浅谈成都市公寓和普通住宅的区别 (1)

1．引言公寓与普通住宅作为房屋住宅分类的典型，它们既有相似的地方，也存在差别，现在成都市房地产开发市场上两种产品鳞次栉比地出现，购房者在选购它们的时候，应该对它们的区别有所了解，不要混为一谈，这样才能选到心仪的房子。

本文将选取成都市住宅类型中的两种，即公寓和普通住宅作为研究对象，对比两者的不同之处。

关于普通住宅与公寓的区别，可以作以下简单的概述。

公寓作为房屋住宅分类的其中一种，它跟别墅和普通住宅都有区别。

公寓一般地理位置比较优越，位于成都市市中心的路段，通常都是小户型的，要求有较好的通风透气环境，以样板楼为主要形式，经过全部装修加工过。

普通住宅一般是根据房屋的面积作为区分的，国家规定普通住宅的房屋面积不超过120平米，个别城市在此标准上浮百分之二十。

普通住宅的档次和品质高低不同，造型通常以两室或三室为主，适合家庭居住，在交易税费方面，普通住宅相比非普通住宅，税费标准相对较低，以起到经济调控作用。

2.住宅的基本概念和分类2.1 住宅住宅是供居民家庭居住和使用的建筑，属于居住建筑的范畴，是供一个家庭使用的。

关于住宅的定义，不同的文献、书籍有不同的解读，虽然解读各有不同，但实质上却大同小异，都突出表明了住宅与人们生活之间密切的关系。

总体来讲，住宅应该同时具备起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习六大基本功能。

2.2 住宅的分类住宅的分类方式有很多，总的可以分为公寓、高档住宅、普通住宅、别墅等。

通常情况下还可以从楼体高度、楼体结构形式、楼体建筑形式、房屋类型、房屋政策属性五个方面对住宅种类进行划分。

研究小区住宅，按楼体高度上区分，属于高层住宅；按楼体建筑形式划分，属于高层住宅；按房屋类型划分，则属于普通单元式住宅。

3.成都市公寓和普通住宅的区别3.1概念的区别3.1.1普通住宅的定义普通住宅是指用作居民居住的房屋，它要按照当地一般民用住宅建筑标准建造，成都市的普通住宅建筑面积在 120平米以下，容积率 1.0 以上，实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以下。

普通住宅最具有优势的一个特性就是它不是采用统一标准来修建和装修的，这是与非普通住宅区别最大的地方。

国家规定，普通住宅的建筑面积可以在单套120平米的基础上向上浮动 20%，即建筑面积可以扩大到 144平米。

但实际上许多建筑面积超过 144 平米的住宅也可以称之为普通住宅，因为这部分住宅实际上未采用高标准建筑装修，与普通住宅无异。

城市普通住宅属于住宅中的一种，是指所有在城市里面开发修建并提供给人用作居住用途的普通住宅房屋。

总而言之，普通住宅只有一个目的，就是作为居住型的房屋，这跟用于商业、教育、办公等其他用途的建筑有着本质区别。

3.1.2公寓的概念公寓是集合式住宅的一种，是相对于别墅住宅和普通住宅来分的，是更为经济实惠的地产形式，吸引大量商业地产的投资，一套公寓往往是多个家庭或很多人共同使用的。

公寓在成都市这样的大城市较为普遍，建筑的设计标准较高，多是高层大厦，每一层楼都有可供单个家庭或个人租住的套房，房间分割布局齐备，比如卧室、客厅、餐厅、浴室、厨房、厕所、阳台等，入住较多的是长期租住于此的商务人士或者收入较高的人群，也有一部分是在酒店内部，专供国内外往来的商人或办事人员短期租住。

3.2 使用性质和产权有区别要想准确定性公寓和住宅两者的区别，我们应明确这两者的土地和建筑的使用性质及其产权的区别。

首先是公寓和普通住宅的土地使用性质，公寓可以建在任意性质的用地上，比如建在住宅专用地或者商业用地等，而普通住宅只能是建筑在住宅用地上或者商业住宅用地上。

其次是建筑的使用性质，成都市对公寓和普通住宅的产权有着明确的规定，住宅在登记时和办理产权证时，必须明确标注类型，对符合公寓建筑标准的，须发写有公寓字样的房屋产权证书。

根据不同的用地性质，对住宅的产权也有明确限制，这为开发公司在办理产权手续时提供了参考，比如普通住宅的产权使用年限都为70年，公寓的产权年限则根据用地性质分为三类，其中居住型公寓的产权使用年限为70年，商务型公寓由于用地性质的不同，产权使用年限分别为40年和50年，酒店式公寓的年限为40年。

3.3类型的区别成都市的普通住宅的类型根据楼层高度可以分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。

低层住宅是指房屋整体高度低于或等于10米的建筑物，一般只有一到三层，比如别墅、平房等。

多层住宅是指高于10米、低于或等于24米的建筑物。

多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。

高层房屋是指高于24米的建筑。

公寓大致可以分为普通居住型公寓、商务型公寓和酒店式公寓。

1、普通公寓：也可称为居住型公寓，产权性质是居住型的，跟普通住宅一样有 70年的使用权限，公寓面积较小，一般在30-60平米之间；室内装修精致，设施完备，小区物业服务周到全面优质，比普通住宅的销售价格高。

2、商务公寓：一般用于商业性质，地理位置优越，多处于城市中心地段，面积较大，既可以用来做写字楼，也可以用来居住。

这种类型公寓具有的产权是商务性质的，有40年的使用权限。

3、酒店式公寓：这种类型公寓一般拥有商务公寓或者公寓产权，使用年限为40年，交通便利，地理位置好，多位于城市中心地段，商业区附近。

公寓面积不大，大多小于90平米，采用豪华精致装修，多以租赁为主，管理服务档次高，因此，租赁成本和费用都较高。

3.4建筑标准存在区别成都市的房屋建筑在建筑标准和质量方面有严格要求，与其他类型的住宅和公寓标准相似，公寓的主要形式是高层板楼，采光和通风透气条件都较好。

其中，经营性公寓一般建在公共设施用地为主的规划用地上，建筑设计都得按照共建标准设置，比如房屋外边屋檐的标准，阳台不得建在屋子外部，以及建筑物间距的规划标准等，按照有关规定，物业管理提供的相应配套服务设施都必须建在公寓内部等。

居住型公寓则可以按照普通住宅的配套公共服务设施的标准来建设。

普通住宅，分类较多，层次和品质有高低之分，通常以两室和三室较多，一般以家庭为单位居住。

居住的人员一般是常住，所以非常看重住宅区的环境，休闲娱乐、教育、绿化等相关配套设施，同时也会考量其他因素，比如物业管理费，水电煤气费，地理位置等等。

3.5功能和使用的区别在功能性和使用方面，公寓不仅具备普通住宅基本功能即居住，它更加讲究室内的舒适性、设施的齐备性和服务周到性。

为了充分体现舒适性和功能性，公寓在室内分区上就要做好布局，虽然内部分区面积较小，但单套公寓的面积比较大，一般都会超过120平米。

同时，公寓一般是高楼层，这充分显现了空间面积大的优势，让居住者产生舒适的感觉，而有效避免了楼层低所带来的压抑感，所以公寓一般每一楼层高在2.8米以上，为了营造方便舒适的环境，还应该保证电梯的通畅和水电的供应。

这些与普通住宅的家居式环境形成对比。

具体来讲，在功能性和使用方面，公寓和普通住宅还具有以下区别：（1）从居住人数来看，公寓居住人数较多，普通住宅居住的人数多为家庭为单位，所以人数较少；（2）在公寓内的居住者，多是社会人士，比如商业人士，租赁住户等，普通住宅里的居住者，主要是以家庭为单位的人员；（3）公寓里的居住者因为流动性大，租赁住户多，居住的人员居住区及周围环境熟悉程度低，普通住宅的居住者多是具有产权的常住居民，对小区环境熟悉。

（4）成都市对普通住宅内的各个空间的面积有最小使用面积要求，比如厨房使用面积分别根据类别为4平米和5平米，带有起居室的卧室的最小使用面积为12平米，单人卧室为6平米，双人卧室最小为10平米；但是对于公寓内部各个房间的最小使用面积则没有严格要求，室内造型具有更大灵活性。

（5）对居住建造的居住环境也有不同的要求，普通住宅一般位置坐北朝南，所以至少有一个卧室能够获得充足的阳光照射，并且所有房间都得设置外窗，便于通风，对窗户面积也有具体要求，而公寓在这些方面则没有要求。

3.6需要缴纳的水电费和燃气费等费用的区别相比普通住宅来讲，公寓需要缴纳的税费和土地租金都比普通住宅高，所以公寓的销售价格或者租赁价格都比普通住宅高。

公寓分为商业住宅和居住公寓，所以，水电费也分为商用和民用两种，如果是商业公寓，则土地使用年限为50年，水电费按照商业用水电来收取，如果是居民住宅公寓，则土地使用年限为70年，水电费按民用核算，较为便宜，也可以签户口。

因为公寓地理位置优越，交通便利，一般在城市中间路段，并且基本都是小户型精装修，居住环境好，可以与酒店相媲美，但是租金比酒店很实惠便宜，所以公寓居住者多为长住的商业人士家庭或者个人，这类居民有长期居住，也有为了体验公寓式环境而短住，他们对设施的齐备舒适便利比较看重，而对水电费等其他费用并不会特别介意，所以公寓的投资的优势更为明显。

3.7交易税费的区别根据成都市住房情况统计，普通住宅的交易税费是：房屋销售方需要缴纳足够5年的个人所得税的1%或差额的20%，如果家庭只拥有着一处住房，则会免交该项费用；普通住宅营业税为全额的5.6%，5年以上（含5年）免征；过户费3元/平方米。

房屋购买者方缴纳的契税要根据住房面积决定，具体为面积90平方米以下的缴纳契税1%，面积在90-144平米，需要缴纳为1.5%，144平米以上以及拥有两套以上房源的契税为3%；交易过户费用为3元每平方米。

此外还需缴纳110元左右房屋产权登记费和20元土地证工本费。

公寓性质即商业性质交易税费：商铺即非住宅交易与是否满5年无关。

卖方所需交纳的税费有两种征收方式：差额和全额。

第一种是差额征收：营业税=差额征收（计税价格-购买原价）×5.6%；个人所得税=差额20%；土地增值税=差额30-60%；交易过户手续费=5元/㎡。

第二种为全额征收：营业税=全额征收×5.6%；个人所得税=全额的20%；土地增值税=全额的3%；交易过户手续费=5元/㎡。

4.公寓和普通住宅的比较优势4.1公寓的优势（1）公寓一般面积较小，则房价需要的总价相对低，投入较小，同时还可以转让出租，从中获取的回报高。

一般的，公寓具有房屋面积小，易于清扫管理，便于出租等方面的优势，所以公寓租金要比普通住宅的高很多，因此对购房者有较高的回报。

（2）交通便利，同时具有商业功能，无论是自己居住，还是转租或作为商业用地，都有优势。

由于它通常出现在市中心繁华地段，发挥了交通便利的优势，因此对商务投资人士具有巨大吸引力。

（3）公寓的产权比较完备，让居住者更加放心，居民也有出让产权的权利和自由，满足异地投资置业者的需求，具有投资风险小，回报率高的优势，吸引大多数投资者。

（4）公寓住宅的发展形势好，市场广阔，升值空间大，需求量大。

由于其面积小，总价低，易于管理等优势，这种建筑类型不仅吸引了商业投资人士，也吸引了很大一部分年轻人，未来的发展形势好。