非常经典89平方米三房设计户型

小……大……小……大……小
计划 经济 年代
发展初期： 房价上涨： 地价低、 总价因素 房价低
郊区化： 房价不高、 舒适
房价再涨： 客户变化
市场部分
户型大小的决定因素：
楼盘整体 1/地块……地理位置、资源（城市中心、郊区、地铁口、景观等） 2/竞争环境……市场情况、竞争对手（现状产品、策略） 3/公司……开发思路、项目定位（档次、销售速度、品牌） 4/政策等其他因素 楼盘内部 1/资源分配 2/具体的情况
2011 89平方米三房设计
户型设计专题研究系列
学术上并没有中小户型的准确定义，但是在国家三次
政策的下发后，市场上开始了中小户型的说法。实际上
背
中小户型关心两个户型面积数据90、120（144），也就 是90平方米以下的户型、 120（144）平方米以下的普
景
通住宅户型，由于144平方米以内还有较大的发挥空间，
设计创新
89平方米三房系列（1）次卧室
设计创新
89平方米三房系列（1）餐厅
设计创新
89平方米三房系列（1）厨房、卫生间
设计创新
89平方米三房系列（7）小高层
设计创新
89平方米三房系列（8）小高层
设计创新
89平方米三房系列（9）中高层两户
设计创新
89平方米三房系列（10）中高层两户
成本部分
成本的影响 精装修成本的影响
其他成本影响
成本部分
户型大小成本比较 ：
为分析比较户型与成本和关系，以南京市的东郊小镇多层为例，现将有关直接 与“户”有关的成本罗列如下，不同户型面积成本差异分析：
90平方户型成本＝21270/90＝236元/平米； 100平米户型成本＝21270/100＝213元/平米，比89户型成本降低23元/平米； 110平米户型成本＝21270/110＝193元/平米，比89户型成本降低43元/平米； 120平米户型成本＝21270/120＝177元/平米，比89户型成本降低59元/平米； 130平米户型成本＝21270/150＝164元/平米，比89户型成本降低72元/平米； 以上费用只是与“户”直接相关的成本，楼梯间建安成本和配套费用。其他成
合计
494.51
454.99
504.96
成本部分
其他成本影响 ：
同样面宽条件，户型面积减小，进深减小将会导致容积率降低。 总的建筑面积不变的情况下，户型面积减小，将导致户数增加，人口密
设计创新
89平方米三房系列（11）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（12）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（13）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（14）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（15）中高层三户
设计创新
89平方米三房系列（16）中高层四户
设计创新
89平方米三房系列（18）中高层四户
设计部分
设计措施 设计关注点 设计创新
设计部分
设计措施
减少公共交通面积 1/一梯多户的情况、走道的处理 2/小高层、高层的情况（设备间、管井） 3/首层入户门厅的处理 减少户内交通面积 1/户型组合方式 2/走道的处理 3/客户的感受（入口玄关、客厅与餐厅、主卧室的入户） 根据功能分配面积，分清主次，强调功能的复合性。 1/书房与卧室的复合 2/卫生间功能的分开，解决冲突。
设计关注点
设计部分
设计创新
面积计算折减列表 （规划与建设口径不一致/地方规定不同）：
户型内部 1/凸窗、2200以下的落地凸窗 2/两层高阳台、露台 3/阳台计算一半面积 4/户内的两层高空间 5/室外空调机位、外墙管井和管道 公共空间 1/一层的架空花园、2200层高以下的一层车库、储藏间。 2/室外的楼梯 3/楼梯下部空间
设计部分
设计创新
面积计算折减列表 （规划与建设口径不一致/地方规定不同）：
公共空间 1/一层的花园 2/半地下、地下车库等空间不计入容积率 模糊地带 1/不可利用空间。 2/正负零标高的确定 3/住户自行搭建
设计创新
89平方米三房系列（1）多层
设计创新
89平方米三房系列（1）客厅
设计创新
本与户型(如开间、进深等)也有关系，但就砖混结构来说，按平方米造价而 言，差异应不大。如果是框架结构且内隔墙可以不做，则户型越大，成本 越低。 户型大小的成本差异在小高层、高层上体现的将更加明显，如要增加电梯等费 用的分摊等。
成本部分
各种户型精装修工程成本比较不同：
由于住宅装修中卫生间、厨房间的装修成本要大大高于其他房间的装修成 本。因此在其他房间装修用材标准相同的情况下，卫生间、厨房间所占 的面积比例越小，则成本越高；如果采用两卫单位成本会增加，在此仅 考虑直接成本分析。
普通住宅一般来说也在144平方米以内，所以中小户型
研究的主要是90平方米以下的户型,作为主力市场而言
主要研究60～90之间的两房、三房户型。
市场部分
目
设计部分
录
成本部分
市场部分
否定之否定概念 户型大小的决定因素
市场部分
否定之否定、循环上升：户型面积的变化过程及分析， 其中的规律具有共性，各城市都会有这个过程。
89平方米三房系列（1）客厅
设计创新
89平方米三房系列（1）主卧室
设计创新
89平方米三房系列（1）次卧室
设计创新
89平方米三房系列（1）餐厅、卫生间
设计创新
89平方米三房系列（1）厨房
设计创新
89平方米三房系列（1）客厅
设计创新
89平方米三房系列（1）主卧室
设计创新
89平方米三房系列（1）次卧室Baidu Nhomakorabea
设计部分
面积的梯级、房间尺寸的匹配 1/客厅、主卧室 2/厨房、卫生间 规范要求、使用要求……最小尺寸、面积要求 1/厨房、卫生间 2/客厅的家具布置、流线可行 结构形式的影响 1/砖混、框架、异型框架的墙厚变化 2/厨房、卫生间的面砖、抹灰厚度 家具尺寸的变化 1/电视机采用液晶、尺寸在变大、变薄。 2/床的尺寸在变化 3/柜式空调机室外机的尺寸较大。
户型 成本组成（元/ 平米）
甲方单独分包 部分
甲供材部分
工程施工费用
其他费用
A1
B2
C1
84.44平米（二 104.92平米（三 113.36平米（三 房二厅一卫） 房二厅一卫） 房二厅二卫）
187.58
168.54
184.69
96.01 170 40.92
79.69 170 36.76
114.78 170 35.48