《房地产开发与经营》综合试卷八范文

南京工业职业技术学院

2004/2005第1学期末考试试卷

闭卷【 】

课程： 房地产开发与经营 出卷人： 陈林杰 考试类型：开卷【√】适用班级： 房工0314、0324 第一部分：专业理论题（50分）

一、填空题（0.5*26=13分）

1、房地产开发的主要参与者有： 、政府有关部门、 、设计机构、 、 、律师事务所等。

2、城市房地产综合开发经营，指以 为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。

3、房地产市场的类型按房地产权属的让度方式分为：①买卖 ；② ；③抵押 ；④典当；⑤ 。

4、“七通一平”指：通 给水、排水、热、电 、气、电信、 ； 平整。

5、房地产市场细分过程中，选择重点细分的因素有 、购买动机、需求档次、 。

6、银行发放贷款要求有： 自有资金不少于35%、 有“四证” （《国有土地使用证》、 、《建设工程规划许可证》、 ）

7、房地产投资风险的主要有：财务风险、 、 、 、经营性风险、社会风险和意外事故。

8、土地使用权转让方式 、 、赠与、土地入股 等。

9、工程勘察工作主要任务：正确反映地质、地形情况，为 提供精确的原始资料、数据。

10、房地产开发项目的实施管理：“三控”——项目成本、进度、 ；“两管”—— ，信息管理；“一协调”——综合协调。

11、房地产项目的基础设施包括红线图以内房地产项目服务的各种设施，包括锅炉房、变电站、、，以及水、电、气、供热等各种。

12、站在市场经济的角度，房地产开发与房地产经营是一样的，都是为了。适用房地产开发项目的组织结构图是结构。

二、简答题（共25分）

1、房地产开发流程是什么？（5）

2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？（5）

3、房地产买卖交易程序（5）

4、房地产商品房的定价依据（5）

5、地产项目规划设计的基本原则（5）

三、分析题（共12分）

1、分析房价上涨的原因。（5分）

2、分析房地产“概念”的本质与作用。（7分）

第二部分：案例题（共50分）

案例资料：根据《南京市国有土地使用权公开出让公告》(2004年第5号；发布日期2004-6-28)：

地块编号：NO.2004G11地块。

土地坐落：南京市白下区杨庄一期E地块。

用地面积：用地总面积.9平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积75014.0平方米，实际出让面积73052.9平方米。

规划用地性质：二类居住用地；

容积率：≤1.6；

覆盖率：≤20%；

规划建筑高度：≤35米（机场限高分区要求）。

挂牌出让价：19000万元。

……

请根据上述资料和自己所做的《杨庄地块（万能国际花园）房地产开发全程策划方案》做如下题目（如果答题空太小，可另外附纸）——

1、房地产开发类型有哪些，本项目用何种开发类型？本项目的资风险分析？（10）

2、做该项目的立地及SWOT分析。（10分）

3、如何做该项目的营销策划？（5分）

4、做该项目的规划设计，内容：建筑类型的选择、规划布局原则、道路规划、绿

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化规划，并画出建筑布局草图（15分）

5、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如该楼盘房屋的销售均价为5000元/㎡，请计算该项目的收益率？（10分）

答案

第一部分：专业理论题（50分）

一、填空题（0.5*26=13分）

1、房地产开发的主要参与者有：房地产开发商、政府有关部门、金融机构、设计

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机构、建筑承包商、建设监理单位、律师事务所等。

2、城市房地产综合开发经营，指以成片集中开发为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。

3、房地产市场的类型按房地产权属的让度方式分为：①买卖；②租赁；③抵押；

④典当；⑤置换。

4、“七通一平”指：通给水、排水、热、电、气、电信、公路；土地平整。

5、房地产市场细分过程中，选择重点细分的因素有收入状况、购买动机、需求档次、房型。

6、银行发放贷款要求有：自有资金不少于35%、有“四证”（《国有土地使用证》、

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）7、房地产投资风险的主要有：财务风险、购买力风险、利率风险、变现风险、经营性风险、社会风险和意外事故。

8、土地使用权转让方式出售、交换、赠与、土地入股等。

9、工程勘察工作主要任务：正确反映地质、地形情况，为设计、施工提供精确的原始资料、数据。

10、房地产开发项目的实施管理：“三控”——项目成本、进度、质量；“两管”——合同管理，信息管理；“一协调”——综合协调。

11、房地产项目的基础设施包括红线图以内房地产项目服务的各种设施，包括锅炉房、变电站、高压水泵房、煤气调压站，以及水、电、气、供热等各种地下管线。

12、站在市场经济的角度，房地产开发与房地产经营是一样的，都是为了赢利。适用房地产开发项目的组织结构图是矩阵型组织结构。

二、简答题（共25分）

1、房地产开发流程是什么？（5）

①房地产开发商提出开发设想；

②可行性研究；

③申请项目用地；

④项目设计；

⑤征地及拆迁安置；

⑥筹措开发资金；

⑦建设工程招标（建筑承包商、监理单位）；

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⑧施工；

⑨市场营销与策划；

⑩物业管理

2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？（5）

1)土地投放

2)利率和贷款条件

3)政府房地产交易税费的政策选择

4)政府对房地产经营者资质审查的严格程度

5)政府房地产交易管制的严格程度

3、房地产买卖交易程序（5）

1)确认资格

2)签订房屋买卖合同

A)买主姓名、联系地址、电话及签约日期。

B)房屋所在地理位置、地形图及产籍号。

C)贷款申请及定金支付情况，最后达成的物业成交价格。

D)卖方提供的产权证明，包括房产所有权和土地使用权证明。

E)规定买卖双方应分摊的、该缴纳的各种税费，如契税、交易管理费等。

F)规定产权过户的交接日期。

G)买方出价截止日期。

H)附加条款。

I)买卖双方签字。

3)付款成交

4)房地产过户

4、房地产商品房的定价依据（5）

单个、分批、分市场

A)成本加成定价法

B)竞争价格定价法

C)加权点数定价法

a)朝向差价

b)楼层差价

c)采光差价

d)面积差价

e)视野差价

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