农用地估价技术及案例 ppt课件
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土地估价课件
提交审核
将评估报告提交给相关部 门或机构进行审核，确保 评估结果的准确性和公正 性。
04 常见问题及解决方案
评估结果偏离市场价值问题分析
01
总结词
评估结果偏离市场价值
02
详细描述
在土地估价过程中，评估结果可能因各种原因偏离市场价值。这可能是
由于市场环境变化、评估方法选择不当、数据不准确等原因导致的。
。
土地估价基本原则
合法原则
土地估价必须以合法性 为基础，评估结果必须 符合相关法律法规和政
策规定。
公正原则
土地估价必须公正、客 观，不受任何利益关系
的影响。
科学原则
土地估价必须采用科学 的方法和技术手段，确 保评估结果的准确性和
可靠性。
谨慎原则
土地估价必须谨慎处理 各种不确定因素，充分 考虑各种风险和未来发
实践操作演示
展示如何使用估价软件进行特殊用地估价，包括输入相关 参数、选择合适的估价方法等。同时，结合实际案例，讲 解特殊用地估价的注意事项和技巧。
THANKS
展趋势。
02 土地估价基础知识
土地分类与特点
土地分类
根据土地的用途、地理位置、地质条 件等因素进行分类，如住宅用地、商 业用地、工业用地等。
土地特点
每块土地的地理位置、地质条件、周 围环境等都有所不同，因此具有独特 性。
土地估价方法分类
01
02
03
04
市场比较法
通过比较类似土地的市场价格 来评估待估土地的价值。
土地估价发展历程
古代土地估价
在古代，土地估价主要依靠经验 和主观判断，缺乏科学依据。
近代土地估价
随着经济发展和城市化进程，土 地估价逐渐成为一项专业性工作 ，出现了专门的估价机构和估价
第09章-地价评估PPT演示课件
16
[例]如图所示，有三
角形ABC的一宗土地， 如果临街深度80英尺 的一面临街矩形土地 的平均深度价格修正
路线价1000元/平方英尺
DC
B
20
50英尺
英尺
率为路线价的116%， 80 临街深度80英尺三角 英尺
形土地价格修正率为
矩形土地价格的63%，
试求该宗三角形ABC
AF
E
土地的价格。
17
[解] 在图上作补充线AD，AE，BE及CF，则有：
⑤临街宽度与临街深度比例适当；
⑥代表性的用途；
⑦代表性的容积率；
⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程
度等也应具有代表性 5
4.调查路线价 ⑴路线价的实质
路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。
⑵路线价的表现形式
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。
⑶路线价的求取方法
在同一路线价区段内选择多宗标准宗地，运用比较 法、收益法等，分别求出各宗标准宗地单位价格或楼 面地价；然后求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价 的平均数，此平均数即为该路线价区段的路线价。 6
⑵标准宗地的单价作为路线价的计算公式：
V(单价)=路线价×平均深度价格修正率 V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度
×临街深度 10
[例] 下图中是一幅街深度 15.24m(即50英尺)、 临街宽度20m的矩形 土地，其所在区段的 路线价(土地单价)为 2000元/m2。该宗地 的深度价格修正率为 140%，计算该宗土地 的单价和总价。
5.制作深度价格修正率 ⑴制作深度价格修正率的依据
----深度价格递减规律
n米
an
n-1米 an-1 n米 … …
[例]如图所示，有三
角形ABC的一宗土地， 如果临街深度80英尺 的一面临街矩形土地 的平均深度价格修正
路线价1000元/平方英尺
DC
B
20
50英尺
英尺
率为路线价的116%， 80 临街深度80英尺三角 英尺
形土地价格修正率为
矩形土地价格的63%，
试求该宗三角形ABC
AF
E
土地的价格。
17
[解] 在图上作补充线AD，AE，BE及CF，则有：
⑤临街宽度与临街深度比例适当；
⑥代表性的用途；
⑦代表性的容积率；
⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程
度等也应具有代表性 5
4.调查路线价 ⑴路线价的实质
路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。
⑵路线价的表现形式
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。
⑶路线价的求取方法
在同一路线价区段内选择多宗标准宗地，运用比较 法、收益法等，分别求出各宗标准宗地单位价格或楼 面地价；然后求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价 的平均数，此平均数即为该路线价区段的路线价。 6
⑵标准宗地的单价作为路线价的计算公式：
V(单价)=路线价×平均深度价格修正率 V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度
×临街深度 10
[例] 下图中是一幅街深度 15.24m(即50英尺)、 临街宽度20m的矩形 土地，其所在区段的 路线价(土地单价)为 2000元/m2。该宗地 的深度价格修正率为 140%，计算该宗土地 的单价和总价。
5.制作深度价格修正率 ⑴制作深度价格修正率的依据
----深度价格递减规律
n米
an
n-1米 an-1 n米 … …
地价基础知识和估价方法PPT讲稿
当前你正在浏览到的事第二十五页PPTT，共八十一页。
其它地价形式
• 土地的存在形态
• 土地权利
• 土地价格形成
• 政府管理手段 • 土地交易
• 土地价格使用目的
当前你正在浏览到的事第二十六页PPTT，共八十一页。
土地价格变动趋势及规律性
• 土地价格呈总体上升趋势
• 土地价格变动呈现周期性特征
• 土地价格的变动具有明显的地区差异性 • 地价在房地产价格中所占比重越来越大
单位面积地价=土地总价格÷土地总面积
• 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建
筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格水平 的高低。 三者之间关系：
楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积
楼面地价 = 土地单价÷容积率
当前你正在浏览到的事第十页PPTT，共八十一页。
按政府管理手段可分为
• 申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价
当前你正在浏览到的事第三十五页PPTT，共八十一页。
（四）土地估价的原则
• 应当遵循的主要原则有：合法原则；最有效使
用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；变 动原则（估价时点原则）；报酬递增递减原则；
预期收益原则；供需原则；贡献原则；公平 原则等。
• 作用及重要性：土地估价原则是使不同的估价
人员对估价的基本前提具有认识上的一致性， 对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时 点下的估计结果具有近似性。
• 统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共
交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
• 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一 次付清的价格。
• 在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
其它地价形式
• 土地的存在形态
• 土地权利
• 土地价格形成
• 政府管理手段 • 土地交易
• 土地价格使用目的
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土地价格变动趋势及规律性
• 土地价格呈总体上升趋势
• 土地价格变动呈现周期性特征
• 土地价格的变动具有明显的地区差异性 • 地价在房地产价格中所占比重越来越大
单位面积地价=土地总价格÷土地总面积
• 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建
筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格水平 的高低。 三者之间关系：
楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积
楼面地价 = 土地单价÷容积率
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按政府管理手段可分为
• 申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价
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（四）土地估价的原则
• 应当遵循的主要原则有：合法原则；最有效使
用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；变 动原则（估价时点原则）；报酬递增递减原则；
预期收益原则；供需原则；贡献原则；公平 原则等。
• 作用及重要性：土地估价原则是使不同的估价
人员对估价的基本前提具有认识上的一致性， 对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时 点下的估计结果具有近似性。
• 统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共
交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
• 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一 次付清的价格。
• 在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
土地估价的基本方法.99页PPT
土地估价的基本方法.
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不
房地产估价第十章农用地估价
2.为实施耕地占补平衡制度和基本农田保护制度 以及强化地籍管理提供依据。
3.有助于提高社会、生态效益。 4.有助于农村土地产权制度改革，促进农村土地 市场发育，实现城乡土地市场一体化。
5.有利于国家调节级差收益。
二、农用地估价的理论基础
1.地租和地价理论 2.土地肥力理论 3.生产力理论 4.区位理论 5.市场理论 6.生态经济理论 7.土地报酬理论 8.土地外部经济理论
（三）基准地块评估法
采用基准地块评估基准地价，是指根据农用地土地质量 条件划分农用地均质地域，然后在均质地域内选定若干地 块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投入产出资 料评估基准地块地价，再将同一均质地域内基准地块的平 均地价作为该均质地域的基准地价。
1.调查和收集资料 2.划分均质地域 3.选定基准地价 4.评估基准地价 5.核定基准地块价格水平 6.计算均质地域基准地价 7.基准地价的确定
（二）市场比较法 1.搜集和选择比较交易实例 2.建立价格可比基础 3.进行交易情况修正 4.进行交易期日修正 5.进行影响因素修正 6.进行年期修正 7.计算比准价格
（三）成本逼近法 1.确定土地取得费 2.确定农用地开发费 3.确定各项税费 4.确定农用地开发资金利息 5.确定农用地开发利润 6.确定农用地增值收益 7.求取农用地积算价格 8.对农用地价格进行年期修正 9.区位修正
（四）评分估价法 1.建立农用地价格影响因素体系 2.制定农用地价格影响因素评分标准 3.调查待估宗地的基本情况，对待估宗地 进行评分 4.确定单位分值价格 5.待估宗地价格计算 6.对农用地价格进行年期修正
（五）基准地价修正法
1.系数修正法 2.定级指数模型评估法
其他常用的农用地估价方法有土壤潜力估 价法、标准田法；此外，农用地估价还有 总收益倍数法、影子价格法、购买年法等
3.有助于提高社会、生态效益。 4.有助于农村土地产权制度改革，促进农村土地 市场发育，实现城乡土地市场一体化。
5.有利于国家调节级差收益。
二、农用地估价的理论基础
1.地租和地价理论 2.土地肥力理论 3.生产力理论 4.区位理论 5.市场理论 6.生态经济理论 7.土地报酬理论 8.土地外部经济理论
（三）基准地块评估法
采用基准地块评估基准地价，是指根据农用地土地质量 条件划分农用地均质地域，然后在均质地域内选定若干地 块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投入产出资 料评估基准地块地价，再将同一均质地域内基准地块的平 均地价作为该均质地域的基准地价。
1.调查和收集资料 2.划分均质地域 3.选定基准地价 4.评估基准地价 5.核定基准地块价格水平 6.计算均质地域基准地价 7.基准地价的确定
（二）市场比较法 1.搜集和选择比较交易实例 2.建立价格可比基础 3.进行交易情况修正 4.进行交易期日修正 5.进行影响因素修正 6.进行年期修正 7.计算比准价格
（三）成本逼近法 1.确定土地取得费 2.确定农用地开发费 3.确定各项税费 4.确定农用地开发资金利息 5.确定农用地开发利润 6.确定农用地增值收益 7.求取农用地积算价格 8.对农用地价格进行年期修正 9.区位修正
（四）评分估价法 1.建立农用地价格影响因素体系 2.制定农用地价格影响因素评分标准 3.调查待估宗地的基本情况，对待估宗地 进行评分 4.确定单位分值价格 5.待估宗地价格计算 6.对农用地价格进行年期修正
（五）基准地价修正法
1.系数修正法 2.定级指数模型评估法
其他常用的农用地估价方法有土壤潜力估 价法、标准田法；此外，农用地估价还有 总收益倍数法、影子价格法、购买年法等
土地利用规划评估、咨询实务 PPT
二、土地利用总体规划局部调整
带项目调整（局部调整、落实方案）
局部调整
落实方案
•局部调整方案一览表
•落实方案一览表
•局部调整方案说明
•落实方案说明
•调整实施影响评价报告
•不需要编制实施影响评价报告
•调整前后规划图
•调整前后规划图
•调整方案听证论证
•不需要组织听证论证
涉及国务院或者省政府批准的大型基础设施项目涉及占用基本农田的，须按规定补划 基本农田，并提交占用基本农田论证报告 如果有多划定的基本农田，需要填写《多划基本农田核销方案表》
核心是对局部调整方案的说明：主要包括调整涉及 的图幅号、地块编号、地类、土地面积以及规划调整后 对规划主要控制指标的分解落实情况、土地利用分区调 整等。
二、土地利用总体规划局部调整
3、局部调整实施影响评价报告
1.项目基本情况
项目所在乡镇的基本情况，尤其是与本次规划调整必要 性相关的内容
一般包含以下几个理由：经济社会发展的要求；节约集
思考：某个城镇村建设用地项目，在土地用途分区中是城镇用地，但是在建设 用地管制分区中属于有条件建设区，怎样认定？是否需要编制调整方案？
国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知（国 土资发〔2012〕2号）
单独选址建设项目，已列入土地利用总体规划重点建设项目清单，在土地利用总 体规划设定的交通廊道内，或选址在土地利用总体规划确定的独立工矿区的，要 按照规定及时审查报批用地；未列入土地利用总体规划，但符合《土地管理法》 第26条规定的，要按照有关规定，根据国务院和省级人民政府对项目的批准文件， 及时修改规划，并将规划修改方案与建设用地报批资料一并报批；未列入土地利 用总体规划，也不符合《土地管理法》第26条规定的，不得批准用地，确需建设 的项目，需先修改规划，按规定程序报规划原批准机关批准后才能审批用地。
农用地估价
一、农用地价格及其影响因素（一）农用地与农用地价格1．农用地含义根据国土资源部2002年1月1日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地5个二级地类。
其中，其他农用地包含8个三级地类，分别为：1畜禽饲养地；2设施农业用地；3农村道路；4坑塘水面；5养殖水面；6农田水利用地；7田坎；8晒谷场等用地。
2．农用地价格含义农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。
农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。
（1）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。
（2）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。
（3）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。
3．农用地估价的含义所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。
（二）农用地价格种类与特点1．农用地价格种类（1）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。
1农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
2农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。
（2）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。
1农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。
2农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。
一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+农用地社会保障价值+农用地生态环境价值。
第六章 农用地估价
市场比较法
市场比较法的评估程序 1.收集和选择比较交易实例 2.建立价格可比基础 3.进行交易情况修正 4. 进行日期修正 5. 进行影响因素修正 6. 进行年期修正
市场比较法
市场比较法的评估程序 1.收集和选择比较交易实例 遵循原则: 与评估对象处于同一地区的实例，次选处于临近地区或类似 地区的实例； 所选实例与待估土地用途相同，价格类型应相同或者可比， 成交日期与估价日期应接近，不宜超过3年； 应至少选择3个可比较的正常交易实例。
农用土地转用包括农用土地向
市地、独立工矿用地、交通运输 用地等的流转。 所有权由基体变为国家所有。
（1）农用土地内部流转价格内涵：以不改变农用土地用途为前提条件
下从农业社会角度评定的农用土地价格。农用土地内部流转价格水平取 决于农用土地生产能力即农用土地质量，因而又可称之为农用土地质量
价格。
收益还原法适用于正常条件下有客观收益且土地纯收益较易测 算的农用地价格评估。采用收益还原法进行宗地价格评估时，应 以宗地为单位进行评估，即应考虑农用地收益是由宗地总面积产 生的，不能只考虑农用地收益面积。
收益还原法
收益还原法的评估程序
公式：农用土地价格 = 土地年纯收益 ÷ 土地还原率 公式：土地纯收益 = 土地总收益 - 土地总费用 公式：土地总收益=主产品产量 ×单价 + 副产品产量 × 单价 公式：土地总费用=物质费用 + 人工费用 +投资机会成本 + 税金 公式：物质费用 =种子费 +肥料费+植保费+机械费+劳力作业费 +排 灌作业费 +畜力+ 其他 公式：人工费用 = 标准工日 × 标准工值 公式：投资机会成本 =物质费用 ×社会平均利润率
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价格表现形式 经济生产价格
社会保障价格 社会稳定价格
1.1 价值构成与价格内涵 农用地价值的价格评估方法体系
经济生产价格
市场比较法
收益还原法 成本逼近法
剩余法 评分估价法 基准地价修正法
社会价格 社会保障价格 保险费法
平均生活费法
最低社会保障费法
安置补偿费法
社会稳定价格 粮食量法
耕地开垦费法
景观生态价格
交易实例3 比较
待估土地
修正 待估土地价格
市场比较法原理示意图
2.1 市场比较法
基本原理与程序
采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行交易情况、交易日期、
区域因素、个别因素的修正。根据实际比较基准不同可分为：
•直接比较
•间接比较
待估对 象价格 =
可比实 例价格 ×
情况 修正
×
期日
区域因
个别因
修正 × 素修正 × 素修正
2.1 市场比较法
• 基比价格指数 期日修正系数＝ • 环比价格指数
期日修正
待估宗地价格指数 ———————— 交易案例价格指数
影响因素修正
2.1 市场比较法
• 属于不同的定级单元 完成定级区 • 属于相同的定级单元
• 待估农用地的定级指数/ 可比实例的定级指数
• 可不修正或进行细微差别 修正
• 直接修正
其他区域
• 间接修正
• 评分法：以待估对象为基准， 可比实例优于待估对象分值 高于100，反之低于100， 将分值转为修正率
• 建立标准样地，可比实例及 待估对象与它逐项比较打分， 将分值转化为修正率
影响因素修正
笨，没有学问无颜见爹娘 ……” • “太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”
农用地估价理论与方法
基本概念
农用地价格影响因素 农用地估价方法
农 用
农用地宗地估价
地
估
价
农用地基准地价评估
不同估价目的的农用地估价
不同利用类型的农用地估价
评估对象、技术路线及程序 样点地价平均法 定级指数模型法 基准地块评估法 基准地价修正系数表编制 成果与更新
生产能力地域性强
•水平地带性 •垂直地带性
估价方法少 收益还原法 基准地价系数修正法
交易案例比较少
•市场比较法难 •收益还原法为主
报酬递增递减规律
•影响较大
二、农用地估价方法
市场比较法
剩余法
收益还原法
方法
评分估价法
成本逼近法
基准地价系数修正法
基本原理与程序
2.1 市场比较法
比较 交易实例1
比较 交易实例2
经济生产价格 农用地社会价格 景观生态价格
所有权垄断价格 使用权价格
农用地承包价格 农用地转包价格 农用地拍卖价格 农用地抵押价格
农用地基准地价 农用地标定地价 农用地交易底价 农用地征地价格 农用地课税价格
1.5 与建设用地价格之比较
收益能力是基础
•生产能力 •收益能力
影响因素相对稳定
•稀缺性相对小 •价格变化平稳
▪ 付款时间与方式 •付款时间 •付款方式
•农用地定级估价成果资料
•案例的自然条件、社会经济 条件和特殊条件的资料
▪ 交易情况与目的
•交易情况 •交易目的
▪ 交易合同
•签订时间 •合同条款
2.1
交易情况修正
非正常交易
• 利害关系
• 急买急卖 • 债权债务 • 特别动机或偏好 • 地块合并 • 税费转嫁 • 纠纷交易
一、农用地价值与农用地估价
1.1 价值构成与价格内涵
经营生产
社会稳定
社会保障
生态价值
农用地价值构成价
1.1 价值构成与价格内涵
农用地价值构成、具体功能及其价格表现形式
价值构成 经济生产价值
社会价值
功能和效益 经济生产收益 资产维持与增值
养老保障 医疗保障 就业保障 粮食安全保障 固碳制氧 保育土壤 调节气候 保护生物多样性 观光农业 地方传统文化的维持
社
土地制度
会 基础设施条件
经 耕作便利条件 济 因 生产利用状况
素
交通条件
特殊的气候条件
影响因子 日照条件、有效积温（≥10℃）、无霜期、降雨量、降雨均衡度、 湿度、灾害性天气 地形坡度、坡向、海拔高度、侵蚀切割 质地、有效土层厚、有机质含量、PH、障碍层深度、盐渍化程 度 地表水状况、地下水状况 人均收入水平、人均土地指标、农产品市场供求
土地利用规划、土地承包与承租形式 灌溉条件、防拱排涝条件、供电条件、农田防护条件 田块平整度、地块形状、田块大小、田块方向 农田种植模式、农业机械作业水平、农田投入产出水平 道路类型、交通通达度、路网密度、对外交通便利度 灾害性天气、特殊的小气候条件
1.4 价格体系
价格构成
产权关系
估价目的
政府管理
农用地估价技术及案例
陈平 2012年6月 武汉
主要内容
一 农用地价值与农用地估价
二 农用地估价方法 三 农用地宗地估价
精品资料
• 你怎么称呼老师？ • 如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你
是否会认为老师的教学方法需要改进？ • 你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ • 教师的教鞭 • “不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我
• 交易情况分析
修正方法
• 计算修正系数 • 交易价格修正
市场比较法
• 偏低 • 价高/价低 • 偏低 • 偏高 • 价高 • 价低或价高 • 价低
• 交易资料分析 • 初定修正系数 • 经验判断系数 • 确定修正系数 • 交易价格修正
期日修正
•价格指数 •价格变动率 •价格与趋势 •时间序列分析
可比实 例价格
正常交 易情况
估价时 点价格
同一区 域价格
相同条 件价格
待估对 象价格
宏观
微观
2.1 市场比较法
比较案例选择
原则
•首选耕作制度、地区相同，次选类似 地区 •土地利用类型相同 •价格类型相同或可比 •成交日期与估价期日接近，通常不宜 超过3年 •正常交易或可修正为正常交易 •至少3个可比较实例
固碳制氧价格 法
标准指标法
恢复及防护费用法
影子工程法 旅行费用法 价格替代法 假设市场法
1.2 估价基本原则
预期收益 替代原则 递增递减 贡献原则
有效利用
估
价
变动原则
基
供需原则
本
原
。。。。
则
1.3 价格影响因素
一般因素—区域因素—个别因素
影响因素 气候条件
地貌
自
然
土壤条件
因
素
水文状况
社会经济发展条 件
要求
•相同：交易方式、经营类型、地形地貌 应 •相似：地块大小、区位条件 •基本相同：生熟程度、农田基础设施状 况、单位面积产量 •至少3个比较案例 •不宜超过3年，在农用地价格变动缓慢， 且交易实例确实缺乏的地区可以放宽至 5年。
比较案例调查
2.1 市场比较法
▪成交价格 •价格类型 •计量单位