商业2018小型地块产品定位初步推演
2018年宁波鄞州区南部商务区综合体地块商业定位报告
商业竞争对手-海港城
• 开业时间：2017-05-26 • 项目地址：宁波市鄞州区姜山镇曙光村天童南路2365号 • 商业建筑面积：13万方 • 商业楼层：B1层到6层 • 开发商：宁波海港城置业有限公司 • 简要介绍：海港城充分把握近距离优势，实现 “最后一公里”的无缝对接，以家庭为中心，融入生活，成为社交与生活
商业竞争对手-万达广场（内景图）
商业竞争对手-万达广场
阿拉宁波餐饮主题街区
德克德家家居广场
苏宁易购
酷乐潮玩文创旗舰店
万达宝贝王
银泰百货
商业竞争对手-明州里 • 开业时间：2017-12-28 • 项目地址：宁波市鄞州区四明西路7号 • 商业面积：8万方 • 商业楼层：B1层到4层 • 停车位：2000个 • 开发商：宁波华茂集团有限公司 • 简要介绍：宁波明州里以轻奢生活街区为定位目标，负一层主打生活，基本业态配置是精品超市、生活杂货加上轻餐，引入了 盒马鲜生；一楼定位风向，引进诸如MCM等具有标志性元素的知名品牌；二楼定位为流行发布，主打女装，以及与女性相关 的生活家具类的产品、品牌；三楼定位潮流，以运动潮牌休闲为主，辅以健身、美发为主的配套设施；四楼定位颜值，配备电 影院和餐饮。
明 州 里
鱼嘿
而 山
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勺
雷
东里
东里 西街
商业竞争对手-联盛广场
• 开业时间：2010-11 • 项目地址：宁波市鄞州区宁南北路1288号 • 商业面积：13万方 • 停车位：836个 • 开发商： 联盛集团 • 简要介绍：
整个项目分为A、B、C、D四个地块 A地块为“大型时尚流行前线搜秀城”：有国际标准真冰溜冰场、品牌连锁酒店、时尚流行百货、情调餐厅等。 B地块为“情景体验购物中心”：有大型百货、情景体验购物街、服务式国际公馆、超五星级会所、时尚餐厅等。 C地块为“新势力动感世界”：规划有国际品牌酒店、恒温游泳馆、特色餐饮酒吧街、 IMAX巨幕影院、大型电玩
上海万D周浦地块产品定位报告67页PPT
投资客 or 自住客？
宏观市场分析及客源初步方向
地块剖析
客源初步方向 客源定位 产品建议 价格建议
07年底出台房贷新政，市场发生较大波动，下面我们将通过对宏观 市场的分析，初步确定客源方向。
宏观市场背景 客源初步定位
地块剖析 客源初步方向
宏观市场背景
07新政影响下的上海楼市
地块剖析
配套条件
客源初步方向 客源定位
周浦镇商业中心 康桥
产品建议
价格建议
周浦镇第三小学 澧溪幼儿园
周周公 路 本案年 家 浜 路
南汇区医疗 急救中心
周浦医院
周浦中学 周浦
育芳希望学校 澧溪小学 澧溪中学
项目目前的配套主要依托周浦老镇，整体档次较低。
地块剖析
交通出行
公交
客源初步方向 客源定位
产品建议
产品建议
价格建议
卢湾
人民广场 黄浦 陆家嘴
徐家汇
本案
沪
周
康
南
康
沈
路
路
路
住宅小区
美林 小城
A20
本案
菱翔苑
年家浜路
周浦老镇 商业中心
地块位于南汇区周浦镇，紧邻老镇中心。
地块剖析
周边环境
客源初步方向 客源定位
产品建议
价格建议
项项目目西南面面沪年南家路浜路
项南目面西菱面翔美苑林小城
周边多为住宅小区，居住氛围较好。西侧为主干道，来往车辆较多，噪音较大。
四高”示范居住区，计划导入人口1.5 万 政府计划打造新的居住板块,导入市区人口
打造周浦都市工业园区，上海国际医学园区，现代化的商贸居住区
地下商业项目业态定位与方案范文
地下商业项目业态定位与方案范文爱尚街业态定位案一、爱尚街主题1、爱尚街标识：2、广告语：不是传统商场、不是批发市场、而是时尚生活特区。
——爱尚街3、分区命名：外贸名品廊【差异化经营做成外贸一条街】食尚元素【汇聚特色餐厅】摩登地带【淘你喜欢的物质街】儿童天地【读物和益智类工作室、儿童服装和妇幼用品】酷玩地带【青少年为主的特色经营和运动类服饰】格调生活馆【家庭用品的大本营】4、入市主题：1、不是传统商场、不是批发市场、而是时尚生活特区。
——爱尚街2、爱逛的、爱淘的、能混的、疯玩的、8090联合起来——我们爱尚街！5、销售主题：【1】、拾亿人民九亿商、还有壹亿也在想欢迎进入商铺时代-------------爱尚街【2】、我们与保险箱的唯一不同点——放在这里每年增力近10%【3】、为工作还是为你工作？安全创富新模式2022投资新路标【4】、建议您一种全新的安全的理财式！——年年坐收稳定的净收益，让您的“赚”起来！6、招商主题：【1】、做爱尚街的第一掌柜【2】、见证新趋势，掘金第一街【3】、全城轰动，他们都是你的客户二、总体定位1、消费档次逐渐提升，与边物业及人群形成呼应2、目标消费客群逐渐趋于年轻化区域主要目标客户群年龄层次零售服装单价（元/件）餐饮类客单价（元/人）25-30岁150-20050-10018-25岁80-10025-50A区：外贸名品廊【差异化经营做成外贸一条街】在外贸名品廊，在最集中的区域阅读外贸时尚最新的潮流，感受高品质的享受。
穿梭在知名外贸精品之中，仰望头顶的点点星光，仿若步行在星光大道，在时尚大道让你不忍错过任精彩的角落。
B区：酷玩地带【青少年为主的特色经营和运动类服饰】酷玩地带是年轻人相约聚会的地点，等待相约的朋友。
金属光感、现代技，完全贴合年轻人的现代潮流消费需求。
足够的展示空间，充分的潮流个性展示，所新奇刺激或是吃喝玩乐的点子，都可以在这块现代活力空间里发扬光大。
C区：食尚元素【汇聚特色餐厅】西点、咖啡、概念餐饮、特色餐饮、中西快餐组成,满足交际/商务/休闲的需求。
龙港商业中心区C-4C-5C-6地块产品定位报告知识分享.ppt
3）龙鳌流域消费群体真实的需求是什么？ 答案：经过市场调研和消费者问卷分析，龙鳌流域的消费群体需要的是一个能满足他们购物、餐
饮、休闲、娱乐、文化于一体的一站式购物休闲中心。但必须满足和尊重他们的消费方式 跟喜好。
综上所述：龙鳌流域缺的是一个集休闲、娱乐、文化、餐饮、购物于一体的综合型 购物休闲中心，特别是餐饮、娱乐方面的需求。但从规划上必须要满足 跟尊重龙鳌流域消费群体的消费方式跟习惯。
4．2对街道商业的依赖不仅仅龙港
项目的商业定位必定面向龙鳌流域，吸引鳌江、灵溪等周边一些城镇的消费群体。该区域的消 费者同样对街道商业有一定的依赖，本项目今后如何对龙鳌流域有一个辐射作用还需要大量工作。
4.3商业需求的饱和度
目前龙港商业铺位已经明显供大于求，老区传统的几条商业街租金普遍不高，而且闲置铺位较 多。本项目周边的几个新地块都附带大面积的商业裙房，几乎集中在同一档期面市，商业饱和状 态将越发严重。
品牌酒店（金谷大酒店、皇家凯悦大酒店等）
品牌KTV（嘉乐迪、钱柜、百嘉乐等）
洗浴中心、桑拿等
注：具体品牌将由商业经营管理公司在招商时与品牌方的接洽而定
➢C-05地块分区、分层建议
1）组成：由D、E、F三个商业裙房组成 2）层数：四层
3）总面积：约15000平方米。其中：D区约4700平米、E区约5500平米、F区约4800平米。
心的存亡。可见主力店对商业项目的重要性。 但我们必须结合龙港的实际情况，从商业中心整体上看，置信已是主力百货，本项目不宜再做
大面积的百货。根据实际情况跟市场的需求，我们认为项目的主力店为“品牌酒店+品牌娱乐+品 牌超市”。
2）以“尊重消费者消费习惯和方式”为规划出路 经调查得出，龙鳌流域三个强镇：龙港、鳌江、灵溪目前都是以街道商业为主，纵横交错的街区
XX年南山项目产品定位报告商业街定位和商业规划设计
山景资源占有型
星河丹堤
深圳豪宅 价值
城市资源占有型
幸福里、大中华 公寓
独创资源稀有型
三湘海尚
双重资源独占型
城市资源与公园景观 融合价值？
项目独特、不可替代
的豪宅价值资源
XX年南山项目产品定位报告商业街 定位和商业规划设计
独占性/非比较级/公园豪宅
独占性：深圳再无同时拥有城市资源与公园景致的融合价值产品，稀 缺价值的独有性决定竞争层次 非比较级：生活资源与自然资源共融的综合价值填补了高档住宅产品 甄选的价值体系，成为未来城市豪宅新的标杆尺度，也将成为未来项 目溢价的最重要利润卖点 公园豪宅：区别于传统意义的城市豪宅，进一步清晰项目的核心价值
后海：未来将建设与纽约曼 哈顿相当的世界级金融商务 中心。
华侨城：深圳和国家著名主 题旅游文化和高尚住宅区。
科技园：人均产值最高的国 家级高新技术开发区。
项目片区：居于以上各区域 的中心，共享以上区域的规 划利好，同时独占的成熟城 市生活资源和景观资源。
无可替代的城市中心的核心
XX年南山项目产品定位报告商业街 定位和商业规划设计
面积区间（㎡）
套数比
二房二厅
80-90
13.74%
三房二厅
100-115
34.35%
四房二厅
130-150
42.75%
三级市场价格
四房二厅（带工人房）
170-180
9.16%
评价：
带学位户型：21000-24000元/平米；
配套在区内相对较齐，
拥有社区商业、幼儿园、
带学位和景观户型：22000-26000元/平米
极度的稀缺性。
XX年南山项目产品定位报告商业街 定位和商业规划设计
某商业地产项目商业定位报告
某商业地产项目商业定位报告一、项目概况本商业地产项目位于城市A的中心地段，占地面积约为XXX平方米。
项目由多层商场和写字楼组成，总建筑面积达XXX平方米。
交通便利，周边配套设施完善，具有良好的发展潜力。
二、市场分析1.市场需求分析根据市场调研数据显示，城市A的商业地产市场需求旺盛。
随着经济的发展和人们消费水平的提高，购物中心、餐饮、娱乐等商业设施的需求不断增长。
同时，随着城市发展，商务人群的增加，对于高品质的写字楼也有较大的需求。
2.市场竞争分析在城市A的商业地产市场中，已经存在一些老字号的商业项目，他们拥有较高的知名度和客流量。
此外，还有一些新兴商业项目正在兴建中，对于商业地产市场形成一定的竞争。
三、商业定位考虑到市场需求和竞争状况，本商业地产项目将主要定位为高端消费和商务服务。
1.高端消费本商业地产项目将引进国内外知名品牌的高档百货店、奢侈品专卖店等，为城市A的消费者提供国际一线品牌的购物体验。
项目将通过精致的装修和高品质的商品，吸引高消费群体，打造一个时尚、豪华的购物场所。
2.商务服务本商业地产项目将提供高品质的写字楼，租户可以选择不同面积、不同配置的办公空间，满足不同企业的需求。
项目将提供一系列商务配套服务，如接待处、会议室、咖啡厅等，为租户提供一个便捷、专业的办公环境。
四、市场营销策略1.市场宣传通过采用多种宣传方式，包括广告、户外宣传、社交媒体推广等，提升项目的知名度和形象。
同时，将与知名品牌合作，举办各种促销活动，吸引消费者到项目中消费。
2.合作与协作与当地知名企业、商界协会、商业组织等建立合作关系，共同开展市场推广活动和商务活动。
通过与企业的合作，吸引更多商务人士入驻写字楼，形成良好的商务生态链。
3.服务提升注重商业服务和用户体验，提供贴心、周到的服务。
在购物中心设置量身定制的贵宾服务、衣帽间、母婴室等，提升购物体验；在写字楼提供专业的会议管理服务、保安服务等，提升工作效率。
五、可行性分析根据市场需求和竞争分析，本商业地产项目的高端消费和商务服务定位，符合市场发展趋势。
策源无锡地块产品定位报告
策源无锡地块产品定位报告一、背景介绍随着无锡城市化进程的推进，城市土地资源已趋紧张，市中心地块已经基本饱和。
然而，由于无锡经济的快速发展，对商业和住宅用地的需求依然旺盛。
因此，本报告将对一块位于无锡市郊的地块进行定位分析，以确定最佳的产品定位。
二、市场结构分析1.商业用地市场：无锡商业用地市场日益活跃，大型购物中心、商场和百货公司的需求持续增长。
2.住宅用地市场：无锡人口持续增长，对高品质住宅的需求逐渐增加。
3.公共设施用地市场：随着城市发展，公共设施用地的需求也越来越大，尤其是学校、医院和文化设施。
三、地块定位分析根据市场结构分析，针对该地块的产品定位有以下几种方案：1.商业地块：将地块用作商业中心或购物中心，以满足当地消费者的需求。
该地块紧邻市中心，附近居民众多，并缺乏大型商业设施，适合开设大型购物中心。
2.住宅地块：市中心地块供不应求，将地块规划为高品质住宅区，吸引高收入人群。
该地块位置优越，离市中心较近，可享受到便利的交通和配套设施。
3.公共设施地块：考虑将地块规划为学校、医院或文化设施用地，满足市民对公共设施的需求。
该地块周围居民密集，需求量大。
四、产品定位方案基于以上定位分析，本报告提出以下产品定位方案：1.商业地块产品定位：将地块规划为大型购物中心。
购物中心将包括多个大型商场、百货公司和娱乐设施，吸引周边居民和市中心居民前来消费。
购物中心将采用国际化运营模式，引入国际品牌并提供高品质的购物体验。
同时，购物中心将注重融入当地文化元素，与周边社区密切合作，提供符合市民需求的服务和活动。
2.住宅地块产品定位：将地块规划为高品质住宅小区。
该住宅小区将打造为绿化环境优美、高品质生活的代表。
小区将提供多种户型选择，适应不同家庭需求，同时配备现代化的社区设施，如游泳池、健身房和儿童乐园等。
小区将注重社区建设，提供社区活动和服务，增加居民的归属感和满意度。
3.公共设施地块产品定位：将地块规划为综合公共设施用地，建设学校、医院和文化设施。
“星岛花城”一期产品定位及规划专项论证分析完稿.doc
“星岛花城”一期产品定位及规划专项论证分析前言豪斯机构武汉星岛花城项目组于2005年2月6日提交《星岛花城项目规划设计建议书》，并于2月19日与贵司就此举行讨论会，会上我司着重就一期产品的定位及规划设计进行了意见阐述，现本篇将针对星岛花城项目一期产品拟为“空中别墅”的定位及规划进行专项论证分析。
一、金银湖区域房地产在售小高层主力分析通过前期市场调研分析表明，本区域的小高层、高层产品市场存在抗性，具体表现为以三房为主的主力户型产品销售率低，参见下表：豪斯机构武汉办事处2005年2月分析：1、该区域项目主力三房户型面积在110—165㎡之间，销售均价为3250元/㎡左右，销售态势较缓。
2、该区域在售三房除丽水佳园以产品创新及送花园促进其销售外，其他项目销售普遍较为缓慢，归结原因如下：豪斯机构武汉办事处2005年2月A、该区域三房规划同质化严重，彼此竞争激烈；B、该区域三房销售价格提升较快，与其它区域相比，已无明显价格优势；C、该区域三房主力客户群体集中在汉口区域的企事业单位和私营业主，购买客户看重该区域的未来价值，但区域市政配套设施尚未完善，对三房产品的销售形成阻力。
3、该区域同期销售的多层三房户型制约了小高层、高层三房的销售，购买客群看重本区域的景观环境，使得无景观低楼层的小高层产品销售缓慢。
二、金银湖在售别墅分析豪斯机构武汉办事处2005年2月分析：1、该区域别墅户型面积主要集中在200-250㎡左右，别墅销售价格在4500元左右，总价普遍在100万以上。
2、该区域面积160—210㎡，主力总价80—90万的范围内的别墅供应量较小，市场销售态势良好，属于稀缺产品。
3、该区域别墅类型以联排别墅为主，销售率普遍较高，速度较快。
说明客群对该区域该类别墅产品的认同。
豪斯机构武汉办事处2005年2月三、金银湖非别墅产品的大户型分析金银湖区域大户型（复式、花园洋房）市场户型统计表:豪斯机构武汉办事处2005年2月分析：1、该区域大户型（复式、花园洋房）面积集中在170—220㎡之间，销售价格在3400元/㎡左右，总价控制在60—80万之间。
易居房产·南昌路25亩地块产品定位研究提报
05
预期效益与风险评估
预期效益分析
销售收入
根据市场调查和预测，该地块开发后可实现较高的销售收入，为 开发商带来可观的利润。
品牌提升
通过该项目的开发，可以提高开发商的品牌知名度和美誉度，增加 市场竞争力。
社会效益
项目建成后将增加就业机会，促进当地经济发展，提升城市形象。
风险评估与应对措施
市场风险
06
结论与建议
结论总结
目标客群
中高端改善型购房者，年龄在30-50岁之间，家庭月收入 在20,000-50,000元之间，注重居住品质和交通便利性。
价格策略
根据市场调研和产品定位，建议采取中高端定价策略，均 价在12,000-15,000元/平方米之间。
产品定位
打造高品质、舒适型住宅小区，以改善型住宅为主，面积 段在90-150平方米之间，注重室内空间布局和居住环境 品质。
发布项目信息，吸引潜在客户。
线下渠道
02
通过传统广告、户外广告、房产展会等形式，扩大项目知名度，
吸引目标客户。
内部渠道
03
利用企业自身资源，如员工推荐、合作伙伴等，进行项目推广。
品牌推广策略
品牌定位
根据项目特点和市场需求，明确品牌定位，塑造独特 的品牌形象。
品牌传播
通过广告、公关活动、媒体报道等方式，将品牌信息 传递给目标客户，提高品牌知名度和美誉度。
02
产品定位研究
市场分析
宏观环境分析
对国家政策、经济形势、社会文 化等因素进行综合分析，以了解 市场整体趋势和机会。
区域市场分析
深入研究项目所在区域的市场状 况，包括供求关系、竞争态势、 价格水平等。
目标市场细分
2018年贵州普安县东方新城商业定位及产品策划报告
东方新城商业定位及产品策划报告Business positioning Report云南巨联房地产经纪有限公司C O N T E N TS目录前言商业定位平面布局及功能划分人流导向及配套功能租金价格建议租金收益评估0102030405061前言前 言购物中心是商业地产金字塔的塔尖，其功能性和超强的聚客能力越来越受到重视。
越来越多的项目希望借助购物中心的招商成功带动整个项目的成功，但由于购物中心招商有别于其它商业类型招商，没事实际购物中心招商经验的人很少懂得购物中心如何招商。
此外，市场上也没有购物中心招商的书籍。
因此，在这里我们通过借助多年操盘的经验及对多个国内外购物中心案例的分析，总结出相关经验在这里进行分享。
在此强调，商业招商不像楼盘销售定好价格直接就卖，因为户型已经确定，而商业招商则是产品和客户随时都在变化当中，甚至在开业当天业态都会有变化。
2商业定位商业定位解决的问题•本案商业在城市中处于什么地位？这是一个怎样的项目？•在现有市场竞争环境下，如何实现企业诉求，实现利益最大化？•规划怎样的商业，来承载项目价值，通过什么策略来实现及提升项目价值？每一块土地具有自己不同的灵魂每个灵魂都有自己独一无二的精神！灵魂是可以触及的，而精神却是需要感知的！探求、挖掘、升华、延伸土地的精神才会令土地创造真正的价值！本项目的灵魂何在？土地的价值如何有效的实现？现状缺人气、缺人流、缺信心、缺气氛缺产品刺激力、缺商业支撑力。
作为商业地产中的金字塔 — 购物中心的操盘，我们最大的体会是只要对这项工作的危险有足够的全面的认识，不怕危险，只怕缺乏清醒的认识，这不是没信心，利空出尽一定是利好。
敌之要点即我之要点，缺就补，没有就制造定位建立新品类西餐汽车特色美食百货KTV …………投资者电影全新模式平台中餐咖啡休闲餐饮烧烤我们在思考……这些反复提及的、看似离散却又暗里关联的词语背后深层次的韵味 是什么？？？我们要做的是……在这里，搭建一个平台在这里，运作一种全新的模式！投资者和经营者他们的基本关注点大体相同，区别之处只在于经营活动层面，所以我们把他们归于一类。
某某小城项目产品定位报告
某某小城项目产品定位报告武汉易居投资2007.9目录一、区域竞争市场深化1．区域竞争性产品分析 (4)2．区域竞争性余量产品分析 (12)3．区域成交客户分析 (14)4．区域潜在项目产品分析 (15)5．区域潜在客户分析 (17)6．典型个案分析 (19)二、市场空白点找寻1．区域产品空白点分析 (42)2．区域客户空白点分析 (46)三、项目产品设计思路1．产品突围原则 (47)2．主力购买群体设定 (54)3．项目总体定位 (58)4．产品定位 (59)四、项目产品设计建议1．项目规划布局建议 (60)2．项目产品模型及数据指标设定 (64)3．项目开发节奏建议 (65)4．项目产品立面造型建议 (66)5．项目产品户型建议 (67)6．项目景观主题建议 (74)7．项目建材设备建议 (75)8．项目智能化建议 (76)9．项目物业服务建议 (79)10．项目会所营建及功能建议 (80)一、区域竞争市场深化1．区域竞争性产品分析1.1区域竞争产品规模对比作为生态居住区，区域内土地资源相对丰富，地价同其他区域相比较低，因此所开发项目均以大盘为主，占地面积均在千亩以上。
盘龙城凭借优美的自然环境和极具潜力的投资优势，吸引了众多房地产开发商的目光。
区域首个开发项目即定位于“顶级”的别墅项目“F·天下”，为盘龙城奠定了较高的市场定位和社会形象。
随后，宝安·山水龙城、恒达·盘龙湾、巢NEST 等项目的开发，使该区域逐步成为别墅项目的集合地。
2002-2004年可称为盘龙城的“别墅时代”。
目前市场供应中，别墅依旧占据相当一部分。
从以上表中能够看到，目前纯别墅项目的开发面积占区域市场中32.8%以上，而综合物业项目中也都有大部分开发为别墅。
而盘龙城不仅具有高端别墅项目，还有专门多项目是属于针对地段客群的开发项目，它们的物业类型绝对多数是小高层、多层结合，此类项目占到区域市场供应的38.6%左右。
紫金悦城北地块定位
36㎡loft两房
46㎡loft三房 81㎡标准层两房 投资+自住 2#楼入市销售一年有余，由于位置因 素，目前剩余房源在三分之一以上， loft产品销售情况好于标准层产品， 标准层产品成交价为8500元/㎡、 loft产品成交价为9500元/㎡
市场调研分析—正商·汇都中心
项目分析
本项目地块位于整个片区的东南角，由于并且难以和正商·新蓝钻进行连接，遂 作为一个独立的项目进行开发，并采用了较为保守的标准层+loft的产品模式， 作为一个投资向的商住项目，由于位置过于偏僻，销售较为缓慢。 优势分析： 同其他的竞品相比，价格最低，以38-46㎡标准层为主、loft为辅的产品设计也较 能贴合市场需求。 劣势分析：
为实现产品多元化，标准层+loft的产品设计逐渐成为了此类项目的主流，通过功
能化与舒适性共存的开发模式，提高对客群的覆盖广度。
项目整体定位—竞品比较 结论二：商住产品在单品面积上建议控制在40㎡以下，从而 降低产品总价，提高后期的出租回报率，产品形态建议沿用
市场常见的标准层+loft的组合模式，提高对不同客群的覆盖
力度。
项目整体定位—附加值思考
周边项目销售模式较为单一，缺少后续
的统一租售管理，大型商住项目中常见
的“带租约销售模式”未有出现，而通 过对投资类客户的了解，此种模式对其 而言具有相当大的诱惑力。
在中小户型产品的开发中，常见的精 装修模式也没有在周边项目中出现，精 装修产品尚属空白，有待进一步的挖掘 与开发。
项目位置过于偏僻，无论是自住还是投资，其自身优势均不明显。
市场调研分析—竞品小结
1.公寓类产品整体销售情况不佳 受40年产权、单气以及商用水电收费等影响，此类产品在区域内较不受到投资者 的青睐，多数项目的此类产品销售速度较为缓慢； 2.单品面积较为敏感 受此类产品租金限制，单品面积的设计不宜过大，理想世界50㎡+标间产品的滞销 尤为说明此问题，多数竞品的标间产品面积区间均控制在40㎡左右； 3.销售方式较为单一 周边竞品对于此类产品均以自然销售为主，没有精装修、带租约销售的模式导入；
商业地产前期定位与后期推广招商详解
商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产作为一种重要的商业开发模式，其前期定位和后期推广招商是商业地产项目成功的关键环节之一。
本文将详细介绍商业地产前期定位与后期推广招商的相关内容。
一、商业地产前期定位商业地产前期定位是商业地产项目启动之前的重要环节，包括市场调研、项目规划和定位决策等。
以下是商业地产前期定位的具体步骤：1. 市场调研：市场调研是商业地产前期定位的第一步，需要对当地商业市场进行透彻的了解，包括目标人群、竞争对手、消费习惯、市场规模等。
通过市场调研可以为后期项目规划和定位提供可靠的数据支持。
2. 项目规划：项目规划包括项目用地选择、建筑设计、商业组合形态等各项决策。
在项目规划阶段，需要结合市场调研结果，确定项目的主要业态、定位和目标人群，以满足市场需求。
3. 定位决策：定位决策是商业地产前期定位的核心环节，需要根据市场调研和项目规划结果，确定项目的定位，即商业地产项目要提供的价值和特点。
定位决策需要考虑市场需求、竞争对手、区域特点等多个因素，确保项目能够在激烈的商业竞争中脱颖而出。
二、商业地产后期推广招商商业地产后期推广招商是商业地产项目建设完工后，通过各种推广手段吸引品牌商家入驻的过程。
以下是商业地产后期推广招商的主要内容：1. 品牌商家筛选：品牌商家是商业地产项目的核心，需要经过严格的筛选和评估。
筛选品牌商家需要综合考虑商业地产项目的定位、商业组合、品牌知名度、经营实力等因素，以确保品牌商家的入驻能够与商业地产项目的定位相匹配。
2. 推广宣传：推广宣传是吸引品牌商家关注和了解商业地产项目的重要手段。
通过投放广告、举办活动、媒体宣传等方式，扩大项目的知名度和影响力，吸引品牌商家的关注和参与。
3. 招商活动：招商活动是商业地产后期推广招商的重要环节，通过举办商业论坛、招商会议、推介会等形式，与品牌商家进行面对面沟通和交流，提供详细的商业地产项目信息，解答品牌商家的疑问，促成潜在品牌商家的入驻。
XX大型商场商业部分产品定位报告
2#地-层面 注： 一层 2298 2.8 6434.4 1.4 154 5.1 0.7 7 10 424.7 1. 计算前提为建设期即开始销售 二层 2709 1.8 4876.2 0.9 99 3.3 0.7 5 7 367.8 2. 计算考虑建筑使用率为0.7； 三层 2709 1 2709 0.5 55 1.8 0.7 3 4 229.9 3. 年出租率一层为0.7，二层为0.8，三四层为0.9 14019. 4. 此处以销售价格折合之租金仅为参考数值，用以比较与实际租金之间差异，实际招商时，还需 合计 7716 1.82 6 1022.4 考虑租金优惠政策等。 1701 28709. 5. 此计算的前提条件为开发商设立经营管理公司统一经营统一出租，以此保证经营规划的实施和 总计 7 1.69 6 2096 租金的回收
2#地。。。。。。。2.5亿元，。。。。3.24万元/平米； 两块地商业部分销售额总计5亿元，销售均价2.9万元/平米。 采取三年后带租约销售可增加盈利2.13亿。
以上为假设三层全部卖掉可得收益，如因高层经营单位较大，不利于 销售，只卖掉4#地一二层和2#地一层，收入其余层面租金，则
在三层利用廊道贯穿室内外，形成立体交通，激 活三、四层经营价值。
以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代的商业 气质。
与引入品牌装修充分结合，互利互补。
公共空间的装修满足正常商业设施装修标准即可。
二号地商业定位
市场定位
迎合朝青板块整体商务环境的提升， 作为写字楼、soho部分的商务配套设施，携
引入1-3家中大型品牌餐饮或商务餐饮，
利用朝阳北路便捷的交通条件带来客流， 满足写字楼及区域内居住人群中高档餐饮需求。
高容积率小地块商业综合体设计策略初探——以沈阳灵浠金融科技创新中心为例
建筑设计 Architectural Design高容积率小地块商业综合体设计策略初探——以沈阳灵浠金融科技创新中心为例文/张滕悦 沈阳灵浠置业有限公司 辽宁沈阳 110000【摘要】本文介绍了沈阳灵浠金融科技创新中心项目概况和面临的设计挑战，阐述了在此条件下本项目的设计策略，简要总结了高容积率小地块商业项目的设计思路。
【关键词】高容积率；小地块；商业建筑【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 18.0391、项目概况该项目用地位于沈阳市和平区青年大街与文化路交汇口西南角，沈阳电视台南侧。
文化路及青年大街均属于沈阳城市交通型主干道，尤其青年大街是沈阳市“金廊、银带”的核心城市空间规划骨架，其沿线现已建成恒隆广场、华润中心、茂业中心、佳兆业广场等多个超高层项目，同时宝能环球金融中心、华强金廊城市广场等超高层项目均在施工中。
项目用地较小，地块面积仅13670㎡，容积率11，且地块并不规整。
拟建银行总部、甲级写字楼、五星级酒店、品牌酒店式公寓等多种业态，总计容建筑面积约15万㎡。
这样环境条件下的高容积率小地块商业项目，有以下几方面设计挑战。
1.1用地条件为高容积率小面积地块。
项目用地仅一万平方米有余，容积率高达11，项目将以何种建筑总体布局及形态关系来应对高容积率且地块面积极小的挑战？1.2地块本身形态并不规整，整体用地接近于直角梯形，东侧青年大街沿线用地边长141米，北侧临304巷用地边长74米，南侧临周边住宅用地边长124米，西侧临周边党校社区用地，为锯齿形不规则边界。
怎样处理建筑的具体体量，才能在不规则用地条件下满足功能合理性、建筑经济性，同时实现场所空间的营造？1.3沈阳市位于东北平原南部，背倚长白山麓，三江东流到海，富饶的黑土地上孕育了白山黑水的历史文化。
而现代城市规划将其定位于东北金融中心、综合性枢纽城市；项目所在“金廊”又是沈阳市重点规划区域，周边超高层建筑林立。
钟山晶典项目商业地块市场及产品定位报告(初稿) (PPTminimizer)
徐庄徐庄软软件件园园
庄软件园规划占地面积3974亩，可用地面积2750亩，平均容积率≤0.7，建筑密度≤25%，建筑高度≤15米。总建 筑面积为130万平方米。其中：研发用房60%；公共配套20%；软件公寓20%。主要建设内容包括：孵化研发 用房，封闭开发用房，教育培训用房，相关配套设施。 为满足软件从业人员居住、生活和休闲的需要，公共配套服务区将建有公共技术中心、物流配送中心、中介 服务中心、人才培训中心、商务会馆、综合管理中心、软件学院、孵化大楼、文体场馆、超市、宾馆、公寓 及1500车位的大型停车场等配套设施。
500米的地铁2号线金马路站使得项目可以在20分钟内直达新街口， 未来随着轨道交通4号线的建成，交通条件有望进一步改善
石狮路
金马路
地铁2号线 （4号线） 金马路站
白水路
城际轨交 紫金山东站 （暂未使用）
本案
金马路
7
四至资源：项目北至市重点项目——紫东创意园以及亚洲
最大的国际赛马场；西临工厂企业区；南依已经交付的钟山晶典及 少量配套商业；东靠紫金山余脉，环境安静，景观优越
18
区域小结：综合区域背景分析，我们认为项目应当跳脱区域
现状，合理依托区域交通规划利好，充分借势区域产业集群，最终 实现市场突破
区域规划
项目不属于马群规划的重点规划的居住区域，在区域能 级上略有欠缺，未来发展受到一定限制。
区域交通
项目临近马群综合交通换乘枢纽，随着该重点工程的开 工，未来项目周边交通条件将进一步优化。
号线、17号线的站厅。 • 地面三层是地铁16号线、17号线的站台层，
有通道与地铁2号线连接，可实现不同线路 间的换乘。 • 地下部分，主要用于机动车和非机动车的停 放，从负一层到负三层都是停车场。据悉， 建成后可以提供近千个车位，市民开车到这 里来乘坐地铁，再也不要担心车位的问题。
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二、产品基本建筑形态
A、独栋塔楼模式
独栋塔楼有利于形成项目整体形象的统一性。
非满底基独栋塔楼——南城万科大厦 占地面积：4770㎡ 建筑面积：55918㎡
满底基独栋塔楼——南城鸿发大厦 占地面积：41315㎡ 建筑面积：230000㎡
广东富一方不动产管理有限公司
满底基独栋塔楼——南城汇峰中心 占地面积：41315㎡ 建筑面积：230000㎡
广东富一方不动产管理有限公司
三、产品开发路径
2、长租公寓（中档）
◆ 项目名称：南城红璞公寓 ◆ 项目位置：南城区银丰路22号 ◆ 用地性质：商用地块 ◆ 建筑形态：非满底基双栋 ◆ 业态组合：纯公寓形式 ◆ 占地面积：约1000㎡ ◆ 建筑面积：约4000㎡ ◆ 楼层数量：4层 ◆ 客房数量：约150间 ◆ 单间面积：30-50㎡ ◆ 户型结构：1室0厅1卫㎡ ◆ 租金水平：1000-1500㎡ /月
4.04.5M 4.2-6M
200kg/㎡以 上
200kg/㎡以 上
200kg/㎡以 上
200kg/㎡以 上
250kg/㎡以 上
250kg/㎡以 上
350kg/㎡以 上
500kg/㎡以 上
出售/出 租
出租
出租
出租
出售/出 租 出售/出 租 出售/出 租 出售/出 租
1 裙楼商业+公寓 0
1 裙楼商业+写字楼 1
房型 高级双床房 豪华单人房 豪华大床房 豪华单人房 豪华商务套房 豪华行政套房
面积 40㎡ 40㎡ 40㎡ 40㎡ 80㎡ 80㎡
房价/日 400-550元 500-650元 550-700元 500-650元 1000-1400元 1800-2000元
每层间数 38 38 38 38 19 19
二、产品基本建筑形态
B、双塔楼模式
方正型满底基双塔楼——南城三联大厦
弧形满底基双塔楼——南城盈峰中心
双塔楼模式有利于项目业态上的搭 配，满足两种物业形态的不同客户 需求，客户覆盖面广。
方正型非满底基双塔楼——虎门A+大厦 广东富一方不动产管理有限公司
三、产品开发路径
产品开发类型
产品类型
物业档 次
广东富一方不动产管理有限公司
三、产品开发路径
4、商务酒店（中档）
◆ 项目名称：虎门维也纳酒店 ◆ 项目位置：虎门体育路318号 ◆ 用地性质：商用地块
◆ 建筑形态：满底基独栋塔楼 ◆ 业态组合：纯酒店形式 ◆ 占地面积：约1200㎡ ◆ 建筑面积：约16000㎡ ◆ 楼层数量：18层 ◆ 客房数量：212间 ◆ 单间面积：24-60㎡
广东富一方不动产管理有限公司
三、产品开发路径
1、商务公寓（中高档）
◆19、28和43㎡ 三种层高4.5m复式精装户型，4.5m挑空阳台 ◆1、2号楼每层38户，3、4号楼每层32户，每栋配置3电梯 ◆双入户大堂设计，一楼及地下一层均设独立高档入户大堂 ◆采用回字中庭镂空设计，单边独立走廊，八面通风采光
1 裙楼商业+公寓+写字楼
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三、产品开发路径
1、商务公寓（中高档）
◆ 项目名称：碧桂园·苹果 ◆ 项目位置：东城区环城东路 ◆ 用地性质：商用地块 ◆ 业态组合：4栋公寓+小型商业中心 ◆ 占地面积：约70666㎡ ◆ 建筑面积：约200000㎡ ◆ 容积率：1.69 ◆ 楼层数量：两栋11层，两栋12层 ◆ 规划户数：约3800间 ◆ 主力户型：19、28、43㎡ ◆ 户型结构：1室0厅1卫㎡
用块性质
主要客群
单间面积
层高
承重
盈利方式Biblioteka 1 商务公寓 中高档商业用地
2 长租公寓
中档 商业/住宅用地
3 星级酒店 中高档
商业用地
4 商务酒店
中档
商业用地
5 商务写字楼 中高档
商业用地
6 普通写字楼 中档 商业/工业用地
7 产业大楼 中高档 商业/工业/科研用 地
8 工业大厦
中档 商业/工业/科研用 地
实际背景
土地的获得成本越 来越大，竞拍市场 日益激烈，大型地 块难以获取
小型地块存在开发空间
中小型房企转型开发小型地块成为了新的突破口
广东富一方不动产管理有限公司
一、推演目的及项目参数
推演项目参数
土地性质：商业用地 容积率：约6.0 占地面积：约7000㎡ 建筑面积：约40000㎡ 周边情况：工业园/产业城，区域周边以工业厂房为主，有住宅配套
广东富一方不动产管理有限公司
三、产品开发路径
2、长租公寓（中档）
B栋5层 每层10户
A栋5层 每层23户
空中连廊
由AB两栋组成
两楼体间做露天羽毛球场
A栋密封走廊，房间相对设计
B栋版密封走廊，房间单边设计
广东富一方不动产管理有限公司
三、产品开发路径
3、星级酒店（中高档）
◆ 项目名称：东莞会展国际大酒店
小型地块产品定位初步推演
20180601
富一方不动产
目录
一、推演目的及项目参数 二、产品基本建筑形态 三、产品开发路径 附件：园区产品组合案例
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一、推演目的及项目参数
政策背景
出台的一系列房地 产市场调控政策导 致中小型房企资金 链压力巨大
市场背景
土地开发程度已超 标，生地的供应量 越来越少，大型地 块资源更加稀缺
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三、产品开发路径
3、星级酒店（中高档）
多功能会议厅
贵宾接待厅
客房
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四层中空酒店大堂
三、产品开发路径
3、星级酒店（中高档）
1-4楼
楼层规划情况
国际宴会厅、中小型宴会厅、贵宾厅、餐厅、沐足、美容美发等
5-16楼 17-18楼
19楼 20-25楼 26-29楼 26-29楼
◆ 酒店星级：五星级
◆ 项目位置：南城区会展北路一号
◆ 用地性质：商用地块
◆ 建筑形态：非满底基独栋塔楼
◆ 业态组合：纯酒店形式
◆ 占地面积：约40000㎡ ◆ 建筑面积：约100000㎡ ◆ 楼层数量：29层（楼高108.4m） ◆ 客房数量：900间 ◆ 单间面积：40-80㎡
◆ 其他配套：不同类型规格的会议厅13个； 中餐、西餐、日本料理等餐厅6个；歌舞 厅，商务中心，美容美发沐足中心、室内 游泳池等配套设施
9 酒店+写字楼
白领、投资客等 青年、蓝领等 大众人群 大众人群
投资客、企业等 中小企业等
研发科研型企业 等
轻生产型企业等
30-100㎡ 15-50㎡ 40-80㎡ 20-60㎡ 150-400㎡ 50-300㎡ 200-600㎡ 200-1000
㎡
3.34.8M 3-4.8M
3.23.5M 3.23.5M 3.23.5M 3-3.5M