集体建设用地评估

集体建设用地估价中疑难问题的探讨

集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。

一、集体建设用地估价中疑难问题的形成

（一）法规、政策的滞后

改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。

（二）开发建设的随意性

由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。

（三）变现能力差

集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；

2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；

3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；

4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；

5、存在一定的违法风险。

（四）使用风险较大

集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。

（五）与国有土地在权利上的差别

就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。1、面对的所有权主体不同。国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。其实这就是法律赋予权利的差别；3、规划条件不同。国有土地是在符合如下条件下进行。第一、符合城市建设总体规划；第二、符合土地总体利用规划；第三、符合土地年度利用计划。集体土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，远离规范的规划设计和有序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否，这就说明和国有土地相比进入市场时有权利的差别。

二、疑难问题的具体体现

集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在：（一）估价时可操作性差

集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面：1、房地产之间缺乏可比性。由于集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，即便是相同地区也很少找到类似的房地产，市场的相对窄小造成可比性房地产不易寻求或无法寻求；2、集体建设用地使用年限难以确定。国有土地国家都规定了最高的法定使用年限，而集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。虽然有些土地所有者和使用者，在用地协议中自己设定了使用年限，但是，这些使用年限不是法律承认的使用年限，所以也就不科学，即便在估价中采用了这些使用年限后得出的价格也不是客观合理的价格。

（二）集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料

集体建设用地与国有土地不同，国有土地在符合法律程序条件下随时可以进入市场交易，而且交易的频率极高，交易时体现的内容也很丰富，有了丰富的市场就给估价提供了极为丰厚的交易资料，供估价时筛选使用。而集体建设用地没有市场交易，更没有交易资料哪有客观实例可用。在估价时就显得枯燥乏味，评估出的价格也极难适应市场的要求。

笔者在估价实践中深深地感受到，无论运用哪种估价方法进行集体建设用地评估，资料都难以收集，如有效的房地产市场交易资料，房地产创造的社会平均利润，房地产创造的净收益，房地产资本化率等，一般都是跑断了腿、磨破了嘴、费尽了工夫搜集来的资料经筛选加工整理后得出的结论还是不可比、不可用，做起来相当艰难。

（三）大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据

按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价方法就是基准地价修正法。这是因为基准地价是国家或政府制定的为规范土地市场的一种法定价格。防止土地进行人为炒作，或是随意压低或抬高价格，扰乱市场秩序，或是造成资产流失而要求的。但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。

（四）使用权内涵不同，价格（价值）不可比

集体建设用地使用权与国有土地使用权的内涵不同，表现在：1、国有土地使用权在服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设，使土地的效益尽可充分发挥和体现；2、按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地，这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格（或价值）的定位；3、国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途，可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格，较为灵活；4、国有土地有完整的房地产市场，其交易价格体现的相对充分，价格形成较为完全，这种价格历经市场检验是科学、客观的。

集体建设用地使用权的内涵是：1、集体建设用地使用权的使用开发建设相对来说是无序的，市场是不充分的；2、集体建设用地使用权没有入市，决定了其市场的正常交易量稀少。也就是讲，不经过市场检验，使价格（或价值）难以定位和体现；3、集体土地使用权的价格以何种方式进行估价，其中的资料都会受到限制，使用权价格难以体现科学、客观。

三、解决疑难问题的对策

以上提到的，进行集体建设用地使用权价格评估时存在的疑难问题，是由于集体建设用地使用权的形成不规范、不合理造成的。那如何从根本上解决呢？

（一）建立农村集体建设用地基准地价体系

基准地价是估价机构对某地区宗地价格基础掌握和了解的重要资料之一，还是利用它进行估价的重要手段。同时有了基准地价就等于有了评估价格的法定依据。基准地价可以分为集体建设用地的基准地价，其他农用地的基准地价等等。