(策划部业务包)南昌城市豪宅情况分析
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别墅区
别墅区
开发商 项目定位
淅江烟草·南昌中溢置业 城市中央高尚湖景生活区
建筑风格 别ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ类型 对外报价
美式加州风格 三期共有40余套、双拼、联排 20000元/㎡以上
香溢花城
香溢花城
优劣势分析
优势 ➢城市别墅； ➢青山湖东2000米一线临湖景观 ； ➢建设风格明显。
劣势 ➢ 只有双拼和联排，品种单一； ➢ 与公寓混建； ➢ 产品弱。
青山湖别墅区
青山湖风景区 青山湖别墅区：最受南昌人认同的高端片区，有“南昌富人区”之称，南昌高端别墅项目主要分布在环青山湖，目前在售 别墅项目有中大青山湖、香溢花城、恒茂湖滨等，还有即将上市的万科青山湖、御湖国际。其环境、地段具佳，此类区域 的别墅价格均在15000元/平方米以上，双拼、独栋更是20000元/平方以上，多为豪华型别墅。
中等体量 大体量
亲水，高尔夫
多元化为主
山地、亲水 亲水、中心
多元化为主，未来有较大纯别墅 项目
精装修、大户型
亲水、中心
大户型、精装修
中高 中低 高 高
保利高尔夫、天赐良园 恒茂森林海、朗晴园、帝景湾洋城
绿地中央广场 滨江1号、央央春天
南昌高端物业分布面广，分为红谷滩、市中心、青山湖、昌北、昌南、郊区四大组团，还有未来即将成形的昌东组团。 红谷滩中心区，以亲水豪宅为主，市中心以中心地段为主，环青山湖分布及市区中心别墅称之为青山湖别墅区，以亲水性别墅为主， 沿象湖分布及南昌县的别墅称之为昌南别墅区，以亲水性别墅为主 过八一大桥的称之为昌北别墅区，项目较少，为保利为首主打高尔夫品牌； 过南昌大桥的称之为郊区别墅区，其中又分为近郊与远郊，产品丰富多样，以山林坡地别墅为主。
• 总建面积1万平方米，14套独栋，面积380平 方米，赠送地下一层，售价600-800万
• 20套双拼，面积260平方米，赠送地下一层， 400-600万
• 目前基本销售完毕
中大青山湖·湛蓝居
• 湛蓝居定位于民国官宅，产品建材、品质、绿 化率省内首屈一指，产品性价比高；
• 08年11月开盘，独栋立即调价，目前只售双拼 产品，对独栋惜售；
中大青山湖·湛蓝居
优劣势分析
优势 ➢城市别墅代表； ➢独立别墅区，前庭10亩的绿化区； ➢建材、质量、户型优。
劣势 ➢ 物业无品牌； ➢周边无配套； ➢周边环境未改造。
香溢花城
➢香溢花城共三期，每期皆有沿湖别 墅规划 ，其以双拼、联排为主。
➢从07年10月该楼盘就开始陆续交房 入住，现主要销售二期、三期。
昌南别墅区
规模 小体量 大部分大型项目，小体量别墅
特点 亲水性 亲水性
物业类型 多元化
多元化为主，有纯别墅项目
整体品质
区域代表别墅
较高
万科青山湖、御湖国际、中大青山湖花园 香溢花城
中低
水榭花都、绿地兰宫、居住主题公园
昌北别墅区 郊区别墅区 红谷滩高端豪宅区 市中心高端豪宅区
大、小体量均有 大、小体量均有
交付标准
绿地中央广场
高配标准：奢华精装+品牌电器
2010年高端物业年
培训提纲
第一部分 南昌市高端物业概况 第二部分 高端物业产品分级
第一部分 南昌市高端物业分析
城郊别墅 高端豪宅 城市 别墅
南昌主要高端物业地图
红谷滩高端豪宅区
昌北别墅区
恒茂森林海
宫园 帝景湾洋城
朗晴园
西雍半岛
翡翠山庄
F1假日别墅
湾里别墅区
布兰卡小镇
御湖半山 保利高尔夫
青山湖别墅区
红谷滩高端豪宅区
楼盘案名
绿地中央广场
物业地址 占地规模 建筑规模 物管 推广机构
市政府 正面 117亩 约13万平方 世邦魏理仕 尚美佳
物业类别
建筑类别 容积率 绿化率 开发商 建筑设计
住宅、超5A写字楼、酒店、 商业
高层 3.6 35% 绿地 上海日清建筑设计
绿地中央广场
高配标准：奢华精装+品牌电器
优势 ➢城市别墅代表； ➢独立别墅区，青山湖正席别墅； ➢建材、质量、户型优 ➢成熟建筑形态、运作模式、品牌物业
劣势 ➢ 中式项目需引导 ➢价格存在天花板 ➢内部环境局促
万科青山湖
交付标准
毛坯+部分节能材料 建筑外墙：材料包括石材，面砖，铝板和高档涂料 小区围墙：结合园艺的镂空错缝砖围墙 小区内人行道：透水砖 别墅外立面防水：抹灰中加3-5%防水剂 住宅保温系统：EPS-XPS外墙外保温系统
万科青山湖
楼盘案名 万科青山湖
物业地址 占地规模 建筑规模 物管 销售代理 推广机构
青山湖北岸 146亩 约13万平方 万科尊怡物管 世联 深圳自在
物业类别 联排、双拼、大宅别墅 精装高层
建筑类别 别墅、高层 容积率 1.4 绿化率 35% 开发商 万科 建筑设计 上海日清建筑设计
万科青山湖
优劣势分析
南昌高端物业市场综述
从以上高端物业归纳可以看出： 南昌的高端物业有孛于国内一线城市的发展分布，别墅并未出现真正意义上的远郊依山傍水的“豪华庄园”，别墅整体档 次较低，除部分城区别墅外，其他别墅品质和价格提升较慢，而高层豪宅虽然延续精装路线与大平层概念，但数量太少 南昌别墅发展目前仍处于中初期阶段，别墅市场发展潜力大。
建成项目中，主要以多元化楼盘为主，别墅项目中，高端物业占据着整个城市最有利的资源 环境、地段等不可复制因素才是影南昌响高端物业形象的主要因素。随着别墅用地的叫停，市区内青山湖、象湖、赣江等绝 版地块的别墅项目势必将极力打造南昌顶级产品，随着绿地中央广场在南昌的强势登陆，高端豪宅市场逐步形成初步架构， 但从产品层次上来看，开发商对于高端产品的认知与客户的信心不足，开发产品上注重与竞争项目进行区隔。
天赐良缘
中大青山湖 绿地中央广场
新地阿尔法
央央春天 滨江1号
万科·青山湖 御湖国际
万科九墅
香溢花城
万科长岛印象
恒茂湖滨
凯美怡和
白金瀚
城开国际学园 水榭花都 九里象湖城
居住主题公园 平安象湖风情
青云佳苑 绿地兰宫 万科棠樾
大湖之都
京东别墅区
昌南别墅区
市中心高端豪宅区
南昌高端物业分布
片区名称 青山湖别墅区
万科青山湖
推广主题： 开发企业品牌 + 青山湖正席 国粹级院府
物料
物料内页
精美卷轴
万科青山湖
推广主题： 开发企业品牌 + 青山湖正席 国粹级院府
实景展示
万科青山湖
局部：
文化小品
局部：
三进门庭
局部：
EPS-XPS外墙外保温系统
万科青山湖
实景展示
中大青山湖·湛蓝居
• 湛蓝居作为南昌中大青山湖花园豪宅的升级 版，独立的别墅区；
别墅区
开发商 项目定位
淅江烟草·南昌中溢置业 城市中央高尚湖景生活区
建筑风格 别ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ类型 对外报价
美式加州风格 三期共有40余套、双拼、联排 20000元/㎡以上
香溢花城
香溢花城
优劣势分析
优势 ➢城市别墅； ➢青山湖东2000米一线临湖景观 ； ➢建设风格明显。
劣势 ➢ 只有双拼和联排，品种单一； ➢ 与公寓混建； ➢ 产品弱。
青山湖别墅区
青山湖风景区 青山湖别墅区：最受南昌人认同的高端片区，有“南昌富人区”之称，南昌高端别墅项目主要分布在环青山湖，目前在售 别墅项目有中大青山湖、香溢花城、恒茂湖滨等，还有即将上市的万科青山湖、御湖国际。其环境、地段具佳，此类区域 的别墅价格均在15000元/平方米以上，双拼、独栋更是20000元/平方以上，多为豪华型别墅。
中等体量 大体量
亲水，高尔夫
多元化为主
山地、亲水 亲水、中心
多元化为主，未来有较大纯别墅 项目
精装修、大户型
亲水、中心
大户型、精装修
中高 中低 高 高
保利高尔夫、天赐良园 恒茂森林海、朗晴园、帝景湾洋城
绿地中央广场 滨江1号、央央春天
南昌高端物业分布面广，分为红谷滩、市中心、青山湖、昌北、昌南、郊区四大组团，还有未来即将成形的昌东组团。 红谷滩中心区，以亲水豪宅为主，市中心以中心地段为主，环青山湖分布及市区中心别墅称之为青山湖别墅区，以亲水性别墅为主， 沿象湖分布及南昌县的别墅称之为昌南别墅区，以亲水性别墅为主 过八一大桥的称之为昌北别墅区，项目较少，为保利为首主打高尔夫品牌； 过南昌大桥的称之为郊区别墅区，其中又分为近郊与远郊，产品丰富多样，以山林坡地别墅为主。
• 总建面积1万平方米，14套独栋，面积380平 方米，赠送地下一层，售价600-800万
• 20套双拼，面积260平方米，赠送地下一层， 400-600万
• 目前基本销售完毕
中大青山湖·湛蓝居
• 湛蓝居定位于民国官宅，产品建材、品质、绿 化率省内首屈一指，产品性价比高；
• 08年11月开盘，独栋立即调价，目前只售双拼 产品，对独栋惜售；
中大青山湖·湛蓝居
优劣势分析
优势 ➢城市别墅代表； ➢独立别墅区，前庭10亩的绿化区； ➢建材、质量、户型优。
劣势 ➢ 物业无品牌； ➢周边无配套； ➢周边环境未改造。
香溢花城
➢香溢花城共三期，每期皆有沿湖别 墅规划 ，其以双拼、联排为主。
➢从07年10月该楼盘就开始陆续交房 入住，现主要销售二期、三期。
昌南别墅区
规模 小体量 大部分大型项目，小体量别墅
特点 亲水性 亲水性
物业类型 多元化
多元化为主，有纯别墅项目
整体品质
区域代表别墅
较高
万科青山湖、御湖国际、中大青山湖花园 香溢花城
中低
水榭花都、绿地兰宫、居住主题公园
昌北别墅区 郊区别墅区 红谷滩高端豪宅区 市中心高端豪宅区
大、小体量均有 大、小体量均有
交付标准
绿地中央广场
高配标准：奢华精装+品牌电器
2010年高端物业年
培训提纲
第一部分 南昌市高端物业概况 第二部分 高端物业产品分级
第一部分 南昌市高端物业分析
城郊别墅 高端豪宅 城市 别墅
南昌主要高端物业地图
红谷滩高端豪宅区
昌北别墅区
恒茂森林海
宫园 帝景湾洋城
朗晴园
西雍半岛
翡翠山庄
F1假日别墅
湾里别墅区
布兰卡小镇
御湖半山 保利高尔夫
青山湖别墅区
红谷滩高端豪宅区
楼盘案名
绿地中央广场
物业地址 占地规模 建筑规模 物管 推广机构
市政府 正面 117亩 约13万平方 世邦魏理仕 尚美佳
物业类别
建筑类别 容积率 绿化率 开发商 建筑设计
住宅、超5A写字楼、酒店、 商业
高层 3.6 35% 绿地 上海日清建筑设计
绿地中央广场
高配标准：奢华精装+品牌电器
优势 ➢城市别墅代表； ➢独立别墅区，青山湖正席别墅； ➢建材、质量、户型优 ➢成熟建筑形态、运作模式、品牌物业
劣势 ➢ 中式项目需引导 ➢价格存在天花板 ➢内部环境局促
万科青山湖
交付标准
毛坯+部分节能材料 建筑外墙：材料包括石材，面砖，铝板和高档涂料 小区围墙：结合园艺的镂空错缝砖围墙 小区内人行道：透水砖 别墅外立面防水：抹灰中加3-5%防水剂 住宅保温系统：EPS-XPS外墙外保温系统
万科青山湖
楼盘案名 万科青山湖
物业地址 占地规模 建筑规模 物管 销售代理 推广机构
青山湖北岸 146亩 约13万平方 万科尊怡物管 世联 深圳自在
物业类别 联排、双拼、大宅别墅 精装高层
建筑类别 别墅、高层 容积率 1.4 绿化率 35% 开发商 万科 建筑设计 上海日清建筑设计
万科青山湖
优劣势分析
南昌高端物业市场综述
从以上高端物业归纳可以看出： 南昌的高端物业有孛于国内一线城市的发展分布，别墅并未出现真正意义上的远郊依山傍水的“豪华庄园”，别墅整体档 次较低，除部分城区别墅外，其他别墅品质和价格提升较慢，而高层豪宅虽然延续精装路线与大平层概念，但数量太少 南昌别墅发展目前仍处于中初期阶段，别墅市场发展潜力大。
建成项目中，主要以多元化楼盘为主，别墅项目中，高端物业占据着整个城市最有利的资源 环境、地段等不可复制因素才是影南昌响高端物业形象的主要因素。随着别墅用地的叫停，市区内青山湖、象湖、赣江等绝 版地块的别墅项目势必将极力打造南昌顶级产品，随着绿地中央广场在南昌的强势登陆，高端豪宅市场逐步形成初步架构， 但从产品层次上来看，开发商对于高端产品的认知与客户的信心不足，开发产品上注重与竞争项目进行区隔。
天赐良缘
中大青山湖 绿地中央广场
新地阿尔法
央央春天 滨江1号
万科·青山湖 御湖国际
万科九墅
香溢花城
万科长岛印象
恒茂湖滨
凯美怡和
白金瀚
城开国际学园 水榭花都 九里象湖城
居住主题公园 平安象湖风情
青云佳苑 绿地兰宫 万科棠樾
大湖之都
京东别墅区
昌南别墅区
市中心高端豪宅区
南昌高端物业分布
片区名称 青山湖别墅区
万科青山湖
推广主题： 开发企业品牌 + 青山湖正席 国粹级院府
物料
物料内页
精美卷轴
万科青山湖
推广主题： 开发企业品牌 + 青山湖正席 国粹级院府
实景展示
万科青山湖
局部：
文化小品
局部：
三进门庭
局部：
EPS-XPS外墙外保温系统
万科青山湖
实景展示
中大青山湖·湛蓝居
• 湛蓝居作为南昌中大青山湖花园豪宅的升级 版，独立的别墅区；