北京房地产市场分析

直接影响销售，但每周来访量仍保持70-80批，月销售20套左右
一品亦庄——项目分析要点小结：
项目小结
一品亦庄项目整体的市场营销和销售是成功的，价格从4850元/平米涨至6000元/平米，获得 最大的开发利润。 一品亦庄的市场转机是在2004年8月以后，这与开发区市场环境的变化不可分割：核心区住 宅项目逐渐收尾、土地政策导致核心区住宅供应的稀缺，公寓产品面临前所未有的巨大市场机 会和发展空间。 一品亦庄项目成交客户显示：投资客户占30%以上，显示了投资客户对BDA住宅市场的信心和 高层产品的接受度越来越强，地段位置优势与酒店公寓产品定位决定了一品亦庄在满足居住功 能的同时具备了一定的投资价值。 但是一品亦庄本身的产品设计问题（产品设计平庸、户型较差、工程设计缺陷）和产品定位 （户型面积偏大）等因素限制了其市场价值和投资价值。 适合市场的产品定位和高品质的产品设计对提升项目价格是有利的支持。
85－148
350
4500
103-230
无
2000
120－140
无
500
110－130
200
528
54-104
352
BDA区域01-06年住宅项目户型供给总量约1.8万套
2001-2005年市场户型供应结构分析
别墅类 16%
小户型供应情况
小户型 5%
其它户型供应(二 居、三居为主) 79%
其它户型供应（二居、 三居为主） 小户型
❖目前项目剩余２０套尾房，从 销售速度上看，５个月左右时间 基本清盘，销售速度较快，价格
6800
6600
6538
6568
6400
6413
6200
6000
5960
已成为亦庄开发区核心的标志性
4000
明星楼盘。
一品亦庄价格走势图
5587 5665 5689 5781 5877 5793 5900 5977 5956 5284 4838 4859 4898 4880 4859 4945
销售价格
2 天移动平均 (销售价格)
12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月
BDA的需求发展历程
BDA历年市场供应分析
年份
面积万M2 销售率%
2001 供应 53.2 68.6
销售 36.5
2002 供应 80.9 83.3
销售 67.4
2003 供应 63.1 93.7
销售 59.1
2004 供应 128.18 71.5
销售 91.6
2005 供应 销售 28.3 38 100
（数据来源：北京市统计局）
家庭年收入
房价
住宅房价结构 15%
75%
10%
北京常住人口结构
外来人口占相当比例， 目前外地务工、经商 人员已达到20％。 并成逐年递增趋势。
购房目的
购房以自用为主 投资型消费不断上升
满足居住 改善居住 为他人购买
商住 投资
74%
20% 6%
49% 36%
2%
3%
10%
宏观市场走势
建筑立面现代，玻璃幕墙，大堂精装，南北通透（东西通透），户型面 积偏大，使用率低，地下车库，两居、三居户型相对畅销。
项目情况解读
一品亦庄 销售分析
❖ 本项目原名“圣福华国际公 寓”，项目定位比较模糊，造成 销售滞缓。一年时间仅销售十几 套。 ❖ 中广信2004年8月接手该项 目，从项目市场定位、产品提升、 形象包装、推广策略、营销手段 等各方面，制定了全方位的营销 推广策划和全新系列的产品形象 包装，项目迅速扭转市场被动局 面，并大获热销。截至2006年底， 共实现销售71577平米，销售额 41385万。
国务院批复《北京市整体规划（2004—2020年）》修整方案将亦庄定位为—新城 居住人口：70—90万，政府预留100万发展人口。
BDA的区域发展历程
BDA区域解码 BDA地产
早期无心插柳的行为,初步 发展成为经济型商品房区
供应南区的客户 供应方庄的发展 供应CBD的发展 供应五环沿线整个北京的发展
BDA历年市场供应分析
2002年 大雄城市花园 26
米兰天空2
12
2003年 境界 莱荫河畔
2004年
2005年
10 大雄郁金香舍 19.1 样本
18
30 一品亦庄
66 天鹅堡 7.5
狮城百丽
1.3 上海沙龙2 10 领域
6
中央公馆 2.8
东晶国际 上海沙龙1 金地格林
7
卡尔
10 金地格林
24.6
7.5 瀛海名居
区域市场分析
BDA区域解码 政策支持
BDA新城时代
国务院批复《北京市整体规划（2004—2020年）》修整方案将亦庄定位 为—新城居住人口：70—90万，政府预留100万发展人口亦庄成为北京承接中 心城区产业和人口转移的重点建设新城。
加快“大北京”战略的实施与发展 从中心城区通往亦庄的轻轨线和京津城际铁路亦庄站已进入前期备建 阶段。 市规划委预计，未来几年，BDA新城将成为北京人口的重要增长区。
0
大兴、昌平区域。
从土地市场供应区域来看，目前土地供应趋势集中在大兴、房山、怀柔、密云及延庆等郊区及 远郊区县，城市郊区化趋势明显。
北京家庭收入与住宅价格比较分析
北京居民家庭收入结构 10% 20%
年收入10万以上家庭 年收入3-10万家庭
90万以上 30-90万
70% 年收入在3万元以下家庭 30万元以下
一品亦庄销售走势图
5,000 4,500 4,000
4,582 4,125
3,500 3,000
3,488 3,0763,202
2,500
2,000 1,500
1,630
1,000
2,694
3,175
2,556
2,627
1,9531,733 2,2151,9931,821
1,113
500
0
12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 2005年1月 12月 11月 10月 2004年9月
别墅类
供给分析：小户型产品供应量很少，供给量近600-700套左右， 仅占市场供给总套数的5%以下。
项目情况解读
一品亦庄
一品亦庄 ——项目分析
BDA地标性建筑 行政版 ·国际公寓
项目情况解读
一品亦庄
产品分析
物业类别：小高层 装修状况：初装修 面积：90平米一居至200平米四居 开 发 商：北京汇德甫房地产开发有限 总 户 数：628户 开盘时间：2004-8-16 开盘价格：4750元/平方米 目前价格：6500元/平方米
122 11月份
103 12月份
40
41
1月份 2-4月份
销售套数
300
281
250
200
150
100
50
0 一居
80 两居
一居 两居 三居 78
三居
（２００７年２月份数据）
项目情况解读
博客雅居 价格分析
价格走势——
❖博客雅居项目销售价格随着销
售进度有所提升，从开盘均价５ ９６０元／平米到２月份的单月 销售均价６５６８元／平米。
销售额
项目情况解读
一品亦庄 价格分析
价格走势——
❖一品亦庄项目销售价格也伴随
着热销一路上扬，从开盘时的
6500
4750元/平米至目前的6000元/平 米。
6000
5500
❖仅一年左右的时间销售价格平
均每平米较入住时上涨达千元，
5000
远远高于区域同类项目，并带动
4500
整个区域价值的提升。该项目现
17
小高层
精装
星岛
16
多层\小高层
毛坯
大雄城市花园
28
多层\高层\联排\叠拼
毛坯
东晶国际
60
小高层
精装
博客雅居
8
塔楼、高层
毛坯
1893
100-180
无
177
200-400
无
பைடு நூலகம்
600
160-400
无
280
190-300
无
471
无
625
90-200
无
1281
90-140
68
628
113－150
61
1400
6%
3%
24%
居住
商业
办公
公建
67%
成交地块规划用途分析
规划用途 居住 商业 办公 公建
地块数 57 21 5 3
比例 66% 24% 6% 3%
◆ 06年共成交86宗土地，成交总占地面积799.44万平方米，总建面884.67万平米，成 交土地中规划为居住用地的约占总量66%、商业约 占24%、办公约占6%，成交地块 仍以居住用地为主； ◆ 供应地块中住宅商业比约为3：1。
项目情况解读
博客雅居 销售分析
❖ 由于本项目是亦庄区域典型的 小户型项目，自200６年９月开盘 销售以来，市场反应较好，特别是 一居户型，受到自住及投资类客户 的青睐。
❖ 由截止到０７年２月份的项目 销售情况看，一居：两居：三居 销售速度比约为：３．５：１：１
250 201
200 150
100
50 0 10月份
19.7
5.6 亲爱的VIALL 6.3
星岛5期
11
2006年 博客雅居 5
项目重要指标分析：
容积率、楼型供应状况：随着核心区域土地枯竭， 开发区项目容积率逐渐增高，如博客雅居项目及将要推 出的荣京丽都及国融国际项目，容积率都在4.5以上。
销售价格：目前BDA核心区域内楼盘售价大多集中 在每平米6500-7000元/平米左右，,以中挡住宅产品 为主 。
2001-2006年主要项目户型供给情况
金地格林小镇
30
花园洋房、叠拼、联排
毛坯
亲爱的VILLA
6.3
高板
毛坯
一栋洋房
15.2
独栋、联排、叠拼
毛坯
卡尔生活馆
10
联排
毛坯
境界
10.5
叠拼、多层
毛坯
狮城百丽
11.3
联排、叠拼、花园洋房
毛坯
郁金香舍
17
多层\小高层
毛坯
一品亦庄
11
多层\小高层
毛坯
上海沙龙
Table of Contents
1
宏观市场分析
2
区域市场分析
3
本项目市场定位
4
本项目公寓产品设计建议
宏观市场分析
行业规范
金融政策
税、费
政府调控
增加供给
引导需求
2006年是房地产“政策年”，一系列宏观 政策反应出政府对“控制房价、调整住房结 构、加强土地控制、信贷控制、规范市场”
的态度和决心。
【2006北京成交地块规划用途分析】
2006 供应 5 100
销售 32
目前开发区核心生活区已基本开发完成，而 由13家开发商瓜分的土地目前也都进入收尾阶 段，土地稀缺。而在亦庄周边特别是马驹桥区 域，包括金地、珠江等集团纷纷圈地，且多为 大盘，近期此区域将有大量住宅项目供应。
2001年 星岛嘉园 11 一栋洋房 15.2 新康家园 23.5 兴涛社区 3.5
项目情况解读
博客雅居
物业类别：塔楼 装修状况：毛坯 面积：56平米一居至104平米三居 开 发 商：北京博大坤元房地产开发有限公司 容积率：5.51 绿化率：３０％ 总 户 数：606户（其中公寓528套） 开盘时间：2006-9-25 开盘价格：6000元/平方米 目前价格：6530元/平方米
本项目是亦庄开发区核心区内的一个经典中小户型项目，项目改进中小户型建筑 技术手段，以56平米一居为主力户型，辅以86平米两居及104平米三居，一居户 型畅销，两居及三居套数较少，市场反应也较好。
BDA区域解码 区域发展
建于2001年，定位：北京现代制 造业的核心基地，重点的卫星城
《北京市总体规划（1991—2010年）》
北京市唯一的经济开发区
2001年前开发面 积为：2000M2
2002年开发区1 期15平方公里，
扩大部分：京津塘高 速以东14平方公里
凉水河南10平方公里
后开发面积为：150万M2
1、北京将进入消费稳定增长期，并能长时间保持消费活力。 2、北京的大规模城市建设给北京房地产行业带来巨大市场机会及利润空间。 3、二三级市场的影响
– 二手房存量大，随城区价格上扬和供应量紧缩，必将更加活跃。 – 二、三级市场的活跃，不会抑制一级市场的销售情况，相反，会带动一级市场，形成联动。 – 二手房市场将冲击低档住房市场，置业升级将给中高档住宅带来更大的购买需求。 4、2008奥运的影响 – 新增奥运场馆将制造多个住宅新区。 – 奥运带动京城北部购房热点地区更加升温，进一步拉大南北差距。 5、政府宏观政策频出，通过行政手段规范市场，增加供给，引导需求，宏观调控对房地产市场的影 响将在近期逐渐释放。且随着房价的“且调且涨”，政府必将加大政策执行力度。
4月 3月 220月05年1月 12月 11月 21000月4年9月
项目情况解读
一品亦庄 问题分析
❖ 房源问题：E组团被法院封房，D组团可售房源仅42套。 ❖ 销售手续问题：销售证过期，无法网上签约。 ❖ 交房问题：屡次延期，直至推迟交房一年。 ❖ 户型设计、工程质量问题。 ❖ 国家宏观政策影响 ❖ 价格问题：价格短期频繁上涨，仅1年时间涨幅达1000多元/平米。
北京土地市场供应情况(万平米)
140
2005年
120
2006年
100
2007年1-3月份
80
60
40
20
0
160 从土地市场供应数量来看，06年约
140
120 800万平米的供应体量约为05年土
100
80 地供应的2倍，从07年一季度土地供
60
应情况来看，07年土地供应体量延
40
20 续06年的供给趋势，且供应集中在