成本法评估集体建设用地使用权的几个问题
采用成本法评估集体建设用地使用权
在以成本法评估上海市集体建设⽤地使⽤权时，通常采⽤以下公式：
集体建设⽤地使⽤权价值=⼟地取得费⽤+⼟地开发费⽤+利息+利润+⼟地增值收益
1、⼟地取得费⽤的构成与取值依据
⼟地取得费⽤⼀般由以下A、B、C或D、E、F五部分组成：
A ⼟地补偿费
⽂件标准：沪价房（1999）第316号、沪财综（1999）第49号B 青苗补偿费
⽂件标准：沪价房（1999）第316号、沪财综（1999）第49号C 耕地开垦费
⽂件标准：沪价商（2001）53号、沪财预（2001）122号
合并原“⼟地垦复基⾦”和“耕地有偿置换费”，征收标准2.5万元/亩（或37.5元/平⽅⽶）（2002年1⽉1⽇起执⾏）。
D 新菜地开发建设基⾦
⽂件标准：沪价商（2001）53号、沪财预（2001）122号
合并原“新菜地建设基⾦”和“耕地有偿置换费”，征收标准：占⽤耕地的，属市蔬菜保护区、蔬菜⾮保护区、蔬菜园艺场分别为4.5、3.3、7.5万元/亩或67.5元/平⽅⽶、49.5元/平⽅⽶、112.5元/平⽅⽶；
占⽤⾮耕地的，属市蔬菜保护区、蔬菜⾮保护区、蔬菜园艺场分别为3、1.8、6万元/亩或45.0元/平⽅⽶、27.0元/平⽅⽶、90.0元/平⽅⽶（2002年1⽉1⽇起执⾏）。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议土地评估是对土地价值的评定，具有广泛的应用领域。
但是，在进行土地评估时，仍然存在一些问题。
本文将探讨这些问题，并提出建议。
问题一：评估标准不统一土地评估涉及到很多因素，例如土地的地理位置、土地用途、土地面积等等。
然而，由于不同地区、不同部门的不同要求和标准，土地评估标准的制定存在差异，导致土地评估存在较大的不确定性。
建议：政府应该建立统一的土地评估标准，确保评估的公正性和科学性。
同时，政府部门应与地产开发商和评估机构建立合作机制，实现信息共享和互通。
问题二：评估数据不全面土地评估需要获取大量数据，例如土地的法律用途、物理特征、市场需求等等。
但是，由于评估时机、评估目的等的不同，评估数据可能存在不全面、不准确的情况，导致评估结果偏离实际情况。
建议：政府应该建立更完整、更科学的土地信息库，以便评估机构提取和分析数据。
同时，政府在监管和管理土地市场时，也应该更加注重数据的收集和整合。
问题三：评估价值偏高或偏低土地评估价值偏高或偏低是一个普遍存在的问题。
一方面，评估师可能出于个人主观偏见和利益考虑，将评估价值夸大或低估。
另一方面，评估中存在较大误差，导致评估价值与实际情况不符。
建议：政府应该公开土地评估结果，并建立专门监管机构，对评估机构进行监督和检查。
此外，政府应鼓励多元化的评估体系，引入更多独立的评估机构，确保评估结果的真实性和客观性。
问题四：评估程序不透明土地评估是一个复杂的过程，涉及众多环节，包括资料收集、数据分析、模型构建、方案对比和结果反馈等等。
但是，评估程序通常缺乏透明性，评估报告不够清晰和详细。
这给土地市场的稳定和健康带来不利影响。
建议：政府要加强对土地评估流程的监督，确保评估程序的透明和公开，让市场参与者充分了解评估所使用的数据和方法，提高评估结果的可信度和公信力。
总之，土地评估是一个非常重要的环节，需要政府、评估机构、市场参与者的共同努力，使评估结果更为准确、公正和可靠，为土地市场的发展注入新的活力。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是土地管理和利用中的重要环节，对土地的合理利用、开发和保护起着至关重要的作用。
目前土地评估中存在着一些问题，这些问题直接影响了土地资源的合理利用和管理。
本文将就目前土地评估中存在的一些问题以及相应的建议进行探讨。
一、存在的问题1. 数据不准确目前土地评估中存在着数据不准确的问题，主要表现在土地面积、地块位置、土地用途等方面。
由于信息来源的不完善和土地使用情况的变化，导致了土地评估数据的准确性无法得到保障。
2. 评估标准不统一由于地区发展水平不同、土地用途多样化等原因，目前土地评估中存在着评估标准不统一的情况。
这就导致了不同地区、不同用途的土地评估存在着不同的标准和依据，缺乏统一的规范和指导。
3. 技术手段滞后目前土地评估中存在着技术手段滞后的问题，主要表现在土地遥感、地理信息系统等方面。
由于技术设备和人才储备的欠缺，土地评估的技术手段无法跟上时代的发展步伐。
4. 评估过程不透明目前土地评估中存在着评估过程不透明的问题，主要表现在评估程序、方法和结果的公开透明度不够。
这就导致了土地评估过程中存在着不确定因素和不公正现象。
二、建议1. 完善数据信息针对土地评估中存在的数据不准确的问题，需要加强对土地资源信息的收集、整理和更新工作。
建立健全土地信息数据库，提高土地评估数据的可靠性和准确性。
加强土地遥感技术应用，实现对土地资源信息的动态监测和管理。
4. 提高评估透明度针对土地评估中存在的评估过程不透明的问题，需要加强土地评估的公开透明度。
建立完善的土地评估公开制度，确保评估过程的公开透明和结果的公正公平。
加强对土地评估人员的培训和监督，提高评估服务的质量和水平。
目前土地评估中存在着数据不准确、评估标准不统一、技术手段滞后和评估过程不透明等问题。
为了提高土地评估工作的科学性和准确性，需要加强对土地资源信息的收集、整理和更新工作，统一土地评估的标准和依据，更新和升级土地评估的技术手段，以及提高评估过程的公开透明度。
成本逼近法在集体经营性建设用地评估中的应用探讨
成本逼近法在集体经营性建设用地评估中的应用探讨发布时间：2021-11-17T05:50:36.567Z 来源：《新型城镇化》2021年21期作者：蒋夏文[导读] 根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），成本逼近法评估土地价格的公式如下：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司甘肃兰州 730000摘要：根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），成本逼近法评估土地价格的公式如下：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
本文结合《中国土地估价师与土地登记代理人协会关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》（中估协发〔2020〕16号）中的技术指引（以下简称“指引”），对集体经营性建设用地评估中成本逼近法中的各项费用的取得及参数的确定做以研究，以期为后续开展集体经营性建设用地评估提供理论支撑。
关键词：成本逼近法；集体经营性建设用地；应用探讨2013年党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出:“建立城乡统一的建设用地市场。
在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同价同权”。
此后，全国各个试点地区开始实践创新，积极探索集体经营性建设用地入市，各类集体经营性建设用地入市的同时，也为集体经营性建设用地评估带来了契机。
2019年8月26日新《土地管理法》于第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议正式通过,自2020 年1月1日起施行。
新《土地管理法》删去了原《土地管理法》第43条阻碍集体经营性建设用地入市流转的规定；修改了第63条,肯定了在符合法定条件下集体经营性建设用地可不经征收直接入市流转,并细化了集体经营性建设用地入市流转的规则。
新《土地管理法》的实施为集体经营性建设用地入市提供了法律保障，同时也为集体经营性建设用地入市评估提供了法律支撑。
集体建设用地评估
集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成（一）法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
（二）开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
（三）变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存在一定的违法风险。
（四）使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。
（五）与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。
1、面对的所有权主体不同。
国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。
换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。
农村集体土地使用权证的几个问题的探讨
农村集体土地使用权证的几个问题的探讨作者：杨江来源：《法制博览》2012年第07期【摘要】2011年国土资源部颁发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确要求：农村集体土地确权登记将保证农民土地合法权益。
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》强调依法保障农户宅基地用益物权，促进我国城乡经济社会一体化进程。
本文对农村集体土地使用权证的现状及问题和完善建议两方面进行了研究。
【关键词】农村集体土地；宅基地使用权；集体土地使用权证一、目前，集体土地使用权证的现状及问题（一）集体土地使用权证的流转受到非常严格的限制根据《物权法》、《担保法》及《土地管理法》等相关的法律规定，目前，农民集体所有的土地的使用权的流转还没有完全放开，集体土地使用权证还不能进入二级流通市场，在市场经济条件下，不能发挥集体土地使用权的应有价值，这将可能导致一种恶性贫富差距。
（二）农村集体土地确权颁证存在诸多问题［1］1.“一户多宅”现象较为普遍《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。
目前法律法规对“户”却并没有做出详细的说明。
在实务过程中，就会对“一户一宅”的理解产生非常大的偏差，甚至产生歧义，例如，一户人家分成两户后，后来因法律的继承关系而取得两处宅基地，对于多出一处宅基地该怎么处理？这些问题将给确权颁证工作带来很多麻烦。
2.缺乏统一的农村土地登记制度在目前的法律体系下，农村集体土地的登记工作尚缺乏统一的部门负责，而是由多头部门登记。
3.没有形成一体化的信息化管理目前，农村地籍调查工作需要完善，信息化建设处于滞后状态，农村土地登记工作尚没有实行一体化的信息化管理。
二、完善集体土地使用权证的建议（一）关于集体土地使用权转让的法律根据问题［2］目前，并没有哪部法律法规明令禁止农村集体土地使用权不能出让、转让、出租或者其他方式流转起来。
而相反的是，在2004年8月29日第二次新修订的《土地管理法》和相关的配套《实施条例》当中却能寻找到一些农村集体土地流转的一些法律根据。
土地评估中采用成本法应注意的事项
土地评估中采用成本法应注意的事项一、引言土地评估是确定土地价值的过程，其中成本法是一种重要的评估方法。
本文将探讨土地评估中采用成本法时需要注意的事项。
二、成本法概述成本法是一种基于土地重新建设成本来评估土地价值的方法。
它假设土地的价值等于购买土地并重新建设所需的成本。
在进行土地评估时，采用成本法可以提供一个相对准确的估值。
2.1 成本法的基本原理成本法的基本原理是根据土地的重新建设成本来确定其价值。
这包括土地购买的成本、规划和设计的成本、建筑物的建设成本等。
2.2 成本法的适用范围成本法适用于土地没有交易记录或交易记录不完整的情况。
它还适用于土地用途发生变化或土地市场不稳定的情况。
三、采用成本法的注意事项在采用成本法进行土地评估时，需要注意以下几个方面。
3.1 成本的确定在进行土地评估时，准确确定土地重新建设所需的成本至关重要。
这包括购买土地的成本、规划和设计的成本、建筑物的建设成本等。
成本的确定应基于可靠的数据和合理的假设。
3.2 折旧的考虑土地的价值随着时间的推移会发生变化，因此在采用成本法进行土地评估时，需要考虑土地折旧的因素。
折旧可以通过考虑土地的使用寿命、市场需求变化等因素来确定。
3.3 土地用途的变化土地的用途可能会发生变化，这会对土地的价值产生影响。
在采用成本法进行土地评估时，需要考虑土地用途变化的可能性，并对其进行合理的估计。
3.4 土地市场的波动土地市场的波动是评估土地价值时需要考虑的一个重要因素。
市场的供求关系、经济环境等因素都会对土地的价值产生影响。
在采用成本法进行土地评估时，需要对土地市场的波动进行合理的估计。
3.5 土地附加价值的考虑土地的附加价值是指土地上的附加设施、配套设施等对土地价值的增加。
在采用成本法进行土地评估时，需要考虑土地的附加价值，并进行合理的估计。
四、总结成本法是土地评估中常用的一种方法，它基于土地重新建设成本来确定土地的价值。
在采用成本法进行土地评估时，需要注意成本的确定、折旧的考虑、土地用途的变化、土地市场的波动以及土地附加价值的考虑等因素。
成本法评估集体建设用地使用权的几个问题
开 发 费用 ： 另一 种 是运 用 当地七 通一 平 费用 的社 会 平均 水平 。
（ ） 资利 息 三 投 此 项 费用 为 取 得 和 开发 估 价 对 象 的 两 个 阶
实践 中 ， 我们 不但 接触 到集 体 土地 用于 工业 用 地
的情 况 ， 而且 还接 触 到集 体土 地上 的商 业用 房 或 者集 体 工业用 地 但现 状 为开设 商场 的房地 产 ， 甚
定 。这 里没有 统一 的每 亩 多少 费用 的规 定 ， 估 评 结论 准确 与否 主 要取 决于 原始 资料 的准 确 程度 ，
５
另外 ， 还取 决于估 价师 的执业 经 验与 能力 。 ６农户 拆迁 安置 补偿 ．
这
塞 芒 塑 虫
｛ Ｒ Ａ Ｓ Ｔ Ｉ Ｉ Ｅ ￡Ｅ 似 Ｅ
耕 地开 垦 费等 征收 范 围和 标准 的通 知》 所规 定 的 计 费标 准 计算 ， 为 ３ ． 即 ７ ５元 ／平 方米 （ 亩 ２ ５ 每 ． 万 元） 计算 了这笔 费用 后 ， 来政府 规定 的垦 复 。 原 基 金 、 地有 偿置换 费就 不再 重复计 算 。 耕 ２ 新 菜地 开发 建设基 金 ． 蔬 算
估计 算 中要 明 晰估 价 对 象 所 处 区县 和 人 均耕 地 占有 量 ， 因为其 收税标 准是 不 同的 。 ５ 集体 财物 补偿 ．
公 式 的 内涵包 括 以下几 方面 内容 。
（ 土 地取得 费用 一） １耕 地 开垦 费 ．
按 上海 市物 价局 等 四局委 发 布 的 《 于制 定 关
就 估价方法 而言 ， 集体建 设用地使 用权 （ 以下 简称集体 土地） 与其他 性质 的土地使用 权一样 ， 通 常可采用 成本法 、收益法和市场 比较法 等进行 评
土地评估重难点分析方案
土地评估重难点分析方案土地评估是指对土地的价值进行估算和评价的过程，是房地产估价领域的核心内容之一、土地评估的重难点分析方案包括以下几个方面：一、土地供需状况分析：土地的供需状况是影响其价值的重要因素之一、评估师需要仔细分析土地所在地区的土地供应量和需求量，包括已经开发的土地和未开发的土地。
对土地开发潜力的判断和对土地用途的规划也是评估师需要考虑的重要因素之一评估师可以通过对市场数据的收集和分析，调查土地目前供应和未来市场需求，以及相关的政策法规的变化来评估土地的供需状况。
同时，还需要对土地的位置、规划及周边环境等进行综合分析，判断土地的市场潜力。
二、土地用途评估：土地用途是土地价值的重要决定因素之一、不同的土地用途对应着不同的价值。
评估师需要根据土地的自然地理条件、政策法规、市场需求等方面的信息，来评估土地的合适用途以及相应的价值。
评估师可以通过对土地规划及适用的政策法规进行调研和理解，分析土地的承载力、自然资源、交通便利度等因素，以及适用的政策法规对土地用途的限制和规范等进行评估。
同时，还需要根据市场需求和未来发展趋势来评估土地的适用用途。
三、土地估价方法选择：土地估价是评估师对土地的价值进行估算的核心工作。
评估师需要选择合适的土地估价方法，以准确评估土地的价值。
常用的土地估价方法包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是根据市场上相似土地的价格和特征，来估算目标土地的价值；收益法是根据土地用途所带来的经济效益来估算土地的价值；而成本法则是根据土地开发所需投入的成本来估算土地的价值。
评估师需要根据土地的具体情况和估价目的来选择合适的土地估价方法，并结合各种估价方法的优缺点进行综合分析，最终得出相对准确的估值结果。
四、数据收集与分析：土地评估需要收集和分析大量的数据，包括土地的基础信息、市场数据、政策法规等。
评估师需要建立完善的数据收集和分析体系，以确保评估的准确性和可靠性。
评估师可以通过与地方政府、地产开发商、房地产中介等相关机构和个人进行调查和采访，获取土地的相关信息。
采用成本法评估集体建设用地
采用成本法评估集体建设用地使用权发布日期：2010-5-10内容介绍>>在以成本法评估上海市集体建设用地使用权时，通常采用以下公式：集体建设用地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益1、土地取得费用的构成与取值依据土地取得费用一般由以下A、B、C或D、E、F五部分组成：A 土地补偿费D 新菜地开发建设基金E 地上地下建筑物附着物补偿费地上地下建筑物附着物指征地范围内的旧有建筑物、构筑物及棚、舍等。
对该部分财产的补偿，由于每块地被拆的建（构）筑物等设施不同，故每块地的补偿费用一般不一样，可视具体情况确定。
F 耕地占用税评估师信息网论坛2、有关土地取得费用构成上存在的争议及分析土地取得费用除上述几块构成外，目前在评估实践中也有评估师会考虑加入征地劳动力及养老人员安置费、征地管理费。
这二块费用在原先用成本法评估集体建设用地时是不考虑的，只在国家征地时才考虑。
因为当时村镇集体组织将农用地征为集体建设用地时征地事务一般均自行办理，原地上劳动力及养老人员也均由村镇集体组织重新安排。
然而近几年来，随着市场经济的发展，此类征地事务已普遍采用外包方式操作，对地上劳动力的安排也经常采用由其自谋出路的方式解决，因此目前状况下需适当考虑这二块成本费用。
其取值标准可参照国家征地时的标准，具体如下：（1）征地劳动力及养老人员安置费上海市征地劳动力自谋出路的：15000-30000元/人；养老人员安置费：文件标准：沪府发（2003）66号《上海市劳动和社会保障局关于落实被征地人员就业和社会保障若干问题的通养老费：知》[ 沪劳保就发（2004）37号]规定，养老费按以下公式计算：来源：评估师信息网征地养老费=（月生活费+月医疗费+月补助费）×12×养老缴费年限+丧葬补助费上述公式中：月补助费为月生活费的5%；丧葬补助费为月生活费的3倍。
月生活费、月医疗费的标准按照区县政府规定的养老人员的生活费标准、医疗费报销标准来确定。
浅析集体建设用地征收补偿价格评估
浅析集体建设用地征收补偿价格评估快速城市化进程中，人口向城市聚集，城市建设不断加快，导致城市可用土地日益减少。
同时，国家对保护耕地的力度不断加大，地方政府越来越多的征地和拆迁在集体建设用地上进行，因此集体建设用地征收补偿价格日益得到关注。
目前，国内大多数地区集体建设用地征地补偿都是依据或参照耕地征地补偿标准来确定，耕地的价值基础是农业生产率，建设用地的价值基础是区位条件，可见依据或参照耕地征地补偿标准来确定集体建设用地的征地补偿应该是有欠缺的。
因此，本文通过分析集体建设用地征收价格的特点，从如何完善公示地价的制定出发，简要阐述公示地价的制定思路，分析征收评估中各种方法运用的特点，为集体建设用地征收补偿标准的制定提供借鉴。
标签：集体用地；征收；补偿价格评估1、集体建设用地征收价格的特点1.1 土地所有权变更集体土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有，土地所有权发生转移。
1.2 权利状况不同国有土地所有权与集体土地所有权虽然都是土地所有权，但其权能却并不相等，主要表现在集体土地处分权权能的不完善。
农民集体缺乏对土地的处分权，而这是土地所有权的核心权能，相伴的是有限的收益权。
1.3 法律支持程度不同现阶段集体建设用地缺少与国有土地一样的法律地位，关于集体建设用地流转的立法也相对滞后，缺乏国家层面有力的法律支撑。
2、集体建设用地征收补偿价格评估方法运用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法评估集体建设用地征收价值时，其基本技术思路与评估国有建设用地一致，参照最新《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）进行评估，同时根据集体建设用地具有的特征，分析应用各种方法时需要注意的问题：2.1 公示地价系数修正法若地方有公布公示地价，则可以采用公示地价系数修正法，运用此方法时需特别注意以下两个问题：a.具体公式：平均楼面地价=（均质区片补偿公示地价±开发程度修正值÷容积率）×交通条件修正系数×容积率修正系数×（1+其他个别因素修正系数之和）×期日修正系数。
集体经营性建设用地入市亟须解决的几个问题
法律保障不足：相关法律法规对 集体经营性建设用地入市的保障 还不够完善，存在法律漏洞和执 行难度。
02
集体经营性建设用地入市面临的几个问题
法律制度不健全
1 2 3
法律地位不明确
目前，集体经营性建设用地的法律地位尚不明 确，缺乏专门的法律法规对其进行规范。
法律程序不完善
现有的土地征收、出让等法律程序并未充分考 虑集体经营性建设用地的特殊情况，导致实际 操作中存在诸多困难。
细化土地权能
赋予集体经营性建设用地所有权人更丰富的土地权能，如转让、 抵押、出租等，以便更好地实现土地的资产价值。
规范流转程序
制定严格的集体经营性建设用地流转程序，确保流转过程合法、 公正、公平。
健全市场机制
建立价格形成机制
通过建立公开、透明的价格形成 机制，使集体经营性建设用地价 格能够真实反映市场供求关系和 资源稀缺程度。
社会监督与媒体曝光
鼓励社会各界参与监督，充分发挥媒 体的力量，对违规行为进行曝光，形 成有效的社会监督氛围。
要点三
建立问责机制
对于监管不力、失职渎职等行为，应 建立严格的问责机制，追究相关责任 人的责任。
04
案例分析与实践经验
案例一
总结词
XX地区的集体经营性建设用地入市实践是国内较为成功的案例之一，其成功之处 在于充分考虑了当地实际情况，合理利用了政策资源，实现了土地资源的优化配 置。
详细描述
XX地区在集体经营性建设用地入市过程中 ，建立了完善的监管机制，对土地使用、 收益分配、市场秩序等方面进行了全面监 管。当地政府通过制定相关政策，明确了 监管部门的职责和权力，建立了完善的举 报、查处、惩戒机制，保证了市场的公平 竞争和稳定运行。
集体建设用地样点地价评估方法
集体建设用地样点地价评估方法集体建设用地使用权价格，是指集体建设用地对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格；无特殊说明时，均指公开市场条件下形成的，一定年期的权利价格。
集体建设用地价格评估，按照土地利用方式可区分为集体经营性建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、其他建设用地使用权价格；按照权能特征可区分为出让土地使用权价格、作价出资（入股）土地使用权价格、租赁土地使用权价格等。
一、影响因素分析（一）集体经营性建设用地农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。
农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，如过去的乡镇企业用地。
集体经营性建设用地根据用途进行细分，主要包括土地利用总体规划、城乡规划所确定的工业、商业等经营性用途的集体土地。
1.商业用地（1）分析一般因素时应重点关注。
自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、服务业市场状况等；行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、不动产租金与税收政策、调控政策等。
（2）分析区域因素应重点关注。
自然因素：区域在城镇中的位置等；社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通信等基础设施与公用服务设施状况等；商服繁华程度：所在区域的性质（商服区、住宅区还是工业区）、距各类商服中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、商服氛围、经营类别、客流的数量与质量等；行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。
集体建设用地价格评估-2014
集体建设用地价格评估问题探讨二〇一四年四月.成都集体建设用地价格评估问题探讨提纲一、集体建设用地价格评估概述1、集体建设用地的概念2、集体建设用地与国有建设用地之区别3、集体建设用地价格类型及内涵4、集体建设用地价格与国有建设用地价格之区别5、集体建设用地价格影响因素6、集体建设用地估价之难点二、集体建设用地价格评估方法及技术要点1、评估方法总述2、收益还原法评估技术要点3、市场比较法评估技术要点4、剩余法评估技术要点5、成本逼近法评估技术要点6、估价案例分析三、不同利用类型的集体建设用地价格评估1、农村宅基地价格评估技术要点2、集体工业用地价格评估技术要点3、集体商业用地价格评估技术要点4、集体公用设施用地价格评估技术要点四、不同估价目的的集体建设用地价格评估1、集体建设用地出让评估技术要点2、集体建设用地租金评估技术要点3、集体建设用地抵押评估技术要点4、集体建设用地联营入股评估技术要点五、集体建设用地基准地价评估1、集体建设用地基准地价评估的技术路线2、集体建设用地基准地价内涵界定六、集体建设用地征地补偿价格评估1、集体建设用地征地补偿价格体系2、集体建设用地征收补偿价格评估3、集体建设用地征用补偿价格评估一、集体建设用地与国有建设用地之区别1、主体不同，土地所有权受限2、法规、政策支持程度不同3、规划条件不同4、变现能力差5、使用风险大二、集体建设用地地价内涵1、正常市场条件2、权利3、用途4、使用年期5、土地利用方式6、开发程度7、基准日三、集体建设用地使用权价格与国有建设用地使用权价格之区别1、价格影响因素有差别2、价格构成的区别3、用地类型的区别4、土地开发程度的区别5、土地使用年期的区别四、集体建设用地估价之难点1、缺乏技术依据2、估价资料难寻3、产权界定4、价格影响因素分析（土地预期收益）5、规划设计条件不明确6、地价定义难7、无基准地价五、集体建设用地估价技术方法（一）市场比较法1、估价对象描述(1)土地登记状况待估宗地位于ххх县尚家镇尚家村，土地所有权为集体所有，土地面积为436. 32平方米，规划用途为村民宅基地。
土地评估重难点分析方案
土地评估重难点分析方案土地评估是指对土地的价值、用途、收益等进行评估和判断的过程。
在实际工作中，土地评估存在一些重难点问题，本文将针对这些问题进行分析，并提出解决方案。
一、土地评估的重难点问题1.数据获取困难：土地评估需要大量的数据支持，包括土地规划、用地政策、经济指标等。
由于相关数据涉及多个部门，数据获取不便，且准确度和完整性也难以保证。
2.评估方法选择：土地评估涉及多种评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
不同方法适用于不同情况，评估师需要根据具体情况选择合适的方法，但在实践中往往面临方法选择的困难。
3.估价参数确定：土地评估依赖于一系列估价参数的确定，如土地单价、地均收益率等。
这些参数的确定需要依赖于大量的市场数据和经验判断，但由于市场波动、缺乏统一标准等原因，参数的确定存在着一定的主观性和不确定性。
4.土地用途确定：土地评估需要对土地的用途进行确定，不同用途的土地价值会有较大差异。
然而，在实际中，土地用途的划分往往存在争议和不确定性，同时，土地的用途也可能发生变化，这给土地评估带来一定的困难。
5.土地市场的不确定性：土地市场受多种因素的影响，如宏观经济环境、政策变化、供需关系等。
这些因素的变化会对土地价值产生较大的影响，但预测土地市场的变化仍然存在一定的难度，这增加了土地评估的不确定性。
二、解决方案1.加强数据收集与管理：建立健全土地评估数据库，整合相关数据，提高数据的准确度和完整性。
同时，加强与各相关部门的沟通与合作，提高数据获取的效率。
2.多种评估方法综合应用：针对不同的土地评估情况，可以综合应用不同的评估方法，以提高评估结果的准确性和可信度。
评估师应不断学习、熟悉和掌握各种评估方法，根据具体情况选择合适的方法。
3.引入专业评估机构和专家：在土地评估中引入专业评估机构和专家，借助专业知识和经验，提高评估的科学性和客观性。
专业评估机构和专家可以提供专业的数据支持和技术指导，从而提高评估的准确性和可信度。
集体建设用地评估是怎样的
一、宅基地使用权的价格评估宅基地使用权，是经依法审批的由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体建设土地使用权，我们来分析其定义要点。
1、权利属性，即集体土地使用权；2、权利主体，即农村集体经济组织成员；3、权利取得条件，即经过依法审批；4、权利取得方式，即集体经济组织分配；5、用途限定，即建宅住宅；6、权利存续状态，即没有使用期期限；7、其他限制：用地规模限制。
透过要点分析，我们不难发现，宅基地使用权其实跟国用划拨住宅用地使用权类似，重点是无偿或是以很低的成本取得土地使用权，没有使用期限。
若如上面所说的《决定》将打破现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位；并改革现有征地制度，“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。
那样就会产生宅基地使用权流转需要评估的情形，评估的理论及方法可参考国有划拨住宅用地使用权的评估方法，体现农村集体建设用地与国有土地“同权同价”。
集体建设土地使用权评估，考虑到集体土地流转有较多限制，通过市场竞价方式体现价值不明显，因此在价值方面重点从成本构成方面分析，评估方法主要有以下几种：1、成本逼近法，其评估思路为假定用地为生地（农用地或是未利用地），通过层层开发建设资金的投入，最终形成可利用地块所付出的直接费用，包括农用地取得费（征地费、补偿费、青苗费），对集体建设用地，此部分价值的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失，还得考虑相关税费、土地增值收益等等，根据用途特性，通过相关因素修正最终得出宗地使用权价值。
2、基准地价系数修正法。
在制定了基准地价的城区周边，可参考相近区片的基准地价采用基准、地价系数修正法进行评估，即先按宗地的区域因素、个别因素条件，采用基准地价系数修正法评估正常的市场价格后，根据国有用地与集体土地在增值收益、基础设施条件等因素的不同进行修正，最终得出宗地作为集体建设用地的宗地价值。
3、剩余法。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估存在的问题主要包括土地估价不准确、评估程序不规范、评估数据不完备、评估人员素质参差不齐等方面。
针对这些问题，建议可以通过以下方式加以改进。
问题一：土地估价不准确在土地估价过程中，由于评估方法不够科学、数据不够充分或者评估人员经验不够丰富等原因，导致土地估价结果不准确。
建议可以采用多种评估方法相互印证，例如比较法、收益法、成本法等相结合的方式，以提高估价的准确性。
问题二：评估程序不规范土地评估程序不规范往往会导致评估结果的失真。
建议可以制定土地评估的标准流程和标准规范，明确评估的步骤和要求，确保评估程序的规范性和严谨性，减少评估结果的误差。
问题三：评估数据不完备评估数据的不完备往往会影响评估结果的准确性。
建议可以在评估过程中加强数据的搜集和整理工作，确保评估数据的完备性和真实性，从而提高评估结果的可靠性。
问题四：评估人员素质参差不齐土地评估需要具备专业知识和丰富经验的评估人员进行，但是目前评估人员的素质参差不齐。
建议可以加强对评估人员的培训和考核，提高评估人员的专业水平和素质，从而保障评估结果的准确性和可信度。
土地评估还存在着政府监管不到位、信息不对称、评估结果难以公开透明等问题。
针对这些问题，可以采取以下措施。
问题五：政府监管不到位政府在土地评估中的监管作用不够到位，容易导致评估结果的失真。
建议可以建立健全的土地评估监管机制，加强对评估过程的监督和管理，确保评估结果的公正和真实性。
问题六：信息不对称土地评估中存在信息不对称的情况，评估人员和评估对象之间信息交流不畅。
建议可以建立土地评估信息平台，实现信息的公开和共享，提高评估信息的透明度和公正性。
问题七：评估结果难以公开透明土地评估结果的公开透明度不够，难以让相关各方了解评估过程和结果。
建议可以加强评估结果的公开和透明，向社会公众公布评估结果和评估程序，增加评估结果的可信度，避免信息不对称情况的发生。
集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例
集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例摘要：随着集体建设用地流转规模的不断扩大，对集体建设用地流转市场的管理显得日益重要。
本文根据广东省集体建设用地基准地价评估实践经验，对其存在缺乏明确的评估范围、级别划分难确定、对评估参数缺乏依据、交易样点较少等问题进行总结，并对明确评估范围、级别划分的合理性与调整、合理选取估价参数、针对性采集对地价样点资料等提出建议，以期为建立集体建设用地基准地价体系提供有力的参考。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估；关键问题；措施近年来，随着农村土地产权制度不断改革，进一步强化土地资源要素市场化配置，国家对加强公示地价体系建设和管理越来越重视，同时，为有效的管理集体建设用地的流转，需要以农村集体建设用地基准地价为基础，制定合理基准地价，以期为集体建设用地使入市经营的提供依据[1]。
2016年，，《国土资源部办公厅关于部署开展2016年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕17号）文件提出“加快农村土地公示地价体系建设。
各省（区、市）自然资源部门应在‘十三五’期间探索建设农村土地公示地价体系，研究推进市、县制订集体建设用地和农用地基准地价”；2019年，《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）文件提出“继续完善规范城乡基准地价体系，全面开展集体建设用地基准地价制订工作”。
为落实国家相关工作部署，多个地区进行了集体建设用地基准地价制订试点工作，而广东省自2019年开始全面铺开部署该项工作，截止目前大部分县（市、区）基本形成集体建设用地基准地价初步评估体系。
但是，整体的集体建设用地评估体系还存在很多不足，同时，集体经营建设用地不断推行入市，评估体系会随着经济运行的发展模式出现更多新的问题，这就要求要从实践中不断探索完善集体建设用地评估。
本文以广东省集体建设用地基准地价制订实践经验为基准，探讨其评估关键问题，并提出合理建议，以期为完善集体建设用地基准地价制订工作提供参考。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估是非常重要的环节，它对土地的合理利用具有很大的作用。
但是在实际操作中，土地评估还存在一些问题，我认为这些问题主要有以下几个方面：
一、土地评估标准不统一
由于我国土地评估的标准并不是很统一，因此在实际操作中很容易出现操作者根据自己的标准而评估出来的价值存在差异，这就会导致不同的评估结果。
建议：相关部门应该制定统一的土地评估标准，并且进行全国推广。
二、数据不真实
目前在土地评估过程中，数据采集主要依赖各地自己收集整理，但是由于各地数据采集的标准不一，导致在土地评估中很容易出现数据不真实的情况，影响评估结果的准确性。
建议：相关部门应该建立一个全国性的土地数据收集和处理系统，对于数据进行系统性、标准化的采集和整理，确保数据真实准确。
三、评估师素质参差不齐
由于我国土地评估的要求较高，因此评估师素质至关重要。
但是现实情况是，评估师的素质参差不齐，有的评估师只有一般的经验，对于一些特殊情况处理不当，导致评估结果存在误差。
建议：建立一个评估师培训和登记制度，对于资质不符合的评估师，不予授权操作。
四、评估费用不透明
在土地评估的过程中，评估费用通常比较高，但是评估费用的计算依据不太透明，使得外界很难进行有效的监督和监察。
总之，当前土地评估工作中还存在一些需要解决的困难，如果随意处理，就会影响到整个土地利用的质量。
因此相关部门应该认真对待这个问题，加大力度，制定更为科学和合理的土地评估标准，提高评估师素质，加强监管，保证土地评估工作的严肃性和准确性。
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成本法评估集体建设用地使用权的几个问题作者：王梅中
来源：《中国房地产》2012年第02期
一、上海市集体建设用地的评估方法
就估价方法而言，集体建设用地使用权（以下简称集体土地）与其他性质的土地使用权一样，通常可采用成本法、收益法和市场比较法等进行评估，然而集体土地在现行法律下还不允许与国有土地一样进入土地一、二级市场进行出让或转让，上海市试行的农村集体建设用地流转，是以合作、入股、联营、置换等方式而不是直接以买卖方式流转，所以在对集体土地评估时，难以获得市场交易案例，也就难以采用市场比较法评估集体土地。
集体土地大部分为工业企业用地，由于多种原因，一般不适宜采用收益法进行评估。
因此，成本法就成为集体土地评估的最主要、最常用的方法。
二、成本法的基本公式及内涵
在运用成本法对集体土地评估时，其一般公式为：土地价值=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润+土地增值收益。
其基本公式的内涵包括以下几方面内容。
（一）土地取得费用
1.耕地开垦费
按上海市物价局等四局委发布的《关于制定耕地开垦费等征收范围和标准的通知》所规定的计费标准计算，即为37. 5元/平方米（每亩2. 5万元）。
计算了这笔费用后，原来政府规定的垦复基金、耕地有偿置换费就不再重复计算。
2.新菜地开发建设基金
如果估价对象为经批准占用蔬菜保护区、蔬菜非保护区或蔬菜园艺场土地的，评估时要计算“新菜地开发建设基金”，其标准分别为每亩4. 5万元、3. 3万元和7. 5万元，如果估价对象是这些区、场内属于非耕农用地的，则其计费标准分别为每亩3万元、1. 8万元和6万元。
需要注意的是，评估中如计算了新菜地开发建设基金的，就不再计算耕地开垦费。
3.土地补偿费和青苗补偿费
按照上海市物价局、财政局的规定，只要区分、判断准确估价对象是常年蔬菜地还是其他耕地即可。
在计算上述耕地开垦费、新菜地开发建设基金、土地补偿费和青苗补偿费时，我们还必须注意估价时点的问题，因为在不同的时点上，取费标准可能不一样。
4.耕地占用税
根据《上海市耕地占用税征收实施办法》规定：“占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人，应当缴纳耕地税”。
这里并未区分国有土地或集体土地，所以集体土地必须计算耕地占用税。
不过，在评估计算中要明晰估价对象所处区县和人均耕地占有量，因为其收税标准是不同的。
5.集体财物补偿
集体土地要不要计算此笔费用，无明文规定，但上海市在征用农地时，明确规定了集体财物（包括房屋、猪棚、苗木、农田基础设施等）的补偿办法与补偿标准。
对于集体建设用地，应该参照征地办法，在估价中予以计算。
至于计算方法、计算标准、计费额，要根据估价对象实际情况而定。
这里没有统一的每亩多少费用的规定，评估结论准确与否主要取决于原始资料的准确程度，另外，还取决于估价师的执业经验与能力。
6.农户拆迁安置补偿
这是一个特殊的问题。
就一般情况而言，估价对象如是耕地，转为建设用地，则不发生该笔费用。
前面所谈及的各项费用，也纯粹是从这一角度考虑问题的。
但是，如果估价对象是非耕地，或者一部分耕地、一部分非耕地，就存在这个问题了。
如果这样，计算是比较容易的，因为我们在一般情况下可以获得当地集体土地上动迁补偿的标准及实际补偿水平的资料。
7.不需要计算的费用
在集体土地被征用为国有土地的时候，还会发生劳动力安置费、养老人员安置费、征地管理费等项费用，而由集体非建设用地转为建设用地时，土地使用权性质未发生变化，原土地使用者也未发生“农改非”的问题，也就是说，这一转变土地用途的行为，未经过“征用”的程序，故这些费用就不必作为取得费用进行计算。
这也是国有土地与集体土地价值差异的主要方面。
（二）土地开发费用
由非建设用地转为建设用地，比如说由一块耕地，转为工业企业用地，那么就产生了一笔开发费用。
具体说，就是建厂前的三通一平费用和建厂过程中永久性的市政配套费用如通水、通电、通电讯、通道路等，简单一点的四通一平，完善一点的七通一平。
这笔费用如何计算，是成本法估价中的一个难点。
通常的做法有两种，一种是用重置成本法计算估价对象实际发生的各项开发费用；另一种是运用当地七通一平费用的社会平均水平。
（三）投资利息
此项费用为取得和开发估价对象的两个阶段的资金成本，故也应分两个阶段单独复利计算，即取得费用为期初投入，其计息期应为整个取得和开发期，而开发费用为均匀投入，其计
息期应为整个开发期的1/2。
另外，地上建筑物的客观建设期也应计入土地取得开发费用的计息期。
这里也有一个估价时点的问题，因为银行贷款利率多次变化，一般采用估价时点的利率。
（四）投资利润
从某种意义上讲，它不是土地使用权本身的价值内涵，而是一种附加值。
这里，有三个方面应加以注意：其一，投资利润的计算期，应该与计息期是一致的。
计息期结束后，投资利润即体现在整个建成企业的产品利润中，而不再单独计算。
其二，作为投资回报的期望值，它应该与投资风险相匹配，由于土地使用权的固有特性（如稀缺性、耐久性），其投资风险应比其他投资对象小，因此估价时投资利润不宜估算过高。
由于集体土地在权利完整性上低于国有土地，故其投资利润也应低于国有土地。
其三，不能千篇一律地用一个固定的百分比去估算每一个具体估价对象，应充分地研究估价对象所处地理位置、环境、交通等条件，土地上建造企业的不同行业等因素，提出一个较为合理的投资利润值。
（五）土地增值收益
集体建设用地的所有权人为农村集体，集体又分三级所有。
且不论该项垄断收益能否实现，如何分配，仅从理论上讲，集体土地所有人有权获得从非建设用地转为建设用地和投资开发带来的增值收益。
而且，其计算的基数中，应该包含了投资利息、投资利润在内的所有费用。
三、需要进一步研讨的问题
在运用成本法评估集体土地时，还有许多需要进一步研讨的问题。
比如，本文前面罗列的价值构成中，哪些应该采用社会客观成本，哪些应该采用个别成本？又比如，由于成本法估价理论中，只注重估价对象的积算成本，而不考虑其区域、个别因素，这是估价方法固有的缺陷。
实务中，应不应该体现、如何体现这些实际存在的对土地价值造成影响的因素。
再比如在大量的评估实践中，我们不但接触到集体土地用于工业用地的情况，而且还接触到集体土地上的商业用房或者集体工业用地但现状为开设商场的房地产，甚至还有集体土地上建造的多层居住房，这些房地产采用何种评估思路与评估方法，成本法是否还适用这类土地的评估，其价值与国有土地的差异如何表现等问题，都值得我们去认真研究并解决。