了解农村土地市场交易过程中所需要的各种资料信息的基础上，遵守评估土地相关原则，采取一定手段评估当前农村土地的收益、级别、质量等。
通过综合分析评估结果，能够了解农村土地在某一时间段下受某种权力的影响所具有的价值。
在进行此项工作过程中，工作人员务必要收集整理相关资料数据、了解在交易土地过程中所使用的手段、在判断其未来情况的基础上，对农村土地开展交易的价格进行评估。
这也就意味着农村土地评估过程中的价格与之前的经济利润存在明显的差异，且评估工作具有十分鲜明的特性，比如说多层次影响、多元化的评估对象等。
二、农村土地评估特点受估价对象的影响，城镇土地与农村土地在估价上所具有的特点大不相同。
第一，对农村土地进行评估时需要牵扯到诸多内容，价格容易受多方面因素的影响。
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真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---
集体建设用地估价中疑难问题的探讨
集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，造成估价结果的不合理性，多家估价的局面。
出现难以规范，甚至出现多头政策、制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为
经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成?
(一)法规、政策的滞后
改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转(使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押)做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已
经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
(二)开发建设的随意性
由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
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真理惟一可靠的标准就是永远自相符合---
)变现能力差(三、法规的不健全，规划使用集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、集、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3不合理；2、交易量小造成市场窄体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4 、存在一定的违法风险。
小没有可参照的依据；5 使用风险较大(四)、使用权的1集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：、面对的所有权主体是农民集体且在土地的2取得没有法律、法规的充分保护；、有些集体土地上的建设不符合土地总体3使用上可能有违规违法行
为的存在；利用规划和城市建设总体规划。
)与国有土地在权利上的差别(五、面对1就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。
)镇集体建设用地面对的所有者是乡(的所有权主体不同。
国有土地所有者是国家，、法律、政府或村农民集体。
换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护政策的支持程度不同。
下，按照严格的程序来完成的。
集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太大，反映在土地、规划条件不使用权价格上具有不确定性。
其实这就是法律赋予权利的差别；3同。
国有土地是在符合如下条件下进行。
第一、符合城市建设总体规划；第二、符合土地总体利用规划；第三、符合土地年度利用计划。
集体土地使用权大都位
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远离规范的规划设计和有于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及
不到的地方，序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否，这就说明和国有土地相比进入市场时有权利的差别。
二、疑难问题的具体体现?集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在：)估价时可操作性差(一说明集体建设用地进入市场的条件集体建设用地估价时体现的可操作性差，、房地产之间缺乏可比不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面：1性。
由于集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，即便是相同地区也很少找到类、集体2似的房地产，市场的相对窄小造成可比性房地产不易寻求或无法寻求；建设用地使用年限难以确定。
国有土地国家都规定了的法定使用年限，而集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。
虽然有些土地所有者和使用者，在用地协议中自己设定了使用年限，但是，这些使用年限不是法律承认的使用年限，所以即便在估价中采用了这些使用年限后得出的价格也不是客观合理的也就不科学，价格。
集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料(二)国有土地在符合法律程序条件下随时可以进集体建设用地与国有土地不同，入市场交易，而且交易的频率极高，交易时体现的内容也很丰富，有了丰富的市场就给估价提供了极为丰厚的交易资料，供估价时筛选使用。
而集体建设用地没
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有市场交易，更没有交易资料哪有客观实例可用。
在估价时就显得枯
燥乏味，评估出的价格也极难适应市场的要求。
笔者在估价实践中深深地感受到，无论运用哪种估价方法进行集体建设用地评估，资料都难以收集，如有效的房地产市场交房地产资本化率等，房地产创造的社会平均利润，房地产创造的净收益，易资料，一般都是跑断了腿、磨破了嘴、费尽了工夫搜集来的资料经筛选加工整理后得出的结论还是不可比、不可用，做起来相当艰难。
大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据来源：(三)必须选择一种估价方法就是基准按估价规范的要求在进行土地价格评估时，这是因为基准地价是国家或政府制定的为规范土地市场的一种法定地价修正法。
价格。
防止土地进行人为炒作，或是随意压低或抬高价格，扰乱市场秩序，或是但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之造成资产流失而
要求的。
外。
没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。
不可比)使用权内涵不同，价格(价值)(四、国有土地1集体建设用地使用权与国有土地使用权的内涵不同，表现在：使土地的效益尽可充使用权在服从规划条件下即可按照使用原则进行开发建设，、按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用分发挥和体现；2的定位；)这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格年限使用土地，(或价值、国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途，可用市场比较法、收益法、3、国有土4成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格，较为灵活；
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地有完整的房地产市场，其交易价格体现的相对充分，价格形成较为完全，这种价格历经市场检验是科学、客观的。
、集体建设用地使用权的使用开发建设相1集体建设用地使用权的内涵是：、集体建设用地使用权没有入市，决定了对来说是无序的，市场是不充分的；2难以定)(其市场的正常交易量稀少。
也就是讲，不经过市场检验，使价格或价值、集体土地使用权的价格以何种方式进行估价，其中的资料都会受位和体现；3 到限制，使用权价格难以体现科学、客观。