产业地产研究分享
浅论产业地产的发展与河南“三化”建设的关系研究
浅论产业地产的发展与河南“三化”建设的关系研究【摘要】产业地产是我国工业地产的新兴形态，文章从产业地产对河南省工业化、城镇化、农业现代化的促进角度进行分析和研究。
【关键词】产业地产；河南三化一、产业地产概述产业地产是以产业为依托，根据制造业的微笑曲线，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，地产为载体，以企业为最终服务对象的，以推动产业聚集、转移、升级为最终目的的新型业态。
产业地产历经百历程，是近代和现代化国家实现工业化的必由之路。
产业地产脱胎于工业地产，工业地产概念起源于19世纪末工业化国家如英美等，是简单工业厂房聚集区。
恩格斯所指出的“帝国主义时代社会化大生产”的具体载体其实是工业地产园区，如德国的鲁尔区、美国的底特律等，1945年以后，简单的工业地产已经不能满足发展所需，随着新科技革命的推动，工业地产综合集成了生产、研发、制造、创意、服务等多种功能，成为“产业地产”。
印度的班加罗尔、法国的安蒂波利斯、日本的筑波、台湾的新竹甚至美国的硅谷，都是产业园区。
产业地产是国民经济的发展有着重大的意义和作用。
据统计，日本的产业地产占全世界的30%，对日本gdp贡献在40%以上；美国产业地产占全世界的27%，对本国gdp 贡献也超出了30%。
产业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱，因为其整合产业资源、社会资源、经济资源、公共服务资源的高度效应，被日美等强国列为国家政策。
二、产业地产的发展对于河南三化建设的作用（1）产业地产是工业化的载体和助推器。
产业地产的发展有利于提高河南省的工业化水平和质量。
首先，产业地产是承接东部地区产业转移的首要载体。
《国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见》中明确指出，“中西部地区要发挥资源丰富、要素成本低、市场潜力大的优势，积极承接国内外产业转移，在全国范围内优化产业分工格局”，但是东部地区企业进行转移不仅仅考虑成本优势，更关注配套和载体。
产业地产打造及案例解析
商业 受宏观调控 影响较小, 是目前比较 活跃的地产 板块乊一；
…… ……
• 工业园
工业 物流
• 科技园 • 商务花园 • …… • 仓储物流 • 商贸物流 • ……
定义 产业地产， 目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是: 以产业为基础、由工业类用地或物流 /仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓 储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工 业园、科技园、商务花园（Business Park ）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。 是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途 通常包括: 工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。
园区综合模式 ……
地产商模式 ……
企业自用 ……
基金模式 ……
政府模式 ……
主导产业
主导产业结合地方特点确定
主导产业明确
就业岗位
5000-10000人
500—2000人
携眷系数
1.3---1.6
1.1
配套建设
住宅区、公寓、酒店、购物、休闲、娱乐等
无（社会配套）
投资额度
3个亿以上
2000万左右（单个）
建设周期
2年
1年
效益情况
较好
较好
3·如何打造成功的产业园区
19
1.明确思路：宏观大气的开发思路
产业定位
物业需求 经济效应
土地需求 资金投入量 经济效应
融资条件 资金计划 投资收益 资产战略
基础建设 道路要求
房地产调研报告范文（通用5篇）
房地产调研报告范文（通用5篇）房地产范文篇1在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
一、东莞市房地产发展状况在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。
为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。
以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
二、宏观规划对常平房地产的影响1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。
东莞市政府关于常平(20__~20__)经济发展战略预测：20__年、20__年和20__年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20__年、20__年和20__年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。
规划常平镇20__年、20__年和20__年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20__年、20__年和20__年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。
规划20__年、20__年和20__年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。
房地产开发调研报告（精选5篇）
房地产开发调研报告（精选5篇）房地产开发篇1一、国内环境：中国房地产还有20xx年以上的好景xx年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。
与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。
共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20xx年以上的好景” 。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。
在20xx年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
20xx年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。
而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。
20xx年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比20xx年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。
”二、xx房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温1、湖北省宏观政策的指导20xx年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房自20xx年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。
同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。
房地产行业研究方法
房地产行业研究方法引言房地产行业是一个重要的经济领域，对经济增长和社会发展具有重要意义。
在房地产行业进行研究，可以帮助我们了解市场趋势、预测未来发展、制定有效的投资策略等。
然而，房地产行业的研究具有一定的复杂性，需要掌握一些研究方法和技巧才能进行科学的分析和评估。
本文将介绍一些房地产行业研究的常用方法，帮助读者更好地开展房地产行业研究工作。
数据收集在进行房地产行业研究之前，首先需要收集相关的数据。
数据收集是研究的基础，直接影响研究结果的准确性和可靠性。
以下是一些常用的数据收集方法：1.财务报表分析：通过分析房地产公司的财务报表，可以了解公司的财务状况、盈利能力和偿债能力等。
财务报表包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
2.市场调研：通过实地调研和问卷调查等方法，收集市场上的房地产相关数据。
可以了解房价走势、购房意愿、竞争对手情况等。
3.政策法规分析：政策法规对房地产行业有着重要的影响。
通过研究政策法规的变化和趋势，可以预测房地产市场的变化和发展方向。
4.大数据分析：借助大数据技术和算法，分析海量的房地产数据，挖掘其中的价值和规律。
比如利用房地产交易数据，可以进行房价预测和投资分析。
统计分析在收集到数据之后，需要对数据进行统计分析，以获得更深入的认识和洞察。
统计分析可以帮助研究人员找到数据中的规律和趋势，揭示数据背后的含义和关系。
以下是一些常用的统计分析方法：1.描述统计分析：通过计算数据的中心位置、散布程度、偏度和峰度等指标，描述数据的基本特征。
常用的描述统计方法包括均值、中位数、标准差和频率分布等。
2.相关分析：通过计算相关系数，分析两个变量之间的相关性。
可以判断两个变量之间是正相关还是负相关，以及相关程度的强弱。
3.回归分析：通过建立数学模型，研究一个或多个自变量对因变量的影响。
可以预测因变量的取值，并了解不同因素对房价的影响程度。
4.时间序列分析：通过分析时间上的变化规律，预测未来的房价走势。
产业地产研究报告
产业地产研究报告在当今经济发展的格局中，产业地产作为一种独特的地产形态，正逐渐展现出其重要性和巨大的发展潜力。
产业地产并非传统意义上的住宅或商业地产，而是以产业为核心，融合了土地、房产、产业服务等多种元素的综合性地产模式。
产业地产的概念可以追溯到上世纪的一些发达国家，随着产业结构的调整和升级，其形式和内涵也在不断演变。
简单来说，产业地产是为了满足特定产业的发展需求，而开发建设的房地产项目。
这些项目不仅包括厂房、仓库等生产设施，还涵盖了研发中心、办公楼宇、商业配套等多种功能区域。
产业地产的类型丰富多样。
其中，工业园区是最为常见的一种形式，通常集聚了大量的制造业企业，形成了完整的产业链条。
科技园区则侧重于吸引高科技企业和研发机构，提供先进的研发设施和创新环境。
物流园区主要服务于物流企业，具备完善的仓储和运输设施。
此外，还有文化创意园区、农业产业园区等，针对不同的产业特点和需求进行定制化开发。
产业地产的发展具有多方面的驱动因素。
首先，经济的持续增长和产业结构的优化升级是根本动力。
随着新兴产业的不断涌现和传统产业的转型升级，对专业化、高品质的产业空间需求日益旺盛。
其次，政府的政策支持也起到了重要的推动作用。
为了促进地方经济发展、推动产业集聚和创新，各级政府纷纷出台相关政策，鼓励产业地产的开发建设。
再者，城市化进程的加快使得城市土地资源日益稀缺，产业地产通过对土地的高效利用，为城市发展提供了新的空间和机遇。
产业地产的开发运营模式也在不断创新和发展。
在开发环节，开发商可以选择自主开发、合作开发或者委托开发等模式。
自主开发需要开发商具备雄厚的资金实力和丰富的开发经验；合作开发可以整合各方资源，降低风险；委托开发则适用于缺乏开发能力的企业。
在运营环节，常见的模式包括出售、出租和自持运营。
出售模式能够快速回笼资金，但对后期运营管理的控制力较弱；出租模式可以获得长期稳定的租金收益，但资金回收周期较长；自持运营则能够更好地掌控产业园区的发展方向和品质，但对运营能力要求较高。
【前瞻产业研究院】产业地产开发关键问题和创新思路
产业地产开发关键问题和创新思路与房地产相比，产业地产的客户群体更窄，客户决策更谨慎，对产品与服务要求更高，因此，产业地产开发运营更为困难、复杂。
前瞻产业研究院认为，一个产业地产项目的开发运营必须系统地解决开发模式、战略研判、商业模式、产业定位、产品定位、市场定位、空间规划、运营策略等关键问题。
一、产业地产开发关键问题1、开发模式从公司决策层面，进入产业地产业务领域应首先解决开发模式问题。
当前，产业地产主要有标准化开发、专业化开发和个性化开发三种开发模式。
其中标准化开发以联东U谷为代表，其研发了产业综合体和总体综合体两类产品，在全国范围内进行标准化复制;专业化开发以海凭国际、中汽零、中国电子信息集团等从制造领域转型的产业地产开发商为代表，由于该类开发商对产业领域比较了解，因此，在符合其要求的区域开发专业园区，如医疗器械产业园、汽车零部件产业园、电子信息产业园等;个性化开发是针对特定的地块进行专业分析，从而确定该项目的产业、产品等方面，目前大部分产业地产项目均属于个性化开发。
2、战略研判产业地产拿地阶段必须进行战略研判，以便企业进行投资决策。
战略研判重点评估项目开发对地方经济的价值，以及项目本身所创造的商业价值。
在战略研判的基础上对项目进行概念包装，提升项目战略价值，可更好地向地方政府索取政策支持。
“一带一路、长江经济带、京津冀协同发展”三大战略，对区域经济发展带来深远影响。
全国大交通格局变化，城市群发展和区域一体化，改变着城市功能定位，产业地产项目也需要在更大的地理经济范围中寻找新的机遇。
3、商业模式重点解决项目主体的角色定位与盈利渠道的问题，挣什么钱?挣谁的钱?如何挣钱?商业模式创新的关键在于，如何颠覆简单的产品“租售”模式?产业地产的项目主体可充当开发商、投资商、服务商三重角色，盈利渠道也存在土地、物业、投资、服务、资本化等多种方式，项目主体应根据周边竞争、自身资源等情况，合理定位自己的角色，明确盈利渠道，创新商业模式。
产业地产运营模式
产业地产运营模式产业地产是指将产业与房地产相结合，通过开发和经营产业地产项目，集生产、销售、服务和配套为一体的综合性运营模式。
产业地产运营模式是指在产业地产项目中，通过有效的管理和运作方式，实现产业发展、资产增值和社会效益的综合管理模式。
下面将以1000字为范围，详细探讨产业地产运营模式。
一、拓展产业链条，提供全产业链服务。
产业地产运营模式的关键在于整合资源，提供全产业链服务。
这要求产业地产开发商在项目规划和运营过程中，考虑产业发展的全过程，不仅提供基础设施和场地，还要提供相关产业的配套服务。
例如，对于工业地产来说，开发商可以提供工厂建设、设备采购、物流配送等一系列服务。
通过拓展产业链条，产业地产项目能够与产业发展相互促进，提供增值服务，为企业提供一体化的解决方案。
二、提供灵活的空间布局和个性化定制服务。
产业地产的核心竞争力在于可以根据企业的需求，提供灵活的空间布局和个性化定制服务。
在产业地产项目中，开发商可以根据企业的需求，提供不同类型的房屋、场地和设施，满足企业的实际需求。
此外，开发商还可以提供个性化定制服务，根据企业的特殊需求，进行定制设计和建设，提供量身定制的解决方案。
通过提供灵活的空间布局和个性化定制服务，产业地产能够满足企业的个性化需求，提升企业的竞争力。
三、建立产业生态圈，促进产业协同发展。
产业地产运营模式的核心是建立产业生态圈，促进产业协同发展。
在产业地产项目中，开发商可以通过吸引和引进不同类型的企业和产业，形成链式或网状的产业协同发展关系。
例如，在科技园区中，可以吸引高科技企业、研发机构、孵化器等各类创新型企业，形成科技创新的生态圈。
通过建立产业生态圈，产业地产能够实现资源共享、信息互通和技术创新，形成良性的产业发展机制。
四、提供综合配套设施和服务，提升企业运营效率。
产业地产运营模式还注重提供综合配套设施和服务，提升企业运营效率。
在产业地产项目中，开发商可以提供综合配套设施，如商业中心、会议中心、健身设施等，满足企业的日常需求。
房地产市场调研报告13篇
房地产市场调研报告房地产市场调研报告13篇在人们素养不断提高的今天，大家逐渐认识到报告的重要性，不同的报告内容同样也是不同的。
那么一般报告是怎么写的呢？以下是小编收集整理的房地产市场调研报告，欢迎大家分享。
房地产市场调研报告篇1近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。
认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。
从20xx年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。
总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
一、我区房地产市场发展现状今年1—6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37。
3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。
今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。
今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1—6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。
其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2—6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2—6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。
1—6月全区预售3940套，总面积50。
房地产市场中的产业地产发展
房地产市场中的产业地产发展随着人口的增长和城市化进程的推进，房地产市场获得了空前的发展机遇。
除了传统的住宅和商业用地开发外，产业地产在房地产行业中的角色也越来越重要。
产业地产是指为企业提供办公、生产、仓储等经营活动所需的房地产物业。
本文将探讨房地产市场中产业地产的发展趋势与前景。
一、产业地产发展的意义产业地产作为房地产市场中的重要组成部分，对经济的发展有着重要的影响。
首先，产业地产可以为企业提供合适的场地，满足其办公、生产等经营活动的需求。
合理的场地配置可以提高企业的生产效率，为其持续发展提供良好的环境。
其次，产业地产的发展可以带动相关产业链的发展，促进经济的多元化和结构调整。
产业地产所带来的就业机会和经济增长潜力，可以推动城市经济的繁荣和社会发展的进步。
因此，产业地产发展对于增强城市的竞争力，促进经济的可持续发展意义重大。
二、产业地产发展的趋势1.城市化发展趋势随着城市化进程的推进，人口向城市集聚，企业规模扩大，对产业地产的需求也越来越大。
特别是面向新兴产业及科技企业的产业地产更是备受关注。
这些企业对场地的要求更为特殊，需要满足其技术需求和创新活动的要求。
因此，城市化发展为产业地产市场提供了广阔的发展空间。
2.区域经济发展格局重塑随着国家政策的调整和经济发展格局的重塑，一些地区逐渐崛起为产业地产发展的热点区域。
这些地区具备了优越的地理位置和良好的产业基础，吸引了大量的企业入驻。
例如，一些城市通过建设科技园区和产业园区等方式，打造了良好的产业生态链，为产业地产的发展提供了支撑。
3.专业化运营服务需求随着企业对产业地产需求的不断升级，对专业化运营服务的需求也越来越高。
企业对于物业管理、安全保障、技术支持等方面的要求日益严格。
因此，产业地产运营商需要提升自身的服务水平，提供全方位的专业化运营服务，满足企业的多元化需求。
三、产业地产发展的前景产业地产作为房地产市场中的重要组成部分，其发展前景广阔。
首先，城市化进程的推进将持续为产业地产提供市场需求，尤其是以新兴产业为主导的科技产业。
产业地产运营模式分析
产业地产运营模式分析根据国内外以发展产业为主体的地产开发建设的经验，产业地产开发有四种开发模式，即政府主导开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
(一) 政府主导模式1、概述政府主导模式是在产业地产开发过程中以政府为主导，由各地政府负责园区的开发、建设以及招商引资等工作。
政府主导模式是目前中国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是中国目前产业地产市场的主要载体。
其运作主体一般是开发区或产业园区管委会下设的开发公司。
在过去几十年产业地产发展过程中政府主导开发模式更便于运作与招商引资。
因为产业园区的开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的，政府在这些方面主导作用更为突出。
政府主导的开发模式在政策、税收、招商公信力等方面具有一定得优势；其缺陷是不熟悉产业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划，导致其在产业园的整体运作中不够专业化，致使大部分产业园区限制于搁荒。
2、特点政府主导模式开发是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他产业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。
3、典型案例上海张江高科技园区是较为典型的政府主导开发产业园区，于1992年7月成立，规划面积25平方公里。
1999年8月，上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能，自此，张江园区步入了快速发展阶段。
2009年，上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，决心集全市之力，依托上海的综合优势和浦东开发开放先试先行优势，大力发展张江高科技园区，是张江高科技园成为“特而又特”的政策区。
为了更好地实施“聚焦张江”的战略，市委、市政府不仅在政策上给予了园区充分的优惠和倾斜，还从组织给予了保证。
【前瞻产业研究院】产业地产如何做好招商与运营？
前瞻产业研究院产业地产如何做好招商与运营？对于园区开发商们来说，中国产业地产既有模式已到颠覆式重生的关口，以产业创新引领与创新资源流动为主要特征与核心驱动力的新时代已经到来。
我们都知道，产业生态招商能够有效的解决产业地产的招商和运营的难题，非常重要!那么，产业地产如何做好招商与运营?首先，可以从三个问题来切入。
第一、产业在哪里?现在一说到招商，大家都想一下子抓一个大佬企业，一下子就把几栋物业消化掉。
我觉得这急功近利的想法，因大企业自己是有能力自己拿一块地、盖一个楼的。
从外地拉企业，太难了。
我们的做法是，产业就在本地，两类是我们招商的目标。
一，本地现有的企业。
二，本地新创的企业。
第二、产业或者企业为什么要进到你的园区?我们现在打造的产业生态，是在一个专业领域里面的，这个领域可以囊括到各个行业里。
如果你选择比较小，比如我们在江苏调研的时候，人家说我做一个机器人产业园，我就问他你当地有多少机器人的企业，数一数不到十家。
我说你把十家都装进去，能做一个产业园吗?只是租几套房子而已。
第三、如何留住产业、留住企业?一个产业园区怎么样运营好，首先想的是，你怎么样让产业园里的企业活得好，企业活得好，产业园才能运营得好。
运营得好，运营收益可以是租金收益的两到五倍之间。
我举几个例子，比如电商企业一百家就是五万个定单，意味着五万个包裹。
我们跟物流谈，园区里的企业每一单要比市场价格便宜五毛钱，同时你每一单给我五毛钱。
一天两万五千块钱，没有成本。
另外，供应链金融。
我做到年化18%，大家认为很高，因为他每年至少周转5次，18除以5，年化3.6%，很低了。
我给他年化18%，利润10%。
每年可以赚几千万。
要真正做产业运营商，要深入到产业链的内部，拥抱产业，实现产融共赢”。
通过走访中关村总部基地200多家企业，我们整理了他们最关心的问题有四点。
第一点企业搬迁到新的区域是否可以存活，是否有市场。
现在大的企业去新的地方就是占便宜，向政府要土地、要政策和订单，尤其上市公司，大企业去就是要地，什么PPP的模式或者政府购买服务的形式等。
前瞻产业研究院产业地产面临的问题及解决对策
产业地产面临的问题及解决对策区别于以往的工业地产，产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式，在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面发挥着独特的功能。
从最初的基础厂房到如今的动漫产业基地、高档写字楼、科研中心乃至科技园区，数十年的发展，使得产业地产的发展道路越走越宽。
随着产业转移浪潮从沿海向内陆推进，越来越多有远见的开发商开始进军产业地产这一“钱景”无限的市场。
我国产业地产突围方向尽管政府大力支持，但目前在整个行业中，从事产业地产建设的企业仍然较少，不少企业还处在探索期和起步期。
但这些仅仅是中国产业地产蓬勃发展的开始，随着沿海产业向中西部转移，产业地产面临着更多的机遇和发展契机。
面临问题“地产化”普遍存在行业发展困顿从宏观政策的角度来看，产业地产将成为地产业一个新的发展趋势。
它可以使得人才、信息、技术、资金等各种生产要素集聚，在土地、资源、能源消耗相对集约的情况下，释放更大的能量和价值。
作为地产领域的一个分支，产业地产虽不如商住地产那样暴利，但与普通行业相比，仍具有相当可观的利润空间。
尤其以前我国产业发展不成熟，很多产业地产从业人员单纯地将产业地产看作地产，忽视了其原本蕴含的产业要义，虽在短时间内获得暴利，但却为日后产业地产遭遇瓶颈埋下了伏笔。
“产业地产企业用低价竞得土地，并在没有经过专业产业发展规划的基础上开发建设，尽管最后一售而光获取暴利，但严重匮乏产业服务能力的园区阻碍了入园企业的发展步伐，更对今后产业地产发展造成极大的困扰。
”一名业内人士如此表示。
以经济较为发达的长三角地区为例，专业度低的园区空置率为60%-70%。
招商困难已成为国内大部分产业园所面临的共同难题，发展僵局亟待打破。
解决对策“去地产化”成业界共识产业地产与普通住宅地产开发经营的模式有很大不同，产业地产必须着眼于与产业的结合程度，在最大程度上能够真正有效地扶持、引导、孵化产业，服务于实体经济。
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虚拟空间中，融入创新理念，以智慧园区和云平台的运营服务理念构建园区内核。
产业功能
经济、动力 载体、配套
城市功能
人的活动
项目发展策略
产业链打造——加强跨界融合逐步向内容创意、研发设计、智能制 造、品牌运营等领域延伸，形成健康良性的产业生态圈
商业的多元化 产业的专业性 双轮驱动
产业要素集聚 业态跨界发展 服务平台构建
2
发展模式
产业地产发展趋势
产业地产发展要素
• 产业发展摆在首位，制定科学的产业
产业思维
发展规划和园区招商策略 • 具备一定的产业服务能力，打造上下
游产业链
• 强调人的因素，新型产业园区需融合
社区思维
社会管理和社会服务功能，强调产业 与生活的结合，与城市的结合，产城 融合。
总部办公
国际艺展MALL
国际艺展MALL（二期）
国际艺展中心
规划理念——设计、创意、生活美学体验场
为设计工作者提供设计、社交、采购、居住、艺术鉴赏等多种行为聚合的理想生活方式，打 造全新的生活美学体验场。
国际艺展MALL
功 能 规 划
设计博物馆
SOHO办公
设计别院
上部分是设计师创意部落的空中小镇，下部分 为美术馆式的Mall，汇集国际家具、设计家具、 布艺、灯饰、家居饰品、户外休闲产品的世界 家居艺术展贸中心，
•
产城融合 趋势
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产城融合成未来发展趋势，“产、城、人”之间可持 续发展模式，需要生产、生活和生态融合发展
项目发展策略
腾笼 换鸟
对劳动密集型产业进行外 迁，总部只保留高新技术 研发，设计等上游产业
凤凰 涅槃
引领区域产业升级，打造文 化创意产业生态圈，为平湖 文化产业发展注入新动能
项目发展策略
规划策略上——产城一体，以产带城，以城带商
近年来快速增长，竞争激 烈，同质化，且受电商冲 击影响，遭遇发展瓶颈。
受国家政策鼓励影响，以 服务实体经济为主要目的 产业地产开始逐渐升温。
产业地产阐述
概念诠释
以产业为依托，地产为载体，通过专业化园区开发运营和要素资源整合，打造的产业集群
产业新城通常面积相对较大，是依托以 一种或多种产业为主导的工业园或产业 园而建立起来的相对独立的新城镇，其 主要特征是能够脱离中心城市的配套环 境而独立运转，在新的地理空间上实现 “产城相融” 产业综合体通常面积相对较小，其产业 形态表现为高密度的产业集群，实现了 工业、商业、服务业、地产业的协同发 展；在建筑形态上表现为城市功能综合 体，融合工业空间，商业空间，居住空 间、生活空间
其主要由产业大厦、配套商业等复合建筑形态组成，并结合“云带”“主街”“共享”等 创新设计理念，将园区底层连成一整片共享云空间。
天安云谷
产业链的构建——将“产业+生活+学习+商业+商务”全息结合，是 一座标志性、开放共享关联的世界级智慧产城社区
从产业的“研→产→供→销→存”到生活的“衣→食→住→行→娱”等，相互联系、相互影 响，构成了产业园区的智慧生态圈。
固安产业新城
开发模式解读
整体开发运营，超越单体项目进行综合开发建设，囊括土地整理、基础设施建设、产业发展 服务、园区住宅开发等，形成四大产品体系。
传统地产开发模式
政府土地招拍挂
(政府获得土地收益)
固安县政府
公 开 招 标
华夏幸福 （PPP模式）
特许经营权协议
开发商拿地
报建,开发
(开发商获得产品收益)
物联网服务
融资租赁服务
创业孵化服务
智能交通系统
云数据中心
智慧“云”空间
法律服务 创新驱动服务
万兆光纤专网服务
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对平湖项目的启发
项目发展策略· 战略高度
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国家经济 转型升级
十九大报告提出创新驱动战略，鼓励发展实体经济 创新型经济快速发展集聚创新元素成园区发展新动力
粤港澳 湾区战略
建设产业合作发展平台，构建高端引领、协同发展、 特色突出、绿色低碳的开放型、创新型产业体系
产业地产发展趋势
运营模式上，产业地产要做二看三求四——探索产业园区4.0模式
园区 1.0
园区本身服务
纯开发商思维， 典型”租售模 式”，园区服务 仅停留在物业管 理、安保卫生和 停车等基本服务。
园区 2.0
企业基本服务
政府型园区为主， 为招商需求，为 企业提供一系列 基本服务，包括 企业的行政手续 代办，园区招待 会，企业的专业 咨询服务等。
等多个相关产业，是 多功能、复合型的产 业综合体
固安产业新城
固安产业新城——以产兴城、以城带产，产城融合
2002年，固安县政府与华夏幸福签订委托开发协议，开发周期50年，以政府和社会资本 合作PPP模式建设产业新城。
• • 以国家产业规划政策为指导，战略发展“航空航天、生物医药、高端装备、电子商务、生产性服务 业”五大优势产业集群； 曾经的传统农业县，被打造成为智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城。
高端艺术住区，总建筑面积约 28 万平方米，以区域豪宅标 准，为高端圈层专属定制格调、 艺术殿堂的精品住宅。
资料来源：Uretail研究
国际艺展中心
以文化为路径、以艺术为中心、以土地为入口、以产业为平台
前卫的规划理念
全新的营运模式
产业升级 业态升级 服务升级
空间设计新颖 产业规划清晰 生活配套齐全
产业
城市
人
天安云谷
运营服务体系构建——智慧园区
以“园区+互联网”为理念，融入社交、移动、大数据和云计算，将产业集聚发展与城市生 活居住的不同空间有机组合，形成社群价值关联、圈层资源共享、土地全时利用的功能复合 型城市空间区域。
运营 服务
智慧 系统
拎包入ห้องสมุดไป่ตู้服务
人才关爱服务
智慧一卡通
30采购
SMAC创新中心 智能化建筑系统
主导重大决策 组织制定规划 确定标准规范 提供政策支持
投资、建设、开发、运营提 供一揽子公共产品和服务
不承担债务和 经营风险
利润回报以固安工业园区增 量财政收入为基础，同时承 担政策、经营和债务等风险
固安产业新城
成功要素——“内”“外”结合
区位优势明显
因地制宜 科学规划
外 部 要 素
承接产业转移
国家政策支持
内 部 要 素
“园区+城市” 一体建设
发挥政企优势
全产业链 管理运营
国际艺展中心
项目概况——围绕家居软装产业开发的产业综合体
项目占地约22.6万㎡，总建面近150万㎡，国际艺展中心涵盖全球家居展贸中心、艺术小镇、 设计博物馆、教育培训与孵化、总部办公、主题酒店和商业配套于一体的都会超体。
建筑面积 开业时间 位置 定位 总建面150万㎡ 2018年10月（预计） 广深公路（107国道）与松福大道的交汇处 国际艺术中心 国际艺展中心
文化旅游地产
以文化体验、文化产 业、文化旅游为导向， 以互动发展的文化综 合体、文化消费聚落、
现代农业地产
以农业为主导，以科 技为支撑，融合食品 加工、商贸物流、科 普会展、教育培训、
公寓+配套商业的复
合型业态组合
文化娱乐、创意研发
等第三产业业态的复 合型综合体
创意园区、文化产业
园区为核心功能
休闲观光、文化创意
聚焦于云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术产业及智能
设备、机器人等智慧产业
天安云谷占地面积76万㎡，总建筑面积289 万㎡，分六期开发建设，不仅规划了产业研发、
居住、商业、休闲娱乐、酒店、教育等城市基
本功能，还建设了公园、云平台、跑步绿道、 文化活动中心等必要的开放空间。
天安云谷
一期以发展云计算、互联网、物联网等新一代信息技术为核心
先进制 造业
产品研发
赛车产业
智能 玩具
内容创意
智能机器人
产品生产
产品销售
文化创 意产业
可穿戴 智能装备 产业
物流仓储
园区 3.0
企业增值服务
关注企业的成长， 涉足销售服务、 采购服务、研发 服务、品牌服务、 融资服务等增值 服务，助力企业 降低经营成本， 提高利润空间。
园区 4.0
投资孵化服务
园区运营主体“以 时间换空间”，介 入入驻企业实体经 营，为其提供创业 孵化、股权投资、 公共平台、与企业 共同成长。
天安云谷
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概念解释
产业地产阐述
房地产发展的阶段
走过了住宅市场的黄金十年，以及已成红海的商业地产，产业地产这个受国家政策支持的 地产形式迎来了发展的春天。
住宅地产
（需求型住宅、养老、旅游等）
商业地产
（商业综合体、专业市场等）
产业地产
（产业综合体、产业新城等）
调控逐步“常态化”，住宅开 发进入低利润期，房企面 临转型升级的迫切需求。
产业新城
产业综合体
华夏幸福· 固安产业新城
坂田天安云谷
产业地产阐述
概念诠释——按功能
坂田天安云谷
国际艺展中心
西溪创意产业园
无锡阳山田园东方
工业地产
以新兴科技产业园、 工业新城、都市工业 园等园区形式存在， 以厂房+科研办公+
服务业地产
以现代服务业类型为 主导，聚合了房地产、 旅游休闲、商业贸易、 博览展示、节事活动、
项目位于广深公路（107国道）与松福大道的交汇处， 距离地铁11号线松岗站和碧头站约1.5公里。坐拥大前 海、大空港、新会展中心三大国际金融中心价值。
资料来源：满京华官网数据，Uretail研究