昆明各片区分析
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群； 滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区
域也是昆明的首个、传统豪宅区。
南市区楼盘普通住宅的价格集中在6000-9000元/㎡之间，其中，三环边楼盘价格 相对较低为6000-6500元/㎡，滇池路板块和广福路板块等区位较好楼盘价格在
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 8
南市区产品特点分析: ——主力户型面积在100-150㎡之间，别墅和城中村项目较多
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 项目名称 顺新时代 云大知城 奥宸橙郡 新亚洲欢乐城 新亚洲体育城 银海畅园 银海领域 同德锦江嘉园 玫瑰湾 华都B区揽翠 滇池印象 盛高大城 星光大道 凯旋花园 月光宝盒 奥宸财富中心 广福小区 滇池康城 湖畔之梦 颐庆园 金岸春天 中央金座 南亚风情第一城 滇池卫城橡尚 滇池卫城蓝调公园
经开
该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘
规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 6
南市区楼盘概述： ——在售项目11个，待售6个
目前南市区在售项目11个，待售项目6个，大部分位于草海、度假及五甲塘片区。 片区为昆明传统豪宅区，滇池路上别墅项目居多。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 5
南市区发展现状分析： ——滇池—传统豪宅区，低密度为主
昆明高尚人居片区，未来供应较大，广福路、滇池
路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点，集中大
量高端人群 东南板块存在大量可开发地块，供应主要来自度假 区板块和滇池路板块以及广福路和昆洛路板块；将 持续成为昆明新盘供应区； 大盘集中，配套规划完备，有市政先行，东南的五 甲塘、半岛及广卫板块成为城市发展的新方向；
典型项目分析:新亚洲体育城
项目劣势分析： 距离中心城区距离较远,给生活带来不便,且加大了生活成本. 项目周边生活配套不完善. 项目周边广福沿线有大量待开发空地,未来开工建设将对居民生活造成一定影响. 项目所处区域为正在开发区域，加上昆明主城区的目前交通状况不甚理想，使得在此 居住的居民生活半径明显受到制约。
各片区分布的主要物业类型
多层、小高层 高层
高层、公寓、 写字楼 高层、公寓
高层、小高层
别墅
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 4
昆明市楼盘概述：
目前昆明市在售楼盘约37个，其中
，南市区11个，西市区5个，北市区 4个，中市区8个，一至二环7个，东 市区2个； 待售楼盘约34个，其中，南市区6个 ，西市区6个，北市区7个，中市区3 个，一至二环11个，东市区1个。
12
13 14
星光大道
奥宸财富中心 果林金谷
待定
源自文库
片区内三环边区域的价格在6000-6500元/㎡之间 滇池路板块及广福路板块的价格达到7000-9000元/㎡之间
© Copyright Centaline Group, 2010
在售
待售
Code of this report | 10
南市区楼盘价格特点及走势分析:
龙泉路 二环北路
环城北路
一二一大街
昆曲高速公路
环城东路 二环东路
二环西路
环城西路 环城南路 二环南路
大观路
贵昆路
六个区域的划分通过一些主要干道来隔开：东市区：昆曲高速以南、二环东路以东，贵昆公路以北；南 市区：贵昆公路、二环南路、大观路之间；西市区：龙泉路、一二一大街、二环西路、大观路之间；北 市区：二环北路、龙泉路、昆曲高速公路之间；中市区：一环城路内的区域；一至二环：一环与二环路 之间区域。
7000-9000元/㎡左右。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 17
西市区发展现状： ——距主城最近的居住区
该区为主要的教育、科研区，依托二环
内的教育配套，成为教育置业的首选； 供应主要集中在土地储备较多高新片区
以及开发较早的西苑、学府路、北教场
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 14
典型项目分析:新亚洲体育城
项目卖点分析： 强大完善的配套优势：体育、教育、交通、商业、商务办公、医疗卫生、安全等众多 较高标准的配套确保了该项目生活的便利、舒适性。 独一无二的大型综合体育配套设施。 区域升值空间及发展潜力较大。 大社区总体规划保证了社区整体的布局科学合理。
Code of this report | 13
典型项目分析:新亚洲体育城项目内容
超大规模体育运动场馆设施区 超大规模、高品质住宅群，完成后居住人口达4万人 新型独立别墅商务办公区——财富中心
云南大学附属中学主校区
南市区餐饮、娱乐休闲购物中心区 西南大型体育文化用品批发广场 医院、派出所等社区配套 项目规模：净用地约2200亩，总建筑面积约：200万平 方米，总居住人口约4万人。 投资规模：约50亿元 建设周期：三年 招商项目：商业街
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 3
各区域主要物业类型及功能定位：
——随着政府对房地产规划的进一步深入，未来高层业态将成为各片区主要物业
东市区：昆明房地产开发最早的区域，供应量 主要来自昙华、凉亭和白沙河区；但目前开发相 对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市 政配套滞后，非置业首选。 南市区：昆明南市区是主城与东城的交接地， 此处将是昆明经济发展势必成就的一块经济三角 洲。将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区， 与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市 副中心。 西市区：片区内的产业布局影响了居住的环境， 目前，一些产生污染源的工厂已被列出规划迁出 名单，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和 北市区的步伐，成为昆明市的又一个置业热点。 北市区：北市区是昆明的副中心，是行政办公 区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。 中心区：昆明商务、金融和文化中心。 一至二环：昆明发展最快也是价格上升最快的 区域，区域内有较好的生活配套和居住环境，是 市民置业首选，同时，也是楼盘价格上升最快的 区域。
人民路 盘龙江
昆明主城行政区域划分
五华区
）。全市总面积21582平方千米，总人口
608.57万。市人民政府驻盘龙区。
金碧路
拓东路
西山区
官渡区
经开区
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 2
昆明主城区内划分为六个区域：
——由十三条城市主干道隔开六个区域
昆明各片区分析
昆明中原 研究中心 Kun Ming 06.2010
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 1
昆明市区域划分：
——主城内包含六个独立行政区域
——南市区二手房价格主要在6000-8000元/㎡之间
序号 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 项目名称 滇池卫城橡尚 滇池卫城蓝调公园 银海畅园 银海领域 理想小镇 玫瑰湾 滇池印象 光辉城市 香槟小镇 凯旋花园 月光宝盒 广福小区 滇池康城 湖畔之梦 颐庆园 滇池铂屋 已售 普宅均价区间（元/㎡） 6000以下 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500-8000 8000-9000 9000以上
昆明市按行政划分分为盘龙、五华、西山、官
渡、高新、经开六个区域，按方向分为东市区 、南市区、西市区、北市区、中市区、一至二 环六个区域，另外还有包括安宁市（代管）、 呈贡县等在内的五个县（呈贡、富民、宜良、 嵩明、晋宁）、三个自治县（石林彝族自治县 、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县 盘龙区
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 16
小结：
南市区是政府大力规划发展的区域，低密度住宅、环境优美、绿化率高等因素使
本区域成为昆明人置业首选； 南市区政府机构较多，滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员
达26%左右，区域对相关人员有较强的吸引力；
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
南市区发展现状分析： ——物业类型以别墅为主，其它业态均匀分布
南市区是目前昆明主城区新盘放量最多的地区，片区内存在大量城中村改造项目，同时，也
是昆明主城内高端物业的聚集区，片区内物业类型以别墅为主，其它业态均匀分布。 南市区楼盘物业类型占比
南市区楼盘开发普遍较晚，楼盘大多为2000年后新盘，二手房价格跟新房 价格相差不大。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 11
南市区客户群体分析：
——政府机构、城中村改造、高端改善型客户为主
政府机构较多（滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位 人员达26%左右）， 区域对相关人员有较强的吸引力； 企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群； 滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区域也是 昆明的首个、传统豪宅区。 新城概念的规划建设将让南市区规划更现代科学，更能吸引知识程度较高、偏年轻的客户 群。 改善性需求为主。客户喜好滇池附近的人居环境。
户 型 户型类型 面 积 户 数 比 例
开 发 商：星耀集团
绿 化 率：50% 车 位：7000
2-2-1 89 1200 30% 3-2-1 89 1200 30%
© Copyright Centaline Group, 2010
3-2-1-2 140 120 10%
3-2-1 114 30 5%
南市区楼盘价格特点及走势分析:
——均价在6000-9000元/㎡之间
普宅均价区间（元/㎡） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 项目名称 顺新时代 云大知城 奥宸橙郡 新亚洲欢乐城 新亚洲体育城 同德锦江嘉园 华都B区揽翠 盛高大城 金岸春天 中央金座 南亚风情第一城 6000以下 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500-8000 8000-9000 9000以上
由于地处城郊，加之项目本身体规模宏大，使得项目所在区域的空气质量、噪音污染
等指标优于其他区域。 与滇池西山位置距离较近，另外紧挨着官渡古镇。 云大附中主校区的入驻确保该区域教育品质。 价格低。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 15
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 12
典型项目分析:新亚洲体育城 ——距主城区较远的大型综合体项目，配套完善
所属区域：官渡古镇 地理位置：官渡古镇旁 物业类型：综合性物业 占地面积：2200亩 建筑面积：200万㎡ 总 户 数：40000
© Copyright Centaline Group, 2010
普通住宅主力户型区间（㎡） 50以下 51-60 61-70 71-80 81-90 91-100 101-110 111-120 121-130 131-140 141-150 151-200 200以上
Code of this report | 9
域也是昆明的首个、传统豪宅区。
南市区楼盘普通住宅的价格集中在6000-9000元/㎡之间，其中，三环边楼盘价格 相对较低为6000-6500元/㎡，滇池路板块和广福路板块等区位较好楼盘价格在
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 8
南市区产品特点分析: ——主力户型面积在100-150㎡之间，别墅和城中村项目较多
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 项目名称 顺新时代 云大知城 奥宸橙郡 新亚洲欢乐城 新亚洲体育城 银海畅园 银海领域 同德锦江嘉园 玫瑰湾 华都B区揽翠 滇池印象 盛高大城 星光大道 凯旋花园 月光宝盒 奥宸财富中心 广福小区 滇池康城 湖畔之梦 颐庆园 金岸春天 中央金座 南亚风情第一城 滇池卫城橡尚 滇池卫城蓝调公园
经开
该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘
规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 6
南市区楼盘概述： ——在售项目11个，待售6个
目前南市区在售项目11个，待售项目6个，大部分位于草海、度假及五甲塘片区。 片区为昆明传统豪宅区，滇池路上别墅项目居多。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 5
南市区发展现状分析： ——滇池—传统豪宅区，低密度为主
昆明高尚人居片区，未来供应较大，广福路、滇池
路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点，集中大
量高端人群 东南板块存在大量可开发地块，供应主要来自度假 区板块和滇池路板块以及广福路和昆洛路板块；将 持续成为昆明新盘供应区； 大盘集中，配套规划完备，有市政先行，东南的五 甲塘、半岛及广卫板块成为城市发展的新方向；
典型项目分析:新亚洲体育城
项目劣势分析： 距离中心城区距离较远,给生活带来不便,且加大了生活成本. 项目周边生活配套不完善. 项目周边广福沿线有大量待开发空地,未来开工建设将对居民生活造成一定影响. 项目所处区域为正在开发区域，加上昆明主城区的目前交通状况不甚理想，使得在此 居住的居民生活半径明显受到制约。
各片区分布的主要物业类型
多层、小高层 高层
高层、公寓、 写字楼 高层、公寓
高层、小高层
别墅
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 4
昆明市楼盘概述：
目前昆明市在售楼盘约37个，其中
，南市区11个，西市区5个，北市区 4个，中市区8个，一至二环7个，东 市区2个； 待售楼盘约34个，其中，南市区6个 ，西市区6个，北市区7个，中市区3 个，一至二环11个，东市区1个。
12
13 14
星光大道
奥宸财富中心 果林金谷
待定
源自文库
片区内三环边区域的价格在6000-6500元/㎡之间 滇池路板块及广福路板块的价格达到7000-9000元/㎡之间
© Copyright Centaline Group, 2010
在售
待售
Code of this report | 10
南市区楼盘价格特点及走势分析:
龙泉路 二环北路
环城北路
一二一大街
昆曲高速公路
环城东路 二环东路
二环西路
环城西路 环城南路 二环南路
大观路
贵昆路
六个区域的划分通过一些主要干道来隔开：东市区：昆曲高速以南、二环东路以东，贵昆公路以北；南 市区：贵昆公路、二环南路、大观路之间；西市区：龙泉路、一二一大街、二环西路、大观路之间；北 市区：二环北路、龙泉路、昆曲高速公路之间；中市区：一环城路内的区域；一至二环：一环与二环路 之间区域。
7000-9000元/㎡左右。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 17
西市区发展现状： ——距主城最近的居住区
该区为主要的教育、科研区，依托二环
内的教育配套，成为教育置业的首选； 供应主要集中在土地储备较多高新片区
以及开发较早的西苑、学府路、北教场
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 14
典型项目分析:新亚洲体育城
项目卖点分析： 强大完善的配套优势：体育、教育、交通、商业、商务办公、医疗卫生、安全等众多 较高标准的配套确保了该项目生活的便利、舒适性。 独一无二的大型综合体育配套设施。 区域升值空间及发展潜力较大。 大社区总体规划保证了社区整体的布局科学合理。
Code of this report | 13
典型项目分析:新亚洲体育城项目内容
超大规模体育运动场馆设施区 超大规模、高品质住宅群，完成后居住人口达4万人 新型独立别墅商务办公区——财富中心
云南大学附属中学主校区
南市区餐饮、娱乐休闲购物中心区 西南大型体育文化用品批发广场 医院、派出所等社区配套 项目规模：净用地约2200亩，总建筑面积约：200万平 方米，总居住人口约4万人。 投资规模：约50亿元 建设周期：三年 招商项目：商业街
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 3
各区域主要物业类型及功能定位：
——随着政府对房地产规划的进一步深入，未来高层业态将成为各片区主要物业
东市区：昆明房地产开发最早的区域，供应量 主要来自昙华、凉亭和白沙河区；但目前开发相 对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市 政配套滞后，非置业首选。 南市区：昆明南市区是主城与东城的交接地， 此处将是昆明经济发展势必成就的一块经济三角 洲。将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区， 与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市 副中心。 西市区：片区内的产业布局影响了居住的环境， 目前，一些产生污染源的工厂已被列出规划迁出 名单，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和 北市区的步伐，成为昆明市的又一个置业热点。 北市区：北市区是昆明的副中心，是行政办公 区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。 中心区：昆明商务、金融和文化中心。 一至二环：昆明发展最快也是价格上升最快的 区域，区域内有较好的生活配套和居住环境，是 市民置业首选，同时，也是楼盘价格上升最快的 区域。
人民路 盘龙江
昆明主城行政区域划分
五华区
）。全市总面积21582平方千米，总人口
608.57万。市人民政府驻盘龙区。
金碧路
拓东路
西山区
官渡区
经开区
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 2
昆明主城区内划分为六个区域：
——由十三条城市主干道隔开六个区域
昆明各片区分析
昆明中原 研究中心 Kun Ming 06.2010
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 1
昆明市区域划分：
——主城内包含六个独立行政区域
——南市区二手房价格主要在6000-8000元/㎡之间
序号 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 项目名称 滇池卫城橡尚 滇池卫城蓝调公园 银海畅园 银海领域 理想小镇 玫瑰湾 滇池印象 光辉城市 香槟小镇 凯旋花园 月光宝盒 广福小区 滇池康城 湖畔之梦 颐庆园 滇池铂屋 已售 普宅均价区间（元/㎡） 6000以下 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500-8000 8000-9000 9000以上
昆明市按行政划分分为盘龙、五华、西山、官
渡、高新、经开六个区域，按方向分为东市区 、南市区、西市区、北市区、中市区、一至二 环六个区域，另外还有包括安宁市（代管）、 呈贡县等在内的五个县（呈贡、富民、宜良、 嵩明、晋宁）、三个自治县（石林彝族自治县 、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县 盘龙区
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 16
小结：
南市区是政府大力规划发展的区域，低密度住宅、环境优美、绿化率高等因素使
本区域成为昆明人置业首选； 南市区政府机构较多，滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员
达26%左右，区域对相关人员有较强的吸引力；
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 7
南市区发展现状分析： ——物业类型以别墅为主，其它业态均匀分布
南市区是目前昆明主城区新盘放量最多的地区，片区内存在大量城中村改造项目，同时，也
是昆明主城内高端物业的聚集区，片区内物业类型以别墅为主，其它业态均匀分布。 南市区楼盘物业类型占比
南市区楼盘开发普遍较晚，楼盘大多为2000年后新盘，二手房价格跟新房 价格相差不大。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 11
南市区客户群体分析：
——政府机构、城中村改造、高端改善型客户为主
政府机构较多（滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位 人员达26%左右）， 区域对相关人员有较强的吸引力； 企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群； 滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的3%左右。这个区域也是 昆明的首个、传统豪宅区。 新城概念的规划建设将让南市区规划更现代科学，更能吸引知识程度较高、偏年轻的客户 群。 改善性需求为主。客户喜好滇池附近的人居环境。
户 型 户型类型 面 积 户 数 比 例
开 发 商：星耀集团
绿 化 率：50% 车 位：7000
2-2-1 89 1200 30% 3-2-1 89 1200 30%
© Copyright Centaline Group, 2010
3-2-1-2 140 120 10%
3-2-1 114 30 5%
南市区楼盘价格特点及走势分析:
——均价在6000-9000元/㎡之间
普宅均价区间（元/㎡） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 项目名称 顺新时代 云大知城 奥宸橙郡 新亚洲欢乐城 新亚洲体育城 同德锦江嘉园 华都B区揽翠 盛高大城 金岸春天 中央金座 南亚风情第一城 6000以下 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500-8000 8000-9000 9000以上
由于地处城郊，加之项目本身体规模宏大，使得项目所在区域的空气质量、噪音污染
等指标优于其他区域。 与滇池西山位置距离较近，另外紧挨着官渡古镇。 云大附中主校区的入驻确保该区域教育品质。 价格低。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 15
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 12
典型项目分析:新亚洲体育城 ——距主城区较远的大型综合体项目，配套完善
所属区域：官渡古镇 地理位置：官渡古镇旁 物业类型：综合性物业 占地面积：2200亩 建筑面积：200万㎡ 总 户 数：40000
© Copyright Centaline Group, 2010
普通住宅主力户型区间（㎡） 50以下 51-60 61-70 71-80 81-90 91-100 101-110 111-120 121-130 131-140 141-150 151-200 200以上
Code of this report | 9