房地产成本核算表

合集下载

房地产开发企业会计科目表

5954460694.xls
房地产开发公司科目设置参考表(企业会计制度)
类型资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产资产负债负债负债负债负债负债负债负债负债
土地增值税
教育费附加
地方教育附加
长期借款
实收资本（或股本）
资本公积
资本（或股本）溢价
接受捐赠非现金资产准备
接受现金捐赠
股权投资准备
拨款转入
外币资本折算差额
其他资本公积
盈余公积
法定盈余公积
任意盈余公积
法定公益金
本年利润
利润分配
其他转入
提取法定盈余公积
提取法定公益金
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作资本（或股本）的普通股股利
供应商往来供应商往来供应商往来
供应商往来供应商往来供应商往来客户往来项目客户客户往来
账页格式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式金额式
科目名称
现金

房地产成本核算科目——5级设置

科目代码科目名称科目特征余额方向科目简码部门核算5003房地产开发成本一般借√500301土地成本一般借√50030101土地出让金一般借√50030102土地转让费一般借√50030103拆迁补偿费一般借√5003010301地上附属物拆除费一般借√500301030101绿化移栽一般借√500301030102构筑物拆除移位一般借√500301030103道路改道废除一般借√5003010302补偿费一般借√50030197其他土地费用一般借√5003019701土地公证费一般借√5003019702土地使用权评估一般借√5003019703契税一般借√5003019704土地交易费一般借√5003019705拍卖佣金一般借√5003019797其他一般借√50030198预估一般借√50030199转出一般借√500302前期工程费用一般借√50030201勘察费用一般借√5003020101勘察方案设计一般借√5003020102初步勘察一般借√5003020103详细勘察一般借√5003020104管线监测一般借√5003020105日照分析一般借√5003020106日照监测一般借√5003020107地形测绘费一般借√5003020108红线订界费一般借√5003020109测绘实测费一般借√5003020110规划验线测绘费一般借√5003020111预售面积测算费一般借√5003020112施工放线费一般借√5003020113竣工规划验收测绘费一般借√5003020114防雷检测费一般借√5003020115旧楼检测费一般借√5003020116结构检测费一般借√5003020117桩基检测费一般借√50030202规划设计费一般借√5003020201规划费一般借√500302020101详规编制费一般借√500302020102方案招标费一般借√500302020103方案咨询费一般借√500302020104模型及效果图的制作费一般借√5003020202设计费一般借√500302020201方案设计费一般借√500302020202扩初设计费一般借√500302020203施工图设计费一般借√5003020203专项工程设计费一般借√500302020301景观设计费（方案/施工图）一般借√500302020302外立面设计费一般借√500302020305直饮水设计费一般借√500302020306机电方案设计费一般借√500302020307节能设计费一般借√500302020308人防设计费一般借√500302020309消防论证设计一般借√500302020310管线综合费一般借√500302020311交通组织设计费一般借√500302020312旧楼加固设计费一般借√500302020313灯光工程设计一般借√500302020314钢结构设计一般借√500302020315岩土工程设计一般借√500302020316地基处理设计一般借√500302020317标识工程设计一般借√500302020318上水设计一般借√500302020319配电设计一般借√500302020320中水设计一般借√500302020321燃气设计一般借√500302020322热力设计一般借√5003020297其他一般借√500302029701可行性研究编制费一般借√500302029702市场调查费一般借√500302029703项目建设咨询费一般借√500302029704晒图费一般借√500302029705审图费一般借√500302029706样品制作费一般借√500302029707专业顾问费一般借√500302029708配套方案征询费一般借√50030203报批报建费一般借√5003020301人防费一般借√5003020302大市政配套费一般借√5003020303环境评测费一般借√5003020304散装水泥集资费一般借√5003020305白蚁防治费一般借√5003020306墙改基金一般借√5003020307招标管理费一般借√5003020308招标代理费一般借√5003020309质监费一般借√5003020310执照费一般借√5003020311审照费一般借√5003020312消防配套设施费一般借√5003020313住房所有权登记费一般借√5003020314定管费及综合交易服务费一般借√5003020315规划管理费一般借√5003020316路口开设费一般借√5003020317拆迁管理费一般借√5003020318教育补偿费一般借√50030204红线外市政工程费一般借√5003020401红线外道路一般借√5003020402红线外给水工程一般借√5003020403红线外排水(排污)工程一般借√5003020404红线外供电工程一般借√5003020405红线外燃气工程一般借√5003020408红线外通讯工程一般借√5003020409红线外电视工程一般借√50030205工程造价咨询及审价费一般借√5003020501工程造价审价费一般借√5003020502工程造价咨询费一般借√5003020503钢筋翻样审计费一般借√50030206监理费一般借√5003020601工程监理费一般借√5003020602市政监理费一般借√5003020603精装修监理费一般借√50030207七通一平一般借√5003020701临时用水一般借√5003020702临时用电一般借√5003020703临时道路一般借√5003020704临时排水、排污系统一般借√5003020705临时热力一般借√5003020706临时燃气一般借√5003020707临时通讯一般借√5003020708场地平整一般借√50030208临时设施费一般借√5003020801临时围墙、围板一般借√5003020802临时场地及设施一般借√50030209前期杂费一般借√5003020901前期物业费一般借√5003020902维修基金一般借√5003020903工程保险费一般借√5003020997其他一般借√50030298预估一般借√50030299转出一般借500303基础设施费一般借√50030301室外给水系统一般借√50030302室外排水（污）系统一般借√50030303室外供电系统一般借√5003030301高低压配电设备及安装一般借√5003030302室外强电管道及电缆铺设一般借√5003030303室外弱电管网埋设一般借√50030304室外燃气系统一般借√50030305室外采暖系统一般借√50030306增容费一般借√5003030601水增容费一般借√5003030602电增容费一般借√5003030603燃气增容费一般借√50030307园林环境工程费一般借√5003030701绿化一般借√5003030702硬质地面一般借√500303070201车行道一般借√500303070202广场、人行道一般借√500303070203黑色道路一般借√500303070204室外土建工程一般借√5003030703构筑物及小品一般借√5003030704室外环境照明一般借√5003030705泛光照明一般借√500303070701儿童游乐设施一般借√500303070702健身设施一般借√500303070703小区标识一般借√500303070704交通标识一般借√500303070705垃圾筒、座椅、阳伞等一般借√50030308围墙一般借√50030397其他基础设施费用一般借√50030398预估一般借√50030399转出一般借√500304主体建筑工程费一般借√50030401基础工程一般借√5003040101桩基工程一般借√5003040102土石方工程一般借√5003040103地基处理一般借√5003040104基坑支护工程一般借√5003040197其他一般借√50030402地下室工程一般借√50030403地上主体结构工程一般借√50030404门窗、幕墙工程一般借√5003040401外立面门窗工程一般借√5003040402幕墙工程一般借√5003040403单元门一般借√5003040404入户门一般借√5003040405车库门一般借√5003040406防火门一般借√5003040407卷帘门一般借√5003040408栏杆一般借√50030405外立面装饰一般借√5003040501外墙保温一般借√5003040502外墙涂料一般借√5003040503外墙面砖一般借√5003040504外墙石材一般借√5003040505外墙饰面板一般借√5003040506外立面装饰构架一般借√50030406公共部位装修一般借√5003040601公共部位装修工程一般借√5003040602栏杆一般借√5003040603信报箱一般借√5003040604甲供材料设备一般借√50030407户内精装修一般借√5003040701户内精装修工程一般借√5003040702卫生洁具一般借√5003040703洁具五金一般借√5003040704橱柜一般借√5003040705衣柜一般借√5003040706地板一般借√5003040707户内门一般借√5003040708石材一般借√5003040709墙地砖一般借√5003040710壁纸涂料一般借√5003040711厨房电器一般借√50030497其他土建专业分包一般借√500305主体安装工程一般借√50030501水暖电安装一般借√5003050101给排水工程一般借√5003050102电气工程一般借√5003050103采暖工程一般借√50030502电梯工程一般借√5003050201电梯设备一般借√5003050202电梯安装一般借√5003050203电梯装饰一般借√50030503消防工程一般借√50030504通风空调工程一般借√50030505燃气工程一般借√50030506人防设备及安装一般借√50030507抄表系统一般借√50030508弱电系统一般借√5003050801安防工程一般借√5003050802电话工程一般借√5003050803电视工程一般借√5003050804网络工程一般借√5003050897其他弱电工程一般借√50030509商业建筑相关设备与安装一般借√50030597其他主体安装工程一般借√50030598预估一般借√50030599转出一般借√500306公共配套设施费一般借√50030601会所一般借√5003060101基础工程一般借√5003060102主体结构及粗装修一般借√5003060103主体安装工程一般借√5003060104外立面工程一般借√5003060105装修工程一般借√50030602商业设施一般借√50030603学校、幼儿园一般借√50030604游泳池一般借√50030605运动场地一般借√50030606物业管理用房一般借√50030607设备用房一般借√50030608售楼处、样板房一般借√5003060801售楼处设计一般借√5003060802售楼处建设一般借√5003060803售楼处硬装一般借√5003060804售楼处软装一般借√5003060805样板房及实品屋设计一般借√5003060806样板房及实品屋硬装一般借√5003060807样板房及实品屋软装一般借√50030609独立地下室一般借√50030697其他配套费用一般借√50030698预估一般借√50030699转出一般借√500308财务费用一般借√50030801利息支出一般借√50030802利息收入一般借√50030805转出一般借√50030890其他一般借√5004房地产开发间接费一般借√500401现场管理费一般借√50040101职工薪酬一般借√5004010101基本工资一般借√5004010102奖金一般借√500401010201本年度奖金一般借√500401010202以前年度奖金一般借√5004010103补偿金一般借√5004010104社会保险费一般借√500401010401医疗保险一般借√500401010402基本养老保险一般借√500401010403失业保险一般借√500401010404工伤保险一般借√500401010405生育保险一般借√5004010105住房公积金一般借√50040102劳务费一般借√50040103职工福利费一般借√50040104职工教育经费一般借√50040105办公费用一般借√5004010501办公用品一般借√5004010502邮电及网络费一般借√5004010503水电煤费一般借√5004010504印刷费及刻章费一般借√5004010505办公设备修理费一般借√5004010506采暖费一般借√5004010507晒图费一般借√5004010590其他一般借√50040106低值易耗品一般借√5004010601办公家具一般借√5004010602办公耗材一般借√5004010603办公设备一般借√50040107市内交通费一般借√50040108境内差旅费一般借√50040109境外差旅费一般借√50040110交际费一般借√50040111会议费一般借√50040112专业咨询费一般借√5004011201咨询费一般借√5004011202审计费一般借√5004011203评估费一般借√5004011204律师费一般借√5004011290其他一般借√50040113运输费一般借√50040114财产保险费一般借√50040115团体费用一般借√50040116误餐费一般借√50040117董监事会费用一般借√50040118房屋租金一般借√50040119房屋维修、装修及改良一般借√50040120物业管理费一般借√50040123网络、通信费一般借√50040124高管保险费一般借√50040125设备租赁费一般借√50040126车辆费用一般借√5004012601汽油费一般借√5004012602维修费一般借√5004012603车辆保险费一般借√5004012604车辆配置与装饰一般借√5004012699其他一般借√50040127聘用人员劳务费一般借√50040128劳动保护费一般借√50040129税费一般借√5004012901车船使用税一般借√5004012902房产税一般借√5004012903土地使用税一般借√5004012904印花税一般借√5004012905残疾人保障金一般借√5004012999其他一般借√50040130预估一般借√50040131转出一般借√币种项目核算合并科目科目冻结科目类型是否计息人民币√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本。

房地产开发成本费用项目及核算内容

房地产开发成本和期间费用科目规范一、开发产品成本核算（一)成本项目一般包括下列六项:1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费(二）各成本项目的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费（1）土地征用费:①土地出让金②土地转让费③土地开发费用④缴纳的契税、耕地占用税（2) 拆迁补偿费:①建筑物拆迁补偿支出②安置动迁支出③农作物补偿④危房补偿(3) 七通一平费：大市政配套费红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费,管线铺设费另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费（4）土地闲置费：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费.2、前期工程费(1) 项目前期报批报建费：①墙改专项基金②水泥基金③人防工程建设费④规划管理费⑤招投标管理费(2）规划设计费：①总体规划设计、单体设计费②管线设计费③改造设计费④可行性研究费⑤市场调研费⑥制图晒图费⑦规划设计模型制作费⑧方案评审费（3) 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（4) “三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。

(5）临时设施费:工地甲方临时办公室，临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

临时设施内的资产，如空调、电视机,家具等不属于临时设施费.（6）预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

（7）其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等.3、基础设施费（1）道路工程费:开发项目内道路铺设费。

房地产的成本核算方法

房地产的成本核算方法一、房地产成本核算的重要性。

1.1 成本核算就像是房地产项目的财务管家。

如果把房地产项目比作一艘大船，那成本核算就是把控航向的舵手。

它能让开发商清楚知道钱都花到哪儿去了，是花在买地这个“大头”上，还是盖房子的材料、人工这些方面。

要是不做好成本核算，就像盲人骑瞎马，乱了套，很可能导致项目亏损。

1.2 对于购房者来说，成本核算也有意义。

虽然他们看不到背后的成本明细，但成本核算合理的项目，往往价格更合理。

就像老百姓常说的“一分钱一分货”，合理的成本核算能保证房子的质量和价格成正比，不会出现漫天要价的情况。

二、房地产成本核算的主要内容。

2.1 土地成本。

这可是房地产成本里的“大块头”。

买地的钱那是真金白银地往外掏。

不同地段的土地价格相差悬殊，就像在城市中心和偏远郊区，那地价是一个天上一个地下。

而且土地获取过程中还可能涉及到各种税费、拆迁补偿等费用。

这拆迁补偿有时候就像个“无底洞”，如果处理不好，成本就会大幅增加。

2.2 建筑安装成本。

这里面包括建筑材料和人工费用。

建筑材料的价格波动就像股票市场一样，时高时低。

比如说钢材，前几年价格一路飙升，这对房地产成本影响可不小。

人工成本也在不断上涨，现在的建筑工人可都是凭手艺吃饭，工钱低了可不行，就像俗话说的“便宜没好货”，工钱给少了，工程质量可能就没保障。

2.3 开发间接费用。

这部分涵盖的内容比较杂，像项目管理人员的工资、办公费用、营销费用等。

营销费用可不能小瞧，现在房地产市场竞争激烈，为了把房子卖出去，开发商得花大力气做广告、搞促销。

这就像一场没有硝烟的战争，谁的营销做得好，谁就能在市场上多分一杯羹。

三、房地产成本核算的方法。

3.1 目标成本法。

这就好比是先画好一张蓝图再施工。

在项目开始之前，根据市场情况、预期售价等因素，确定一个目标成本。

然后在项目推进过程中，千方百计地朝着这个目标去控制成本。

如果发现成本超支了，就得像勒紧裤腰带过日子一样，想办法削减不必要的开支。

房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。直接从事项目开发的部门（前期部、工程部、技发部等）的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费
三级或四级科目
四级或五级科目
核算内容开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价监理、质量监理、安全监理等各种监支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；赶工奖、进度奖建设主管部门的质监费；建设主管部门的安监费；门牌号费、印花税等其他费用。包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等
以前年度余额转入公共配套设施费不可经营性公共配按配套设施项目套设施可经营性公共配套按配套设施项目设施没有投资来源的费用
经营性项目
游泳池
业主会所幼儿园学校球场车站
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
成本项目（项目下首级科目-二级或三级）开发间接费工程管理费监理费预结算编审费施工合同外奖金工程质量监督费安全监督费工程保险费其他资本化借款费用营销设施建造费广告设施费会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；售楼处装修装饰费设计、工程、装饰等；包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保样板间安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费其他销售环境改造费物业管理完善费行政管理费工资职工福利费职工社会保险住房公积金及房贴工会经费职工教育经费劳动保护费办公费业务招待费差旅费出国费用租赁费运输费折旧费修理费低值易耗品摊销无形资产摊销咨询费劳务费手续费其他

房地产项目成本核算方法指引

房地产项目成本核算方法指引成本核算方法指引是对房地产项目成本核算的流程和方法进行规范和指导的文件，它包括成本核算的步骤、方法和主要注意事项。

下面将介绍一种常用的房地产项目成本核算方法指引。

一、成本核算步骤1.确定核算对象：确定项目的核算对象，这包括项目的地块、建筑物、设备等。

2.收集原始数据：收集项目各项费用的原始数据，包括土地成本、建筑材料费用、劳务费用、设备投入费用等。

3.制定成本分类表：根据项目的特点和需要，制定成本分类表，将各项费用按照一定的分类标准划分，方便后续的核算和分析。

4.按照分类表核算费用：根据成本分类表，将各项费用进行核算，包括费用的计算和摊销。

5.编制成本报表：根据核算结果，编制成本报表，直观地反映了项目的各项费用。

二、成本核算方法1.直接成本法：直接成本法是将各项费用直接分配到项目的不同阶段，然后计算各个阶段的总成本。

这种方法简单直观，但对于复杂的项目会存在一定的误差。

2.比例成本法：比例成本法是将各项费用按照一定的比例分配到项目的各个成本要素中，然后计算各个成本要素的总成本。

这种方法对于复杂的项目能够更准确地分配费用。

3.单位成本法：单位成本法是将项目的总成本除以项目的总产值，从而计算出单位面积或单位建筑面积的成本。

这种方法可以直观地反映项目的经济效益。

三、主要注意事项1.注意成本分类准确性：成本分类的准确性将直接影响到成本核算的结果，因此在制定成本分类表时要慎重考虑，避免出现漏项或重复项。

2.注意费用摊销时机：对于一些需要摊销的费用，如土地成本、劳务费用等，要根据实际情况确定摊销时机，避免费用过早或过晚摊销，影响项目的经济效益。

3.注意费用计算的准确性：费用计算的准确性将直接影响到项目的成本核算结果，在进行费用计算时要严谨细致，避免出现计算错误导致核算结果的不准确。

4.注意成本核算的及时性：成本核算的及时性对于项目的经营管理非常重要，及时地进行成本核算可以让项目管理层及时了解项目的成本情况，做出相应的决策。

房地产企业成本费用类科目设置

房地产企业成本费用类科目设置一、开发成本一土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、土地出让金土地有关税费、拆迁补偿费.二前期工程费1、勘察丈量费：地质勘察费、文物勘察费、地基勘费、水文勘察费、沉降观测费、日照测试费、环境评估费、交通影响分析费、基础桩应变费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费.2、规划设计费、总规设计费、可行性研究费、方案评审费、效果图设计费、规划设计模型制作费、地质勘察设计费、施工图设计费、景观设计费、智能化设计费、综合管网设计费、排水方案设计费、制图晒图费、其他规划设计费.3、行政规费及规划报建费：项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、办证费、安全监督费、工程质量监督费、工程造价管理费、交易中心手续费、消防配套设施费、人防报建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、市政设施配套费、园林绿化费、墙改专项基金、招标代理费、质量监督费、施工图纸审查费、劳动保险基金、预算编制费审核费、购航测图费、定位放线费、渣土费、检测费、勘察测量费、可行性研究费、抗震审查费、消防审查费、防雷检测费、房屋测绘费、房屋所有权登记工本费、工程交易费、地名费、地籍地形图核地、新材料基金、其他行政规费及规划报建费.4、招标费：招标费.5、三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整费.6、临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、其他临时设施费.（三）建筑安装工程费、建安工程费土建工程：1基础工程：包括土石方、桩基、护壁/坡工程费,基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等2主体工程：主要包括砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体3甲供材料2、安装工程费：门窗工程、室内水暖气电管线安装、空调及通风工程、消防安装工程、火灾报警工程、电梯工程、公共部位装修、室内装修、避雷接地工程、停车设备及安装工程、其他安装工程费.3、样板房/售楼处装修：样板房装修、售楼处装修.4、建安工程监理费：建设监理费、安全监理费.5、检验检测：基坑监测、桩基检测费、工程主体沉降观测费、其他.6、工程造价咨询费：工程施工招标代理费、工程设备招标代理费、工程预算编审咨询费、工程结算编审咨询费.7、人防设施：人防监理费、人防设施费.8、工程管理费：1、监理费：支付给聘请的监理单位的费用,包括设计监理、工程监理、造价、监理、质量监理、安全监理等各种监理费;2、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用;3、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；4、工程质量监督费：建设主管部门的质监费;5、安全监督费：建设主管部门的安监费;6、工程保险费;7、工程咨询费；8、工程验收费.四基础建设1、市政配套费.2、给水系统费：管道系统、水泵房、用水增容.3、雨污水系统费：管道系统、雨污水泵站、4、供电系统费：设备安装、管道及电缆系统、配电房、用电增容.5、有线电视工程费：管道预埋、检查井等费用.6、通讯工程费：管道预埋、检查井等费用.7、宽带工程费：管道预埋、检查井等费用.8、智能化系统费：停车管理系统、小区闭路监控系统、周界红外防越、小区门禁系统、电子巡更系统、电子公告屏、室外背景音乐.9、园林环境工程费：绿化建设费、建筑小品、道路及广场建设费、围墙建造费、室外照明、室外其他设施.五公共配套设施费：游泳池、幼儿园、学校、消防、公厕、自行车棚、露天停车场或停车设备、水塔、室外游乐设施、球场.指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出.主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等;B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出;C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用;D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目.如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算.二、开发间接费：员工薪酬、社保费、福利费、办公费、会务费、差旅费、车辆费用、通讯费、房租支出、维修费、培训费、资本化借款费用、水电物管费、其他费用.开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出,以及项目营销设施建造费.1、行政管理费：1、工资；2、职工福利费；3、职工社会保险；4、住房公积金及房贴；5、工会经费；6、职工教育经费；7、劳动保护费；8、办公费；9、业务招待费；10、差旅费；11、出国费用；12、租赁费；13、运输费；14、折旧费；15、修理费；16、低值易耗品摊销；17、无形资产摊销；18、咨询费；29、劳务费；20、手续费；21、其他.2、工程管理费：1、监理费：支付给聘请的监理单位的费用,包括设计监理、工程监理、造价、监理、质量监理、安全监理等各种监理费;2、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用;3、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；4、工程质量监督费：建设主管部门的质监费;5、安全监督费：建设主管部门的安监费;6、工程保险费;7、其他：门牌号费、印花税等其他费用.3、营销设施建造费：1、广告设施费;2、销售环境改造费：会所、推出销售楼盘含示范单位周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费;临时销售通道的设计、工程、装饰等费用;3、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等;4、样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费.主体外搭设的样板间还包括建造费用;5、其他.4、物业管理完善费：包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金;以及小区入住前投入的物业管理费用.三、管理费用：职工薪酬、社保费、福利费、办公费、业务招待费、差旅费、车辆费用、房租支出、租赁费、运输费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、咨询费、审计和评估费、税金、劳务费、手续费、其他.四、销售费用：职工薪酬、职工福利费、办公费、广告费、营销宣传费、差旅费、车辆费用、通讯费、业务招待费、房租支出、水电物管费、营销物料制作费、固定资产折旧、登记费、维修费、培训费、销售服务费、其他费用.成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的,可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中;如果分不清成本核算对象,可先在“土地征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本”项目核算中进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配;也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象.有关分配方法如下：按占地面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法方法一：可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的土地成本来分配.方法二：也先按期区的占地面积将土地成本分配到各期区;再将分配到各期区内的土地成本,按期区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到期区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本.按建筑面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费二级科目能够分清成本核算对象的,可直接计入成本核算对象的相应成本项目;应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用,可通过各成本项目下的“待分摊成本”之项目核算进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象;也可以不进行归集而直接通过下表所示分摊标准分配计入有关成本核算对象.有关分配方法如下：成本项目分摊标准前期工程费按可售面积分摊建筑安装工程费1扣除直接费用后,按建筑面积分摊;2根据经验系数和建筑面积,确定标准分摊;基础设施费按可售面积分摊;若能区分可按占地面积分摊公共配套设施费,按可售面积分摊开发间接费二级科目按可售面积分摊开发间接费一级科目应由两个或两个以上的成本核算对象负担的开发间接费,在期末,根据其实际发生数按各成本核算对象的可售面积分配计入各成本核算对象,分录如下：借记：开发成本-开发间接-分摊转入项目核算：××项目×期贷记：开发间接费-结转项目核算：××项目。

房地产开发成本明细科目一览表——成本全透视

房地产开发成本明细科目一览表——成本全透视房地产"开发成本"明细科目一览表——成本全透视房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本，嘘，，，，，，，，，谁看谁知道！（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

A、土地征用费B、耕地占用费C、安置养老费D、拆迁补偿费C、土地补偿费D、其他3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费5、预提6、其他：含契税、初始登记费等。

（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

1、勘察设计费A、勘察及丈量费B、规划设计费：含景观设计C、竞标设计补偿费2、三通一平费A、临时道路B、临时用电C、临时用水D、场地平整E、临时设施费3、可行性研究费A、可行性研究编制费B、市场调查费C、项目建设咨询费D、其他4、人防费5、大市政配套费6、预提7、其他A、招标代理及管理费B、配套方案征询费C、测绘费D、工程保险费E、环境评估费F、竣工档案编制费G、日照分析H、审图费I、晒图费J、其他（三）、基础设施费：建筑物外红线内。

1、室外给排水系统A、上水配套费B、雨污水C、直饮水D、热水E、其他2、室外电气系统A、供电配套工程费B、其他3、室外燃气系统A、燃气配套费B、其他4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施6、采暖系统7、预提8、其他（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程A、基础工程B、主体结构工程C、门窗工程D、公共部位精装修E、室内精装修F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

房地产开发企业成本核算明细科目汇总--开发成本表

计算基数标底价标底价总建筑面积总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）用地面积占地面积（平米）栋栋道路长度建安工程费总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）施工图设计审查费设计费总建筑面积（平米）垃圾重量（吨）工本数（本）用地面积房屋销售面积（平米）房屋销售面积（平米）房屋销售面积（平米）房屋套数房屋销售面积（平米）销售面积（平米）销售面积（平米）不可销售面积户许可证（个）销售收入+建安成本（万元）
0.51 0.34 1.01 4.32 3.82 0.50 70.03 2.55 6.37 12.75 0.00 38.25 6.92 0.43 0.27 1.62 0.86 0.00 0.00 0.00 0.00 11.29 3.38 1.15 6.76 #REF! 0.00 0.81 1.23 0.00 6.78 0.00 7.65
#REF! 0.02% #REF! 0.05% 377266 平米 0.0 元/平米 377266 平米 1.0 元/平米 377266 平米 0.0 元/平米 0.09 平方公里 227527 元/平方公里 85300 平米 0.1 元/平米 2594.32 元/栋 11 栋 2594.32 元/栋 11 栋 4586.28 元/KM 4.315 KM #REF! 0.10% 377266 平米 0.9 元/平米 377266 平米 0.0 元/平米 113 万元 30.00% 1132 万元 10.00% 377266 平米 0.0 元/平米 0 吨 0 元/吨 0 本 0 元/本 0.09 平方公里 272773 元/平方公里 200515 平米 1.10 元/平米 95400 平米 1.70 元/平米 95400 平米 0.70 元/平米 1463 套 10 元/套 142356 平米 1.00 元/平米 200515 平米 3 元/平米 95400 平米 3 元/平米 4605 平米 60 元/平米 1463 户 10 元/户 24 个 0 元/个 #REF! 0.03%

房地产成本核算

房地产成本核算自营开发工程成本的核算(一）房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，能够采纳自营方式，也可采纳发包方式进行。

采纳自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，假如工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直截了当计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应对工资”等账户的贷方，作如下分录入账：借：开发成本——房屋开发成本XXX贷：银行存款XXX库存材料XXX应对工资XXX假如工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可依照需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。

一、自营工程成本核算的对象和项目由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的专门形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采纳不同的施工方法和施工组织。

即使采纳相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建筑，以致它们的地势、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建筑时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。

工程的这些特点，使工程施工具有个体性。

因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采纳定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。

凡是能够直截了当记入各项工程的生产费用，应直截了当计入各项工程成本；凡是不能直截了当计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。

按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本运算的对象。

工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。

因为单位工程是编制工程预算、工程进度打算的对象。

依照单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的缘故，及时反映施工活动的经济效益。

房地产开发成本核算及科目设置

地产开发成本核算及科目设置1.目的：加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析;2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业;3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈;4. 方法和过程控制成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象;4.1.2 设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本及费用;4.1.3 按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准;4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配;4.1.5 编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本;4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本;4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积由主管部门划分提供,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本;4.1.8 编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况;成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求;4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象;4.2.2.1 成片分期区开发的项目,可以以各期区为成本核算对象;4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的,在按期区划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象;4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象;4.2.2.4 根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象;对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本;成本费用项目及核算内容4.3.1 成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目;成本项目一般包括下列八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期准备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设施费4.3.1.8 开发间接费4.3.2 各成本项目的核算内容4.3.2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费,向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价;B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等;C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费;D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等;指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用;主要包括以下内容：A、勘察设计费1 勘测丈量费：包括初勘、详勘等;主要有：水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等;2 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费;设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等;其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等;3 建筑研究用房费：包括材料及施工费B、报批报建增容费1 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等;项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费;2 增容费：包括水、电、煤气增容费C、“三通一平”费：1 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用;2 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用;3 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用;4 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用;D、临时设施费1 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用;2 临时办公室：租金、建造及装饰费用;3 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费;4 临时围板：包括设计、建造、装饰费用;指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用;主要包括：A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁坡工程费,基础处理费、桩基咨询及检测费、降水;B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架含独立柱基和条基等浅基础、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体高层建筑的裙楼有架空层,原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼;C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用;D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用;E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用;A、室内水暖气电管线设备费；1 室内给排水系统费自来水／排水／直饮水／热水；2 室内采暖系统费地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片；3 室内燃气系统费；4 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋B、室内设备及其安装费1 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；2 电梯及其安装费；3 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；4 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；5 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等;C、弱电系统费1 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；2 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；3 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；4 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；5 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；6 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用;A、室外给排水系统费1 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；2 雨污水系统费用B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站D、室外电气及高低压设备费1 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；2 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；3 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费1 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；2 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；3 周界红外防越系统费用：红外对扫等；4 小区门禁系统费用；5 电子巡更系统费用；6 电子公告屏费用指项目所发生的园林环境造价,主要包括：A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程,如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等;指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出;主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用；D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目;如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算;该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算,如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；D、学校：建造成本及配套资产购置；E、球场；F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；G、车站建造费：土建、设备、各项设施;开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费;A、工程管理费1 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；2 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；3 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费4 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖5 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；6 安全监督费：建设主管部门的安监费；7 工程保险费;B、营销设施建造费1 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；2 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘含示范单位周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；3 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；4 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费;主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用,在主营业务收入中单列或单独记录,考核时从总费用中扣除；5 其他;C、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用,以及因外币借款而发生汇兑差额;因借款而发生的辅助费用包括手续费等;D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用;包括管理费用、营业费用、财务费用三类,均不属于房地产的制造成本范畴,三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别,会计科目与帐簿设置4.4.1 “”科目该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;成本管理软件运用成熟的单位,可以将明细科目仅设置到二级,即八项成本项目,三级、四级明细数据在成本管理软件中保存;成本项目数据必须定期月、季度与成本管理软件中的相应数据进行核对,并保持一致;在各级明细科目下,应按各成本核算对象设立核算项目,成本核算对象可分层次设立;为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本,以及需要先归集后分配的成本,在每个项目的成本核算对象中,加设一条“待分摊成本”进行归集;成本核算对象的具体设置参见下图：××项目住宅商铺在建二期写字楼··············拟开发土地待分摊成本项目开工前,所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后,将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”;具体核算要求详见万科集团存货核算规范;4.4.2 “开发间接费”科目该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费;这类费用先归集,再按一定标准分配计入各成本核算对象;各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”;4.4.3 “预提费用”科目核算按权责发生制原则计提的,应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用;4.4.3.1 费用预提的时间：至少每季度末预提一次；4.4.3.2 费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提,未完工产品按实际支付金额核算成本；4.4.3.2 费用预提的金额：以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提;4.4.3.3 核算方法：预提时,借记“开发成本—成本预提及结转”,贷记本科目；次月月初,再将上述分录用红字冲回;4.4.4 “待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用;4.4.5 “完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本;具体核算要求详见万科集团存货核算规范;房地产成本核算科目明细表成本费用的归集与分配4.5.1 土地获得价款一般能分清成本核算对象的,可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象,可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象;有关分配方法如下：4.5.1.1 按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本;方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的土地成本来分配;4.5.1.2 按建筑面积计征或补偿时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊;4.5.2 开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费能够分清成本核算对象的,可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用,可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：4.5.3 开发间接费4.5.3.1 应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数,在每月季末,根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象;具体分配及核算方法参见万科集团费用核算规范4.5.3.2 车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产,均不分配开发间接费;成本核算工具成本管理软件是成本核算的主要工具,金蝶财务软件是成本核算的辅助工具,其数据可由成本管理软件引入;成本报表成本报表是成本信息管理的中心,通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息;各公司都应完整、详细、动态的编制成本报表;成本报表种类、编报时间及要求详见结算报表格式及集团成本审算中心的有关规定;附则本规范未涉及或未尽的成本核算事项,按国家或集团有关成本管理的规定执行;关联文件：财务管理部：万科集团会计管理及核算规范VKCW03-03万科集团费用核算规范VKCW03-04万科集团存货核算规范VKCW03-06附：“开发成本”科目编号一览表。

房地产成本核算

房地产成本核算1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地即建设场地所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋包括商品房、出租房、周转房、代建房等所发生的各项费用支出。

3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

1、分类归集原则。

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本项目进行核算。

2、产品类型区分原则。

虽在同一地点，开工时间相近，但开发的产品类型不同、使用功能不同，可作为独立的成本项目进行核算。

3、定价差异原则。

开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为单独的成本项目进行核算。

4、成本差异原则。

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其预期成本存在较大差异的，应分别作为单独的成本项目进行核算。

5、权益区分原则。

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本项目进行核算。

1、土地费用估算1土地使用权出让金土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。

土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。

2土地征用及拆迁安置补偿费新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。

货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定;实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

万科集团房地产开发成本核算

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。

4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

房地产项目开发成本、利润核算表

（三)
建安费
850/㎡
1
商业
2
多层住宅
亿
3
地下车库
4
室外总体及基础设施
万
40元/㎡
5
绿化费
万
30元/㎡
6
不可预见费
万
/㎡:建安费×2%
（四）
其他建设费
1
人防工程建设费
已建地下室
2
市政配套外线工程费
已含室外总体及基础设施
3
水电煤气、增容费
万
50元/㎡
4
监理费
万
/㎡:建安费×1％
二
开发间接费
1
管理费
万
20万/月X14月
(3）项目利润及投资收益率估算（总建筑面积：㎡）
序号
类目
金额(万元）
类目
金额（万元)
1
总收入
◇建安费
合计
总收入
◇营业税金
◇
招投标勘察费
◇销售费用
◇
室外总体及基础设施
◇管理费用
◇
绿化费
◇财务费用
◇
不可预见费
◇土地增值税
◇
水电煤气、增容费
◇开发成本
◇
监理费市政配套
总费用
总收入-总费用= 元（纯利润）
开发直接费
总销/ 元/平方米= 亿
总建筑面积=万
万/亩土地成本/M2
（一）
土地费
万
占地=
容积率：
1
置换补偿费
（已含)
2
动迁费
（已含）
3
前期补偿费
(已含）
4
市政配套费
万
住：80\店120