集体土地价格评估
2023年农村集体土地使用权评估案例范文
2023年农村集体土地使用权评估案例范文
摘要：
1.2023 年农村集体土地使用权评估背景
2.农村集体土地使用权评估方法
3.评估案例分析
4.结论
正文：
一、2023 年农村集体土地使用权评估背景
随着我国经济的快速发展，农村集体土地使用权的评估问题日益凸显。
为了维护农民权益，保障土地资源的合理利用，我国政府对农村集体土地使用权进行了一系列改革，并在2023 年出台了相关政策，对农村集体土地使用权进行评估。
二、农村集体土地使用权评估方法
农村集体土地使用权评估方法主要包括以下几种：
1.市场比较法：根据市场上类似土地的成交价格，对被评估土地进行比较，从而得出评估价格。
2.剩余法：评估被评估土地的未来收益，然后根据一定的折现率计算出土地评估价值。
3.成本法：根据土地开发所需的成本，以及土地本身的价值，综合计算出土地评估价值。
4.地价指数法：根据政府发布的地价指数，对被评估土地进行评估。
三、评估案例分析
假设某农村集体土地总面积为1000 亩，土地用途为农业用地，根据市场比较法，该土地的评估价值如下：
1.收集市场上类似农业用地的成交价格数据，选择最近三个月的成交价格作为参考。
2.计算参考数据的平均价格，得出市场价格。
3.根据市场价格，计算被评估土地的评估价值。
四、结论
农村集体土地使用权评估是保障农民权益的重要手段，评估方法的选择应结合实际情况，综合考虑市场价格、土地用途、土地开发成本等因素，以得出合理的评估结果。
2023年农村集体土地使用权评估案例范文
2023年农村集体土地使用权评估案例范文摘要：一、引言二、2023年农村集体土地使用权评估案例概述1.评估背景2.评估目的3.评估范围4.评估方法三、2023年农村集体土地使用权评估过程1.资料收集2.现场勘察3.评估指标体系构建4.评估结果分析四、2023年农村集体土地使用权评估结果1.土地使用权价格评估2.土地附属设施评估3.土地生态环境评估五、2023年农村集体土地使用权评估启示与建议1.政策法规完善2.评估机制创新3.提高评估专业水平4.保障农民权益六、结论正文：一、引言随着我国农村集体土地制度改革不断深入，农村集体土地使用权的评估已成为土地征收、补偿和安置的重要依据。
2023年农村集体土地使用权评估案例具有一定的代表性，本文将对其进行详细分析，以期为今后农村集体土地使用权评估提供借鉴和参考。
二、2023年农村集体土地使用权评估案例概述1.评估背景2023年，我国某地区因城市扩容、基础设施建设等需要，对农村集体土地进行征收。
为确保征收补偿的合理性和公平性，当地政府组织开展了农村集体土地使用权评估工作。
2.评估目的本次评估旨在确定征收范围内农村集体土地使用权的价值，为政府制定补偿政策和补偿标准提供依据。
3.评估范围评估范围包括征收范围内的农村集体土地使用权、土地附属设施以及生态环境等方面。
4.评估方法采用市场比较法、剩余法、成本法等多种方法进行评估，综合分析征收范围内农村集体土地使用权的价值。
三、2023年农村集体土地使用权评估过程1.资料收集评估小组收集了征收范围内土地使用权的相关资料，包括土地权属证书、土地利用现状图、土地市场交易数据等。
2.现场勘察评估小组对征收范围内的土地进行了现场勘察，了解土地利用状况、基础设施情况、生态环境等方面的信息。
3.评估指标体系构建根据征收范围内土地的实际情况，构建了包括土地使用权价格、土地附属设施价值和土地生态环境价值在内的评估指标体系。
4.评估结果分析综合运用市场比较法、剩余法、成本法等方法，对征收范围内的农村集体土地使用权进行了评估，并分析了评估结果。
集体土地价格评估若干问题
2023-10-27
目 录
• 集体土地价格评估概述 • 集体土地价格评估的方法 • 集体土地价格评估的参数确定 • 集体土地价格评估的应用 • 集体土地价格评估存在的问题与对策建议 • 研究结论与展望
01
集体土地价格评估概述
集体土地价格评估的概念
集体土地价格评估是指对农村集体所有的土地进行价值评估，通常包括土地的位 置、用途、面积、质量等因素。
对策建议一：完善集体土地征收制度
制定合理的补偿标准
在征收集体土地时，应制定合理的补偿标 准，充分考虑土地的原有价值和潜在收益 ，确保公平公正。
VS
公开透明的征收程序
应公开透明的征收程序，让被征收者和公 众了解整个过程，避免暗箱操作和不公现 象。
对策建议二
建立规范的流转市场
应建立规范的集体建设用地使用权流转市 场，制定合理的流转规则和程序，确保公 平竞争和有效配置资源。
公示地价系数修正法
总结词
详细描述
优缺点
通过公示地价为基础，根据相关系数 进行修正来评估土地价格的方法
公示地价系数修正法是以政府公布的 公示地价为基础，根据区域因素、个 别因素等差异，采用回归分析等方法 确定相关系数来进行修正，以确定评 估对象土地价格的方法。它主要适用 于国有建设用地使用权出让、转让、 出租、抵押等情形。
04
集体土地价格评估的应用
集体土地征收价格评估
补偿标准
在征收集体土地时，应参照当地同类土地的市场价格、土地区位 、用途、使用年限等因素进行综合评估，确定合理的补偿标准。
影响因素
土地征收价格受到多种因素的影响，如政策调整、经济发展、区 域规划等，评估时应充分考虑这些因素。
农村集体经营性建设用地地价评估管理办法(试行)
农村集体经营性建设用地地价评估管理办法（试行）农村集体经营性建设用地地价评估管理办法（试行）第一章总则第一条为规范农村集体经营性建设用地地价评估工作，提高土地配置效率，保障集体经济利益，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于农村集体经营性建设用地的地价评估工作。
第三条地价评估的目的是确定农村集体经营性建设用地的交易价格，包括出让、转让、租赁等方式，在合理范围内保障集体经济利益的最大化。
第四条地价评估应遵循公正、公平、公开、科学的原则，确保评估结果真实、合理。
第五条地价评估应由具备相应资质的专业评估机构进行，评估机构应具备一定的经验和技术能力，并依法取得相应的资质认定。
第六条地价评估应符合国家有关土地政策和法律法规的要求，不得违反农村土地所有权和使用权的原则。
第二章评估程序第七条地价评估程序分为四个阶段：准备阶段、数据搜集阶段、评估分析阶段和评估报告编制阶段。
第八条准备阶段包括确定评估目的、范围和方法，制定评估计划，组织评估人员和设备。
第九条数据搜集阶段包括收集土地相关数据，包括土地用途、土地面积、土地权属等信息。
第十条评估分析阶段包括对收集的数据进行分析和处理，确定影响地价的因素，进行模型建立和价格测算。
第十一条评估报告编制阶段包括根据分析结果编制评估报告，报告应包含评估方法、评估结果和评估结论等内容，并进行专业性的论证和解释。
第三章评估依据第十二条地价评估的依据包括国家有关法律法规、土地政策、市场行情和评估机构的独立判断等。
第十三条地价评估的数据依据包括土地权属证明、土地规划许可证、土地使用权证等相关证书和文件，以及市场调查、价格调查等数据。
第四章监督管理第十四条地价评估应接受相关部门的监督管理，接受相关部门的抽查和审核。
第十五条违反本办法的评估机构将面临相应的处罚措施，相关责任人将追究相应的法律责任。
第五章附则第十六条本办法由中央和地方政府土地管理部门负责解释。
农村集体土地评估技术指南
农村集体土地评估技术指南大家好，今天咱们聊聊农村集体土地评估这回事。
说到这，估计不少人都会有些迷糊，眼神里闪过一丝疑惑：“这跟我有啥关系？听起来好像挺复杂。
”不是你想象的那么麻烦。
简单来说，就是如何估算农村集体土地的价值。
别急，咱们慢慢说。
你得明白，农村集体土地是属于村集体经济组织的，不是某一个人。
就像是你家里的院子，虽然你天天在里头晃来晃去，但它毕竟是大家共有的。
那它的价值怎么算呢？这就涉及到土地评估了。
评估的目的其实挺简单，就是看看这块地值多少钱。
你别看它是农村集体的土地，想要在市场上买卖或者做其他事情，没个靠谱的价格怎么行？就像你买菜砍价一样，得知道一把菜到底值不值你掏的钱。
土地评估的方式其实挺多的，像市场法、成本法、收益法这些，听起来很高大上。
你别急，听我一一道来。
市场法就是最简单的了，拿现成的比较。
比方说，附近的土地卖多少钱，咱就按这个来估算。
说白了，就是看看周围的行情，跟着市场走。
就像你买手机，周围都在抢着买，价格自然就贵。
相反，没人买，你价格就得低点。
那如果市场上没什么相似的土地，咋办？这时候，成本法就派上用场了。
这个方法呢，听名字就知道，跟建房子差不多，得算清楚修这块地得花多少钱。
比如要拆掉一部分旧房子，重建起来得花多少人力、物力、财力，这些都得算进去。
要是想在这块地上搞些啥项目，得看看需要多少投入。
其实就是你花多少钱建起来，地值多少钱就得差不多。
再来说收益法，这个稍微复杂一点，不过也不难懂。
简单说，就是看这块地能赚多少钱。
比如要在这块地上搞种植、养殖、开发商业项目，得先算算它能带来多少利润。
拿这个利润去推算出它的价值。
就像你做生意，卖的每一瓶水能赚多少钱，得看市场需求和成本，最后才知道你这一年能赚多少，地的价值也得跟着这个来。
说到这，可能有小伙伴要问了：“哎呀，这地值多少钱，跟我有什么关系呀？”关系可大了！农村集体土地评估关乎到的，不仅仅是土地的买卖价格，甚至影响到你以后土地如何使用，甚至是农村发展的方向。
第十章 集体土地价格评估
集体土地价格评估
实际估价中经常会遇到集体土地的评估问题。 集体土地评估中基本上有下面几种情况： 1、农用地价格评估（承包经营权） 2、农村建设用地价格评估 3、农村土地征用价格评估
1、农用地价格评估（承包经营权）
土地承包法明确了农村土地的承包经营权。 期限：耕地30年、草地50年、林地70年（并 可根据林木情况适当加长期限） 承包人：村集体内部成员、其他个人和组织 （村集体内部成员优先） 权利：承包期内承包人享有自主经营权、可 以转包、转让、抵押、继承等 保障：经营期限内发包方不得收回
这样我们就可以运用各种方法进行各种权利 状况下的价值评估
2、农村建设用地价格评估
农村建设用地有三种情况： 1、农民宅基地 2、村集体公共、公益事业用地 3、乡镇企业用地
上面的1、2两种情况法律是不允许对外转让 的，也就是说只能在集体内部转让，一般情 况下也不需要我们去评估。 第三种情况乡镇企业用地，一般情况下也是 不允许作为建设用地转让的。但是在企业联 营、合营、抵押、破产清算、处置资产时就 会产生土地权利转移的情况，需要评估。
土地价值内涵
补交土地使用权出让金 土地征用成本（征地补偿费、安置补助费、 地上物补偿费、土地管理费等） 土地开发成本 基础设施、配套设施开发成本
出让金问题
土地使用权出让金肯定是要交，关键是谁交 的问题。 如果出让金由转让方交，则转让价格包含出 让金 如果出让金由获得土地使用权的一方交，则 转让价格应该扣除土地使用权出让金。
集体建设用地使用权不允许进入土地 市场
目前我国的法律是不允许集体建设用地进入 土地市场的，但是存在上面讲到的问题，需 要 土，我们期待能有更完善的法律出台，使 集体土地市场进一步规范起来。 那么上面提到的集体土地要进入市场怎么办？ 只有变成国有土地！
国有集体土地定级与估价技术指南
国有集体土地定级与估价技术指南前言土地是国家的重要资源。
规范国有集体土地定级与估价工作,对正确确定土地使用定价和充分利用土地资源等具有重要意义。
本技术指南旨在为全国性各级土地管理部门和估价单位提供国有集体土地定级与估价的方法技术指引,明确国有集体土地定级与估价的评估原则、评估因素、评估过程及评估结论归档等内容,推进国有集体土地定级与估价工作规范化和科学化的发展。
一、国有集体土地等级分类根据土地质量、位置条件等因素,将国有集体土地按一至五等分级:1. 第一等地:位于城市中心区、交通枢纽地段等优越条件区。
2. 第二等地:位于城市郊区及重要商业区等条件较好地段。
3. 第三等地:位于城镇边缘地带、生产生活设施较完善地段。
4. 第四等地:位于农村地区交通较便利地段。
5. 第五等地:除上述等级以外的其他国有集体土地。
二、国有集体土地定级评价因素国有集体土地定级应综合考虑以下主要因素:1. 地形位置条件。
2. 交通运输条件。
3. 历史文化条件。
4. 城乡规划条件。
5. 自然生态环境条件。
6. 产业结构与经济地位。
7. 房地产开发潜力。
8. 现状土地利用情况。
三、国有集体土地定级评价流程国有集体土地定级评价流程主要包括下述几个步骤:1. 实地考察勘查,详细收集信息。
2. 根据不同因素给每个因素评定分值及权重。
3. 计算各因素评分后给出综合评分。
4. 根据综合评分判断定级等级。
5. 评定结论报评聘定审议通过。
6. 录入结果并制作详细定级报告。
7. 根据定级结果记录使用。
四、国有集体土地估价方法主要国有集体土地估价方法包括比例比较法、收益资本化法和成本法三种,选择适当方法具体操作如下:1. 比例比较法:选择同类型与质量土地的最近成交案例进行比较。
2. 收益资本化法:考虑土地使用年限,将预计未来每年可得收益资本化得出土地价值。
3. 成本法:包括挖土填地、平整建设等工程费用加上利润得出土地价格。
五、质量把控严格把控国有集体土地定级与估价各环节质量,建立定级记录管理制度等,保证工作。
集体土地价格评估若干问题概述
集体土地价格评估若干问题概述在进行集体土地价格评估时，会存在一些问题需要考虑和解决。
以下是一些常见的问题概述：1. 定义集体土地：集体土地是指由一群人共同使用和管理的土地。
在评估时，需要明确集体土地的界限和归属权，以确保评估的准确性和公正性。
2. 数据收集和整合：评估土地价格需要大量的数据收集和整合工作。
包括土地面积、地理位置、土地利用情况、土壤质量等方面的信息。
数据的准确性和完整性对评估结果起着至关重要的作用。
3. 评估方法选择：根据实际情况选择适合的评估方法也是一个重要问题。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
选择合适的方法需要考虑土地用途、市场需求、土地价值等因素。
4. 基准点确定：评估土地价格时需要确定一个合理的基准点。
基准点可以是市场交易价格、相邻地区的土地价格或特定指标的数值等。
基准点的选择应该能够客观反映土地的实际价值。
5. 地方政策和规划：地方政策和规划对土地价格评估也有一定影响。
政府的土地规划、开发政策、用地规划等因素会对土地价格产生重要影响。
评估土地价格时需要考虑这些因素。
6. 不确定性因素：土地价格评估面临许多不确定性因素。
包括市场供需关系、政策变化、自然灾害等。
这些因素的变化会对土地价格产生重大影响，评估时需要考虑这些不确定性因素的影响。
总结起来，集体土地价格评估中需要考虑定义集体土地界限、数据收集和整合、评估方法选择、基准点确定、地方政策和规划，以及不确定性因素等一系列问题。
只有综合考虑这些问题，并采取合适的措施解决，才能更准确地评估集体土地的价格。
集体土地价格评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
除了上述提及的问题外，还有其他一些相关内容需要进一步探讨。
7. 土地用途变更：土地的用途变更对土地价格评估有着重要影响。
如果集体土地被转变为其他用途，如工业用地或商业用地，其价格将会有所变动。
评估人员需要考虑土地用途变更对土地价值的影响，并相应地调整评估结果。
集体土地使用权评估方法主要有什么
集体土地使用权评估方法主要有什么1、收益还原法。
它是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原利率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。
2、市场比较法。
3、成本逼近法。
4、评分估价法。
5、基准地价系数修正法。
我国的集体土地在进行使用的时候，很多方面都是受我国法律政策保护的，在一定程度上，我国政府针对集体土地的使用，在很大程度上维护了我国的农业发展和我国农民的基本利益。
但是为了防止集体土地资源的流失，针对集体土地使用权也会进行一定的评估，下面小编就为大家详细介绍一下集体土地使用权评估方法主要有什么?集体土地使用权评估方法主要有什么?一、市场法(一)市场法及其适用条件市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。
(二)市场法应用的步骤与过程1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。
选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：(1)与待估土地用途应相同。
(2)与待估土地交易类型应相同。
(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。
(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。
(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。
2、进行交易情况的修正。
(1)有一定利害关系的主体之间的交易。
(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。
(3)买方或卖方不了解市场行情。
(4)其他特殊交易情形。
3、进行交易时间的修正。
4、进行区域因素修正。
5、进行个别因素修正。
6、确定待估土地评估值。
可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。
二、收益法(一)收益法的应用形式土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。
(二)土地收益额及其估算实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
农村集体土地定级与估价技术指南
农村集体土地定级与估价技术指南一、引言随着农村发展的需要，对集体土地的定级与估价成为一项重要工作。
本文旨在提供一个详细的技术指南，以帮助相关人员准确、全面地进行农村集体土地的定级与估价工作。
二、定级与估价的背景和意义2.1 农村集体土地的特点农村集体土地是指由农村集体经济组织所有的土地，其特点包括面积广、用途复杂、权属复杂等。
对于这些土地的定级与估价，不仅关系到农村土地资源的合理利用，还关系到农民的利益和农村经济的发展。
2.2 定级与估价的意义•为土地流转提供参考依据。
定级与估价结果可以作为土地流转的基础，帮助农民合理流转土地，促进农村经济的发展。
•为土地使用权确权提供依据。
定级与估价结果可以作为土地使用权确权的重要依据，保障农民的土地权益。
•为土地税收征收提供依据。
定级与估价结果可以作为土地税收征收的依据，确保土地税收的合理征收。
三、农村集体土地定级与估价的方法和流程3.1 定级的方法和流程3.1.1 数据收集与整理•收集农村土地的基本信息，包括土地面积、用途、权属等。
•整理土地调查数据，包括土地质量、地理位置、自然环境等。
3.1.2 制定定级标准•根据土地的用途和质量等因素，制定定级标准，明确不同等级的划分依据。
3.1.3 定级的实施•根据定级标准，对农村土地进行定级，并记录下每块土地的定级结果。
3.2 估价的方法和流程3.2.1 数据收集与整理•收集农村土地的市场价格数据，包括土地流转价格、租金收益等。
•整理土地调查数据，包括土地质量、地理位置、自然环境等。
3.2.2 制定估价方法•根据土地的用途和市场价格数据，制定估价方法，明确不同等级土地的估价方法。
3.2.3 估价的实施•根据估价方法，对农村土地进行估价，并记录下每块土地的估价结果。
四、农村集体土地定级与估价的注意事项4.1 数据的准确性•收集的数据要尽可能准确，包括土地面积、用途、权属等。
•对土地调查数据要进行核实，确保数据的真实性和准确性。
集体土地基准地价评估原则
集体土地基准地价评估原则集体土地基准地价评估原则，是指人们在对集体土地基准地价评估的反复实践和理论探索中，在对其价格形成和变化的客观规律认识基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准，它是相关估价机构和人员客观、公正、科学、合理地开展估价活动必须遵守的法则或标准。
一、最高最佳使用原则所谓最高最佳使用原则，是指集体土地价格评估要以集体土地的最高最佳使用为前提。
集体土地的最高最佳使用主要体现为估价对象土地在自然状态或物理状态的最可能使用，而这种最可能的使用，是在估价对象土地法律上允许、技术上可行、资金上可能的前提下，能够使估价对象土地在当前和未来获得最高价值的使用。
同时考虑其他相关因素，集体土地的使用被认为是最高最佳的使用。
最高最佳使用具体包括3个方面：最佳用途、最佳规模、最佳集约度。
最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用的前提下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。
例如，某宗集体土地，乡村规划规定既可以用作商业用途，也可以用作居住用途，如果用作商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。
但是当估价对象已作了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提进行判断和选择，并应在估价报告中予以说明。
由于土地使用权出让年限和建筑物耐用年限较长，最高最佳使用原则在实际估价中的具体运用，可从以下几个方面考虑。
（1）一般情况下，当估价对象有几种用途都适合时，应经分析论证后，从中选择出一种最高最佳使用的用途。
（2）如果估价对象为存量土地，维持现状进行持续经营为最高最佳使用时，应按维持现状持续经营进行估价。
（3）如果估价对象为存量土地，改变目前用途转换为其他某种用途为最高最佳使用时，应按转换为其他某种用途进行估价。
（4）如果估价对象为存量土地，按现有用途持续经营，但须通过室内外改造或装修为最高最佳使用时，应按改造或装修后的使用状况进行估价。
集体土地价格评估若干问题概述
通过高校、企业和社会组织的合作，加强土地估价人才的培养，提高土地估价人 员的专业素质和技能水平，保证土地估价工作的质量和效率。
提高土地估价行业的水平
总结词
提高土地估价行业的整体水平，推动行业健康发展。
详细描述
加强行业内部的交流与合作，提高土地估价行业的整体水平，推动行业健康 发展，为集体土地价格评估提供更准确、可靠的服务。
03
集体土地价格评估中的问 题
土地用途的问题
农业用地与非农用地的价 格差异
农业用地与非农用地的价格往往存在较大差 异，这主要是由于不同用途的土地在开发程 度、投资水平、使用强度等方面存在明显差 异。因此，在集体土地价格评估中，需要充 分考虑土地的实际用途。
土地用途对土地价值的影 响
土地用途不仅决定了土地的价值，还影响了 土地的增值潜力。例如，商业用地、住宅用 地和工业用地的价格和增值潜力往往存在较 大差异。因此，在评估集体土地价格时，需
适用范围
适用于新开发土地或需要重新开发利用的土地。
成本逼近法
01
步骤
02Байду номын сангаас
1. 估算取得土地的成本，如征地拆迁费用、相关税费等；
2. 估算开发成本，如基础设施建设、土地平整、建筑设计等费
03
用；
成本逼近法
3. 根据市场供求关系等因素确定利 润和风险补偿；
VS
4. 确定待评估土地的价格。
剩余法
定义
集体土地价格评估的目的是为了客观地反映集体土地的市场价值，为土地交易、征收补偿等提供参考 依据。
集体土地价格评估的重要性在于它能够保障农民的权益，促进土地市场的健康发展，提高土地资源的 利用效率，同时也有助于推进乡村振兴和城乡一体化发展。
农村集体土地定级与估价技术指南
农村集体土地定级与估价技术指南农村集体土地定级与估价是一项重要的工作，为农民群众的经济收入和社会发展发挥着极其重要的作用。
为加强农村集体土地定级与估价工作，特制定技术指南，具体如下。
一、组织机构农村集体土地定级与估价工作由乡村政府或农村集体经济组织牵头负责。
需要组建一支农村集体土地定级与估价的专业队伍，由政府负责培训和管理。
二、定级标准1.区位条件：土地所在的地理位置、自然资源、交通、市场等条件。
2.土地肥力：土壤类型、土壤层次、肥力状况等指标。
3.土地产量：种植作物的地类、种类、密度、施肥、管理等条件。
4.土地使用价值：土地用途、土地所在的城市与乡村市场、土地升值的可能性等指标。
三、估价方法估价是通过收集、分析一定量的数据，通过定量或定性分析，确定土地的价值。
估价方法一般包括市场比较法、收益法和成本法。
1.市场比较法：将周围有相似条件的土地进行比较，确定其价值。
比较时可以注意以下几点：选准比较地块、比较土地大小、确定比较时期、比较同类品种、确定和比较条件、追溯土地使用状况等。
2.收益法：通过计算土地的收益来确定价值。
收益法主要考虑的因素有土地的租金、租金涨幅、土地的价值等。
3.成本法：通过计算土地造价，规定有关成本来确定价格。
成本法主要考虑的因素是土地的花费和土地的投资成本等因素。
四、注意事项1.要注意为农民群众做好宣传和解释，使老百姓了解工作进程和目的，消除他们的疑虑和不安。
2.在工作时，要注意下面的事项：收集数据、制定合理的估价方案、每个估价项目的估价数量、量化和计算。
3.在工作中要注意安全，掌握正确的估价技能和操作方法。
4.在估价工作达到实际成果时，应及时向政府汇报，取得政府的认可。
五、总结农村集体土地定级与估价是一项重要的工作，对农民的经济收入和社会的发展都有着极其重要的作用。
要充分重视此项工作，认真制定估价标准与估价方法，组建专业队伍，做好宣传和解释工作，安全掌握正确的估价技能和操作方法。
集体建设用地样点地价评估方法
集体建设用地样点地价评估方法集体建设用地使用权价格，是指集体建设用地对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格；无特殊说明时，均指公开市场条件下形成的，一定年期的权利价格。
集体建设用地价格评估，按照土地利用方式可区分为集体经营性建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、其他建设用地使用权价格；按照权能特征可区分为出让土地使用权价格、作价出资（入股）土地使用权价格、租赁土地使用权价格等。
一、影响因素分析（一）集体经营性建设用地农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。
农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，如过去的乡镇企业用地。
集体经营性建设用地根据用途进行细分，主要包括土地利用总体规划、城乡规划所确定的工业、商业等经营性用途的集体土地。
1.商业用地（1）分析一般因素时应重点关注。
自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、服务业市场状况等；行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、不动产租金与税收政策、调控政策等。
（2）分析区域因素应重点关注。
自然因素：区域在城镇中的位置等；社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通信等基础设施与公用服务设施状况等；商服繁华程度：所在区域的性质（商服区、住宅区还是工业区）、距各类商服中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、商服氛围、经营类别、客流的数量与质量等；行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。
集体土地价格评估若干问题概述
完善土地价格评估体系
建立科学的评估方法
在现有的评估方法基础上，引入更多的科学元素，如大数据、 人工智能等，提高评估的准确性和效率。
完善土地分类和分等定级
对集体土地进行科学分类和分等定级，以反映不同类型土地的质 量和价值差异，为价格评估提供依据。
建立土地市场信息库
整合各地区的土地市场信息，建立全面的土地市场信息库，方便 评估人员获取最新的市场信息。
政府应制定明确的集体土地价格评估标准和程 序，使评估工作有法可依，有章可循。
加强法律监督和违规处罚
政府应加强集体土地价格评估的法律监督，对 违规行为进行严厉处罚，确保评估过程的公正 性和合法性。
建立公正的纠纷处理机制
政府应建立公正的纠纷处理机制，为当事人提 供法律援助和司法保障，解决因土地价格评估 产生的纠纷。
集体土地价格评估实践
通过对集体土地价格评估的实践案例进行分析，研究总结了评估实践中存在的问题和不足 之处，并提出了相应的改进措施和建议。
研究展望
01
完善集体土地价格评 估方法
进一步研究和探索更为科学、合理、 有效的集体土地价格评估方法，提高 评估结果的准确性和可靠性。
02
加强集体土地价格影 响因素的研究
提高土地价格评估人员的专业素质
加强专业培训
定期组织集体土地价格评估人 员参加专业培训，提高他们的
专业知识和技能水平。
实施资格认证
建立集体土地价格评估师的资 格认证制度，确保评估人员具 备相应的专业素质和能力。
增强职业道德意识
加强评估人员的职业道德教育 ，培养他们的公正、公平、诚 信意识，确保评估结果的公正
市场比较法
定义
市场比较法是指通过比较类似土地交易案 例的价格，来评估待估土地的价格。
《农村集体土地价格评估技术指引》(2020年施行)
附件农村集体土地价格评估技术指引为规范农村集体土地价格评估，显化农村集体土地资源资产价值，促进城乡统一土地市场建设，支持城乡融合发展与乡村振兴战略，制订本指引。
1.适用范围本指引适用于位于城市市区以外的农村集体土地价格评估，具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地，以及耕地。
位于城市市区以内的集体建设用地评估可参照《城镇土地估价规程》的有关规定。
在开展农村集体土地价格评估时，除本指引明确规定的内容之外，关于估价原则、估价方法选择与运用、估价结果确定等各环节的技术要求均参照规范性引用文件中所列示的分等定级估价技术规程执行。
2.法律及政策依据（1）《中华人民共和国物权法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国农村土地承包法》；（4）《中华人民共和国城乡规划法》；（5）《中华人民共和国资产评估法》；（6）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》；（7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；（8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；（9）《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）。
3.规范性引用文件下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。
使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。
（1）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；（2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；（3）《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）；（4）《农用地质量分等规程》（GB/T28407-2012）；（5）《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）；（6）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；（7）《标定地价规程》（TD/T1052-2017）。
4.术语和定义4.1集体建设用地使用权价格。
是指集体建设用地，对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格；无特殊说明时，均指公开市场条件下形成的，一定年期的权利价格。
2023年农村集体土地使用权评估案例范文
2023年农村集体土地使用权评估案例范文摘要：一、背景介绍二、评估方法1.成本法2.市场比较法3.剩余法三、案例分析1.案例背景2.评估过程3.结果分析四、结论正文：一、背景介绍随着我国城市化进程的不断推进，农村集体土地的使用权评估成为了一个热门话题。
对于农村集体土地使用权的评估，不仅关系到农民的切身利益，还关系到土地资源的合理利用和国家的土地政策。
因此，对农村集体土地使用权进行科学、合理的评估具有重要的现实意义。
二、评估方法农村集体土地使用权的评估方法主要有三种：成本法、市场比较法和剩余法。
1.成本法：成本法是指根据土地的开发成本来评估土地价值的方法。
主要包括土地的征地、拆迁、基础设施建设、土地平整等成本。
2.市场比较法：市场比较法是指根据类似土地的市场交易价格来评估土地价值的方法。
主要包括土地的区位、用途、建筑面积、新旧程度等因素。
3.剩余法：剩余法是指根据土地的预期收益来评估土地价值的方法。
主要包括土地的预期收益、投资回报率、风险等因素。
三、案例分析1.案例背景：以某地区农村集体土地使用权评估为例，该地区计划进行农村集体土地的征收，需要对土地进行评估，以便给予农民合理的补偿。
2.评估过程：首先，根据成本法，评估师需要对该地区的土地开发成本进行详细的调查和计算，包括征地、拆迁、基础设施建设、土地平整等成本。
其次，根据市场比较法，评估师需要对该地区的类似土地的市场交易价格进行调查和分析，包括土地的区位、用途、建筑面积、新旧程度等因素。
最后，根据剩余法，评估师需要对该地区的土地的预期收益进行预测和计算，包括土地的预期收益、投资回报率、风险等因素。
3.结果分析：根据三种方法的评估结果，评估师可以得出该地区农村集体土地使用权的评估价值。
一般情况下，评估价值应该是三种方法评估结果的平均值。
以此价值作为农村集体土地的征收补偿标准，可以保障农民的切身利益，同时也有利于土地资源的合理利用和国家的土地政策。
四、结论农村集体土地使用权的评估是一项重要的工作，需要根据具体的实际情况，选择合适的评估方法，进行科学、合理的评估。
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集体土地流转及其价格评估
朱道林
（中国农业大学土地资源管理系）
主要内容
➢集体建设用地流转
➢集体土地流转的产权特征
➢产权与价格
➢集体土地价格与国有土地价格关系
➢集体土地价格评估的主要技术思路
➢集体土地价格评估
–集体土地流转价格
–集体土地抵押价格
–征地价格
集体土地流转
➢土地作为生产要素在参与生产过程中必然涉及要素分配问题，分配过程就是流转过程
➢然而，法律对集体土地流转的“不确定”导致集体土地流转的混乱，包括产权关系混乱、收益分配混乱、价格机制不充分等
➢尽管如此，集体土地交易普遍存在
几个概念
➢集体土地与集体建设用地
➢农用地与集体土地
➢农村土地与集体土地
➢集体土地流转与集体建设用地流转
➢集体土地承包经营与集体土地流转
流转形式
➢转让：集体建设用地所有权人将一定年期的集体建设用地使用权让渡给土地使用人使用，并向使用人一次性收取该年期内的土地收益。
➢出租：集体建设用地所有权人将建设用地使用权以出租方式提供给土地使用人使用，并定期向土地使用人收取土地租金。
➢作价出资或入股：集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作价，以出资或入股方式投入新设立的企业。
➢合作或联营：集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作为条件，与其他单位或个
人合作、联营，共同举办企业。
➢抵押：集体建设用地使用人可将其合法使用的土地使用权连同地面建筑物作为抵押物，向债权人抵押。
抵押权实现时，产生相应的土地流转方式。
集体土地产权
➢产权关系的界定在估价过程中具有重要意义
➢根据产权经济学理论，任何交易都是产权的交易，因此其价格也是所交易的产权的价格，因此：–谁卖地：
⏹国家、国有企业、股份制企业、集体、集体企业、个人（使用权者），卖地者不同，所交易
的权利不同
–谁买地：
⏹国家（征用或征购）——带有强制性——征地费用或征购价格
⏹各种形式的独立经济实体——遵循市场规律
⏹同一所有制下的经济实体——所有权未转移
⏹农民购买本集体的土地——涉及分配和保障关系
⏹农民购买其他集体的土地——遵循市场规律
➢土地价格的经济关系分析
–买方理论：所有购买土地过程中所支付的费用就是所购买土地的价格
–原用地者：交出土地所应获得的补偿（价格，有时分是否遵循市场规律的补偿），或对进行土地投资应获得的回报
–所有者：所有权收益，地租
–中国的土地交易通常涉及上述三方
➢集体土地所有权
–《土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
➢集体土地使用权
–集体土地建设用地使用权
–集体农用地使用权
⏹集体农用地使用权与承包经营权的关系
➢集体土地承包经营权
–首先应区分权利性质
⏹债权性质：属于经营性承包，完全的市场行为
⏹物权性质：基于成员权的承包，相当于分配关系
–只有物权才有价格
–承包田通常是债权，口粮田具有物权性质
➢集体土地租赁使用权
–与国有土地租赁的比较
⏹因此，租赁土地使用权与承租土地使用权是不同的。
–集体承租土地使用权是否有价格？
⏹首先，同样应区分租赁土地使用权与承租土地使用权
⏹其次，需要法律的规定与明确
集体土地价格与国有土地价格比较
➢产权的有限性：主要受现行的法律制度影响
➢市场的有限性：不公开，甚至不合法，区域性更强
➢交易方式复杂：承包、转包、租赁、转租、四荒地拍卖、反租倒包、倒贴皮、入股、联建、联营➢管理不到位：产权登记不健全，甚至没有，用地手续不全
➢收益较低，且测算复杂
集体土地价格评估
➢必须区分交易方式及其产权特征
➢集体土地价格评估的技术思路
–倒算法：先评估其在国有土地条件下的价格，再扣除集体土地转为国有土地过程的相关费用–比较法：必须保证比较案例的产权特征、交易类型、价格类型的一致性
–成本逼近法：直接计算集体土地开发的成本构成所转化的价格
集体土地交易方式及其价格评估
➢集体土地承包和转包
–必须明确判断产权性质，确定为物权性质的集体土地使用权
–案例分析：承包经营权价格评估
➢集体土地抵押价格评估
–集体土地抵押的法律规定
–包括集体建设用地的抵押和集体农用地的抵押
–案例分析：集体建设用地抵押价格评估
集体土地征收与征地价格评估
–现行“产值倍数法”的弊端
⏹补偿标准偏低
⏹产值难以确定，实际变幅较大
⏹未能体现土地区位条件
–“按价征地”的难点
⏹按什么价：原用途价格，新用途价格
⏹不同用途征地价格能否一致
⏹土地产权与农民利益、生活保障的关系
⏹实现按价征地是否就一定能保障农民利益
➢改革的思路
–《宪法》修正案：
⏹第十条第三款：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并
给予补偿。
”
–《土地管理法》（2004年8月28日通过）
⏹第2条：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
➢核心问题是征地补偿
–统一年产值标准：解决年产值随意性问题
–征地区片综合地价：实行按价征地
征地价格评估
➢征地价格评估的依据
–《农用地估价规程》（T D/T1006—2003）
⏹农用地征用价格=农用地质量价格+社会保障价格
–《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
⏹要求各省、自治区、直辖市“制定并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价”
–《关于制订统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2005]144号）
⏹征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）
➢征地价格的类型
–征地区片综合地价
⏹征地区片综合地价（简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地
范围内，依据农用地等级、土地区位、土地类别、土地产值、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和农民生活保障水平等因素划分，并测算的征地综合补偿区片标准(原则上
不含地上附着物和青苗的补偿费)。
–征地宗地地价
⏹具体征地项目地块的征地补偿价格
➢征地区片综合地价测算步骤
–确定测算范围；
–划定区片；
–测算区片综合地价；
–对区片综合地价进行验证和调整；
–测算结果听证和修改；
–确定征地区片价；
–整理与编制成果。
➢征地区片综合地价测算步骤
–农地价格因素修正测算法
⏹以农地价格为基础，同时考虑人均耕地数量和城镇居民最低生活保障水平等因素进行修正
–征地案例比较测算法
⏹根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准比较确定
–年产值倍数测算法
⏹根据区片土地年产值倍数分别计算土地补偿费和安置补助费确定
–“各地也可以根据实际情况采用其它合适的方法进行测算”
⏹《农用地估价规程》中的”叠加法”
⏹部分试点地区探讨的方法
总结
➢集体土地流转尽管法律“不确定”，但实践中普遍存在，在集体土地流转中必然表现出经济关系，依据其经济关系即可测算其价格
➢集体土地价格与国有土地价格具有本质区别，评估方法可采用倒算法、比较法、成本逼近法等
➢征地价格是新生事物，按价征地是发展趋势，同时具有很强的政策性
➢评估的关键问题：
–清晰界定产权关系的重要性
–严格区分收益关系，准确掌握经营收益状况。