20160704155911 (《集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿))
园地估价规程征求意见稿
园地估价规程征求意见稿近年来，城市化进程不断加快，园地估价成为各地规划、建设和交易中的重要环节。
为了促进园地估价工作的规范化和科学化，我们制定了《园地估价规程征求意见稿》，现将征求意见稿的主要内容介绍如下：一、背景与目的随着城市发展，园地成为城市建设和社会发展的重要组成部分。
园地估价作为一项重要的土地交易工作，对于保障土地资源的合理利用和促进经济社会可持续发展起着关键作用。
本规程旨在制定园地估价的程序和标准，确保园地估价工作的科学性、公正性和规范性。
二、估价范围与对象本规程适用于城市园地的估价工作。
园地估价的对象包括但不限于城市公园、景观园林、社区绿地等各类园地。
规程将依据园地的不同特征和功能，确定相应的估价方法和指标体系。
三、估价程序园地估价应按照以下程序进行：1. 数据收集：收集相关园地的基础数据和背景信息，包括土地面积、地理位置、土地性质、园地类型、周边环境等。
2. 估价方法选择：根据园地的特征和估价目的，选择适合的估价方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
3. 数据分析与处理：对收集到的数据进行分析和处理，计算出园地的估价结果。
4. 估价报告编制：根据估价结果，编制估价报告，包括估价依据、估价方法、估价结果及相关附图和数据。
5. 估价结果公示：将估价报告进行公示，接受社会各界的监督和意见。
四、估价标准与指标体系园地估价的标准和指标体系应综合考虑园地的土地价值、景观价值、功能价值等因素。
标准和指标的制定应科学合理，并根据实际情况进行调整和修订。
五、估价师资格要求与监督机制为了保证园地估价工作的专业性和公正性，对从事园地估价工作的人员提出了相应的资格要求。
同时，规程对园地估价工作进行了监督机制的设计，确保估价工作的科学性和规范性。
六、意见征集与修订本规程的征求意见阶段，将广泛听取各界人士的意见和建议，并根据实际情况进行修订和完善。
征求意见的方式包括座谈会、网上调查、书面反馈等多种形式。
七、参考文献和附则本规程的制定参考了国内外相关法律法规和标准，同时根据实际情况进行了适当的调整。
集体土地征收补偿标准及估价技术路线的探讨
集体土地征收补偿标准及估价技术路线的探讨摘要：土地是人类生产和存在的源泉。
集体土地是农村价值最集中的资源，是广大农民利益实现的最重要的载体。
集体土地的征收给集体和个人合法权益带来严重的损失，土地征收补偿弥补了这种损失。
土地征收补偿制度体现了集体和个人合法权益对国家强制权力的制约，体现了土地财产权利与土地征收权力的均衡。
由于土地征收补偿制度具有较强的政策性与技术性，理论界尚未对其作深入系统的研究。
特别是今年来，城市拆迁评估经常遇到一些城郊结合部的集体土地房屋估价对象，因此，展开对我国土地征收补偿标准及其估价技术路线的探讨，具有非常重要的理论与现实意义。
关键词：集体土地征收合理补偿估价技术路线2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第四条明文规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
”第四十二条明文规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产；征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益；征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
”由此可以看出土地征收“是指国家在一定条件下，对本具有不可侵性的个人、集体土地所有权加以强制剥夺的情形。
”它是宪法授予政府的一项特殊权力，不以集体土地所有权人的同意为条件，只要符合宪法和有关法律规定，政府就可以取得被征收的土地。
从土地征收特征上看，强制性和补偿性是土地征收的两个基本特征。
这种强制性地改变他人土地所有权的行为是以被征地者获得公平补偿为前提的。
土地征收补偿指国家征收土地时依法定的范围、标准和程序给予土地征收相对人一定货币、实物或其他替代物以弥补损失的行为。
地价监测技术指引
北京市地价监测评估技术指引（征求意见稿）二〇一一年五月一、地价定义及内涵1、地价动态监测的目的调查城市地价的水平及变化趋势，向社会提供客观、公正、合理的地价信息，为政府加强地价管理和土地宏观调控提供基础数据和决策依据。
2、标准宗地地价定义根据《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007），标准宗地地价是通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院编制的《2009中国城市地价状况》中对标准宗地地价的解释为：为城市地价动态监测设立的各个标准宗地的土地价格水平值，通过评估方式取得，是一种技术性的地价。
●价格表示形式地价动态监测工作所评估的为熟地价，即完成土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格，分为地面熟地单价及楼面熟地单价。
●现状条件下价格指标准宗地在现状容积率、土地开发程度、剩余使用年期及利用状况下的土地价格。
●设定条件下价格指估价师参照标准宗地现状房地产利用状况，依照设定条件评估所得到的土地价格，设定条件包括：容积率、土地开发程度、剩余使用年限。
目前北京市标准宗地的设定条件依据《北京市基准地价》（2002年）、《北京市昌平区人民政府关于公布实施北京市昌平区出让国有土地使用权基准地价的通知》（2003年）、《北京市房山区基准地价》（2004年）等相关文件中对北京市各用途各级别的平均容积率及通平条件确定，剩余使用年限为法定最高使用年期，具体如下：居住用途：设定容积率为2、1.5、1；设定土地开发程度为七通一平或五通一平；剩余使用年限为70年。
商业用途：设定容积率为2、1.5、1；设定土地开发程度为七通一平或五通一平；剩余使用年限为40年。
办公用途：设定容积率为2、1.5、1；设定土地开发程度为七通一平或五通一平；剩余使用年限为50年。
工业用途：设定容积率为1；设定土地开发程度为七通一平或五通一平；剩余使用年限为50年。
第十章 集体土地价格评估
集体土地价格评估
实际估价中经常会遇到集体土地的评估问题。 集体土地评估中基本上有下面几种情况： 1、农用地价格评估（承包经营权） 2、农村建设用地价格评估 3、农村土地征用价格评估
1、农用地价格评估（承包经营权）
土地承包法明确了农村土地的承包经营权。 期限：耕地30年、草地50年、林地70年（并 可根据林木情况适当加长期限） 承包人：村集体内部成员、其他个人和组织 （村集体内部成员优先） 权利：承包期内承包人享有自主经营权、可 以转包、转让、抵押、继承等 保障：经营期限内发包方不得收回
这样我们就可以运用各种方法进行各种权利 状况下的价值评估
2、农村建设用地价格评估
农村建设用地有三种情况： 1、农民宅基地 2、村集体公共、公益事业用地 3、乡镇企业用地
上面的1、2两种情况法律是不允许对外转让 的，也就是说只能在集体内部转让，一般情 况下也不需要我们去评估。 第三种情况乡镇企业用地，一般情况下也是 不允许作为建设用地转让的。但是在企业联 营、合营、抵押、破产清算、处置资产时就 会产生土地权利转移的情况，需要评估。
土地价值内涵
补交土地使用权出让金 土地征用成本（征地补偿费、安置补助费、 地上物补偿费、土地管理费等） 土地开发成本 基础设施、配套设施开发成本
出让金问题
土地使用权出让金肯定是要交，关键是谁交 的问题。 如果出让金由转让方交，则转让价格包含出 让金 如果出让金由获得土地使用权的一方交，则 转让价格应该扣除土地使用权出让金。
集体建设用地使用权不允许进入土地 市场
目前我国的法律是不允许集体建设用地进入 土地市场的，但是存在上面讲到的问题，需 要 土，我们期待能有更完善的法律出台，使 集体土地市场进一步规范起来。 那么上面提到的集体土地要进入市场怎么办？ 只有变成国有土地！
国有集体土地定级与估价技术指南
国有集体土地定级与估价技术指南前言土地是国家的重要资源。
规范国有集体土地定级与估价工作,对正确确定土地使用定价和充分利用土地资源等具有重要意义。
本技术指南旨在为全国性各级土地管理部门和估价单位提供国有集体土地定级与估价的方法技术指引,明确国有集体土地定级与估价的评估原则、评估因素、评估过程及评估结论归档等内容,推进国有集体土地定级与估价工作规范化和科学化的发展。
一、国有集体土地等级分类根据土地质量、位置条件等因素,将国有集体土地按一至五等分级:1. 第一等地:位于城市中心区、交通枢纽地段等优越条件区。
2. 第二等地:位于城市郊区及重要商业区等条件较好地段。
3. 第三等地:位于城镇边缘地带、生产生活设施较完善地段。
4. 第四等地:位于农村地区交通较便利地段。
5. 第五等地:除上述等级以外的其他国有集体土地。
二、国有集体土地定级评价因素国有集体土地定级应综合考虑以下主要因素:1. 地形位置条件。
2. 交通运输条件。
3. 历史文化条件。
4. 城乡规划条件。
5. 自然生态环境条件。
6. 产业结构与经济地位。
7. 房地产开发潜力。
8. 现状土地利用情况。
三、国有集体土地定级评价流程国有集体土地定级评价流程主要包括下述几个步骤:1. 实地考察勘查,详细收集信息。
2. 根据不同因素给每个因素评定分值及权重。
3. 计算各因素评分后给出综合评分。
4. 根据综合评分判断定级等级。
5. 评定结论报评聘定审议通过。
6. 录入结果并制作详细定级报告。
7. 根据定级结果记录使用。
四、国有集体土地估价方法主要国有集体土地估价方法包括比例比较法、收益资本化法和成本法三种,选择适当方法具体操作如下:1. 比例比较法:选择同类型与质量土地的最近成交案例进行比较。
2. 收益资本化法:考虑土地使用年限,将预计未来每年可得收益资本化得出土地价值。
3. 成本法:包括挖土填地、平整建设等工程费用加上利润得出土地价格。
五、质量把控严格把控国有集体土地定级与估价各环节质量,建立定级记录管理制度等,保证工作。
集体土地价格评估若干问题概述
集体土地价格评估若干问题概述在进行集体土地价格评估时，会存在一些问题需要考虑和解决。
以下是一些常见的问题概述：1. 定义集体土地：集体土地是指由一群人共同使用和管理的土地。
在评估时，需要明确集体土地的界限和归属权，以确保评估的准确性和公正性。
2. 数据收集和整合：评估土地价格需要大量的数据收集和整合工作。
包括土地面积、地理位置、土地利用情况、土壤质量等方面的信息。
数据的准确性和完整性对评估结果起着至关重要的作用。
3. 评估方法选择：根据实际情况选择适合的评估方法也是一个重要问题。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
选择合适的方法需要考虑土地用途、市场需求、土地价值等因素。
4. 基准点确定：评估土地价格时需要确定一个合理的基准点。
基准点可以是市场交易价格、相邻地区的土地价格或特定指标的数值等。
基准点的选择应该能够客观反映土地的实际价值。
5. 地方政策和规划：地方政策和规划对土地价格评估也有一定影响。
政府的土地规划、开发政策、用地规划等因素会对土地价格产生重要影响。
评估土地价格时需要考虑这些因素。
6. 不确定性因素：土地价格评估面临许多不确定性因素。
包括市场供需关系、政策变化、自然灾害等。
这些因素的变化会对土地价格产生重大影响，评估时需要考虑这些不确定性因素的影响。
总结起来，集体土地价格评估中需要考虑定义集体土地界限、数据收集和整合、评估方法选择、基准点确定、地方政策和规划，以及不确定性因素等一系列问题。
只有综合考虑这些问题，并采取合适的措施解决，才能更准确地评估集体土地的价格。
集体土地价格评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
除了上述提及的问题外，还有其他一些相关内容需要进一步探讨。
7. 土地用途变更：土地的用途变更对土地价格评估有着重要影响。
如果集体土地被转变为其他用途，如工业用地或商业用地，其价格将会有所变动。
评估人员需要考虑土地用途变更对土地价值的影响，并相应地调整评估结果。
农村集体土地定级与估价技术指南
农村集体土地定级与估价技术指南农村集体土地定级与估价是一项重要的工作，为农民群众的经济收入和社会发展发挥着极其重要的作用。
为加强农村集体土地定级与估价工作，特制定技术指南，具体如下。
一、组织机构农村集体土地定级与估价工作由乡村政府或农村集体经济组织牵头负责。
需要组建一支农村集体土地定级与估价的专业队伍，由政府负责培训和管理。
二、定级标准1.区位条件：土地所在的地理位置、自然资源、交通、市场等条件。
2.土地肥力：土壤类型、土壤层次、肥力状况等指标。
3.土地产量：种植作物的地类、种类、密度、施肥、管理等条件。
4.土地使用价值：土地用途、土地所在的城市与乡村市场、土地升值的可能性等指标。
三、估价方法估价是通过收集、分析一定量的数据，通过定量或定性分析，确定土地的价值。
估价方法一般包括市场比较法、收益法和成本法。
1.市场比较法：将周围有相似条件的土地进行比较，确定其价值。
比较时可以注意以下几点：选准比较地块、比较土地大小、确定比较时期、比较同类品种、确定和比较条件、追溯土地使用状况等。
2.收益法：通过计算土地的收益来确定价值。
收益法主要考虑的因素有土地的租金、租金涨幅、土地的价值等。
3.成本法：通过计算土地造价，规定有关成本来确定价格。
成本法主要考虑的因素是土地的花费和土地的投资成本等因素。
四、注意事项1.要注意为农民群众做好宣传和解释，使老百姓了解工作进程和目的，消除他们的疑虑和不安。
2.在工作时，要注意下面的事项：收集数据、制定合理的估价方案、每个估价项目的估价数量、量化和计算。
3.在工作中要注意安全，掌握正确的估价技能和操作方法。
4.在估价工作达到实际成果时，应及时向政府汇报，取得政府的认可。
五、总结农村集体土地定级与估价是一项重要的工作，对农民的经济收入和社会的发展都有着极其重要的作用。
要充分重视此项工作，认真制定估价标准与估价方法，组建专业队伍，做好宣传和解释工作，安全掌握正确的估价技能和操作方法。
集体建设用地和农用地基准地价成果的建议
集体建设用地和农用地基准地价成果的建议集体建设用地和农用地基准地价是指根据国家规定的土地管理制度，对集体建设用地和农用地进行估价的结果。
基准地价是土地市场交易的重要参考依据，对土地利用、土地收益和土地资源的合理配置具有重要意义。
下面是关于集体建设用地和农用地基准地价成果的建议：1. 加强数据收集和分析。
基准地价的确定需要大量的土地市场交易数据以及相关的经济、社会和自然环境数据作为支撑。
各级政府部门应加强数据收集和整合，建立健全的土地市场信息系统，提高基准地价的准确性和可靠性。
2. 完善基准地价评估方法。
基准地价评估方法应科学合理，能够全面反映土地的市场价值和社会经济效益。
可以借鉴国际上先进的土地估价方法和经验，结合本地实际情况，建立适合的基准地价评估体系。
3. 加强基准地价的监测和更新。
土地市场的供求关系和价值变动日新月异，基准地价也需要定期监测和更新。
各级政府部门应建立健全的基准地价监测和更新机制，及时跟踪土地市场的变化，确保基准地价的准确性和时效性。
4. 提高基准地价公示的透明度。
基准地价的公示应当公开、透明，便于社会各界了解和监督。
政府部门可以通过官方网站、公告栏等形式，及时公布基准地价的成果和相关信息，接受社会各方的监督和意见。
5. 加强基准地价的宣传和解释。
基准地价作为土地管理的重要参考依据，对土地市场的稳定和健康发展具有重要意义。
政府部门应加强基准地价的宣传和解释工作，提高社会公众对基准地价的认知度和理解度。
6. 健全基准地价的使用机制。
基准地价不仅仅是用于土地交易的参考价格，还可以用于农地承包、土地征收、土地转让等土地管理活动中。
政府部门应建立健全基准地价的使用机制，使其能够更好地发挥作用，促进土地资源的合理配置和经济社会的可持续发展。
7. 提高基准地价的科学性和公正性。
基准地价的确定应当科学、公正，避免人为干预和利益输送。
政府部门应加强对基准地价评估过程的监督和管理，建立健全的考核和惩处机制，确保基准地价的科学性和公正性。
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》解读
《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》解读为规范国有划拨建设用地使用权地价评估行为，自然资源部办公厅于2019年5月31日印发了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》(以下简称《指导意见》)的通知。
本文结合该《指导意见》以及中国土地估价师与土地登记代理人协会在北京召开的培训会中对其的讲解，对划拨土地估价发展过程、《指导意见》应用范围、评估要点进行阐述。
一、划拨土地价格定义及内涵地价定义：本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
1、明确了划拨土地价格内涵为无年期限制的划拨地价，在评估授权经营、作价出资、划拨土地补办出让时核算两种价值类型的差额确定转增资本金或出让金时，划拨土地评估可以与出让等价格评估的年期不一致，划拨土地评估年期为无年期限制。
2、除上述规定内容外，估价时地价定义仍应按照规程要求，定义开发程度、利用条件、市场条件、估价期日、年期、权利类型等其他内容。
3、价格内涵是否为市场价格。
取决于地价定义中对市场条件的设定，若设定为公开市场条件下的价格，其价格类型为市场价格。
需要区分评估方法和价格内涵的关系，不是说成本逼近法评估的结果就一定不是市场价格。
如同出让土地评估一样，是靠多种方法结果综合分析确定最终市场价格。
在评估划拨土地价格时采用多种方法评估，其中市场比较法是从市场角度，成本逼近法和基准地价法从成本定价的角度，收益还原法、剩余法主要从权益角度分别模拟和发现划拨土地价格，综合确定划拨土地使用权价格。
若划拨土地评估两种方法差异过大，除了检查方法参数应用合理性外，应当根据评估目的、价格形成机理等因素选择相应权重，最大可能贴近划拨土地应有价格水平。
二、指导意见的应用三、划拨土地评估要点（一）评估方法指导意见已经明确，划拨土地评估应当采用两种以上方法，一种方法不可行。
《城镇土地估价规程》中规定对评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途的土地估价，或评估划拨土地使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证意见。
《农村集体土地价格评估技术指引》(2020年施行)
附件农村集体土地价格评估技术指引为规范农村集体土地价格评估，显化农村集体土地资源资产价值，促进城乡统一土地市场建设，支持城乡融合发展与乡村振兴战略，制订本指引。
1.适用范围本指引适用于位于城市市区以外的农村集体土地价格评估，具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地，以及耕地。
位于城市市区以内的集体建设用地评估可参照《城镇土地估价规程》的有关规定。
在开展农村集体土地价格评估时，除本指引明确规定的内容之外，关于估价原则、估价方法选择与运用、估价结果确定等各环节的技术要求均参照规范性引用文件中所列示的分等定级估价技术规程执行。
2.法律及政策依据（1）《中华人民共和国物权法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国农村土地承包法》；（4）《中华人民共和国城乡规划法》；（5）《中华人民共和国资产评估法》；（6）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》；（7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；（8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；（9）《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）。
3.规范性引用文件下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。
使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。
（1）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；（3）《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）；（4）《农用地质量分等规程》（GB/T28407-2012）；（5）《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）；（6）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；（7）《标定地价规程》（TD/T1052-2017）。
4.术语和定义4.1集体建设用地使用权价格。
是指集体建设用地，对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格；无特殊说明时，均指公开市场条件下形成的，一定年期的权利价格。
农村集体经营性建设用地使用权估价技术指引
农村集体经营性建设用地使用权估价技术指引2020年4月22日，《农村集体土地价格评估技术指引》（以下简称《技术指引》），正式发布实施。
《技术指引》通过构建全覆盖的农村集体土地价格评估技术体系，进一步规范了农村集体土地价格评估，为集体土地入市解决了一个定价难题。
《技术指引》包括12部分内容。
在这里我们就集体经营性建设用地使用权价格评估进行梳理，向大家介绍集体经营性建设用地使用权价格评估的方法、考虑因素等。
该指引对集体经营性建设用地使用权价格进行评估的方法规定了5种：NO.1 收益还原法采用这种评估方法，需要考虑年总收益、年总费用、还原率。
确定年总收益时，如果待估宗地缺少经营收益资料的，可采用当地类似产业的客观经营收益数据，经过校核修正；年总费用按照当地相关规定计算；确定还原率时，通过土地纯收益与价格比率法测算还原率，如果缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原率时，集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地不超过3个百分点的比例。
NO.2 市场比较法只有在有集体土地交易实例时，才能采用这种方法。
当同一区域或同一供需圈内，三年以内的可比实例不足3例时，可适当扩大实例搜寻范围，放宽时间选择年限但应根据市场变化进行必要的修正。
NO.3 剩余法此种方法需要确定待估宗地最有效利用方式，应根据宗地所在区域的国土空间规划及相关专项规划、详细规划等所确定的规划条件，并结合估价对象实际可行的利用方式进行。
确定开发周期时，原则上不超过3 年。
测算开发成本各项税费时，应考虑集体经营性建设用地与国有建设用地的差异，税费项目和标准依据当地相关规定取值。
在确定利润率时，应结合集体经营性建设用地区位及产业经营风险对利润率的影响客观确定。
NO.4 成本逼近法采用这种评估方法，需要考虑土地取得费、土地开发费、确定相关税费、利息、土地增值等因素。
确定土地取得费时，需要结合所处区域的用地结构。
对于通过农用地转用形成的新增集体建设用地，参照集体农用地价格评估方法确定土地取得费；对于通过旧村改造、土地整治、增减挂钩等调整后形成的新增集体建设用地，需要考虑建新区和拆旧复垦区与之直接相关的客观成本费用。
集体土地使用权地价评估技术指引
营入股价格等。 估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权 利特征、经济关系等确定价格涵。
宅基地使用权价格。 是指农村宅基地使用权， 在合法流转前提下的正常市场交易 价格。其权利特征是属于农村集体土地所有权下的宅基地使用 权，按照交易方式不同有不同的价格形态，包括转让价格、租赁 租金、抵押价格等。 集体农用地承包经营权价格。 承包经营权， 相当于对应所有权下的土地使用权， 属于用益 物权性质， 在现行法律框架下， 该用益物权具有长期性和稳定性 特征。集体农用地承包经营权价格是指一定年期的该用益物权在 不同交易形态下的市场价格， 在合法流转前提下， 可进一步衍生 为承包权价格和经营权价格。 其价格形式可按年度转包费用或租 金形式表示，也可按若干年期的资本化价格形式表示。
4.2 估价目的
集体土地价格评估是为交易双方或一方合理确定交易价格
提供专业服务。估价目的需针对委托方拟实施交易的类型与方
式，考虑交易标的实体与权利状况确定。
表交易方式与估价目的
交易方式
交易特征
出让，转让 一定年期的土地权利一次性 （买卖） 转移，买断式支付交易价款。
估价目的 为委托方合理确定出让 或转让土地的正常市场价格
（4）测算开发成本各项税费时，应考虑集体经营性建设用 地与国有建设用地的差异。 由于当前集体经营性建设用地开发过 程中的税费项目各地并无统一标准， 应遵循合法依规原则， 税费 项目和标准应依据当地相关规定。
（5）在确定利润率时，应综合考虑同一市场上类似土地或 不动产开发项目的平均利润和集体经营性建设用地的产权完整 性进行确定。
集体土地使用权地价评估技术指引 ( 征求意见稿 )
为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要， 规集体土 地 使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促 进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。
集体土地评估技术路线和方法
集体⼟地评估技术路线和⽅法我们平常的⼟地评估业务⼤部分为国有⼟地使⽤权评估，主要有国有建设⽤地使⽤权出让价格评估、出让国有⼟地使⽤权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国有⼟地使⽤权价格评估等。
⽽集体⼟地评估业务很少，⼀是因为集体⼟地流转的限制；⼆是因为当前评估⾏业内没有形成对集体⼟地评估统⼀的、权威的技术路线和评估⽅法等。
但是近⼏年因为城市化进程需要征⽤集体⼟地和集体⼟地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体⼟地包括农⽤地、建设⽤地和未利⽤地等的评估⼯作。
不管是集体⼟地，还是国有⼟地，都有其客观价值的存在。
当前我国的⼟地所有制，分为两类，⼀是城市⼟地，归国家所有；⼆是农村⼟地，归农民集体所有。
国家所有的⼟地，享有完全的占有、使⽤、收益和处分权；⽽集体所有的⼟地，其⼟地使⽤权享有占有、使⽤、收益和受限制的处分权。
具体表现为，国有⼟地使⽤权可⾃由公开交易，但集体⼟地却只能限于耕种⽤地或集体经济组织内建设⽤地等。
集体⼟地通过征⽤变成国有⼟地重新规划后，以招拍挂的⽅式出让，其⼟地使⽤权的权利价值就会变得很⾼。
《中共中央关于推进农村改⾰发展若⼲重⼤问题的决定》（以下简称决定）中保留⼟地分别由国家和农民集体所有的制度框架，与此同时，改⾰现有征地制度，逐步建⽴城乡统⼀的建设⽤地市场。
《决定》打破了现有“⾮农建设⽤地必须征为国有”的格局，赋予农村集体⼟地与国有⼟地同等的地位。
虽然《决定》中⾮农建设⽤地只允在集体成员内部流转，但确实也充分肯定了集体建设⽤地该有的价值。
藉此，仅从估价的⾓度来谈谈集体建设⽤地使⽤权评估时的技术路线和采⽤的估价⽅法：⼀、集体⼟地价格构成《中华⼈民共和国⼟地管理法》第⼆条规定“国家为公共利益的需要，可以对集体所有的⼟地实⾏征⽤。
《中华⼈民共和国⼟地管理法实施条例》第⼆⼗六条规定：“⼟地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
征⽤农民集体所有的⼟地，应当按照下列规定⽀付征⽤费⽤：(⼀)向被征地的村民委员会或者村民⼩组⽀付⼟地补偿费；(⼆)向被征地上的房屋、青苗等附着物的所有⼈⽀付有关的补偿费；(三)向被征地的农村村民⽀付安置补助费。
集体建设用地定级估价核心技术问题探讨
集体建设用地定级估价核心技术问题探讨崔宇【摘要】研究目的:探讨集体建设用地定级估价过程中核心技术问题的解决方案.研究方法:比较分析法,理论研究法,文献资料法.研究结果:四川成都、广东顺德等地实际做法和相关理论研究成果为建立集体建设用地基准地价体系提供了有益参考,但由于各自特点所限,要达到真正意义的推广应用尚需深入研究；集体建设用地定级估价可采用与国有建设用地定级估价相同的技术流程与方法,但由于二者功能、性质的差异,在定级因素体系、地价内涵、估价参数确定等方面应存在差异.研究结论:在当前条件下建议通过“参考相关规程、借鉴先进经验、依据各地实际、创新开展工作”的总体思路,开展集体建设用地定级估价工作.【期刊名称】《中国土地科学》【年(卷),期】2013(027)002【总页数】6页(P67-72)【关键词】土地评价;集体建设用地;定级;估价【作者】崔宇【作者单位】湖南万源评估咨询有限公司,湖南长沙410011【正文语种】中文【中图分类】F301.320世纪80年代，中国土地使用制度的改革变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使城镇国有土地使用权真正按照其商品的属性进入了市场，创立了以市场手段配置土地的新制度，在社会经济活动中发挥了巨大的作用，但到目前为止，集体建设用地使用制度的改革尚处于起步阶段。
随着中国经济社会的快速发展，集体建设用地使用权价值和资产价值越发显现，对集体建设用地流转的需求越来越多，流转现象已相当普遍。
为了解决集体建设用地流转中的价值价格问题，其定级估价成为研究的热点之一。
1 实证做法与理论研究1.1 成都做法2008年成都等地开展了集体建设用地基准地价评估工作，其土地定级的技术思路为：根据当地土地利用总体规划、城乡产业发展规划，选择对集体建设用地有影响的因素，计算因子作用分值，揭示不同因素在地域空间上的分布差异；同时根据若干专家对各类因素进行打分后确定的权重，在整个定级范围内的定级单元上进行因素作用分值叠加；依据叠加后的总分值，采用聚类分析法划分土地级别。
北京市国有土上房屋征收评估技术指引
北京市国有土地上房屋征收评估技术指引（征求意见稿）第一章总则第一条【制定依据】为规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护当事人合法权益，保证房屋征收补偿公平合理，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及《房地产估价规范》等有关规定，结合本市实际情况，制定本技术指引。
第二条【适用范围】本市行政区域内国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，因征收房屋造成的机器设备、物资等搬迁费用评估，临时安置费用评估，被征收房屋停产停业损失评估、房屋征收环节中涉及的其他价值评估，以及对相关评估结果进行复核或鉴定，适用本技术指引。
为编制征收补偿方案，确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务的国有土地上房屋征收预评估，适用本技术指引。
第三条【估价目的】被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值。
”用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收环节中涉及的其他价值评估，应当分别对估价目的进行适当表述。
第四条【估价对象】房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。
调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准；权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。
对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。
第五条【价值时点】被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋、被征收房屋装修设备及附属物等房屋征收环节中涉及的其他价值评估的价值时点，应当与被征收房屋价值时点一致。
第六条【价值类型】被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
浙江省2016年耕地定级和农用地估价试点工作指南
浙江省2016年耕地定级和农用地估价试点工作指南浙江省2016年耕地定级和农用地估价试点工作指南2016年10月一、工作目的根据《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发[2016]7号）要求，浙江省确定杭州市临安市、宁波市慈溪市、温州市平阳县、湖州市安吉县、嘉兴市海宁市、绍兴市嵊州市、金华市武义县、衢州市衢江区、舟山市岱山县、台州市临海市、丽水市松阳县等11个县（市、区）为耕地质量定级与农用地估价试点县（市、区）。
试点地区开展耕地定级和农用地估价试点工作，提高耕地工作成果质量，探索开展耕地定级成果在永久基本农田划定、高标准农田划定、耕地占补平衡考核、土地整治成效分析等领域的应用研究，以及农用地估价成果在耕地资源资产价值核算、制订基准地价服务农用地流转等领域的应用研究，并能为全国完善耕地质量定级和农用地估价技术方法提出合理建议。
二、工作依据1、《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发[2016]7号）；2、《农用地定级规程》（GBT 28405-2012）；3、《农用地估价规程》（GBT 28406-2012）；4、《浙江省土地整治条例》；5、《浙江省国土资源厅办公室关于印发<浙江省土地整治补充耕地质量等级评定办法（试行）>的通知》（浙土资办〔2015〕18号）。
三、工作内容（一）耕地定级1.规定必须完成的工作为了全省统一协调开展耕地定级试点工作，首先必须完成下列规定工作：（1）按全省统一的指标体系进行定级①划分定级单元，计算定级指数定级单元是耕地定级的最小空间单位，首先需通过一定的划分方法，确定定级指数测算的基本空间单位，其次根据全省统一的指标体系计算定级单元相应因素分值，最终以一定的计算模型综合计算定级指数。
②划分级别，校验定级结果根据全省各单元定级指数，采取一定的划分方法确定其对应的级别，并对初步划定的耕地级别进行校验，确保定级结果全省范围内可比，具有明显的正级差收益，并组织专家进行论证，出具书面论证意见并依此进行修改完善。
国土资源部关于《土地估价管理办法（草案）》公开征求意见的通知
国土资源部关于《土地估价管理办法（草案）》公开
征求意见的通知
文章属性
•【公布机关】国土资源部
•【公布日期】2011.10.10
•【分类】征求意见稿
正文
国土资源部关于《土地估价管理办法（草案）》公开征求意
见的通知
为规范土地估价管理，完善土地估价制度，促进土地估价行业健康发展，国土资源部起草了《土地估价管理办法（草案）》（征求意见稿）。
为提高规章质量，现将全文公布，征求社会各界意见。
该规章同时在“中国政府法制信息网”上进行公布
有关单位和社会各界人士可以在2011年11月15日前，通过三种方式提出意见：
一是登陆中国法制信息网（网址：）,进入首页左侧的“部门规章草案意见征集系统”提出意见。
二是通过信函方式将意见寄至：北京市西城区阜内大街64号国土资源部政策法规司（邮编100812），并在信封上注明“土地估价管理办法征求意见”字样。
三是通过电子邮件方式将意见发送至：**************
二〇一一年十月十日。
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集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿)为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。
1.适用范围本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。
2.引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。
本指引颁布时，所示版本均为有效。
使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。
（1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；（3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；（4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）；（5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；（6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据（1）《中华人民共和国物权法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国农村土地承包法》；（4）《中华人民共和国担保法》；（5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》；（6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；（7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014‟61号）；（10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014‟71号）。
4 总则4.1 地价内涵集体建设用地使用权价格。
在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。
其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。
估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
宅基地使用权价格。
是指农村宅基地使用权，在合法流转前提下的正常市场交易价格。
其权利特征是属于农村集体土地所有权下的宅基地使用权，按照交易方式不同有不同的价格形态，包括转让价格、租赁租金、抵押价格等。
集体农用地承包经营权价格。
承包经营权，相当于对应所有权下的土地使用权，属于用益物权性质，在现行法律框架下，该用益物权具有长期性和稳定性特征。
集体农用地承包经营权价格是指一定年期的该用益物权在不同交易形态下的市场价格，在合法流转前提下，可进一步衍生为承包权价格和经营权价格。
其价格形式可按年度转包费用或租金形式表示，也可按若干年期的资本化价格形式表示。
4.2 估价目的集体土地价格评估是为交易双方或一方合理确定交易价格提供专业服务。
估价目的需针对委托方拟实施交易的类型与方式，考虑交易标的实体与权利状况确定。
表交易方式与估价目的4.3 评估原则集体建设用地使用权价格评估应遵循《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）规定的相关原则，集体农用地承包经营权价格评估应遵循《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的相关原则。
除此之外，应特别遵循合法性原则，评估目的不应超出法律法规限定的集体土地流转范围。
应关注最有效利用原则，有规划条件的，评估设定时依照规划条件，没有规划条件的，评估时应充分考虑最有效利用条件。
5.集体经营性建设用地使用权地价评估5.1 总述按照《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的要求，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
”农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地，其入市交易应满足符合规划、用途管制和依法取得的前提。
集体经营性建设用地属于建设用地性质，地价评估宜重点采用收益还原法、市场比较法、剩余法（假设开发法）进行估价，有集体建设用地基准地价的区域可以采用基准地价系数修正法。
估价中重点考察并阐明待估集体建设用地符合规划和用途管制情况，针对委托评估目的和具体交易方式合理确定价格内涵。
不同时期、不同地区的试点政策只适用于该类试点要求，评估中需注意政策差异对价格的影响，并进行全面阐述与分析。
5.2 技术要点在价格影响因素、估价方法适用上，主要依据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），同时还需体现以下技术要求：5.2.1 收益还原法（1）收益还原法适用于具有正常客观收益或潜在收益的集体经营性建设用地估价。
（2）确定总收益时，应通过调查集体经营性建设用地所在或相似区域同类用地的正常客观年收益或年租金水平确定。
考虑到租金数据调查的方便性、可获得性，宜尽量采用租金收益。
可采用同区域、同类型国有建设用地经营收益或租金数据评估集体建设用地价格。
（3）确定年总费用时，鉴于各地土地税费项目和标准存在差异，应按照当地相关规定计算。
（4）由于受政策因素、现行制度差异等影响，集体经营性建设用地价格评估的土地还原率应比同区域国有建设用地还原率略高。
5.2.2 市场比较法（1）在选择比较案例时，应考虑集体经营性建设用地不同交易方式的价格差别，尽量选择与评估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同应考虑进行价格修正。
（2）遵循“同权同价”，但前提是“同权”，即交易案例的权利形态、界定、限制要求等与评估对象的一致性决定二者价格水平是否一致。
注意不同时期、不同区域试点政策下的交易案例的特殊权利状况对价格的影响。
不能选择国有建设用地案例。
（3）区域因素修正的内容主要包括：繁华程度（距镇中心距离）、基础设施状况（供水、供气、供电、供热、排水等）、公共服务设施状况（学校、医院、银行、电信等设施）、交通条件（道路状况、交通便捷度）、规划限制等。
（4）进行个别因素修正时，应充分考虑宗地的产权限制因素对地价的影响。
（5）交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法。
每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
5.2.3 成本逼近法（1）在确定土地取得费时，应注意分析集体经营性建设用地与国有建设用地在成本构成上的差异。
集体经营性建设用地不涉及所有权的转移，其土地取得成本可根据所占用土地情况及取得成本的客观水平进行测算，一般不包括征地税费。
具备条件的地区，评估时应考虑显化机会成本和边际成本。
（2）在确定土地开发费时，应根据待估宗地开发程度和区域内平均成本确定，可借鉴或采用同区域国有土地开发费用水平或标准，但要详细阐述区域土地开发状况及其对价格的影响关系。
（3）集体经营性建设用地开发过程中应缴纳的税费各地标准不同，需根据当地具体的政策规定确定税费项目及标准。
（4）确定土地开发利润率时，应综合考虑：利用类型、开发周期、待估宗地所在地区同类土地开发的投资利润水平等。
（5）在确定土地增值时，应综合考虑：土地用途的改变、土地开发后所能达到的基础设施水平、开发期间周边设施的改善程度、宗地的规划限制性条件、土地权利的限制性因素等。
5.2.4 剩余法（1）确定待估宗地最有效利用方式，应根据宗地所在区域的土地利用总体规划、乡镇规划、村庄规划等所确定的规划用途，并结合估价对象实际可能的利用方式进行。
（2）在确定开发完成后土地或不动产总价时，应根据待估宗地最有效利用方式和同类型土地或不动产市场状况，优先采用市场比较法确定其估价期日的价值。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值，也可以根据当地市场状况采用收益还原法确定其价值。
（3）根据所确定的最有效利用方式，考虑同类型土地开发的正常建设期和投资进度，确定估价对象的开发建设周期和投资进度安排。
考虑到集体经营性建设用地建设规模一般较小，开发建设期一般确定为1-2年，投资进度采取分期均匀支付。
（4）测算开发成本各项税费时，应考虑集体经营性建设用地与国有建设用地的差异。
由于当前集体经营性建设用地开发过程中的税费项目各地并无统一标准，应遵循合法依规原则，税费项目和标准应依据当地相关规定。
（5）在确定利润率时，应综合考虑同一市场上类似土地或不动产开发项目的平均利润和集体经营性建设用地的产权完整性进行确定。
5.2.5 公示地价系数修正法（1）在制定并发布了集体建设用地基准地价等公示地价的区域，可采用公示地价系数修正法进行评估。
土地级别、基准地价、修正体系及修正公式等应严格按照当地正式发布的文件及报告执行。
所采用的公示地价应具有现势性，待估宗地估价期日距公示地价的期日一般不超过3年，并具有完备的公示地价修正体系。
（2）不宜采用国有建设用地公示地价体系直接修正评估集体经营性建设用地价格。
（3）进行因素修正时，应遵循修正体系，结合待估宗地实际情况合理确定修正幅度。
6.宅基地使用权地价评估6.1 总述宅基地所有权属于所在集体经济组织，使用权属于合法取得的农户。
在用地类型上属于建设用地，在价格影响因素、估价方法选用等方面参照《城镇土地估价规程》，在价格内涵界定、估价参数确定等方面遵循集体建设用地的有关要求，年期可参照70年设定。
本指引所称农村宅基地使用权价格评估主要是指作为宅基地继续使用的价格，对于农村闲置宅基地通过土地整治等再利用的，应按照其整治后的用途与规划要求评估其价格。
6.2 技术要点在价格影响因素、估价方法适用上，主要参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），同时还需体现以下技术要求：6.2.1 市场比较法集体经济组织内有宅基地流转交易的，可采用市场比较法评估。
（1）在选择比较案例时，应考虑农村宅基地不同交易方式的价格差别，尽量选择与评估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同应考虑进行价格修正。
要实地调查比较案例的交易对象状况，考察比较案例的交易对象构成与评估对象的对应性、可比性。
不得选择城镇商品住宅交易作为比较案例。
（2）应考虑不同时期、不同区域的农村宅基地试点政策的具体要求对比较案例价格、估价对象价格的影响。
（3）区位条件、环境状况、公共设施状况、基础设施状况、房屋质量、庭院状况等是影响农村宅基地的主要因素，需进行实地考察，并全面、准确描述。
（5）应尽量选择与评估对象相近的案例进行比较，评估对象与比较案例实例的单项修正系数大于20%、综合修正系数大于30%的，应重新选择比较交易实例。
6.2.2 收益还原法收益还原法适用于农房出租案例较多的区域。