2019-2.3厂房评估(成本法)-文档资料
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
七、开发利润：投资利润率为20 ﹪
跟我想2
确定评估公式
由于工业厂房多为工业企业自营生产， 交易情况较少，因此对委托房屋采用 成本法评估
跟我想3
确定厂房的评估值
评估值
单位面 ＝ 积重置 ×建筑 ×成新率
价格 面积
跟我做1
工程名称 建筑面积
主要特征
重置全价资料-基价（可比案例）
单层仓库 8745平方米
功能 基础 楼地面 门窗 外粉刷 内粉刷 钢结构 电气 管道 消防 设备
Vb=1743.69元/平方米
案例答案
9、重新构建价格 =1743.69×300=52.31万元
案例2
估算某旧办公楼2019年6月30日的建筑重置 价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关 图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑 面积为8247平方米，建筑结构为钢筋混凝土 框架结构，并调查、了解到估算该重置价格 所需要的有关数据如下：
案例答案
1、建筑安装工程费：1200元/平方米 2、专业费 =1200×8﹪=96元/平方米
3、管理费 =（1200+96）×3﹪=38.88元/平方米
4、销售费 =Vb ×4元/平方米 5、投资利息
1 9 2 3 . 8 6 0 . 0 8 V 8 ( 1 4 0 0 . 0 b ) 0 . 2 1 6 5
6、装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工 费的75.90﹪ 7、税金为3.445﹪
案例2
二、专业费：建筑安装工程费的6 ﹪ 三、管理费：建筑安装工程费与专业费用之 和的6 ﹪ 四、销售费：售价的3 ﹪ 五、投资利息：开发经营期为2年，费用头 一年半投入60 ﹪，后半年投入40 ﹪ 六、销售税费：售价的5.53﹪
跟我做3
因素差异的比较修正
交易情况修正：交易实例成交价格×交易情 况修正系数=交易实例正常市场价格 交易日期修正： 1.38【155.8÷111×(1－2%) • 层高修正:高度每增加10厘米，造价相应增 加1% • 结构及屋面修正：结构向下修正5%，屋面 向下修正7%
跟我做4
重置房全地价产资价料格-前的期计转算业费
前 期 专＝ 业 费
经综合调整后的 工程造价
×5％
跟我做5
重房置地全产价价资格料的-管计理算费
管 理＝ 费
经综合调整后的 工程造价
×3％
跟我做6
重置房全地价产资价料格-的资计金算成本
利 息 费
＝ （经综合调整后的工程造价＋前期费 用＋管理费用） ×利率×建设期/2
跟我做7
重置房全地价产资价料格-的重计置算单价
结构类型 总高度（檐口）
钢结构 8.28米
土建/安装类别 土建二类三类
12层
1层（局部2层）
跟我做2
重置全价资料-工程造价指标
项目
一、建筑工程造价
其中
钢结构
二、安装工程造价
其中
1、电气工程 2、管道工程
建筑安装造价（一）＋（二）
平方米造价（元/平方米）
1117.66 712.81 116.66 60.11 56.55 1234.32
Hale Waihona Puke Baidu
部分
结构 装修 设备
名称
基础 承重构件 非承重部件 屋面及地面 门窗、顶棚
粉刷 细木装修 水卫设施 电照设备
标准分
25 25 15 35 45 40 15 50 50
实测现状
打分
动手做1
建立项目
进入鼎信 诺评估系 统
动手做2
建立项目
填入项目 名称
动手做3
建立项目
选择房屋 建筑物
动手做4
评定估算
重
置 ＝ 经综合调整后的工程造价＋前期费用
单
＋管理费用＋资金成本
价
跟我做8
房评地估产原价值格的的计计算算
评估原值 ＝ 重置单价×建筑面积
跟我做8
确定厂房的成新率-公式
成新率 ＝ 剩余使用年限 ÷（剩余使用年限＋已使用年限）×100％
理论成新率 ＝ 剩余使用年限 ÷耐用年限×100％
跟我做8
确定厂房的成新率-成新率打分表
厂房评估
评什么?
评估目的：企业增资扩股整体价值评估 房产名称：工业厂房
厂 评估基准日： 2019年6月 房 建成年代： 2019年6月 评 建筑面积：6480平方米 估 维修情况：2019年1月和2009年7月分两期对
税点进行管网改造，同时进行重新装修，现 场勘察外观较新
跟我想1
确定评估方法
由于工业厂房多为工业企业自营生产， 交易情况较少，因此对委托房屋采用 成本法评估
1、填写申报数据 2、设计添加工作 底稿 3、工作底稿与明 细表动态链接
案例1
案例1：某幢房屋的建筑面积为300平方米 ，该 类用途、建筑结构和档次的房屋的单位面积建 筑安装工程费为1200元/平方米 ，专业费为建筑 安装工程费的8﹪，管理费用为建筑安装工程费 与专业费用之和的3﹪，销售费用为重新构建价 格的4﹪，建设期为6个月，所有费用可视为在 建设期内均匀投入，年利率为6﹪，开发商成本 利率为15﹪，销售税费为重新构建价格的6﹪， 请计算该房屋建筑物重新构建价格。
=15.59+0.0006Vb元/平方米
案例答案
6、销售税费 =Vb×6﹪=0.06Vb元/平方米 7、开发利润 =（1200+96+38.88+0.04Vb+19.59+0.0006Vb） × 15﹪
=203.17+0.0061Vb元/平方米 8、Vb= 1200+96+38.88+0.04Vb+19.59+0.0006Vb+ 0.06Vb+203.17+0.0061Vb
一、建筑安装工程费
1、土建工程直接费：781.44元/平方米
2、安装工程直接费：445.28元/平方米，其 中人工费46.17元/平方米
案例2
3、装饰装修工程直接费：901.50元/平方米， 其中人工费45.16元/平方米 4、土建工程综合费为土建工程直接费的14.25﹪
5、安装工程综合费率为安装工程人工费的 79.08﹪
跟我想2
确定评估公式
由于工业厂房多为工业企业自营生产， 交易情况较少，因此对委托房屋采用 成本法评估
跟我想3
确定厂房的评估值
评估值
单位面 ＝ 积重置 ×建筑 ×成新率
价格 面积
跟我做1
工程名称 建筑面积
主要特征
重置全价资料-基价（可比案例）
单层仓库 8745平方米
功能 基础 楼地面 门窗 外粉刷 内粉刷 钢结构 电气 管道 消防 设备
Vb=1743.69元/平方米
案例答案
9、重新构建价格 =1743.69×300=52.31万元
案例2
估算某旧办公楼2019年6月30日的建筑重置 价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关 图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑 面积为8247平方米，建筑结构为钢筋混凝土 框架结构，并调查、了解到估算该重置价格 所需要的有关数据如下：
案例答案
1、建筑安装工程费：1200元/平方米 2、专业费 =1200×8﹪=96元/平方米
3、管理费 =（1200+96）×3﹪=38.88元/平方米
4、销售费 =Vb ×4元/平方米 5、投资利息
1 9 2 3 . 8 6 0 . 0 8 V 8 ( 1 4 0 0 . 0 b ) 0 . 2 1 6 5
6、装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工 费的75.90﹪ 7、税金为3.445﹪
案例2
二、专业费：建筑安装工程费的6 ﹪ 三、管理费：建筑安装工程费与专业费用之 和的6 ﹪ 四、销售费：售价的3 ﹪ 五、投资利息：开发经营期为2年，费用头 一年半投入60 ﹪，后半年投入40 ﹪ 六、销售税费：售价的5.53﹪
跟我做3
因素差异的比较修正
交易情况修正：交易实例成交价格×交易情 况修正系数=交易实例正常市场价格 交易日期修正： 1.38【155.8÷111×(1－2%) • 层高修正:高度每增加10厘米，造价相应增 加1% • 结构及屋面修正：结构向下修正5%，屋面 向下修正7%
跟我做4
重置房全地价产资价料格-前的期计转算业费
前 期 专＝ 业 费
经综合调整后的 工程造价
×5％
跟我做5
重房置地全产价价资格料的-管计理算费
管 理＝ 费
经综合调整后的 工程造价
×3％
跟我做6
重置房全地价产资价料格-的资计金算成本
利 息 费
＝ （经综合调整后的工程造价＋前期费 用＋管理费用） ×利率×建设期/2
跟我做7
重置房全地价产资价料格-的重计置算单价
结构类型 总高度（檐口）
钢结构 8.28米
土建/安装类别 土建二类三类
12层
1层（局部2层）
跟我做2
重置全价资料-工程造价指标
项目
一、建筑工程造价
其中
钢结构
二、安装工程造价
其中
1、电气工程 2、管道工程
建筑安装造价（一）＋（二）
平方米造价（元/平方米）
1117.66 712.81 116.66 60.11 56.55 1234.32
Hale Waihona Puke Baidu
部分
结构 装修 设备
名称
基础 承重构件 非承重部件 屋面及地面 门窗、顶棚
粉刷 细木装修 水卫设施 电照设备
标准分
25 25 15 35 45 40 15 50 50
实测现状
打分
动手做1
建立项目
进入鼎信 诺评估系 统
动手做2
建立项目
填入项目 名称
动手做3
建立项目
选择房屋 建筑物
动手做4
评定估算
重
置 ＝ 经综合调整后的工程造价＋前期费用
单
＋管理费用＋资金成本
价
跟我做8
房评地估产原价值格的的计计算算
评估原值 ＝ 重置单价×建筑面积
跟我做8
确定厂房的成新率-公式
成新率 ＝ 剩余使用年限 ÷（剩余使用年限＋已使用年限）×100％
理论成新率 ＝ 剩余使用年限 ÷耐用年限×100％
跟我做8
确定厂房的成新率-成新率打分表
厂房评估
评什么?
评估目的：企业增资扩股整体价值评估 房产名称：工业厂房
厂 评估基准日： 2019年6月 房 建成年代： 2019年6月 评 建筑面积：6480平方米 估 维修情况：2019年1月和2009年7月分两期对
税点进行管网改造，同时进行重新装修，现 场勘察外观较新
跟我想1
确定评估方法
由于工业厂房多为工业企业自营生产， 交易情况较少，因此对委托房屋采用 成本法评估
1、填写申报数据 2、设计添加工作 底稿 3、工作底稿与明 细表动态链接
案例1
案例1：某幢房屋的建筑面积为300平方米 ，该 类用途、建筑结构和档次的房屋的单位面积建 筑安装工程费为1200元/平方米 ，专业费为建筑 安装工程费的8﹪，管理费用为建筑安装工程费 与专业费用之和的3﹪，销售费用为重新构建价 格的4﹪，建设期为6个月，所有费用可视为在 建设期内均匀投入，年利率为6﹪，开发商成本 利率为15﹪，销售税费为重新构建价格的6﹪， 请计算该房屋建筑物重新构建价格。
=15.59+0.0006Vb元/平方米
案例答案
6、销售税费 =Vb×6﹪=0.06Vb元/平方米 7、开发利润 =（1200+96+38.88+0.04Vb+19.59+0.0006Vb） × 15﹪
=203.17+0.0061Vb元/平方米 8、Vb= 1200+96+38.88+0.04Vb+19.59+0.0006Vb+ 0.06Vb+203.17+0.0061Vb
一、建筑安装工程费
1、土建工程直接费：781.44元/平方米
2、安装工程直接费：445.28元/平方米，其 中人工费46.17元/平方米
案例2
3、装饰装修工程直接费：901.50元/平方米， 其中人工费45.16元/平方米 4、土建工程综合费为土建工程直接费的14.25﹪
5、安装工程综合费率为安装工程人工费的 79.08﹪