集体建设用地定级与基准地价评估技术指引0408-清稿

集体建设用地定级与基准地价评估技术指引

（征求意见稿）

为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。

本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。

1.适用范围

本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。

2.引用标准

下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程

GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程

GB/T 21010-2017 土地利用现状分类

集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。

3.法律政策依据

（1）《中华人民共和国物权法》

（2）《中华人民共和国土地管理法》

（3）《中华人民共和国担保法》

（4）《中华人民共和国资产评估法》

（5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）

（6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）

（8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）

（9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）

（10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）

4.总则

4.1 范围和对象的界定

集体建设用地定级估价工作一般以区县（含县级市，下同）为单位开展，基准地价体系可根据实际情况选择以区县整体或其下辖的各个乡镇为评价对象设立，具体需根据区县所处区位、区县内部自然地理条件等的差异性、以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。对于地级市市区范围内的集体建设用地，可单独设立基准地价体系。对于面积较大、市场发育程度高、土地质量空间差异明显，且有监管服务需求的行政村，也可单独设立基准地价体系。

4.2 工作内容

集体建设用地定级估价工作包括划定土地级别或均质区域，并完成以级别或均质区域为基础的基准地价评估，建立完整的基准地价修正体系。

4.3 基本原则

除GB/T 18507-2014、GB/T 18508-2014中规定的原则外，还应遵循以下原则：

4.3.1 城乡统筹原则：建立集体建设用地基准地价体系应在体现集体建设用地与国有建设用地差异的基础上，充分考虑与所在区域城镇国有建设用地基准地价体系的衔接与协调，鼓励设立城乡一体化的基准地价体系，以利于推进城乡土地市场建设。

4.3.2 因地制宜原则：鉴于集体建设用地覆盖范围广、空间分布连续性差，土地质量影响因素地区差异较大、

市场发育度低且不平衡等特点，定级估价技术细节的处理宜兼顾科学性、针对性和实践可操作性。

4.3.3 明确权利异同原则：集体建设用地权利界定宜建立在统一的法规政策框架下。“三块地”改革试点地区经批准可突破现行法律，不同时期、不同地区的试点政策仅适用于该类试点范围，评估中应注意政策差异对价格的影响，并进行全面阐述与分析。在基准地价内涵设定及价格水平确定中，应明确体现其权利边界及其对价格的影响。

4.4 技术途径

土地级别划分应在充分调查影响集体建设用地质量的自然、社会、经济等因素的基础上以多因素综合评价法为主导方法完成。基准地价宜在综合分析集体建设用地的交易案例、经营收益、土地征收中的补偿安置情况、同区域国有建设用地市场水平及相关政策导向的基础上综合确定。

5 集体建设用地定级

5.1 确定评价对象与范围

5.1.1 空间对象与范围：在土地利用规划、城乡规划、国土空间规划的基础上，结合法律政策中涉及农村集体土地制度的相关规定和监管服务导向与需求、集体建设用地市场发育水平等，确定定级估价对象及其空间范围。应明确界定是否包括土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的集体建设用地。

5.1.2 地类对象与范围：地类应参照GB/T 21010-2017的规定设定，并明确是否包括新增集体建设用地等。

5.1.3 图上测算范围：在集体建设用地空间连续性差，与农用地或国有土地交错分布的地区，可以用行政区界限作为控制边界，无需在测算工作底图上单独勾画定级估价对象的各个具体集体建设用地图斑。控制边界内的各类用地视为集体建设用地参与测算过程，在成果中结合文字描述具体界定应用的对象和范围。

5.2 确定定级方式

集体建设用地定级可根据市场发育情况和监管服务需求选择综合定级或分类定级。土地利用功能特征分区明显，且各功能区的空间分布相对集中的地区，宜进行分类定级。

5.3 因素因子体系及其量化评价方法

5.3.1 一般要求

（1）繁华程度、交通条件、基本设施状况、产业集聚效益、环境条件、人口状况等土地质量影响因素的量化评价与国有建设用地类同。

（2）鉴于集体建设用地具有覆盖范围广、空间位置分散、质量分布不连续、城乡结合部受邻近城镇或已建成区域的辐射影响明显、受区域功能规划及政策导向等影响明显的特征，在未先行开展集体建设用地分等的情况下，宜增加反映宏观区位、社会经济水平差异，以及相关规划等影响因素。