房企不同拿地方式的操作及风险防范
房地产投资中的风险防范与应对策略
房地产投资中的风险防范与应对策略在房地产投资领域中，风险无处不在。
投资者需要了解和应对这些风险，以保障自身利益并获得可持续的收益。
本文将从多个角度探讨房地产投资中的风险防范与应对策略。
一、市场风险防范与应对策略市场风险是指由于市场供求关系、宏观经济环境、政策变化等因素导致的投资价值波动风险。
投资者可以通过以下策略来应对市场风险：1.调查研究：在进行房地产投资前，投资者应对目标市场进行充分的调查研究，了解该市场的发展状况、政策规定、供需情况等因素，以做出明智的决策。
2.分散投资：投资者可以将资金分散投资于不同地区、不同类型的房地产项目，降低单一项目带来的风险。
这样，即使某个项目出现问题，其他项目的收益仍能够弥补。
3.灵活反应：市场变化是不可避免的，投资者在遇到市场波动时应保持灵活性，根据市场变化调整自己的投资策略。
二、财务风险防范与应对策略财务风险是指由于资金短缺、借贷利息上升、投资回报率不如预期等因素导致的投资损失风险。
投资者可以采取以下策略来应对财务风险：1.合理资金规划：在进行房地产投资前，投资者应制定合理的资金规划，包括预算、贷款安排、投资回报预期等。
并在投资过程中严格控制开支，避免出现资金短缺的情况。
2.谨慎借贷：借贷是房地产投资中常见的融资方式，但投资者应慎重选择借贷机构，确保借贷条件合理，并注意贷款利率、还款期限等细节。
3.多角度盈利：为了降低财务风险，投资者可以通过多种方式盈利，如租金收入、资本增值、出售物业等，以分散财务风险。
三、政策风险防范与应对策略政策风险是指由于政府政策变化导致的投资环境不稳定风险。
投资者可以采取以下策略来应对政策风险：1.政策研究：投资者应及时了解和研究相关政策，如土地使用政策、房地产开发政策、税收政策等，并根据政策趋势做出相应的投资计划。
2.合规经营：投资者应遵守相关法律法规，进行合规经营。
这样，一旦政策发生变化，投资者能够更好地应对并减少损失。
3.政府沟通：与政府部门保持良好的沟通和合作，了解政策变化的内幕消息，并在政策有利于投资的时机做出相应的调整。
房地产面临的局面、风险及策略
受持续调控影响，多数房企有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危（wei）险。
现在，根据对房地产市场自调控政策以来的形势分析、对房企面临的风险及今后的发展，我从以下几方面谈谈我的看法：以‚调结构、稳物价、保民生‛为基调，中央政府继续推进房地产调控政策。
‚国八条‛、房产税试点改革先后落地，‚限购‛、‚限价‛、‚限贷‛等政策全面升级，限购城市从 2022 年的不足 20 个大幅增加到 40 多个； 2022 年7 月初，国务院常务会议明确‚二三线城市也要限购‛，限购城市数增加到近 50 个； 2022 年 10 月底，保障房 1000 万套的建设计划提前实现；中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方‚限价令‛相继出台。
始于 2022 年的房地产调控在 2022 年陆续细化，行政与经济手段持续跟进。
调控政策的步步惊心，基本上都环绕着‚房价‛这块蛋糕。
忧参半，中小房企业绩大幅下滑，资金链趋紧。
行业的优胜劣汰将加剧。
济形势，包括房价的走势来看，房价增长的势头得到了控制。
房价下行的压力变得越来越大。
性。
，国家的房地产调控的政策将持续，而且高压的态势还会持续的影响。
密集出台的调控政策，从短期内带来的影响看到，，楼市泡沫被挤压。
在泡沫被挤压之后，房地产企业的资金链受到威胁，以前那种粗放式的经营方式和管理模式势必面临巨大挑战。
审时度势，调控政策对低端商品住宅的影响大于高端住宅；对一线城市房地产市场的影响大于二三线城市；对调控政策敏感和影响最大的是一线城市，然后是省会城市、经济中心城市和计划单列城市，最后才是三线四线城市。
调控政策冲击影响是按照这个顺序递减的。
三四线城市本来异地买家就不多，房地产市场主要就是本地市场，他们的商品住宅价格的利润空间和跌幅空间都不大。
从辨证的角度，对房地产企业来说，每一次政策组合拳之后，都是反身再进入的一次良机。
房地产合作开发10种模式.
房地产合作开发10种模式.1土地入股合作开发以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。
该模式是A企出地，B企出资的合作模式。
该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。
项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。
B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企为主，项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。
避免了以A企名义开发带来的一系列问题。
2合作建房合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
主要分为挂牌模式和协议模式。
实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。
协议方式以深圳为例：原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10％，可以合作建房。
土地可以协议出让。
合作方可以协议合作建房，报主管部门审批。
（1）合作方式：宗地属于农村征地返还用地，能够以合作建房方式取得土地。
万科深圳公司拟与土地方、中介方通过三方合作建房的形式进行开发。
（2）合作内容：★土地方在项目中占20%的权益，负责提供项目土地使用权，完成地块红线内的清场，办理相关手续，取得林业和环保部门的批文；★中介方在项目中占15%的权益，负责缴纳项目用地的政府地价（以政府基准地价的10%为基数计算，估计总额在2,000万元左右），负责按规定迁移高压线，并负责相关手续的办理；★万科在项目中占65%的权益，负责项目后续的开发建设，承担相应的资金和项目开发风险，并以商议的价格收购土地方、中介方在项目中的权益。
国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)
2017年12月18日至20日，中央经济工作会议 工作总基调：稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变，调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应， 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息， 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄 送国土资源部。
用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。其中，土地储 备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。
房地产开发经营工作中的资金筹措与风险控制
房地产开发经营工作中的资金筹措与风险控制在房地产行业，资金筹措与风险控制是非常重要的环节。
本文旨在探讨房地产开发经营工作中的资金筹措与风险控制的关键因素和方法。
一、资金筹措房地产开发需要大量的资金投入，如何有效筹措资金是成功开发的关键。
下面是一些常见的资金筹措途径：1. 银行贷款：房地产企业可以通过与银行合作，申请贷款来筹集资金。
贷款的利率和条件会根据企业的信用状况和项目可行性而有所差异。
2. 股权融资：企业可以通过发行股票或引入股东来融资。
这种方式可以吸引大量资金，但也要承担股东分红以及管理层权益稀释等风险。
3. 债务融资：企业可以发行债券或者筹集长期借款来融资。
这种方式可以分散股权融资带来的风险，但也需要承担利息支付和债务偿还的压力。
二、风险控制房地产开发涉及诸多风险，如市场风险、资金风险、政策风险等。
以下是几种关键的风险控制方法：1. 项目风险评估：在开发新项目之前，进行全面的风险评估是必要的。
包括项目的市场需求、土地供应、政策环境、竞争对手等方面的分析，有助于识别潜在的风险点并加以规避。
2. 资金监控：建立健全的资金监控机制是保证资金安全的重要手段。
包括预算编制、资金使用计划、资金流量分析等，可以帮助企业及时发现资金异常情况并采取相应的措施。
3. 多元化投资：将投资风险分散到不同的项目和地区是降低风险的有效方法。
通过多元化投资，即使某个项目或地区出现问题，也能够利用其他项目的盈利来弥补亏损。
4. 合理定价：在销售房产时，合理定价是能否获得良好回报的关键。
过高的价格可能导致销售困难，过低的价格则会损害利润。
因此，开发商应该进行市场调研，合理定价以获得最佳销售效益。
5. 风险管理保险：购买合适的风险管理保险有助于应对不可预见的风险事件。
例如，购买建筑工程险可以应对工程质量问题，购买资金安全险可以应对资金损失的风险。
三、结语在房地产开发经营工作中，资金筹措与风险控制是不可忽视的重要环节。
有效的资金筹措可以保证项目的顺利进行，而科学的风险控制则可以降低风险带来的损失。
房地产开发商拿地的十六种模式
房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。
政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。
2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。
3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。
4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。
5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。
该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。
6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。
7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。
8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。
9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。
10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。
11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。
12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。
13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。
14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。
15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。
16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。
以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。
开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。
房地产收并购常见模式及风险防范
房地产收并购常见模式及风险防范以房地产收并购常见模式及风险防范为标题，本文将探讨房地产收并购的常见模式以及相应的风险防范措施。
一、常见模式1. 资产收购模式：指企业通过购买目标公司的资产或股权来实现收并购。
在房地产领域，资产收购模式常见于企业收购具有优质物业资产的开发商或运营商。
这种方式可通过购买物业项目或股权来获取目标公司的资产，从而实现扩大市场份额或优化资产配置的目的。
2. 合资合作模式：指企业通过与目标公司合资或合作的方式来实现收并购。
在房地产领域，合资合作模式常见于企业与开发商、投资方或物业管理公司等合作共同开发项目，共享资源和风险。
这种方式可以通过合资合作来实现资源整合、风险分担和业务互补等目标。
3. 并购重组模式：指企业通过并购和重组目标公司来实现收并购。
在房地产领域，并购重组模式常见于企业通过收购具有相似业务或地域优势的公司来实现规模扩张或提高竞争力。
这种方式可以通过并购与目标公司实现业务整合和资源整合，从而实现协同效应和降低成本。
二、风险防范措施1. 尽职调查：在进行房地产收并购时，进行充分的尽职调查是至关重要的。
尽职调查包括对目标公司的财务状况、法律风险、经营状况等方面进行全面的调查和评估。
通过尽职调查，可以及时发现潜在的风险和问题，并采取相应的措施进行防范。
2. 合同约束：在进行房地产收并购时，签订合同是保障双方权益的重要手段。
合同应明确约定各方的权利和义务，明确收购方式、价格、条件等重要条款。
同时，还应对违约责任和争议解决进行规定，以保障双方的权益。
3. 风险评估：在进行房地产收并购时，进行全面的风险评估是必要的。
风险评估应包括对宏观经济环境、行业发展趋势、政策风险、市场竞争等方面进行分析和评估。
通过风险评估，可以及时发现潜在的风险和问题，并采取相应的措施进行防范。
4. 资金安全：在进行房地产收并购时，确保资金安全是非常重要的。
资金安全包括对资金来源的合法性和可靠性进行评估，避免因资金问题导致的风险。
如何规避房地产开发的风险
如何规避房地产开发的风险在房地产开发领域，风险是不可避免的。
然而，通过恰当的规划和管理，我们可以最大程度地规避潜在的风险，并确保项目的成功。
本文将介绍一些有效的方法来规避房地产开发的风险。
一、细致的市场调研在房地产开发之前，进行细致的市场调研是至关重要的。
这可以帮助我们了解市场需求、竞争对手、目标用户群体等信息，从而制定出更具针对性的策略和规划。
通过对市场进行深入分析，我们可以避免盲目投资和错误决策，从而规避风险。
二、合理的项目定位项目定位是房地产开发的基础，它直接关系到项目的市场竞争力和生存能力。
在定位项目时，我们应该考虑到市场需求、目标用户群体的购房心理和消费能力、地理位置等各方面的因素。
通过合理的项目定位，我们可以更好地满足市场需求，降低竞争风险。
三、合作伙伴的选择在房地产开发中，选择合适的合作伙伴也是非常重要的。
我们应该与有经验和信誉的开发商、建筑商、设计师等专业人士合作，确保项目的质量和进度。
同时，谨慎选择合作伙伴也是规避风险的一种方式，避免与不可靠的合作伙伴发生纠纷或合作不愉快。
四、合理的资金筹措资金是房地产开发过程中最为重要的资源之一。
在筹措资金时，我们应该根据项目的规模和需求，制定详细的资金筹措计划，并避免出现资金短缺或滞后的情况。
同时，我们需要合理评估项目的投资回报率，确保项目在经济效益方面具有可持续性，减少投资风险。
五、法律法规的遵守在房地产开发中，我们必须严格遵守相关的法律法规，确保项目的合法性和合规性。
这包括土地使用权、规划许可、建设工程审批等各方面的合规要求。
通过遵守法律法规，我们可以避免违法产生的风险，保护自身的利益。
六、项目管理与监督良好的项目管理和监督是规避风险的重要手段。
我们需要制定详细的项目计划和时间表，并监督项目进度、质量和成本的执行情况。
同时，及时解决项目中出现的问题和风险，确保项目顺利进行。
七、灵活的风险对策面对房地产开发中出现的风险，我们需要制定灵活的风险对策。
拿地工作流程及要点
拿地工作流程及要点拿地是指房地产开发商购买土地用于房地产开发的过程。
这是一个复杂的过程，需要开发商与政府部门和土地所有者进行谈判并达成一致，以便取得土地的权益。
下面是拿地工作的流程及要点。
1.市场调研：在进行拿地工作之前，开发商应该进行详细的市场调研，了解当地的地产市场情况，包括需求和供应情况，同类项目的竞争情况等。
这一步骤有助于开发商确定最有潜力的地区和类型的项目。
2.土地与筛选：基于市场调研的结果，开发商可以开始合适的土地。
这可能包括与土地中介、地方政府、房产开发商和个人土地所有者进行接触。
同时，开发商也需要制定一些筛选准则，根据自身的需求和标准来评估和选择潜在的土地。
3.土地评估：一旦潜在的土地被发现，开发商需要对其进行综合评估。
这可能包括与土地规划部门和当地政府进行接触，查看土地规划许可证、使用权及其他相关文件。
开发商还需要进行土地的物理和环境评估，以确定其适合用于开发的程度。
4.商务谈判：一旦土地的可行性得到确认，开发商需要与土地所有者进行商务谈判，以确保能够取得土地的使用权。
谈判可能涉及土地价格、付款方式、土地规划许可证等多个方面的协商。
开发商在此过程中需要展示自身的实力和信誉，以增加对土地所有者的说服力。
5.签署合同：在商务谈判结束后，如果双方能达成一致，将需要签署土地购买合同。
这个合同详细规定了土地的交付条件、价格、付款方式、土地使用期限等条款，确保双方权益得到保护。
6.土地转让手续：在签署合同后，开发商需要向相关政府部门提交土地转让申请，并满足相关法律和规定。
这可能包括支付土地转让税和其他费用，按规定进行公示等。
7.土地交付与登记：一旦开发商完成了所有的申请程序和手续，土地的所有权将正式转移到开发商名下。
此时开发商需要将土地的相关信息登记在当地相关部门，并向土地中介进行报备。
虽然拿地工作的流程在不同的地区和国家可能会存在差异，但上述步骤是一个总体的框架。
在进行拿地工作时，开发商还需要注意以下要点：1.市场调研的重要性：市场调研是决定拿地项目成功与否的关键。
投资房地产的五个风险控制方法
投资房地产的五个风险控制方法投资房地产是一种常见的投资方式，但也存在一定的风险。
为了保障投资者的利益，控制风险是十分重要的。
本文将介绍投资房地产的五个风险控制方法。
第一，深入研究市场。
在投资房地产之前，投资者应该深入研究所在地的房地产市场。
他们需要了解房地产市场的趋势、供需情况、价格走向等因素。
通过充分了解市场，投资者可以更准确地评估房地产投资的潜在风险，以及回报的可能性。
第二，分散风险。
分散投资是一种有效降低投资风险的方法。
投资者可以通过购买不同地区、不同类型的房地产来分散风险。
例如，可以同时投资商业地产、住宅地产和工业地产，并选择不同城市的物业。
这样一来，即使某个地区的房地产市场出现问题，其他地区的投资也能够起到保护作用。
第三，严格的财务分析。
在投资房地产之前，进行严格的财务分析是必不可少的。
投资者应该仔细评估投资物业的收入和成本，包括租金收入、维护费用、税费等。
同时，还应考虑潜在的风险因素，如房租下降、房产市值下跌等。
通过对财务数据的分析，投资者可以更好地了解投资的回报率和潜在风险。
第四，选择可靠的伙伴。
选择可靠的合作伙伴对于投资房地产也是非常重要的。
例如，投资者可以选择有丰富经验和良好信誉的房地产开发商或经纪人进行合作。
他们能够提供专业的建议和指导，降低投资风险。
同时，还可以与其他投资者进行合作，共同分担风险，并分享利润。
第五，及时跟踪市场变化。
房地产市场是一个变化频繁的市场，投资者需要及时跟踪市场的变化。
他们应该关注政策调整、经济发展、竞争情况等因素的变化。
通过时刻保持对市场的敏感度，投资者可以及时做出调整，以减少投资风险。
综上所述，投资房地产的风险是不可忽视的，但通过合理的风险控制方法，投资者可以降低风险，提高收益。
以上介绍的五个方法，即深入研究市场、分散风险、严格的财务分析、选择可靠的伙伴以及及时跟踪市场变化，将为投资者提供有效的指导，帮助他们在投资房地产中取得成功。
房地产开发企业合规管理及法律风险防范_记录
《房地产开发企业合规管理及法律风险防范》阅读随笔目录一、内容概要 (1)1. 背景介绍 (1)2. 本书阅读目的和意义 (2)二、房地产开发企业合规管理概述 (3)1. 合规管理定义与重要性 (5)2. 房地产开发企业合规管理特点 (6)3. 合规管理体系建设与运行 (7)三、房地产开发企业法律风险类型及成因 (9)1. 法律法规风险 (10)（1）土地政策变化风险 (10)（2）规划审批风险 (11)（3）合同履行风险 (12)2. 项目管理风险 (13)（1）工程质量风险 (14)（2）项目交付风险 (16)（3）客户纠纷风险 (17)3. 企业经营风除 (18)一、内容概要如何实施有效的合规管理并防范法律风险的问题，本文首先从总体上介绍了房地产企业面临的合规管理要求和法律风险类型，强调了加强合规管理和风险防范的重要性。
通过深入分析企业内部合规管理体系的建设、法律法规的遵守与执行、合同管理、项目风险控制等方面的实际操作案例，总结了经验教训，提出了一些切实可行的建议和方法。
文章也关注房地产企业外部环境变化对合规管理和风险防范的影响，并提出了相应的应对措施。
通过阅读随笔，有助于房地产开发企业深入理解合规管理和法律风险防控的理论和实践知识，提高企业的合规意识和风险防范能力。
1. 背景介绍在当今社会，随着城市化进程的加速推进，房地产市场日益繁荣，房地产开发企业作为城市发展的重要参与者，其发展状况直接关系到国家经济、社会稳定和民生福祉。
在追求经济效益的同时，房地产开发企业也面临着越来越多的法律风险和合规问题。
加强房地产开发企业的合规管理及法律风险防范，已成为企业持续健康发展的重要保障。
随着法律法规的不断完善和监管力度的加强，房地产开发企业在项目开发、销售、运营等方面都受到了更为严格的规范。
土地使用权、建设工程规划许可、预售许可等环节都需要遵循相关法律法规的规定。
房地产企业的税收、融资、环保等方面也受到越来越高的关注。
中国房地产开发商拿地的十六种模式
中国房地产开发商拿地的十六种模式1.政府招标模式：开发商通过政府招标参与竞争，获得土地使用权。
2.拍卖竞价模式：土地通过公开拍卖出售，开发商通过竞价方式获得土地使用权。
3.协议转让模式：土地转让双方通过协议方式达成一致，开发商获得土地使用权。
4.建设用地预审模式：开发商提前与政府达成协议，经过建设用地预审后获得土地使用权。
5.国有资产雄性化模式：通过国有资产转让方式将土地转让给开发商，开发商获得土地使用权。
6.土地收并购模式：开发商通过收购和并购方式获取土地使用权。
7.持股拿地模式：开发商购买目标公司的股权，从而控制该公司下的土地资源。
8.合作开发模式：开发商与土地拥有者合作，共同开发土地，并获得土地使用权。
9.物业管理权转让模式：开发商通过转让物业管理权获取土地使用权。
10.土地租赁模式：开发商向土地拥有者租赁土地，获得临时的土地使用权。
11.集体土地入股模式：集体土地经过入股以后，开发商间接获得土地使用权。
12.农村宅基地出让模式：开发商通过出资购买农户宅基地，获得土地使用权。
13.划拨出让模式：政府将土地划拨给开发商，从而获得土地使用权。
14.增值分享模式：开发商与土地拥有者达成协议，通过增值分享方式获取土地使用权。
15.租金抵房款模式：开发商向土地拥有者支付一定的租金，租金可以抵扣购房款，从而获得土地使用权。
16.股权注入模式：开发商通过向公司注入资金购买土地股权，从而获得土地使用权。
这些模式在实际拿地过程中常常被开发商采用，每种模式都有其适用的场景和优势。
开发商可根据具体情况选取适合自身利益最大化的拿地模式。
勾地攻略
•八大“勾地”攻略走访长期服务于地产企业的律师事务所以及代理机构，我们大致汇整出以下八种拿地方式，它们的共通之处在于：皆是围绕“合理避让税费”这个总原则展开，从绕开“招牌挂”到规避强制性程序，从而达到低代价的协议拿地。
而根据具体情况又可衍生出多达13种拿地方式，应对开发商遇到的各类难题。
一、股权转让原理：由于土地资源一般都归属公司名下，个人持有的情况极少，如果通过收购该公司的股权，按照《公司法》，土地被视为该公司的固定资产，那么就可成功避开“招挂拍”，在股权购买之后，只需要将公司更名，土地就顺理成章过渡到购买方的名下，不被定义为“土地交易”，这样又可以避开各种高额税费，这是最常见的一种方法。
局限：第一，最理想的情况是对方只有一块地或一个项目，如果对方有几个项目或多种营业范围，而收购方可能都只对其中一块地感兴趣，从而不具备交易条件。
第二，如果对方是国有企业或者国资出股方式，操作起来就相当的有难度。
从2004年开始，国家要求国有资产的产权交易必须进行挂牌，国有资产必须到产权交易中心去挂牌，而对国有资产的监管也是非常严格的，国有资产必须进行评估，否则就算作是国有资产流失,任何一方都不敢去承担这样的责任，因此双方很难以协商价格并完成交易。
优势：这种方法的优势是实用，交易程序简单。
只需要直接签一个协议，约定付款方式、规避一些风险等。
然后直接到工商局备案即可，七个工作日即可完成。
而且可以避免的高额赋税。
风险：这种方式的法律风险在于原有公司的债权债务。
比如，我一旦收购你的股权，必然也将承担你的债权债务，特别是在买家对债务情况不清楚的情况下，即使可以通过财务审计了解现有债务，也很难了解“或有债务”(例如贷款担保等)。
特别是一些恶意卖家制造欠款，很难规避，这也是众多买家在使用这种方法是最大的顾虑。
二、合伙成立项目公司原理：第二种方式由第一种方式变通而来，即成立一个新的项目公司，把特定的块地“装”进去。
方法有二：其一，共同成立公司，一方以土地作价入股出资，一方直接投入资金，这样也不能定义为“土地交易”；其二，即对方先成立一个项目公司，我再直接购买股权。
房企参与土地一级开发的五种模式
房企参与土地一级开发的五种模式一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。
在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
房地产项目收购财务风险及对策
房地产项目收购财务风险及对策随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业一直是吸引投资的热门领域。
在房地产市场中，收购已有项目成为了一种常见的投资手段，这种投资方式也伴随着一定的财务风险。
本文将从财务风险的角度出发，探讨房地产项目收购中存在的财务风险，并提出相应的对策。
1.市场风险市场风险是指收购的房地产项目所处的市场环境发生变化，导致其价值下跌或无法获得预期收益的风险。
市场环境的变化可能包括政策变化、经济波动、需求下降等因素。
一旦市场环境出现变化，原本看好的项目可能面临巨大的价值缩水。
2.资金风险资金风险是指收购项目所需资金来源的不确定性。
房地产项目收购通常需要大量资金，如果无法及时筹集到足够的资金，将会导致项目停滞不前，甚至失败。
资金来源的不确定性也可能增加融资成本，给收购方带来更大的财务压力。
3.资产质量风险资产质量风险是指收购项目的实际价值低于预期的风险。
在收购项目之前，往往会进行尽职调查，但是由于信息不对称或者市场环境变化，收购方可能无法准确评估项目的实际价值。
如果最终发现项目的实际价值远低于预期，将会导致投资损失。
4.法律风险法律风险是指收购项目过程中可能面临的法律纠纷风险。
包括土地所有权纠纷、房产权属纠纷、违建隐患等问题。
一旦发生法律纠纷，不仅会增加项目的成本，还可能导致项目停工或者停止营运，对收购方造成较大的损失。
二、战略对策1.多元化投资在面临市场风险时，收购方可以通过多元化投资来分散风险。
不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里，可以同时投资于多个地区、不同类型的房地产项目，以降低市场波动对投资的影响。
2.合理规划资金来源在面临资金风险时，收购方需要合理规划资金来源。
可以引入多元化的融资渠道，包括银行贷款、资本市场融资、与合作伙伴共同投资等方式，以保证资金的充足与稳定。
3.加强尽职调查在面临资产质量风险时，收购方需要加强尽职调查的工作。
通过深入的调查和分析，尽可能获取项目的全部信息，识别项目存在的风险点，降低项目风险对收购方的影响。
地产母公司拿地,子公司开发需要注意的法律风险
地产母公司拿地，子公司开发需要注意的法律风险房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。
这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。
房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。
然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。
房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点:母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。
如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。
到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。
房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发的税收风险及规避策略土拍溢价率持续下滑。
1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。
由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。
房地产开发项目的风险管理与防控策略
房地产开发项目的风险管理与防控策略在房地产开发项目中，风险管理与防控策略的制定和执行至关重要。
只有通过科学的风险管理措施，才能有效地避免项目中的潜在风险，并最大程度地降低风险对项目的不利影响。
本文将探讨房地产开发项目中的风险管理与防控策略，以及相应的措施。
一、市场风险管理1.市场需求风险房地产开发项目的核心目标是满足市场需求，因此了解市场需求风险是至关重要的。
充分了解市场的供需关系、人口结构和人口密度等方面的信息，是分析市场需求风险的基础。
开发商可以通过市场调研和数据分析等手段，进行风险评估，以制定相应的风险防控策略。
2.政策风险政策性因素对房地产市场有着重要的影响。
因此，了解政策风险并及时进行反应非常重要。
开发商应经常关注政策变化，保持与政府部门和相关利益方的良好沟通，并在政策调整后及时调整项目策略，以降低政策风险。
此外，开发商还应严格遵守相关法律法规，确保项目的合规经营。
二、技术风险管理1.规划设计风险合理的规划设计是房地产开发项目成功的关键。
项目的规划设计需要综合考虑地产市场、区域发展趋势及政策法规等多个方面因素。
在规划设计阶段，开发商应对项目进行全面评估，避免规划设计上的瑕疵和不足，并及时调整和完善。
2.施工质量风险施工质量风险直接关系到项目的品质和后期的运营效益。
为避免施工质量问题，开发商应采取一系列措施，如选择有经验和信誉的施工团队、建立严格的质量管理制度以及定期进行质量检查等。
此外，还可以采用先进的技术设备和工艺，提高施工质量的可控性和稳定性。
三、资金风险管理1.融资风险房地产开发项目通常需要大量的资金支持。
对于资金风险，开发商应制定合理的融资计划，确保项目能够及时获得资金，并合理分配和利用资金资源。
同时，开发商还应关注利率风险和资金供应的稳定性，以便及时调整融资策略。
2.资金回收风险房地产开发项目的成功与否，不仅取决于项目的开发进展，还取决于项目的销售和资金回收情况。
为降低资金回收风险，开发商可以积极开展市场营销活动，提高项目的知名度和销售量。
大型房企拿地攻略指引
大型房企拿地攻略指引大型房地产企业在拿地过程中面临许多挑战和机遇。
拿地是房企发展的重要一环，需要制定有效的攻略指引。
以下是一些关键的拿地攻略，帮助大型房地产企业在拿地过程中取得成功。
1.定位目标市场：在拿地过程中，大型房地产企业需要首先明确目标市场。
这涉及到分析市场需求和潜在客户的特点，为企业提供了拿地的方向和依据。
例如，企业可以通过观察和研究人口增长率、就业率和生活质量等指标来确定目标市场。
2.协同合作：大型房地产企业可以考虑与其他企业合作，共同拿地。
通过合作，不仅可以减少拿地风险，还可以分享资源和经验。
此外，与其他企业合作还可以提高企业的议价能力和资源配置能力。
4.地产项目评估：在拿地前，大型房地产企业需要进行充分的地产项目评估。
评估包括市场需求、土地方案、投资回报率等多个方面。
这将帮助企业确定最佳的拿地策略，并减少由于错误决策而导致的风险。
6.土地政策研究：大型房地产企业需要深入研究所在地区的土地政策。
通过了解政府的规划和政策方向，企业可以更好地把握拿地机会。
此外，了解当地土地开发政策还可以帮助企业避免潜在的法律和合规风险。
7.周边环境研究：在拿地时，大型房地产企业需要对周边环境进行充分的研究。
这包括了解附近的交通设施、教育资源、商业中心等。
这些因素将直接影响项目的吸引力和市场价值。
8.风险规避策略：拿地过程中存在许多风险，大型房地产企业需要制定相应的风险规避策略。
这可能包括了解土地所有权、法规和法律风险，以及环境和用地政策的影响等。
通过制定合理的风险规避策略，企业可以降低风险，并在拿地过程中更好地保护自身利益。
总之，大型房地产企业在拿地过程中需要制定有效的攻略指引。
通过明确目标市场、协同合作、建立网络和关系、进行地产项目评估、合理规划资金、研究土地政策和周边环境、制定风险规避策略等，可以帮助企业更好地在竞争激烈的市场中取得成功。
房地产拿地流程及技巧
集团规避政策风险的基本思路和操作原则。
（3）各地区公司的快速反应 根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。
2. 宏观调控加强以来，投资决策的应对
案例：E:\投资管理讲义2013\投资决策三线原则.doc
E:\投资管理讲义2013\2013年房地产以来企业发展状况盘点.doc
案例：
2010—2014年龙湖战略和投资策略.doc 恒大的三年战略
二、房地产投资拿地模式研究
1.城市运营的开发模式
案例：天津项目\新城项目推介.ppt
2.大盘开发的模式
钓鱼城项目
恒大·金碧天下.ppt
特点： 1.土地规模大、建设规模大 2.物业形态多样化 3.建设运营周期5—8年
选择重要考虑因素。
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江北商圈
沙坪坝商圈
渝中商圈
大坪商圈
南坪商圈
杨家坪商圈 大渡口商圈
C.从场地角度看“地块”
1.地块高差 2.地块规整程度 3.地块与周边事物的衔接关系 4.地块内部可利用或不可利用的因素
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D.规划设计要点解读
考虑要素： 1、政府层面 2、企业自身层面 3、市场层面 4、项目目标平衡方面
广义的勾地概念：
围绕“合理避让税费”这个总原则展开，从绕开“招拍挂”到 规避强制性程序，从而达到低代价的协议拿地目的。八大勾地方式攻略.doc
3.土地竞买案例
..\6.25\万州地块公告.doc E:\6.25\招商地产挂牌门槛条件（深圳）.doc
七、地产企业前期如何控制土地
1. 国内地产企业通行的地块获取方式
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地块投资理念
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房企不同拿地方式的操作及风险防范
一、房地产企业可以通过哪些途径获取土地
（一）房地产企业的六种拿地方式
（二）六种拿地方式的利弊分析
（三）房地产企业如何根据自身发展阶段、发展规模选取符合自身条件的拿地方式
二、一二级联动获取土地实操及风险防范
（一）如何成功获取土地一级开发权
（二）土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析
（三）土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总
1、前期开发的法律文件
2、土地一级开发的法律文件
3、土地一级开发成本类的法律文件
1）收购土地及拆迁的文件
2）基础设施投资类文件
3）前期费用文件
4）计入土地一级开发成本的二级开发文件
（四）土地一级开发和二级开发有怎样的关系？如何找到二者之间的契合点？
（五）土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析
（六）如何策划前期资金投入保障资金安全
（七）如何合理合法避税
（八）如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒
（九）如何做好项目可行性分析，处理好与拆迁相关事宜
（十）需要政府授权的法律文件以及每个阶段政府需要审批的相关批文、需要政府办理的所有相关手续的办理程序全程展现
（十一）经典案例告诉你开发商成功实现一二级联动的秘籍
三、二级市场拿地方式实操及风险防范
（一）哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围又是如何界定的？
（二）招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析
（三）为什么企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地？其中症结何在？
（四）“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？
（五）如何避免“招拍挂”雷区？
（六）真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果
（七）真实案例全程揭示通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧
四、直接进行项目转让获取项目实操及风险防范
（一）“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”？
（二）如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效
（三）如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动
（四）如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本
（五）真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范
五、股权收购获取项目实操及风险防范
（一）收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍
（二）股权收购如何做好合理避税
（三）通过股权收购取得房地产项目的利弊分析
（四）通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？
（五）真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操
六、商品房包销获取项目实操及风险防范
（一）商品房包销实现项目转让在法律层面如何实现
（二）商品房包销实现项目转让要警惕哪些陷阱
（三）商品房包销如何合理避税
（四）真实案例生动再现商品房包销实现项目转让的操作技巧及风险防范七、承包经营获取项目实操及风险防范
（一）通过承包经营获取项目有哪几种方式？
（二）承包经营获取项目几种方式的不同之处及利弊分析
（三）企业如何审时度势在几种方式中进行取舍
（四）真实案例全面解析承包经营获取项目实操及风险防范
八、模板
（一）土地一级开发相关法律文件模板
1、前期开发的法律文件
2、土地一级开发的法律文件
3、土地一级开发成本类的法律文件
（1）收购土地及拆迁的文件
（2）基础设施投资类文件
（3）前期费用文件汇总
（4）计入土地一级开发成本的二级开发文件
（二）二级市场拿地相关文件汇总
1、招拍挂成功拿地策划案
2、招拍挂拿地相关法律文件
（三）股权收购获取项目相关文件汇总
1、股权收购获取项目策划案
2、股权收购获取项目交流提纲
3、股权收购获取项目尽职调查报告
4、股权收购获取项目法律意见书
（四）商品房包销获取项目相关法律文件汇总
1、商品房包销获取项目策划案
2、商品房包销合同范本。