博泰集团房地产项目设计及绩效激励方案-正略钧策-2015年1月

根据房地产行业价值链结构和产品开发流程，从产品、财务、管理 和营销四条线导出完整的项目公司组织结构，正略钧策建议从博泰 的实际情况出发对其进行归并和优化
项目公司的组织架构图（待优化）
总经理
代表进行归并
副总经理 副总经理
行 政 部
人 事 部
财 务 部
成 本 部
设 计 部
工 程 部
前 期 部
营 销 部
客 服 部
工作内容1：
施工现场管理


施工准备；
工程施工过程中管理和质量、技术、安全监督工作； 代表甲方行使职责，对工期进行控制； 协助项目部进行施工现场各单位的协调工作，在现场时候对各方资源进行调配 ； 提供施工期间的专业工程技术支持和指导； 参与施工现场洽商和变更等签证，并审核相关技术文档；
博泰集团房地产项目各阶段组织设计
博泰房地产项目公司——工程部部门职责（续1）
部门名称 工程部 所属公司 博泰房地产项目公司 1、根据项目公司下达的开发计划制定本部门的工作计划并组织实施\检查督促计划的落实，确保项目公司开发目 标的实现; 部门使命 2、同时负责新项目的开发和对外公关，各项目手续的报批，以及与规划、市政、设计相关政府部门的协调; 3、审核工程合同文件、工程验工和付款，负责工程成本过程管理。
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
2、项目公司人员编制表（年开发量5－10万平方米）：
经理 会计
1 1 1 1 1 1 1 1 24-26人
财务部
出纳 收银
合同专员
经理 销售部 营销策划专员 销售管理专员 小计
2015年1月27日
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工程部
电气工程师 景观工程师 资料管理员 土建预算员 安装预算员
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
１、项目公司人员编制表（年开发量5万平方米以下）：
经理 会计 财务部 出纳 收银 合同专员 经理 销售部 营销策划专员 销售管理专员 小计
1 0
经理兼会计
1
1 1 1 1 1 19－21人
项目已全部竣工 验收且销售已达 85%
项目全部交付使用
尾盘期
总经理1名 副总经理1－2名 工程部保留工程师1-2名，保留成本结算人员至结算工作结束 财务部可按情况减少人员 综合管理部按情况减少人员 营销部保留1－2人处理尾盘营销和项目交付工作
说明：项目全部交付使用后，项目公司人员可宣布解散，销售未尽事宜由营销客服中心接手直接 管理。
工作内容2：
项目工程付款和结算 负责中期付款及最终结算的初审工作；
预算管理 目标成本系统管理； 结合总部预算系统管理文件，制定项目公司的预算管理办法；
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
博泰房地产项目公司——工程部部门职责（续2）
部门名称 工程部 所属公司 博泰房地产项目公司 1、根据项目公司下达的开发计划制定本部门的工作计划并组织实施\检查督促计划的落实，确保项目公司开发目 标的实现; 部门使命 2、同时负责新项目的开发和对外公关，各项目手续的报批，以及与规划、市政、设计相关政府部门的协调; 3、审核工程合同文件、工程验工和付款，负责工程成本过程管理。
项目人员编制设计方案主要是由项目年开发量、权责大小决定
（一）项目公司年开发量的计算方式： 根据项目开发总体面积按月分摊到整体开发周期，并乘以12，得出本项目公司平均年 开发量，用以设计项目人员编制的确定。
（二）根据项目公司权责大小： 权责大小体现在项目公司综合管理部（人事、行政、计划职能）、财务部（财务、按 揭管理）、工程部（包括施工管理、成本管理两大主要职能，设计协调等辅助职能） 、营销部（策划推广管理、销售客服管理职能）。
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
目
录
一． 项目公司组织结构设计方案 二． 项目公司定岗定编 三． 项目公司部门和岗位职责 四． 项目公司考核方案
五． 项目公司激励方案
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
博泰房地产项目公司——工程部部门职责
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
2、项目公司人员编制表（年开发量5－10万平方米）：
部门 高管
岗位 总经理 副总经理 经理 人事专员
编制人数 1 1 1 1 1 0 1 0 3-5 1 2 1 1 1 1
备注
档案管理员（行政或人事专员兼），经理兼项目公 司计划管理员
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
项目从筹备到宣布结束，项目的部门和人员增减基本经历几个阶 段变化
开始正式 策划定位前 方案设计开始 项目已全部竣工验收 且销售已达85% 项目全部交付使用
筹备期 总经理人选 副总经理人选
开创期 综合部负责人及相应人员 综合部负责人及相应人员 综合部负责人及相应人员 营销部负责人及相应人员
开始正式 策划定位前 方案设计开始
开创期
总经理
副总经理1名 综合部经理、人事专员、行政专员 财务部经理、出纳人员 工程部经理、前期报建专员、土建工程师1名
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
成熟期：项目方案设计开始后，项目公司应尽快落实百度文库直至达到 满编
方案设计开始
筹备期：在新项目正式开始策划定位前，由集团总部拟定项目总经 理和副总经理，并配备相应人员到位
开始正式 策划定位前
筹备期
总经理
副总经理1名 前期报建1名 营销部经理 行政人事经理
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
开办期：项目方案设计前，项目公司须确保各部门负责人及少量 必要人员到位
博泰集团房地产项目各阶段组织设计
3、项目公司人员编制表（年开发量10－15万平方米）：
部门 高管
岗位 总经理 副总经理 经理 人事专员
编制人数 1 2 1 1 1 1 1 1 6-8 2 3 1 1 1 1
备注
经理兼项目公司计划管理员
综合管理部
行政专员 档案管理员 司机 经理 土建工程师 水暖工程师
工作内容3：
项目前期准备 其他 协助其他部门工作，并承办公司领导交办的其他工作。 各项手续的报批、报建； 组织部门人员协调配合完成开发项目的各项前期手续； 新项目配套工程的咨询，可行性实施方案； 各项配套手续的批复，报建、验收； 组织部门人员协调配合完成好各项配套工程； 负责与规划、市政、设计、房管局等相关政府部门的协调； 负责协调配套各专业局关系；
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
3、项目公司人员编制表（年开发量10－15万平方米）：
经理 会计 财务部 出纳 收银 合同专员 经理 销售部 营销策划专员 销售管理专员 小计
1 1
1
1 2 1 1 2 34-36
说明：若项目年开发量超过15万平方米，除按工程量相应增加工程师外，可独立成立成本部。
综合管理部
行政专员 档案管理员 司机 经理 土建工程师 水暖工程师
工程部
电气工程师 景观工程师 资料管理员 土建预算员 安装预算员
工程部经理1人（兼工程师）；20000平米/土建工 程师＊１ ；50000平米/水暖工程师＊１；50000平 米/电气工程师＊１； 50000平米/土建预算员＊１；100000平米/安装预 算员＊１
管理线
财务线
产品线
营销线
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
通过归并和优化，得出博泰项目公司组织结构方案
总经理
副总经理
综 合 管 理 部
财 务 部
工 程 部
营 销 部
总经理须直管财务部、综合管理部，副总可分管工程或营销部 工程部囊括了施工管理、成本管理、工程设计协调、工程采购验收等职能 营销部归并了客服中现场客户投诉处理等职能 财务部兼顾按揭和销售合同管理工作 综合部除传统的人事、行政工作，还负责项目计划管理和上报工作。 异地项目可考虑成立单独的成本部
20000平米/土建工程师＊１ ；50000平米/水暖 工程师＊１；50000平米/电气工程师＊１； 工程 部经理1人（兼某一类工程师） 50000平米/土建预算员＊１；100000平米/安装预 算员＊１
工程部
电气工程师 景观工程师 资料管理员 土建预算员 安装预算员
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
目
录
一． 项目公司组织结构设计方案 二． 项目公司定岗定编 三． 项目公司部门和岗位职责 四． 项目公司考核方案
五． 项目公司激励方案
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
（三）根据年开发面积的实际情况进行组织编制设计，如有特殊原因，由项目总经理 报人力资源中心核准，总裁审批，方可进行人员编制的临时性调整。
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
１、项目公司人员编制表（年开发量5万平方米以下）：
部门 高管
岗位 总经理 副总经理 经理 人事专员
2015年1月27日 版权所有，不得翻印 第3页
博泰集团房地产项目各阶段组织设计
并保证项目公司的部门设置与集团总部进行有效对接
集团 总部 项目 公司
计划战略 中心
工程中心工 程管理部
工程中心 设计部
工程中 心合同 预算部
投资开 发中心
财务中 心
行政中心
人力资源 中心
营销客服 中心
综合管理部 财务部 工程部 营销部
部门名称 工程部 所属公司 博泰房地产项目公司 1、根据项目公司下达的开发计划制定本部门的工作计划并组织实施\检查督促计划的落实，确保项目公司开发 目标的实现;
部门使命
2、同时负责新项目的开发和对外公关，各项目手续的报批，以及与规划、市政、设计相关政府部门的协调; 3、审核工程合同文件、工程验工和付款，负责工程成本过程管理。
项目已全部竣工验收 且销售已达85%
成熟期
总经理 副总经理1-2名 工程部达到满编 财务部达到满编 综合管理部达到满编 营销部达到满编
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
尾盘期：项目已全部竣工且整盘销售已达85%后，项目公司只能 保留一定人员，而其它人员应按总部要求重新调配
成熟期 工程部达到满编 工程部达到满编 工程部达到满编 工程部达到满编 ………
尾盘期
工程部预决算员及少量 工程人员
财务部基本满编 综合部基本满编 根据实际情况减少 ………
………
………
说明：开始正式策划定位是以开始选择营销策划顾问公司为标志
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
竣工验收管理 负责市政配套工程的施工及验收工作，确保工程施工后水、电、热力、天然气、电话、通邮等各种管线等及时到位； 负责组织施工竣工验收工作； 负责项目后评估工作中项目成本、工程进度、工程质量方面的评估工作； 工程竣工后与物业公司办理现场移交及资料移交工作； 版权所有，不得翻印 第19页
2015年1月27日
对外公关
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计
工程部岗位设置
经 理
土建工程师
水暖工程师
电气工程师
景观工程师
资料员
工地的土建工作； 对土建专业的定 货、发包提供依
编制人数 1 1 1 1 1 0 1 0 1-3 1 1 1 1 1 0
备注
档案管理员（行政专员或人事专员兼），经理兼项 目公司计划管理员
综合管理部
行政专员 档案管理员 司机 经理 土建工程师 水暖工程师
工程部经理1人（兼工程师）； 20000平米/土建工 程师＊1；50000平米/水暖工程师＊１；50000平米 /电气工程师＊１； 50000平米/土建预算员＊１； 100000平米/安装预算员＊１；土建预算员须兼任 安装预算员。
机密
博泰集团房地产项目各阶段组织设计与考核激励方案 （沟通稿）
（原新华信管理咨询）
博泰集团房地产项目各阶段组织设计
目
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一． 项目公司组织结构设计方案 二． 项目公司定岗定编 三． 项目公司部门和岗位职责 四． 项目公司考核方案
五． 项目公司激励方案
2015年1月27日
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博泰集团房地产项目各阶段组织设计