泰禾集团融资结构优化分析

摘 要
泰禾集团是国内一家大型房地产企业，房地产企业在高速发展中对资金的需求是巨大的，泰禾集团不断扩大自己的融资规模，但自2016年政府提出控制房价，防止泡沫，以及后来的去杠杆等调控措施。各行业在融资方面的业务上都采取了一定的收缩性调控。泰禾集团的融资结构应当在一定程度上采取优化手段，使融资结构更稳定，保证集团长远发展。
本文对泰禾集团的融资现状进行多方位分析，发现了泰禾集团融资结构中出现的问题，并对这些问题结合泰禾集团经营状况提出了进一步优化的具体建议。首先着力增强集团的内源融资能力。其次调整集团债务结构，提高偿债能力。最后充分开发其他方式的外源融资，保证融资方面的稳定，促进泰禾集团的可持续发展。
关键词：房地产公司，融资结构，债务结构

Abstract
Taihe group is a large real estate enterprise in China, which has a huge demand for capital in the rapid development of real estate enterprises. Taihe group has been expanding its financing scale, but since 2016, the government has proposed to control the housing price and prevent bubbles, as well as the subsequent deleveraging and other regulatory measures. Various industries in the financing of the business have taken a certain degree of contractionary regulation. To some extent, the financing structure of taihe group should be optimized to make the financing structure more stable and ensure the long-term development of the group.
This paper analyzes the current situation of taihe group's financing from various aspects, finds out the problems in the financing structure of taihe group, and puts forward specific Suggestions for further optimization based on these problems and taihe group's operating conditions. First of all, focus on enhancing the group's endogenous financing capacity. Secondly, the debt structure of the group should be adjusted to improve its solvency. Finally, the external financing of other ways should be fully developed to ensure the stability of financing and promote the sustainable development of taihe group.
Key words：Real estate company, Financing structure, Debt structure

目 录
一 绪 论 1
（一）选题背景 1
（二）选题目的及意义 2
二 相关理论及概念 3
（一）融资结构概念 3
（二） 权衡理论 3
（三） 控制权理论 3
（四） 优序融资理论 4
三 泰禾集团融资现状分析 5
（一） 泰禾集团简介 5
（二） 泰禾集团融资结构纵向分析 8
（1） 资产负债率 8
（2） 债务结构与偿债能力 9
（3） 债务股权对比 11
（四）泰禾集团融资结构横向分析 12
（1）同行业资产负债率对比 12
（2）债务结构与偿债能力对比 13
（3）债务股权对比 14
四　泰禾集团融资结构的问题 16
（一） 内源融资不足 16
（二） 债务融资额较高，偿

债能力较差 17
（三） 外源融资过于偏好债务融资 17
五　泰禾集团融资结构优化建议 19
（一） 着力提高泰禾集团内源融资能力 19
（二） 增强企业短期偿债能力，调整债务融资占比 19
（三） 充分利用股权融资 20
六 结语 21
参考文献 22
致 谢 24

一 绪 论
（一）选题背景
在改革开放的影响下，我国的房地产行业飞速发展，并成为中国市场经济环境的关键产业之一。并且随着建筑行业的不断飞跃，房地产行业也在其中做出了巨大贡献。房地产带动了诸如金融业及设计领域的发展，推动了我国诸多行业的经济增长。还为国内就业市场提供了大量的工作岗位，对提高我国就业率也做出了巨大的贡献。
房地产业已在国民经济的发展中起着至关重要的作用，然而，我们也应清楚地看到房地产行业在其发展中不断浮现出的问题。房地产业的飞速发展使得房价不断上涨，不断上涨的房价使得房地产市场出现了泡沫现象。房地产泡沫带来的危害不仅仅存在于本行业，还会影响到许多其他产业，一旦我国房地产泡沫破灭，其带来的不利影响不可估量。因此自2003年，我国政府为了稳定房地产市场的发展，针对国内各地出现的房地产市场过热现象，开始进行全面宏观调控。在这些政策的影响下，许多房地产公司的资金链遭受了发展上的寒冬。可见我国房地产行业受宏观经济政策的影响巨大，行业自身还在发展中，企业资本结构不够科学，一旦出现市场风险，就会随之带来许多不利影响。
企业的融资问题，特别是上市公司融资结构及成本问题，在理论界本就是一个充满争议的话题。资本结构是企业财务决策的核心，它对企业的市场价值及管理方面都有重要的作用，但企业的资本结构方面至今没有令所有人都信服的答案。在我国历史悠久的传统习俗影响下，中国人民对于房子的执念是非常强烈的，而我国又是一个人多地少的国家，因此国内房地产市场发展出了一种特有的的融资偏好。
（二）选题目的及意义
优序融资理论认为，上市公司再融资的第一选择应当是内源融资。内源融资，即包括企业的留存收益和固定资产折旧。然后才是外源融资，其中又以债务融资作为优先选择，股权融资在最后顺位。而我国企业从上世纪90年代起，为了适应社会主义市场经济的大发展方向，先后开始了股份制改造，上市公司的融资方式选择也变得更加多元化。我国的房地产上市公司大多以外源融资方式来获得足以支持企业发展扩张的资金，近十年的时间，我国的房地产上市公司基本都处于高速发展的阶段，飞速扩张意味着资金需求的上升，而仅依靠企业积累的留存收益和固

资折旧的内源融资，其不仅速度慢，且数额也无法满足企业资金需求的缺口。因此，房地产上市企业将目光投向金融资本市场及银行贷款，希望通过银行贷款、股权融资等方式筹集企业需要的资金。
本文以泰禾集团为例，通过对其融资结构的分析，得出泰禾集团融资结构的优化方向，并针对问题提出建议及措施。本文对于融资结构优化的探讨分析也可以为以后的企业提供经验。房地产企业融资结构的优化，对我国房地产市场的健康发展和金融市场的稳定具有重要意义。?
二 相关理论及概念
（一）融资结构概念
企业的融资结构是指，企业为满足自身资金需求量向企业内部及外部募集资金时，产生的以各种融资方式、融资渠道募集到的资金的有机构成，以及不同资金来源所占总额的比例关系，一般是从企业的内源性融资与外源融资所占比例的关系表现出来。融资结构不仅包含长期负债还包含短期负债，是资产负债表右边结构的比例关系。融资结构的基本结构主要体现在企业资产负债表的右侧，主要包括短期负债、长期负债和所有者权益之间的比例。
（二）权衡理论
权衡理论认为平衡企业财务的困境成本与企业的负债利息的抵税收益可以构建最优资本结构，企业的价值最大化得以实现，权衡理论的基本概念是在构建企业的最优资本结构过程中，要考虑到企业的财务困境成本和债务利息的低税收收益。该理论认为当负债抵税收益的边际收益等于增加财务困境的成本的现值时的负债比率，是企业最佳的债务比率，是企业能承受的最优资产负债率。
（三）控制权理论
控制权理论主要是立足于企业管理者与股东角度对融资结构的问题进行思考。为了保证公司的控制权地位，股东将尽可能选择债务融资方式。企业管理者的持股比例越高，控制能力越强，因此为了未来掌握更高的控制权，管理者将对融资结构进行非常谨慎的调整，从而达到控制再分配的目的。
（四）优序融资理论
优序融资理论是在 1984 年由梅耶斯与马基卢夫提出的，该理论提出了在企业存在融资的需求时，最佳融资顺序是内部融资、债务融资和股权融资。这一理论普遍适用于美国、英国等发达的资本市场中。新优序融资理论则认为企业股权融资的成本较大，风险具有不确定性。企业发行股票要慎重并将其放在最后选择。企业管理者会多采用内源融资及债务融资的方法进行融资。?
三 泰禾集团融资现状分析
（一）泰禾集团简介
泰禾始创于1996年，2010年成功上市，进入中国证券主板市场，成为当年全国范围内唯一上市的房地产企业，并涉足多个领域，实现多元经营。
在房地产

界，泰禾集团一直是“蒙眼狂奔”的并购狂人。在当前土地成本飞涨的情况下，2016年起，泰禾集团更偏好通过收购、参股等多种方式低价获得土地储备。数据显示，2017年泰禾集团获得了36个优质项目，其中有30个项目是通过并购及购买资产的方式获取，这一年，泰禾集团总耗资超过500亿元。
泰禾集团坚持所谓聚焦一二线城市拿地的战略，也为其后续发展提供了强劲的动力。据克而瑞研究中心发布的“2018年上半年中国房企总土储货值TOP100”榜单显示，泰禾集团以7775亿元位列总货值第10，以6609亿元权益货值位列第9，土储排名显著高于其销售排名。而疯狂扩张的代价就是负债高，资金链极度紧张。2012-2017年，泰禾集团的负债从113亿飙升至1813亿。2018年三季报显示，负债总额已经高达2052亿，资产负债率高达84.7%，高于80%的行业平均水平。
（二）集团融资现状
泰禾集团是以房地产项目作为主营业务的企业，房地产项目的开发基本都需要大量资金。即使是泰禾集团这样的大型私企也无法仅凭自身所有资金支持集团项目开发运营，其必须在外部寻求资金来源。而房地产行业的特殊性使其所有项目基本都具有周期长，回笼慢的特点。因此，房地产企业的最优融资方式是融资期限大于项目周期，这样才能完成资金的周转，偿还所筹集的资金。
图3-1 泰禾集团2014--2017年融资活动现金流入量变动走向
泰禾集团作为一家主营房地产的大型私企，对资金的需求无疑是庞大的，尤其是在拓展了化工方面的业务后，企业的急速扩张使得其资金需求也不断上升，融资规模不断扩大。如图3-1所示，泰禾集团的融资规模呈快速上升趋势，融资活动现金流入在2015年虽然较上年有所下降，但又从2015年的62.44亿元攀升至2017年的484.66亿元。
通过图3-2泰禾集团筹资活动产生的现金流入可以看出，泰禾集团随着自身的不断发展，集团的现金需求量也随之不断增加，通过向金融机构获取借款，吸收投资、发行债券和吸收其他与筹资活动相关的资金来为公司的扩张提供资金支持。
图3-2泰禾集团筹资活动产生的现金流入情况
如图3-2所示，根据泰禾集团的年报数据，泰禾集团的借款筹资额在2014年-2017年间迅速增长，从2014年的350.69亿元增加到2017年的1115.99亿元，在所有筹资方式中最为突出，2017年的借款融资占筹资现金流入的90.32%。其次是发行债券和吸收其他有关筹资活动的资金。而股权融资的增减变动极少，在2017年也仅有94.53亿元，泰禾集团无疑还是以借款融资的资金流入为主。泰禾集团在外源融资的策略上选择了通过银行贷款、股票融资和发行债券的组合方式，但其主要还是以借

款融资为主，在2014-2017年间为集团获取了大量的资金，以支持集团的发展。
（二）泰禾集团融资结构纵向分析
在泰禾集团所选择的融资策略下，泰禾集团形成了当前的融资结构。融资结构即是企业选择并执行的融资策略的成果。企业选择的融资策略的是否合理、是否出现问题，都可以在融资结构中表现出来。融资结构是企业所有资本来源之间构成的结构关系，即是权益融资与负债融资的比例，不同的行业不容的融资策略会产生不同的融资结构。下面通过对泰禾集团财务指标的分析可以深入探究泰禾集团的融资结构。本文在进行企业具体分析时采用横向对比与纵向对比结合法。横向分析上选择了2017年综合实力前五的同行业上市企业作为参考对象与泰禾集团进行比较分析，再通过2014-2017年泰禾集团融资结构的相关数据进行纵向分析，以了解和掌握其融资结构情况。
（1）资产负债率
资产负债率这一指标在反映企业资本结构合理与否方面尤为重要，如图3-3所示，该图是对泰禾集团2014-2017年间的资产负债率进行纵向对比。
资产负债率2014-2017年的均值在85%左右，最高值为2014年的89.23%。虽然2015年成为四年中资产负债率最低一年，但那是因为2015年泰禾集团的总资产急剧增长，且2014年的高额债务带来的利息节税效果使得2015资产负债率有所下降。根据图3-3所示，泰禾集团的资产负债率仍处在一个较高值。
图3-3泰禾集团2014年-2017年资产负债率
（2）债务结构与偿债能力
在债务结构上，本文通过短期的流动负债与长期负债之间的占比关系以及偿债能力进行分析。如表3-1所示，泰禾集团流动负债在2014年达到57.67%，而长期负债在2016年占比较高。流动负债率，即流动负债与负债总额比。长短债分布方面，泰禾集团的长期负债自2015年起就超过了流动负债。流动负债率在2014-2017年间呈下降趋势，2016-2017年又增加至47.93%，但总的来说泰禾集团的流动负债与长期负债之间的比例关系是比较科学的。总体上看，泰禾集团的债务总额仍在不断上升。
表3-1泰禾集团2014-2017年间流动负债与长期负债 单位：亿元
年份 2014 2015 2016 2017 平均值
流动负债 321.08 330.02 434.95 869.07 --
长期负债 235.66 347.11 581.53 943.95 --
总负债 556.73 677.13 1016.49 1813.02 --
流动负债率 57.67% 48.74% 42.79% 47.93% 49.28%
长期负债率 37.77% 40.94% 47.13% 45.73% 42.89%
虽然在融资效率方面短期负债更强，但是在风险控制和成本控制上长期负债更为有利。而在国家去杠杆政策的不断深入下，各大企业都采取了一定的收缩性措施，从而导致融资成本上升。综合泰禾集团自身情况以及大环境来看，泰禾集团增加