工业地产 产业园规划
产业地产业态规划
现代城市对环境的要求越来越高,而园区的生产污染对城市是致命的。
因此,园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。
随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。
生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求.产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。
产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势,否则很容易失败。
园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。
园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。
生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。
由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。
业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势,进行充分的市场研究后进行.因此，策划先行,规划设计次之,非常重要.业态规划的深与精、宽与泛是一对矛盾的统一体，专业性和综合性的尺度把握非常关键.专业性市场的客户面过窄，不容易招商；综合性市场客户面过宽，不容易保证后期运营的持续性.必须进行深入的市场调研和分析，形成切合市场的准确定位,再进行业态深化。
业态规划中必须考虑产业生态，即产业之间的相互补充或上下游延伸，以及产业在区域市场的成活度.产业开发商将是未来城市发展的最大贡献者和推进者!是房地产开发转型的真正代表者！是社会进步、经济发展的实际推动力！摘掉非实体经济的帽子！产业园区先期调研应注意：1、拟开发产业是否当地主导产业,市场容量如何?2、政府对园区产业的支持力度与优惠政策如何？3、潜在客户需求量与开发量关系.4、产业配套与产业服务的内容策划。
简述工业园区发展和某科技园区的规划案例
简述工业园区发展和某科技园区的规划案例摘要：随着全球经济的发展，发达国家为降低生产成本，更有利于直接进入我国市场，全球大批量的制造业公司向我国转移；同时我国工业地产已逐步发展成熟，工业用地政策为匹配工业性质的发展而逐渐灵活，投资主体多元化等特点，对我国工业地产发展提供有力条件。
本文基于M1工业用地性质，针对某科技园区项目实践的经验，工业建筑产品的规划及实践进行探索及总结，为工业地产开发提供参考经验。
关键词：工业园区、M1工业用地性质、建筑产品、规划设计1、工业园区的发展及M1工业用地性质1.1我国工业园区的发展历程改革开放以来，伴随着我国科学技术与经济的高速发展，工业园作为工业生产和服务的重要物质载体，发展经历了多个阶段。
工业园的发展折射出一种经济现象，也是工业发展核心要求的外在体现。
结合我国大部分工业园，按照园区功能形态的发展变化历程，大致可以分成以下几个阶段：（1）第一代工业园区（1978年~1989年）—劳动密集型生产车间。
兴起于改革开放之初，主要以工业厂区为主，生产企业单一，规模小，以低端产品的劳动密集型生产活动为主，产业链短，产业附加值低。
从空间上看主要布置在城市的郊区，建筑形态以单一的生产厂房和员工宿舍为主，仅满足基本生产制造功能的需求，缺少其他功能与形态。
第一代工业园以蛇口工业园为代表。
（2）第二代工业园区（1989年~2000年）—高新技术工业园。
经过10年的工业基础发展，已基本满足国民的日常消费产品需求，产业发展有了新的需求。
同时全球经济高度发展，国内廉价的劳动力吸引许多国际企业入驻，我国引进技术含量高的科技企业，为工业现代化进程起了关键的推动作用。
第二代工业园的产业模式和园区功能形态更加丰富，空间规划上除具备生产制造外，出现了科技研发、商务办公的功能。
此阶段建筑形态依旧以生产制造所需的厂房为主体，厂房也逐渐向标准化发展；同时高新技术产业所需的研发办公、孵化办公、公寓配套等建筑形态开始呈现。
产业园区发展规划
产业园区发展规划产业园区发展规划园区经济是区域经济发展的主要载体，中工招商网致力于打造专业的工业园区招商推广平台令其发展阶段从自然发展阶段迈向规划制胜阶段。
园区经济包涵广泛，如：科技园区、开发区、专业园区、文化创意产业园等等。
产业园区发展规划是比较全面的产业园区长远发展计划，是对园区产业发展、空间布局、土地开发、招商引资、运营管理等全局性、长期性、基本性问题的研究分析，是未来一个时期指导产业园区健康发展的行动纲领。
研究制定产业园区发展规划是落实区域经济发展战略、提升园区发展水平的客观要求，高起点、高标准、高要求做好规划研究工作对于充分发挥园区比较优势、科学开展招商引资、切实提升园区核心竞争力等具有重要作用。
多年以来，先后开发策划的中关村科技园区及各分园、北京市各高端产业功能区、北京市各区县及国内重点专业园区等委托的发展规划研究课题，在园区战略、发展定位、开发建设、招商引资、产业发展、园区经营管理等方面积累了丰富的研究经验，课题研究成果得到相关主管部门的高度评价，在为政府部门和金融机构提供决策支撑、保障产业园区持续健康发展、提升区域产业综合竞争力和融资等方面发挥了重要作用。
商圈分析与商业项目调查商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。
也能够说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。
一般，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。
商圈调查可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括：（1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；（2）确定产品组合及促销地点；（3）分析商圈是否重叠（4）计算在某一地理区域内应开几家店；（5）找出商圈内的障碍：A、道路设施不便B、人口拥挤C、人口过度拥塞（6）法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况（7）其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。
产业园区规划与发展(最新整理)
产业园区规划概述目录一、规划建设面临的问题二、产业园区规划服务内容三、产业园区规划基本框架四、产业园区不同发展阶段的模式五、产业园区的规划方法和新的规划理念产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
园区的具体形式多种多样，主要包括高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园、孵化器、加速器等以及近期各地陆续提出的产业新城、科技新城等。
长期以来，我们围绕园区的发展与运营等问题，帮助地方政府或地产商在园区产业发展问题上明确方向与重点。
产业园区可以说是某产业的聚集区或是技术的产业化项目，简而言之，孵化平台，是企业走向产业化道路集中区域。
“产业园区”是执行城市产业职能的重要空间形态，园区在改善区域投资环境、引进外资、促进产业结构调整和发展经济等方面发挥积极的辐射、示范和带动作用，成为城市经济腾飞的助推器。
大多数大城市在实现工业化后，都把发展创意产业作为催化经济转型的重要战略举措。
创意产业已不仅是一个发展的理念，而是有着巨大经济效益和社会效益的现实。
只有促进创意成果转化为经营资源，通过向传统产业的渗透和产业链的整合与延伸，进行深度开发，才能充分获取创意产业的效益。
产业园区是产业集聚的载体，其主要构成应有相关文化创意设计方面的企业，有提供高科技技术支持（如数字网络技术）的企业，有国际化的策划推广和信息咨询等中介机构；还有从事文化创意产品生产的企业和在文化经营方面富有经验的经纪公司等。
这种相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环，对提高创新能力和经济效益都具有实际意义。
而目前以行政区域划分或行业分割方式构建的创意产业园区，毕竟会受到传统利益格局和资源配置的影响，难以达到理想的要素组合和产业的深化。
园区规划是园区建设的龙头，规划决定园区建设的规模、方向和品位，所以园区在基础建设过程中也始终坚持“规划先行”的指导原则。
2021年产业园区规划要点
2021年产业园区规划要点产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。
它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区以及各地陆陆续续提出的产业新城、科技新城等。
产业园区规划是比较全面的产业园区长远发展计划。
园区的建设经营规划涵盖五大方面:产业规划、建设与建筑规划、招商规划、运营规划及经济指标规划。
产业定位：明白园区是干什么的产业定位是指某一区域根据自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划和布局，确定主导产业、支柱产业以及基础产业。
主导产业是指在某一经济发展阶段中，对产业结构和经济发展起着较强的带动作用以及广泛、直接或间接影响的产业部门，它能迅速有效地利用先进技术和科技成果满足不断增长的市场需求，具有持续的高增长率和良好的发展潜力，处于生产联系链条中的关键环节，是区域经济发展的核心力量。
我国中西部地区的新兴工业园区急于发展经济，在工业园区的发展建设中，缺乏先进的指导思想和统一的科学规划，仍没有摆脱粗放式的发展模式。
特别是招商引资之初，为吸引企业入驻，无论企业优劣、规模大小，来者不拒，导致园区企业良莠不齐，并致使园区产业过多，产业定位不明确。
此外没有统一的布局规划，企业往往会根据自身的需要和园区的区位特点，选择适于自己发展的区域进行布局，造成了企业布局杂乱无章，各种产业混杂，为工业园区以后的良性发展埋下了隐患。
因此，园区规划首先要找准定位。
建设与建筑规划：知晓为客户提供给什么样的空间载体园区建设与建筑规划主要涉及三方面：园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。
建设与建筑规划，虽然主要由专业的规划设计院和建筑设计公司来进行规划，但从产业运营的角度，为设计机构提供一些创新型、前瞻性的建议，十分必要。
(1)建设规划。
大型园区、产业新城的整体建设规划要从城市土地使用与空间布局、市政配套，以及产业分布上着手，着眼未来、立足现在、统筹兼顾、系统规划。
某工业园项目策划定位方案(PPT 77页)
此项目隶属万庄组团，是廊坊未来重点发展区域。随着大交通和小交通的改善， 本案将能充分共享廊坊的发展机遇，并将成为廊坊与北京沟通的核心纽带。
案例价值判断
案例所处区域发展潜力
廊坊发展机会 万庄发展机会 此项目发展机会
案例发展产业初步判断
依托廊坊的产业发展机会 依托北京的产业发展机会 此项目产业选择初步定位
案例开发地产机会研究
廊坊市住宅开发历程和现状 此项目未来住宅需求预测
案例未来机会梳理
区域发展潜力 产业发展机会 职 住 地产开发机会
案例发展产业初步判断
依托廊坊的产业发展机会
廊坊市确定了构建“两带一轴一中心”的产业发展格局，而万 庄则处于环北京产业带上。
“两带”：即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个 开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产业带； 依托 留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园 区，沿廊泊公路建设环天津产业带。
有较大的发展空间。万庄生态城的开发则奠定了本项目在廊坊市的重要地位。结合
廊坊产业规划和区域特征，可知万庄产业定位为承接北京产业转移。
案例发展产业初步判断
依托北京的产业发展机会：北京产业空间转移“东南飞”
两城两带
怀柔文化科技高 端产业新区
北部研发服务和高新技术产业发展带：中关村科学城
、未来科技城。 南部高技术制造业和战略性新兴产业发展带：大兴、
工业园项目策划定位
——经验分享会
2011年8月
分享大纲
引言 顾问工作方法 项目案例经验分享
引言
工业用地占总用地成交比重越来越大
全国土地供应： 2011年1月至7月份，共成交工业用地6275块，占总成交用地的52.6%，建设用地面 积2.9亿平米占总用地面积的52.3%，超过普通住宅用地。一线城市和二三线城市房地产市场呈现 不同特征，因此分别选取北京和廊坊分析其土地市场。
工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本
工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本一、园区工业用地的经营策略工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。
全国范围内，在工业用地之上建造的各类产业园区超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的地方政府及投资人关注的领域。
全球产业链重塑的背景下，制造业成各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。
2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。
工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。
但近三年来，以相关资产为标的的成交在不动产投资领域吸引了众多投资机构的目光，投资活动日趋活跃。
园区涉及形态多样，我们将工业地产定义为具备生产制造功能的产业园区，此类园区早期多以车间、单层厂房为主，但随时代变革，正逐渐过渡至建筑形态更加多样、产业链更为完善的综合性园区，产业结构也从产业聚集链及传统制造业拓展至高端制造业及设计研发等更靠近微笑曲线两端的功能。
无论是早期的标准厂房还是定位更广的产业社区，都在产业升级及投资追捧的当下也对园区运营方带来更多挑战。
与传统的商办资产相比，产业地产涉及的土地及物业形态复杂，厘清产权关系、各类行政及环评许可，是投资工业资产的重中之重。
中国园区工业用地的出让制度主要遵循居住用地的出让办法，采取以较长的年限一次性出让的方法向市场供应工业用地的使用权。
但是这样“照抄居住用地出让”的制度安排是不合理的。
工业用地和居住用地的财务属性不同，没有必要采用长年限的土地批租制度。
居住用地是园区管委会对外发行的“股权”，其主要职能是为政府的公共投资融得资金。
所以，需要将居住用地的出让年限尽量延长，以获得更大规模的一次性融资额度。
同时，居住用地的“股权”性质，也要求其权利年限应该尽量延长，甚至采用“永久性”出让的方式，好与公司“所有者”的地位相匹配。
2106产业园整体规划
品研发基地。
7
本案产业发展优势|区位优势
本案具备的区位优势，将对高科技产业企业产生一定的吸引力。
本案位于天津市“十一五”重点工程， 河西区重点发展的五大功能区之一的陈 塘都市型工业园的重要位置，距城市中 心区约7.8公里，距外环线约4公里，距 天津滨海机场、空港物流区约12公里， 距友谊路金融服务区4.6公里，距天南大 高教区约8公里 。
产业园拥有的丰富科研人力资源，将为产业园区的发展提供核心动力。
项目地缘性学校 天津科技大学 天津财经大学 天津职业技术师范学院 天津经贸职业技术学校 …… 天津大学、南开大学等天 津市其他科研院校
+ 开发公司关联高校
上海同济大学
本案紧邻天津科教区，依托天津 市优势的制造业科研资源：各类 科研院所64个，中高级科技人 员3万多人，有著名南开大学、 天津大学、天津科技大学等16 所大学在校生20万人，研究生2 万多人；同时结合与上海同济大 学的研发人力资源，项目将和滨 海新区、华苑产业园区以及北辰 高科技园区形成产业互补的战略 格局。
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Contents
产业园项目概况 本案产业发展优势
本案项目定位
本案项目规划
开发思路及招商策略和管理
园区经济效益与社会效益
开发企业概况
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本案项目规划 |功能分区
本产业园主要分为两个功能区：
企业研发和总部办公区 是高科技产业研发机构 聚集区，致力于打造企 业科技高地，服务于周 边生产加工区，以提升 区域产业层次，吸引高 端人才，实现高额利润。
倡导田园工作生活模式 + 环境功能复合的研发园区 + 塑造“硅谷文化”和“硅谷精神”
将园林式的空间布局营造植入产 业园的体系中，给工作者建构了 一个最为适宜发挥他们创造力、 想像力的空间，让他们能够在自 然中工作，回归生活、工作、娱 乐与自然为一体的田园模式。
成都市工业园调查报告及工业地产研究
成都市工业园调查报告及工业地产研究前言本报告是在成都工业地产发展规划的基础上，统筹成都的工业园发展情况的基础上完成的。
在本报告中，重点调查了成都高新技术产业开发区、成都市锦江工业集中发展区、金牛高科技产业园、龙腾都市工业集中发展区、成都武侯科技园。
第一部分成都市工业发展现状一、成都市区域工业布局规划2004年：《成都市工业发展布局规划纲要（2003-2020年）》主题：在未来17年，成都将以工业集中发展区为载体，将成都市现有的116个工业开发（园）区整顿规范为21个工业集中发展区，打造西部“六大工业基地”，逐步形成高新技术产业、现代制造业和特色产业三大工业经济区域，以此构建成都未来工业发展布局的新格局。
到2020年，完成工业增加值3700亿元，占全市GDP比重提高至42%左右，实现工业销售收入11000亿元。
关键词：三步走战略纲要、工业集中发展区、四大主导产业、六大工业基地（一）关键词解读1：三步走战略纲要：成都工业近期、中期、远期发展目标——跨越式发展200720102020工业增加值1100亿元1500亿元3700亿元年均增长13%12%9%占全市GDP39%40%41%工业销售收入3300亿元4700亿元11000亿元工业集中发展区50%60%70%（二）关键词解读2：（三）禁止项目：三环内禁止发展有污染的项目，三环外禁止发展有水污染和大气污染的项目区域重点支持行业高新区电子及信息业、制药业（原料药除外）、精密机械制造业锦江区烟草加工及其配套业、以报刊印刷及装潢为主的印务业、以奶制品为主的食品制造业青羊区以航空产品为主的机械制造业、服装制造业、以奶制品为主的食品制造业金牛区电子及信息业、制药业（原料药除外）、以书刊印刷及装订为主的印务业武侯区制药业（原料药除外）、电子及信息业、制鞋业（制革除外）成华区家用电器制造业、机械制造业、以建筑装饰材料为主的建材业二、工业集中发展区规划按照成都工业发展布局的基本构架，两个国家级工业区和19个市重点工业集中发展区将成为成都市工业经济的主要载体。
产业园区产业地产规划、招商、运营实战
商业、产业， 一个都不能
1
少——园区运
营“三业”并
举
第二节运营即 2
是招商
3 第三节孵化器，
专职神圣而特 殊的“养殖业”
4 第四节不走寻
常路——产业 园的运营创新
5 第五节园区公
共服务，“忽 悠”没出路
第七节 “名分” 是必需的——谈产 业园区的资质/项
目申报
第六节产业地产， 运营不适症的四大
症候
精彩摘录
（1）地产开发多，产业运营少；（2）重复建设多，个性定位少；（3）炒作概念多，营运内容少；（4）扶 植政策多，有效落地少；（5）专一人才多，跨界人才少。
新“九通一平”概念，即信息通、市场通、法规通、配套通、物流通、资金通、人才通、技术通、服务通， 旨在以此提升区域形象与竞争力，打造面向21世纪的“新经济平台”。
产业园区产业地产规划、招商、运 营实战
读书笔记模板
01 思维导图
03 读书笔记 05 目录分析
目录
02 内容摘要 04 精彩摘录 06 作者介绍思维导图关键字分析来自维导图招商运营
产业园区
运营
招商
规划
品牌
实战
园区
产业 园区
企业
产业
产业
营销
产业园
复制
地产
认知
内容摘要
本书从认知、规划、招商和运营四个方面，系统解读产业园区与产业地产的建设精要和运营技巧。认知：了 解产业园的“前世今生”，了解目前国内产业园存在的问题、发展前景，借鉴外国成功经验，并提出园区建设的 新“九通一平”。规划：做好产业规划、建设与建筑规划、招商规划、园区运营规划与园区经济指标规划，实现 园区的长远发展。招商：招商“六部曲”，帮你打磨园区特色卖点，如何借助网络营销、事件营销等进行宣传推 广等。运营：园区运营得好就是最好的招商，教你如何做运营。本书适合产业园区和产业地产从业人员及对此行 业感兴趣的读者阅读。
工业地产项目策划
针对科技研发类企业，提供研发办公空间和相关配套 服务。
品牌定位
高品质
强调项目的高品质、高标准，以满足客户对品质的追求。
专业服务
提供专业的工业地产服务，包括租赁、物业管理、金融服务等。
创新发展
关注行业发展趋势，不断推陈出新，引领工业地产行业的发展。
04
项目规划
总体规划
1 2 3
规划原则
根据市场需求、地理位置、资源条件等因素，制 定合理的总体规划原则，确保项目定位准确、功 能完善、可持续性发展。
同行业的竞争可能影响项目的定 价和销售策略，导致项目收益下 降。
经济周期的波动可能影响项目的 投资回报率，需关注宏观经济形 势的变化。
建设风险
工期延误
施工过程中可能出现各种问题导致工期延误， 影响项目的按时交付。
成本超支
建设成本可能因各种原因超出预算，影响项目 的经济效益。
质量安全问题
施工质量或安全问题可能导致项目被罚款或停工，影响项目的声誉。
规划目标
明确项目的总体规划目标，包括产业定位、建设 规模、投资回报等方面，为后续的规划和设计提 供指导。
规划布局
根据项目实际情况，合理规划产业、居住、商业 等区域的布局，实现产业聚集、产城融合、生态 环保等目标。
功能布局
功能分区
根据产业特性、工艺流程、物流需求等因素，将项目划分为不同的 功能区域，实现产业协同、资源共享。
政策法规影响显著
政策法规对工业地产的发展具有重要 影响，需密切关注相关政策法规的变 化。
建议与展望
创新项目定位与规划
根据市场需求和地区特点，创新 项目定位与规划，打造具有差异 化竞争优势的工业地产项目。
优化投资组合与风险管理
产业园区规划与发展计划
产业园区规划概述目录一、规划建设面临的问题二、产业园区规划服务内容三、产业园区规划基本框架四、产业园区不同发展阶段的模式五、产业园区的规划方法和新的规划理念产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
园区的具体形式多种多样，主要包括高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园、孵化器、加速器等以及近期各地陆续提出的产业新城、科技新城等。
长期以来，我们围绕园区的发展与运营等问题，帮助地方政府或地产商在园区产业发展问题上明确方向与重点。
产业园区可以说是某产业的聚集区或是技术的产业化项目，简而言之，孵化平台，是企业走向产业化道路集中区域。
“产业园区”是执行城市产业职能的重要空间形态，园区在改善区域投资环境、引进外资、促进产业结构调整和发展经济等方面发挥积极的辐射、示范和带动作用，成为城市经济腾飞的助推器。
大多数大城市在实现工业化后，都把发展创意产业作为催化经济转型的重要战略举措。
创意产业已不仅是一个发展的理念，而是有着巨大经济效益和社会效益的现实。
只有促进创意成果转化为经营资源，通过向传统产业的渗透和产业链的整合与延伸，进行深度开发，才能充分获取创意产业的效益。
产业园区是产业集聚的载体，其主要构成应有相关文化创意设计方面的企业，有提供高科技技术支持（如数字网络技术）的企业，有国际化的策划推广和信息咨询等中介机构；还有从事文化创意产品生产的企业和在文化经营方面富有经验的经纪公司等。
这种相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环，对提高创新能力和经济效益都具有实际意义。
而目前以行政区域划分或行业分割方式构建的创意产业园区，毕竟会受到传统利益格局和资源配置的影响，难以达到理想的要素组合和产业的深化。
园区规划是园区建设的龙头，规划决定园区建设的规模、方向和品位，所以园区在基础建设过程中也始终坚持“规划先行”的指导原则。
工业园区发展定位策划方案报告范文模板
前言本文是对※※位于※※科技园整个项目前期市场调研、项目理解、国内总部经济概论、国内典型总部基地项目参考分析、项目发展定位进行了初步分析。
本项目用地性质为工业用地，定位于打造※※第一个以总部经济为主的※※总部基地项目。
全文分四个部分进行论述。
第一部分，市场研究部分。
包括：1、宏观经济形式分析；2、※※主要工业园区概况及重点个案分析；3、※※工业园现状及发展规划；4、※※工业用房及写字楼市场行情分析。
第二部分，开发模式研究部分（总部经济理论研究）。
包括：1、总部经济、总部基地、商务花园概念；2、国内可借鉴案例类比分析。
第三部分，项目初判、核心价值提炼部分。
包括：1、区域市场竞争产品深度分析；2、项目理解；3、项目SWOT分析；4、项目核心价值提炼；5、可本项目开发模式确定及可行性研究。
第四部分，项目发展定位部分。
包括：1、项目市场定位；2、形象定位；3、功能定位；4、产业定位；5、客户群定位；6、产品定位；7、营销模式初步确定。
第一部分市场研究部分一、宏观经济形式分析1、工业地产发展概况工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。
从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。
“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。
中国工业地产发展历程：中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。
2、※※工业地产发展形势分析“十五”期间，※※初步形成了以※※高新技术产业开发区、※※经济技术开发区、※※高科技园、※※生物医药园、※※新港工业园、※※（）食品工业园、※※科技工业园、※※环保工业园的“两区六园”。
园区中集中了中联重科、三一重工、山河智能、长丰集团、北汽福田、LG飞利浦、伊来克斯、远大等一大批核心企业。
产业园区规划定位的三大策略
产业园区规划定位的三大策略核心提示近年来，在新经济、新动能的大趋势下，产业园区的建设也进入快速成长阶段。
此时园区以高科技产业为主导，实现产品制造、研发的复合型发展。
上下游企业积极构建产业价值链，扩大产业集聚，产业间的协同发展初见效应，在某种程度上已经开始形成产业闭环。
企业对园区服务软环境提出了更高的要求，产业园区从成本驱动、要素驱动向运营服务创新升级转换，突破园区旧有思维的运营模式，以创新服务吸引并留住企业。
产业园区发展历程1、生产要素聚集阶段。
这一阶段处于兴办产业园区之初，既缺乏资金，又缺乏建设管理经验，因此大部分园区都存在基础设施建设不完善、行政管理体制较落后的问题。
依靠国家或地方出台的优惠政策吸引外资，聚集各种生产要素，通过低廉的土地和劳动力成本和优惠的税收政策成为发展劳动密集型产业的特定区域，该阶段园区产业多以低附加值的出口加工制造业为主。
2、产业主导阶段。
该阶段的园区依靠降低土地成本吸引外资、技术和企业的策略造成了粗放的土地利用方式，开发区规模不断扩大，当然这也从另一方面刺激园区向新城快速发展转型，园区配套设施逐步得到重视。
由于此时产业园区仍以产业建设为主，因此在推进宜居宜业的现代化新城方面仍然不够完善，与城市的融合度也有限。
3、产业完善阶段。
这一阶段，虽然园区仍然比较关注产业发展，但随着园区功能的不断完善、人文环境的逐步构建，园区内企业与个人高度聚集，就业人员在园区内就可享受到相应的生活娱乐配套设施，也可同时依赖城市中心附近的配套。
4、产业融合阶段。
国家对园区开发的重心向提质增效、转型升级方向转变，对开发区数量进行适度控制。
园区开发过程中更注重新兴产业，知识密集型项目的引入，强化园区创新及转化功能。
产业新城则是产业园区的高级形态，更注重产业与城市的并行发展，以实现产城融合的一体化发展。
产业园区规划定位的三个突破点1、区域产业基础是出发点。
一个区域的产业基础，是这个区域在一个阶段时间内，资源支持、政策支持以及人才支持的综合反映。
工业园区2023年度工作总结和2024年工作计划
工业园区2023年度工作总结和2024年工作计划2023年，园区紧紧围绕中央省市全会和市县党代会精神，深入开展“园区提质”“企业满园”行动，按照县委“1355”发展战略，坚持“工业强县”不动摇，以“改革创新”为动力，以“开放合作”为路径，以“高效运营”为方向，以“提质增效”为目标，全力推动园区高质量、超常规发展。
1-11月，园区规上企业34户，实现工业总产值124.2亿元，同比增长16.33%。
实缴税收 1.52亿元。
完成基础设施投资15.43亿元，工业投资38.43亿元，技改投资33.14亿元。
预计全年园区规上企业44户，实现工业总产值140亿元，同比增长21.2%。
税收1.9亿元。
项目投资55亿元。
一、主要工作及成效（一）实施“构建园区发展新格局”攻坚行动。
按照国土空间总体规划城镇开发边界划定工作部署，结合冬江三产融合片区国土空间总体规划编制，在全县建设用地总量控制范围内最大程度地优化中心城区及吴溪的工业区空间布局。
根据工业园区开发建设实际，结合省市考核指标体系，优化工业园区“一园三区”空间格局，下辖梁产城新区、两江工业区、吴溪工业区，总面积11.23平方公里。
与中纺联等专业机构对接，对园区各规划区的产业发展现状进行梳理，科学制定产业发展目标，研究产业壮大路径，培育、建立产业集群和优势产业链，编制产业规划，规划建设纺织鞋服、健康食品、新能源电池“两主一特”“3个百亿级”产业。
1-11月，纺织鞋服13户实现产值43.55亿元，同比增长14.21%；健康食品22户实现产值33.23亿元，同比增长22.62%；主导产业产值占比23.14%。
（二）实施“园区承载能力提升”攻坚行动。
编制《关于提升县园区基础承载力及颜值品质的实施意见》。
年初制定了《2023年工业平台建设任务清单》，启动实施总投资35亿元的基础设施、安置房、标准厂房项目17个。
加快推进3梁棚户区、6州产城新区北冬片区、吴溪后河等30万平方米安置房和现代农业产业园、青东标准厂房三期等40万平方米标准厂房建设。
(完整版)产业园区产业地产规划、招商、运营实战
产业园区/产业地产规划、招商、运营实战阎立忠著序在本书写作之前和写作过程中，笔者走访了各地不少园区，接触了很多业内人士，越是走访调研，越是感觉应该尽快写成此书，为产业园区和日趋火爆的产业地产的建设经营提供些许助益与启示。
产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
产业园区的形式多种多样，高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及近来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。
得产业者，得天下。
毋庸置疑，美国当下的全球“大佬”地位与新兴产业园区的蓬勃发展不无关系，正是从硅谷、128公路等高科技产业园走出的惠普、英特尔公司（下文简称英特尔）、甲骨文股份有限公司（下文简称甲骨文）、雅虎、朗讯科技公司（下文简称朗讯）、思科系统公司（下文简称思科）、苹果公司（下文简称苹果）、谷歌等一批产业巨擘，奠定和捍卫了美国全球第一经济体的地位，让美国梦变得如此现实和光鲜。
美国《洛杉矶时报》在一篇题为《硅谷梦》的报道中曾评价道：“在文艺复兴之后所发生的全部事件中，对世界影响最大的莫过于硅谷的技术。
”评价颇为大胆，可对美国人的如此“自夸”，又有谁能够轻易否认呢？时代造就了硅谷，硅谷开创了另一个新时代同样，日本筑波科技城、英国剑桥科学园、法国索菲亚科技园、台湾新竹科技园对所在城市及其国家和地区的科技进步和经济发展居功至伟。
回头来看中国的产业园。
被称为“中国硅谷”的中关村科技园，历经二十余载发展，发明专利达到2万余件，海内外上市公司逾220家，培育出联想集团（下文简称“联想”）、百度、新浪、北京科兴生物制品有限公司、中星微电子有限公司等一大批顶尖企业，成为全国高科技产业园区的领头羊，其业绩足以令很多城市望其项背。
在全国国家级开发区、工业园区投资环境评价中连续14年位居第一的天津开发区，2013年工业总产值达8053亿元，几乎接近天津全市工业总产值的1/3。
产业园规划经典案例
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操作模式
园区进行统一招商，基本以租赁物业为主。物业 的出售则通过园区的管理委员会来进行。
优惠政策
由于面向的较多为中小型企业，园区为其租客提 供多种帮助，不仅局限在物业服务上，而更多的 在于企业管理和业务拓展上。主要内容有
1.
业务拓展：园区设立了专门负责人以帮助中小企 业进行业务拓展。该负责人拥有20年高科技创新 企业的从业经历
张江高科技园区——未来发展
金桥出口加工区——未来发展
先进制造业聚集区
现代及知识服务业聚集区
高尚生活区
生产性服务业聚集区
现代生活区
现代及知识服务业聚集区，以金桥软件园、大三角洲规划为基础，并一直延伸到申江路带状区域，未来 主要承载现代商务、办公、商业休闲等功能，大大提升了商业载体的产品比重。 生产性服务业聚集区，宁桥路南侧，至申江路的带状区域，未来主要承载研发、设计、后台服务等生产 性服务业功能。 先进制造业聚集区，申江路东侧的带状区域，未来主要发展先进的生产制造业。 生活区，包括红枫路西侧的碧云高尚居住区域和商业区域和未来陆行老镇新规划的现代生活区。
昆士兰州政府决心促进生物科学创意产业高附加值服务等领域的发展为相关项目提供资金和政策的支持知名创意产业园案例研究总结模式1单一企业型成功kpi体系?园区只有一个企业全部园区为该企业自建自用?形成集研发展示销售为一体的大型研发基地关?园区的发展与企业的壮大同步键?打造城市地标级建筑充分展示了企业精神和文化起到良好的展特示和宣传作用征?为企业的不同研发团队搭建畅通交流和通力协作的平台以期创造出最佳的研发效能?必须由一家研发投入巨大需要大量研发人员的企业自行开发适?需要巨额投资培育建设时间很长用?生态环境较好交通便利区域条?周边有预留土地保证10年后因企业发展有足够空间扩大园区规模件?通常所需面积20万以上开发周期10年以上知名创意产业园案例研究总结模式2独立主题型成功kpi体系?园区内企业为一个专业产业服务产业链完善关?形成集研发生产展示销售培训等为一体的大型基地键?园区依托当地的资源优势首先打造产业链中的某个环节达到一特定规模时往产业链两端延伸征?服务产业园人群的商业居住等生活配套完善?必须由政府强势主导或者龙头企业牵头适?适用于城市的支柱产业或具有比较优势的产业用?产业处于生命周期的起步期或发展期条?生态环境较好交通便利区域件?通常所需面积50万以上开发周期8年以上知名创意产业园案例研究总结模式3产业复合型成功kpi体系?园区内企业分布于具有一定关联或相似特征的多个产业?研发为主同时具有交流空间展示培训等关?园区内同时发展多个产业相互交流和影响形成集聚效应键?除生产类产业外园区内有小规模的消费类产业带来一定消费人特群保证园区的活力征?具有一定的商业居住等配套?政府拥有一定量的办公物业低价出租用于孵化小型创业企业适?适用于具有发展潜力对区位条件要求不高的产业用?知名企业或机构先行入驻条?生态环境较好交通便利区域件?政府推动并建设促进产业发展的公共设施配套鄂尔多斯铜川汽车博览园鄂尔多斯铜川汽车博览园鄂尔多斯铜川汽车博览园是按照产业集群化发展打造的集汽车销售服务物流文化展览于一体的综合性汽车贸易与服务产业园区相关示意图关键说明?鄂尔多斯铜川汽车博览园位于市党政机关所在地的康巴什新区与老城区之间的东胜区铜川镇塔拉壕镇距城区6公里紧邻109国道包府公路环城公路直通210国道和包茂高铜川汽车博览园速和鄂尔多斯装备制造基地遥相呼应区位优势和交通优势明显区位示意图?总规划面积15平方公里一期规划面积2平方公里二期规划面积13平方
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第3步
第5步
第5步
第1步 第4步
第1步
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新天地20年规划战略
台湖项目概念规划方案设计
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新天地20年远景规划
上海陆家嘴开发战略
台湖项目概念规划方案设计
以正大广场、香格里拉 大酒店为核心形成的时 尚生活中心
上海国际会议中心
打造该区域高档住宅社区
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• 开发可持续性—阶段共赢的相互增升（值）的模式 • 案例：六本木新城，上海新天地，上海陆家嘴，珠海宾馆
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日本六本木新城开发战略
六本木新城 住宅大厦
台湖项目概念规划方案设计
森大厦:东京凯悦大酒店、 森美术馆、影城以及众多 日本知名企业总部。
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朝日电视台 新总部
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区位概况
环渤海高端总部基地覆 盖面积17.21平方公里，处 于国家第三增长极的高端商 务新城。
基地毗邻京津高速公路、 京津城际铁路，距离亦庄火 车站仅500米；将承载北京 面向环渤海地区“内聚外联” 的战略功能。
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台湖项目概念规划方案设计
亦庄火车站
京津城际铁路
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地块价值重新定位
图例：
0级用地 1级用地 2级用地 3级用地 4级用地 上海日清建筑设计有限公司
台湖项目概念规划方案设计
用地属性重新定位
图例：
写字楼用地 商业用地 独栋用地 其他用地 上海日清建筑设计有限公司
台湖项目概念规划方案设计
开发战略案例分析
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日本六本木新城开发战略
森大厦:东京凯悦大酒店、 森美术馆、影城以及众多 日本知名企业总部。
六本木新城 露天广场
六本木新城住宅大厦 打造该区域高档住宅社区
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毛利庭园
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朝日电视台 新总部
新天地20年规划战略
台湖项目概念规划方案设计
第6步
第4步
第5步
第2步
第5步
中央庭院的设计理念
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规划空间形态
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规划脉络解析
台湖项目概念规划方案设计
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本地块开发战略
第三步：周边 环境的营造
第八步：写字楼的开发 第七步：内部界面的营造
第一步：情景化商业街的打造
第五步：内街界面的营造 上海日清建筑设计有限公司
台湖项目概念规划方案设计
第六步：沿街界 面的呈现
第四步：情景化 展示区的营造
第二步：住宅区开 发，只租不售
空间效果呈现
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空间效果呈现
情景化商业街的打造
台湖项目概念规划方案设计
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基地位置
台湖项目概念规划方案设计
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基地
周边环境分析
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上轮规划总图
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上轮规划总图调整策略
台湖项目概念规划方案设计
规划调整策略 1、用地价值分级定位，规划用地界定为外围地块价值高，中心地块价值低 2、产品排布定位，产品类型由外到内分类排布，中心设计公共绿化 3、调整产品平面形态，产品平面要求方正，减少异形空间 4、尽可能减少东西向办公，追求平面布局南北向 5、写字楼由板式调整为点式，追求写字楼空间的通透性
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台湖项目概念规划方案设计
公共景观街区 核心商务街区 公共景观街区 湿地水城
基地位置
台湖项目概念规划方案设计
通马路 site
站前街
项目地块位于环渤海 高端总部基地的最北侧，占 地13.86公顷，从属绿化景 观街区，北侧毗邻城市湿地 公园，紧邻通马路与站前街， 被规划道路分隔成七个地块。
汤臣一品
上海陆家嘴国际金融中心
珠海宾馆开发战略
台湖项目概念规划方案设计
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珠海宾馆开发战略
台湖项目概念规划方案设计
珠海宾馆高档住 宅社区
万豪 酒店
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保留历史 建筑
明珠 湖
珠海宾馆时馆的布棋子
珠海宾馆开发战略
台湖项目概念规划方案设计
京津高速公路
区位概况
环渤海高端总部基地将 分为核心商务区总部基地园 区，绿色生活区，城市景观 轴线、城市湿地等部分。
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台湖项目概念规划方案设计
核心商务区总部基地园区 绿色生活区 城市景观轴线、城市湿地
区位概况
配套生活街区
配套生活街区
形成两个配套生活街区， 两个公共景观街区和一个核 心商务街区；并打造7500 亩湿地水域。
北京旧城区图
抽象的规划设计脉络
规划脉络的应用
台湖项目概念规划方案设计
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规划设计理论来源——国外城市规划街区概念的引入 美国曼哈顿
台湖项目概念规划方案设计
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规划设计理论来源——国外城市规划街区概念的引入
台湖项目概念规划方案设计
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规划设计母题的衍变与解析
台湖项目概念规划方案设计
基本设计形体
形体的消隐与缺失
形体的衍变与升华
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统一的建筑综合体
独立分开的建筑单体
PLAZA
PLAZA
综合体内部营造独立的中央庭院空间，中央庭院成为城 市公园的延续，并营造一个有别于外部城市的内部环境
中央庭院的设计理念
台湖项目概念规划方案设计
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台湖项目概念规划方案设计 Planning and Architecture Design
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区位位置
台湖项目概念规划方案设计
地块本地块位于通州区台湖镇环渤海高端总部基地规划区，在北京的卫星城市亦庄和通镇之间。 台湖镇位于北京市通州区西部，面积82.5平方公里。辖区内有45个自然村，46个行政村。 台湖镇域北侧萧太后河流域为通州卫星城规划区。境内有京沈高速路，京津塘高速路，北京六环路三条国家级公路交错通过。
珠海宾馆高档住宅社区
保留历 万豪酒店 史建筑
明珠湖 珠海宾馆商业区
珠海宾馆购 物广场
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规划设计理论来源——对国内城市规划脉络 的研究
“匠人营国，方九里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨……”——《周礼·考工记》
台湖项目概念规划方案设计
《三礼图》中的周王城图 上海日清建筑设计有限公司