土地估价报告撰写要点
农用地估价结果报告范文
农用地估价结果报告范文1.引言1.1 概述概述部分的内容：引言部分旨在介绍本篇报告关注的问题，即农用地估价结果。
农用地估价是对农用地进行定量评估，确定其合理的市场价格的过程。
农用地的估价结果对于土地管理、农业发展和土地资源配置具有重要意义。
本报告将详细介绍农用地估价的方法和要点，并总结估价结果，最后提出对农用地估价的一些建议。
为了使读者对本报告的内容有所了解，本篇文章的结构将分为引言、正文和结论三个部分。
引言部分将对问题进行概述，介绍本篇报告的目的和结构。
正文部分将详细探讨农用地估价的方法和要点，包括估价的基本原理、数据采集和分析方法、估价模型等。
结论部分将对估价结果进行总结，提出对农用地估价的建议，以期对相关部门和机构提供参考和指导。
本篇报告的目的是为了帮助读者了解农用地估价的相关原理和方法，以及估价结果对农业发展和土地资源管理的影响。
通过本篇报告的阅读，读者将能够更好地理解农用地估价的过程和重要性，并为农业决策者、土地管理者和农民提供有益的建议和借鉴。
总之，本报告将全面介绍农用地估价的方法和要点，并总结估价结果，最终提出对农用地估价的一些建议。
通过对该问题的研究和分析，希望能够为农业发展和土地资源合理配置提供有益的参考和指导。
1.2 文章结构文章结构部分的内容如下：文章结构部分旨在介绍本报告的整体架构和各个章节的内容安排，以帮助读者更好地理解和阅读本文。
本报告分为引言、正文和结论三个主要部分。
引言部分从概述、文章结构和目的三个方面进行介绍。
在概述部分，将简要说明农用地估价结果报告的背景和原因，以及对农用地估价的重要性进行概括。
文章结构部分将列出各个章节的标题和对应的主要内容，帮助读者快速了解全文的组织结构。
目的部分将明确本报告的目标和意义，例如提供农用地估价的结果和分析，为相关部门和决策者提供参考依据，促进农用地的科学管理和合理利用。
正文部分是本报告的核心部分，主要介绍农用地估价的方法和要点。
如何写好土地估价报告-土地估价报告撰写中的几个关键问题
土地估价报告撰写中的几个关键问题---兼谈如何写好土地估价报告丛明珠中国土地估价师协会2007-04-18一、对估价报告标准的认识•总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理•具体内容上：10条标准1.估价人员资格。
估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。
2.估价对象界定。
估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基准日、地价定义等界定是否准确。
3.估价所依据资料的质量。
估价所依据资料是否翔实、可靠。
4.估价假设前提和限制条件。
估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。
5.市场分析。
土地市场分析是否完整，结论是否合理。
6.估价技术路线、方法选择及运用。
估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。
7.地价确定的理由。
地价确定的理由是否充分、合理。
8.估价结果。
估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类似土地的价格相当。
9.估价报告的逻辑性。
估价报告的前后逻辑是否一致。
10.估价报告的完整性。
估价报告内容是否完整，附件是否齐全。
二、对我国地价的基本认识1.地价是什么？地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。
(1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果(2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格(3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益)2.我国地价管理进展(1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。
表现在:①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。
②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。
土地估价技术报告范文
土地估价技术报告范文一、引言土地估价是指对土地的价值进行评估和确定的过程，是土地经营、出让、转让和抵押等过程中必不可少的环节。
土地的价值不仅受到自然因素的影响，还受到政策、市场和社会因素的综合影响。
本报告将结合实际情况，通过对土地的位置、用途、市场需求等因素的分析，运用先进的土地估价技术和方法，对目标土地的价值进行评估和确定，以期为土地相关交易提供客观的参考依据。
二、土地估价技术及方法1. 土地估价技术（1）GIS技术：地理信息系统（GIS）技术是一种能够将地理空间信息与非空间属性信息相结合的信息系统。
通过利用GIS技术，可以对土地的位置、周边环境、交通、市场需求等因素进行综合分析，为土地估价提供科学依据。
（2）遥感技术：遥感技术是指通过卫星、飞机等远距离的传感器获取地球表面特征信息的技术。
利用遥感技术，可以获取大范围的土地信息，为土地估价提供大数据支持。
（3）模型分析：运用经济、数学和统计学模型，对土地的经济、社会和市场因素进行分析和预测，以判断目标土地的价值。
2. 土地估价方法（1）比较法：根据市场上相似土地的成交价格和特征，对目标土地进行比较估价，确定目标土地的价值。
（2）收益法：通过对土地的潜在收益进行分析，包括土地的开发潜力、租金收益等，来确定土地的价值。
（3）成本法：根据土地的开发成本、复垦成本等来确定土地的价值，主要适用于农业用地和未开发地块。
三、土地估价步骤1. 数据搜集：收集目标土地的位置、面积、地形、土质、用途、周边环境、社会经济条件等相关信息。
2. 土地调查：实地调查目标土地的情况，包括地形地貌、土壤状况、植被分布、自然资源等因素。
3. 分析评估：通过土地估价技术和方法，对目标土地进行分析评估，确定其市场价值。
4. 报告编制：将分析结果整理成形成一份完整的土地估价报告，包括土地信息、估价依据、估价方法和结论等内容。
四、案例分析以某市某地块为例，该地块位于市中心区域，地理位置优越，交通便利，周边配套设施齐全。
土地估价报告的撰写标准
土地估价报告的撰写标准及业务操作流程1.提纲报告撰写及评审的标准业务操作流程与报告规范格式报告撰写撰写估价方法应注意的事项2.报告撰写、评审的标准报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写报告的评审者：评审专家主要依据《城镇土地估价规程》《土地估价报告评审规则》《土地估价报告评审要点》《土地估价报告评审表》评审:报告形式、技术问题两方面2.1形式不合格未按照《土地估价报告规范格式》撰写的；缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的；缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。
2.1.1报告形式案例封面存在的格式问题字体、字号规程要求：封面“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。
其他内容应为三号楷体。
内容擅自增加了委托单位、估价人员“提交估价报告日期”改为“估价日期”2.1.2报告形式案例存在的格式问题估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。
自然机构负责人也没有签字2.1.3报告形式案例存在的格式问题将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容2.1.4报告形式案例存在的格式问题技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的”2.1.5报告形式案例存在的格式问题估价中没有宗地位置示意图和照片案例低级技术错误1、成本法将新增费计入成本2、基础设施配套费和土地开发费同时出现新增建设用地有偿使用费“新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。
”（财综字〔1999〕117号第二条）“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。
”（财综〔2006〕48号第四条）。
从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。
案例低级技术错误年期修正=剩余年期/最高出让年期2.2技术问题不合格估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）；地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；采用3年前的基准地价（以估价期日为准）且缺少适用性分析及合理的期日修正的；市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的；未披露估价对象的权利限制（如已设定抵押）及其对价格影响的；会审会认定的其他问题。
“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求
“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求第一篇：“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求一、纸张应采用幅面为209×295毫米规格的纸张（相当于A4纸张规格）二、字体与字型号(一)封面1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。
2、其他内容应为三号楷体。
3、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应居中排列，其它内容左端对齐后居中排列。
(二)正文1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”及各部分标题字体应为三号标宋。
2、其他内容字体应为四号仿宋。
3、正文内容两端对齐后居中排列。
三、土地估价报告的制作与出具1、“土地估价报告”供估价机构提交给委托方使用，“土地估价技术报告”供估价机构提交土地管理部门进行审查用，“土地估价报告”可以采用文字式或表格式，“土地估价技术报告”只能采用文字式；2、每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。
当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”；3、委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时，可提交“土地估价报告”，但必须提交“土地估价技术报告”；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交“土地估价报告”和“土地估价技术报告”。
土地估价机构对估价过程中采用的有关技术依据（如征地协议、征地标准文件、开发费用、基准地价成果、土地市场交易资料等）应单独整理成册，供土地估价结果的确认机构备查；四、文字要求1、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”中对估价对象的描述和分析应客观、公正，不得带有任何恭维、诱导性或估价过程无关的言论；2、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应以中文撰写打印，并分别以中文格式提交委托方和土地管理部门审查用。
如需以外文出具“土地估价报告”的，其内容应与中文报告一致，并在报告中注明以中文格式为准。
土地估价报告
土地估价报告
一、项目背景。
本次土地估价报告的编制是针对位于XX市XX区的一块土地，该土地总面积为XXX平方米，属于商业用地性质。
甲方委托乙方进行土地估价，旨在为土地的合理交易提供参考依据。
二、土地基本情况。
该土地位于市中心商业区，周边配套设施齐全，交通便利，是一个极具潜力的商业开发区域。
土地周边建筑物多为商业综合体、写字楼和高档住宅，市场需求旺盛。
三、土地估价方法。
在本次土地估价中，我们采用了比较法和收益法两种方法进行估价。
比较法主要是通过对周边同类土地交易价格的比较，结合土地自身特点进行估价；收益法则是通过预测土地未来的经济效益来确定其价值。
四、土地估价结果。
经过比较法和收益法的综合分析，我们得出了以下土地估价结果，该土地的市场价值为XXX万元。
具体估价过程和数据详见附件。
五、风险提示。
在土地估价过程中，我们也注意到了一些潜在的风险因素，比如周边市场环境的不确定性、政策风险等。
这些因素都有可能对土地的价值产生影响，需要买方在交易过程中谨慎考虑。
六、结论与建议。
根据本次土地估价结果，我们建议买方在进行土地交易时，应充分考虑土地的
潜在价值和风险因素，制定合理的交易策略。
同时，需要在交易过程中充分了解土地的权属情况、规划用途等相关信息，以确保交易的合法性和合理性。
七、附件。
附件一，比较法土地估价数据。
附件二，收益法土地估价数据。
以上就是本次土地估价报告的全部内容，希望能够为乙方提供有益的参考信息。
如有任何疑问或补充，欢迎随时联系我们。
土地估价技术报告
土地估价技术报告一、引言土地作为一种重要的资源，其价值评估对于土地的开发利用、交易转让等方面具有重要的指导意义。
土地估价技术是通过对土地的自然、社会经济等要素进行全面分析和综合评估，以确定土地的市场价值。
本文将详细介绍土地估价技术报告的编写方法和具体步骤。
二、分析土地的自然要素土地估价技术报告的第一步是对土地的自然要素进行详细分析。
这包括土地的位置、面积、地貌特征、气候条件、土壤质量等。
通过对这些要素的综合评估，可以初步了解土地对于农业、旅游、工业等领域的适用性和开发潜力。
三、考察土地的社会和经济要素除了土地的自然要素，社会和经济要素也是影响土地价值的重要因素。
土地估价技术报告的第二步是对土地的周边环境进行调查和研究。
这包括交通便利程度、教育资源、医疗设施、商业配套等。
同时，还需考察土地所属的地区的经济发展情况、产业结构、政策支持等，并与相关数据进行对比分析，以进一步评估土地的价值。
四、评估土地的市场价值土地估价技术报告的第三步是根据前两步的分析结果，综合运用市场调查和统计数据，通过合理的估价模型对土地的市场价值进行评估。
估价的方法有很多种，如收益法、成本法、市场比较法等。
在估价过程中，需要考虑土地的用途、区域经济变化、规划用地政策等因素，以及未来可能的市场趋势。
五、预测土地的价值走势土地估价技术报告的最后一步是根据市场分析和经济趋势，对土地的价值走势进行预测。
这是充分利用历史数据和专业知识，结合市场环境因素和政策变化趋势等，对土地未来的价值变化做出合理推测的过程。
预测土地的价值走势可以为土地的持有者、开发商、投资者等提供重要的参考信息，并制定相应的决策策略。
六、结论本文通过对土地估价技术报告的编写方法和步骤的介绍，详细阐述了土地估价的综合评估过程。
无论是土地的买卖交易还是土地的规划开发，土地估价技术报告都是必不可少的工具。
通过科学的分析和评估，可以为土地的合理利用和开发提供有力的支持，促进土地资源的有效配置和优化利用。
土地估价报告撰写要点.ppt
土地估价技术报告
封面 第一部分 总 述 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 第三部分 土地估价 第四部分 附 录
示例
第四部分 附 件
〔应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或 土地产权证明材料（附宗地图）、（出让土地需附出 让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地 籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照 片（从不同角度体现宗地的主要建筑物、用途及利用 特点）、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件 等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可 行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对 象如设定他项权利时的有关权利人的证明材料、估价 机构资质及签字估价师证书复印件、委托方营业执照 等〕
地价定义
2
容易出现的问题： 1.价格定义不完整：漏掉了开发程度、实际用途、剩余 使用年限等 2.定义错误，与前后不一致。划拨与出让；年期与修正 3.报告过程中有两种地价定义，未描述清晰 4.文字描述为划拨用地价格,表格中又设定年限为50年 5.未说明是否现状利用 6.地价定义开发程度与估价对象界定中描述不一致
土地估价报告撰写要点
李磊
山东省土地估价师协会教育委员会 员
山东正衡土地房地产评估有限公司 经理
委 副总
课题目标
针对日常工作中土地估价报告容易出 现的问题，通过对报告实例的对比分析， 和大家讨论一下土地估价报告撰写过程中 需要注意的问题。
土地估价报告
封面 第一部分 摘 要 第二部分 估价对象界定 第三部分 土地估价结果及其使用 第四部分 附 件
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示例
地价定义
1
地价定义（说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发 程度、本次估价所设定的开发程度、用途及理由，现状 及规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用 途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用 特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内 外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、 通讯等）和场地内平整；地价定义应注明所估地价的内 涵是指估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定 的开发程度和用途、法定最高年限内一定年期的土地使 用权（或其他内容）价格）
土地估价报告撰写2
土地估价报告撰写（考纲要求)了解：土地估价档案管理知识。
熟悉：土地估价报告书的内容。
掌握：土地估价报告书的作用、构成、形式、格式、撰写、使用和估价报告的归档。
（复习难点)1．土地估价报告书的档案管理；2．土地估价报告书的规范格式。
（内容详解)一、概述(一)土地估价报告书的作用土地估价报告书的作用主要有：1．履行土地估价委托合同；2．描述估价对象；3．记述估价过程；4．反映估价成果。
(二)土地估价报告书的使用土地估价报告书的使用有以下几个方面：1．委托方按估价目的使用的要求及承担的责任；2．用于土地估价行业主管部门及自律组织的业绩抽查；3．用于土地行政主管部门土地估价结果备案的要求及承担的责任；4．用于估价结果纠纷处理鉴定的要求及承担的责任。
(三)土地估价报告的归档和档案管理档案管理是评估工作的重要组成部分，估价报告及评估资料是评估过程和评估成果的真实记录，是检验评估机构评估工作的重要依据，任何一份报告及评估资料，都是评估机构的宝贵财富。
同时，由于估价报告及其相关资料涉及委托人的秘密，所以做好档案管理工作至关重要。
1．评估的档案是指在评估工作过程中所收集和形成的与评估业务相关的各种文字、图表、声象等记录。
每个评估业务，不论项目大小，都要单独编号，及时立卷归档。
2．评估机构的档案，应实行专人专管，并建立管理制度。
做到：(1)按项目立卷，一个项目一个编号(该编号建议与估价报告的编号对应)，不涂改，不挪用。
(2)移交、借阅均办理登记手续。
(3)资料归档真实、齐全，不缺不漏。
(4)建立索引，方便查阅。
档案索引的内容应与估价报告的信息一致。
(5)安全、保密、防腐、防潮、防火、防损、防盗。
(6)实行机构负责人签批保存一定年期的档案销毁制度。
3．评估项目结束后，由经办估价师或经办人员将在评估过程中收集的相关资料汇总、装订成册后，移交档案管理员。
需移交的资料包括以下内容：(1)档案目录；(2)土地估价的结果报告、技术报告正本各1份；(3)评估现场查勘记录；(4)内部作业有关的三级审批的记录，三级审批是指主办估价师的自查、部门的二级审核、机构负责人的审批；(5)评估对象照片(或图片资料)；(6)评估对象权属依据等基础资料；(7)评估过程中选用的案例依据；(8)委托合同或有关委托函件；(9)委托方提供的有关资料及调查收集的有关资料；(10)外聘专家所提供的资料；(11)其他有关资料；(12)电脑中的位置。
土地估价报告范文
土地估价报告范文尊敬的甲方：根据您的要求，我们进行了对xx地的土地估价工作。
以下是我们的估价报告：一、地理位置和土地概况xx地位于市的中心商业区，地理位置优越，交通便利。
土地总面积为xx平方米，属于商业用地。
该地周边环境秩序良好，亦有成熟的商业配套设施。
二、市场调研和周边土地估价情况我们对周边的土地进行了市场调研，并考虑了土地的位置、面积、地形地貌、土地用途及周边配套设施等因素。
根据调研结果，我们得出了近期类似土地交易的市场价。
三、土地分析与估价方法1.土地分析我们对该地的土地用途、土地规划及周边的市场环境进行了详细分析。
我们发现，该地所处位置商业价值较高，周边已有多个商业综合体及办公楼的存在，商业发展潜力较大。
2.估价方法我们采用了以下主要的土地估价方法：（1）市场比较法：通过对周边类似土地交易的市场价进行比较，得出了一个参考价格范围；（2）收益法：通过对土地的潜在收益进行预测，结合折现率，计算出土地的估价。
四、土地估价结果根据我们的估价方法和市场调研，我们得出了该地的估价结果。
经过详细的计算和分析，我们估算出该地的市场价约为xxx万元至xxx万元之间。
五、风险评估我们认为，未来该地的商业发展潜力较大，但也存在一定的风险。
例如，市场环境的变化、政策调整等因素可能对土地价值造成影响。
六、结论与建议根据我们的估价结果，建议您合理确定该地的价格，结合市场行情和您的实际需求进行谈判。
我们建议您进行进一步的尽职调查，了解该地的土地使用权状况、相关政策等信息，以及可能的盈利模式和风险。
祝顺利！此致敬礼。
土地估价技术报告写作要点
估价目的
容易出现的错误：
●估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、 转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目 的；
●出现两个估价目的；
●表述不清、混乱。
估价依据
基本内容： 说明估价行为的依据，包括，法律政策依据、技术依据、估价
对象鉴别依据、现场调查资料等 容易出现的错误： ●头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少 ●少项、不全 ●涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期 ●法律及政策调整后没有更新 ●缺乏针对性
基准日和估价日期
基本内容：
估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的 时间期限。
容易出现的错误：
●擅自确定估价基准日 ●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置超前
估价日期 ●基准日与估价日期不分
地价定义
基本内容：
对所估价值进行定义，包括所对应的时间点、用途、开发程 度、年期、权利类型、价值类型等。
选用市场比较法估价
因素条件说明及说明表编制 基本内容：
●因素条件整理分析说明（概括） ●列表
问题：
●具体、量化程度不够 ●判断与前后文不对应，甚至矛盾 ●地价指数依据不够 ●交易情况一般设定为“正常”，但找不到真正的正常证据 ●普遍没有文字说明
选用市场比较法估价
因素修正系数 基本内容：
●系数确定的说明（比较标的、系数类型、系数衰减方式、总 系数的计算方法等） ●列表
地价影响因素分析
问题：
●泛泛而谈，没有针对性（模式化） ●不谈对价格的影响程度 ●头重脚轻（一般因素多，个别因素少） ●与估价过程中矛盾
估价原则
基本内容：
●体现与估价对象相关的原则 ●体现与估价目的相关的原则 ●体现与估价方法和过程相关的原则
土地估价报告写作注意事项（29页）
土地估价报告写作注意事项（29页）目录第一部分总述错误！未指定书签。
一、估价项目名称错误！未指定书签。
二、委托估价方错误！未指定书签。
三、受托估价方错误！未指定书签。
四、估价对象错误！未指定书签。
五、估价目的错误！未指定书签。
六、估价依据错误！未指定书签。
七、地价定义错误！未指定书签。
八、估价期日错误！未指定书签。
九、估价日期错误！未指定书签。
十、估价结果错误！未指定书签。
十一、需要特殊说明事项错误！未指定书签。
十二、土地估价师签名错误！未指定书签。
十三、土地估价机构盖章错误！未指定书签。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析错误！未指定书签。
一、估价对象描述错误！未指定书签。
第三部分土地估价错误！未指定书签。
一、估价原则错误！未指定书签。
二、估价方法与估价过程错误！未指定书签。
(一)市场比较法错误！未指定书签。
市场比较法可能会出现的错误：错误！未指定书签。
（二）收益还原法错误！未指定书签。
收益还原法可能会出现的错误；错误！未指定书签。
（三〕剩余法（假设开发法〕错误！未指定书签。
剩余法可能出现的错误：错误！未指定书签。
（四）成本逼近法错误！未指定书签。
成本逼近法可能会出现的错误：错误！未指定书签。
（五）基准地价系数修正法错误！未指定书签。
基准地价系数修正法可能会出现的错误错误！未指定书签。
三、地价的确定错误！未指定书签。
可能出错的地方：错误！未指定书签。
第四部分附录错误！未指定书签。
可能出现的错误错误！未指定书签。
修正报告应注意要点1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。
2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。
3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。
4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。
5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。
土地估价报告的撰写标准
土地估价报告的撰写标准及业务操作流程1.提纲报告撰写及评审的标准业务操作流程与报告规范格式报告撰写撰写估价方法应注意的事项2.报告撰写、评审的标准报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写报告的评审者：评审专家主要依据《城镇土地估价规程》《土地估价报告评审规则》《土地估价报告评审要点》《土地估价报告评审表》评审:报告形式、技术问题两方面2.1形式不合格未按照《土地估价报告规范格式》撰写的；缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的；缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。
2.1.1报告形式案例封面存在的格式问题字体、字号规程要求：封面“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。
其他内容应为三号楷体。
内容擅自增加了委托单位、估价人员“提交估价报告日期”改为“估价日期”2.1.2报告形式案例存在的格式问题估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。
自然机构负责人也没有签字2.1.3报告形式案例存在的格式问题将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容2.1.4报告形式案例存在的格式问题技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的”2.1.5报告形式案例存在的格式问题估价中没有宗地位置示意图和照片案例低级技术错误1、成本法将新增费计入成本2、基础设施配套费和土地开发费同时出现新增建设用地有偿使用费“新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。
”（财综字〔1999〕117号第二条）“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。
”（财综〔2006〕48号第四条）。
从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。
案例低级技术错误年期修正=剩余年期/最高出让年期2.2技术问题不合格估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）；地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；采用3年前的基准地价（以估价期日为准）且缺少适用性分析及合理的期日修正的；市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的；未披露估价对象的权利限制（如已设定抵押）及其对价格影响的；会审会认定的其他问题。
土地估价报告撰写的基本要求与问题分析(旧规程,大家可以参考)
土地估价报告撰写的基本要求与问题分析第一讲估价报告撰写的基本要求主要内容第一讲：估价报告撰写的基本要求第二讲：报告撰写中的常见问题与注意事项第三讲：报告撰写中的难点问题与解决思路第四讲：报告案例分析与点评总结：如何写好估价报告技术规程中的要求评审工作中的要求评估目的、地价定义、….方法选择与运用、价格确定、附件基准地价过期、调控政策影响、划拨地价评估、混合用地及特殊用途评估、地价指数应用地价定义技术思路与方法运用第一讲：估价报告撰写的基本要求一、什么是估价报告二、技术规程中的相关规定三、报告评审工作中的要求一、什么是估价报告内涵：是估价师对估价过程的总结和提交的专业成果。
是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论，向行政主管部门备案，接受专业审查的书面文件。
用途（目的）：总结评估过程；提供符合职业标准的评估结论；接受专业审查与监督。
……类别：估价（结果）报告、估价技术报告表现形式：表格式、文字式二、《规程》中的相关规定《城镇土地估价规程》GB/T 18508—2001附录E：土地估价报告规范格式本课程中重点介绍文字式估价报告的撰写基本内容、结构框架比较写作要求、排版格式<规程>规定:1、“土地估价报告”供估价机构提交给委托方使用，“土地估价技术报告”供估价机构提交土地管理部门进行审查用。
……；2、每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。
当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”；3、委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时，可提交“土地估价报告”，但必须提交“土地估价技术报告”；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交“土地估价报告”和“土地估价技术报告”。
….三、报告评审工作中的要求关于印发《土地估价报告评审规则》的通知（中估协发〔2012〕4 号） 2012-3-5组织模式、运行机制评审原则、程序、依据及标准评审表形式审查要点：符合土地估价报告基本格式至少两名土地估价师评估至少一个符合土地估价资质的估价机构签字、盖章技术审查要点：地价定义方法运用………各等级报告的判定要点：格式、要件、界定、阐述、方法、结果一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。
如何写好土地估价报告-土地估价报告撰写中的几个关键问题
土地估价报告撰写中的几个关键问题---兼谈如何写好土地估价报告丛 明 珠中国土地估价师协会2007-04-18一、对估价报告标准的认识•总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理•具体内容上：10条标准1. 估价人员资格。
估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。
2. 估价对象界定。
估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基准日、地价定义等界定是否准确。
3. 估价所依据资料的质量。
估价所依据资料是否翔实、可靠。
4. 估价假设前提和限制条件。
估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。
5. 市场分析。
土地市场分析是否完整，结论是否合理。
6. 估价技术路线、方法选择及运用。
估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。
7. 地价确定的理由。
地价确定的理由是否充分、合理。
8. 估价结果。
估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类似土地的价格相当。
9. 估价报告的逻辑性。
估价报告的前后逻辑是否一致。
10. 估价报告的完整性。
估价报告内容是否完整，附件是否齐全。
二、对我国地价的基本认识1.地价是什么？地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。
(1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果(2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格(3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益)2.我国地价管理进展(1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。
表现在:①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。
②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。
土地估价技术报告范文
土地估价技术报告范文
技术报告: 土地估价
报告目的：本报告旨在通过使用相关技术和数据分析方法，对特定土地进行估价，提供准确和可靠的土地估价结果，并针对土地估价过程中的重要因素进行详细说明。
报告结构：
1. 引言
- 简要介绍土地估价的背景和目的
- 说明本报告的结构和内容
2. 方法和数据
- 说明本报告使用的土地估价方法和技术工具
- 描述数据来源和采集过程
3. 土地估价模型
- 介绍土地估价模型的构建过程
- 解释模型中使用的变量和参数
4. 结果分析
- 提供具体的土地估价结果
- 分析结果的可靠性和准确性
5. 影响土地估价的因素
- 对于影响土地估价的关键因素进行详细说明
- 解释这些因素如何影响土地估价结果
6. 结论和建议
- 总结土地估价的主要结果
- 根据结果提出建议和未来改进方向
7. 参考文献
附录：
- 相关数据表格
- 土地估价模型的数学表达式
以上是一个技术报告的基本结构框架，具体内容和详细说明可以根据实际情况进行调整。
在技术报告中要注意清晰的逻辑顺序和准确的语言表达，以确保读者能够准确理解报告内容和结果，并能从报告中获取有价值的信息。
同时，为了增加报告的可读性，可以使用图表、表格等可视化工具来展示结果和数据。
如何写好土地估价报告
如何写好土地估价报告“土地估价报告”质量的高低，直接反映土地估价人员估价水平的高低，反映估价的方法是否科学，估价结果是否客观、合理，一定意义上讲也能反映估价机构的生命力，应该引起土地估价行业的高度重视。
然而，近两年在土地估价机构年检和平时土地估价报告审核备案中发现，被审土地估价报告的质量大都存在一定问题，虽然多数土地估价报告符合《城镇土地估价规程》中的《土地估价报告规范格式》(以下简称《规范格式》)的“基本格式”，但与《规范格式》的“内在要求”还有一定差距。
当然，写好土地估价报告是基于调查了解和掌握大量的翔实、可靠的基础资料之上的，只有掌握了第一手与地价评估相关的翔实、可靠的基础资料，才能为写好土地估价报告奠定良好的基础，不然，就是写的再好，也是虚假报告。
下面，仅依据《规范格式》，针对发现的主要问题，按照“土地估价技术报告”的逐项描述要求，结合“土地估价报告范例”，就如何撰写土地估价报告谈点粗浅认识，仅供参考。
土地估价技术报告第一部分总述一、项目名称项目名称是估价报告的主题，主题明确，才能使人一目了然。
依据《规范格式》要求，该项描述要简要说明评估目的、估价对象的产权性质和价格类型以及估价对象所在地，甚至还要体现出估价对象宗数、用途、位置等。
但有的报告对项目名称的描述还有待于进一步明确。
㈠主要问题1、有的估价报告主题模糊，如“×××公司土地价格评估”，既未体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定估价对象的价格类型，严重不符《规范格式》项目名称的描述要求；有的体现了评估目的，但没有说明估价对象的产权性质和价格类型。
2、有的估价报告在价格类型界定方面存在问题一是多数报告未界定估价对象的价格类型。
二是界定的价格类型错误，如“×××国有土地使用权变更价格评估报告”。
何为国有土地使用权变更价格？从未听说过“变更价格”这个概念。
据说是为土地转让过户，土地使用权变更登记评估的。
土地评估报告书写注意事项和技术难点浅析
土地评估报告书写注意事项和技术难点浅析估价师平台评估行业信息发布评估师技术互助交流估价师求职招聘（房地产估价师土地估价师资产评估师）信息发布估价机构转让信息估价师行业资源共享86篇原创内容公众号土地评估报告书写注意事项和技术难点浅析评估机构秋季招聘→摘要：日常土地评估报告除了按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《土地估价报告评审标准》的要求书写外，估价师往往容易遗漏对一些项目的书写和披露，忽视对一些重点问题的分析，或者分析的不够充分、不到位。
本文结合日常土地评估报告书写过程中容易遗漏和忽视的一些问题，按照土地估价技术报告（评估工作底稿）的各部分书写顺序，对其中几个重点项目从报告书写的充分性角度进行分析，并举例说明书写注意事项和方法。
另外结合估价方法中相关技术参数的确定探讨了估价过程中技术难点。
关键词：书写注意事项技术难点充分性（二）估价期日的确定注意特殊估价时点要求：如：抵押项目，按照《房地产抵押估价指导意见》第十条规定“房地产抵押价值时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日；调整用途或容积率补地价的项目，按照4号文，估价期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为主，征收拆迁项目，按照《国有土地上房屋征收评估办法》，估价期日为拆迁公告发布之日。
（三）地价定义按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《土地估价报告评审标准》，在地价定义处需描述估价对象所处市场条件是公开市场或特定市场，这一点是平常书写报告比较容易遗漏的地方。
还有对于一些地区地价中不含耕地占用税，耕地占用税是土地成交后由竞得人支付，在地价定义内涵中应予以合理界定。
（六）估价对象描述评估机构秋季招聘→估价对象描述包含土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况的描述，土地登记状况中一般容易忽视土地来源的描述，一些报告甚至没有土地来源描述或是一笔带过，没有真正对土地历史来源情况进行充分的分析，土地来源描述应结合土地历史资料情况进行分析说明，如：政府储备土地拟出让的项目，土地来源处不能仅简单描述估价对象为政府储备地，应充分分析政府是以何种方式进行征收的，是征收农用地或集体建设用地，还是收购存量国有土地，并描述征收的相关批准文件或是收购协议。
土地评估报告编制要点
土地评估报告编制要点一、引言土地评估报告是对某一片土地进行评估，通过专业的检测和分析来确定土地的价值和潜在用途。
本文旨在介绍土地评估报告的编制要点，以指导评估师和相关从业人员准确、全面地呈现评估结果。
二、背景和目的在土地评估报告的编制中，必须在开头明确报告的背景和目的。
背景包括评估的土地位置、面积、所属行政区划等信息，目的则是对土地价值进行评估以便于确定最佳用途或作为业务交易的依据。
此外，可以在背景和目的中引入相关的宏观经济背景和政策法规，以便更好地阐述评估结果。
三、评估方法和数据分析1. 数据收集与验证在评估报告中，评估师需要收集并验证与土地评估有关的各类数据信息，包括但不限于土地权属、土地用途规划、土地市场价格和相关政策法规等。
评估师应严格审查数据的真实性和有效性，确保评估结果的可靠性。
2. 评估方法选择在编制土地评估报告时，评估师需根据具体情况选择合适的评估方法。
常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法适用于市场活跃、数据充足的土地；收益法适用于具有一定收入来源的土地；成本法适用于新建或改建土地项目。
3. 数据分析与结果说明在评估师选择了合适的评估方法后，需要进行数据分析，计算土地的价值。
评估师应清晰、详细地说明分析中使用的数据和计算方法，使读者能够理解和验证评估结果的合理性。
必要时，可以引入相关的统计学和经济学理论来支持评估结果的解释。
四、风险因素和应对策略评估报告中应该包含风险因素的分析和相应的应对策略。
评估师需要对影响土地价值的各种风险因素进行综合分析，例如政策风险、市场风险、环境风险等。
同时，评估师需要提出相应的风险应对策略，以减少风险对土地价值的影响。
五、结论和建议在土地评估报告的结尾，应该明确给出评估结果的结论和建议。
结论应准确、简明地总结土地的价值，建议则是基于评估结果针对不同需求方提出的具体建议，如开发商、投资者、政府等。
六、附录和参考文献评估报告的附录部分可以包括与评估结果相关的数据、图表、资料等。