北京产业地产发展研究
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对入驻企业无明确纳税 要求。
2.产业地产市场表现
金融街园中园
位于温榆河畔，是通州 商务园区第一个成熟项 目。
建设用地性质为综合用 地。
首期开盘为类别墅类 500-900平产品。
通过二期6000平米左 右办公产品达成对政府 的纳税、企业入驻等承 诺。
2.产业地产市场表现
联动U谷
开发商是目前国内进行园区 开发最为成功的开发之一。
联动U谷是目前北京市场上 规模较大，产品类型和最为 完善的园区之一。
对园区纳税对政府前期有明 确承诺，对入驻企业把关较 为严格。
产品类型较为完善，见证了 产业地产及亦庄地区的成 熟。
区域 海淀北部
昌平 顺义 丰台 通州
项目名称
中关村创新园 中关村环保园
云中心 企业墅 中科创新园 空港MAX 泰达科技园 总部基地 总部基地东区 IDC产业城 商务公园
产业地产业务发展的背景
房地产宏观调控导致房地产市场，尤其是住宅市场表现不佳。 北京产业空间的拓展与企业主投资需求共同推动了北京地区办公、研发类
产品的火爆。
1. 产业基础条件
从工业产值的分布和增长情况来 看，制造业及其关联产业是北京 郊区区县的支柱性产业。
从产业扩张的情况来看，制造业 扩张趋势比较明显，顺义、亦庄 等制造业为传统较发达地区，近 年来房山、尤其是通州制造业发 展较快。
1600023000
工业用地
400016000
200万/亩
教育科研
1200018000
-
综合用地
750-950、 2500-4500
15000
2009 2006 2011
2011 2013 2010
2007
2004
2011
2012
2010
区域 通州
亦庄
永乐
项目名称
总建筑面 积（万平
方米）
金融街园中园 33
用地性质
单体面积
成交价格 销售时 （元/平方米） 间
工业用地
-
20000
工业用地
-
20000
工业用地
3000-4000， 700-1000
15800
工业用地 2200-2800
950011000
工业用地
-
-
工业用地 800-5000
900015000
工业用地 800-2000
90来自百度文库013200
工业用地 1200-6000
350
园区规模
300
从目前市场项目的规模 250
分布来看，50万平米
以下是园区的普遍规
200
模。 150
北京地区最大的项目为
总部基地建筑面积为
100
350平方米。 50
根据市场经验，50万
平米的园区建设的较适
0
宜规模，可形成具有较
完善配套建设、较强产
业氛围和产业带动的园
区。
枢密院 企业墅 BDA芯中心 泰达科技园 BOX企业汇 北京总部 商务公园 VITA国际 空港MAX 云中心 天骥智谷 BDA企业大道 金融街园中园 IDC产业城 中关村创新园 中科创新园 中关村环保园 联东U谷 总部基地 联东永乐产业园 总部基地东区
BOX企业汇
10
BDA企业大道 30
BDA芯中心
8
VITA国际
16
北京总部
10
联东U谷
100
天骥智谷
24
枢密院
4
联东永乐产业园 150
容积率
1.1 1.5 2 1.5 2.5 1.5 1.1 1.5 0.8 1.5
产品类型
用地性质
独栋、双拼 连排 独栋
综合用地 工业用地 工业用地
独栋
工业用地
整栋分割销售 工业用地
独栋
工业用地
厂房、电子厂房、独 栋办公
工业用地
独栋、双拼
工业用地
独栋 电子厂房
工业用地 工业用地
单体面积
成交价格 销售时 （元/平方米） 间
500-900、 2600-3500
1400-1600
1100-1800 8000-9000
2000
800016000
3000-4000
1000015000
35-55
1. 产业基础条件
从产业类型来看，服务业与研 发、高科技产业是北京产业规划 的重点发展方向。
从产业规划的空间布局来看，服 务业主要集中在城市中心城区和 各新城中心。
研发、科技类企业主要分布在五 -六环之间，与现有产业发展趋 势基本吻合，是对现有产业的提 升。该区域应成为产业地产的重 点关注区域。
总建筑 面积 （万平 方米） 43.2 50 24
5.5 43.2 20
9
130
330
40
13
容积率
1.5 1.2 1.2 1.5 1.5 1.5 1.3 1.8 1.8 3 0.8
产品类型
独栋、连排、定制 独栋、连排、定制 独栋、连排、定制
独栋、双拼 -
独栋 独栋 独栋、双拼 土地出让 独栋 独栋
1200016000
1900-3000 20000
2011 2011 2009
2009
2010 2011
1500-4000 7000-8000 2006
2000-6000
1000012000
700
120002000
1500-5000 4600-5000
2012
2011 2012
2.产业地产市场表现
“十二五期间”北京产业发展重点区域
2.产业地产市场表现
翠湖科技园云中心
海淀北部地区为数不多 的独栋、连排类销售项 目。
主导产业定位为电子信 息、生物医药与区域产 业属性一致。
产品面积区间为15004500平方米，局部层 高6.9米，可兼容生 产、研发、中试需求。
2.产业地产市场表现
企业墅
昌平区域较早进行产业 地产开发的项目。
项目规模不大，建筑面 积为5.5万平方米，目 前已基本售完。
以产业项目拿地，分割 销售，是目前产业地产 较为典型的项目。
2.产业地产市场表现
天骥智谷
位于亦庄东区，处于亦 庄整体产业环境内，但 东区仍属于待成熟地 区。
首期以连排办公为主。 主力户型单栋面积 2000平方米左右。
2.产业地产市场表现
低密度
园区类项目容积率区间 2.5 一般处于1.0-1.5之
间。
3.5
1.5
0.5
3
2
1
0
中关村创新园 中关村环保园
云中心 企业墅 中科创新园 空港MAX 泰达科技园 总部基地 总部基地东区 IDC产业城 商务公园 金融街园中园 BOX企业汇 BDA企业大道 BDA芯中心 VITA国际 北京总部 联东U谷 天骥智谷 枢密院 联东永乐产业园
可以认为，东南六环两侧区域是 未来制造业发展的重点地区。
201210年11北年京北各京区各县区工县业工产业值产增值长分情布况
1. 产业基础条件
以服务业为代表的第三产业目前 仍高度集中在中心区域。
第三产业扩张趋势并不明显，并 没有出现明显的圈层式扩散，说 明郊区县的服务业发展仍有待时 日。
201210年11北年京北各京区各县区服县务服业务产业值产增值长情情况况
2.产业地产市场表现
金融街园中园
位于温榆河畔，是通州 商务园区第一个成熟项 目。
建设用地性质为综合用 地。
首期开盘为类别墅类 500-900平产品。
通过二期6000平米左 右办公产品达成对政府 的纳税、企业入驻等承 诺。
2.产业地产市场表现
联动U谷
开发商是目前国内进行园区 开发最为成功的开发之一。
联动U谷是目前北京市场上 规模较大，产品类型和最为 完善的园区之一。
对园区纳税对政府前期有明 确承诺，对入驻企业把关较 为严格。
产品类型较为完善，见证了 产业地产及亦庄地区的成 熟。
区域 海淀北部
昌平 顺义 丰台 通州
项目名称
中关村创新园 中关村环保园
云中心 企业墅 中科创新园 空港MAX 泰达科技园 总部基地 总部基地东区 IDC产业城 商务公园
产业地产业务发展的背景
房地产宏观调控导致房地产市场，尤其是住宅市场表现不佳。 北京产业空间的拓展与企业主投资需求共同推动了北京地区办公、研发类
产品的火爆。
1. 产业基础条件
从工业产值的分布和增长情况来 看，制造业及其关联产业是北京 郊区区县的支柱性产业。
从产业扩张的情况来看，制造业 扩张趋势比较明显，顺义、亦庄 等制造业为传统较发达地区，近 年来房山、尤其是通州制造业发 展较快。
1600023000
工业用地
400016000
200万/亩
教育科研
1200018000
-
综合用地
750-950、 2500-4500
15000
2009 2006 2011
2011 2013 2010
2007
2004
2011
2012
2010
区域 通州
亦庄
永乐
项目名称
总建筑面 积（万平
方米）
金融街园中园 33
用地性质
单体面积
成交价格 销售时 （元/平方米） 间
工业用地
-
20000
工业用地
-
20000
工业用地
3000-4000， 700-1000
15800
工业用地 2200-2800
950011000
工业用地
-
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工业用地 800-5000
900015000
工业用地 800-2000
90来自百度文库013200
工业用地 1200-6000
350
园区规模
300
从目前市场项目的规模 250
分布来看，50万平米
以下是园区的普遍规
200
模。 150
北京地区最大的项目为
总部基地建筑面积为
100
350平方米。 50
根据市场经验，50万
平米的园区建设的较适
0
宜规模，可形成具有较
完善配套建设、较强产
业氛围和产业带动的园
区。
枢密院 企业墅 BDA芯中心 泰达科技园 BOX企业汇 北京总部 商务公园 VITA国际 空港MAX 云中心 天骥智谷 BDA企业大道 金融街园中园 IDC产业城 中关村创新园 中科创新园 中关村环保园 联东U谷 总部基地 联东永乐产业园 总部基地东区
BOX企业汇
10
BDA企业大道 30
BDA芯中心
8
VITA国际
16
北京总部
10
联东U谷
100
天骥智谷
24
枢密院
4
联东永乐产业园 150
容积率
1.1 1.5 2 1.5 2.5 1.5 1.1 1.5 0.8 1.5
产品类型
用地性质
独栋、双拼 连排 独栋
综合用地 工业用地 工业用地
独栋
工业用地
整栋分割销售 工业用地
独栋
工业用地
厂房、电子厂房、独 栋办公
工业用地
独栋、双拼
工业用地
独栋 电子厂房
工业用地 工业用地
单体面积
成交价格 销售时 （元/平方米） 间
500-900、 2600-3500
1400-1600
1100-1800 8000-9000
2000
800016000
3000-4000
1000015000
35-55
1. 产业基础条件
从产业类型来看，服务业与研 发、高科技产业是北京产业规划 的重点发展方向。
从产业规划的空间布局来看，服 务业主要集中在城市中心城区和 各新城中心。
研发、科技类企业主要分布在五 -六环之间，与现有产业发展趋 势基本吻合，是对现有产业的提 升。该区域应成为产业地产的重 点关注区域。
总建筑 面积 （万平 方米） 43.2 50 24
5.5 43.2 20
9
130
330
40
13
容积率
1.5 1.2 1.2 1.5 1.5 1.5 1.3 1.8 1.8 3 0.8
产品类型
独栋、连排、定制 独栋、连排、定制 独栋、连排、定制
独栋、双拼 -
独栋 独栋 独栋、双拼 土地出让 独栋 独栋
1200016000
1900-3000 20000
2011 2011 2009
2009
2010 2011
1500-4000 7000-8000 2006
2000-6000
1000012000
700
120002000
1500-5000 4600-5000
2012
2011 2012
2.产业地产市场表现
“十二五期间”北京产业发展重点区域
2.产业地产市场表现
翠湖科技园云中心
海淀北部地区为数不多 的独栋、连排类销售项 目。
主导产业定位为电子信 息、生物医药与区域产 业属性一致。
产品面积区间为15004500平方米，局部层 高6.9米，可兼容生 产、研发、中试需求。
2.产业地产市场表现
企业墅
昌平区域较早进行产业 地产开发的项目。
项目规模不大，建筑面 积为5.5万平方米，目 前已基本售完。
以产业项目拿地，分割 销售，是目前产业地产 较为典型的项目。
2.产业地产市场表现
天骥智谷
位于亦庄东区，处于亦 庄整体产业环境内，但 东区仍属于待成熟地 区。
首期以连排办公为主。 主力户型单栋面积 2000平方米左右。
2.产业地产市场表现
低密度
园区类项目容积率区间 2.5 一般处于1.0-1.5之
间。
3.5
1.5
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中关村创新园 中关村环保园
云中心 企业墅 中科创新园 空港MAX 泰达科技园 总部基地 总部基地东区 IDC产业城 商务公园 金融街园中园 BOX企业汇 BDA企业大道 BDA芯中心 VITA国际 北京总部 联东U谷 天骥智谷 枢密院 联东永乐产业园
可以认为，东南六环两侧区域是 未来制造业发展的重点地区。
201210年11北年京北各京区各县区工县业工产业值产增值长分情布况
1. 产业基础条件
以服务业为代表的第三产业目前 仍高度集中在中心区域。
第三产业扩张趋势并不明显，并 没有出现明显的圈层式扩散，说 明郊区县的服务业发展仍有待时 日。
201210年11北年京北各京区各县区服县务服业务产业值产增值长情情况况