上海房产中介基础培训资料
房产中介基础知识培训ppt课件-房产中介基础知识培训共70页文档
16、云无心以出岫，鸟倦飞而知还。 17、童孺纵行歌，斑白欢游诣。 18、福不虚至，祸不易来。 19、久在樊笼里，复得返自然。 20、羁鸟恋旧林，池鱼思故渊。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
房产经纪人培训之基础知识 版共83页文档
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
地产职业培训之上海代理公司地产销售培训资料
地产职业培训之上海代理公司地产销售培训资料地产销售行业是一个竞争激烈且快速发展的行业。
上海作为中国的经济中心和国际大都市，地产市场一直都是备受关注的焦点。
为了提高地产销售人员的专业素养和销售技巧，上海代理公司积极开展地产销售培训，帮助员工更好地应对市场挑战。
一、职业道德与规范地产销售人员代表公司与客户进行沟通和交流，他们的言行举止对于公司形象和客户满意度有着重要的影响。
因此，在地产职业培训之初，上海代理公司重点培养员工的职业道德和规范意识，使他们成为值得信赖和敬佩的销售人员。
培训内容主要包括：1. 诚信守法：地产销售人员要遵守相关法律法规，始终保持诚实、守信的原则。
2. 保护客户利益：地产销售人员应当保护客户的利益，尊重客户的需求和意愿，不以任何不正当手段获取利益。
3. 保守商业机密：地产销售人员要维护公司的商业机密，不泄露相关信息给竞争对手或其他未授权人员。
二、地产市场知识地产销售人员需要了解市场的最新动态和趋势，以便能更好地为客户提供专业的建议和解决方案。
上海代理公司通过地产销售培训，向员工传授以下知识：1. 房地产政策法规：介绍当前的房地产政策法规，如购房限制、税费政策等，使销售人员能够正确引导客户。
2. 房价走势与市场预测：分析房价的涨跌规律，预测未来市场的发展趋势，为客户提供科学的购房建议。
3. 房地产开发商与楼盘介绍：详细介绍各大房地产开发商的背景和口碑，向销售人员展示各类楼盘的卖点和优势。
三、销售技巧与沟通能力地产销售人员需要具备良好的销售技巧和沟通能力，在激烈的市场竞争中脱颖而出。
上海代理公司的地产销售培训注重培养员工的以下能力：1. 谈判技巧：教授销售人员如何与客户进行有效的谈判，处理客户的异议和疑问，最终达成共赢的目标。
2. 情绪管理：培养销售人员良好的情绪管理能力，使其在面对客户的挑战和压力时能保持冷静和专业。
3. 个人形象与形象塑造：强调销售人员的仪表仪态和形象塑造，使其在客户面前树立信任和专业的形象。
房地产培训【上海】房地产中介门店的运营与管理实战培训-中房商学院
房地产培训【上海】房地产中介门店的运营与管理实战培训（11月21-22日）房地产培训：房地产中介门店的运营与管理实战培训【课程背景】房地产培训：在新国八条，限购令，房产税等多项房市调控政策的轮番震慑下，客户观望、员工人心涣散，成交急剧下滑，中介发展何去何从？是收缩还是坚持？是彷徨还是亮剑？面对困境，如何留住人才，强化管理，打磨团队，留住业绩？逆市飞扬----用业绩证明的生存之道为什么？一个门店更换店长后，三个月内业绩就达到原来的三倍。
盘源一样，客源一样，甚至物业顾问还是一样，什么都一样，只是换了一个店长而已。
店长是门店的灵魂，店长能力的高低直接影响到门店的业绩。
他的管理方法、员工激励模式、团队建设能力、门店工作氛围营造能力、业务运作能力、士气带动能力等等是门店产生良好业绩的首要条件！本课程吸纳广、深两地成功地产门店经营管理实践经验研发而成，是地产中介店长及管理人员的必修课。
“回去就能用，行动就有效”是本次课程的最大卖点。
来吧！中房商学院举办的《赢在店长-地产中介企业运营管理高级研修班》，将为你的店长经营管理技能的系统提升提供全面解决方案。
【招生对象】地产中介老板、总监、店长、其他管理人员。
【专家师资】邓小华：中房商学院特邀培训师、广东中大职业培训学院特邀高级讲师、广东轻工职业技术学院特聘高级讲师、广州市经纪人执业证培训班特邀高级讲师、国内多家知名咨询机构顾问。
地产畅销书《售罄》、《门店利器》作者，《优势售楼法》创始人。
房地产从业经验十余年，曾任多家知名地产代理公司总监以上职务。
培训、咨询服务的客户有合生创展、名盛广场、美林基业集团、凌峻地产、观山湖1号、满堂红（中国）置业、兴业地产、方圆地产、经纬物业、二十一世纪不动产、虹桥地产、伟信地产、广州土地房产学校、东莞建东房地产培训中心等。
【课程介绍】课程一：房地产中介门店的运营与管理1、地产中介团队高效管理观念分享2、门店经理管理能力测试3、分行业绩提升的核心及关键4、如何做好信息、服务的管理5、分行的日常经营如何创新6、门店经理如何做好商圈精耕7、门店经理管理角色分析8、门店经理的管理职责分析9、门店日常核心管理的“12345”法则10、门店经理如何设定分行目标，如何达成目标11、门店经理如何量化管理，如何强化执行力度课程二：如何经营及管理分行人才1、物业顾问招聘要点及标准2、物业顾问进阶培训规范3、新进物业顾问辅导要点4、物业顾问考核规范及要点5、物业顾问日常管理规范6、团队目标设定及量化管理7、下属心态及士气管理8、激励及压力管理原则9、如何保持良好工作纪律课程三：店长工作日志1、第三代店长的管理特征2、店长开门七件事3、店长如何开好早会4、店长日常管理的四大法宝5、如何透过“数字”看“经营”6、店长关门的七件事【课程说明】[组织机构]：中房商学院[时间地点]：2013年11月21-22日上海(详见报到通知)[培训费用]：3280元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。
房产中介基础知识培训
客户主要来源
通过公司内部已经成交过的租赁合同，租赁合同上面有租客的电话，我 们可以通过这种方式询问租客住在小区的情况，如询问租客是否需要换 房，是否需要买房，这样我们不止可以做到回访，还有可能会找出几个 实在的租房或买房的客户。因为出租的房子有些被出售了，租客会需要 重新找房子租，或者房子小了，需要换大房子。也有些租客自己有打算 买房了。
银行放款
客户主要来源
上门客：
网络客：
通过用网络平台，如58同城， 58同城上面有个房产板块， 上面有个房屋求租，你可以 经常在上面浏览下，上面会 有些租客在上面发布自己求 租的信息。
通过加小区的业主群来获得客 源，有部分客户需要买房子， 会先去通过小区的业主了解小 区各方面的信息。另外，也有 些小区业主会需要换大房子， 或者小区业主的朋友需要买房 租房。
特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致
房地产相关的法律、法规
1. 中华人民共和国城市房地产管理办法：
1. 房地产开发 ② 房地产交易（房地产转让、抵押、房屋租赁）
2. 中介服务机构
2. 城市私有房屋管理条例
3. 城市商品房预售管理办法
业务知识——二手房业务
01 二手房的概念——二手房是指由北京市国
二级市场：开发商获得土地后，投入一定 的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买 给需求者（新建商品房的买卖市场）；
房产分类
01
居住住宅 ——平房、普
通楼房住宅、高档住宅、
别墅
02
商业楼宇 ——写字楼、
商铺（旅馆、餐饮、娱
乐）
03
工业和仓储用房
04
其他：
05
(教育、医疗、科研、交
通、 业务员对客户要求进行沟通 签订定金合同 买方：向银行申请贷款 产证出来
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领读：今天，我开始新的生活。
全体跟读：我选择的道路充满机遇，也有辛酸与绝望。
失败不再是我奋斗的代价。
我要养成良好的习惯，全心全意去工作。
领读：今天，我开始新的生活。
全体跟读：我要用全身心的爱来迎接今天，坚持不懈，直到成功。
我要自然界最伟大的奇迹。
领读：让我来吧！全体跟读：对人感恩，对已克制，对事尽力，对物珍惜。
领读：誓言人。
全体跟读：×××，×××。
目录1、房地产行销理念1.1行销概论1.2业务操作纲要1.3销售员的素质要求1.4销售员礼仪及行为2、房地产市场2.1房地产的市场调查2.2房地产的基本知识2.3房地产前期开发2.4建筑常识2.5房地产法律2.6房型设计及人体功能学2.7 购房合同讲解2.8 房屋贷款2.9客户分析及应对技巧2.10物业管理3、房地产销售3.1案场标准作业流程3.2销售战略及技巧应用3.2.1电话接听、邀约、追踪及上门拜访3.2.2了解客户要素3.2.3销售引导及道具运用3.2.4如何带客户看房3.2.5如何守价3.2.6逼订技巧3.2.7销控及柜台3.2.8现场造势3.2.9客户异议说服3.2.10如何成交3.2.11如何填写订单3.2.12如何快速签订合同近年来，随着全球环境日益恶化，能源短缺加重，地区冲突升级，以对全世界以自我为中心无休止地追求市场机会和利润所造成的纠纷时，带动产品愈来愈剧烈，出现了“人类观念”。
实现真正人类需要力量。
市场（Market）：顾客与竞争者聚集之处。
销售（Sales）：供需双方接触处。
推销（Selling）：将产品出处告诉消费者，让他们买后得到好处与方便，提高生活品质，增加生产效率。
行销包括上面所有名词，以上任一名词不能全然包括“行销”。
行销理念1.推销魂不是寻找客户，而是创造客户打入客户的心，而非打破客户的头客户永远是对的交易的完成是一个新交易的开始2.八二法则<冰山>3.独一无二的自己自信、自爱成就的大小绝对不会超越有信心的大小。
上海房地产销售培训手册1019281274
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B.
之建筑基本常识
层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在 设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面 到上层楼板面之间的距离。 净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
公用建筑面积分摊系数:将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各 套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用 建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。 实用率:实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实 用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积 标准层:标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 阳台:阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 平台:平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面 伸出室外的部分。 走廊:走廊是指住宅套外使用的水平交通空间.
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A
2.房地产业与建筑业的关系 房地产与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业属于第二产
业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等 多种性质，属于第三产业。一般将从事房地产开发和经营的企业和组 织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建设商和承包 商。在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方 和乙方的密切合作关系。
3.居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求。 我国城镇居民已 经进入了由温饱型消费向小康型消费的转变时期。人民生活水平逐渐 提高，因而对改善居住条件的需求非常迫切。
4. 旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅.
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A
5.改革深化与市场发展刺激了对住宅的需求。 政府为扩大国内 需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住房制度改革和启 动住宅消费的措施，这也促进了住宅的需求。其中最主要的措施有： （1）取消福利分房，实行住宅分配货币化；（2）开放住房二级市场， 以存量住房流动带动增量住房消费；（3）下调存贷利率，以抵押信 贷扩大当前住房消费。
房产中介培训资料
房产中介培训资料房产中介行业在如今的社会经济中扮演着重要的角色。
随着城市化进程的不断加快，房地产市场涌现了大量的买卖、租赁需求，从而催生了房产中介这一行业。
然而，由于该行业的特殊性，提供专业的培训资料是非常必要的。
一、行业背景介绍房产中介行业是指那些以提供房地产中介服务为主要经营方式的企业。
它们涉及到房屋出租、买卖、评估、咨询等各个环节，为客户提供一站式的房地产服务。
随着人们对住房需求的不断提高，房产中介行业也随之蓬勃发展。
二、房产中介工作的基本流程1. 需求分析：房产中介要首先明确客户的需求，了解他们的预算、面积、地段等要求，以便在找房时有的放矢。
2. 房源搜集：房产中介通过多种途径搜集房源信息，可以通过与业主合作、上门走访、网络平台等方式获取最新的房屋信息。
3. 房屋交易：在客户找到合适的房源后，房产中介负责协调双方的交易事宜，包括签订合同、办理过户手续等一系列工作。
4. 售后服务：房产中介在完成交易后，仍然需要为客户提供售后服务，协助解决可能出现的问题，维护客户的利益。
三、房产中介培训的重要性1. 知识储备：房产中介需要掌握大量的专业知识，包括房地产法律法规、房屋评估方法、市场分析等等。
培训资料可以为中介人员提供这些知识储备，提高他们的专业素养和业务水平。
2. 行业规范：房产中介业是一个涉及巨大利益的行业，缺乏规范会导致不少不良商业行为。
培训资料可以引导中介人员遵循行业规范，避免不良行为的发生。
3. 能力提升：培训资料旨在提高中介人员的综合能力，包括沟通能力、交易技巧、市场分析能力等。
这些能力的提升将对他们的工作效果和职业发展产生积极影响。
四、房产中介培训资料的内容1. 房产法律法规：房产中介需要了解相关法律法规，如《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》等，以便为客户提供合规的服务。
2. 房产市场分析：房产中介必须具备对市场趋势的把握能力，能够准确预测房价走势、供需关系等信息，以提供客观准确的建议。
上海房产中介基础培训资料
培训大纲：一，房地产基础知识1，房屋分类①功能用途：居民用房（小区，高品住宅），工业用房（厂房，仓库），商业用房（门面，商场），办公用房（写字楼）行政用房（军事，学校等单位用房及城市）；②建筑结构：钢结构，钢筋混凝土结构，砖瓦结构，砖木结构和其他；③所有权归属：公房（直管公房和自管公房等和私房）2，房屋结构分类①跃层式商品房：上，下两层，客厅为两层高，没有封。
②复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。
③错层：房内层高不一致，一米以内的分离。
3，房地产市场①一级市场：以土地为本（也称土地市场，土地交易市场）；②二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或者赠与奖产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）；③三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括买卖，抵押，转让，租赁（二手房）；4，土地使用权出让年限A，居住用地70年；B，工业用地，教育科技文化卫生体育以及综合或其他用地50年；C，商业旅游娱乐用地50年；二，相关税费知识1，卖方税费①普通住宅A, 满5年营业税免收，不满5年5.65%x总房价；B, 交易手续费：2.5元X建筑面积；C, 合同印花税0.05%X总房价；D, 个人所得税满5年且是唯一一套住宅的免收，未满5年的收差额的20%或者全额的1% E, 中介费是1%房屋总价（实际成交价）②非普通住宅A, 营业税5.65%X房屋总价B, 交易手续费2.5元X房屋建筑面积C, 合同印花税0.05%X房屋总价D，个人所得税：房屋总价X1%E，中介费：房屋总价X1%2，买房税费①，普通住宅；A，契税手套住房1.5%X总房价二套住房3%X总房价B，交易手续费；2.5元X建筑面积C，中介费；总房价X1%D,合同印花税0.05%X总房价；E,其他几百元的费用②，非普通住宅A,契税;二套住房3%X总房价B,交易手续费；2.5元X建筑面积C,中介费；总房价X1%D,合同印花税0.05%X总房价；E,其他几百元的费用三，中介流程1.接客：①，始终面带笑容②，投石问路，确定对方的需求，（越详细越好）③，找到共鸣点，聊取信任，使对方对你及你推荐的产品产生浓厚的兴趣。
房产中介行业培训资料
房产中介行业培训资料房产中介行业培训资料一、行业概述房产中介行业是指通过中介代理的方式，居间促成房屋买卖、租赁等交易的行业。
随着城市化进程的加快和人们对居住环境要求的提高，房产中介行业在中国快速发展，并成为众多求职者关注的热门行业之一。
二、行业发展趋势1. 市场规模不断扩大随着城市化进程的推进，城市人口不断增长，购房、租赁需求持续增加，房产中介市场规模不断扩大，潜力巨大。
2. 数据化管理趋势随着互联网技术的发展，房产中介行业也逐渐实现了从线下到线上的转变，数据化管理成为行业的发展趋势。
通过数据分析和挖掘，中介机构可以更好地了解客户需求，提供更精准的服务。
3. 资源整合与优化房产中介行业要做好资源整合，将房源信息与客户需求进行匹配，提供全方位的房产服务。
通过与开发商、物业管理公司等合作，优化资源配置，提高服务质量。
4. 专业化人才需求增加随着市场需求的变化和消费者越来越注重服务体验，房产中介行业对专业化人才的需求也越来越高。
具备专业知识和技能的中介人员将在行业中更具竞争力。
三、行业培训重点及内容1. 法律法规培训房产中介人员需要了解相关的法律法规，熟悉房地产交易合同、土地使用权等相关条款，能够为客户提供合规的房产交易服务。
2. 技能培训房产中介人员需要具备市场调研、数据分析等技能，能够准确了解市场动态，把握住房产市场的机会。
需要掌握销售技巧和沟通能力，能够与客户有效沟通，了解客户需求，提供个性化的房产解决方案。
3. 服务意识与礼仪培训房产中介人员需要具备良好的服务意识，能够站在客户的角度思考问题，解决客户的困扰，提供满意的服务。
需要接受礼仪培训，了解职业形象的重要性，并能够维护好公司的形象和声誉。
4. 专业知识培训房产中介人员需要了解有关房产交易的专业知识，包括房地产市场、金融政策、资产评估等方面的知识。
了解房源信息的核实和评估，能够提供准确的房源信息给客户。
四、行业培训机构及课程安排1. 行业培训机构国内的房产中介培训机构众多，如链家、我爱我家等知名房产中介机构均有专业的培训部门，提供相关的培训课程。
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1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
房产中介基础知识培训ppt课件-房产中
Байду номын сангаас
介基础知识培训
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
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60、人民的幸福是至高无个的法。— —西塞 罗
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
房产中介基础知识培Байду номын сангаасppt课件-房产中介 基础知识培训
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
房产中介培训资料
房产中介培训资料房产中介销售培训：（⼀）前期准备⼯作⼀、认识房源。
作为房地产经纪⼈，必须熟悉很多房源，这就如同推销员要⾮常了解⾃⼰⼿中的货物⼀样，才能提⾼成交机率，成倍地增加销量。
否则，乃“巧妇难为⽆⽶之炊”。
1、根据委托代理销售的物业状况，进⾏实地看楼。
2、随带“房产委托协议书”跟着前来委托转让或出租的房东前去看房并制作简易平⾯图。
3、⽤业余时间骑着⾃⾏车熟悉路段及物业所在位置，争取尽快熟悉环境。
4、学会看建筑平⾯图：公司各分店有许多开发企业及业主委托销售和上市转让的楼书，其中有建筑平⾯图，根据建筑平⾯图的标志你可以在脑海中想象楼盘的实景。
5、学会看“朝向”：房屋的朝向是跟其所在的地球纬度密切相关的，中国处于北半球，所以，⼀年四季绝⼤部分时间太阳是从偏南⽅向北⽅照射的。
住房需要“采光”，因此⼀般房屋的朝向都朝南。
另外中国处于东南季风区，夏季绝⼤部分时间吹的是“东南风”，这样也需要把房屋建筑设计朝南、朝东，以便“通风”。
所以，在中国，房屋的设计⼀般情况下是主卧和侧卧及阳台都设计在南⾯。
6、学会实地制作简易建筑平⾯图：根据建筑图纸“上北，下南，左西，右东”的原则，再根据“朝向”原则，你就可以掌握制作简易建筑平⾯的基本要领。
即：⾛进房屋，先找出主卧和阳台的位置，然后将你的背靠着阳台外的位置（即南⾯）进⾏画图。
先画下边（即南边）和左边（即西边）的线，再画右边（即东边）和上边（即北边）的线，这样就能容易在把⼀套房⼦的建筑平⾯图⾊勾划出来。
7、练习：3居室2厅2卫东头朝南，由南画到北、由西画到东。
⼆、有关业主的信息。
了解有关业主的信息能够帮助你更好地为他们服务。
全⾯地了解业主的情况，能够帮助你弄清他们的需求，从⽽使你的服务能够满⾜他们的需求。
此外，了解业主的情况，还有助于建⽴友善的关系。
例如：售房动机、期望、过去的经验/有⽆售房经验、业主的性格、看房是否⽅便等。
三、有关房产的信息。
你还要尽可能多地了解有关房产的信息。
房产经纪人培训之基础知识
1、具有地域旳固定性，不可移动；
2、因为资源旳缺乏性，所以具有较强旳保值、增 值能力；
3、使用价值上旳必备性、不可替代性和永续性。
4、行业进入门槛高，市场竞争属不完全竞争市场 ；
5、高价格商品，由少数卖者和买者决定，流通性 相对较弱；
5、他项权利抵押证 房屋在抵押期内不属于原房地产权利人，而属于其
他权利人旳一种非正式权利。 6、新建商品房“房屋全部权证”办理所需要件
1)、商品房买卖协议 2)、商品房销售发票 3)、商品房准住告知单（实际操作中不需要） 4)、新建房屋初始登记证（原件）
5)、维修基金发票 6)、契税发票 7)、申请人身份证、结婚证、户口本（复印件） 注： 产权人需持身份证（原件）亲自到场办理，代办需 提供书面委托公证书。
房地产基础知识培训
第一章：序言 第二章：房地产基本概念 第三章：建筑常识 第四章：房地产价格 第五章：房地产交易
房地产销售人员 需要掌握哪些基本知识?
第二章：房地产 基本概念
一、房地产定义
房地产又称不动产，是房产和地产旳总称，房产总 是与地产联贯为一体旳，具有整体性和不可分割性。
二、房地产特征
、销售。
两书： 《商品房质量确保书》 《商品房使用阐明书》
国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证
商品房预售许可证
企业法人营业执照
十二、房地产权
房地产权含义
房地产权涉及“房屋全部权”及“土地使用权”两大 权属。
2、房屋全部权
房屋旳全部权为房屋旳占有权、管理权、享用权、排 他权、处置权（涉及出售、出租、抵押、赠与、继承） 之总和。拥有了房屋旳全部权就等于拥有了在法律允许 范围内旳一切权利，如对房屋旳占有和使用、出租该房 屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押 给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。
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领读：今天，我开始新的生活。
全体跟读：我选择的道路充满机遇，也有辛酸与绝望。
失败不再是我奋斗的代价。
我要养成良好的习惯，全心全意去工作。
领读：今天，我开始新的生活。
全体跟读：我要用全身心的爱来迎接今天，坚持不懈，直到成功。
我要自然界最伟大的奇迹。
领读：让我来吧！全体跟读：对人感恩，对已克制，对事尽力，对物珍惜。
领读：誓言人。
全体跟读：×××，×××。
目录1、房地产行销理念1.1行销概论1.2业务操作纲要1.3销售员的素质要求1.4销售员礼仪及行为2、房地产市场2.1房地产的市场调查2.2房地产的基本知识2.3房地产前期开发2.4建筑常识2.5房地产法律2.6房型设计及人体功能学2.7 购房合同讲解2.8 房屋贷款2.9客户分析及应对技巧2.10物业管理3、房地产销售3.1案场标准作业流程3.2销售战略及技巧应用3.2.1电话接听、邀约、追踪及上门拜访3.2.2了解客户要素3.2.3销售引导及道具运用3.2.4如何带客户看房3.2.5如何守价3.2.6逼订技巧3.2.7销控及柜台3.2.8现场造势3.2.9客户异议说服3.2.10如何成交3.2.11如何填写订单近年来，随着全球环境日益恶化，能源短缺加重，地区冲突升级，以对全世界以自我为中心无休止地追求市场机会和利润所造成的纠纷时，带动产品愈来愈剧烈，出现了“人类观念”。
实现真正人类需要力量。
市场（Market）：顾客与竞争者聚集之处。
销售（Sales）：供需双方接触处。
推销（Selling）：将产品出处告诉消费者，让他们买后得到好处与方便，提高生活品质，增加生产效率。
行销包括上面所有名词，以上任一名词不能全然包括“行销”。
行销理念1.推销魂不是寻找客户，而是创造客户打入客户的心，而非打破客户的头客户永远是对的交易的完成是一个新交易的开始2.八二法则<冰山>3.独一无二的自己自信、自爱成就的大小绝对不会超越有信心的大小。
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培训大纲：
一，房地产基础知识
1，房屋分类
1 功能用途：居民用房（小区，高品住宅），工业用房（厂房，仓库），商业
用房（门面，商场），办公用房（写字楼）行政用房（军事，学校等单位用房及城市）；
2 建筑结构：钢结构，钢筋混凝土结构，砖瓦结构，砖木结构和其他；
3 所有权归属：公房（直管公房和自管公房等和私房）
2，房屋结构分类
1 跃层式商品房：上，下两层，客厅为两层高，没有封。
2 复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。
3 错层：房内层高不一致，一米以内的分离。
3，房地产市场
1 一级市场：以土地为本（也称土地市场，土地交易市场）；
2 二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或者赠与奖
产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）；
3 三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括买卖，抵押，转让，租赁（二
手房）；
4，土地使用权出让年限
A，居住用地70年；
B，工业用地，教育科技文化卫生体育以及综合或其他用地50年；
C，商业旅游娱乐用地50年；
二，相关税费知识
1，卖方税费
1 普通住宅
A, 满5年营业税免收，不满5年5.65%x总房价；
B, 交易手续费：2.5元X建筑面积；
C, 合同印花税0.05%X总房价；
D, 个人所得税满5年且是唯一一套住宅的免收，未满5年的收差额的20%或者全额的1%
E, 中介费是1%房屋总价（实际成交价）
2 非普通住宅
A, 营业税5.65%X房屋总价
B, 交易手续费2.5元X房屋建筑面积
C, 合同印花税0.05%X房屋总价
D，个人所得税：房屋总价X1%
E，中介费：房屋总价X1%
2，买房税费
1，普通住宅；
A，契税手套住房1.5%X总房价二套住房3%X总房价
B，交易手续费；2.5元X建筑面积
C，中介费；总房价X1%
D,合同印花税0.05%X总房价；
E,其他几百元的费用
2，非普通住宅
A,契税;二套住房3%X总房价
B,交易手续费；2.5元X建筑面积
C,中介费；总房价X1%
D,合同印花税0.05%X总房价；
E,其他几百元的费用
三，中介流程
1. 接客：
1，始终面带笑容
2，投石问路，确定对方的需求，（越详细越好）
3，找到共鸣点，聊取信任，使对方对你及你推荐的产品产生浓厚的兴趣。
4，注意事项；一定详细的了解客户的需求，客户性子（投资还是刚需）首付多少能接受的价格等。
2，配对房源；
1，尽可能的找到与客户需求相匹配的房源，但千万不可自我设馅。
若有性价比高的房源大可引导。
找到合适的房源后，多约一套到两套做对比。
2，注意事项，以往有很多的老业务员自我受限，总以为客户的需求不会改变，但是往往这种自我受限于成交擦肩而过，结果客户在别人手里买了哪套房子。
3，约看
1，对自己的推荐的产品了然于胸（面积，价格，房型，朝向，景观，付款方式以及交通状况等）
2，付出你的激情，重复强调你所推荐产品的最大优势以及目前市场上的稀缺性。
3，隐约灌输意向概念，为逼意向做好完美的铺垫。
4，对报价的艺术：掌握好你主推房源，在房东在价格上要求多报一点，一般成交价*1.025(视客户而定)其他房源其他房源报底价或者低价。
但不可以太悬殊，影响主推房源在客户心目中的地位。
报价的尾数尽量不要是0和5，最好报到千位数，给其感觉没有还价的空间。
4，带看
1，带看前的准备工作；
A, 带好工具（带看确认单，鞋套，房东联系方式了解房子详细信息，卷尺指南针等）
B, 带看套数最多安排看三套（先看中等给客户留个好印象再看好的让客户感觉没有白来，再看差的给客户一个鲜明的对比，让客户对你推荐房源自己产生浓厚的兴趣，为逼单做好铺垫）
C，将你的状态调整到最佳状态（精神饱满，有自信，让客户感觉到你诚实，为带看中通过聊天让客户感觉到你在帮他做事省钱却不是为收中介费做好铺垫）
2，带看中的细节安排；
A,带看时间，（最好安排在房源采光最好的时间段，避免采光不好的时间看房）B,邀约地点，避免约在小区的大门口或者中介非常密集的地方以及中介公司密集的地方，并提前15分钟以上提前到达邀约地点等客户。
C，路线安排，以公司为终点由远及近，以便于拉回公司坐下来面谈。
D, 带看顺序，以三套为例，根据客户需求分成好，中，差，先给客户看套中等的给客户留个好的印象，再看好的，让客户眼前一亮，最后看好形成鲜明的嘴比让其做出决定。
3，带看注意事项；
A,带看大忌，冷场，没有话题跟客户聊。
但是说话也不可以没有水平。
要知道客户买的是房子，几百万的身价都是成功人士，说话过大或是虚假的，客户虽然不说，但是对你的印象大打折扣，有的甚至在你这边看房子想到别处成交也是常有的事。
B,若实在没有话题，你可以跟客户聊聊周边的成熟配套，交通状况，让其觉得你很专业。
更可以聊聊周边成交的价格行情，突出你推荐给客户的房源的性价比，说明你推的房源稀缺及无忧所直。
C,优点重点突出，重复的强调，直到客户都听腻了这个优点，其实他已经接受了，缺点一笔带过（当然不可避免的缺点也要提到，后用大优点将其化掉，这叫缺点模糊化。
要记得房子没有十全十美的，突出优点淡化缺点）
4，带看后的工作；
A,尽可能的将客户拉回公司，让其坐在会议室里安心的和你聊天，这时候他才会把真实的想法讲出来。
若是看中该房源先不要立马逼意向，只是提到然后我们的专业拿出来，告诉他要怎么样才能最低的价格买到最合适的房子。
我们把我们的工作和交易的流程详细的跟客户聊，再其逼意向。
你将会事办功倍。
若是看不中，或还在犹豫，则当天做死，告知房子已售，（同样租赁也是这样）让客户觉得你推荐的房子是性价比很高的房子，让他下次在你这边看到更合适的房子立马做出决定。
B,及时打电话给房东，提出房子的缺点以及客户的反应，砍价；
5，逼意向
1，任何客户提到钱的时候说话都不一样，所以逼意向是测试一个客户诚心度的最好的方法。
2，逼意向不是单纯的带看后的工作，而是接到客户约看，带看，就不断的重复。
3，逼意向的时机，是刚看完房子，对看中的房子处于冲动时期的时候，很多客户刚看完房子冲动的时期没有逼下意向，回去冷静的考虑一下就可能缩手，但如果逼下来了，客户的考虑有没有帮他谈下来，而不再考虑要不要的问题了。
4，逼意向同时也是业务员的心态，很多业务员逼啊。
逼啊。
都快成功了，就差一口气给松了，导致案子不成交。
还有的业务员存在心理障碍，觉
得逼的太紧了会把客户逼死。
其实很多资深的业务员经常挂在嘴边的一句话，客户不是给逼死的而是被松死的或者是闷死的。
真的很有道理哪怕把客户都逼哭了，最后把客户买到好的房子他还是会感谢你的。
如果不是你帮他买的房子，最终他还是不会记住你的。
6，转定
转定是和房东这边发生的关系了，如果房东方在客户下意向之前就沟通的很好的话，那转定的这个过程就很简单。
若是客户付完意向之后，你连房东最基本的信息都不知道的话，那你就会很累，而且成交的几率很低。
所以跟房东的沟通点点滴滴都写在跟进里。
多多沟通。
注意事项：
A, 与房东见面之前要检查给房东签收的资料是不是带齐了（转定合同，定金收据，同意出售确认书，产证收条等）
B,房东签完定金合同以及相关材料之后，要记得一定要把房东的身份证复印件，产证原件带回。
7，签约
提醒上下家带好所需要的材料证件，并约好时间地点签约。
四，买卖流程
五，贷款及相关知识
1，贷款额度限制
1，首次购房，首付三成，基准利率。
2，二套购房首付六成，利率上浮11%
2，贷款年限限制
1，贷款年限=70年—贷款人年龄
2，所有贷款除房龄超过15年的房屋，如房龄在15年以上另行处理。
3，贷款需要上下家的材料
1，上家需要身份正户口本结婚证房产证（以上资料银行看原件收复印件）
2，下家需要身份正户口本结婚证房产证（以上资料银行看原件收复印件）收入证明原件，如客户是外地户口提供满三年的社保交满两年以上或者税单。