金科瑶海区E1609地块概念规划方案
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场地现状基本平整，基地西南角有一块公园绿地，东侧紧邻周谷堆批发市场，北、西、南侧为规划空地。
项目用地
Project Analysis
设计条件分析 Base Condition Analysis
基地现状
二类居住用地 容积率不大于2.0 建筑密度不大于20% 绿地率不小于40%
配套设施 中小学：按规定缴纳教育设施配
物业类型研判｜高层住宅市场机会
02 04 01 03
整体市场高层产品市场接受度较高，但后续供应量较大将会增加各盘之间的去化竞争，所以高层产品在设计上应考虑 和现有产品差异化。
量价表现良好，产品同质化
目前在售均价区间10000元/㎡， 价格走势良好，主力户型面积在 85-110 ㎡。
125、132、143、169
保利西山林语
高 新 区
旭辉湖山源著
洋房 1.4 别墅地上 2.4
洋房 1.4 别墅地上 2.4
139、158 190、220、250
125、139 160、175、200
滨
中海滨湖公馆
湖
万科蓝山
别墅地上 2.4 洋房 1.8
285、363㎡ 100、136、143、150㎡
0
19
390
227
52
160-180万
0
8
43
134
188
180-200万
0
0
2
65
149
200-250万
0
0
0
24
69
250万以上
0
0
0
16
45
备注：根据湖山原著、保利西山林语、当代MOMA、万科森林公园、万科蓝山、海亮红玺台、信达天御等洋房产品统计数据。
160-180㎡ 0 0 0 1 1 0 17 39
销售套数 126套 603套 51套 1384套 244套 112套 490套 57套 549套 287套 113套 168套
去化率 100% 84% 79% 95% 65% 95% 95% 75% 100% 92% 100% 100%
Project Analysis
价格涨幅分析 Price Increase Analysis
主流总价（万） 标准层220-270、一楼及顶复280-360
160-240 500-600 220-300 170-272 260-350 标准层190-240、一楼320-380 450-650 标准层180-200、一楼及顶复260-320 350-650 450-950 160-320
目前高价的物业类型主要为别墅、洋房、高层精装住宅
210-240万
0
0
240-270万
0
0
270-300万
0
0
300万以上
0
0
110-125㎡ 0 86 28 6 0 0 0 0
125-144㎡ 0 23
137 233 226
8 7 6
144-160㎡ 0 0 33 9
226 98 38 22
备注：根据湖山原著、保利西山林语、当代MOMA、万科森林公园、万科蓝山、海亮红玺台、信达天御等洋房产品统计数据。
规划设计
03
建筑设计
04
景观设计
05
Project Analysis
区位 Macroscopic Location
项目概况 本项目位于合肥市瑶海区东 南，基地范围东至规划的查 济路，南至和平路，西至障 山路，北至月亮湾路，总用 地面积为75194.7㎡，其中净 用地面积71079.55 ㎡ ，基地 西南角处公园绿地面积 4115.15 ㎡ 。
建议本案以洋房最大化布置，高层作为充容物业类型，达到总货值最大化的目的。
Project Analysis
产品配比分析 Product Mix Analysis
全市洋房类产品热销面积段分析：
总价
90㎡以下
90-110㎡
100万以下
0
7
100-150万
0
12
150-180万
0
3
180-210万
0
0
未来板块价值潜力巨大。
量价表现
板块市场
目前市场多以高层+洋房的物业类 型，85-110平方米为市场主流户 型；高层产品去化较好，价格处 于高位，洋房产品溢价能力较高， 本项目均具备较好的发展机会。
市场小结
产品研判
客群特征
置业客户以地缘性的刚需客群为 主，含部分投资客，客户主要来 源为周边，对85-100平方米的产 品认可度最高。
高层产品特点： 1、面积段：85—110㎡ 2、单价：9600 3、总价：82万—106万
洋房产品特点： 1、面积段：95—130 2、单价：11600 3、总价：110万—150万
文一名门名城
项目概况 产品类型：洋房、高层、商业 容积率：2.5 占地面积：5万㎡ 建筑面积：18万㎡ 开盘时间：2016.07
------——
2015去化量（万方） 7 12 7 12 11
3.2（2016开盘） —— --------69.2
存量（万方） 1 0.8 0.7 1.2 1.6
16.8 18 ------44.8
后续供应（万方） 4 1.5 8 0 0
16.8 18 13 16 90.8
海尔公馆
万达广场
保利罗兰春天
180-200㎡ 0 0 0 0 0 0 0 67
全市高层住宅类产品热销面积段为90~125m2，总价在100万~180万。 考虑本案地处瑶海区，建议本案高层住宅类刚需产品的面积段80~110m2范围内。
200㎡以上 0 0 0 0 0 1 1 23
Contemts 目录
项目分析
01
设计思路
02
全市各类物业产品的单价、总价、去化率分析：
区位
楼盘
单价（万/㎡）
产品（㎡）
万科森林公园
庐
阳
区
万科城市之光
洋房 1.8 高层 1.5 别墅 3.0
141、159、167 110、125、140、160
170、190
华润凯旋门
政
务
区
当代MOMA
高层精装 1.6 高层精装 1.7 洋房精装 2.1
140、147、162、176 103、150、170
Project Analysis
产品配比分析 Product Mix Analysis
全市高层住宅类产品热销面积段分析：
总价
90㎡以下
90-110㎡
110-125㎡
80-100万
2
1
0
125-144㎡ 0
144-160㎡ 0
100-120万
2
134
89
5
0
120-140万
0
42
434
22
0
140-160万
160-180㎡ 0 0 0 0 0 9 17 19
180-200㎡ 0 0 0 0 0 1 12 28
200㎡以上 0 0 0 0 0 9 2 7
全市洋房类产品热销面积段为110~160m2，总价在100万~270万。 考虑到本案地处瑶海区，建议本案洋房类产品的面积段及总价按低位控制，主力户型控制在100~125m2范围内。
套费 幼儿园：须配建18班幼儿园 社居用房：按30平方米/百户，
不少于300平方米配置 配套商业不超过总建筑面积3%
地块西南角有一块公共绿地约 4115.15 ㎡
总用地面积为75194.7㎡ 其中净用地面积71079.55 ㎡ 公共绿地 4115.15 ㎡
Project Analysis
高程分析 Elevation Analysis
项目名称 信地藏龙 瑶海万达广场 海尔公馆 保利东郡 文一名门皇马 保利罗兰春天 文一名门名城 保利E1406地块 保利E1603地块
合计
住宅总货量（万方） 24 22 18 39 13 20 18 13 16 ——
在售均价（元/㎡） 9800 9500 9500 --7500
高层9600，洋房11600 高层10000，洋房12500
政务区
物业类型
高层 洋房 别墅
高层
高新区
洋房
别墅
高层
庐阳区
洋房
别墅
2015年（万/m2）
1.6 — —
2016年（万/m2）
2.0 — —
0.85
1.0
1.4
1.8
2.6
3.0
1.3
1.5
1.8
2.2
2.9
3.2
洋房涨幅增幅最大
涨幅
25% — —
17% 28% 15%
15% 22% 10%
Project Analysis
物业类型研判｜市场机会 目前竞品楼盘较少，但明年将涌现大量竞品
整体市场
小结
土地成交量价走势平稳，2015年土地市场竞争趋 于激烈，项目所属板块土地稀缺，地价飞涨。
2016年合肥住宅市场量价齐升， 月度成交量持续创新高，市场库 存量滑落低位，去化周期短（仅 4.7个月），未来项目利好明显。
土地市场
二环路 中环路 一环路
蜀山区
城际交通 城际交通便利。
城市交通 沿和平路路连通城市环路通 达各行政区。
本案位置
G40高速公路
政务区
庐阳区
距火车站8KM
距老城区11KM
瑶海区
距高铁站10KM
包河区
滨湖新区
Project Analysis
公共服务设施 Public Service Facilities
中学
综合分析 Property Type Analysis
价格 现状
供应 流量
洋房供不应求，存销周期1个月， 2016年预判版块均价1.5万；全 市高层住宅供需两旺，存销周期 4.4个月，预判板块均价1.2万；
趋势 判断
2015年洋房大幅增长30% 2016年洋房预判增长25% 2015年高层大幅增长20% 2016年高层预判增长15% 2015年别墅稳定增长10% 2016年别墅预判增长10%
高层产品特点： 1、面积段：88—96㎡ 2、单价：11000 3、总价：97万—106万
洋房产品特点： 1、面积段：99—113 2、单价：13000 3、总价：129万—146万
保利东郡
项目概况 产品类型：高层、商业 容积率：2.5 占地面积：11.93万㎡ 建筑面积：60万㎡ 开盘时间：2015.10
Project Analysis
控规解读 Master Plan
地块概况 本项目用地为二类居住用地 本案周边大部分为居住用地， 配有部分商业及工业用地； 所在用地为大兴镇较为中心 区域。
居住用地
居住用地 周谷堆农产品批发市场
居住用地
Project Analysis
交通分析 Traffic Analysis
现状竖向高程 现状地势略有高差 障山路南高北低，高差约0.30米。 查济路南高北低，高差约0.60米。 月亮湾路西高东低，高差约0.20米。 和平路东高西低，高差约0.10米。
整体地块南高北低，高差不大， 场地平整。
13.00
13.30
12.80 13.40
保利东郡
文一名门学府
金鹏E1610地块 现代花苑
高层产品特点： 1、面积段：85—115㎡ 2、单价：11000 3、总价：94万—126万
洋房产品特点： 1、面积段：97—133 2、单价：13000 3、总价：126万—172万
文一名门学府
项目概况 产品类型：洋房、高层、商业 容积率：2.7 占地面积：3.19万㎡ 建筑面积：10万㎡ 开盘时间：2015.02
仙居苑
合肥市 裕溪路学校
南淝河
大兴新居 住宅区
本 案 周谷堆市场
大兴镇政府 住宅区
住宅区
建材中心
本项目位于合肥市瑶海区东南，基地范围东至规划的查济路，南至和平路，西至障山路，北至月亮湾路。 用地通过和平路和裕溪路连通各市区主要环道。通达各行政区划。
Project Analysis 现状分析 Present Situation Analysis
高层产品特点： 1、面积段：85—110㎡ 2、单价：—— 3、总价：——
Project Analysis
货值 Stock Analysis
项目所在区域内目前以刚需产品为主，以万达、保利、文一为代表的名企名盘量价双优，目前多数项目销售接近尾声。高层最高均价 目前为1.0万，洋房最高均价目前为1.25万。
Background Analysis
竞品楼盘 Competing Products
文一名门东隅
案例选择原则： 安徽省内知名品牌开发商 项目周边在售 和本地块类型相似、产品线 相似销售良好的楼盘
Background Analysis
主要竞品楼盘 Competing Products
保利罗兰春天
项目概况 产品类型：高层、洋房、商业 容积率：4 占地面积：11.93万㎡ 建筑面积：60万㎡ 开盘时间：2015.10
小学
基地
大兴镇镇政府 学院
小学
餐饮
合家福超市 沿街餐馆
周谷堆批发市场
基地
沿街餐馆
沿街餐馆
超市
批发市场
教育 资源
合肥市第五 人民医院
基地
大兴镇镇政府
卫生室
农家乐 宾馆
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
宾馆
基地
医疗 卫生
农业公园
大兴镇镇政府 超市
超市
大兴镇镇政府 农家乐
餐饮 商业
南淝河
休闲 娱乐
项目教育、医疗配套设施资源基本齐全，生活服务设施较为完善。
金科瑶海区E1609地块概念规划方案
安徽寰宇建筑设计院 2016.12.18
？
？
？
? 如何确定项目的定位 如何确定项目的物业类型和产品定位满足市场需求 如何优化规划布局达到货值最大化 如何优化产品打击竞品 如何提升居住环境空间品质
Project Analysis
价格分析 Price Analysis
项目用地
Project Analysis
设计条件分析 Base Condition Analysis
基地现状
二类居住用地 容积率不大于2.0 建筑密度不大于20% 绿地率不小于40%
配套设施 中小学：按规定缴纳教育设施配
物业类型研判｜高层住宅市场机会
02 04 01 03
整体市场高层产品市场接受度较高，但后续供应量较大将会增加各盘之间的去化竞争，所以高层产品在设计上应考虑 和现有产品差异化。
量价表现良好，产品同质化
目前在售均价区间10000元/㎡， 价格走势良好，主力户型面积在 85-110 ㎡。
125、132、143、169
保利西山林语
高 新 区
旭辉湖山源著
洋房 1.4 别墅地上 2.4
洋房 1.4 别墅地上 2.4
139、158 190、220、250
125、139 160、175、200
滨
中海滨湖公馆
湖
万科蓝山
别墅地上 2.4 洋房 1.8
285、363㎡ 100、136、143、150㎡
0
19
390
227
52
160-180万
0
8
43
134
188
180-200万
0
0
2
65
149
200-250万
0
0
0
24
69
250万以上
0
0
0
16
45
备注：根据湖山原著、保利西山林语、当代MOMA、万科森林公园、万科蓝山、海亮红玺台、信达天御等洋房产品统计数据。
160-180㎡ 0 0 0 1 1 0 17 39
销售套数 126套 603套 51套 1384套 244套 112套 490套 57套 549套 287套 113套 168套
去化率 100% 84% 79% 95% 65% 95% 95% 75% 100% 92% 100% 100%
Project Analysis
价格涨幅分析 Price Increase Analysis
主流总价（万） 标准层220-270、一楼及顶复280-360
160-240 500-600 220-300 170-272 260-350 标准层190-240、一楼320-380 450-650 标准层180-200、一楼及顶复260-320 350-650 450-950 160-320
目前高价的物业类型主要为别墅、洋房、高层精装住宅
210-240万
0
0
240-270万
0
0
270-300万
0
0
300万以上
0
0
110-125㎡ 0 86 28 6 0 0 0 0
125-144㎡ 0 23
137 233 226
8 7 6
144-160㎡ 0 0 33 9
226 98 38 22
备注：根据湖山原著、保利西山林语、当代MOMA、万科森林公园、万科蓝山、海亮红玺台、信达天御等洋房产品统计数据。
规划设计
03
建筑设计
04
景观设计
05
Project Analysis
区位 Macroscopic Location
项目概况 本项目位于合肥市瑶海区东 南，基地范围东至规划的查 济路，南至和平路，西至障 山路，北至月亮湾路，总用 地面积为75194.7㎡，其中净 用地面积71079.55 ㎡ ，基地 西南角处公园绿地面积 4115.15 ㎡ 。
建议本案以洋房最大化布置，高层作为充容物业类型，达到总货值最大化的目的。
Project Analysis
产品配比分析 Product Mix Analysis
全市洋房类产品热销面积段分析：
总价
90㎡以下
90-110㎡
100万以下
0
7
100-150万
0
12
150-180万
0
3
180-210万
0
0
未来板块价值潜力巨大。
量价表现
板块市场
目前市场多以高层+洋房的物业类 型，85-110平方米为市场主流户 型；高层产品去化较好，价格处 于高位，洋房产品溢价能力较高， 本项目均具备较好的发展机会。
市场小结
产品研判
客群特征
置业客户以地缘性的刚需客群为 主，含部分投资客，客户主要来 源为周边，对85-100平方米的产 品认可度最高。
高层产品特点： 1、面积段：85—110㎡ 2、单价：9600 3、总价：82万—106万
洋房产品特点： 1、面积段：95—130 2、单价：11600 3、总价：110万—150万
文一名门名城
项目概况 产品类型：洋房、高层、商业 容积率：2.5 占地面积：5万㎡ 建筑面积：18万㎡ 开盘时间：2016.07
------——
2015去化量（万方） 7 12 7 12 11
3.2（2016开盘） —— --------69.2
存量（万方） 1 0.8 0.7 1.2 1.6
16.8 18 ------44.8
后续供应（万方） 4 1.5 8 0 0
16.8 18 13 16 90.8
海尔公馆
万达广场
保利罗兰春天
180-200㎡ 0 0 0 0 0 0 0 67
全市高层住宅类产品热销面积段为90~125m2，总价在100万~180万。 考虑本案地处瑶海区，建议本案高层住宅类刚需产品的面积段80~110m2范围内。
200㎡以上 0 0 0 0 0 1 1 23
Contemts 目录
项目分析
01
设计思路
02
全市各类物业产品的单价、总价、去化率分析：
区位
楼盘
单价（万/㎡）
产品（㎡）
万科森林公园
庐
阳
区
万科城市之光
洋房 1.8 高层 1.5 别墅 3.0
141、159、167 110、125、140、160
170、190
华润凯旋门
政
务
区
当代MOMA
高层精装 1.6 高层精装 1.7 洋房精装 2.1
140、147、162、176 103、150、170
Project Analysis
产品配比分析 Product Mix Analysis
全市高层住宅类产品热销面积段分析：
总价
90㎡以下
90-110㎡
110-125㎡
80-100万
2
1
0
125-144㎡ 0
144-160㎡ 0
100-120万
2
134
89
5
0
120-140万
0
42
434
22
0
140-160万
160-180㎡ 0 0 0 0 0 9 17 19
180-200㎡ 0 0 0 0 0 1 12 28
200㎡以上 0 0 0 0 0 9 2 7
全市洋房类产品热销面积段为110~160m2，总价在100万~270万。 考虑到本案地处瑶海区，建议本案洋房类产品的面积段及总价按低位控制，主力户型控制在100~125m2范围内。
套费 幼儿园：须配建18班幼儿园 社居用房：按30平方米/百户，
不少于300平方米配置 配套商业不超过总建筑面积3%
地块西南角有一块公共绿地约 4115.15 ㎡
总用地面积为75194.7㎡ 其中净用地面积71079.55 ㎡ 公共绿地 4115.15 ㎡
Project Analysis
高程分析 Elevation Analysis
项目名称 信地藏龙 瑶海万达广场 海尔公馆 保利东郡 文一名门皇马 保利罗兰春天 文一名门名城 保利E1406地块 保利E1603地块
合计
住宅总货量（万方） 24 22 18 39 13 20 18 13 16 ——
在售均价（元/㎡） 9800 9500 9500 --7500
高层9600，洋房11600 高层10000，洋房12500
政务区
物业类型
高层 洋房 别墅
高层
高新区
洋房
别墅
高层
庐阳区
洋房
别墅
2015年（万/m2）
1.6 — —
2016年（万/m2）
2.0 — —
0.85
1.0
1.4
1.8
2.6
3.0
1.3
1.5
1.8
2.2
2.9
3.2
洋房涨幅增幅最大
涨幅
25% — —
17% 28% 15%
15% 22% 10%
Project Analysis
物业类型研判｜市场机会 目前竞品楼盘较少，但明年将涌现大量竞品
整体市场
小结
土地成交量价走势平稳，2015年土地市场竞争趋 于激烈，项目所属板块土地稀缺，地价飞涨。
2016年合肥住宅市场量价齐升， 月度成交量持续创新高，市场库 存量滑落低位，去化周期短（仅 4.7个月），未来项目利好明显。
土地市场
二环路 中环路 一环路
蜀山区
城际交通 城际交通便利。
城市交通 沿和平路路连通城市环路通 达各行政区。
本案位置
G40高速公路
政务区
庐阳区
距火车站8KM
距老城区11KM
瑶海区
距高铁站10KM
包河区
滨湖新区
Project Analysis
公共服务设施 Public Service Facilities
中学
综合分析 Property Type Analysis
价格 现状
供应 流量
洋房供不应求，存销周期1个月， 2016年预判版块均价1.5万；全 市高层住宅供需两旺，存销周期 4.4个月，预判板块均价1.2万；
趋势 判断
2015年洋房大幅增长30% 2016年洋房预判增长25% 2015年高层大幅增长20% 2016年高层预判增长15% 2015年别墅稳定增长10% 2016年别墅预判增长10%
高层产品特点： 1、面积段：88—96㎡ 2、单价：11000 3、总价：97万—106万
洋房产品特点： 1、面积段：99—113 2、单价：13000 3、总价：129万—146万
保利东郡
项目概况 产品类型：高层、商业 容积率：2.5 占地面积：11.93万㎡ 建筑面积：60万㎡ 开盘时间：2015.10
Project Analysis
控规解读 Master Plan
地块概况 本项目用地为二类居住用地 本案周边大部分为居住用地， 配有部分商业及工业用地； 所在用地为大兴镇较为中心 区域。
居住用地
居住用地 周谷堆农产品批发市场
居住用地
Project Analysis
交通分析 Traffic Analysis
现状竖向高程 现状地势略有高差 障山路南高北低，高差约0.30米。 查济路南高北低，高差约0.60米。 月亮湾路西高东低，高差约0.20米。 和平路东高西低，高差约0.10米。
整体地块南高北低，高差不大， 场地平整。
13.00
13.30
12.80 13.40
保利东郡
文一名门学府
金鹏E1610地块 现代花苑
高层产品特点： 1、面积段：85—115㎡ 2、单价：11000 3、总价：94万—126万
洋房产品特点： 1、面积段：97—133 2、单价：13000 3、总价：126万—172万
文一名门学府
项目概况 产品类型：洋房、高层、商业 容积率：2.7 占地面积：3.19万㎡ 建筑面积：10万㎡ 开盘时间：2015.02
仙居苑
合肥市 裕溪路学校
南淝河
大兴新居 住宅区
本 案 周谷堆市场
大兴镇政府 住宅区
住宅区
建材中心
本项目位于合肥市瑶海区东南，基地范围东至规划的查济路，南至和平路，西至障山路，北至月亮湾路。 用地通过和平路和裕溪路连通各市区主要环道。通达各行政区划。
Project Analysis 现状分析 Present Situation Analysis
高层产品特点： 1、面积段：85—110㎡ 2、单价：—— 3、总价：——
Project Analysis
货值 Stock Analysis
项目所在区域内目前以刚需产品为主，以万达、保利、文一为代表的名企名盘量价双优，目前多数项目销售接近尾声。高层最高均价 目前为1.0万，洋房最高均价目前为1.25万。
Background Analysis
竞品楼盘 Competing Products
文一名门东隅
案例选择原则： 安徽省内知名品牌开发商 项目周边在售 和本地块类型相似、产品线 相似销售良好的楼盘
Background Analysis
主要竞品楼盘 Competing Products
保利罗兰春天
项目概况 产品类型：高层、洋房、商业 容积率：4 占地面积：11.93万㎡ 建筑面积：60万㎡ 开盘时间：2015.10
小学
基地
大兴镇镇政府 学院
小学
餐饮
合家福超市 沿街餐馆
周谷堆批发市场
基地
沿街餐馆
沿街餐馆
超市
批发市场
教育 资源
合肥市第五 人民医院
基地
大兴镇镇政府
卫生室
农家乐 宾馆
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
宾馆
基地
医疗 卫生
农业公园
大兴镇镇政府 超市
超市
大兴镇镇政府 农家乐
餐饮 商业
南淝河
休闲 娱乐
项目教育、医疗配套设施资源基本齐全，生活服务设施较为完善。
金科瑶海区E1609地块概念规划方案
安徽寰宇建筑设计院 2016.12.18
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? 如何确定项目的定位 如何确定项目的物业类型和产品定位满足市场需求 如何优化规划布局达到货值最大化 如何优化产品打击竞品 如何提升居住环境空间品质
Project Analysis
价格分析 Price Analysis