农村集体建设用地使用权流转价值评估研究
我国农村集体建设用地流转价格问题研究
转 有 初 次 流 转 和再 次 流 转 之 分 ， 者 是 指 农 民 集 体 经 济 组 织 的 前 土地 产权代表或 者农民个人 ， 集体建设用地 的使用权 通过 出 将 租 、 价 人 股 等 形 式 转 移 、 渡 给土 地 使 用 者 的行 为 ． 农 用 地 作 让 既
前 。 有 价 格 与 地 缘 优 势 的 集 体 建 设 用 地 ． 来 越 吸 引 着 城 市 具 越 与集体经济组织 的注意力 ， 体建设＿地进人 土地流转 市场 已 集 ｝ 丹 ＿
是 不 争 的事 实 。 特 别 是 在 城 市 郊 区 和 经 济 相 对 发 达 的 乡镇 ． 农
土 地 作 为建 设 用地 。 从 流 转 来 源 上 看 ， 集体 建设 用 地 流 转 有 存 量 流 转 和 增 量 流 转 。存 量 流 转 是 指 已经 依 法 批 准 的 集 体建 设 用 地 及 其 地 上建 筑 物 、 附着 物在 总数 不 变 情 况 下 的 流 转 。增 量 流 转 是 指 新 增 的 集 体 建 设 用 地 流 转 ， 农 用 地 的 转 用 、 地 开 发 有 土 整 理 而 增 加 的 集 体 建设 用 地 和 未 利 用 土地 的流 转 等 。
组织 、 大规 模 、 多形 式 的 流 转 。但 是 ． 目前 为 止 我 国对 于 集 体 建设 用地 流 转 价 格 评 估 还 没 制 定 相应 的技 术规 程 。 因 到
此 ， 究 农 村 集 体 建设 用 地 价 格 评 估 具有 一 定 的 现 实意 义 。在 分析 我 国农 村 集 体 建 设 用地 流 转 价 格 相 关概 念 ， 转 价 研 流 格 现 状 及 存 在 问题 的 基 础 之 上 ， 出 了 改 善 农 村 集 体 建 设 用 地 价 格 评 估 的 建 议 。 提
集体建设用地流转现状与评估
价格内涵是土地价格构成核心 内容 ，它 主要包含权利状况 、
使用量的比例很 高。为了规避使用 国有土地 的高成本 ， 个别 城市 规划条件 、 开发 程度 、 基准 日、 使用年期 等项 内容 ， 权利状 况不 同 企业通过 与乡镇企业名义上 的合营 、 股等形式进入集体建设用 是众所周知的。就使用 年期而言 ， 入 由于集体建设用地和 国有建设 地市场 ， 这都 已是 公开的秘密 ， 甚至一 些城镇居 民通 过私下买卖 用地相 比 ， 产权 稳定性差 ， 以有 限期使用 的年 限 以不超 过同类 所 农 民的房屋也进 入集体建设 用地市场。可见 ， 集体建设用地 流转 国有建设 用地法定最高使 用年限为宜 。
立起一套相对来说 比较规 范的体 系与程序 。 国各 地的国有 土地 可 以在 区域 周 边 地 区 调 查 一 定 数 量 国 有 建 设 用 地 地 价 样 点 ， 全 对 基 本上都建立 了基准地价体 系 ， 以指 导国有土地的流转 。但 由 其进行修正后 ， 用 等同于集体建设 用地 地价样点 ， 同已调查 的集 体 于集体建设用地 的流转没有相 应的指导体系 ， 更是游离于现有 的 建设用地地 价样点共 同测 算确定基准地 价。 外 ， 可以采用各 此 还 法律、 法规 之外的 ， 导致集体 建设用地 的流转呈 现出 自发 无序 的 土地级别 的分值 ，利用 已调查 的地价样 点价格 推算 集体建设 用
集 俸 建 设 用 地 流 转 现 状 与 评 佶
口 杜敏行
集体建设用地是 我国建设 用地 的主要组成 部分 ， 为主要的 的 和 集 体 的 ， 价格 相 差 甚 大 。 同 样 ， 于 土 地使 用 者来 说 ， 该 作 其 对 若 生产要素 ， 它是我 国城乡各种经济活动 的载体 。 而， 然 在相关 的法 地 是 集 体 所 有 的 话 ， 承 担 的 风 险 也 很 大 。 由于 缺 乏 依 法 监 管 与 其
农村集体建设用地使用权流转的调研与思考
、
当前农 村集体建设用 地使用权流转 的基本情 况
推 进 农 村 集 体 建 设 用 地 使 用 权 流 转 问 题 的探 讨 最 早 始 于 ２ 纪 ９ 年 代 。 ９ ５年 湖 州 市 开 始 推 行 农 村 集 体 建 设 用 地 使 ０世 ０ １９ 用权流转试点工作。其后 ， 湖 、 芜 苏州 、 广东 等省市也先后启动 该项试点工作 ， 为制 定 和 完善 相关 政 策 措 施 提 供 了 较 好 的 经 验 借鉴。２ ０ ０ ８年 ， 的十七届 ｊ 中全会通过 《 党 中共 中央关 于推进 农村改革 发展若干重 大问题 的决定 》 中明确提 出“ 在土 地利用 规划确定的城镇建设用 地范围外 ， 经批准 占用农 村集 体土地建 设非公益性项 目， 允许农 民依 法通 过多种方式参 与开发经营并 保障农民合法权益” ，在制度 和政策层面确定 了推进 农村集体 建设用地使用权流转的基本框架。 （ ） 国 部 分 地 区 的 调 研 情 况 一 全 为深入 了解 当前我 国农 村集体 建设用 地使 用权流转 的基 本情况 ， 国土资源部全球 资源 战略研究开放实验 室分别选取 了 在农村 集体 建设用 地使 用权 流转方 面具有 代表 性 的北京 、 江 苏、 广东 、 湖南 、 四川等地 区进行 了调研 。这些地 区在推进农村 集体建设用地 使用权流转过 程中呈现 出的特点 、 问题 、 规律 ， 即 带有普遍性 ， 具有前瞻性 ， 入把握这些 地 区的农村集 体建 也 深 设 用 地 使 用 权 流 转 的 发 展 情 况 、 革 模 式 ， 时 总 结 相 关 改 革 改 及
成 果 、 验 教 训 ， 疑 有 利 于 更 好 地 把 握 我 国 农 村 集 体 建 设 用 经 无 地使 用权流转的发展方 向。从 调研情况来看 ， 这些地区主要呈 现出以下 特点 ： １ 期 改 革 基 础 较 好 。这 些 省 市 均 为 我 国 改 革 开 放 的 前 沿 ． 前 阵地 。改革开放 以来 ， 制度变革所 引发 的激 励作 用极大地推动 了这 些地 区的经济发 展 ，使 土地价值 得以在短 时间 内迅 速增 值， 致使一些地 区农 村集体建设用地使用权 “ 地下流转 ” 现象时 有发 生 ， 形成 了“ 并 数量较 多 、 面积有 限 、 象普遍 、 现 管理 困难 ” 的特 点 。 与 此 同 时 ，地 下 流转 ” 象 的 产 生 也 为 这些 地 区 探 索 “ 现 适合 我 国国情的农村 集体建设 用地使 用权流转模 式提供 了丰 富的实践经验 。 ２相 关政 策 基 本 到 位 。 年 来 ， 着 我 国土 地 管 理 制 度 的 日 ． 近 随 趋完 善 ， 各级地方 政府 的积极 引导 和有力推 动下 ， 在 农村 集体 建设 用地使用权 流转 已开始逐 步纳入 法制化 、规范化发展 轨 道， 相继形成 了一些 较为适应地方实 际和区域发 展需要 的制度 规范 。 此次调研情况看 ， 从 上述 省 市 均 在 本 辖 区 内 制订 了完 整 、 统一 、 规范 的农村集 体建设 用地使用 权流转管 理办法 ， 并结合 地 区 自身实际 ， 就土 地流转的用途 、 范围 、 方式 、 限 、 年 程序 、 收 益等进行 了详 细规 定 ， 明确 了出让 、 出租 、 转让 、 转租 、 作价 出资 （ 入股 ） 等具体流转方式 ， 在政策层面为实现农村 集体 建设 用地 与 城 市 国有 土 地 “ 地 、 同 同价 、 权 ” 定 了制 度 基 础 。 同 奠 ３启 动 有 形 市场 建 设 。 虽 然 目前 相 关 改 革 工 作 尚 处 于 起 步 ． 阶段 ， 述 省 市 已开 始探 索 建 立 适 合 地 区发 展 情 况 的农 村 集体 上 建 设 用 地 使 用 权 流 转 模 式 。其 中 ， 成都 已分 别建 立 了 城 市 国 有 土地交易市场 和农村集体建设用地 交易市场 ； 长沙 已正式 建立 了城 乡统 一土地交易市场 ； 其他省市也开始通过 土地 市场模式 就农 村集 体建设用地 使用权 流转“ 同地 、 同价 、 同权” 问题进行 试点 。 但是 ， 从总体上看 ， 农村集体建设用地和城市 国有土地 目 前仍未在 实质 上纳入统一市场交易体 系当中 ， 相关工作仍 有待 进一步加强 。 （ ） 京 市 的 调 研 情 况 二 北
集体建设用地使用权流转收益分配问题研究
集体建设用地使用权流转收益分配问题研究【摘要】本文围绕集体建设用地使用权流转收益分配问题展开研究，首先介绍了研究背景和研究意义。
接着对现阶段流转收益分配现状进行分析，并探讨了可能的分配机制。
在影响因素分析部分，对影响流转收益分配的各种因素进行了深入剖析。
在政策建议部分，提出了一些行之有效的建议。
最后通过案例分析，具体展现了流转收益分配的实际情况。
在总结了存在的问题并展望未来的发展方向。
本研究有助于促进集体建设用地使用权流转收益分配机制的完善，为相关行业的发展提供参考和借鉴。
【关键词】集体建设用地使用权、流转收益分配、研究、现状分析、机制探讨、影响因素、政策建议、案例分析、问题总结、展望未来。
1. 引言1.1 研究背景随着我国城市化进程不断加快，集体建设用地使用权流转收益分配问题逐渐成为人们关注的焦点。
集体建设用地流转是指农村集体经济组织将集体用地使用权出租、转让给农村居民或外来经营者使用或开发，通过这种方式带动了农村经济的发展和土地资源的有效利用。
随着流转规模的扩大和流转方式的多样化，流转收益分配问题愈发凸显。
在过去的实践中，由于缺乏相应的制度安排和监督机制，导致集体建设用地流转收益分配不公平、不透明的问题频发。
一方面，农村集体经济组织和流转方在分配收益时存在争议，集体建设用地流转涉及到的各方利益相关者利益不均衡，导致利益分配难以统一。
这种现状不仅影响了农村经济的可持续发展，也阻碍了流转市场的健康发展。
研究集体建设用地使用权流转收益分配问题，对于推动农村经济转型升级，促进土地资源的合理利用具有重要意义。
通过深入探讨流转收益分配现状、探讨收益分配机制、分析影响因素并提出政策建议，可以为完善流转制度、推动农村经济发展提供重要参考。
中的这些问题迫切需要解决，以促进我国农村集体经济的可持续发展和土地资源的有效利用。
1.2 研究意义集体建设用地使用权流转收益分配问题是当前城乡发展中面临的重要挑战之一，合理的收益分配机制不仅关系到农民的利益，也关系到整个城乡发展的均衡和协调。
农村集体建设用地使用权流转可行性研究
农村集体建设用地使用权流转可行性研究农村集体建设土地使用权流转可行性研究一、相关基本概念1、农村集体土地使用权按照我国现行的土地制度，土地所有权是不可以进入土地市场进行交易的。
集体土地除了被依法征收成为国有土地外，土地所有权性质是不能够改变的。
所以，为了更好地实现土地价值，将土地使用权从所有权中分离出来，就有了土地使用权的概念。
我国现行的农村土地使用制度起源于二十世纪八十年代的集体所有的家庭承包责任制，农民被赋予了集体承包土地上的生产经营权和收益处分权。
农村集体土地与国有土地一样，也实现了所有权与使用权的分离。
农村集体土地享有对集体土地进行利用、管理和取得收益的权利。
所以，农村集体土地使用权就是农村集体经济组织依据国家的法律法规，对集体经济组织所有的土地享有使用和收益的权利。
2、农村集体建设用地使用权按照我国城乡土地分类，土地可分为建设用地、农用地和未利用地。
其中建设用地指建造建筑物和构筑物的土地，包括城乡住宅、公共设施、工矿、交通水利设施、旅游、军事设施等用地。
相应的农村集体土地也可以分为农村集体建设用地、农村集体农用地和农村集体未利用地三类。
其中农村集体建设用地，又称为乡（镇）村建设用地，是指农村集体所有的，由乡（镇）村集体经济组织和个人投资或集资的，经依法批准使用的各类非农业建设用地，包括兴办乡（镇）企业用地、农村宅基地、乡（镇）村公共设施和公益事业用地。
农村集体建设用地使用权，顾名思义就是农村集体经济组织成员依据国家的法律法规，对本集体经济组织所有的建设用地享有使用和收益的权利。
现行法律法规对农村集体建设用地的使用和管理有严格规定。
农村集体建设用地的使用必须要符合乡（镇）土地利用总体规划；项目供地需由县级以上人民政府批准；占用农用地的，需由省级以上人民政府办理农用地转用审批手续；只能用于乡镇企业、村民宅基地、乡（镇）村公共设施和公益事业，否则建设项目用地必须申请使用国有土地；集体土地使用权用于非农建设的，不得出让、转让或者出租，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形使土地使用权发生转移的除外。
集体建设用地使用权流转收益分配问题研究
集体建设用地使用权流转收益分配问题研究【摘要】：本文通过对集体建设用地使用权流转收益分配问题进行研究，旨在深入探讨该领域的现状和存在的问题。
首先在引言部分介绍了背景、研究意义和研究目的，为后续内容铺垫。
接着在正文部分对集体建设用地使用权流转概述、现有收益分配机制、影响因素以及改善对策进行了分析和探讨，并结合案例进行详细分析。
在结论部分对研究成果进行总结，提出建议和展望，并探讨未来研究的方向。
通过本研究，有望为提高集体建设用地使用权流转收益分配效率和公平性提供参考和借鉴。
【关键词】集体建设用地使用权流转收益分配、背景介绍、研究意义、研究目的、流转概述、收益分配机制分析、影响因素、改善对策、案例分析、研究成果、建议、展望、未来研究方向。
1. 引言1.1 背景介绍集体建设用地使用权流转收益分配问题是当前我国城市化进程中面临的重要议题之一。
随着城市化进程的加快，集体建设用地使用权流转市场不断扩大，各地政府纷纷推出相关政策进行规范和引导。
目前存在的收益分配机制并不完善，导致收益分配不公平、效率低下等问题逐渐凸显。
背景介绍部分将对集体建设用地使用权流转的背景进行介绍，主要包括集体建设用地使用权流转的定义和意义、我国集体建设用地使用权流转市场的发展状况以及当前存在的问题和挑战。
集体建设用地使用权流转是指由农村集体经济组织将土地使用权转让给开发商或投资者，以获取经济效益的行为。
这一过程不仅可以促进土地资源的合理利用，还可以推动城乡一体化发展，提升土地使用效率。
随着流转市场的不断扩大和深化，收益分配不公平、流转价格波动大、农民利益受损等问题逐渐显现，亟需在收益分配机制上进行深入探讨和改进。
背景介绍部分的目的是为了让读者对集体建设用地使用权流转收益分配问题有一个全面的了解，为后续分析提供必要的背景知识和理论支撑。
通过综合分析当前集体建设用地使用权流转市场的现状和存在的问题，可以更好地指导相关部门和决策者完善收益分配机制，促进流转市场的健康发展。
农村集体建设用地使用权流转价格评估
无序流转产生的不良后果
1.滋生了乱占土地、违法占地行为。由于受经济利益的驱动，擅自将集体土 地使用权流转，一些单位和个人违法占地用于出租经营，形成一批违法 占地。
2.自发流转不受法律保护，存在较大隐患。从调查情况看，集体土地流转的 大部分都没有办理相关手续，仅凭流转双方的合同就成交，没有办理 《集体建设用地使用证》，属违法用地的土地也进行了流转，这些都存 在较大隐患，难免产生矛盾和纠纷。
二是市场需求不旺盛：由于显性规则（法律制度）滞后，目前的集体建设 用地使用权流转大多遵从的是隐性规则，开发建设随意性大，交易双方不 需要也无法顺利取得独立第三方的评估技术支持。
三是对集体建设用地使用权价值变现能力差，使得集体地使用权流转之 路愈加狭窄。
集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划 使用不合理；2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地 段；3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易 量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存在一定的违法风险。 因此，一些地方出现了“宁要有限年期的使用权，不要无限年期 所有权” 的思潮，很多地方的集体经济组织都在自己征自己的地自己使用。
四是集体建设用地与国有土地在权利上存在着差别，阻碍了集体建设用 地流转市场的正常形成和发育
1、国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇） 政府或村农民集体。国家对集体土地具有“终极所有权”。
2、法律、政策的支持程度不同。国有建设用地使用权是土地使用者 在诸多法律法规的保护下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取 得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种 使用权的形成人为因素太大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。 其实这就是法律赋予权利的差别； 3、规划条件不同，进入市场时有权利的差别。国有土地的开发利用必须 符合城市建设总体规划、土地总体利用规划和年度土地利用计划。集体 土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方， 远离规范的规划设计和有序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否。
农村集体建设用地流转土地评估问题
中国人民大学土地管理系
关于宅基地的相关条款
是否可流转
一般 个别 不得流转 允许流转 仅限于本集体内部成员 基地不得“裸地”转让 规定模糊 广东省江门市和湖北省 广东省东莞市、中山市 广东省顺德市
典型城市
大连、烟台
当村民离开居住地去往他处时， 山东省临析市 可将宅基地转让给本村村民
中国人民大学土地管理系
中国人民大学土地管理系
关于是否直接入市流转的规定
各地较少规定集体建设用地是否可直接流转。 有所不同的是，江苏省无锡市明确指出，城市（镇） 规划区内集体存量建设用地用于商业等经营性用途 的，必须先征为国有土地。
中国人民大学土地管理系
目录
1 2 3 4
基本政策与背景 国内评估现状 评估问题 理论分析 评价方案建立 完善建议
中国人民大学土地管理系
关于流转条件的限制
（1）符合土地利用总体规划、城市和集镇规划； （2）符合产业政策和经济发展需求； （3）土地权属关系合法、清晰、无争议，并需持有集体建设用地使用权证； （4）符合土地用途管制制度要求，未经批准不得改变原批准用途； （5）经过农民集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；
中国人民大学土地管理系
目录
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基本政策与背景
国内评估现状
评估问题 理论分析 评价方案建立 完善建议
中国人民大学土地管理系
5
6
农村集体建设用地流转价格评估方案的建立
01
规范流转价格的意义
1
有利于保障农民集体的利益
有利于增加农民集体收入； 流转收益的一部分将专款专用，有利于 建立和完善农村社会保障体系。
评估人
中国人民大学土地管理系
农村集体经营性建设用地出让评估探析??
农村集体经营性建设用地出让评估探析??【摘要】农村集体经营性建设用地出让评估是当前农村地区发展的重要议题之一。
本文首先从概念和特点入手，分析了农村集体经营性建设用地出让评估的重要意义和方法，探讨了评估过程中存在的问题及解决方向。
随后结合实践案例，探索了农村集体经营性建设用地出让评估的实践经验与启示。
最后提出了对评估工作的建议，强调了其重要性并展望了未来的研究方向。
通过本文的研究，有助于深入了解农村集体经营性建设用地出让评估的意义与方法，为相关领域的研究和实践提供参考和借鉴。
【关键词】农村集体经营性建设用地出让、评估、农村发展、土地利用、经济发展、可持续发展、政策探讨、资源管理1. 引言1.1 研究背景：农村集体经营性建设用地出让是指农村集体经济组织将闲置土地、未利用土地或农村集体建设用地出让给农村集体或个人用于建设经营性建筑物或设施的行为。
随着乡村振兴战略的深入推进，农村集体经营性建设用地出让已成为农村经济发展的重要途径。
在这一背景下，对农村集体经营性建设用地出让的评估成为当前研究的热点之一。
农村集体经营性建设用地出让的评估可以为土地出让价格确定提供科学依据，防止土地资源浪费和低效利用。
评估结果可以为政府和农村集体经济组织制定土地利用规划和资产管理政策提供参考，促进土地资源的合理配置和利用。
农村集体经营性建设用地出让的评估还可以为土地资源交易提供交易价格和交易时机等参考信息，促进土地流通市场的健康发展。
开展农村集体经营性建设用地出让的评估研究具有重要的理论和实践意义，对于加快农村经济发展、推动土地资源优化配置和实现乡村振兴具有积极的促进作用。
1.2 研究意义农村集体经营性建设用地出让评估是当前农村土地管理中的重要问题，其研究意义包括以下几个方面：农村集体经营性建设用地出让评估关乎农村土地资源的有效利用和保护，对于促进农村经济发展、增加农民收入具有重要意义。
通过评估，可以合理确定土地出让价格，确保土地出让活动的合法性和公平性，维护乡村稳定和社会和谐。
集体建设用地使用权流转收益分配问题研究
集体建设用地使用权流转收益分配问题研究随着城市化进程的加快，集体建设用地使用权流转成为一种常见现象。
在这一过程中，集体建设用地的使用权可以被出让给开发商或企业，带来可观的流转收益。
在这一过程中，流转收益的分配问题也逐渐引起了社会的关注和讨论。
如何合理分配集体建设用地流转收益，成为了一个需要细致研究的问题。
一、集体建设用地使用权流转收益概述集体建设用地使用权是指集体所有的土地，可以作为建设开发的用地。
在城市化进程中，很多集体建设用地被流转给了开发商或企业，带来了可观的收益。
这些收益主要包括土地出让金、土地增值收益等。
土地出让金是指开发商或企业向村集体或农民集体支付的使用权出让金，它是土地流转交易中的一种基本收入形式。
土地增值收益是指在土地使用权流转的过程中，土地价值因城市化进程或者规划变更等原因得到提升，使得土地的价值增加所带来的收益。
这些流转收益对于村集体或农民集体来说，是一笔重要的经济收入，可以用于改善村集体或农民集体的生活条件，提升农民收入水平，促进农村经济发展。
如何合理分配和利用这些流转收益，成为了一个备受关注的问题。
二、存在问题及原因分析1. 分配不公在一些地方，由于缺乏规范的分配机制，导致集体建设用地流转收益的分配不公。
一些村集体或农民集体在土地流转过程中，没有得到应有的收益，或者分配不到位，导致社会财富的不合理分配，引发了社会的不满和抗议。
2. 缺乏监管在一些地方，由于监管不到位，一些开发商或企业通过变相手段逃避支付流转收益，或者偷漏税款，导致村集体或农民集体的流转收益受损。
这需要加强对土地流转交易的监管，防止一些不法行为的发生。
3. 分配机制不完善目前针对集体建设用地使用权流转收益的分配机制还不够完善，需要进一步完善相关法律法规，建立合理的分配机制，确保各方利益得到充分保障。
也需要加强对流转收益的审计监督，保障分配的公平和合理性。
三、建议2. 加强政府监管政府部门要加强对土地流转交易的监管，防止一些不法行为的发生。
农村集体经营性建设用地使用权流转与价值评估探析
农村集体经营性建设用地使用权流转与价值评估探析摘要:随着经济的发展，集体建设用地的价值也日益增加，尤其是在经济效益上。
这种情况下，农民的权益也受到了有效的保护。
根据研究，集体经营性建设用地的流转过程中，经济价值的贡献最为显著，占比高达11%，同时也带来了良好的生态环境和社会福祉。
本文旨在通过综合考虑经济价值、生态价值、社会保障价值等因素，确定一个更具体、可行的农村集体经营性建设用地使用权流转总价值，从而为未来的土地资产评估工作提供可靠的依据。
关键词:集体建设用地；使用权流转；价值评估当前，中国的市场竞争日趋激烈，土地是一种珍贵的资源，通过合理的分配可以提高土地的经济效益和社会效益。
此外，“三农”规定的实施也在不断加强，使得集体建设用地变得更加受到重视。
通过集体建设用地的流转，可以有效推动土地的经济发展，有利于保护土地使用者的合法权益,同时进一步提高乡镇挖潜低效存量宅基地和集体公益性建设用地的积极性,为乡村振兴植入创造条件。
然而，由于多重因素的作用，使得我国的集体建设用地流转价格评估出现了一些棘手的挑战。
1农村集体经营性建设用地使用权流转与价值评估存在的问题1.1经营性集体建设用地使用权流转中存在的问题经营性集体建设用地使用权流转的现状表明，当前存在一些突出问题，其中最为突出的是：第一，由于集体建设用地使用权的不规范流转，使得政府很难有效地控制建设用地的供应，从而导致土地利用的混乱，破坏了土地市场的正常运行。
第二，随着隐形市场的迅速发展，占用耕地的建设活动越来越普遍，这给耕地的保护带来了极大的压力。
受到流转利益的驱使，集体经济组织和农民对耕地的重视程度仍然较低，他们未能履行应尽的义务，反而肆意将耕地无偿转让、出租给非农建设，这种情况严重破坏了土地的使用，甚至有些人还会以合作的方式出售工业用地。
第三，由于集体建设用地流转的权利受到法律上的严格限制，交易安全无法得到有效保障，而且缺乏明确的执行规范，使得土地登记变得极其困难，从而导致了土地权属管理的混乱[1]。
农村集体建设用地流转价格评估研究
农村集体建设用地流转价格评估研究摘要：农村集体建设用地流转价格是市场价格，是供求双方在权衡了自身利益的基础上达成的市场交易价格，所以应该遵循市场规则和估价原理,对土地流转价格进行评估。
本文主要对农村集体建设用地流转价格评估采用的法定补偿扩充法和准建设用地剩余法进行了阐述，主要的目的是为了通过对集体建设用地流转价格的合理确定，为农村土地交易创造一个公平的竞争环境。
并且采用市场交易价格，这就使价格机制和供求机制充分的发挥重要的调节作用，加强了政府对城乡统一建设用地市场的管理，加快了我国城镇化进程，与此同时引导农民对土地资源实施集约利用。
关键词：农村；集体建设用地；土地流转；价格评估；市场价格Abstract: The rural collective construction land price is the market price, the market trading price reached weigh their own interests on the basis of supply and demand sides, so it should follow the rules of the market and valuation principles of assessment of the land transfer price. This paper focuses on the rural collective construction land circulation price assessments the statutory Compensation Expansion Act and quasi construction land residual method described, the main purpose is to reasonably determine through collective construction land prices for rural land transactions to create a level playing field competitive environment. And the use of market trading price, This play an important role in the regulation of the price mechanism, supply and demand mechanism, strengthen the management of the government of a unified urban and rural construction land market, to speed up the urbanization process in China, and at the same time to guide the implementation of the farmers on the land resources The intensive use.Key words: rural; collective construction land; land transfer; price assessment; market price鉴于我国国民经济的发展和新农村建设取得了令人可喜的成绩，我国国有建设用地价格评估的理论和方法已经相对成熟，在城乡中形成了以基准地价和标定地价为基础的地价体系。
农村集体建设用地使用权流转价值评估研究
农村集体建设用地使用权流转价值评估研究发布时间：2016/1/22 来源：《中国资产评估》杂志近几年来，中央和各地方对农村集体建设用地流转的重视程度逐渐加深，2011-2014年中央一号文件对农村集体建设用地流转规范均有不同层次的涉及和规定，而农村集体建设用地流转进程也在进一步加快，且在过程中日臻完善，但同时也存在价值混乱等问题。
2015年，集体经营性建设用地入市试点在全国范围内展开。
为保障农民现实利益，保护农村集体建设用地资产，出台相应的评估指导意见已成为当前亟待解决的现实问题。
以河北省景县2013年农村集体建设用地流转情况来看，流转面积大，涉及乡镇及农户范围广泛，流转已成为各乡镇普遍态势，且经营主体和流转方式多样化（见表1）。
与此同时，关于农村集体建设用地的价值并没有确切的明文规定，农村集体建设用地流转在入市及价值评估方面依然存在较多问题。
为解决这些问题，有必要明确集体农村用地流转价值构成并采取适用的价值评估方法，保障土地资源价值的实现。
一、文献综述现阶段农村集体建设用地流转是土地制度改革的重要环节，国内学者关于农村集体建设用地使用权出让价值评估问题的研究主要围绕以下几方面：农村集体建设用地基准地价研究。
齐小军（2009）结合土地价值评估基础理论，深入研究了较为常用的土地估价方法并对各方法的特点进行比较分析。
杨杰等（2010）结合具体的评估试点工作重点分析了农村集体建设用地基准地价评估特点和流程，强调指出实际评估过程中存在的主要问题并提出相应的解决办法，使得评估工作更加合理可行。
农村集体建设用地定级估价研究。
陈立本（2009）通过概述农村集体建设用地使用权定级估价的理论基础，归纳了影响地价的因素，分析了农村集体建设用地界定范围、价值内涵和定级估价的涵义，综合评价不同级别土地价值。
农村集体所有建设用地使用权流转价值评估研究。
张林楠（2010）调整了传统估价方法，基于价值构成、市场规则和估价原理创新性的尝试了法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。
农村集体建设用地流转潜力研究
农村集体建设用地流转潜力研究【摘要】本文主要围绕农村集体建设用地流转潜力展开研究，首先从背景、研究目的和研究意义入手，介绍了农村集体建设用地流转的重要性和必要性。
在分析了农村集体建设用地流转潜力评估方法，探讨了现状分析、影响因素、政策法规、优势和挑战。
结论部分提出了农村集体建设用地流转潜力研究的启示，展望了未来研究方向，并对研究结果进行了总结。
本研究旨在为农村集体建设用地流转提供理论指导和政策建议，推动乡村振兴进程，提升农村土地资源利用效率，促进农村经济发展。
【关键词】农村集体建设用地流转、潜力研究、评估方法、现状分析、影响因素、政策法规、优势挑战、启示、未来研究方向、结论总结1. 引言1.1 农村集体建设用地流转潜力研究的背景农村集体建设用地流转潜力的研究背景十分重要，主要表现在以下几个方面。
随着我国城市化进程的加快，农村集体建设用地流转成为了推动农村经济转型升级的重要途径之一。
面对城市化进程对农村用地需求的不断增加，农村集体建设用地流转潜力研究能够帮助我们更好地了解农村用地资源的利用情况，有利于制定相关政策和规划，推动农村集体建设用地规范化、高效化发展。
农村集体建设用地流转潜力研究也是当前政府改革土地制度、推动农村土地流转的重要支撑。
通过深入研究农村集体建设用地流转的情况和潜力，可以发现存在的问题和障碍，为政府提供决策支持和政策建议，促进土地资源的优化配置和集约利用。
农村集体建设用地流转潜力研究也与农村经济发展和农民收入增加密切相关。
随着经济社会的发展，农民对土地的需求不仅仅停留在耕种和居住，还涉及到农村集体用地的规划、建设和流转。
深入研究农村集体建设用地流转潜力，有助于促进农村经济结构调整和农民收入增加，推动农村全面脱贫与可持续发展。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨农村集体建设用地流转的潜力，并为相关农村土地管理政策的制定提供科学依据。
通过研究，可以有效评估农村集体建设用地流转的发展状况，为相关部门提供决策建议。
农村土地流转政策实施效果评估
农村土地流转政策实施效果评估研究方案：农村土地流转实施效果评估一、研究背景与目的随着农村城市化进程的加速，土地流转作为一种改革创新手段，对农村经济发展和农民收入增加起到了积极的推动作用。
然而，目前农村土地流转的实施效果尚未得到全面评估，因此本研究的目的是通过实地考察和数据分析的方式，准确评估农村土地流转的实施效果，为制定科学合理的提供决策依据。
二、研究方案1. 研究方法本研究采用定性与定量相结合的研究方法，通过实地调研和数据采集，综合分析来评估农村土地流转实施效果。
2. 研究内容a. 背景分析：对农村土地流转的背景进行详细梳理和分析，包括制定的目的、社会背景等。
b. 效果评估指标的构建：依据已有研究成果和目标，建立农村土地流转实施效果评估指标体系。
指标体系主要包括经济效益、社会效益和环境效益等方面指标。
c. 数据采集：选择流转地区进行实地调研，采用问卷调查、访谈等方式获取农民和相关执行部门的意见和反馈；收集流转土地使用监测数据，获取土地利用状况和各项指标数据。
d. 数据分析：对采集到的数据进行统计分析和模型建立，运用SPSS、Excel等软件进行统计和分析。
e. 实施效果评估：通过对比实施前后的数据和结果进行对比分析，评估农村土地流转的效果。
f. 创新与发展：在已有研究成果的基础上，提出针对性的改进措施和建议，为解决实际问题提供参考和指导。
3. 研究步骤a. 梳理背景和目标，明确研究的范围和重点。
b. 构建评估指标体系，明确各个指标的定义和计算方法。
c. 选择研究地区和样本，开展实地调研和数据采集工作。
d. 对采集到的数据进行整理和分析，建立评估模型。
e. 运用统计软件对数据进行分析，评估农村土地流转的实施效果。
f. 根据分析结果，提出改进措施和建议，并将研究成果进行总结、撰写研究报告。
4. 研究预期成果a. 对农村土地流转实施效果进行全面评估，揭示存在的问题和改进的空间。
b. 提出针对性的建议，为解决农村土地流转实施中的难题提供指导。
农村集体建设用地流转问题及政策建议
2023-10-28•农村集体建设用地流转概述•农村集体建设用地流转问题分析•农村集体建设用地流转政策建议•案例分析：广东省农村集体建设用地流转实践•结论与展望目录01农村集体建设用地流转概述农村集体建设用地流转是指农村集体经济组织依法取得土地使用权，并按照法定程序和条件进行土地使用权的有偿让渡。
定义随着城市化进程的加速和乡村振兴战略的实施，农村集体建设用地的流转需求逐渐增加，以满足城市居民的居住需求和农村产业的发展需求。
背景定义与背景通过流转，可以将分散的、低效利用的农村集体建设用地集中起来，优化资源配置，提高土地利用效率。
流转的必要性优化资源配置流转可以为农民带来租金、分红等收益，增加农民收入，改善农民生活条件。
增加农民收入通过农村集体建设用地流转，可以促进城乡一体化发展，缩小城乡差距，实现城乡协调发展。
促进城乡一体化20世纪90年代末期开始，一些地方开始探索农村集体建设用地流转，但规模较小，缺乏统一的政策和法规指导。
起步阶段2005年后，国家开始重视农村集体建设用地流转问题，出台了一系列政策和法规，规范了流转行为，促进了流转的健康发展。
规范发展阶段近年来，随着乡村振兴战略的实施和城市化进程的加速，一些地方开始探索创新农村集体建设用地流转模式，如“三权分置”、“宅基地三权分置”等。
创新探索阶段流转的发展历程02农村集体建设用地流转问题分析立法滞后现行法律对于农村集体建设用地流转的限制较多，未能充分适应经济发展和农村土地制度改革的需求。
法律体系不健全目前关于农村集体建设用地流转的相关法律法规较为笼统，缺乏具体实施细则和明确的指导意见，导致实践中难以操作。
司法保障不足对于违反相关法律法规的行为，缺乏有效的司法惩处措施，导致一些不规范流转行为得以存在。
法律法规不完善产权主体不明确农村集体建设用地的所有权归属于农村集体经济组织，但实际上往往存在权属不清的情况，导致流转过程中容易产生纠纷。
产权边界模糊农村集体建设用地往往与国有土地、其他集体所有土地等存在犬牙交错的情况，导致产权边界难以界定，进而影响流转的顺利进行。
集体经营性建设用地流转及价格评估研究
集体经营性建设用地流转及价格评估研究费玲娟摘要：本文对不同流转方式下的集体建设用地流转价格内涵进行深入研究和比较，充分揭示不同流转价格类型内涵的差异性，进而探讨各类流转价格的评估思路、方法选择及其应用。
关键词：集体经营用建设用地；使用权；评估；应用由于我国特殊的国情及土地改革发展路径，国家并未针对集体经营性建设用地的评估流程、评估方法及定价做出明确的制度安排，导致集体经营性建设用地流转价格的形成和确定带有较大的随意性。
集体经营性建设用地流转是土地使用权的转移，与区域经济发展水平息息相关。
随着全国各地区人民生活水平的不断提高，建设用地流转已不止受经济利益驱动。
因此本文以使用权流转价格作为切入点，从计量学角度对其进行分析。
一、集体经营性建设用地驱动因素分析本研究将集体经营性建设用地驱动因素分为经济驱动、社会保障驱动及政策驱动三大类。
经济利益因素是驱动集体经营性建设用地流转的主要因素，包括：固定资产投资水平、城市恩格尔系数、农村恩格尔系数、农村人均可支配收入、城市人均可支配收入。
社会保障因素包括文体、娱乐机构数量；教育经费投入；医疗经费投入。
政策因素包括市场化程度、城市化水平以及房地产市场活跃程度。
根据驱动因素，形成如下变量定义表：二、计量学实证分析（一）数据来源模型所用数据主要来源于国家统计局官方网站，樊纲市场化指数来自人大经济论坛。
（二）模型构建F (JTLZ)=F (Fixin,Uengle,Cengle,Pc,Pu,LS,Edu,Hos,Ratio,Ulevel,Revalue)（三）模型回归结果（四）模型回归结果分析从回归结果可以看出，固定资产投资水平、城市恩格尔系数、城市教育支出、医疗支出、房地产市场活跃程度与集体经营性建设用地显著相关，其他因素与集体经营性建设用地相关但并不显著，可以得出以下判断：1.固定资产投资水平与集体经营性建设用地显著正相关，并在1%的水平上显著。
固定资产投资水平平均变化1%,集体经营性建设用地平均流转增加0.08。
集体建设用地流转价格评估理论与方法研究
二、农村集体建设用地流转的现 状和问题
目前，农村集体建设用地流转在一些地方已经得到了初步的发展。例如，一些 地方通过土地整治、宅基地流转等方式，实现了农村集体建设用地的有效利用。 但是，也存在一些问题。首先，由于缺乏统一的市场规则和监管机制，导致一 些土地流转行为不规范，引发了权益纠纷和农民不满。其次，一些地方过度开 发农村集体建设用地，破坏了土地生态环境。
主体部分
1、农村集体建设用地流转的现 状和问题
近年来，农村集体建设用地流转的需求不断增加，但流转程序不规范、信息不 对称等问题仍然普遍存在。此外，由于缺乏统一的流转平台和有效的监管机制， 流转过程中的寻租、投机行为屡见不鲜。
2、农村集体建设用地流转的原 因和动机
农村集体建设用地流转的原因主要包括：城市化进程中土地资源的优化配置、 农村产业结构调整和农民增收等。而流转的动机则在于提高土地利用效率、盘 活农村资产、增加农民收入等。
方法介绍
在进行集体建设用地流转价格评估时，可以采取多种方法。其中，市场调研法 是通过收集类似土地流转案例的数据，借助统计分析工具进行价格评估。收益 法则是通过预测集体建设用地的未来收益，以资本化率进行折现，从而得到其 当前的价格。成本法则主要是根据土地的各项成本费用之和，再加上一定的利 润和税费，确定集体建设用地的价格。
然而，本次演示的研究仍存在一定不足。例如，在方法介绍中，未能全面涵盖 所有可能适用的评估方法，如比较法、专家打分法等。此外，在案例分析中， 仅涉及一个具体案例，尚不能全面反映各种方法在实际应用中的普遍性。因此， 未来的研究可以从不同角度出发，进一步探讨集体建设用地流转价格评估的理 论与实证问题。加强相关政策研究，为完善我国土地市场提供更加科学合理的 指导。
理论分析
集体建设用地流转价格评估方法应用研究
集体建设用地流转价格评估方法应用研究集体建设用地，又可以称之为“农村集体土地建设用地”，简单理解就是指乡（镇）村集体经济组织、农村个人通过投资或者集资的方式进行非农业建设使用的土地，可以划分为宅基地、经营性用地、公共设施用地等等。
本文就对集体建设用地流转价格评估方法进行简单分析，以期为集体建设用地流转价格评估工作提供参考依据。
标签：集体建设用地;流转价格;评估方法;应用在我国社会经济迅速发展的今天，城镇化进程逐渐加快，越来越多的农民走进城市，使得农村集体建设用地流转成为常态化。
但是由于农村集体建设用地流转价值评估体系存在一定的不合理性，导致在集体建设用地流转存在矛盾性，难以实现正常运行。
基于此，本文就对集体建设用地流转价格评估方法应用展开探究，以期提高农村建设用地流转价值评估工作质量。
1、目前集体建设用地流转价格形成中存在的问题分析众所周知，土地是农民获取经济来源的基础，如果农民没有土地，那么其在农村将无法正常生活，生活来源直接被切断。
受到城镇化的影响，城市建设中对农民的需求量逐渐增加，使得大量农民走进城市务工，将土地承包出去，获取相应收入。
但是由于一些客观因素的影响，农民在进行集体建设用地流转中，其价格存在不合理之处，具体主要体现在以下几点：（1）农村集体土地建设用地的流转主体不明确。
现阶段，农民在进行集体土地建设用地流转工作时，不能做到主体明确，使得将此项任务经常由地方政府代为执行，使得农民的权益无法得到有效保证。
例如，某地区村民张某将土地直接卖给土地流转管理部门，流转期限20年，每亩6500元;而该土地流转管理部门转手将此土地转让给某木材商，流转期限依旧为20年，每亩价格却达到35000元，从中赚取大量差价。
（2）农村集体土地建设用地的交易信息不充分。
现阶段，农村集体土地建设用地在进行流转过程中，流转价格形成经常交由政府决策，但是由于缺少详细的土地评估体系，且相关部门协调工作不到位，导致信息流通和引导价格形成呈现出不足，进而出现买卖双方信息不畅通等问题，农民权益无法得到保障。
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农村集体建设用地使用权流转价值评估研究发布时间：2016/1/22 来源：《中国资产评估》杂志近几年来，中央和各地方对农村集体建设用地流转的重视程度逐渐加深，2011-2014年中央一号文件对农村集体建设用地流转规范均有不同层次的涉及和规定，而农村集体建设用地流转进程也在进一步加快，且在过程中日臻完善，但同时也存在价值混乱等问题。
2015年，集体经营性建设用地入市试点在全国范围内展开。
为保障农民现实利益，保护农村集体建设用地资产，出台相应的评估指导意见已成为当前亟待解决的现实问题。
以河北省景县2013年农村集体建设用地流转情况来看，流转面积大，涉及乡镇及农户范围广泛，流转已成为各乡镇普遍态势，且经营主体和流转方式多样化（见表1）。
与此同时，关于农村集体建设用地的价值并没有确切的明文规定，农村集体建设用地流转在入市及价值评估方面依然存在较多问题。
为解决这些问题，有必要明确集体农村用地流转价值构成并采取适用的价值评估方法，保障土地资源价值的实现。
一、文献综述现阶段农村集体建设用地流转是土地制度改革的重要环节，国内学者关于农村集体建设用地使用权出让价值评估问题的研究主要围绕以下几方面：农村集体建设用地基准地价研究。
齐小军（2009）结合土地价值评估基础理论，深入研究了较为常用的土地估价方法并对各方法的特点进行比较分析。
杨杰等（2010）结合具体的评估试点工作重点分析了农村集体建设用地基准地价评估特点和流程，强调指出实际评估过程中存在的主要问题并提出相应的解决办法，使得评估工作更加合理可行。
农村集体建设用地定级估价研究。
陈立本（2009）通过概述农村集体建设用地使用权定级估价的理论基础，归纳了影响地价的因素，分析了农村集体建设用地界定范围、价值内涵和定级估价的涵义，综合评价不同级别土地价值。
农村集体所有建设用地使用权流转价值评估研究。
张林楠（2010）调整了传统估价方法，基于价值构成、市场规则和估价原理创新性的尝试了法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。
刘金国（2011）构建了完整的土地价值体系，通过市场比较法和成本法评估了农村集体建设用地流转的经济价值，采用条件价值法评估了农村集体建设用地流转生态价值。
江恩赐（2013）认为土地价值构成受到集体建设用地类型、权利类型和利用现状的影响，在构建完整土地价值的基础上，综合研究经济价值、生态价值及发展权价值评估思路得出农村集体建设用地流转完整价值。
张洲（2014）区分了集体出让建设用地使用权和集体划拨建设用地使用权，明确各自价值内涵，以防评估价值存在矛盾。
综上所述，农村集体建设用地入市及使用权出让价值评估是我国城市化进程中存在的特有问题，土地私有制国家拥有不同的土地产权体系，产权较为清晰完整，市场交易灵活度高，因此对土地流转现象探讨较少。
但对市场交易以及农地价格方面研究较为全面，对本研究的有较大的理论借鉴意义。
对于农村集体经营性建设用地流转的研究，国内学者主要集中在其动因、模式、利益分配、影响因素、机制等方面，而对集体经营性建设用地使用权出让价值评估的研究比较少，缺乏对集体经营性建设用地流转价值类型、评估思路和估价特点的系统研究。
二、农村集体建设用地流转价值构成（一）土地价值构成研究集体建设用地流转的完整价值，首先应准确把握土地的价值构成，不同经济学领域对土地价值构成研究的角度各不相同。
根据马克思主义经济学角度，土地价值是由土地自然价值和土地资本价值构成。
其中，土地自然价值又可以进一步具体分为土地资源价值和土地生态价值，土地资本价值又可进一步细化为土地资本现在价值和土地资本潜在价值。
微观经济学领域中认为土地作为农民的生产资料和生活资料，由土地生产资料价值、土地生活资料价值、生态环境价值和潜在价值构成。
产权经济学的研究视角侧重于由土地衍生出来的各项权利，认为土地价值可概括为土地所有权使用权、社会保障权、生态环境价值和未来发展权价值。
从资源环境经济学观点看，土地价值即为经济价值、社会保障价值、选择价值及存在价值。
通过不同经济学领域的比较分析，土地价值构成在本质上是相互联系的，可概括为由经济价值、社会价值、生态价值和潜在价值构成，缺少任何一部分都使得土地价值不够完整，造成土地整体价值的流失。
（二）农村集体建设用地流转价值构成作为土地构成的重要组成部分，农村集体建设用地的价值构成体现在土地价值构成中，但农村集体建设用地属性存在一定特殊性，其价值构成应当有所差别。
我国农村土地分为三类：农用地、集体建设用地和未利用土地。
根据该分类标准，农村集体建设用地由存量集体建设用地和增量集体建设用地构成。
存量集体建设用地即为当前现有的集体建设用地，由于流转不涉及土地所有权的变化，社会价值并未显现，存量集体建设用地价值即为经济价值、生态价值和潜在价值。
增量集体建设用地由属性为农用地和未利用土地的土地类型流转为集体建设用地而来，该项活动并未造成社会价值流失，增量集体建设用地的价值同样为经济价值，生态价值和潜在价值。
因此，农村集体建设用地流转完整价值构成涵盖经济价值、生态价值和潜在价值。
三、农村集体建设用地流转价值评估方法及要点根据近年来的实践过程可以看出，农村集体建设用地流转的全面、快速展开已是大势所趋。
理论上而言，实现农村集体建设用地与国有土地同权同价也是理所应当。
以下就完整的农村集体建设用地流转价值即经济价值、生态价值和潜在价值分析评估要点，确立评估方法。
（一）经济价值评估方法与要点介于关于农村集体建设用地的经济价值评估并无确切的文件规范，可借鉴2014年更新发布的《城镇土地估价规程》。
据该规程规定，对于经济价值的评估方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法。
现实条件下农村集体建设用地价值评估中经济价值评估方法的应用较为普遍，本文将着重分析各种经济价值评估方法的应用要点。
1.市场比较法应用要点市场比较法适用于市场活跃，有充足可比的交易案例的农村集体建设用地地区。
选择使用市场比较法时，应当注意：所评估的农村集体建设用地地区市场的活跃程度，可以找到至少三个可比的交易案例；采集可比交易案例时，应当注意选取数据的真实性和全面性，以便各因素的比较修正。
2.收益还原法应用要点收益还原法只适用于有现实收益或者潜在收益的农村集体建设用地估价情况。
估算土地年总收益时，考虑正常情况下合理利用待估土地而取得的稳定的持续的收益，该收益是客观收益，而非某一待估农村集体建设用地的实际收益，待估土地所在地区若无活跃的市场和充足可比的交易案例，土地年总收益可按集体土地农业产值倍数粗略估计。
土地年总费用的确定应根据土地的利用方式进行具体分析，可参照《城镇土地估价规程》中的年总费用分类。
土地还原率的数据选取应注意使用年期、不同时期、土地权利、区位、土地用途的土地之间还原率的差别。
3.剩余法应用要点剩余法适用于农村集体建设用地土地估价案例中具有现实投资开发或者再开发潜力的条件。
使用剩余法进行地价评估时，应注意以下两方面：确定未来开发价值时，待估土地所在地区若无活跃的市场和充足可比的交易案例，可参考借鉴相似环境下国有建设用地价格。
核算土地开发成本时，应对不动产开发项目和土地开发项目在项目开发及建设期间所发生的客观费用加以区别，分析不同项目间费用发生的差别。
4.成本逼近法应用要点成本逼近法主要适用于土地市场欠发育、少有交易的地区或新开发土地类型、无法采用其他评估方法对农村集体建设用地价值进行估价的情况。
在使用成本逼近法的情况下，由农用地流转为集体建设用地或者集体建设用地的土地类型流转为国有建设用地的过程中，土地的各种权益将得到进一步或者完全释放，土地增值收益由此产生。
因此，农村集体建设用地流转的价值应当包含这部分土地增值收益，也就是集体建设用地与国有土地实现“同地、同权、同价”的经济内涵。
（二）生态价值评估方法与要点随着经济进程的推动，农村集体建设用地的生态价值越来越受到重视，对于生态价值评估方法的研究已经成为国内外专家学者关注的热点之一，近年来在评估方法的理论研究上取得了很大的进展。
农村集体建设用地生态价值评估基本上是借鉴资源环境生态价值核算的一些方法，目前研究较为深入、应用较为广泛的农村集体建设用地生态价值评估方法有市场价值法、生产率变动法、影子工程法、市场替代法、固碳制氧法、机会成本法、旅行费用法、防护费用法、条件价值法、能值分析法等。
根据以往学者研究将上述方法分为四类，本文将该分类评估方法进行分析如下。
1.直接市场技术直接市场技术是资源环境经济学中进行价值评价最成熟的技术方法。
直接市场技术应用前提是已有完善的市场交易和市场价值，通过生态资源直接体现的实际市场价值进行估价，该技术主要包含两种评估方法：市场价值法和生产率变动法。
理论上，直接市场技术是应用最广泛的价值评价方法，但由于生态系统的变化程度、复杂性和多样化，定量评价难以确定。
生态价值由于受到时间、地域、质量、交易情况的影响，需要进行各因素的修正，操作过程中易受到主观因素的影响，难以保证评估结果的准确客观。
2.替代市场技术替代市场技术是对直接市场技术的扩展和延伸，是一种间接市场技术。
由于某种生态资源尚未形成市场价值，可以参考已发展完善的其他替代资源的市场交易和市场价值，从而得到间接估算的生态价值。
应用替代市场技术时，可采用的评估方法有影子工程法、市场替代法、旅行费用法、固碳制氧法、机会成本法、防护费用法等，主要围绕假设生态资源破坏付出的代价及修复成本费用，因此应用该技术所得的生态资源评估值相对较低。
3.模拟市场技术模拟市场技术是应用条件价值法采用问卷调查或直接询问的方式，在假设预想市场存在的条件下，调查市场中可实施经济行为的人们对商品或服务的接受程度和支付意愿，继而进一步通过人们的意愿来估计并呈现生态资源的价值。
在国外，条件价值法在土地价值评估中的应用非常普遍，但在国内，条件价值法起步晚，近年来才逐步得到越来越广泛的应用。
该方法适用于无直接市场和替代市场的环境区域，优点是采用直接询问或问卷调查的方式简单易行，缺点是该方法随意性、主观性强，取得的数据容易产生偏差，且条件价值法后期需完成的整理和分析工作量大。
4.能值分析技术能值分析法通过构建能值分析系统图和项目表估算太阳能值和能值美元，对系统进行定量化处理进而建立能值分析指标体系。
该方法提供了不同于仅核算货币价值又可表达价值量的环境价值度量标准，把生态系统和社会经济系统有机统一起来，为自然资源的有效利用和经济政策的科学制定提供了技术手段。
在应用过程中，能值分析法依然存在一些问题，能值转换率计算分析的难度较大，而且能值分析主要反映的是自然资源的供给程度，而非社会对生态价值服务的需求量。
作为一项较新的技术，能值分析法依然需要进一步完善，能否广泛应用于农村集体建设用地价值评估中有待实践检验。