房地产土地增值税培训PPT课件
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房地产土地增值税培训课件
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处
理办法》的通知国税发[2009]31号
七、房地产开发项目收入总额的确认 （一）房地产转让价格的确定
（l）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《
商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。 （2）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评 估确认其价值；对于视同销售的房地产，其收入确定由主管 地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核 定。 （3）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资 料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务 机关依照上述方法的市场价格核定。
也就是说，这四项费用即使没有合法有效凭
证也是可以核定扣除的。这里没有包括“公 共配套设施费”，即公共配套设施费必须取 得合法有效凭据，否则不予扣除。
1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、
劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。 2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建 筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共 配套设施发生的支出。 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费 用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水 电费、劳动保护费、周转房摊销等。
8、税率
档 次 级 距 税Байду номын сангаас 速算扣 除系数 税额计算公式
理办法》的通知国税发[2009]31号
七、房地产开发项目收入总额的确认 （一）房地产转让价格的确定
（l）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《
商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。 （2）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评 估确认其价值；对于视同销售的房地产，其收入确定由主管 地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核 定。 （3）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资 料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务 机关依照上述方法的市场价格核定。
也就是说，这四项费用即使没有合法有效凭
证也是可以核定扣除的。这里没有包括“公 共配套设施费”，即公共配套设施费必须取 得合法有效凭据，否则不予扣除。
1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、
劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。 2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建 筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共 配套设施发生的支出。 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费 用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水 电费、劳动保护费、周转房摊销等。
8、税率
档 次 级 距 税Байду номын сангаас 速算扣 除系数 税额计算公式
《土地增值税培训》PPT参考课件
▪ ---国税函[2010]220号第三条第四款
23
▪ 4、与转让房地产有关的税金 ▪ 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、
印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同 税金予以扣除。 ▪ 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时 缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产 开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列 入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳 税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳 的印花税。 ▪ ---财税字[1995]48号 第九条 ▪ 5、房地产企业加计扣除 ▪ 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的 纳税人可按本条第1、2项规定计算的金额之和，加计 20％的扣除。
9
▪ 房地产评估增值 ▪ 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，
不属于征收土地增值税的范围 ▪ 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及
附着物， ▪ A、有下列情形之一的，免征土地增值税：
因国家建设需要依法征用、收回的房地产。可 以免征土地增值税 ---条例第八条（二）
10
▪ B、 条例第八条（二）项所称的因国家建设 需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实 施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的 房产或收回的土地使用权。
---国税发[2006]187号第四条第五款
27
▪ (四）、企业分类
▪ 企业类型不同，扣除项目也不同。分为：房地 产开发企业和非房地产开发企业
12
▪ （三)、纳税人 ▪ 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着
物产权并取得增值性收入的单位和个人 ▪ 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、
事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 ▪ 条例第二条所称个人，包括个体经营者
23
▪ 4、与转让房地产有关的税金 ▪ 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、
印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同 税金予以扣除。 ▪ 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时 缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产 开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列 入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳 税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳 的印花税。 ▪ ---财税字[1995]48号 第九条 ▪ 5、房地产企业加计扣除 ▪ 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的 纳税人可按本条第1、2项规定计算的金额之和，加计 20％的扣除。
9
▪ 房地产评估增值 ▪ 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，
不属于征收土地增值税的范围 ▪ 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及
附着物， ▪ A、有下列情形之一的，免征土地增值税：
因国家建设需要依法征用、收回的房地产。可 以免征土地增值税 ---条例第八条（二）
10
▪ B、 条例第八条（二）项所称的因国家建设 需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实 施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的 房产或收回的土地使用权。
---国税发[2006]187号第四条第五款
27
▪ (四）、企业分类
▪ 企业类型不同，扣除项目也不同。分为：房地 产开发企业和非房地产开发企业
12
▪ （三)、纳税人 ▪ 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着
物产权并取得增值性收入的单位和个人 ▪ 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、
事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 ▪ 条例第二条所称个人，包括个体经营者
《土地增值税》课件
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
第八章-土地增值税PPT课件
• A.与国有企业换房的外资企业 • B.合作建房后出售房产的合作企业 • C.转让国有土地使用权的企业 • D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间 • 【答案】D
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
15
【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
15
【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
房地产业土地增值税专题培训资料
企业土地增值税应纳税额计算过程如下：
（1）扣除项目金额=250+350+200+（250+350）
×5%+1800 ×5% ×（1+7%+3%）+（250+350）
×20%=250+350+230+99+120=1049（万元）
（2）增值额=1800-1049=751（万元）
（3）应纳土地增值税=751 ×40%-1049 ×5% =247.95（万元）
【答案】B 【解析】根据土地增值税法计算方法 与步骤，计算过程如下：计算扣除金 额=4800＋4800×10%＋770＋ 4800×20%=7010（万元）；计算土地 增值额=14000－7010=6990（万元）； 计算增值额占扣除项目金额的比例 =6990÷7010×100%=99.7%，适用税率 为第二档，税率40%、扣除系数5%；应 纳土地增值税=6990×40%－ 7010×5%=2445.5（万元）。
1.按本企业在同一地区、 同一年度销售的同类房地 产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当 地当年、同类房地产的市 场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发 的部分房地产转为企业自用或 用于出租等商业用途时，如果 产权未发生转移，不征收土地 增值税，在税款清算时不列收 入，不扣除相应的成本和费用。
（4）基础设施费，包括开发小区内道 路、供水、供电、供气、排污、排洪、 通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的 支出。 （5）公共配套设施费，包括不能有偿 转让的开发小区内公共配套设施发生的 支出。 （6）开发间接费用，是指直接组织、 管理开发项目发生的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
土地增值税(新)PPT教学课件
①营业税：4600×5％=230（万元）
②城市维护建设税与教育费附加：
230×（7％＋3％）=23（万元）
③可扣除的税金的总额：
230＋23=253（万元）
（5）计算财政部规定的其他扣除项目。根据《实施细则》之规定， 本案例中的纳税义务人为房地产开发公司，可以依法进行其他项目 的扣除：
让收入全额，营业税税率为5% ； （2）城建税和教育费附加。 注意：由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独
扣除。 非房地产开发企业可扣除： （1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转
让收入全额，营业税税率为5% ；销售或转让其购置的房地产时， 计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额； 营业税税率为5% ； （2）印花税。印花税税率为0.5‰（产权转移书据）； （3）城建税和教育费附加
注意：若土地增值额超过扣除项目金额50%以上，同时适用两档或 两档以上税率，就需分档计算。
6
2020/12/10
2.房地产转让收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部 价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 1）以交易价格为房地产转让收入 2）以评估价格为房地产转让收入
一、土地增值税的概念
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规 定税率征收的一种税。
所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化 或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下 发生地价上涨而形成的增值。
1
2020/12/10
二、 土地增值税的特点
②纳税人不能按转让房地产项目分ຫໍສະໝຸດ 利息支出或不能提供金融机构 贷款证明的
《土地增值税讲义》PPT课件
土地增值税之进展时---扣除工程
3
利息费用---相关规定
国税函[2021]220号关于利息支出规定：
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分 摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按 商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
(二)凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金 融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付 的金额〞与“房地产开发本钱〞金额之和的10%以内计算扣除。
土地增值税之进行时扣除项目房地产开发成本与企业所得税的差异22利用地下基础设施形成的停车场类别土地增值税企业所得税成本核算指引差异对比无产权车位自持自营不征收土地增值税成本费用不能扣除利用地下基础设施行成的停车场所作为公共配套设施进行处理分摊成本至其他核算对象作为单独的成本核算对象做投资性房地产处理土地增值税与成本核算指引处理相同有偿转让征收土地增值税成本费用可以扣除作为单独的成本核算对象入伙时结转收入及对应的成本归全体业主所有成本费用可以扣除对无产权车位无明细规定土地增值税与企业所得税处理相同无偿赠与地方政府公用事业单位的用于非营利公共事业成本费用可以扣除无偿赠与地方政府公用事业单位以外其他单位的视同销售征收土地增值税成本费用可以扣除人防车位作为公共配套设施进行处理不能销售或不能出售长期租赁使用权不作为成本核算对象不归集成本三者处理相同土地增值税之进行时扣除项目房地产开发成本与企业所得税的差异32项目营销设施建造费国税发200931号开发间接费主要包括管理人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费工程管理费周转房摊销以及项目营销设施建造费等
与企业所得税的差异
与核算指引的差异
土地增值税之进展时---收入
2
视同销售
〔国税发〔2006〕187号文〕 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房 地产， 其收入按以下方法和顺序确认：
房地产土地增值税培训课件
房地产土地增值税培训课件一、课程介绍本课程旨在介绍房地产土地增值税相关知识，帮助学员了解土地增值税的基本概念、计算方法以及适用规则。
通过学习本课程，学员将能够掌握土地增值税的核心内容，为相关工作提供指导。
二、什么是土地增值税土地增值税是指在房地产开发和转让过程中，根据土地价值增长所产生的税收。
它是一种针对土地价值的税收方式，旨在调节房地产市场，并为政府提供税收收入。
三、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法主要包括以下步骤：1.确定土地增值：土地增值可以通过将成交价格与购买价格相减得出。
2.计算应纳税额：根据土地增值税率和相关规定，计算应纳税的额度。
3.缴纳土地增值税：根据计算结果，将土地增值税缴纳给税务部门。
四、土地增值税的适用规则1.适用范围：土地增值税适用于房地产开发和转让过程中的土地增值部分。
2.税率标准：土地增值税的税率根据地区不同而有所差异，一般在5%至20%之间。
具体税率请参考当地税务部门的规定。
3.纳税义务人：在房地产开发和转让过程中，纳税义务人一般是开发商或转让方。
4.纳税申报和缴纳：纳税义务人需要按照规定的时间和程序进行税款申报和缴纳。
五、土地增值税相关政策1.政策调整：土地增值税是根据地方政府的调控政策来确定税率和具体规定的。
纳税人应及时了解相关政策的调整情况，以便按时履行纳税义务。
2.减免政策：地方政府为了促进经济发展和调控房地产市场，可能会制定一些减免土地增值税的政策。
纳税人可以根据相关政策享受相应的减免。
3.执法与监管：税务部门会对土地增值税的申报和缴纳情况进行执法与监管，纳税人应保持良好的纳税记录和合规操作。
六、案例分析本课程将通过一些实际案例来帮助学员更好地理解土地增值税的计算和适用规则。
通过分析这些案例，学员将能够应用所学知识解决实际问题。
七、课程总结通过本课程的学习，学员了解了土地增值税的基本概念、计算方法和适用规则。
同时，学员还了解了土地增值税相关政策和案例分析。
第八章 土地增值税 《税法》课程PPT
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
15
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
18
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
◆房地产开发企业实际缴纳的
城市维护建设税、教育费附加，
④ 与转让房地产有关的税金及附 凡能按清算项目准确计算的，
加
据实扣除。凡不能按清算项目
◆转让房地产时缴纳的城市维护
准确计算的，按该清算项目预
建设税、教育费附加、印花税等
缴增值税时实际缴纳的城市维
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
16
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
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◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：
土地增值税培训PPT课件
60%
35%
D=A×a
E=B×b
所需交纳增值税=E-D
2020/10/13
2
2.原不动产发票与契税发票不齐全
土地增值税=现购房价×1% 营业税=现购房价×5.6%
2020/10/13
3
谢谢您的指导
THANK YOU FOR YOUR GUIDANCE.
感谢阅读！为了方便学习和使用，本文档的内容可以在下载后随意修改，调整和打印。欢迎下载！
关于土地增值税征收 政策讲解
2020/10/13
按揭部 2011年11月24日
1
1.原不动产发票与契税发票齐全
n为现售房日期 与产权证日期相
差年限
差额价 x5.6%
现售价 x0.1%
A=可扣除项目金额=原购价x（1+5%×年限n）+原购契税+现购（营业税+印花税） B=增值额=现成交价-A C=增值率=B÷A
将C所得值与表格中‘应纳所得税额’数值比较找到相应级数，得到对应a、b值
级数
应纳所得税额
b：税率 a：速算扣除比例
1
增值额不超过扣除项目金额50%的部分
30%
0%
2
增值额不超过扣除项目金额50%至100%的部分
40%
5%
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
3
增值额不超过扣除项目金额100%至200%的部分
50%
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
汇报人：XXXX 日期：20XX年XX月XX日
4
《土地增值税培训》课件
土地增值税的鉴定和计算
鉴定增值
了解鉴定土地增值的方法和指标，理解如何测算土地的实际增值。
计算税费
学习如何根据增值额度和税率来计算土地增值税，掌握正确的计税方法。
税务规定
了解不同国家和地区的土地增值税法规，掌握相关税务规定。
土地增值税的征收和缴纳
1
征收政策
探索土地增值税的征收政策，包括应税人的范围和征收方式。
《土地增值税培训》PPT 课件
在本次《土地增值税培训》中，我们将深入讨论土地增值税的各个方面，包 括定义、计算、征收和风险对策。一起来探索这个重要而复杂的主题吧！
什么是土地增值税
土地增值税是一种针对土地的增值部分征收的税费，广泛应用于不同国家的 土地管理中。了解土地增值税的基本概念和原理对于地产行业的从业人员至 关重要。
1 风险识别
识别土地增值税征收过程中可能面临的风险和挑战，包括避税和监管风险。
2 税务合规
了解土地增值税合规的重要性，掌握规避风险的方法与技巧。
3 应对策略
探讨减少土地增值税风险的解决方案，包括投资组合优化和税务筹划。
尾声和总结
在本次《土地增值税培训》中，我们深入探讨了土地增值税的定义、计算、 征收和风险对策。希望通过这次课程，您对土地增值税有了全面的了解，并 能够在实践中应用所学知识。
2
申报程序
学习如何正确申报土地增值税，了解税务部门要求的报表和材料。
3
ห้องสมุดไป่ตู้缴纳方式
了解土地增值税的缴纳方式，包括纳税期限和支付渠道。
土地增值税的政策及实践
政策导向
了解不同国家和地区土地增值税的政策导向，包括 对房地产市场的调控作用。
实践案例
探索土地增值税在各国的实践案例，了解成功的税 收管理经验。
相关主题
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金+加计扣除） 4、开发成本=土地征用及拆迁补偿费+前期工程费+建
筑安装工程费+基础设施费+公用配套设施费+开发间 接费用 5、开发费用=财务费用+其他费用（销售费用、管理 费用） 6、加计扣除=（土地成本+开发成本）*20% 7、增值率=增值额/扣除项目金额
7
8、税率
档
速算扣
次
级距
税率 除系数 税额计算公式
12
五、土地增值税的清算条件
1、纳税人应进行清算(主动清算) 2、税务机关要求清算（被动清算） （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土
1. 2. 3.
13
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的
房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的 比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增 4.省税务机关规定的其他情况
增值额未超过扣除项目金
1 额50%的部分
30%
0
增值额*30%
增值额超过扣除项目金额 2 50%，未超过100%的部分 40%
增值额 *40%-扣 5% 除项目金额*5%
增值额超过扣除项目金额 3 100%，未超过200%的部分 50%
增值额*50%-扣 15% 除项目金额*15%
增值额超过扣除项目金额
1、建筑容积率在1.0以上；
2、单套面积在120平米以下（含144平米）；
3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价
格1.2倍以下。
11
有多个清算单位的，应分别申报
《土地增值税纳税申报表（一）填表说明》国税发 [1995]090号文件规定，“土地增值税纳税申报表 （一）中各主要项目内容，应根据土地增值税的基 本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申 报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对 每个计税单位应分别填写一份申报表。 纳税人如果既从事普通标准住宅开发又进行其他房 地产开发的，应分别填写纳税申报表（一）。”
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第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基 本的核算项目或核算对象为单位计算。
《土地增值税暂行条例实施细则》
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地 产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增 值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通 标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税 规定。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 财税字[1995]048号
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 国税发[2006]187号---这是一个征管文件。 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程的通知》 国税发〔2009〕91号 重申了清算条件、清算时间要求、核定征收的情形，强调 了审核重点。
国家税务总局关于《土地增值税清算有关问题的通知》 国税函[2010]220号---明确8大问题
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91号文规定：对不同类型房地产要分别计算增值额， 增值率，缴纳土地增值税。
187号文件规定：土地增值税的普通住宅和非普通住宅 必须分别作为不同的清算项目。
普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造 的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于 普通标准住宅。
普通标准住宅的界定：同时满足三个条件：
房地产开发企业土地增值税清算
1
整体概况
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概况2
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一、土地增值税的基本税制
1993年12月国务院颁布的实施条例，1994年1月开始实施。 1995年财政部 国家税务总局才出台实施细则。
收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体
及其他组织。 个人，包括个体经营者。 此类纳税人有四个特点：第一：不分自然人和法人；第二：
不分经济性质；第三：不分内资和外资；第四：不分部门。
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2、土地增值税计算原理
1、应纳税额=增值额*税率 2、增值额=收入-扣除项目金额 3、增值额=收入-（土地成本+开发成本+开发费用+税
4
三、土地增值税清算基础知识
1、土地增值税征税对象 纳税义务人 2、土地增值税清算原理
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1、土地增值税征税对象
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下 简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税 的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土
地增值税。ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地 下的各种附属设施。
4 200%的部分
60%
增值额*60%-扣 35% 除项目金额*35%
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四、土地增值税清算税收政策解析 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的
土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期开发
开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》 国税发[2010]53号 加大土地增值税清算力度，明确核定征收率以及区域预征率
3
二、土地增值税清算工作的未来趋势
从2006年至今国家共颁布7个重要文件来规 范土地增值税。
意味着国家对房地产市场的调控还将继 续，从2006年以来出台的一系列文件都表示， 政府试图将过去没有完善的税收体系进行恢 复和完善。
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国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增 值税清算管理规程》的通知：
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税 清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税 务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关 可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关 确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管 税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起 90日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定 需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不 提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税 收征收管理法》有关规定处理。
筑安装工程费+基础设施费+公用配套设施费+开发间 接费用 5、开发费用=财务费用+其他费用（销售费用、管理 费用） 6、加计扣除=（土地成本+开发成本）*20% 7、增值率=增值额/扣除项目金额
7
8、税率
档
速算扣
次
级距
税率 除系数 税额计算公式
12
五、土地增值税的清算条件
1、纳税人应进行清算(主动清算) 2、税务机关要求清算（被动清算） （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土
1. 2. 3.
13
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的
房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的 比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增 4.省税务机关规定的其他情况
增值额未超过扣除项目金
1 额50%的部分
30%
0
增值额*30%
增值额超过扣除项目金额 2 50%，未超过100%的部分 40%
增值额 *40%-扣 5% 除项目金额*5%
增值额超过扣除项目金额 3 100%，未超过200%的部分 50%
增值额*50%-扣 15% 除项目金额*15%
增值额超过扣除项目金额
1、建筑容积率在1.0以上；
2、单套面积在120平米以下（含144平米）；
3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价
格1.2倍以下。
11
有多个清算单位的，应分别申报
《土地增值税纳税申报表（一）填表说明》国税发 [1995]090号文件规定，“土地增值税纳税申报表 （一）中各主要项目内容，应根据土地增值税的基 本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申 报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对 每个计税单位应分别填写一份申报表。 纳税人如果既从事普通标准住宅开发又进行其他房 地产开发的，应分别填写纳税申报表（一）。”
9
第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基 本的核算项目或核算对象为单位计算。
《土地增值税暂行条例实施细则》
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地 产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增 值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通 标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税 规定。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 财税字[1995]048号
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 国税发[2006]187号---这是一个征管文件。 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程的通知》 国税发〔2009〕91号 重申了清算条件、清算时间要求、核定征收的情形，强调 了审核重点。
国家税务总局关于《土地增值税清算有关问题的通知》 国税函[2010]220号---明确8大问题
10
91号文规定：对不同类型房地产要分别计算增值额， 增值率，缴纳土地增值税。
187号文件规定：土地增值税的普通住宅和非普通住宅 必须分别作为不同的清算项目。
普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造 的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于 普通标准住宅。
普通标准住宅的界定：同时满足三个条件：
房地产开发企业土地增值税清算
1
整体概况
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概况2
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概况3
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一、土地增值税的基本税制
1993年12月国务院颁布的实施条例，1994年1月开始实施。 1995年财政部 国家税务总局才出台实施细则。
收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体
及其他组织。 个人，包括个体经营者。 此类纳税人有四个特点：第一：不分自然人和法人；第二：
不分经济性质；第三：不分内资和外资；第四：不分部门。
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2、土地增值税计算原理
1、应纳税额=增值额*税率 2、增值额=收入-扣除项目金额 3、增值额=收入-（土地成本+开发成本+开发费用+税
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三、土地增值税清算基础知识
1、土地增值税征税对象 纳税义务人 2、土地增值税清算原理
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1、土地增值税征税对象
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下 简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税 的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土
地增值税。ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地 下的各种附属设施。
4 200%的部分
60%
增值额*60%-扣 35% 除项目金额*35%
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四、土地增值税清算税收政策解析 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的
土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期开发
开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》 国税发[2010]53号 加大土地增值税清算力度，明确核定征收率以及区域预征率
3
二、土地增值税清算工作的未来趋势
从2006年至今国家共颁布7个重要文件来规 范土地增值税。
意味着国家对房地产市场的调控还将继 续，从2006年以来出台的一系列文件都表示， 政府试图将过去没有完善的税收体系进行恢 复和完善。
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国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增 值税清算管理规程》的通知：
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税 清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税 务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关 可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关 确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管 税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起 90日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定 需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不 提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税 收征收管理法》有关规定处理。