房地产项目拿地常用方法(终审稿)

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房地产开发用地的获取

房地产开发用地的获取随着城市化进程的不断加快和人口的不断增加，房地产市场的需求也在日益扩大。

房地产开发商为了满足市场需求，需要获取开发用地。

然而，由于土地资源有限和国家政策的限制，房地产开发用地的获取并不容易。

本文将介绍房地产开发用地获取的几种方式和相应的政策。

一、土地拍卖土地拍卖是指政府通过竞拍的方式将土地出让给开发商。

这种方式相对公开透明，所有有意参与竞拍的开发商都可以参与竞标，出价最高的开发商将获得土地使用权。

土地拍卖的好处是确保了市场公平竞争，同时也可以为政府提供一定的经济收益。

然而，土地拍卖也存在一些问题，比如有些土地因为市场竞争激烈导致价格过高，开发商的利润空间被压缩。

二、土地出让土地出让是指政府按照一定的程序和条件将土地出让给开发商。

相比土地拍卖，土地出让通常会有更为详细的规定和条件，比如土地用途、规划设计等。

土地出让通常采取公开招标的方式，开发商需要提交相应的申请材料并接受政府审核。

土地出让的好处是可以确保土地的合理利用，并且政府可以根据个别情况对开发商作出一些要求，比如加强环保措施。

然而，土地出让也存在一些问题，比如政府审核过程可能较为繁琐，增加了开发商的办理时间和成本。

三、土地划拨土地划拨是指政府将国有土地划归给开发商使用，通常出让方式以优先协商的形式进行。

这种方式一般是根据开发商的开发计划、社会效益和政策需求进行综合评估，然后由政府与开发商进行协商并签订协议。

土地划拨的好处是政府可以更好地掌控土地发展的方向，确保土地的合理利用和社会效益最大化。

然而，土地划拨也存在一些问题，比如需要开发商与政府进行复杂的协商和谈判，而且开发商需要承担相应的社会责任。

四、土地征收土地征收是指政府为公共利益目的依法对土地实行控制和收回的行为。

土地征收通常是由政府依法将土地的使用权收回，然后再向符合条件的开发商进行出让或划拨。

土地征收的好处是为了公共利益，比如基础设施建设、城市更新等，可以确保土地的合理利用和社会效益最大化。

房地产开发项目用地的获取

房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取1. 引言2. 用地获取方式在房地产开发项目中，用地获取可以通过以下几种方式实现：2.1. 购买现有土地购买现有土地是最常见的用地获取方式之一。

开发商可以通过与土地所有者进行谈判，以购买其土地用于房地产项目。

这种方式有助于节省时间和资源，但需要付出相应的购买费用。

2.2. 租赁土地如果开发商没有足够的资金购买土地，或者只需要短期使用土地，可以选择租赁土地的方式。

租赁土地可以是长期租赁或短期租赁，根据项目需求进行选择。

2.3. 政府调配土地在某些情况下，政府会根据城市规划和经济发展需求，调配土地给相关的房地产开发商。

这种方式通常需要进行一系列的申请、审批和招标程序，但可以在一定程度上降低用地获取的成本。

2.4. 合作开发开发商可以与土地所有者进行合作，共同开发土地。

在这种方式下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的策划、设计和建设。

这种方式可以使双方共享风险和利润。

2.5. 土地国有化在一些特殊情况下，政府会通过国有化的方式获取土地，用于公共利益或国家规划需要。

这种方式需要符合相关法律法规，确保土地的合法获取和使用。

3. 相关法律法规在房地产开发项目用地的获取过程中，需要遵守相关的法律法规，以确保用地获取的合法性和规范性。

以下是一些常见的法律法规：3.1. 国土资源管理法国土资源管理法是我国土地管理的基本法律。

根据该法，土地属于国家所有，土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。

开发者在用地获取过程中需要遵守国家和地方的土地管理政策。

3.2. 城市规划法城市规划法规定了城市规划的目标、原则和规划的编制、实施和管理等方面的内容。

开发商在用地获取过程中需要遵守相关的城市规划要求，确保项目的合法性和规范性。

3.3. 土地使用权出让和出租管理暂行办法土地使用权出让和出租管理暂行办法规定了土地使用权的出让和出租程序、条件和费用等方面的内容。

开发商在用地获取过程中需要遵守相关的土地出让和出租管理规定。

房地产开发商拿地的十六种模式

房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。

政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。

2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。

3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。

4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。

5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。

该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。

6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。

7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。

8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。

9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。

10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。

11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。

12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。

13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。

14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。

15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。

16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。

以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。

开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。

房地产项目用地的获取方式

房地产项目用地的获取方式房地产项目用地的获取方式概述房地产项目的成功与否往往取决于合适的用地选择。

用地的获取方式对于房地产开发商和投资者来说是至关重要的一环。

本文将介绍一些常见的房地产项目用地获取方式，包括市场购买、政府招拍挂、土地资产交易市场和土地重建等方式。

市场购买市场购买是一种常见的房地产项目用地获取方式。

购买土地的方式可以通过与土地所有者直接谈判或者经由房地产经纪人或中介机构寻找合适土地。

购买土地需要考虑多种因素，如用地规划、所在地的环境、交通状况和配套设施等。

购买土地可以使开发商有更多的自由度来进行项目规划和设计。

市场购买方式相对灵活，但同时也存在一些风险和挑战。

首先，市场购买的土地价格往往较高，需要开发商付出更多的成本。

其次，购买土地需要进行详尽的尽职调查，以确保土地没有任何纠纷或限制，以免影响项目的顺利进行。

最后，购买土地还需要与土地所有者进行繁琐的合同谈判和签订，需要一定的谈判技巧和合同知识。

政府招拍挂政府招拍挂是一种由政府主导的土地供应方式。

政府会在特定的时间和地点公开出让土地，开发商可以通过参与竞拍来获取用地。

政府招拍挂通常需要遵循一定的程序和规则，包括资质审核、竞价方式、限时竞拍等。

政府招拍挂方式有一定的优势。

首先，政府的土地供应能够确保市场的公平竞争，保护开发商的利益。

其次，政府会在土地出让前进行土地规划和定价，开发商可以更加便利地获取符合要求的用地。

最后，政府招拍挂方式对于政府来说也是一种征收土地金融资本的方式，可以获得一定的经济收益。

然而，政府招拍挂方式也存在一些不足之处。

首先，政府的土地供应量是有限的，竞争激烈，开发商需要密切关注土地信息才能有机会参与竞拍。

其次，政府招拍挂的程序相对繁琐，需要投入较多的人力和资源。

最后，政府招拍挂方式的价格不确定，开发商需要在竞价时做出准确的估计和决策。

土地资产交易市场土地资产交易市场是一种通过专业的交易平台购买土地的方式。

这种方式适用于开发商和投资者寻找用地的需求。

房地产开发项目用地的获取

房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取简介房地产开发项目用地的获取是指在进行房地产开发时，获取适合建设房地产项目的土地。

在中国，房地产开发项目用地获取是一个重要的环节，也是一项资金量大、变数多、风险高的工作。

本文将介绍房地产开发项目用地获取的各种方式和相关法律法规，帮助读者了解该过程及相关注意事项。

用地获取的方式1. 市场购买市场购买是指开发商通过市场渠道购买已经具备建设条件的用地。

这种方式的特点是较为便捷和高效，但成本较高。

常见的市场购买方式有：- 招标：开发商参加土地招标，通过竞价方式获取用地。

- 协议购买：与土地所有者协商，通过双方协议购买用地。

- 拍卖：参加土地拍卖会，通过竞拍方式获取用地。

2. 政府供应政府供应是指通过政府的土地供应计划获取用地。

这种方式的特点是政府对用地的规划和分配具有较大的决策权和控制权，但需要符合相关的政策和要求。

常见的政府供应方式有：- 出让：政府通过土地出让的方式将土地提供给开发商，通过招标或拍卖等方式确定最终获取方。

- 划拨：政府将一部分土地划拨给开发商，一般用于特定类型的项目，如保障性住房等。

- 入股：开发商与政府合作，通过入股方式获取土地使用权。

3. 合作开发合作开发是指开发商与土地所有者进行合作，共同开发房地产项目。

这种方式的特点是双方共同承担风险和利益，需要签订合作协议明确权益和责任。

常见的合作开发方式有：- 土地租赁：开发商通过与土地所有者签订租赁合同，获得土地使用权。

- 联营企业：开发商与土地所有者成立联营企业，共同投资开发项目。

- 建设建筑物承包合同：土地所有者与建筑施工企业签订合同，由后者负责用地开发。

用地获取的法律法规在进行房地产开发项目用地获取时，必须遵守相关的法律法规。

以下是常见的用地获取相关法律法规：- 《土地管理法》：规定了土地的管理制度、土地使用权的获取和转让等基本原则和制度。

- 《国有土地使用权出让和转让暂行条例》：规定了土地出让和转让的程序和要求。

房地产项目的土地的获取

房地产项目的土地的获取房地产项目的土地的获取1. 引言房地产项目的成功与否往往与土地的获取密切相关。

土地的获取是房地产开发过程中的首要任务之一，对于开发商来说，正确地选择和获得土地是确保项目成功的关键因素之一。

本文将介绍房地产项目的土地的获取过程，并探讨其中的相关要点。

2. 土地获取的方式2.1. 市场购买市场购买是最常见的土地获取方式之一。

开发商通过与土地所有者进行协商，以购买或租赁土地的方式取得土地使用权。

市场购买的优点是灵活性高，有较大的选择空间；但同时也存在价格高昂、土地供应紧张等问题。

2.2. 政府招拍挂政府招拍挂是指通过政府组织招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让土地使用权。

这种方式通常适用于大型房地产开发项目，政府通过招拍挂的方式来引导土地资源的合理配置。

该方式的优点是公开透明、竞争性强，但需要应对政策风险和竞争压力等问题。

2.3. 土地置换土地置换是指开发商与政府或土地所有者进行交换的方式来获取土地使用权。

在一些区域城市更新或土地重组项目中，土地置换是常见的方式之一。

开发商可以通过提供其他土地或开发建设公共设施等方式来进行土地置换。

2.4. 再开发利用再开发利用是指开发商通过改造现有建筑或土地来获取新的土地使用权。

这种方式适用于城市内的旧工厂、老旧住宅区等地，通过拆除、改建或改造物业来获取土地。

3. 相关政策和法规在进行土地获取过程中，开发商需要了解和遵守相关的政策和法规。

不同国家和地区的土地法律法规会有所不同，开发商必须熟悉当地的土地法律法规，确保自身行为合法合规。

此外，开发商还需要了解当地的土地供应政策、土地使用规划等，以便能够更好地选择和获取土地。

4. 土地获取的要点在进行土地获取过程中，开发商需要注意以下要点：4.1. 土地规划和用地评估在购买土地之前，开发商需要进行土地规划和用地评估。

通过研究土地周边的交通、商业、教育等设施，评估土地的开发潜力和投资回报率。

4.2. 土地调查和尽职调查在确定购买土地后，开发商需要进行土地调查和尽职调查。

房地产开发商通过哪些方法或方式拿地？

房地产开发商通过哪些方法或方式拿地？现在房地产公司获得土地的方法主要有这几个:1、招标国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。

这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。

2、拍卖这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。

这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。

3、挂牌这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其中最优的公司会公示出来，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。

4、收购上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。

这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心。

扩展资料：资质管理《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。

《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。

因此，审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。

为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。

房地产开发商怎么拿地

房地产开发商怎么拿地土地是属于国家的，如果开发商想要建造楼盘项目的话，就需要通过一些方式从国家手里拿到土地，然后才可以在土地上建造房屋，那么房地产开发商怎么拿地呢？下面和小编一起来学习一下吧。

房地产开发商怎么拿地房地产开发商拿地的途径一般有以下几种：1、依附行政房地产开发商想要拿地的话，可以依托行政资源，进行建设改造。

这里所谓的行政资源是指政府的公共设施改造，具体包括：广场改造、经济适用房建设、棚户区危房改造等等。

2、拍卖房地产开发商想要拿地的话，还可以走土地拍卖的途径来获取土地。

国家会把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，然后让所有想要拿地的开发商一起到达现场，缴纳一笔拍卖保证金，然后就可以参与土地拍卖了。

但是一般只有最高价格才可以竞标得到土地。

当然也要看拍卖策略，例如可以在逆周期的时候拿地，或者是避开高峰周期拿地。

3、收购有的房地产开发商已经拿到整体地皮，但是没有实力开发，或者是干脆想要转手，这个时候房地产开发商可以通过收购部分土地的方式和对方合作，拿到其中的部分地皮。

有的甚至是直接将该公司收购合并，然后把该土地全部拿到手中。

4、招标国家想要出让某块土地的时候，一般会发出招标公告给房地产开发商，房地产开发商需要制作标书参与竞标，当国家对各个房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素进行综合评定以后，就会决定由哪一个房地产开发商中标，并且会把结果公示出来。

以上就是关于房地产开发商怎么拿地的详细介绍，希望可以帮助到各位有需要的朋友。

房地产开发商想要拿地的话，一般依托于政府改造的土地资源以及通过拍卖等方式来获取地皮。

并且需要获得相关证件以后才可以建造项目。

房地产开发项目用地的获取

房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取概述房地产开发项目是指将土地资源转化为具有使用功能的房地产产品的过程。

而获取用地，是房地产项目的第一步关键环节。

本文将介绍房地产开发项目用地获取的几种常见方式，并对每种方式进行分析和比较。

1. 市场购买市场购买是最常见也是最直接的获取用地的方式之一。

开发商通过在市场上购买已有的土地，可以节省土地寻找的时间和成本。

市场购买方式的优势在于，购买者可以快速获得土地的产权，并且可以在购买合同中明确约定开发用途和相关开发规划。

，市场购买也存在一些潜在的风险和限制，例如土地价格的高昂、可选土地资源的限制以及市场供需的波动等。

2. 政府招拍挂政府招拍挂是国家或地方政府通过公开招标、拍卖和竞争性挂牌等形式，向社会公开出让土地使用权的方式。

政府招拍挂的方式相对公平透明，规范了用地出让的流程，确保用地权益的合法性。

开发商可以通过参与政府招拍挂，以投标方式获取用地。

，政府招拍挂也存在一些问题，如竞争激烈导致土地溢价、限制条件较多、拿地周期较长等。

3. 土地置换土地置换是指开发商通过与拥有土地使用权的单位或个人进行交易，将现有用地权益与对方进行置换的方式。

土地置换方式的优势在于双方互利共赢，例如开发商可以将自己拥有的位于城市边缘地区的用地，与位于城市中心地段的土地进行置换。

这种方式可以提升开发商的用地质量，提高项目的价值；，对有土地需求的单位或个人来说，也可以得到更合适的用地。

，土地置换也存在一些局限性，如双方用地需求匹配度的低、交易条件的谈判等。

4. 合作开发合作开发是指开发商与土地使用权人共同合作，共同开发某一地块的方式。

在合作开发中，开发商和土地使用权人可以共同承担风险和投资，实现资源优化配置。

，这种方式也可以提高用地的灵活性和效率，例如土地使用权人可以通过与开发商合作，将拥有的土地快速转化为现金流或其他形式的资产。

，合作开发也需要双方在权益分配、责任划分等方面进行合理的协商和约定。

房地产企业拿地的16种方式

房地产企业拿地的16种方式
房地产企业拿地的16种方式包括：
1. 自行购买地块：房地产企业直接向地方政府或土地市场购买土地。

2. 招拍挂：房地产企业通过政府组织的土地拍卖、挂牌招标等方式来
获取土地。

3. 土地置换：房地产企业将现有的土地与地方政府或其他地主进行交换。

4. 联合竞标：多个房地产企业合作组成联合体，在招拍挂等竞标活动
中共同竞争。

5. 土地批租：企业在土地出让时承诺一定的租金或其他条件，以获得
土地使用权。

6. 合作开发：房地产企业与土地拥有者进行合作，共同开发土地项目。

7. 财政拨款：通过财政资金来购买土地，通常用于公共建设项目。

8. 土地收购：房地产企业通过收购其他企业或个人名下的土地来扩大
自己的土地储备。

9. 地上权：企业购买地上建筑物的使用权，而土地仍归地方政府所有。

10. 租赁土地：企业租用土地并进行开发建设。

11. 土地置换补偿：政府征地时，房地产企业与政府协商用于未来的开
发项目进行置换。

12. 土地赠与：地方政府将土地赠与房地产企业，通常与对地方经济有
着重要贡献的企业相关。

13. 土地续租：房地产企业已租用的土地租约到期后与土地拥有者进行
续约。

14. 与农村集体经济组织合作：与农村集体经济组织合作开发农村土地。

15. 土地开发权转让：房地产企业将已拥有的土地开发权转让给其他企
业或个人。

16. 土地拍卖分销：地方政府通过拍卖方式将土地分配给房地产企业。

中国房地产开发商拿地的十六种模式

中国房地产开发商拿地的十六种模式1.政府招标模式：开发商通过政府招标参与竞争，获得土地使用权。

2.拍卖竞价模式：土地通过公开拍卖出售，开发商通过竞价方式获得土地使用权。

3.协议转让模式：土地转让双方通过协议方式达成一致，开发商获得土地使用权。

4.建设用地预审模式：开发商提前与政府达成协议，经过建设用地预审后获得土地使用权。

5.国有资产雄性化模式：通过国有资产转让方式将土地转让给开发商，开发商获得土地使用权。

6.土地收并购模式：开发商通过收购和并购方式获取土地使用权。

7.持股拿地模式：开发商购买目标公司的股权，从而控制该公司下的土地资源。

8.合作开发模式：开发商与土地拥有者合作，共同开发土地，并获得土地使用权。

9.物业管理权转让模式：开发商通过转让物业管理权获取土地使用权。

10.土地租赁模式：开发商向土地拥有者租赁土地，获得临时的土地使用权。

11.集体土地入股模式：集体土地经过入股以后，开发商间接获得土地使用权。

12.农村宅基地出让模式：开发商通过出资购买农户宅基地，获得土地使用权。

13.划拨出让模式：政府将土地划拨给开发商，从而获得土地使用权。

14.增值分享模式：开发商与土地拥有者达成协议，通过增值分享方式获取土地使用权。

15.租金抵房款模式：开发商向土地拥有者支付一定的租金，租金可以抵扣购房款，从而获得土地使用权。

16.股权注入模式：开发商通过向公司注入资金购买土地股权，从而获得土地使用权。

这些模式在实际拿地过程中常常被开发商采用，每种模式都有其适用的场景和优势。

开发商可根据具体情况选取适合自身利益最大化的拿地模式。

房地产开发用地的取得

房地产开发用地的取得房地产开发是现代社会经济活动的重要组成部分，而土地则是房地产开发的基础资源。

房地产开发用地的取得，不仅涉及到土地的所有权和使用权的问题，也牵扯到政府的土地管理政策与法规以及开发商的资质和资金实力等多方面因素。

本文将从不同的角度介绍房地产开发用地的取得方式和相关事宜。

一、土地供应方式房地产开发用地的取得方式通常有多种，并且在不同的国家和地区还可能存在差异。

以下是常见的土地供应方式：1. 招拍挂：政府以招标、拍卖或挂牌的方式将土地供应给开发商。

这种方式是比较公开透明的，能有效保护市场竞争，确保土地价格合理。

2. 协议出让：政府与开发商通过协商达成一致，达成土地使用权出让的协议。

这种方式较为灵活，可以根据具体需求进行定制化安排。

3. 出让拍卖：政府将土地使用权以拍卖的方式出让给符合条件的开发商。

此种方式一般适用于大型土地开发项目，通过竞价可以确保土地的最大化利用。

4. 共有产权住房用地供应：政府通过设立共有产权住房用地供应机制，向符合条件的购房人提供土地使用权。

这种方式旨在解决住房价格过高和人民居住需求不足的问题。

二、政府的角色和职责在房地产开发用地的取得过程中，政府担负着重要的角色和职责。

首先，政府需要根据城市规划和土地利用规划，确定土地供应的总量和区域分配。

其次，政府需要负责制定土地管理政策和法规，明确土地使用权的取得条件和手续。

同时，政府还需要监督土地的有效利用和合理开发，以保障土地资源的可持续利用和社会利益的最大化。

三、开发商的要求和义务作为土地使用权的取得方，房地产开发商需要具备一定的要求和承担相应的义务。

首先，开发商需要具备相应的资质，包括工程建设资质和房地产开发资质等。

其次，开发商需要按照政府相关的土地管理政策和法规，履行土地使用权的取得手续，包括土地竞拍、签订土地出让合同等。

此外，开发商还需要对土地进行合理利用，按照规划进行房地产开发，并按时缴纳土地使用权出让金和相关税费。

房地产开发企业土地使用权的取得方式有哪些

房地产开发企业⼟地使⽤权的取得⽅式有哪些随着社会的发展，⼈们在⽇常⽣活上都知道⼟地是⾮常重要的，并且⼟地的所有权是属于国家所有的，⼈们只有⼟地的使⽤权，那么对此很多⼈都知道房地产公司进⾏开发所得的⼟地，也是有相应的规定的，下⾯店铺⼩编为⼤家介绍⼀些关于房地产开发企业⼟地使⽤权的取得⽅式。

房地产开发企业⼟地使⽤权的取得⽅式有哪些第⼀种是通过对⼟地的原始取得⼟地的使⽤权。

第⼆种就是有政府或其他对⼟地具有所有权的国家单位对有需要使⽤⼟地的单位进⾏划拨。

第三种，就是有⼟地使⽤权的单位或个⼈对⼟地使⽤权进⾏转让，通过转让取得⼟地使⽤权。

⼀、以出让⽅式取得国有⼟地使⽤权1、内涵：⼟地使⽤权出让，是指国家将⼟地使⽤权在⼀定年限内出让给⼟地使⽤者，由⼟地使⽤者向国家⽀付⼟地使⽤权出让⾦的⾏为。

2、出让⽅式：招标、拍卖、挂牌、协议。

(⼀)以招标拍卖挂牌⽅式出让⼟地使⽤权招标拍卖挂牌出让⼟地使⽤权范围：(1)供应商业、旅游、娱乐、⼯业⽤地和商品住宅等各类经营性⽤地以及有竞争要求的⼯业⽤地；(2)其他⼟地供地计划公布后⼀宗地有两个或者两个以上意向⽤地者的；(3)划拨⼟地使⽤权改变⽤⽤途，《国有⼟地划拨决定书》或法律、法规、⾏政规定等明确应当收回⼟地使⽤权，实⾏招标拍卖挂牌出让的；(4)划拨⼟地使⽤权转让，《国有⼟地划拨决定书》或法律、法规、⾏政规定等明确应当收回⼟地使⽤权，实⾏招标拍卖挂牌出让的；(5)出让⼟地使⽤权改变⽤途，《国有⼟地划拨决定书》或法律、法规、⾏政规定等明确应当收回⼟地使⽤权，实⾏招标拍卖挂牌出让的；(6)法律、法规、⾏政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

(⼆)以协议⽅式取得国有⼟地使⽤权(1)协议出让国有⼟地使⽤权范围出让国有⼟地使⽤权，除依照法律、法规和规章的规定应当采⽤招标、拍卖或者挂牌⽅式出让，⽅可采取协议⽅式，主要包括以下情况：1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、⼯业⽤地等各类经营性⽤地以外⽤途的⼟地，其供地计划公布后同⼀宗地只有⼀个意向⽤地者的；2、原划拨、承租⼟地使⽤权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议⽅式，但《国有⼟地计划决定书》、《国有⼟地租赁合同》、法律、法规、⾏政规定等明确应当收回⼟地使⽤权重新公开出让的除外；3、划拨⼟地使⽤权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议⽅式，但《国有⼟地划拨决定书》、法律、法规、⾏政规定等明确应当收回⼟地使⽤权重新公开出让的除外；4、出让⼟地使⽤权⼈申请续期，经审查准予续期的，可以采⽤协议⽅式。

房地产开发商拿地地十六种模式

房地产开发商拿地的十六种模式2014-02-28 一方静土序号拿地方式评述1 招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

问题 1：土地闲置费问题。

（国税函【 2010】 220 号、国税发【2009】31 号）问题 2：契税问题。

财税【 2004】134 号、国税函【 2009】603 号（一级开发情况下出现的问题）问题 3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。

否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

问题 4：返还的土地出让金问题。

财税【 2009】151 号、财税【2009】87 号文件。

例如，某公司 5 亿元拍下了土地，政府又返还了 2亿元土地出让金。

思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？问题 5：以地补路问题。

江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。

类似的，企业所得税认为也应该照此办理。

( 和税局沟通）2 不是招、拍、例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准挂，创造招、备将地转让给某开发企业。

拍、挂（操第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国纵政府）税发 [1993]149 号文件、国税函【 2008】277 号文件、国税函【 2009】520 号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】 21 号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118 号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

3购买转让土地（项目）第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。

房地产项目的土地的获取

房地产项目的土地的获取在现代社会中，房地产行业一直是一个蓬勃发展的行业，随着城市化进程的加快，人们对住房的需求也日益增长。

然而，要实现一个成功的房地产项目，土地的获取是至关重要的一步。

本文将探讨房地产项目中土地的获取过程及相关问题。

一、土地获取的方式在房地产项目中，土地的获取方式可以分为自主购买、拍卖、招拍挂、协议出让等几种形式。

1. 自主购买：房地产开发商可以通过与土地所有者协商，直接自主购买土地。

这种方式需要开发商具备相应的资金实力和渠道，可以与土地所有者进行谈判并达成购买意向。

2. 拍卖：政府机构会定期组织土地拍卖，开发商可以通过竞标的方式获取土地使用权。

拍卖方式相对公平公正，但是要求开发商具备相当的经济实力，能够满足拍卖要求，并与其他竞争者竞争。

3. 招拍挂：招拍挂是指政府通过公开招标、拍卖和挂牌的方式，将土地使用权转让给竞争者。

开发商需要提交招标文件，符合规定的条件后方可参与竞标。

4. 协议出让：政府与开发商可以通过协商的方式，达成协议并将土地使用权出让给开发商。

协议出让方式通常需要开发商提交项目建议书及相关手续，政府会对项目进行评估，并最终确定是否出让土地。

以上是常见的土地获取方式，不同的方式适用于不同的项目情况和地区法规要求。

开发商在选择土地获取方式时需仔细考虑，并与相关部门进行沟通协商。

二、土地获取的主要问题在房地产项目中，土地获取常常面临一些问题，以下是一些主要问题的简要分析：1. 土地供应紧张：近年来，随着城市化进程的加快，城市土地供应日益紧张。

部分城市的土地市场竞争激烈，开发商需要付出更高的价格才能成功获取土地使用权。

2. 土地政策限制：不同地区的土地政策有所差异，包括土地用途规划、土地出让要求等。

开发商需要了解并遵守相关政策，否则可能无法顺利获取土地。

3. 土地权属纠纷：有时土地的权属可能存在争议，可能涉及多个权利主体。

开发商需要在土地权属方面进行详细调查，避免潜在的纠纷。

房地产项目土地的取得方式及评估

三、房地产项目定位与策划分析
2）竞争分析竞争分析是对竞争区域和竞争性项目的核心竞争力和弱势缺点进行
比较分析，以做到“知己知彼，百战不殆”，并依此选择和制定相应超越和规避策略。竞争分析的核心是寻求超越行业竞争的突破口和竞争的差异化。 ①行业发展阶段和发展水平分析。行业的发展历程和主要的关键节点，推动行业发展的影响因素分析；行业的发展水平和行业开发标准，与其他先进城市和区域进行对比分析，发现差距和提升超越的突破口；行业的竞争状况、竞争结构，对同构竞争状况的判断；外埠开发商的进入对区域市场的影响分析。
项目所在区域分析
项目区域在城市发展规划中的定位和地位；消费人群对项目区域的认识和心理定位；附近区域发展带来的外溢效应分析；项目区域重大城市建设对本项目的影响；项目区域的城市功能分析及其发展趋势；项目区域的历史文脉分析；项目区域的交通分析，交通与生活成本问题。项目资源分析。土地价格优势；环境景观分析；城市配套设施分析；地形地貌分析。规划要点分析。
4、房地产项目价格定位与策划
三、房地产项目定位与策划分析
1、房地产项目定位与规划（1）定义：房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景，项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品点位，包括住宅地产项目，商业地产项目，写字楼项目，工业地产项目等。
二、房地产项目土地的取得方式及评估
土地开发成本： 1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补
偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。

房地产开发土地获取方式详解

房地产开发土地获取方式目前土地获取通过一级市场有三种方式：招标、拍卖、挂牌，土地供应主要以挂牌为主，通过以下三种形式获得土地。

1、普通的土地招拍挂2、内部运作土地招拍挂3、城中村改造土地招拍挂注：以上是区域通过挂牌获得土地的三种形式，依据《土地管理法》和《城市房地产管理法》，地方土地管理部门应当将国有建设用地使用权“净地”出让，出让前处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发工作后进行土地招拍挂。

但及其他中小城市由于财政原因，没有能力达到“净地”出让，前期一般由开发企业先行垫资进行拆迁补偿、征地进场等工作，土地进行“毛地”挂牌出让。

另外，第3种形式通过拆迁拿地是依据2001年6月13日国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》进行的，现在若通过拆迁拿地需依据国务院2011年1月19日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》为依据。

前期手续办理涉及科局及相应资料准备房地产开发特别是前期部主要与当地政府、土地、规划、建设、房产、发改、消防、人防、防震、气象、环保、电力、通信、燃气、水利等相关科局打交道，办理手续的目的一是保证项目开发的正常进行，二是主要为后期项目贷款做准备，以下为办理事项及资料准备明细。

1、环保局办理事项：拟开发项目的环评批复意见申报材料（报至主管科长，需局领导审批）1）项目申请报告/项目简介1份（由一定资质的可研单位编写，需向其提供总平面规划图、营业执照、开发资质）。

2）带着可研报告至环保局联系科长填写环评咨询意见登记卡，依据项目规模及建设性质确定是编制环评报告表/报告书。

3）环评报告5份（该报告由一定资质的环评单位编写，需向其提供：①规划局出具的选址意见书、用地红线图，②土地局出具的土地预审意见，③污水处理站出具的污水接收证明，④华宇燃气公司出具的供气证明，⑤市水资源综合管理委员出具的同意取水证明，⑥企业营业执照、开发资质证书、机构代码证复印件）。

房地产项目用地的获取

房地产项目用地的获取1. 引言房地产项目的用地获取是房地产开发的首要环节之一。

在房地产行业中，用地获取是指开发商通过各种手段取得用于建设房地产项目的土地。

本文将介绍房地产项目用地获取的一般流程和方法，并探讨用地获取过程中的一些关键问题。

2. 用地获取的流程用地获取的流程可以概括为以下几个步骤：2.1. 需求分析在进行用地获取之前，开发商需要对项目的需求进行分析。

这包括对项目的规模、类型、位置等方面的需求进行评估。

开发商还需要分析市场需求和竞争情况，确定项目的可行性。

2.2. 土地调查土地调查是用地获取的重要环节，它包括对潜在土地的实地考察和评估。

开发商需要考察土地所处的位置、交通条件、土地所有权情况等因素，并评估土地的开发潜力和风险。

2.3. 用地谈判在确定潜在土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判。

谈判的内容包括土地价格、土地使用期限、土地用途等方面的条款。

谈判的结果将决定用地的最终获取方式。

2.4. 用地获取方式用地获取的方式多种多样，常见的方式包括：•购地：开发商与土地所有者签订土地购买合同，通过支付一定的款项来取得土地使用权。

•租地：开发商与土地所有者签订土地租赁合同，通过支付一定的租金来取得土地使用权。

•共同开发：开发商与土地所有者签订合作协议，共同出资进行房地产项目的开发。

3. 用地获取的关键问题在用地获取过程中，开发商需要面对一些关键问题，下面列举了几个常见的问题：3.1. 用地成本用地成本是开发商考虑的重要因素之一。

用地成本包括土地购买价款、土地租金等费用。

开发商需要综合考虑用地成本与项目的盈利能力，以确定用地的最佳获取方式。

3.2. 用地政策用地政策是指国家和地方政府对土地的管理和利用规定。

开发商需要了解和遵守用地政策，以确保用地的合法性和可持续性。

3.3. 土地所有权在用地获取过程中，土地所有权的清晰与否对于开发商的风险有着重要影响。

开发商需要确认土地所有权的合法性，并防范土地拆迁、纠纷等问题。

房地产项目拿地常用方法（最终定稿）

房地产项目拿地常用方法（最终定稿）第一篇：房地产项目拿地常用方法房地产项目拿地常用方法揭秘圈地运动起于何时及其利与弊，这里不作讨论。

本文就一些流行的圈地招数加以分析归类，以便于各级城市运营官明察及各大城市运营商借鉴。

需要说明的是，这里的“圈地”不带有褒贬成分，不涉及是否合规，专指达到一定规模的土地流转、开发活动。

招数一：公益事业圈地主要包括以各类慈善事业、福利事业、宗教、教育等名目启动的工程，一方面，当地政府以此名目立项圈地，低门槛吸引投资商，另一方面，开发商扛着这些公益旗号向地方投资，等资源到手就会改头换面（实际上在拿资源之前就已经策划好），或部分实施原公益工程，或干脆搞几个论证报告申请变更用途，以保证商业利益的最大化。

近年来，温州德力西集团、北京物美集团、河北新奥集团、安徽南翔集团等四大民企联手上演的万亩商贸城的德美奥翔大戏，席卷安徽安庆、蚌埠、山东泰安、河南南阳、商丘和四川南充等地，就是打着“光彩事业”的旗号，在全国二线城市迅速拿地，其扩张势头引起了业界普遍关注。

所谓光彩事业，是中国政府为了发展欠发达地区的经济，于1998年发起的通过项目推动来进行“开发扶贫”的计划。

光彩事业是民间团体，不一定享受国家优惠政策，但由于其能创造就业机会，带动地方经济发展，地方政府可能会有配套的扶持政策，包括以较低的价格获得土地。

在美丽的大连旅顺老铁山自然保护区旁，正在兴建一项占地3平方公里的阳光世纪工程，这项计划是阳光世纪集团（香港）有限公司以老年居住事业的名义实施的，虽然获得了首个“全国老年住宅实验基地”的称号，但除了占地7万平方米的一期工程—阳光家园（目前入住率50%左右）有些老人公寓的感觉外，区内的世界和平公园、大连交大科技园、海滨别墅商贸区等项目似乎与老年事业没有太大干系，反而是为后期推出的大型住宅项目—阳光生态城制造了卖点和吸引力。

香港启雄集团数次向湘西较贫困地区的凤凰县捐赠医疗设备，其总裁也因此获得本地荣誉市民的称号，得到当地政府及老百姓的尊重和爱戴。