集体经营性建设用地入市税费征收现状及体系建设研究
国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告
国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告文章属性•【公布机关】国务院•【公布日期】2018.12.23•【分类】国务院关于行政法规草案的审议意见正文国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告——2018年12月23日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上全国人民代表大会常务委员会：党中央、国务院高度重视农村土地制度改革。
习近平总书记指出，土地制度是国家的基础性制度，农村土地制度改革是个大事，涉及的主体、包含的利益关系十分复杂，必须审慎稳妥推进。
李克强总理强调，要坚持从实际出发，因地制宜，深化农村土地制度改革试点，赋予农民更多财产权利，更好保护农民合法权益。
按照党中央、国务院决策部署和中央全面深化改革工作安排，根据全国人民代表大会常务委员会有关授权决定，自然资源部会同有关地方和部门组织开展了农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
现将试点情况报告如下：一、改革试点的基本情况和主要成效党的十八届三中全会对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革作出重要部署。
2014年12月，习近平总书记先后主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议和中央政治局常委会会议，审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（以下简称《意见》）。
2015年2月27日，十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权在试点地区暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）有关法律规定，授权期限截至2017年12月31日。
按照党中央、国务院部署要求，2015年3月23日至25日，原国土资源部召开试点工作部署暨培训会议，正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点（以下简称农村土地制度改革三项试点）工作。
我国农村集体经营性建设用地入市政策和法律支持问题研究
我国农村集体经营性建设用地入市政策和法律支持问题研究作者：刘文忠苟小坤王珍来源：《北京联合大学学报（人文社会科学版）》2023年第05期［摘要］农村集体经营性建设用地入市，是贯彻党的二十大提出的全面推进乡村振兴的重要战略部署。
入市改革是促进农民经营增效、赋予农民更加充分财产权的必要举措。
入市改革牵涉多方利益，因此，要将入市工作置于中国农地改革、激活乡村发展活力背景下，在现有政策和法律框架内，将土地管制、土地发展权、农民土地增值权益等立法理念，贯穿在入市改革配套制度的建构中。
本文结合全国入市试点地区的工作实践，研究了农村集体经营性建设用地入市的制度支持体系。
聚焦农地入市的法律障碍，提出了相关修法和政策建议。
［关键词］乡村振兴；农村集体经营性建设用地；土地发展权；中国式现代化［中图分类号］中图分类号F301［文献标志码］文献标志码A［文章编号］1672-4917（2023）05-0082-16全面建设中国式社会主义现代化，最艰巨的任务仍然在农村。
随着我国城镇化扩张和农村人口大量转移，进一步释放和激活农村市场潜力，推动农地改革被提上战略议程。
深化农村“三块地”①改革，大力推进“农村集体经营性建设用地入市”（以下简称“入市”），探索建立兼顾国家、村集体经济组织和农民利益均衡的农地增值收益有效调节机制，对于赋予农民更加充分的财产权益、推动乡村振兴具有重要的意义。
一、农村集体经营性建设用地入市政策和法律环境分析2015年，全国在33个县级行政单位进行入市试点改革。
据自然资源部数据统计，到2018年底，33个改革试验区共查明农村集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩［1］，从入市的规模看，入市的市场效果并不明显。
在民法典颁布和土地管理法修订前后，关于入市的规则、法律关系、入市利益分配、入市路径、风险预防等问题为学者所广泛研究。
在讨论过程中，认为集体经营性建设用地入市可以对农村的土地资源进行优化配置，推动土地改革，将土地资源转化为农民的土地财产权。
农村集体经营性建设用地入市问题研究——以山西省泽州县为例
农村集体经营性建设用地入市问题研究——以山西省泽州县为例樊丽如;李富忠【摘要】结合泽州县农村集体经营性建设用地入市工作试点工作的实际,总结了其初步成效,但由于目前还处于探索阶段,存在隐形市场交易、布局过于分散、收益分配机制不完善等问题.因此,通过建立统一的交易平台、成片统筹入市地块、完善相关法律法规、科学编制土地利用规划以及建立收益分配机制等,旨在探索出一条适合泽州县农村集体经营性建设用地入市试点工作的新路径.%With the practice of the pilot work of the collective management of land in the rural areas of Zezhou County, this paper summarized its preliminary achievements, but it was still in the stage of exploration, there were invisible market trans-actions,the layout was too scattered, the income distribution mechanism was not perfect and so on. Therefore,through the es-tablishment of unified trading platform,piece in the market as a whole plot,improved there relevant laws and regulations,the scientific preparation of land use planning and the establishment of income distribution and other mechanisms to explored a new path that suitable for zezhou county the pilot reform.【期刊名称】《湖北农业科学》【年(卷),期】2018(057)005【总页数】4页(P133-136)【关键词】农村集体经营性建设用地;入市;土地制度【作者】樊丽如;李富忠【作者单位】山西农业大学,资源环境学院,山西太谷030801;山西农业大学,软件学院,山西太谷030801【正文语种】中文【中图分类】F321.1党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价［1］。
天津市人民政府办公厅关于印发天津市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知
天津市人民政府办公厅关于印发天津市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知文章属性•【制定机关】天津市人民政府办公厅•【公布日期】2023.05.24•【字号】津政办发〔2023〕15号•【施行日期】2023.05.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文天津市人民政府办公厅关于印发天津市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知津政办发〔2023〕15号有关区人民政府，市政府有关委、办、局：经市人民政府同意，现将《天津市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》印发给你们，请参照执行。
天津市人民政府办公厅2023年5月24日天津市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案为稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》精神和自然资源部部署要求，结合本市实际，制定本工作方案。
一、总体要求以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，以健全城乡统一的建设用地市场为目标，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价；建立分类别、有级差的农村集体经营性建设用地入市增值收益分配机制，合理平衡国家、集体和农民个人收益；保障入市土地权能，盘活空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地，提高土地节约集约利用水平。
通过试点，形成可复制、易推广的改革成果，为全面深化开展农村集体经营性建设用地入市工作提供制度、政策和措施保障。
二、试点任务（一）强化规划引领作用1．推进规划编制。
加快推进控制性详细规划、村庄规划编制审批，统筹并合理安排入市的规模、布局、开发强度和开发时序等，完善功能配套，促进集聚发展，探索兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益的规划编制方法。
（责任单位：市规划资源局，滨海新区人民政府、武清区人民政府、静海区人民政府、蓟州区人民政府。
一文了解集体经营性建设用地入市！
⼀⽂了解集体经营性建设⽤地⼊市！本⽂由⼯隆建通研究员余能整理随着部分区县农村集体经营性建设⽤地的⾸宗⼊市发证、⼊市交易系统上线、⼊市⼟地转让成功及使⽤权抵押贷款落地等消息相继公开，对于集体经营性建设⽤地的探索实践也在逐步深⼊。
长期以来，农村集体⼟地闲置荒废、使⽤低效的现象⽐较普遍，没有发挥出⼟地的最⼤效益。
为了解决这⼀问题，国家从逐渐放开集体经营性建设⽤地⼊市，设⽴33个试点区县，到新《⼟地管理法》正式扫除集体经营性建设⽤地⼊市的法律障碍，在法律、制度、实践⽅⾯都做了不少尝试和突破。
作为农村集体建设⽤地中的⼀类（其他两类为宅基地和公益性公共设施⽤地），集体经营性建设⽤地的⼊市，⼀⽅⾯为城市扩张提供⼟地资源，解决城市⼟地资源紧缺的问题和城市扩张与农村集体占有⼟地之间的⽭盾。
另⼀⽅⾯，可解决农民收⼊问题，集体经营性建设⽤地⼊市可以使得农民的财产性收⼊明显提升，⽆论是⼀次性收⼊还是可持续性收⼊，都将获得明显的改善。
因此，基于集体经营性建设⽤地的发展探索将是⼀个巨⼤的风⼝，我们现将相关知识政策整理如下，以供⼤家学习参考。
01什么是集体经营性建设⽤地农村集体经营性建设⽤地，是指具有⽣产经营性质的农村建设⽤地，包括农村集体经济组织使⽤乡（镇）⼟地利⽤总体规划确定的建设⽤地兴办企业或者与其他单位、个⼈以⼟地使⽤权⼊股、联营等形式共同举办企业、商业所使⽤的农村集体建设⽤地。
农村集体经营性建设⽤地⼊市，是指这部分⼟地在市场上流转，具体包括转让、出租和⼊股等⽅式，实质是农村集体经营性建设⽤地使⽤权在市场上优化配置过程。
02农村集体经营性建设⽤地⼊市历程（⼀）改⾰开放⾄20世纪90年代末——严格控制阶段1992年《关于发展房地产业若⼲问题的通知》：集体所有⼟地不得直接出让；1998年修订《⼟地管理法》：严禁农村集体⼟地⽤于任何⾮农建设；1999年《国务院办公厅关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》：严禁城市居民在农村建设及购买住宅；总之，政府明确不允许农村集体建设⽤地⼊市交易。
XX县集体经营性建设用地入市交易暂行管理办法
申请人提交投标或者竞买申请时，存在材料弄虚作假、欠缴土地出让价款、因自身原因导致土地闲置等违法违 规和其他严重违反入市出让合同约定的情形的，县自然资源局可以禁止其参与投标或者竞买。
集体经营性建设用地使用权抵押，是指入市交易土地使用权人将通过集体经营性建设用地入市取得集体经营性 建设用地使用权，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第三十条集体经营性建设用地使用权转让应当签订转让合同。建设用地使用权转让后，原集体经营性建设用地 使用权入市出让合同约定的权利、义务随之转移。
第三十一条集体经营性建设用地使用权的转让、转租申请公开交易的，集体经营性建设用地使用权人可以委托 县自然资源局组织实施。
第三十二条集体经营性建设用地使用权的转让、转租交易信息，由县自然资源局通过省、XX市、XX县主要媒 体发布信息公告。交易信息应当包括拟交易宗地的使用权人、位置、面积、使用年限、用途、土地使用条件、报名 条件、交易时间、交易方式、提交申请的地点及期限等内容。
第二条本办法适用于XX县集体经营性建设用地使用权入市交易及相关监督管理活动。
第三条县自然资源局负责我县集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调和监督管理工作。
第四条集体经营性建设用地使用权入市交易活动，应当遵循统筹规划、公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条集体经营性建设用地使用权入市交易活动，按照我县现行的国有建设用地使用权交易规则及程序，依法 签订协议，委托县自然资源局组织承办。
《集体经营性建设用地入市增值收益分配法律问题研究》
《集体经营性建设用地入市增值收益分配法律问题研究》一、引言随着城市化进程的加速和土地资源的日益紧缺，集体经营性建设用地的入市已成为解决土地资源分配和经济发展矛盾的重要手段。
然而，随之而来的增值收益分配问题成为各方关注的焦点。
本文旨在研究集体经营性建设用地入市过程中增值收益分配的法律问题，分析现行法律规定的不足，并提出相应的完善建议。
二、集体经营性建设用地概述集体经营性建设用地是指农村集体经济组织使用于非农业建设的土地，包括工矿仓储用地、商服用地等。
随着城乡统筹发展和土地市场的开放，这类土地的入市已成为推动地方经济发展的重要力量。
然而，在入市过程中，由于法律制度的不完善和利益分配的不明确，导致了各种矛盾和问题。
三、集体经营性建设用地入市的法律现状目前，我国关于集体经营性建设用地入市的规定主要散见于《土地管理法》、《物权法》等法律中。
虽然有法律明确规定土地增值收益应当合理分配，但具体分配比例、分配方式和分配程序等缺乏明确的法律规定。
此外，由于地区间政策差异和法律规定的不统一，导致在实践中出现了一系列法律适用难题。
四、增值收益分配中的法律问题1. 分配比例不明确：在集体经营性建设用地入市中，政府、原土地所有者（农村集体经济组织）和开发商等主体之间的增值收益分配比例没有明确规定，导致了各方在利益分配上的争议。
2. 分配方式不规范：当前，我国关于集体经营性建设用地入市的增值收益分配方式缺乏统一的标准和规范，导致分配过程存在不透明、不公正的现象。
3. 法律责任不明确：在增值收益分配过程中，如果出现违法行为，如贪污、挪用等，现行法律对相关责任人的处罚措施不明确，难以起到有效的震慑作用。
五、完善集体经营性建设用地入市增值收益分配的法律建议1. 制定统一的法律规定：应当制定统一的法律规范，明确政府、原土地所有者（农村集体经济组织）和开发商等主体在增值收益分配中的比例和方式。
2. 强化信息公开和监管：应当建立健全的信息公开和监管机制，确保增值收益分配过程的透明度和公正性。
农村集体经营性建设用地入市问题分析
农村集体经营性建设用地入市问题分析随着城镇化进程的加快，农村集体经营性建设用地入市已成为当前热门的话题，也是农村土地制度改革的重要内容之一。
农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经济组织依法将原为农村集体集体经营性建设用地使用权转让给城镇居民或其他主体以推动农村集体经济发展的一种制度安排。
农村集体经营性建设用地入市也面临着一系列的问题和挑战。
本文将从政策、法律、社会和经济等方面入手，分析当前农村集体经营性建设用地入市所面临的问题，并提出对应的解决措施。
一、政策与法律问题当前，农村集体经营性建设用地入市政策体系尚不完善，相关法律法规还存在一定的不足。
在政策方面，一些地方在推进农村集体经营性建设用地入市时，存在不规范的情况，导致土地入市过程中出现乱象，严重影响农村土地利用和经济发展。
在法律方面，当前我国《土地管理法》等相关法律对农村集体经营性建设用地入市的规定仍然较为模糊，制度设计和实践操作上存在许多不足和漏洞，导致一些不法分子利用法律漏洞，通过非法手段获取农村集体经营性建设用地使用权，损害了农村集体经济组织的合法权益。
解决这一问题的关键在于建立健全政策法律体系，规范农村集体经营性建设用地入市的程序和管理，提高制度的透明度和公正性。
应当建立健全农村集体经营性建设用地入市的政策法规，明确土地入市的程序和标准，加强对土地入市的监管，依法打击违法行为，保障农村集体经济组织的合法权益。
还需规范土地入市的各项操作，建立健全土地交易的信息发布和监管机制，防止土地交易中出现腐败和违法行为，维护土地市场的正常秩序。
二、社会问题农村集体经营性建设用地入市是一个涉及面广、利益关系复杂的社会问题，社会因素也是制约农村集体经营性建设用地入市的重要影响因素之一。
农村集体经营性建设用地属于集体所有，其利益关系牵涉到广大农民的切身利益。
在推进农村集体经营性建设用地入市过程中，一些地方存在着对农民权益保护不力、信息披露不透明等问题，导致农民对土地入市过程中的利益分配缺乏信任，难以接受。
集体经营性建设用地入市增值收益分配探析——以江苏省试点经验为例
集体经营性建设用地入市增值收益分配探析———以江苏省试点经验为例●申文金张文主摘要:目前，国家正在进行农村集体经营性建设用地入市的改革试点工作，15个试点地区在改革过程中积累了丰富的实践经验。
集体经营性建设用地流转试点工作的顺利开展在很大程度上受到增值收益分配状况的影响，合理的增值收益分配对顺利推进集体经营性建设用地入市具有重要意义。
文章以农村集体经营性建设用地入市改革试点地区———江苏省为基础，总结了江苏试点改革的经验及，结合全国其它试点地区改革实践，重点阐述了增值收益产生的原因及影响因素，分析了当前试点改革中存在的问题，最后，提出了科学合理分配农村集体经营性建设用地入市增值收益的对策建议。
关键词：农村集体经营性建设用地；土地增值收益分配；农地非农化；改革试点十八届三中全会决定,在符合土地利用总体规划和土地用途管制的要求下,农村集体经营性建设用地允许入市。
2015年开始,开展了农村土地制度的33个改革试点工作。
农村集体经营性建设用地入市是农村土地制度改革的一项重要改革内容。
同国有建设用地一样,农村集体经营性建设用地入市肯定会带来大量的土地增值收益,土地增值收益如何分配,合理的分配如何建立,都值得深入研究。
农地入市的增值收益如何分配是农村土地制度此次改革的关键问题,是入市改革的焦点和难点,被称为“第四项改革”。
同时,2016年国家提出了“农村集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡的原则”。
科学合理、谨慎地处理好土地增值收益分配是集体经营性建设用地入市改革的焦点和难点,同时,科学合理地确定收益分配机制,以实现集体经营性建设用地入市和土地征收取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡的目标。
因此,科学合理地平衡各主体之间的利益关系,才能保障改革顺利推进。
一、土地增值收益的影响因素分析农村集体经营性建设用地是指所有权归属于农民集体的,在乡镇土地利用总体规划的指导下,由农村集体经济组织用于兴办企业,或通过入股,联营等方式与他人共同举办企业商业所使用的,具有生产经营性质的农村建设用地。
集体经营性建设用地入市背景下农民土地权益保障问题
土地供需矛盾
土地供需矛盾日益突出， 需要通过集体经营性建设 用地入市来满足城市建设 和发展需求。
土地财政
地方政府依赖土地财政， 需要通过集体经营性建设 用地入市来增加财政收入 。
社会背景
城市化进程
随着城市化进程加速，城市范围 不断扩大，需要占用周边农村土
地。
农民权益意识
农民权益意识逐渐觉醒，对土地权 益保障问题越来越关注。
征收程序不规范
部分地区存在土地征收程序不规范的 情况，如未征求农民意见、未进行合 理安置等，损害了农民的合法权益。
土地流转与收益分配问题
土地流转不规范
在土地流转过程中，由于缺乏规范的管理和监督机制，导致流转 程序不透明、不公正，农民的收益权得不到保障。
收益分配不公
在土地收益分配中，由于缺乏合理的分配机制，导致农民所获收益 比例偏低，土地增值收益被侵占。
完善征收程序
确保土地征收过程公开透明，充分征求农民意见 ，保障农民的知情权、参与权和申诉权。
3ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
多元化补偿方式
除了货币补偿外，还可以采取提供就业、社会保 障等方式，降低失地农民的生活压力。
加强土地流转监管与收益分配公平性
建立健全土地流转监管机制
规范土地流转程序，明确流转双方的权利义务 ，防止土地流转过程中的权益侵害。
建立合理的收益分配机制，确保 农民能够分享土地入市带来的经 济利益，保障其土地财产权益。
土地征收与农民安置问题
征收程序透明
确保土地征收程序公开透明，遵循法 定程序，保障农民的知情权和参与权 。
安置补偿合理
提供合理的安置补偿方案，包括货币 补偿、就业安置等，确保农民的生活 水平不受影响。
土地流转与农民社会保障问题
市区集体经营性建设用地入市试点工作实施方案
市区集体经营性建设用地入市试点工作实施方案一、指导思想坚持以新时代中国特色社会主义思想为指导，围绕健全城乡发展一体化体制机制目标，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以夯实农村集体土地权能为基础，以建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制为关键，以维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益为目的，着力政策科学和制度创新，建立集体经营性建设用地入市交易平台，完善交易程序、交易规则，为建立相关法律法规提供实践经验。
二、基本原则（一）正确把握方向，坚守入市底线。
深化集体经营性建设用地入市，必须坚持社会主义市场经济改革方向，必须坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，努力破解理论和实践难题，不断完善和发展具有中国特色的集体土地制度。
（二）维护农民权益，兼顾公平合理。
切实尊重农民意愿，充分反映农民利益诉求，实现好、维护好、发展好农民土地权益，夯实集体经济组织基础，实现国家、集体、个人土地增值收益分配公平合理，使入市成果惠及广大农民。
（三）坚持重点突破，综合配套推进。
紧扣入市主题，加快编制镇、村级规划，抓好集体建设用地基准地价制订，深入分析^p 发展遇到的核心问题和矛盾焦点，科学设计入市步骤和方法，配套推进农村产权、财税、社保、金融等改革，着力在体制机制上取得突破。
（四）坚持试点先行，循序稳步渐进。
坚持“自上而下与自下而上”相结合，“点上试验与面上推广”相结合，着力入市与推动发展相结合，综合各方关注，凝聚社会共识，寻求最大公约数。
试点工作既要有条件、按程序、分步骤审慎稳妥推进，又要结合实际，蹄疾步稳，大胆探索，循序渐进。
三、目标任务完善集体经营性建设用地产权制度，明确集体经营性建设用地入市主体、范围和途径，建立集体经营性建设用地入市交易平台，完善相关配套政策，探索服务监管制度、入市抵押担保机制、土地增值收益分配机制，推动建立城乡统一的建设用地市场，实现“同权同价、流转顺畅、收益共享”。
XX县集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配指导意见
XX县集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配指导意见为规范我县集体经营性建设用地入市项目的成本管理和收益分配，建立兼顾国家、集体、个人的集体经营性建设用地入市收益分配机制，完善对农民合理、规范、多元保障机制，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》，结合我县实际，制定本指导意见。
第一章总则第一条本指导意见所称集体经营性建设用地，是指经批准的规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的农村集体建设用地和其他历史原因遗留的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。
第二条本指导意见所称集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、出租等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者的权利义务，由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。
第三条本指导意见所称入市收益，是指集体经营性建设用地入市所取得的土地成交价款，由土地入市成本、政府土地增值收益、农民集体土地增值收益构成。
集体经营性建设用地入市收益分配，实行与国有建设用地同等原则，同权同价同责，兼顾国家、集体和农民三者利益。
集体经营性建设用地入市收益分配顺序为：土地入市成交价款中，首先扣除土地入市成本，剩余部分为入市项目纯收益。
入市项目纯收益中，政府收取土地增值收益后，剩余部分为农民集体土地增值收益。
第四条本指导意见适用于全县集体经营性建设用地入市的成本管理和收益分配。
第二章土地入市成本第五条本指导意见所称入市成本，是指集体经营性建设用地入市过程中，为达到入市交易条件而产生的土地取得成本、前期基础设施建设成本、向政府缴纳的整治复垦费和其他税费、项目实施管理成本和融资成本、入市过程中间服务费用等。
为保证集体经营性建设用地入市成本的真实可靠性，我县的集体经营性建设用地入市项目，采取项目外部审计的方式进行成本核算和支付管理。
农村集体经营性建设用地入市机制研究
04
农村集体经营性建设用地 入市机制构建
构建原则与指导思想
尊重土地权益
在设计和实施农村集体经营性建设用地入市机制时，应充分尊重 和保护农民的土地权益，包括所有权、使用权和收益权。
符合国家法律和政策
入市机制的构建必须符合国家相关的法律、法规和政策，不得违 反法律规定。
公平与公正
在入市机制的设计中应考虑到公平和公正原则，确保所有利益相 关方都能在平等的基础上参与市场活动。
思想观念落后
一些地方政府和农民对于农村集体经营性建设用地入市的观念落后，缺乏市场意识和创新意识。这导 致入市推进缓慢，难以满足经济发展的需求。
03
国内外农村集体经营性建 设用地入市经验借鉴国内Fra bibliotek验借鉴01
土地流转模式
我国农村集体经营性建设用地入市的主要模式包括出让、租赁、作价
出资（入股）、转让等，其中出让和租赁是较为常见的流转方式。
研究目标
通过对农村集体经营性建设用地入市机制的研究，提出完善入市机制的建议，为政策制定和实践指导提供参考
02
农村集体经营性建设用地 入市现状分析
农村集体经营性建设用地入市现状
农村集体经营性建设用地入市概述
农村集体经营性建设用地是指农村集体经济组织所有的土地，经过依法审批后，可用于建设和发展。近年来， 随着城市化进程的加快，农村集体经营性建设用地的入市需求不断增加。
入市机制的配套制度建设
土地评估体系
建立完善的土地评估体系，对农 村集体经营性建设用地的价值进 行科学评估，为市场交易提供合 理的参考价格。
土地登记制度
建立全面的土地登记制度，明确 每一块农村集体经营性建设用地 的权属关系，保障交易的合法性 和安全性。
集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告
集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践摘要：1、《土地管理法》已经完成修改，但是其他配套法律法规尚未进行修订，关于经营性建设用地的用途、出让、抵押、处置有较多不明确的地方，但是按照集体经营性建设用地和国有建设用地同权同责的基本思路，规则也会类似。
2、农村集体经济组织（包括经济合作社、经济联合社、经济联合总社）是集体经营建设用地入市的主体，根据试点地区经验，也可以组建统一的入市平台公司，由该公司作为入市和金融业务的开展主体，信用风险判断时需要予以关注。
3、集体土地出让的土地使用权的期限与同类用途的国有建设用地使用权期限趋同；出租期限有可能受到合同法20年的限制，具体需待政策法规进一步明确。
4、集体经营性建设用地抵押可参照同类用途的国有建设用地执行。
5、土地入市及再转让环节，收入扣除取得成本和开发成本后，需要按比例缴纳土地增值收益调节金。
6、市场已有的针对集体经营性用地的融资方案有土地整治贷款、开发建设贷款、产业运营贷款、商业用房按揭贷款，覆盖集体土地从整理入市到持有阶段。
7、试点地区的政策法规由较多是不公开的，且试点的事项是没有特别明确的法律法规规定。
金融机构如果要介入类似项目，建议与当地的发改委、规划与自然资源部门对不明确的事项进行详细的调查。
8、如北京地区，土地竞拍保证金是缴纳至镇级统筹公司，可关注该类企业的存款营销。
一、试点时期的政策文件体系及北京市的相关规定根据相关文件，集体经营性土地入市试点自2015年始，至2019年12月31日开展试点的法律授权文件到期。
2020年开始后续将衔接修改后《土地管理法》，试点期间全国及北京市依据的法律法规及相关政策文件如下：(一)中共中央2014年12月中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出改革试点的主要任务“建立农村集体经营性建设用地入市制度。
县农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)
XX县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）第一章总则第一条为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《中华人民共和国土地管理法》，结合试点地区经验做法，制定本办法。
第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，土地总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服和经营性基础设施等经营性用途，并经依法登记的土地。
本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。
第三条集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价，依法享有出让、租赁、作价(出资)入股、转让、出租、抵押等权能。
第四条县政府成立农村集体经营性建设用地入市领导小组，统筹指导、管理全县集体经营性建设用地入市工作；保障入市主体依法参与入市工作，并承担响应义务；保障土地使用者的合法权益，及时解决集体经营性建设用地入市出现的问题。
第二章产权管理和权利义务第五条加快全县农村集体建设用地所有权和使用权确权登记颁证工作，落实建设用地的用益物权，保障土地所有者和使用者的合法权益。
第六条符合规划、依法取得的农村集体经营性建设用地所有权人，对其拥有的集体经营性建设用地具有占有、使用、收益和处置的权力。
依法取得的农村集体经营性建设用地使用权人，其使用方式、最高使用年限和国有建设用地相同，在使用期限内享有转让、出租、抵押权能。
第七条农村集体经营性建设用地使用权依法入市，不改变土地的所有权。
第八条农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）以及转让、出租和抵押时，其地上建筑物、其他附着物一并处分。
第九条入市的农村集体经营性建设用地应履行与国有建设用地同等义务，承担响应的基础设施建设义务，并按规定缴纳相关税费和土地增值收益调节金，在国家建设需要时有偿退出。
第十条农村集体经营性建设用地入市主体为具有土地所有权的农村集体经济组织或是代表其所有权的组织。
激活农村土地要素_提高资源配置效率——农村集体经营性建设用地入市的河南探索
研究探索深化农村集体经营性建设用地入市试点工作是各级党委、政府关注的重大改革任务，是推动农业强国建设的有力举措。
2023年3月，自然资源部《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》印发，河南省17个县（市、区）列入第二批试点。
按照试点工作要求，河南省各试点地区加强制度创新，积极探索实践，盘活了农村土地资源要素，提高资源配置效率。
试点工作情况河南省有农村集体经济组织4.8万个，农村人口约4239万人，是全国重要的农业大省。
根据2021年度国土变更调查数据，全省集体建设用地总量为2401.81万亩，其中，宅基地1756.79万亩，占比73%；经营性建设用地313.65万亩，占比13%；公益性建设用地331.37万亩，占比14%。
2020年，新修正的《土地管理法》施行，在此基础上，长垣市、郏县、修武县、唐河县等县（市）进行了有益探索。
截至2021年，全省累计入市614宗面积11941.57亩，成交总金额15.35亿元，为开展全省试点奠定了基础。
新一轮试点工作全面启动后，河南省自然资源厅先后召开3次座谈会，指导并督促试点县（市、区）全部完成集体土地所有权登记、农村集体经济组织登记赋码、集体土地基准地价编制，拟入市土地涉及的村庄完成规划编制。
2023年7月25日，河南省自然资源厅组织召开工作推进会，按照“不设目标、不定数量、稳字当头”原则，不搞“齐步走”，成熟一个、入市一个，确保2023年底前各试点均有入市成果和经验总结。
工作中遇到的难题对试点工作认识不深。
调研发现，对政府部门来说，有的存在认识偏差，害怕冲击国有建设用地市场；有的认为不好把握“审慎稳妥推进”这个度，持等待、观望态度；有的把试点工作作为解决违法用地的途径。
对金融部门来说，以前未办理过此类业务，不太了解情况，对农村集体经营性建设用地市场发展把握不准，导致在抵押、放贷业务上非常谨慎。
对入市主体和受让方来说，主要信息来源多是朋友相传，无法真实了解实际信息；作为入市主体的村集体经济组织知识水平有限，缺乏试点经验，对农村集体经营性建设用地交易政策易产生理解偏差，作为受让方的企业对政策了解不够，不能有效地做出投资决策。
农村集体经营性建设用地入市：趋向、困境与纾困对策
农村集体经营性建设用地入市：趋向、困境与纾困对策作者：管必英王双金来源：《农村经济与科技》2020年第14期[摘要]土地是实施乡村振兴战略的重要要素之一，新《中华人民共和国土地管理法》中“允许集体经营性建设用地直接入市”，为推进农村集体经营性建设用地入市提供了法律保障。
探讨农村集体经营性建设用地入市的趋向、面临的困境，探索切实有效的纾困对策，盘活土地资源，维护和增加农村集体经营性建设用地所有权人利益，是推动乡村振兴的关键。
[关键词]集体经营性建设用地;直接入市;趋向与困境;纾困对策[中图分类号] F321.32[文献标识码]A土地是发展的根本，是实施乡村振兴战略中一个极其重要的要素之一。
新修定实施的《中华人民共和国土地管理法》中“允许集体经营性建设用地直接入市”的规定，结束了城乡建设用地入市的二元体制，为推进建设用地的城乡一体化提供了法律保障。
允许农村集体经营性建设用地按照国土空间规划确定的经营性用途人市，这是新形势下解决农业和农村发展短板，推进乡村振兴的关键一招。
1 农村集体经营性建设用地入市发展趋向自2015年以来，我国在部分县（市、区）行政区域开展了农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等人市、同价同权的试点工作。
目前，入市工作呈现出新的发展趋向。
1.1 入市主体多元化试点实践中，村集体经济组织、村民小组、或乡镇农村集体经济组织作为集体经营性建设用地的土地所有权人，是入市的主体，其他农村集体经济组织成立的村股份经济合作社（联社）、资产管理公司等具有法人资格的组织，根据所有权主体授权的具备法人资格、市场化程度更高的其他新型农村集体经济实体如社会工商企业、农业产业化企业、合作经济组织等新型经济组织，也都代表农民集体行使所有权成为了入市的实施主体。
1.2 入市方式就地化明确在本村本地直接使用，以协议、招标、拍卖或者挂牌等方式直接入市，成为了农村集体经营性建设用地入市的主流，占全部入市地宗的95%。
集体经营性建设用地入市政策与实践探索
集体经营性建设用地入市政策与实践探索作者：谢佳冀来源：《今日财富》2018年第13期随着我国城市化不断推进，我国的城市土地的面积已经不足以为我国工业化提供建设用地，但是我国农村还有大量的土地没有进行有效的使用，很多土地都是浪费掉，为了开发农村市场的市场潜力，国家积极的推进农村市场建设用入市的政策，2016 年，中央 1 号文件提到“推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点”，在此背景下我，我们来分析集体经营性建设用地入市政策现实推进政策的现实问题。
一、集体经营性建设用地入市政策实施现状评估（一）农村集体经营性建设用地入市政策实施成果分析制定政策是改革实施的第一步，只有切身符合于实际的政策才能保证改革的成功，不断的推进该改革的全面深化，这是农村的新土地改革是为了构建全国统一的土地市场，提高农村土地资源的效率，使得改革开放的红利更多的流向农民，而集体经营性建设用地入市政策正是在这种背景下制定的，从2015年来，政策取得一定的效果。
首先初步形成了城乡建设用地的统一市场，构建统一的建设用地市场是此次土地改革的最关键的一步，很多这次土地改革的试点区域，都采取用地租凭、转让入市的经验，一步步建构起土地入市的用地市场，比如将全县集体经营性建设用地入市工作全部纳入县公共资源交易中心等操作，让市场来对土地入市进行动态的把握，进入不断的推动城乡的统一建设用地市场规划化。
其次，形成了收益由国家、集体、个人共享，建立了兼顾国家、集体和农村农民三体一体的利益分配机制。
这次改革仅只是考虑国家和集体的利益，也注重考利农民的利益，让三者的利益在入市之后能够得到合理的划分，这也是此次建设用地入市的重要一步，很多试点县制定了相关政策，例如德清县据此制定了“谁所有、谁收益”的政策，明确规定了收益属性，收益比例分配的问题，对广大农民的收益的保障起到很关键的作用。
最后政策不断推进农村经济发展与农村产业结构优化升级，很多的城市都是市场极为活跃，但是由于受到土地的制约，约束了企业产业的升级，此次农村集体经营性建设用地的同等入市改革为了很多企业的发展，促进企业的产品升级，这也同样的影响着农村的经济发展和产业的结构升级，这都是国家制定政策，释放土地红利带来的经济效应，从而同时对企业和农村产业结构化升级带来的后果。
区农村集体经营性建设用地入市收益调节金征收和使用管理办法
区农村集体经营性建设用地入市收益调节金征收和使用管理办法《区农村集体经营性建设用地入市收益调节金征收和使用管理办法》一、总则为加强农村集体经营性建设用地入市收益的调节和管理，保障农村集体利益，促进农村经济发展和农民增收，根据国家法律、法规和相关政策，结合本地实际情况，制定本办法。
二、征收对象和征收标准1.征收对象：对于农村集体经营性建设用地通过入市流转所得的收益，按照一定的比例征收调节金。
2.征收标准：征收比例根据所在区域的经济发展水平、土地资源紧缺程度、政策导向等因素确定，但不得低于20%。
三、征收程序1.公示和听证：征收前，在有关媒体上公示征收标准和程序，并向农村集体经营性建设用地所有权人、使用权人发出征收通知书，告知其权利和义务。
2.登记和评估：农村集体经营性建设用地所有权人、使用权人在规定时间内向相关部门登记并提交有关材料，然后由评估机构对其资产进行评估，确定入市收益。
3.缴纳调节金：农村集体经营性建设用地所有权人、使用权人在征收通知书规定的期限内按照评估结果缴纳调节金，并向相关部门提交申请材料，申请使用农村集体经营性建设用地入市收益调节金。
4.使用管理：调节金由相关部门按照政策规定用于农村经济发展、农民增收、农村基础设施建设等方面，发挥调节和再分配作用。
1.调节金使用目标：根据国家政策和区域实际情况，调节金主要用于农村经济发展、农民增收、农村基础设施建设等方面，如农业科技研究、农业技术推广、农产品加工、农业保险、农民培训、农村电网改造、农村道路建设等。
2.使用管理机构：设立专门的调节金使用管理机构，负责调节金的使用管理工作，包括项目申报、资金拨付、项目监督等。
3.项目申报和审批：搞好调节金使用项目的申报和审批工作，鼓励农民按照实际需要和市场需求提出项目申请，并按照程序进行审批和拨付。
4.资金拨付和监督：及时拨付已审批的项目资金，对项目进行监督和检查，确保调节金的合理使用和效果达到预期。
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一、引言集体经营性建设用地入市作为“三块地”改革的重要内容之一，对于促进土地资源有效配置、破解城乡二元制经济发展模式具有重大意义。
集体经营性建设用地入市的理念是随着时间不断深化和完善的，2008年第一次提出符合规划的农村集体经营性建设用地可以和国有土地享有平等权益[1]，2013年有条件地允许农村集体经营性建设用地在出让、租赁、入股时与国有土地入市同权同价[2]，2015年选取33个县（区）进行三块地改革试点[3]。
为了协调国家、村集体和农民个人的土地增值收益分配问题，2016年提出试点区域应征收一定比例的土地增值收益调节金[4]。
2017年10月，出于深化试点区域探索程度和合理安排《土地管理法》修订工作的需要，33个试点地区集体经营性建设用地入市工作延长一年至2018年12月31日[5]。
2018年12月，国务院总结三块地改革经验时，建议进一步明确集体经营性建设用地入市条件，赋予入市土地和同类国有建设用地相同的最高使用年限[6]。
作为一项重大的社会改革活动，集体经营性建设用地的入市探索工作受到了学术界的密切关注。
其中，土地增值收益分配问题是当前集体经营性建设用地入市环节研究中最核心的，各方争论不休，尚未形成统一观点。
对于土地增值收益的归属，学术界存在“涨价归公论”“涨价归私论”和“公私兼顾论”三派观点[7]。
在实际操作中，政府接受了“公私兼顾”的观点，在保证集体和农民个人土地增值收益的同时，政府对土地入市增值收益征收一定比例的费用和税收，最终形成了政府、集体及农民个人共享土地增值收益的格局。
在入市过程中，政府征收的费用主要是土地增值收益调节金，征收的税收是增值税及附加税费、土地增值税、企业所得税、契税以及印花税等。
具体来看，首先，对于土地增值收益调节，围绕征收比例、分配范围、影响因素、存在问题等方面已经开展了较多讨论。
在征收比例方面，建议依据出让农村集体经营性建设用地取得的净收益金额，土地增值收益调节金应采取超率累进方式征收[8]；在对川渝地区数据进行测算后，则发现农民集体获得的土地增值收益应占到土地最优利用途径市场价格40%~60%[9]。
在土地增值收益调节金分配方面，提倡设置差异化的土地增值收益调节金，先实现市（乡镇、村）的收益平衡，后续再推进跨地区的土地增值平衡[10]。
在影响土地增值收益分配因素研究上，学者根据七个试点地区入市土地收取的调节金进行测算，发现土地征收成本和开发成本比值、区域土地开发出地率、土地级别、土地规划范围是影响当地调节金收取比例的关键因素[11]。
当然，目前土地增值收益调节金征收过程中存在不少问题，还需要进一步明确调节金的法律性质、计征基数、集体提留收益用途，并测算地方政府在土地增值中的投入比例[12-13][14]46。
其次，对于土地入市的税收方面，部分学者提出了一些前瞻性的观点，目前各家观点比较分散。
有的学者提出可以在土地制度改革探索的过渡阶段，推进土地税制改革，从宏观角度化解土地入市收入分配中的矛盾，具体包括对集体建设用地和地上建筑物征收不动产税、改革现有流转环节中的土地增值税[15-16]。
也有学者提出可以在土地出让环节继续采用增值收益调节金方式，在转让环节利用土地增值税替代增值收益调节金[17]。
同时，不少学者指出土地增值收益调节金法理依据不足，建议入市环节增设新税种——集体土地入市所得税[14]51，或以税收代替调节金[18-19]，还特别强调再次流转环节中应采用“征税+市场主体自治”的收益分配方式[20]。
可以看出，当前针对土地增值收益调节金的讨论是比较全面的，而对集体经营性建设用地入市应缴税收的观点比较零散，主要形成了两条共识，即强化税收在增值收益分配的作用、确立以土地增值税为主的集体土地入市税收体系。
系统性研究集体经营性建设用地入市费用和税收及税费征管体系建设的研究比较有限。
这主要是由于我国现行法律均以城市国有土地为出让对象，缺少针对集体经营性建设用地入市税费的法律规定，试点期间33个县市对农村集体土地产权制度改革涉及的契税、印花税以及其他税种多采取暂不征收的做法。
本文一方面围绕五个有代表性的试点区域研究土地增值收益调节金的相关问题，另一方面也对后期在全国推广集体经营性土地入市可能涉及和需要补充的税收征管进行系统设计。
二、集体经营性建设用地入市改革试点的税费概况及其特点本文选择了五个试点地区探讨集体经营性建设用地入市的税费情况，这五个试点县市分别位于中国首都、长江经济带、西南地区、东北地区、珠三角经济带，具有广泛的代表性。
（一）北京市大兴区大兴区政府将大兴区分为南北两部分，在区域内部采用差别化的调节金征收政策。
其中，北部村镇更靠近北京城区，经济发展程度较高，北部村镇的调节金征收比例设定为12%，南部村镇则设定为8%。
西红门镇是大兴区最早进行集体土地入市探索的村镇。
根据北京市人民政府网站的公示信息，2016年1月西红门镇2号地小B（2-004）地块作为入市试点改革首例上市地块入市交易，总用地面积约40亩，土地使用权已变更登记至集体联营公司，通过挂牌拍卖的形式成功上市，最终由北京赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元取得，该地块将开发建设成青年创投中心。
实地调研中发现，由于该宗土地入市时大兴区集体土地入市工作尚处于探索阶段，获得的土地出让收入并未严格按照12%收取土地增值收益调节金，当地区政府只收取了土地出让收入的10%作为土地增值收益调节金，给予农民个人收入占土地出让收入的比例为10%，偿还银行贷款占土地出让收入的30%，偿还前期腾退费用占土地出让收入的30%。
其中，土地增值收益调节金由区级国土部门收取，并上缴至区财政局，在全区统一使用。
（二）湖州（德清）浙江省德清县位于东部长三角经济圈腹地，集体经营性建设用地入市分为直接入市和异地调整入市两种方式。
土地所有权人向政府提出入市申请，入市后政府收取土地增值收益调节金分为两种类型，一种是使用权出让、租赁、作价入股收取一定比例调节金，另一种是转让收取一定比例调节金，具体标准见表1和表2。
土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴县财政，主要统筹用于城镇和农村基础设施建设、农村环境整治、土地前期开发等支出。
调节金一部分交由县统一安排使用，另一部分在县级政府和乡级（开发区）之间分配使用（见表3）。
增值收益调节金使用方式见表4。
（三）成都（郫县）2017年以前，郫县是四川省成都市下辖县，结合成都市城乡统筹改革试点、城乡建设用地增减挂钩等政策，在农村零星建设用地整治异地入市方面进行了较多的创新。
当地的土地增值收益调节金征收按照不同土地用途和出让方式，征收比例不同（见表5）。
对于依法取得的使用权进行转让、出租的，转让方应当按照使用权转让、出租收入的3%缴纳。
其中：土地收益资金1%，基础设施建设资金1%，耕地保护资金1%。
土地增值收益调节金由县财政部门统一负责征收管理，由县国土局代收代缴。
（四）鞍山（海城）海城市隶属于辽宁省鞍山市，位于沈阳经济区之中。
作为东北地区试点代表，海城市经济发展水平较低，集体经济实力较弱，政府在集体经营性建设用地入市过程中起到重要的推动作用。
根据《海城市农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法》，当集体经营性建设用地首次进入市场时，国家和集体将遵循3∶7比例分配土地出让收益，国家提留部分主要用于不同成本地块间平衡、要素分布区域平衡的调节及参照国有土地提取的五项基金支出。
集体获得70%的土地增值收益，其中村委会和个体农民的分配比例为2∶8，村委会可保留20%，主要用于发展生产、增加积累、集体福利、公益事业等方面。
当集体经营性建设用地再次进入市场时，国家和集体按照2∶8比例分配，集体保留80%，村委会和农民的分配比例仍为2∶8。
而入市缴纳的土地使用税将形成地方的财政资源，其中至少1/3的收入将分配给村委会。
（五）佛山（南海区）首先，在土地增值收益调节金方面，佛山南海区结合广东省“三旧”改造，采用了差异化的设计方案。
根据交易类型将征收比率分为三类（见表6—8），对土地使用权出让、转让和转让房地产设置不同的调节金收取标准。
区、镇（街道）分配调节金的比例按照50%∶50%进行。
调节金主要用于基础设施建设，并为农村地区有经济困难的人提供社会保障补贴和特殊困难援助。
其次，在其他需要交纳税费方面。
南海区政府规定土地采用出让方式的，暂免征收增值税、土地增值税、契税等相关税费。
作价出资（入股）、租赁、出租等入市的，应当按照国有建设用地的同类型的土地交易缴纳税费。
转让方式入市的，暂不适用土地增值税，但土地增值税以外的其他税费需要按照国有建设用地标准进行缴纳。
同时，佛山南海区试点从现实操作的便利性出发，出让调节金由国土部门征收，转让调节金由税务部门代征。
（六）试点地区的税费特点及其影响分析1.入市收益分配方案多样和用途较为清晰集体经营性建设用地的入市收入分配是入市制度设置中难度最大的部分，各试点地区都根据土地使用途径的不同，对出让（租赁、作价入股）和转让采取了差别化的调节金征收办法（见表10）。
收取的土地增值收益调节金在各地表现出三个特点：第一，土地增值收益调节金占总收入的比例偏低；第二，区级、县级、乡级分配比例差异较大；第三，村集体经济实力强和村民土地收益价值意识强的区域，调节金征收比例最低，佛山市南海区在这一方面表现得尤为突出。
政府收取的土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施建设、农村环境整治、土地前期开发等支出。
2.土地增值收益调节金的征收主体比较明确土地增值收益调节金征收主体，各试点地区做法虽存在差异，但大都由财税部门负责。
湖州德清县、成都郫县和北京大兴区试点由区、县财政局对土地增值收益调节金进行统一征收管理，而佛山南海区除入市涉及的相关税费由税务部门征收外，采用出让调节金由国土部门征收，转让调节金由税务部门代征的做法，并在辖区积极推行“金税三期”的税收征管系统。
3.征税比照同类的国有建设用地，试点期间多种税收暂不征收集体经营性建设用地入市遵循“同权同责同税”原则，试点地区除征收土地增值收益调节金外，在多个环节参照同类国有建设用地对入市的土地进行征税，积极探索构建城乡权责对等的统一建设用地市场。
同时，由于农村土地改革处于试点阶段，尚无针对集体建设用地入市的专项法律法规，多数试点县市政府为提高村集体和村民的积极性，对集体经营性建设用地在出让、作价出资、租赁、转让涉及的相关税收采取了免征政策，造成集体经营性建设用地入市税负低于国有建设用地。
4.不平衡的增值收益分配方案影响改革积极性和区域平衡发展受区域位置和经济发展水平影响，北京市大兴区和佛山市南海区的土地成交单价已远高于湖州市德清县、成都市郫县和辽宁海城市（见表9），然而，结合下页表10却发现正是这两个地区在工矿仓储、商服用途土地出让、租赁、作价入股、转让等环节征收的土地增值收益调节金比例是最低的，这一反常现象也反映了不同试点地区在土地试点入市中获得的实际收益是不均衡的。