深圳某项目运营可行性研究报告

北斗酒店项目

运营可行性研究报告

项目运营部

2010-04-15

目录

一、项目简介 (3)

二、项目运营方式选择 (3)

三、项目转让环境研究 (4)

四、项目经营环境研究 (6)

五、项目出让价值评估 (7)

六、项目经营价值评估 (9)

七、项目租赁价值评估 (16)

八、实施方案与风险分析 (17)

九、综合阐述 (18)

北斗酒店项目运营可行性分析报告

一、项目简介

1.1项目物业属性

本项目物业属性为二手商业营业用房。

1.2地理位置

本项目位于深圳市罗湖区北斗路东与沿河南路北交汇处，南依文锦渡口岸，与其相距仅200多米，西面为锦星花园小区，北面为文华花园，东面为深圳市美术学校。

1.3项目现状

已完成酒店的结构改造和部分室内装修，初步设计为：

一层：接待中心、中餐宴会大厅、西餐厅、商务中心、厨房操作间（内设自用仓库）、消防控制中心；

二层：多功能餐饮娱乐包间；

三层、四层：酒店客房（内有自用办公区）

1.4拟定档次与项目规模

本项目初步拟定为四星级标准，总建筑面积为7025平米，规划有客房81间，多功能餐饮娱乐包间20间，中餐宴会厅可容70桌，西餐厅可容13桌。1.5项目受让价格

本项目受让价格约为16，000万元。

二、项目运营方式选择

本项目运营可供选择的方式为：

➢转让

➢委托经营（或自营）

➢整体出租

三、项目转让环境研究

3.1商业转让政策环境较住宅宽松

2010年，中国经济将在复苏中进入又一轮发展上升周期，家庭人均可支配收入不断增长、消费市场日趋活跃，商业地产市场相对宽松的政策环境以及允许保险资金进入房地产投资领域等一系列措施，为商业营业用房的进一步发展提供了强有力的支撑。

从资本市场的角度看，商业营业用房属于收益性物业，长期具有稳定的现金流收益和增值能力，从目前来看，随着全球经济的回暖以及服务业的又一轮市场大范围的拓展，为商业营业用房市场的发展提供了更为广阔的空间。

3.2深圳商业新增供给减少，总体需求呈负增长

2009年1-11月，深圳商业营业用房施工面积326.53万平方米，比去年同期下降1.6%；新开工面积58.30万平方米，比去年同期减少11.12%；竣工面积19.74万平方米，同比减少17.2%；销售面积14.14万平方米，同比减少10.12%。

3.3深圳市二手房近期交易量明显回升，商业转让价格大幅上扬后又回落

➢交易量

深圳市二手房市场最近两年波动较大， 2008年，二手房交易量面积为351万平方米，比2007年减少62.3%，成交量大幅下降。但自去年9月开始活跃，2009年以来，深圳市二手房成交量快速回升，1-9月份，二手房成交面积达到838万平方米，比2008年同比增加2.3倍，成交量超过2007年同期水平。

2009年深圳市二手房交易量变动趋势

数据来源：深圳市国土资源与房产管理局

➢转让价格

去年深圳市二手房转让价格的变化幅度较大。1月份和2月份，二手房转让价格分别环比下降0.7%和0.4%；3月份，价格环比变化由负转正，环比涨幅在7月份达到最高，为4.2%；9月份以来，二手房价格环比变化幅度趋缓，在1个百分点左右。1-12月，深圳市二手房价格环比累计上涨23.8%，居全国首位。

从分类物业属性来看，去年1-11月，深圳商业营业用房的平均价格为19250元/平方米，比2008年同期上涨58.7%。从季度变化来看，1-3季度平均销售价格，分别13800元/平方米、16100元/平方米和24500元/平方米，同比分别上涨31.1%、34.3%以及下降6.2%。

深圳市去年二手房转让价格环比指数

数据来源：深圳市国土资源与房产管理局

结论：商业营业用房转让政策环境较住宅宽松，整体市场反应虽有所回升，但仍有波动，存在一定的不确定性。

四、项目经营环境研究

4.1全国社会消费品零售总额继续增长，达到1986年以来的最高点。

需求水平和购买能力，是商业营业用房市场需求最根本的支撑，而社会消费品零售总额反映需求水平和购买能力的活跃程度。2009年国内市场销售从年初的一度低迷中逐步复苏，城乡消费均保持较快增长。2009年前三季度，社会消费品零售总额89,676亿元，同比增长15.1%；扣除价格因素，实际增长17.0%，比上年同期加快2.8个百分点。其中，城市消费品零售额61,013亿元，增长14.8%。城镇居民人均消费总支出比上年同期增长14.9%，扣除价格因素后实际增长9.8%，同比提高2.3个百分点。而2009年全年社会消费品零售总额达到1986年以来的最高点。

4.2深圳消费市场增长快速，成熟商圈的商业整体经营环境继续利好

2009年前11个月深圳社会消费品零售额接近2358亿元，同比增长14.6%。消费市场的快速增长，使得深圳优质商业营业用房总体需求并未出现明显萎缩，特别是来自餐饮业和国际快速时装品牌积极寻找合适的铺位扩张或进驻本地市场，使得深圳成熟商圈的整体经营环境继续利好。

4.3近期商业营业用房的资本收益比呈上扬趋势

根据2010年宏观经济环境和商业营业用房市场状况将逐渐向好的预期下，预计2010年资产收益比有所下降，经营的不确定性随之减少，经营风险亦有所降低。

近期商业营业用房资产收益比变化

数据来源：深圳市统计局

结论：经营环境一直较为稳定，资本收益比呈上扬态势，经营风险有所较低。

五、项目出让价值评估

5.1周边商铺出让挂牌价格调查

经过本次实地调查，本项目周边目前仅有锦上花家园和文锦花园的小单位底层商铺转让。

表5.1 周边商铺出让价格调查表

数据来源：本次实地调查

5.2项目静态比准价格确定