农村集体经营性建设用地入市的局限与出路
农村集体经营性建设用地入市问题分析
农村集体经营性建设用地入市问题分析1. 引言1.1 背景介绍随着我国城镇化进程的提速，农村实施集体经营性建设用地入市也成为一个必然趋势。
目前我国农村集体经营性建设用地入市存在一系列问题和挑战，包括政策不明确、管理混乱、利益分配不公等。
这些问题不仅影响了农村集体经营性建设用地的有效利用，也影响了农村经济的健康发展。
通过对农村集体经营性建设用地入市问题进行深入研究和分析，有助于提出相应的解决方案，促进农村土地资源的合理利用和农村经济的可持续发展。
【2000字】1.2 问题意义农村集体经营性建设用地入市问题是当前农村土地制度改革中的一个重要议题，其意义重大。
农村集体经营性建设用地入市是深化农村土地制度改革的重要一环，有利于解决农村集体经营性建设用地流转难题，推动农村土地资源的有效利用和增加农民收入。
农村集体经营性建设用地入市可以促进乡村振兴战略的实施，推动农业现代化进程。
农村集体经营性建设用地入市问题的解决还关系到农村土地资源的可持续利用和农民的切身利益。
对于农村集体经营性建设用地入市问题的研究和解决具有重要的意义和价值。
【字数：149】1.3 研究目的研究目的是为了深入分析农村集体经营性建设用地入市问题，探讨其中存在的困难和瓶颈，并提出有效的解决方案。
通过研究目的的明确，可以为政府制定相关政策提供依据，为农村集体经营性建设用地入市提供更加科学合理的指导，促进农村经济发展和农民生活水平提升。
通过研究目的的设定，还可以帮助相关部门和研究者更好地把握研究的方向和重点，确保研究成果对于解决实际问题具有积极的指导意义和实践价值。
研究目的的明确性是推动农村集体经营性建设用地入市问题研究深入开展的重要前提，也是推动相关政策和措施得以实施的基本保障。
2. 正文2.1 农村集体经营性建设用地定义农村集体经营性建设用地是指由农村集体经济组织统一管理、使用和经营的土地，用于农村基础设施建设、农村产业发展、农村居民建房等目的的土地。
农村集体经营性建设用地入市问题分析
农村集体经营性建设用地入市问题分析农村集体经营性建设用地入市问题是指农村集体土地经营权因城镇化进程和经济发展需要，经过流转或拆分后，进入市场并用于各种开发建设活动的现象。
这一问题在中国农村土地改革与城镇化进程中经常出现，严重影响着土地利用和乡村发展。
为了更好地分析这一问题，我们需要深入探讨其背后的原因和存在的挑战。
一、农村集体土地流转走向市场农村集体土地流转的出发点是提高土地利用效率和农业生产效益，但随着城市向乡村拓展、工业化和城镇化的进程加速，原本用于农业种植生产的土地、荒地和闲置土地出现了新的利用价值。
特别是一些地方政府推动城镇化、新农村建设和新型城镇化旧村改造，将农村土地流转、拆分、打包等渠道合法性认可，并鼓励农民将土地以流转的方式进入市场，这一现象就愈发明显。
二、土地利用和资源消耗压力增大农村集体经营性建设用地入市，背后是城乡经济生产和社会发展带来的需求。
但同时，这也意味着土地利用和资源消耗压力增大。
由于将流转后的土地用于城市建设和工程项目，存在着大量消耗土地资源、水资源和能源等现象。
而且，这一现象也容易导致土地破碎化、碎片化，从而给生态环境造成重大影响。
三、土地所有权和土地权益界定的不清因为涉及到土地所有权和土地权益界定问题，农村集体经营性建设用地入市问题也容易引发一系列纷争和矛盾。
由于现行农村土地制度不完善，很多涉及到土地流转的问题没有明确的法规管理和标准，甚至存在着非法炒作、侵占和非法转让等问题。
同时，因为土地流转使得土地所有者和经营者分离的现象普遍存在，也容易对农民的利益长远产生负面影响。
四、市场需求和规划管理不平衡农村集体经营性建设用地入市问题的背后还存在市场需求和规划管理不平衡的问题。
由于很多土地流转涉及到大型开发项目和城市建设，而土地市场本身也存在供需不平衡、投机和过度开发等问题，因此很容易导致土地利用效率低，土地资源浪费，土地质量下降等。
同时，由于土地流转和入市使得农村土地规划和管理缺乏科学性和有效性，也不利于乡村发展和资源利用的可持续性。
农村集体建设用地存在的问题与解决办法
农村集体建设用地存在的问题与解决办法农村集体建设用地存在的问题与解决办法农村集体建设用地管理存在的问题影响农村经济发展和社会稳定。
****在农村改革座谈会上指出, 要加大推进新形势下农村改革力度, 促进农业基础稳固农民安居乐业。
在推进农村集体建设用地改革中, 要切实做到关口前移, 程序规范, 制度统一, 把苗头性焦点性的问题解决在基层, 解决在萌芽状态。
一、三类农村集体建设用地基本情况农村集体建设用地从使用性上分为村民宅基地、公益事业公共设施用地和经营性用地三类。
由于这三类用地管理制度和管理程序不同, 管理力度也不同, 在基层出现的问题也不尽相同, 其中公益事业公共设施用地引发的问题较少, 宅基地次之, 经营性用地问题较多。
农村公益事业公共设施用地情况。
公益事业设施用地主要包括道路、、公园、敬老院等公益性设施的用地。
虽然公益事业设施用地存在着用地不规范、管理有漏洞等问题, 但由于其受益面广, 未成为目前农村用地的主要矛盾。
村民宅基地用地情况。
近年来, 宅基地用地增量多、增速快, 但缺口仍较大, 这显然不符合发展趋势, 与城镇化更是背道而驰。
比如, 广东省揭阳市宅基地缺口600多公顷, 广东省政府每年下达该市农村新增集体建设用地专项指标大约40公顷。
经营性用地情况。
农村集体经营性建设用地主要包括农村集体经济组织使用乡 (镇) 土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。
据了解, 集体企业用地真正由农村集体经济组织经营或与其他单位、个人联营的不多, 大多是落入个人手中或改变用途, 挪为他用, 这是目前存在于农村基层的隐性危机, 是产生矛盾、存在不稳定的主要因素。
二、农村集体建设用地存在的问题及原因违法用地现象严重。
农村集体建设用地管理使用情况不容乐观, 特别是在乡镇, 主要表现在:一是有的乡村公益事业公共设施用地手续不完备甚至没有申请农转用;二是部分乡村私分宅基地, 个别村镇干部甚至纵容、包庇亲戚或家属违法占地建房;三是部分乡镇村民宅基地超标, 一户多宅四是部分乡镇存在以宅基地之名行商业开发之实的现象;五是有些地方片面强调以地生财 , 大办工业区、开发区, 造成建设用地无序扩张;六是部分乡村经营性土地被私租、私转、私卖或长租代卖七是一些土地使用者擅自改变土地用途, 甚至少批多用。
农村集体建设用地流转的法律现状、问题与出路
用地市场 ， 对依法取得的农村集体经营性建设 用地 ， 必须通过 规 ， 其效力级次决定 了其适用的范围。 统一有形的土地市场 、 以公开规范的方式转让 土地使用权 ， 在 法和政策 的落实必须最 终在合乎现行法律 的框架下进行 。为
－
：者简 介：胡利玲（ ９ ６）女 ， ＃ １６ ．， 山西祁县人 ， 中国政 法大学 民商经济法学院教授 ， 博士。
１ ５
２１ ００年
湖南师范大学社会科学学报 Fra bibliotek第２ 期
应的保障。《 物权法》第 ４ ２条也仅规定 ：征收集体所 有的土 “ 地， 应当依 法足额支付土地补偿费 、 安置补助费、 地上 附着物 和青苗补偿 费等费用 ， 安排被征地农 民的社会保 障费用 ， 保障 被征地农 民的生活 ， 护被征地农民的合法权益 。 可见 ， 维 ” 按照
土地利用规划 确定 的城镇建设用地范 围外 ，经批准 占用农村
设用地使用权流转管理办 法》 允许我 国农村集体建设用地所 ， 有权和使用权进 行分离 ，从而成为农村集体土地使用权流转 的先行者 ， 但是它却与上位法相冲突 ， 且仅仅是地方性行政法
集体土地建设 非公 益性 项 目，允许农 民依法通过多种方式参
置的农 业人 口的安置补助 费标准 ，为该耕地被征收前三年平
制度市场化改革的终极 保障。
一
、
农村集体建设 用地流转的法律现状
均年产值的四至六倍 。土地补偿费和安置补助费 的总和不得
超过土地被征收前三年平均年产值 的三十倍 。” 尽管 ２ ０ ０ ４年
１ 法律 限制农民集体所有 的土地流转用于非农业建设 ．
中图分类号 ：Ｄ １． ９ ２４ 文献标 识码 ：Ａ 文章 编号 ：１０ ．５９ ２ １ ）２０ １．３ ０ ０２ ２ （０ ０ ０ ．０ ５０
浅析集体经营性建设用地入市问题
浅析集体经营性建设用地入市问题随着城市化进程的加快和人口的不断增加，建设用地的需求也与日俱增。
在中国的城市化建设中，集体经营性建设用地入市问题备受关注，涉及农民利益、城市发展和土地资源的合理利用等诸多方面。
本文将从集体经营性建设用地入市的概念、背景和影响等方面进行浅析，以期能对这一重要问题有更加深入的了解。
一、集体经营性建设用地入市的概念集体经营性建设用地入市，即指将集体经营性建设用地通过市场化方式转变为有偿使用权的过程。
在中国，农村集体经营性建设用地的入市一直备受争议。
传统的观念认为，集体经营性建设用地是农民的“菜篮子”和“锅”，是农民生活的来源和保障，不应该用于商业开发和城市建设。
但随着城市化进程的不断推进，城市用地的需求与日俱增，集体经营性建设用地入市成为一种解决城市用地需求的有效途径。
二、集体经营性建设用地入市的背景集体经营性建设用地入市的背景主要包括以下几个方面：1. 城市化进程的加快随着社会经济的快速发展，城市化进程加快，城市人口不断增加。
为了满足城市建设用地的需求，需要大量的土地资源，而农村集体经营性建设用地恰好可以提供这样的土地资源。
2. 农村土地资源的闲置和浪费目前我国农村土地资源利用率较低，很多集体经营性建设用地被闲置或者没有得到合理利用。
通过入市，可以有效地利用这些土地资源，提高土地资源的利用效率。
3. 农民转型升级需求随着农村产业结构的转型升级，农民的生活方式和需求也在发生变化。
通过集体经营性建设用地入市，可以为农民提供更多的就业机会和增加收入的途径。
2. 保障农民的合法权益集体经营性建设用地入市可以为农民提供更多的就业机会和增加收入的途径，有助于提升农民的生活水平和福利待遇。
在土地入市的过程中，必须严格按照法律程序和规定，保障农民的合法权益，确保他们能够得到应有的补偿和保护。
3. 促进农村经济的发展通过集体经营性建设用地入市，可以为农村提供更多的发展机遇，带动农村经济的发展。
农村集体土地入市的现实困境及对策研究
农村集体土地入市的现实困境及对策研究农村集体土地入市是指将农村集体经济组织的土地流转、出租或出售给农村集体经济组织以外的市场主体的一种方式。
农村集体土地入市，一方面可以促进土地资源优化配置，实现农村经济发展，另一方面也面临着一系列现实困境。
本文将重点探讨农村集体土地入市的现实困境及对策研究。
第一，土地权属不清晰。
由于历史原因，农村集体土地林散地散，多属于集体所有，但很难界定每一户农户的具体土地使用权。
在集体土地入市过程中，土地权属不清晰给交易双方的权益保护带来了困难，也容易引发纠纷，影响土地流转市场的健康发展。
第二，农民自愿性不强。
农村集体土地的流转多数依赖于农民自愿性，但在现实中，部分农民对土地流转的认识不足，对土地流转的风险和机会缺乏正确的认识，导致他们对土地流转的态度消极，不愿意积极参与。
流转价格不合理。
由于农村集体土地入市缺乏市场交易机制的约束，土地流转价格常常受到政府行政干预和信息不对称的影响，无法真正体现土地的市场价值。
一些地方的农民因为流转价格较低而不愿流转土地，使得土地入市效果不理想。
针对上述现实困境，应采取以下对策：一是完善土地权属制度。
加强农村集体土地确权登记工作，建立健全土地使用权确认机制，界定每一户农户的土地使用权，为土地流转提供权属清晰的基础。
加强对土地权属纠纷的解决机制，确保交易双方的合法权益。
二是提高农民对土地流转的认识和认可度。
加强土地流转的宣传教育，增强农民对土地流转的了解和认识，让农民明白土地流转对他们经济收入和农业生产的积极意义，增强农民对土地流转的自愿性。
三是建立土地流转市场机制。
完善土地流转市场的监管和管理制度，加强对土地流转价格的监测和调控，实现土地流转价格的市场化形成。
建立土地流转市场的信息发布和交易撮合平台，提升土地流转市场的效率和透明度。
四是加强政府的引导和服务。
政府应加大对农村集体土地入市的政策支持力度，为农民提供土地流转的技术咨询和法律服务，提高农民对土地市场的交易能力和法律意识。
农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析
农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析【摘要】农村集体经营性建设用地入市是当前农村改革中的一个重要议题，但面临诸多难点问题。
土地流转难题、产权保障困境、政策法规不明确、农民意识障碍以及金融支持不足是其中的主要困难。
为了解决这些问题，需要加强土地流转制度建设、完善产权保障机制、明确政策法规、提升农民意识、加大对农业的金融支持力度。
随着农村产权制度的不断完善和政策环境的改善，农村集体经营性建设用地入市的难点问题将逐渐得到解决。
未来，农村集体经营性建设用地将更好地为现代农业发展和农民增收做出贡献。
【关键词】农村集体经营性建设用地入市, 难点问题, 土地流转, 产权保障,政策法规, 农民意识, 金融支持, 解决对策, 发展趋势.1. 引言1.1 研究背景在当前我国农村集体经营性建设用地入市的过程中，面临着诸多难点问题，这些问题严重制约了农村经济的发展和农民收入增加的速度。
为了更好地突破这些难点问题，需要深入研究并找到解决之道。
本文旨在对农村集体经营性建设用地入市的难点问题进行论析，探讨可能的解决对策以及未来的发展趋势。
农村集体经营性建设用地入市存在着诸多困难和障碍，其中主要包括土地流转难题、产权保障困境、政策法规不明确、农民意识障碍以及金融支持不足等方面的问题。
这些难点问题的存在，使得农村集体经营性建设用地入市面临着重重挑战，需要有针对性地加以解决。
通过对这些难点问题的深入分析和研究，可以为未来农村集体经营性建设用地入市的发展提供更加有效和可行的对策和建议，促进农村经济的持续健康发展，实现乡村振兴的目标。
1.2 研究目的本文旨在深入分析农村集体经营性建设用地入市过程中存在的难点问题，并探讨解决对策，为相关部门提供参考和借鉴。
通过对土地流转难题、产权保障困境、政策法规不明确、农民意识障碍、金融支持不足等问题的论述，旨在找到解决农村集体经营性建设用地入市难点问题的有效途径，促进农村经济发展和农民收入增加。
《农村集体经营性建设用地使用权入市研究》范文
《农村集体经营性建设用地使用权入市研究》篇一一、引言随着中国农村经济的快速发展和城市化进程的加速推进，农村集体经营性建设用地使用权入市成为了当下亟待研究的热点问题。
如何科学、合理、高效地推动农村集体经营性建设用地使用权的入市，不仅是实现农村资源要素市场配置、推动乡村振兴的重要途径，也是深化土地制度改革、促进城乡一体化发展的关键环节。
本文旨在通过对农村集体经营性建设用地使用权入市的背景、现状、问题及策略进行研究，为相关政策的制定和实施提供理论支持和实践指导。
二、农村集体经营性建设用地使用权入市的背景及现状（一）背景随着中国土地制度的不断改革和农村经济的快速发展，农村集体经营性建设用地逐渐成为了一种重要的土地资源。
然而，长期以来，由于政策的限制和制度的约束，农村集体经营性建设用地的使用和发展受到了一定的限制。
随着城市化进程的加速推进和城乡一体化发展的需求，农村集体经营性建设用地使用权的入市成为了必然趋势。
（二）现状目前，农村集体经营性建设用地使用权的入市已经在全国范围内展开。
然而，由于政策的不完善和制度的缺陷，入市过程中还存在一些问题，如土地权属不清、交易规则不健全、市场监管不到位等。
这些问题不仅影响了农村集体经济组织的利益，也制约了农村资源的有效利用和农村经济的发展。
三、农村集体经营性建设用地使用权入市的问题分析（一）土地权属问题土地权属不清是农村集体经营性建设用地使用权入市的主要问题之一。
由于历史原因和管理不善，一些地方的农村集体经营性建设用地的权属关系并不明确，导致土地使用权的转让和交易存在困难。
（二）交易规则问题交易规则不健全是另一个重要问题。
由于缺乏统一的交易规则和监管机制，农村集体经营性建设用地的交易存在着不规范、不透明、不公正等问题，容易引发纠纷和矛盾。
（三）市场监管问题市场监管不到位也是一个问题。
由于缺乏有效的市场监管机制，一些不法分子利用农村集体经营性建设用地使用权入市的契机进行非法交易和诈骗活动，严重损害了农民的利益和社会的稳定。
集体经营性建设用地入市背景下农民土地权益保障问题
土地供需矛盾
土地供需矛盾日益突出， 需要通过集体经营性建设 用地入市来满足城市建设 和发展需求。
土地财政
地方政府依赖土地财政， 需要通过集体经营性建设 用地入市来增加财政收入 。
社会背景
城市化进程
随着城市化进程加速，城市范围 不断扩大，需要占用周边农村土
地。
农民权益意识
农民权益意识逐渐觉醒，对土地权 益保障问题越来越关注。
征收程序不规范
部分地区存在土地征收程序不规范的 情况，如未征求农民意见、未进行合 理安置等，损害了农民的合法权益。
土地流转与收益分配问题
土地流转不规范
在土地流转过程中，由于缺乏规范的管理和监督机制，导致流转 程序不透明、不公正，农民的收益权得不到保障。
收益分配不公
在土地收益分配中，由于缺乏合理的分配机制，导致农民所获收益 比例偏低，土地增值收益被侵占。
完善征收程序
确保土地征收过程公开透明，充分征求农民意见 ，保障农民的知情权、参与权和申诉权。
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多元化补偿方式
除了货币补偿外，还可以采取提供就业、社会保 障等方式，降低失地农民的生活压力。
加强土地流转监管与收益分配公平性
建立健全土地流转监管机制
规范土地流转程序，明确流转双方的权利义务 ，防止土地流转过程中的权益侵害。
建立合理的收益分配机制，确保 农民能够分享土地入市带来的经 济利益，保障其土地财产权益。
土地征收与农民安置问题
征收程序透明
确保土地征收程序公开透明，遵循法 定程序，保障农民的知情权和参与权 。
安置补偿合理
提供合理的安置补偿方案，包括货币 补偿、就业安置等，确保农民的生活 水平不受影响。
土地流转与农民社会保障问题
海南农村集体经营性建设用地入市价值困境与破解路径
※农业经济农业与技术2021,Vol.41,No.09155海南农村集体经营性建设用地入市价值困境与破解路径闫磊（三亚学院，海南三亚572000）摘要：为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，2019年12月海南省出台《集体经营性建设用地入市试点办法》，标志着海南农村集体经营性建设用地入市改革进入新时期。
自贸港建设背景下农村集体经营性建设用地入市对于盘活农村土地资源、提高农民收入水平、实现乡村振兴战略具有重要价值；但由于涉及政府、村集体、用地企业、农民等多方利益关系，入市过程中将面临开发成本高、农民失地风险加大、利益分配不均衡等诸多困境，可通过合理规划入市土地、完善利益分配机制、加强配套设施建设、建立市场监管机制等多种路径加以突破。
关键词：海南省；农村集体经营性建设用地；入市困境；破解路径中图分类号：［S-9］文献标识码：A DOI：10.19754/j.nyyjs.20210515040中共中央办公厅和国务院办公厅于2015年1月联合下发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，包括海南省文昌市在内的33个县市被列为试点区域，我国农村集体建设用地入市改革进入试点阶段。
2018年12月，国务院发布关于“三块地”改革试点情况的总结报告指出，33个试点县（市）共受理农村集体建设用地入市地块1万余宗，总价值257亿元。
2020年1月开始实施的《中华人民共和国土地管理法》更是明确规定集体经营性建设用地可不通过国家征收直接入市，这标志着我国农村集体经营性建设用地入市改革的序幕全面拉开。
2019年12月31日，海南省自然资源和规划厅印发《集体经营性建设用地入市试点办法》（以下简称《试点办法》）意味着海南土地市场迎来重大变革。
2020年10月，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅印发的《关于大力发展农村市场主体壮大农村集体经济的十八条措施的通知》（以下简称《十八条措施》）指出，农村集体经济组织可以将村庄内零星、分散的集体建设用地先行组织复垦为农用地，将原有的经营性建设用地挪用到其它适合地区入市，以最大限度地提升土地开发价值，入市所获收益应大部分归村集体和农民所有。
浅谈农村集体经营性建设用地入市工作的经验做法及成效
浅谈农村集体经营性建设用地入市工作的经验做法及成效农村集体经营性建设用地入市工作是指将农村集体所有的建设用地依法纳入市场化流转，并实现农村集体经营性建设用地的有序流转和合理利用。
这项工作的目的是创造条件，促进农村土地资源的优化配置，激发农村经济的活力，增加集体经济收入，推动农村经济的发展。
下面，我将浅谈农村集体经营性建设用地入市工作的经验做法及成果。
首先，建立健全政策法规。
农村集体经营性建设用地入市工作需要依法操作，因此，制定相关的政策法规对工作的推进具有重要意义。
相关政策法规应明确农村集体建设用地的入市流程、价格确定、流转方式和期限等内容，为农村集体建设用地入市提供可靠的法律基础。
同时，要注重与土地制度改革、农村土地承包经营权确权登记颁证等相关工作相衔接，形成完备的政策体系，确保工作的顺利实施。
其次，加强组织领导。
农村集体经营性建设用地入市工作涉及的利益关系复杂，需要各级政府部门加强组织领导，明确工作责任。
要成立农村集体经营性建设用地入市工作领导小组，统筹协调相关工作，制定详细的工作方案，并逐级分解任务，确保工作按照计划有序推进。
同时，还需要建立健全与农民代表、农村集体经济组织、土地承包经营权管理部门等相关方的沟通机制，营造良好的工作氛围。
第三，加强宣传纪律。
农村集体经营性建设用地入市工作的推进过程中，要加强对农民群众的宣传工作。
通过多种形式的宣传，让农民了解政策法规，认识到农村集体经营性建设用地入市的重要性和利益。
要及时公布农村集体建设用地入市的流程和政策规定，对于相关流转项目的市场化交易及停止交易等信息进行公示，确保信息的公开透明，增强农民群众对工作的理解和支持。
第四，积极推进试点示范。
农村集体经营性建设用地入市工作是一个系统工程，需要有实践经验的积累和示范效应的产生。
要选取一些条件较好、发展潜力较大的地区进行试点示范，通过试点示范，总结经验，完善工作措施，为工作的全面推开提供经验借鉴。
同时，也要加大对试点地区的支持力度，包括政策支持、财务支持等，为试点地区的农村集体经营性建设用地入市工作创造良好的环境。
农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析
农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析农村集体经营性建设用地入市是指在农村地区，集体经营性建设用地出让给企业或个人进行经营性开发利用。
这一政策的实施对于促进农村经济发展、增加农民收入、推动农村土地资源有效利用具有积极的作用。
农村集体经营性建设用地入市也面临着一系列的难点问题，本文将对这些问题进行论析。
农村集体经营性建设用地入市面临着土地流转问题。
在农村地区，土地流转是农村集体经营性建设用地入市的前提条件。
由于农村土地流转涉及到农民的切身利益，存在着许多难点问题。
一方面，农民对于土地流转存在着观念障碍，他们担心土地流转后自己的生计将受到影响。
农村土地权属关系复杂，集体经营性建设用地的流转涉及到多方利益的协调，需要解决土地权属、流转补偿、流转期限等问题。
如何推动土地流转，是农村集体经营性建设用地入市的首要难点。
农村集体经营性建设用地入市还面临着流转的规划问题。
由于农村集体经营性建设用地的入市需要进行规划设计，这就意味着需要对农村土地进行合理的规划布局，需要统筹考虑土地的开发利用、保护环境、满足农民生产生活等多个方面的因素。
由于农村土地规划工作的复杂性，农村集体经营性建设用地的规划设计工作也面临着一系列的难点问题。
一方面，由于土地流转的规划需要针对当地的实际情况进行定制，因此存在着规划的局部性和个性化问题。
农村土地规划工作还面临着规划编制的技术性和前瞻性问题。
在进行农村集体经营性建设用地规划设计时，需要充分考虑到当地的实际情况，精心设计规划方案，才能够有效解决规划的难点问题。
第四，农村集体经营性建设用地入市还面临着土地使用权的问题。
由于农村土地资源的特殊性，农村土地的使用权既涉及到农民的土地承包权，又涉及到国家的土地所有权。
在进行农村集体经营性建设用地入市时，需要对土地的使用权进行明晰化处理。
一方面，需要充分尊重农民的土地承包权，保障农民的合法权益。
需要对土地的使用权进行合理的规划分配，确保土地的流转合法合规。
浅析集体经营性建设用地入市问题
浅析集体经营性建设用地入市问题1. 引言1.1 背景介绍【背景介绍】：随着城市化进程的加快和城市人口的不断增长，建设用地需求量持续扩大，为了满足城市发展对土地资源的需求，集体经营性建设用地入市的问题逐渐受到人们的关注。
随着城市规划的逐渐完善和土地利用的不断优化，集体经营性建设用地入市的方式和管理也面临着新的挑战和改革。
集体经营性建设用地作为农村集体经济的一种重要组成部分，在城市化进程中发挥着至关重要的作用。
随着城市规划的不断调整和土地利用的不断变化，集体经营性建设用地入市问题已经成为一个亟待解决的重要议题。
如何有效管理和利用集体经营性建设用地，保障农民利益，促进城市可持续发展，是当前亟待探讨的问题之一。
本文将对集体经营性建设用地入市问题进行深入分析，探讨现状与影响因素，并提出相关的管理对策和法规政策建议，以期为解决这一问题提供参考和借鉴。
1.2 问题意义集体经营性建设用地入市问题，是当前在城乡发展中备受关注的一个重要议题。
随着城市化进程的加快，土地资源日益紧缺，而集体经营性建设用地的入市问题更是给城市规划和土地管理带来诸多挑战。
问题的存在不仅影响了城市规划的科学性和合理性，也容易引发土地资源的浪费和滥用，甚至会损害农民利益，影响社会稳定。
这个问题意义重大，首先在于它涉及土地资源的合理利用和保护。
集体经营性建设用地是农村土地资源中的重要组成部分，其入市问题直接关系到土地资源的利用效率和生态环境的可持续发展。
在于它关系到城市化进程的有序推进。
合理规划和管理集体经营性建设用地的入市，有助于实现城市规划的科学性和城乡经济的协调发展。
最重要的是，解决这一问题还关系到农民群众的切身利益。
农民是集体经营性建设用地的所有者和使用者，如何保障他们的合法权益，避免他们利益受损，是当前需要解决的紧迫问题。
【字数达到要求，内容完整】。
2. 正文2.1 集体经营性建设用地概念集体经营性建设用地是指由农村集体经济组织在土地管理法律法规允许的范围内依法进入市场经营、经营性使用的土地。
农村集体经营性建设用地入市问题研究
市问题研究2023-10-29•农村集体经营性建设用地入市概述•入市的相关政策法规•入市与土地制度改革•入市的市场机制与风险管理•入市的实践案例与经验借鉴目•结论与展望录01农村集体经营性建设用地入市概述定义农村集体经营性建设用地入市是指农村集体经济组织以有偿方式取得国有土地使用权或以出让、转让等方式将农村集体经营性建设用地使用权变更为国有土地使用权的行为。
背景随着城市化进程的加速，农村集体经营性建设用地的价值逐渐显现。
为了盘活农村资产，提高农民收益，政府逐步放开农村集体经营性建设用地入市的限制。
定义与背景目的通过农村集体经营性建设用地入市，盘活农村资产，提高农民收益，促进农村经济发展，同时也有助于缓解城市建设用地紧张的局面。
意义农村集体经营性建设用地入市有助于推动城乡一体化发展，促进土地资源的优化配置，提高土地利用效率，同时也有利于缩小城乡差距，推动社会公平与和谐。
入市的目的和意义20世纪末至21世纪初，一些地方开始尝试将农村集体经营性建设用地入市，以缓解当地城市化进程中的用地紧张问题。
入市的发展历程初步探索阶段2008年以后，政府开始逐步放开农村集体经营性建设用地入市的试点工作，选取部分地区进行试点。
试点阶段近年来，政府逐步推广农村集体经营性建设用地入市的经验，并出台相关政策法规予以规范和保障。
逐步推广阶段02入市的相关政策法规国家对农村集体经营性建设用地入市进行了规范和限制，明确了入市的条件和程序。
土地管理法农村土地承包法城市房地产管理法该法规定了农村集体经济组织成员在土地承包经营权流转中的权利和义务。
该法对城市规划区内的集体土地征收、房屋征收和拆迁等作出了规定。
03国家层面的政策法规0201各地条例对农村集体经营性建设用地的管理、使用、流转等方面进行了规定，体现了地方特色。
各省市的土地管理条例各省市的城乡规划法对农村集体经营性建设用地的规划、审批、实施等方面进行了规定。
城乡规划法地方层面的政策法规政策法规的完善建议完善国家层面和地方层面的政策法规，明确农村集体经营性建设用地入市的法律地位和权利义务。
浅谈农村集体经营性建设用地入市工作的经验做法及成效
浅谈农村集体经营性建设用地入市工作的经验做法及成效随着我国经济的快速发展和城乡建设的加速推进，农村集体用地的流转问题已经成为一个热门话题。
农村集体经营性建设用地入市工作是推进农村土地制度改革的重要一环，对于促进农村经济发展和社会稳定具有重要意义。
本文着重探讨农村集体经营性建设用地入市工作的经验做法及成效。
一、清晰界定农村集体经营性建设用地的范围和属性要深入推进农村集体经营性建设用地入市工作，首先需要清晰界定农村集体经营性建设用地的范围和属性。
农村集体经营性建设用地是指用于农村农业生产、农村集体经济组织和农民集体经济组织发展的土地。
这类土地的入市流转需要特别注意，不能一概而论，需要有切实可行的方案支持。
二、合理规划农村经营性建设用地的利用方式和开发方向在农村集体经营性建设用地入市流转之前，需要进行充分的研究和调查，确定土地的利用方式和开发方向，以切实保障农村集体经营性建设用地的合理利用和开发。
合理规划可为农村经营性建设用地的流转提供切实可行的依据，有效保障农民的权益，并推动农村经济发展。
三、积极开展农村集体经营性建设用地流转工作在农村集体经营性建设用地入市流转工作中，需要积极采取一系列措施，推动土地顺利流转。
例如，建立规范的流转程序和标准化的流转管理制度，加强农民的自愿性和自主性，提高农民的土地流转意识和土地流转素质。
同时，还需要加强农民的法律意识，保障土地流转的公平、公正和公开，防止土地流转过程中的不当行为。
四、保障农民利益，促进农村经济稳定健康发展农村集体经营性建设用地入市流转工作的最终目标是保障农民的合法权益，促进农村经济稳定发展。
在这一过程中，需要将农民利益作为重中之重，采取措施保障农民的权益不受损失，同时，积极推动农村集体经营性建设用地的合理流转，促进农村产业的升级和发展。
以上就是浅谈农村集体经营性建设用地入市工作的经验做法及成效的相关内容。
通过以上的经验做法及成效，可以看出，农村集体经营性建设用地入市工作在推进农村经济发展和社会稳定方面具有重要的作用。
农村集体经营性建设用地入市的浙江实践及其经验启示
2024年5月第3期总第153期May.2024No.3Serial.153哈尔滨市委党校学报Journal of the Party School of Harbin Committee of CPC 收稿日期：2024-03-22作者简介：徐梦怡（1990-），女，浙江杭州人，讲师。
党的二十大报告指出，“深化农村土地制度改革”。
长期以来，城乡二元壁垒使得农村的人、地、物要素进一步向城市聚集，城乡差距拉大。
推进农村集体经营性建设用地入市，实质上是通过农村土地要素的流通达到拓展土地资源市场的配置范围，从而在土地制度层面破除城乡二元壁垒，是实现城乡融合发展、促进共同富裕的必然选择。
2023年3月，自然资源部办公厅印发了《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》，规定“探索农民集体更好地实现对土地资产的管理权，建立分类别、有级差的入市土地增值收益分配机制”。
一、农村集体经营性建设用地入市的浙江实践浙江，全省陆地面积仅10.54万平方公里，占全国总面积的1.06%，用地紧张与浙江发展一直相伴相生。
浙江作为改革先行地，农村集体经营性建设用地入市改革起步较早。
2015年，国家正式启动了33个农村集体经营性建设用地入市的试点地，浙江德清、义乌两地先后成为首批试点地。
2020年实施的新修订后的《土地管理法》，正式从国家法律层面为入市扫清了障碍。
浙江随即开始部署探索在省域范围内全面推进入市工作，省内的余姚、普陀、安吉也先后发布了集体经营性建设用地入市管理办法，并成功进行了集体经营性建设用地入市交易。
2023年6月，浙江省出台了《2023年度强村富民乡村集成改革实施方案》，要求根据国家统一部署，出台浙江深化农村集体经营性建设用地入市试点的实施意见，审慎稳妥深化集体经营性建设用地入市试点，建立入市土地增值收益合理分配机制。
经过多年的实践探索，浙江的试点改革工作农村集体经营性建设用地入市的浙江实践及其经验启示徐梦怡（中共杭州市富阳区委党校，杭州310000）摘要：农村集体经营性建设用地短缺是制约乡村振兴的核心问题之一。
集体经营性建设用地入市存在问题及其对策
集体经营性建设用地入市存在问题及其对策一、问题概述集体经营性建设用地入市是指集体所拥有的土地资源，通过自愿有偿入股、流转、转让、租赁等方式，向市场主体提供用于建设的土地资源，以提高农村土地的开发利用效益。
在实践中，集体经营性建设用地入市遇到了一些问题，主要包括以下几个方面：1. 农民权益保护不到位在集体经营性建设用地入市过程中，一些村集体和开发商为了追求最大利益，会采用低价将土地转让给开发商的方式，从而导致农民的土地产权被侵害，利益被损害，而政府对此并没有完全保护。
2. 土地规划不合理在集体经营性建设用地入市中，一些地方政府对土地规划仍然存在“重产业、轻生态”的倾向，导致土地利用不合理，造成土地浪费和环境问题。
3. 集体土地流转中介费问题在集体经营性建设用地入市流转过程中，一些中介机构采取高额服务费和高额中介费的方式，对农民的利益进行剥削，而政府对此也未有明确规定和监管。
4. 多头管理和部门职责不清在集体经营性建设用地入市中，由于存在多个管理部门和职责不清的情况，导致土地资源的评估、流转登记、土地流转和转让等环节存在重复、冲突和混乱情况。
二、对策建议针对集体经营性建设用地入市中存在的问题，我认为政府应该加强管理和监管，规范市场行为，保障农民的权益。
具体对策如下：1. 完善法律法规，加强规范化管理政府应该强化对集体经营性建设用地入市流转的法律法规的制定和完善，明确农民的土地产权和使用权，并规范中介机构的服务费和中介费用。
此外，政府还可以开展土地流转市场评估，建立土地流转信息平台，加强对土地流转各个环节的监管。
2. 推进土地利用规划和生态保护政府应该推进新一轮土地利用总体规划制定，加强对土地的开发和利用规划和生态监测，形成有机的、高效的和环保的土地利用格局，充分考虑生态效益和社会效益，确保土地利用的可持续性。
3. 简化流转手续，降低流转成本政府应该推动集体经营性建设用地入市流转信息透明化和业务流程简便化，加快流转登记，降低流转中介所耗费时间和成本，确保农民的利益得到有效保障。
农村集体土地入市的现实困境及对策研究
农村集体土地入市的现实困境及对策研究农村集体土地入市早已成为热门话题，国家推进农村集体土地确权颁证和流转经营的政策不断深化，大量的农村集体土地逐渐进入市场流通。
在这一进程中也出现了不少困境，需要及时研究政策对策，有效解决问题。
一、农村集体土地入市的困境：1. 土地确权不全：农村集体土地确权工作虽然取得了长足的进展，但依然存在一部分农村集体土地确权不全的问题，尤其是一些偏远地区或者山区的农村，确权工作滞后，造成了土地入市的障碍。
2. 土地流转难度大：农村集体土地流转目前依然存在着一定程度的难度，包括流转手续繁琐、流转条件严苛、合同保障不足等问题，使得农村集体土地流转经营面临一定的困难。
3. 土地进入市场价格波动大：在农村集体土地进入市场后，其价格波动较大，由于市场信息不对称和交易规则不明晰，导致土地价格难以稳定，甚至出现了较大波动。
4. 土地流转后的利益分配问题：一旦农村集体土地流转后，涉及到利益分配的问题，这不仅是农民与流转方之间的矛盾，也是土地所有权制度改革的关键问题，目前仍然存在很大的矛盾和难题。
1. 加大土地确权工作力度：政府应该加大对农村集体土地确权工作的投入和监管力度，完善确权标准和程序，确保全国范围内农村集体土地确权工作的全面完成。
2. 简化土地流转手续：政府应该简化农村集体土地流转手续，提高办理流转手续的效率，简化流转程序，并加大对流转手续的宣传和宣传力度，保障农民的合法权益。
3. 建立土地市场监管机制：政府应该建立农村集体土地市场的监管机制，包括定期发布土地市场价格行情、加强交易规则的制定和实施，确保土地市场的稳定运行。
4. 完善土地流转利益分配政策：政府应该完善土地流转后的利益分配政策，保障农民的合法权益，加大对利益分配政策的宣传和实施力度，保障农民的合法权益。
5. 强化土地利用规划和管理：政府应该强化对农村集体土地的利用规划和管理，加大对土地利用的监管力度，确保农村集体土地的合理利用和保护。
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农村集体经营性建设用地入市的局限与出路
中国人民大学经济学院陶然
中共十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。
很多学者就此认为，这意味着未来将打破地方政府对城市土地供应的垄断局面，缓解当前城市高房价与潜在的房地产泡沫问题。
笔者认为，以上判断过于乐观地估计了农村集体经营性建设用地入市的意义。
仅允许进行工业开发的集体经营性建设用地入市难以与区域竞争格局下地方政府廉价甚至负地价出让的工业用地形成有效竞争，原土地权利人潜在的收益也非常有限。
因此，笔者提出一个可能的替代性改革思路是，将集体建设用地全部转为国有，赋予本地农民一定的土地开发权，缴纳部分公益性用地与基础设施用地后，合法地为外来农民建设出租房，10~20年后方允许出售，保障原土地权利人的利益并使得外来务工人员居者有其屋，逐步消化当前的房地产泡沫。
此外，对于大量面广量大的小产权房问题，宜疏不宜堵，不妨按照上述思路进行改革，待时机成熟后逐渐并轨，其意义远大于给农民合理补偿本身，并为经济社会发展赢来宝贵的转轨期。
一、农村集体经营性建设用地入市的局限
在当前的政策框架下，农村集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，即原集体的工业用地，特别是过去的乡镇企业用地。
上世纪九十年代中后期以后，随着短缺经济时代的结束，产能过剩问题逐渐凸显，曾经辉煌一时的乡镇企业开始大量倒闭。
面对闲置的土地，长三角地区的一些村民将其开发为标准厂房并用于出租，获得了较为可观的收益。
但是随着区域竞争格局下地方政府招商引资的兴起，各地争相供应廉价甚至负地价的工业用地，数量有限且非常分散难以整合利用的乡镇企业用地的竞争优势逐渐丧失。
地方政府之所以低价出让工业用地，是因为制造业本身缺乏区位特质性，大部分制造业企业并不是为本地消费者进行生产，而往往是为其他地区乃至国外生产可贸易品，对生产成本非常敏感，而且也较容易进行生产区位调整。
处于强大竞争压力下的地方政府以协议方式低价乃至负地价出让工业用地就不足为奇了。
但是，地方政府在制造业投资竞争中所获好处不仅限于制造业投产后产生的较稳定增值税收入，还包括本地制造业发展对服务业的推动及与之相关的营业税和土地收益等收入，或称为制造业发展的“溢出效应”。
因此，只要吸引到投资后直接带来的未来增值税流贴现值和其对本地服务行业推动后间接带来的营业税收入流贴现值，以及土
地出让金收入，能够超过地方政府的土地征收和开发区基础设施建设成本，就是值得的。
与制造业不同,绝大部分服务业提供的是在本地消费的非贸易性服务。
由于地方政府基本垄断了本地商住用地一级市场，必然有很强的价格控制能力。
结果是虽然工业用地因投资竞争而形成“全国性买方市场”，但在商住用地方面形成了众多“局域性卖方市场”。
在低价大量供应工业用地与高价限供商住用地的差别化出让策略下，我国新增用地中有40%~50%被用于工业开发区建设，远高于大多数国家10%~15%的比例，而商住用地的供应比例偏低，并进一步造成了城市房价畸高、进城务工人员难以承受的局面。
在这样的发展模式与土地出让格局下，即使允许农村集体经营性建设用地入市，也基本上无法跟工业开发区的土地供应形成有效竞争，因为农民不可能以负地价出让其土地。
所以，如果集体经营性建设用地不能转换为商住用途，那么除了少数大城市郊区以外，原集体的工业用地很难卖出去，或者很难卖出好价钱，作为土地权利人的农民难以受益。
如是，此项改革的意义非常有限，也根本无法打破地方政府对商住用地的垄断，难以化解城市的严重房地产泡沫并为城市低收入人群和进城务工人员提供可支付的居住用地。
二、扩大集体建设用地入市范围：一个双轨制的改革方案
实际上，农村集体建设用地除了经营性用地以外，还包括大量的宅基地和公益性公共设施用地。
如果允许宅基地等农村集体建设用地进入市场，并在特定的约束条件下进行商品房开发，不仅有助于保护集体建设用地权利人利益，还可减少社会矛盾，提高土地利用效率。
改革要旨，就是以土地国有化为前提并要求作为原土地权利人的村集体和村民上缴部分公益事业用地和基础设施融资用地后，进行剩余部分土地使用权的确权并进行房地产开发，为外来人口合法建设出租房，由此推进土地制度创新，使得进城务工人员居者有其屋，并逐步化解当前城市的房地产泡沫。
从经济学角度来看，上述改革的本质，就是土地“增值溢价捕获”，即政府的公共投资和基础设施建设，是农地转非农地过程中增值的关键。
因此，在这个帕累托改进过程中，政府可以与土地原权利人谈判，无偿征收部分土地用于基础设施和公用事业建设，从而捕获土地价值上涨中得益于公共投资的那一部分。
上述基本原理可通过以下简例说明：假设某城郊村有100亩土地，其中有200户原住村民，每户有一处宅基地。
城市外扩时政府可直接与村民进行谈判，在明确开发增值前景与利益分配方式后，要求村民无偿向政府缴纳部分土地（如50亩）以支持整个开发项目。
在政府拿走的50亩土地中，30~35亩土地用作整个地段的基础设施建设,剩下15~20亩公开拍卖以支付基础
设施费用。
村民虽放弃了50亩土地，但却获得了剩余的50亩土地，且已转为国有土地的相应开发权。
由于基础设施改善及政府给予的一定容积率奖励，这50亩土地的开发价值会高于未改造前100亩土地价值，那么村民就可以自己集资或使用国有土地使用权证贷款建设安置房和出租屋。
接下来，政府可以明确通过这种方式建设的住房在10~20年内只有有限产权，只能用于出租，不可上市销售，但达到规定年限后，则可以给予其完全产权，允许上市流转。
一旦这种开发模式可以在流动人口集中的城中村、城郊村推广，城市出租房供给就会大幅增加，而租金也可降到绝大部分流动人口可支付水平。
地方政府也就无需大规模建设廉租房或公租房。
10~20年之后，相当部分外来人口将有购买住房的经济能力，逐渐从租房者变为住房所有者。
上述改革措施，本质上是一种双轨制、渐进式的土地制度改革方案。
方案中，之所以要对本地农民所建住房加以产权限制，就是因为目前房地产市场已经存在较为严重的泡沫。
如果不加开发的限制，村民就一定会倾向于盖商品房。
如是，将不仅仍然解决不了流动人口居住问题，而且还会马上对现有商品房市场造成巨大冲击，极端情况下甚至会引发房地产市场的崩盘。
而通过双轨制改革方案，就可以在避免对现有商品房市场造成巨大冲击的同时，也释放一个炒作商品房没有前途的信号，从而对炒房者形成威慑，这样，中央就可以全面取消目前对城市房地产市场进行的严厉房地产调控政策，降低其对商品房市场和经济增长的负面效应。
此外，通过上述双轨制改革方案，还可推动流动人口子女就学问题的解决。
比如，对以出租房为主，容纳外来人口的城中村、城郊村地段，政府可以考虑利用免费获得的部分用地建立公立学校，接收外来人口子女入学。
而学校的日常运营费用，则可以部分来自于对本地村民所建出租屋征收的所得税。
比如，如果税率按房屋租金10%抽取，每平方米年均租金100元，未来十年建设60~70亿平方米出租房，年均出租面积可达到30~35亿平方米，年均房租3000~3500亿元，相关所得税可以抽取300~350亿元，按照义务教育阶段每个孩子每年2000元教育费用，至少可以解决1500~1750万流动人口子女的教育经费问题。
三、一个延伸讨论：小产权房宜疏不宜堵
针对大量集体土地上“长出来”的“小产权房”问题，利益牵涉面广，与其禁止，不如趁《土地管理法》修订的机会加以规范和疏导。
只要不损害公共利益，符合土地利用规划和城镇规划，按照上述改革思路，在补交一定的土地出让金后，经过适当改造，就可以转为国有土地，并将相当部分土地开发的权利交给原土地权利人。
这是在目前体制下，落实十八届三中全会关于建设“城乡统一的建设用地市场”，实现集体建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”的可行
之路。
上述改革的意义其实远远超过给予失地农民合理补偿本身。
惟有如此，才能够缓解目前地方政府垄断供地而导致的商品房地价和相关房价过高的问题，也惟有如此，才能够遏制地方政府低价征地、然后低价出让给制造业用地者来大搞开发区的现象，才能遏制制造业产能过剩带来的一系列宏观经济失衡、生态环境恶化的现象，也才能缓解因目前征地权被滥用所带来的严重社会矛盾，为经济社会发展赢来宝贵的转轨时间。