第六章房地产项目投融资

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房地产公司融资管理办法

房地产公司融资管理办法房地产公司融资管理办法第一章总则第一条目的和依据为规范房地产公司融资行为，保障市场秩序，促进房地产业健康发展，根据《房地产管理法》等相关法律法规，制定本办法。

第二条适用范围本办法适用于我国境内从事房地产开发、销售等业务的房地产公司，包括国有、集体、民营等各类性质的企业。

第二章融资管理原则第三条独立自主房地产公司在融资行为中应保持独立自主、平等自愿的原则，不得强制他方进行融资行为，不得违法违规。

第四条合法合规房地产公司在融资活动中应当遵守相关法律法规，依法进行融资，不得从事违法违规行为。

第五条风险可控房地产公司应做好风险管理工作，合理评估融资项目风险，并采取相应的风险防范措施，确保风险可控。

第三章融资方式第六条债务融资房地产公司可以通过发行债券、贷款等方式进行债务融资，但应符合相关法律法规的规定，确保债务融资活动合法合规。

第七条资本市场融资房地产公司可以通过股权融资、招股融资等方式在资本市场进行融资，但应遵守证券市场的相关规定，确保资本市场融资活动合法合规。

第八条银行贷款房地产公司可以从银行获得贷款，但应根据实际情况选择合适的贷款种类，并按照约定的期限和利率偿还贷款。

第九条企业债券发行房地产公司可以通过发行企业债券融资，但应符合相关法律法规的规定，确保企业债券发行活动合法合规。

第四章融资约束与管理第十条融资额度管理房地产公司应根据实际情况和资金需求，合理确定融资额度，并按照约定的方式和期限进行融资。

第十一条资金监管房地产公司应建立健全资金监管制度，保障融资资金的安全和稳定，防止资金挪用等违法行为的发生。

第十二条投资项目审批房地产公司在进行融资投资项目时，应按照相关规定进行审批和备案，确保项目的合法合规性。

第五章法律责任第十三条违法行为处罚对违反本办法规定的房地产公司，相关监管部门将依法予以处罚，并追究相关人员的法律责任。

第十四条诉讼解决因涉及融资活动引发的纠纷，可以通过协商、调解等方式解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。

房地产开发公司融资报告【模板范本】

申请单位：某房地产开发有限公司编撰部门;融资部林海敏开发部成鹏目录第一章概要一、借款人评价二、项目评价三、市场评价四、投资筹资评价五、财务评价六、贷款风险评价七、评估结论第二章借款人评价一、借款人概况二、经营者素质及管理水平三、信用状况评价四、资产负债分析五、盈利能力及资产运用效率六、现金流量分析七、信用状况评价八、企业前景评价第三章项目建设条件评价一、项目建设的必要性二、项目建设内容、规模和建设三、项目实施进程评价四、项目建设条件评价五、设计单位资质评价六、施工、监理单位资质评价七、环境保护评价第四章市场评估一、市场供求状况及其发展趋势分析二、城东房地产市场分析三、市场定位分析四、市场预测分析五、项目分析第五章投资估算和筹资评价一、投资估算二、投资来源及筹资评价三、项目投资计划评价四、有关说明第六章偿债能力评估一、项目财务效益预测二、项目财务现金流量分析三、资金来源与运用分析四、项目偿债能力评估五、项目敏感性分析第七章贷款风险与效应评价一、定量分析二、定性分析三、贷款担保评价第一章概要根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初审,并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为2002年9月30日）。

根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案,参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求,评估组采用必要的评估程序,通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作.现将评估报告简要概述如下：一、借款人评价四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。

房地产项目融资计划书范本

房地产项目融资计划书范本
目录
一、项目背景
二、市场分析
三、项目规划
四、资金需求
五、融资计划
六、资金用途
七、风险控制
一、项目背景
本项目是一个位于市中心的高端住宅楼盘，占地面积5000平方米，总建筑面积为20000平方米，共有200套房产。

项目周边配套设
施完善，交通便利，是一个理想的居住选择。

二、市场分析
目前市场上对高端住宅的需求较大，而供应量相对不足，因此该
项目有着广阔的发展前景。

同时，项目所处地段优越，周边环境优美，吸引力较大。

根据市场调研，对本项目的市场需求预估较为乐观。

三、项目规划
该项目规划建设一栋20层的高层住宅楼，设计独特、结构稳固。

楼盘内设施齐全，社区配套完善，生活便利。

四、资金需求
本项目总投资额为5000万元，其中包括土地购置费、建设费、
装修费等，预计融资额为4000万元。

五、融资计划
融资计划分为银行贷款和股权融资两部分。

预计通过银行贷款融
资3000万元，通过股权融资融资1000万元。

六、资金用途
融资资金将主要用于土地购置、建设、装修、市场推广等方面。

七、风险控制
在项目实施过程中，我们将加强项目管理，控制成本，提高效率，确保项目按计划顺利进行，降低项目风险。

房地产考试简答题

绪论1、房地产开发的基本程第一章序有哪些？答案要点：包括以下六个阶段。

（1）投资分析阶段。

包括：开发设想的形成；环境分析与机会选择。

（2）依法取得土地使用权阶段。

（3）可行性研究阶段。

（4）前期准备工作阶段。

包括：资金的筹措；项目招投标；规划设计；报建工作。

（5）项目实施阶段。

（6）销售阶段。

2、房地产经营的基本环节指的是什么？每个环节所包含的经营内容有哪些？答案要点：（1）房地产产品形成环节的经营。

房地产产品的形成，从立项、选址开始，历经环境分析与机会选择、可行性研究、依法取得土地使用权、前期准备、建设施工一直到竣工验收为止，从时间序列上来看，与房地产开发的程序是一致的。

这一过程房地产经营的主要内容有地产经营和房产经营。

（2）房地产产品流通环节的经营。

流通过程的房地产经营，主要指的是房产交易，包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。

流通过程的房地产经营是房地产企业的主要内容。

（3）房地产产品消费环境的经营。

房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域。

在此期间的经营内容主要指物业管理服务。

第二章房地产开发与经营基本理论1、简述房地产开发与经营决策的原则及决策类型。

（P20）答案要点：决策原则：a遵守政策法规原则。

b经济效益原则。

c风险意识的原则。

d定性分析与定量分析相结合的原则。

决策类型：确定型决策、风险型决策、不确定型决策。

2、不确定型决策有那几种方法？（P22）答案要点：大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。

3、试述房地产开发与经营决策的一般程序。

（P24）答案要点：（1）发现问题（2)确定目标（3）拟定方案（4）分析评价（5）选择方案（6）实施追踪方案。

4、你认为房地产开发商在开发与经营过程中应该具备哪些理念？答案要点：结合我国正在大力提倡建设节约型社会，实现国民经济和社会可持续发展的要求，提出节约型房地产开发理念、房地产资产经营理念。

房地产项目的投资与融资课件

（2）房地产投资风险全过程管理按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上市融资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成的各种合作行为。几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资

房地产项目融资法律风险

房地产项目融资操作的基本模式及法律事务(2022-11-17 09:58:58)标签：杂谈房地产项目融资操作的基本模式及法律事务就国内房地产行业的融资行为来说，操作的基本模式主要表现为如下的一种或者多种方式组合的特征。

一、包括两种形式：1、投资性的股权融资——注册资本和固有资本。

通常指房地产企业设立或者项目立项启动时，特定股东投入的资金类型，包括国有划拨资金、企业自有资金、股本金等。

根据国家相关规定该部份自有资金的比例不得少于房地产项目投资总额的35%，同时也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。

该部份资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资十分重要，针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构，将会形成非常有利的银行信贷条件和评估结论。

而从房地产行业投资分析结构来看，目前房地产项目中土地购入成本占项目投入的构成比例是20-35%。

我们可以理解国家这一政策规定的出发点是为了保证房地产项目的基本风险控制，即试图通过对房地产企业自有资金的要求来防范房地产开辟项目建设资金严重不足导致行业风险和过分依赖银行信贷资金。

在具体的房地产项目立项等前期环节，特殊是土地招标和项目报建阶段，房地产企业基本都可以达到这一指标要求，实际上也有许多房地产项目并不彻底真实具备35%的自有资金比例，主要通过银行资信证明(甚至是复印本) 或者企业内外部的资金腾挪。

从项目运营以及融资的角度来分析，对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源，无论是从政策审查还是市场信誉，房地产企业都必须有透明的信息披露，特殊重要的是必须具备和提供可信的财务资料，包括独立的第三方审计。

这一点既是市场融资规则完善和风险防范的需要，也是前述自有资金比例政策施行有效保障的基本路径。

另一方面，它也能够反映一个房地产项目市场估值和融资谈判的定价能力(Pricing Power)的基础。

2、资本市场股权融资——发行股票及债券。

主要指上市公司通过IPO、增发、配股等股票发行方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。

房地产项目融资与风险投资(DOC)

项目融资与风险投资的概述在当今异常活跃的国际资本运作市场中，存在着多种资本运作方式，项目融资与风险投资是其中最为重要的两种。

二者间有许多相同之处，比如都适用于各种规模的项目，投资决策都是建立在高度专业化和程序化的基础之上，投资银行、律师和会计师等中介机构都起着极为重要的作用等等.当前中国经济正处于快速发展期，基本风险和高成长项目的开发与建设已经成为经济发展的重要方式。

p、k、nevitt在所着的《项目融资》1996年第六版中对项目融资的定义是:项目融资就是在向一个经济实体提供贷款时，贷款方查看该经济实体的现金流程和收益,将其视为偿还债务的资金来源，并将该经济实体的资产视为这笔贷款的担保物。

法律专家对项目融资的定义是：项目融资是对一项权利，自然资源或其它资产的发展或利用的融资，而且，融资并不由任何形式的股本提供，其回报主要来自于项目生产的利润。

项目融资虽然到目前还没有一个公认的定义，但其本质上是一种无追索的权的融资贷款，核心是归还贷款的资金来自于项目本身，而不是其它来源。

项目融资其重要特征是：贷款方在决定是否发放贷款时通常不把项目发起方现在的信用能力作为重要因素来考虑。

风险投资是由企业金融家投入到新兴的、迅速发展的、有巨大竞争潜力的企业中的一种权益资本。

通俗的说是指投资人将风险资本投资于新近成立或快速成长的新兴公司(主要是高科技公司），在承担很大风险的基础上，为融资人提供长期股权投资和增值服务,培育企业快速成长，数年后再通过上市、兼并或其它股权转让方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

风险投资一般具有以下基本特征：1、投资对象多为处于创业期中的中小型企业，多为高新技术企业；2、投资期限至少在3—5年,投资方式一般为股权投资，通常占被投资企业的15%-—-20%；3、投资决策建立在高度专业化和程序化的基础之上；4、风险投资方一般积极参与被投资企业的经营管理，提供增值服务；5、当被投资企业增值后，风险投资方会通过上市、收购兼并或其它股权转让方式撤出资本,实现其投资的超额回报；6、风险投资方退出投资至少能够获得原始投资额的5-——-—7倍的利润和资本升值。

房地产项目可行性研究报告(模板)

XXXXXXXXX项目可行性研究报告※项目概况※项目市场分析※项目优劣势分析※项目建设与实施计划※项目风险分析※投资估算与资金筹措※效益测算与分析XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司目录第一章项目概况一、项目名称二、项目地址三、项目开发企业概况四、项目建设背景五、项目总体概况第二章项目市场分析一、项目建设环境分析二、 XXXX房地产市场概况三、结论第三章项目优劣势分析一、项目优势二、项目劣势三、结论第四章项目建设条件及实施计划一、项目选址二、项目建设内容及建设规模三、项目建设条件四、项目规划设计方案五、项目环境影响六、项目管理组织七、项目实施计划第五章项目风险分析一、政策风险分析二、社会风险分析三、经济风险分析四、行业风险分析五、管理风险分析六、资金风险分析第六章项目投资估算与资金筹措一、项目投资估算二、资金筹措三、贷款取得与偿还第七章效益测算与分析一、收入预测二、税费率三、利润预测第八章项目总结第一章项目概况一、项目名称：XXXXXXXXXXXXXXXXXX项目二、项目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX三、项目开发企业概况：XXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司（以下简称公司）是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业,公司总部设在XXXX，注册资金XXXXX万元.公司成立以来，依托xx的繁荣商业优势和名牌大学、研究机构的智力优势,业务不断发展扩大。

公司现有企业员工XXXX多人,均为本科以上学历。

公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。

公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门,拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍.公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神,坚持以产品品质为核心,不断为客户创造价值。

同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道,在借鉴国外求经验的同时,深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势.四、项目建设背景XXXXX公司开发的XXXXXXXXX住宅小区以其高品质的开发建设、优美的居住环境受到XXXX老百姓的欢迎。

房地产投融资决策及其风险管理案例分析

房地产投融资决策及其风险管理案例分析房地产投融资决策是指房地产企业在进行投资和融资活动时所采取的决策和措施，旨在实现投资利润最大化和风险最小化。

本文将通过分析一家房地产企业的实际案例，探讨房地产投融资决策及其风险管理。

这家房地产企业定位于高端住宅开发，计划在某个城市开发一个高档住宅项目。

该企业在项目开发之前进行了详细的市场调研和可行性分析，确定了该项目的市场需求和潜在收益。

根据市场调研结果，企业预计该项目的建设周期为3年，总投资额为10亿元人民币。

企业自有资金只能提供其中的30%，需要通过融资来满足资金需求。

基于风险控制的考虑，企业打算将融资比例控制在60%，剩余的10%由银行提供贷款。

为了降低成本和风险，在选择融资方式时，企业决定采用多元化的融资方式，包括银行贷款、股权融资和债券发行。

具体而言，企业选择了两家银行提供的低利率长期贷款，同时也准备发行股权和债券，以拓宽资金来源。

在风险管理方面，企业进行了全面的风险评估和控制。

首先，企业进行了资金需求和流动性风险的评估。

通过制定详细的现金流预测表，企业对自身在项目建设过程中的资金需求和现金流动性进行了全面的规划和控制，以确保项目的正常进展。

其次，企业进行了市场风险和信用风险的评估。

通过对房地产市场的分析和预测，企业对项目的市场风险进行了评估，并寻找了合适的市场推广和销售策略，以确保项目的销售和租赁情况符合预期。

同时，企业也对融资方的信用进行了评估，选择了信誉度较高的合作方，以降低信用风险。

最后，企业进行了政策风险和管理风险的评估。

通过对政府政策和相关法规的分析，企业评估了项目所处的政策环境和潜在的政策风险，并采取了相应的措施来应对风险。

同时，企业也关注了项目实施过程中的管理风险，加强了项目管理和监控，以确保项目顺利进行。

总体而言，这家房地产企业在投融资决策中采取了多元化的融资方式，并通过全面的风险管理来降低潜在风险。

通过精细的市场调研和可行性分析，企业对项目的市场需求和潜在收益进行了全面评估，并制定了相应的融资和风险管理策略。

项目投融资名词解释汇总

投资：一，指为了将来获得收益或避免风险而进行的资金投放活动。

二，指投资的资金。

项目融资：指为项目公司融资，它是一种利用项目未来的现金流量作为担保条件的无追索权或有追索权的融资方式。

经济强度：项目未来可用于偿还贷款的净现金流量；项目本身的资产价值。

投资结构：即项目资产所有权结构，是指项目的投资者对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资者之间的法律合作关系。

融资结构：融资结构也称广义上的资本结构，它是指企业在筹集资金时，由不同渠道取得的资金之间的有机构成及其比重关系。

直接融资：拥有暂时闲置资金的单位（包括企业、机构和个人）与资金短缺需要补充资金的单位，相互之间直接进行协议，或者在金融市场上前者购买后者发行的有价证券，将货币资金提供给所需要补充资金的单位使用，从而完成资金融通的过程。

间接融资：拥有暂时闲置货币资金的单位通过存款的形式，或者购买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的资金先行提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融机构以贷款、贴现等形式，或通过购买需要资金的单位发行的有价证券，把资金提供给这些单位使用，从而实现资金融通的过程。

投融资模式：对于某类具有共同特征的投资项目进行投资融资时可供仿效和重复运用的方案。

股权式投资结构：有限责任公司投资结构是一个按照公司法成立的与其投资者完全分离的独立法律实体。

契约式投资结构：项目发起人为实现共同的目的根据合作经营协议结合在一起的一种投资结构。

合伙制投资结构：合伙制结构是至少两个或两个以上合伙人之间获取利润为目的共同从事某项投资活动而建立起来的一种法律关系。

股本资金：在项目融资中代表风险资本，若项目获得成功，股本投资者得到的好处最大；若项目失败，股本投资者将晚于债权人得到清偿。

因此，贷款人将项目的股本资金看作其融资的安全保障。

（待定）准股本资金：指项目投资者或者与项目利益有关的第三方所提供的一种从属性债务。

准股本资金是一种既具有资本金性质又具有债务资金性质的资金。

工程项目建设投融资模式与管理模式

一、投融资模式
1、分类
工程项目建设投融资模式主要分为以下几类：BOT（建设-经营-转让）模式、 PFI（私人主动投资）模式、PPP（公共私营合作）模式等。
2、分析
BOT模式是一种以收益权为基础的融资方式，具有缓解政府财政压力、提高项目管理效率等优点。但同时，BOT模式也存在一定风险，如政府政策变化、市场环境波动等可能导致项目失败。例如，某市地铁项目采用了BOT模式，由于政府政策调整，导致项目无法按计划进行，最终给投资者带来了巨大损失。
工程项目建设投融资模式与管理模式
目录
01 一、投融资模式
03
三、投融资与管理模式的结合
02 二、管理模式 04 四、结论
随着全球经济一体化和市场化进程的加速，工程项目建设投融资模式与管理模式的优化和创新成为了提高项目效益和竞争力的关键因素。投融资模式与管理模式的合理选择和应用，对于降低工程项目建设成本、提高工程质量、确保项目顺利完成具有重要意义。本次演示将对工程项目建设投融资模式与管理模式进行深入探讨，以期为相关从业者提供有益的参考。
招标模式是指通过公开招标或邀请招标的方式，选择合适的承包商负责工程项目建设，具有降低成本、提高质量等优点。然而，招标模式也存在一定风险，如投标过程中可能存在不公平、不合理等问题。以某市地铁项目为例，由于招标过程中存在不公平现象，导致中标公司实际建设能力不足，给项目质量和进度带来了严重影响。
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1、分类
工程项目建设管理模式主要分为以下几类：自营模式、招标模式、委托管理模式等。
2、分析
自营模式是指由同一机构或人员负责工程项目全过程的建设管理，具有管理连续性、效率高等优点。然而，自营模式也存在一定缺陷，如容易导致腐败、管理成本较高等。以某国有企业自营的房地产项目为例，由于缺乏有效监管，导致项目过程中出现了严重的腐败问题，给企业和社会带来了不良影响。

第六章-房地产开发资金的筹措

二是贷款项目旳前期准备工作已经就绪，如办妥土地征用手续、开发项目预售许可证，并已预收要求百分比（一般为项目工程总造价旳30%）旳销售定金，施工队伍和主要建筑材料货源已经落实，已具有施工条件。
3、房地产抵押贷款
指借款人以借款人或第三人正当拥有旳房地产以不转移占有旳方式向银行提供按期推行债务旳确保而取得旳贷款。
I1—年利息率； T—所得税率；
例1：某房地产企业长久借款200万元，年利率10.8%,借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽视不计，计算这笔长久借款旳成本。
例2：某企业平价发行一笔企业债券，总面额为400万元，该债券票面利率为12%，筹资费用率为 2%，所得税税率为25%，计算这笔债券旳成本。
三、房地产开发资金筹集旳成本分析
（一）资金成本旳概念和拟定
资金成本是企业筹集资金和使用资金所必须付出旳代
价。
D
资金成本率 K= P F × 100% 或
K=
D × 100%
P（1 f )
式中K—资金成本率（一般通称为资金成本）；
D—使用费； P—筹资总额； F—筹资费用； f—筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。
无权参加企业旳经营管理，对企业旳经营管理情况不承担责任； ④企业债券能够转让、抵押和继承。
（二）企业债券旳发行
1、企业发行债券旳条件：
企业规模到达国家要求旳要求；企业财务制度符合国家要求；具有偿债能力；企业经济效益好，发行债券前连续3年盈利；所筹集旳资金用途符合国家产业政策；债券利率不得高于国家限定旳水平；国务院要求旳其他条件；
能够设定抵押权旳房地产有：
依法取得旳土地使用权；依法取得旳房屋期权；依法能够抵押旳其他房地产。

第六章投资性房地产

第六章投资性房地产一、思考题1.对于建筑物，如何划分归属为投资性房地产和固定资产？投资性房地产包括已出租的建筑物是指以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完后用于出租的房地产；而属于固定资产的建筑物主要是用于企业的办公、生产等日常经营活动。

2.对投资性房地产的后续计量为什么会产生两种不同的模式？就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。

3.投资性房地产的成本模式和公允价值模式的核算有何不同？采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算；采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不计提减值准备，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

二、练习题（一）单项选择题1.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额通过（）账户核算。

A.营业外支出B.公允价值变动损益C.投资收益D.其他业务收入2.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额通过（）账户核算。

A.营业外收入B.公允价值变动损益C.资本公积 D其他业务收入3.根据《企业会计准则——投资住房地产》，下列项目不属于投资性房地产（）。

A.已出租的建筑物B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.已出租的土地使用权D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物4.投资性房地产不论采用何种模式计量，取得的租金收入均通过（）账户核算。

A.营业外收入B.投资收益C.其他业务成本D.其他业务收入5.关于企业租出并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务的建筑物，是否属于投资性房地产的说法正确的是（）。

6第六章房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目方案经济比选
一、方案比选及其作用（一）方案经济比选（二）方案经济必选的类型互斥关系、独立关系和相关关系二、方案经济比选定量分析方法（一）差额投资内部收益率法（二）净现值法（三）等额年值法（四）费用现值法和等额年值法三、方案经济比选方法的选择（一）比选方法选择规则（二）注意事项
年份投资销售收入经营成本期末资产残值净现金流量 15000 0 4600 0 15000 19800 15200 1980 15200 2000 4600+2000 1 2--10 --10 11
可行性研究的作用 : 1.是项目投资决策的依据 1.是项目投资决策的依据 2.是筹集建设资金的依据 2.是筹集建设资金的依据 3.是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 3.是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 4.是编制下阶段规划设计的依据 4.是编制下阶段规划设计的依据
可行性研究的依据
线性: 线性: 项目的产销量的变化不会影响到市场销售价格和生产成本。成本与产量，销售收入与销售量呈线性关系。非线性: 非线性: 该项目的生产销售活动影响到市场供求状况，随着该项目产品销售量的增加，产品价格有所下降，销售收入与销售量之间不再是线性关系。
线性盈亏平衡分析收入＝成本成本＝固定成本+ 成本＝固定成本+变动成本固定成本指在一定的生产规模限度内不随产量的变动而变动的费用。总额的不变性和单位固定成本的反比例变动。C 用。总额的不变性和单位固定成本的反比例变动。Cf 变动成本随产量的变动而变动的费用。等于单位变动成本C 变动成本随产量的变动而变动的费用。等于单位变动成本Cv*产销量 C C= Cf+ Cv *Q C
第六章房地产开发项目的可行性研究

房地产项目投资与融资复习题

房地产工程投资及融资复习题一、单项选择题。

1．房地产的〔〕是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

A适应性 B对专业管理的的依赖性C位置的固定性 D相互之间的影响性答案：C解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,那么( )个月可收回投资.A 50.5B 60C 65D 75答案：C解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =653．某工程未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%那么该工程的实际收益率为( )A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%答案：B解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%4．以下房地产交易活动处于房地产一级市场的是〔〕A 房屋出租B 房地产抵押C 土地使用权出让D 土地使用权转让答案：C解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场5．一般来说，认知定价法所确定的价格〔〕价值定价法所确定的价格。

Ａ高于Ｂ低于Ｃ等于Ｄ高于等于答案：Ａ6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,那么本期预测销售量为( )万台.A102 B120 C108 D88答案:C解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087．以下说法不正确的选项是( )A利息备付率表示使用工程利润偿付利息的保障倍数。

对于一般房地产投资工程，该指标值应该大于1。

B偿债备付率表示可用于还本付息的资金归还借款本息的保障倍数。

对于一般房地产投资工程，该指标值应该大于1．2。

C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发工程，其目标本钱利润率大体应为35％一45％。

房地产开发贷款管理办法

房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。

第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。

住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。

商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。

对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。

－1－房地产开辟贷款的发放必需符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和工程，防范业务风险。

保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。

第三条房地产开辟工程封闭管理是风险管理枢纽，分行须严格依照工程封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，依照本举措要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。

不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行工程专户管理要求的，不得办理。

第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。

第五条对经国土资源部门、扶植主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开辟企业，不得对其发放贷款。

第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。

对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。

房地产行业房地产开发项目策划

房地产行业房地产开发项目策划第一章：项目概述 (2)1.1 项目背景 (2)1.2 项目目标 (3)1.3 项目范围 (3)第二章：市场分析 (3)2.1 市场环境分析 (3)2.2 竞争对手分析 (4)2.3 市场需求分析 (4)2.4 市场趋势分析 (4)第三章：项目定位 (5)3.1 产品定位 (5)3.2 客户定位 (5)3.3 品牌定位 (5)第四章：项目规划 (5)4.1 总体规划 (5)4.2 规划设计 (6)4.2.1 原油品种选择 (6)4.2.2 重油加工工艺 (6)4.2.3 轻烃利用 (6)4.2.4 燃料和氢气供应 (6)4.2.5 海水综合利用 (6)4.2.6 大型化、标准化和模块化设计 (6)4.3 设施配套 (6)第五章：项目投资分析 (7)5.1 投资估算 (7)5.2 投资回报分析 (7)5.3 风险评估 (8)第六章：营销策略 (8)6.1 市场推广策略 (8)6.2 销售策略 (9)6.3 售后服务策略 (9)第七章：招商与合作伙伴 (9)7.1 招商策略 (10)7.1.1 明确招商目标 (10)7.1.2 制定招商计划 (10)7.1.3 优化招商环境 (10)7.1.4 加强招商宣传 (10)7.1.5 落实招商政策 (10)7.2 合作伙伴选择 (10)7.2.1 行业背景 (10)7.2.2 企业实力 (10)7.2.3 合作意愿 (10)7.2.4 企业文化 (10)7.2.5 信誉评价 (11)7.3 合作协议签订 (11)7.3.1 明确合作内容 (11)7.3.2 制定合作协议草案 (11)7.3.3 协商修改 (11)7.3.4 签订正式协议 (11)7.3.5 履行协议 (11)第八章：项目施工管理 (11)8.1 施工进度管理 (11)8.2 施工质量管理 (12)8.3 施工安全管理 (12)第九章：项目成本控制 (12)9.1 成本预算 (12)9.2 成本控制措施 (13)9.3 成本分析 (13)第十章：人力资源管理 (14)10.1 人员配置 (14)10.2 培训与发展 (14)10.3 绩效管理 (14)第十一章：项目运营管理 (15)11.1 物业管理 (15)11.1.1 物业服务内容 (15)11.1.2 物业管理措施 (15)11.2 社区建设 (16)11.2.1 社区文化建设 (16)11.2.2 社区设施建设 (16)11.3 项目维护与更新 (16)11.3.1 项目维护 (16)11.3.2 项目更新 (16)第十二章：项目总结与展望 (16)12.1 项目总结 (16)12.2 经验教训 (17)12.3 项目展望 (17)第一章：项目概述1.1 项目背景社会经济的快速发展，我国在各行各业取得了显著的成果。

期权的应用与房地产项目投融资探析

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ＡＰｏｅｉｔｔｅＡｐｉｔｎｆｐｉｎＩｖｓｎｎｉａｃｇｏｅｌｓｔＰｏｃｓｒｂｏｈｐｌａｉｓｏｔ，ｎｅｔｔｄＦｎｎｉｆａＥｔｅｒｊｔｎｃｏＯｏｍｅａｎＲａｅ
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【ｅｗｒｓｒｔｎ；ｅｔｅｉｅｍｎｄｃｉＫｙｏｄ】ｅｏｉｓｒｅａ；ｖｓｅｔｅｓｎｌａｐｏ的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更多收益的行为。但由于未来的报酬尚未发生，这种报酬有较大的不确定性。因此，进行房地产投资可能会给投资人带来巨大的收益，同时也伴随着较高风险。房地产项目投资不同于其他形式投资，其特点如下： ①投资的巨额性； ②投
１实物期权理论及Ｂａｋｃｏｅ期权定价ｌｃ —Ｓｈｌｓ
模型
１１实物期权理论．
期权（ｐｉｓ是一种特殊的合约协议，它赋予持有者在某Ｏｔｎ）ｏ
给定日期（式期权）或该日期之前的任何时间（式期权）欧美
着许多假设条件：①投资是可逆的；②投资的收益是可预测的，或者是可确定的；③不能选择适当的投资时机，投资者只
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