年大连金石滩君海大盘项目营销思路_p_销售推广方案

2011年楼市政策盘点
大连金石滩君·海初次营销策略案
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骏豪地产
Jun Hao Real Estate Co., Ltd
宏宏政观观策政市梳策场理宏下研观的究政地策产市场
1、成交量萎缩，空置率攀升，全国市场呈萎缩状态
保障房开 工大限 京 沪公布保 障房建设 情况
两部委联 合发威 开 发商”捂 盘惜售” 将封网签
《新婚姻 法》发布 多个条款 涉及房产 确权
调控升级 信号:重庆 将对存量 房开征房 产税
住建部:住 房限购不得 已 信息系 统完善后将 取消
国土部:小 产权房严 禁登记发 证
住建部要求 限购到期延 续11城市无 一表态
本案
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区域竞争项目分析
本案 阳光地中海
金石明珠
百合花园
优山美地
ຫໍສະໝຸດ Baidu
波尔多庄园
金滩
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向其他投资。 目前市场总体来看保持僵持态度，刚性需求占绝大部分，从而带动小户型市场热度提高。 迫于政策压力，一些资金链压力较大的开发商尝试降价，打出各种优惠策略，但幅度不大，
大部分在100—300元/㎡，为刺激市场需求，提高去化。 投资性的高端项目因受众客群的独特性，变化浮动未出现很大的程度，保障性住房因其特殊
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项目初识
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金石圣滩 海天一色 绝世美景 传世建筑
北中国最美的黄金海岸线，国家 5A级景区，40余个景点（发现王 国、国家地质公园），中国富豪以 球会友首选的金石高尔夫，预计的 轻轨3号线、跨海大桥的未来通道， 建设中的金州湾机场，政府的倾力 打造……，使得君海拥有便捷的交 通网络、完善的商业配套、绝佳的 自然资源，成就国内绝无仅有的传 世海景半山豪宅。
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大连市场小结
一季度由于房展会的带动，大连商品房市场出现了“小阳春”的景象。 当前大连市场受到宏观政策的冲击，投资房产的客户比例大幅度缩水，有持观望态度，有转
中央认同现在调控已取得效果，但对调控效果还不满意，表示“放松将前功尽弃”，期 待政策在短期内会放松的各方恐怕仍需继续等待。 温总理在记者会表明了中央在抑制房价上涨上的坚决性：房价远远没有回到合理价位， 调控不放松，给未来房地产调控政策走势指明了方向，首先，继续坚持调控不动摇；其 次，对不合理需求的抑制政策即限购等手段，只要经济增长不出现大的波动（中央对 2012年经济增长目标已经下调至7.5%），可能继续下去，这也进一步加强了我们对房地 产调控政策在未来一段时间继续趋紧的判断。 由此可见： ➢ 房地产政策“有保有压” ➢ 主要城市继续坚定落实房地产调控政策 ➢ 房价越调越高原因：短期调控不能解决长期问题
的受众群体及国家对民生的改革支持，受到低收入家庭的热衷。
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政策及市场小结
2012年中国房地产上半年依然会延续去年入冬以来的格局，整个房市的楼价会出现一定程度 的下降。2011年中国政府出台的一系列的调控措施，包括限购令的出台，银行利率的进一步 调整，部分银行甚至停止放贷等，可以看出中央的调控在一定程度上起到了打压楼市和楼价的 效果。
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区域竞争项目对比
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区域项目综合点评
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宏观政策
市场预测
房地产业仍面临较好发展空间 长效机制将逐步建立 在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和 价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不 会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展 空间。 另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实， 对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业 格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中 长期发展走势的普遍共识。有鉴于此，现在正是政府、开发企业、银行等相关各方思考中长期 变革及应对策略的时机。
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区域市场
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金石滩项目分布
轻轨3号线
金石滩轻轨站
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区域竞争项目分析
楼盘集中分布区域
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项目初识
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君·海位于大连金石滩，北靠群山，东邻金石滩高尔夫球场，南临 十里黄金海岸，西临漂浮城；含有别墅群、六星漂浮酒店、VIP骏 豪会所和唯一拥有私海使用权的游艇别墅码头。 君·海吸纳众家之长，知名合作单位齐力打造：骏豪地产（香港） 全线打造，美国JWDA建筑、美国HZS景观以及台湾著名室内设计 大师-史南桥先生联袂演绎； 新古典主义建筑艺术精品，超低密度建筑群，山海相连、水中隐 城，宛如世外桃源，海市仙境。
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大连市场走势
一季度大连出现“暖春”景象，但仍不足以激发市场购买欲望； 入市项目尽显平价姿态，小户型刚性需求占主导； 宏观政策打压下，2012年大连一季度优惠量上扬，同比最高增长388.2%； 房价未到预期值，购房者静观其变。
大家好
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大连金石滩君·海项目营销思路
Dalian junhai project all the marketing strategy Real estate agent April 2012
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2宏宏0政观1观2策政年市梳策市场理宏下场研观的评究政地析策产市场
温总理：房价远没有回到合理价位 调控不放松
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宏观政策
政策影响
供需关系转变
过去两年住宅用地平均出让面积超过10万公顷，远高于2005-2008 年（平均约5.4 万公顷）；随着过去两 年新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。严厉的限购政策将覆盖到至少35个大中城市，预计 2012 年此类城市需求将受到显著抑制。若35个大中城市2011年销售面积平均下降20%，其他城市保持平 稳，全国将下降7%。
3、房地产价格面临严重压力，一些城市房产价格已经下调
成交量的萎缩，空置率上升的直接原因是因为购房者的观望而至。中国人口众多，每个人都需要居住，住房市场无论是自住 还是投资，空间都很大。2010年下半年至2011年上半年，降价的区域范围在逐步扩大，2011年下半年开始出现在二、三线 城市，出现了自2008年以来第二次大面积的下调。
价格趋稳
“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加 的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变，房价将逐步趋稳。但预计 2012年五一前难以走出市场低迷状态，观望气氛持续。
全国住宅市场调控政策下；三线城市进入楼市快速上升通道。
大连房地产市场整体顺应国内的局势，价格因为调控不再上涨，月认购数较惨淡，部分开发商 或降价，或让利优惠。与此同时，公积金政策更加贴近保障性住房的投入，对商品房亦是个有 利的冲击。
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宏政观策市梳场理宏研观究政策
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国务院发布 国八条 扩大 限购范围加 大限购力度
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国房产税 改革上海 重庆试点 迈出实质 性步伐
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央行一年 内六次上 调准备金 率两次加 息
国土部: 今年加 大住宅 用地供 应
5月1日起 全国执行 一房一价 政策，涨 价没门
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项目周边的绝佳环境，拥有丰富的海景和自然资源，产品线的精致毋庸置疑，在硬 件上达到一定的极致，2011-2012销售量却惨淡无比。
除了政策市场因素外，我们还有那些可以突破？
以下将从政策、市场、产品、营销一一分析，力求在2012能让产品得到市场认同，
产生与产品价值相符的销售量！
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宏观政策
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2011年上半年，国家调控政策逐步加紧，限购令逐步严格，使得一线城市房地产市场走向下坡行道，刚需购房比例微量加大， 投资性与改善性购房比例严重缩减，成交量低迷，空置率上升，楼市出现自2008年以来的第二次“拐点”。
2、政策趋紧，市场渐冷，使开发商资金回笼压力加大，房地产投资风险系数增高
2011年初，国家加紧宏观调控政策，扩大限购范围，提高银行准备金率，7月，房屋按揭利率增至7%以上，达到前所未有的 高度。按揭放款难度加大，时间延长。从而使开发企业资金压力加大，不得不缩小开发规模，拉长开发周期，销售推房量放 小，以待时机出手。一线城市一些开发企业逐步向政策相对较松的二、三线城市进军。