精装土建移交管理办法

精装总包单位接 收
•移交人员要求：移交双方人员均分为初查、复查两部分
每单元移交各单位人员数量（单位:人） 项目 单位 土建 水电安装 铝合金类 防水 土建总包 4 4 0 0 精装总包 4 4 2 2 铝合金单位 0 0 2 0 防水单位 0 0 0 2 木门单位 4 0 0 0 木地板单位 2 0 0 0 橱柜单位 0 2 0 0 浴室柜单位 0 2 0 0 空调单位 0 2 0 室内电器单位 0 2 0 0 入户门单位 0 0 0 0
避免因结构裂纹导致渗水及精装完成后返工
•梁大小头、水平误差≤10mm;
• 安装部分
要求：
1、土建点位按精装修施工图标准预留，不符的部分必须全数整改到位。 2、所有点位满足该户内最大功能需求，如设计不合理，工程应提出并做相应调整。
1、给排水项目
• 给排水管道无渗漏、无堵塞，排水管道坡向、坡度正确（GB50242-2002）； • 给水管检测试压1.0MPa,稳压30分钟后压降不超过0.05MPa，无渗漏； • 检查给水管有无损伤，实测地面敷设的给水管与地面标高是否冲突（土建地面已提到）； • 所有给水都必须做放水实验，保证流水通畅； • 排水主管检测以通球为准，要求球径不小于管道的2/3； • 地漏有效水封深度不小于50mm，构造内无存水弯的卫生器具与生活排水管道连接时应设存 水弯，其有效水封深度不小于50mm ；（GB 50368-2005）
•入户门、铝合金门窗框及栏杆保护膜安装过程中不 拆除，精保洁时候拆除； •铝合金单位在移交开始后必须与土建移交进度同步， 完成室内所有工程（玻璃、栏杆、锁具、拉片预埋等 等），避免交叉施工损坏无法界定。
•空调百叶安装方向一致且固定牢固（最好便于后期空调 安装的方向开启）；
• 防水工程
• 外墙防水，外墙面无渗漏、滴水线无爬水； • 外窗防水，外窗及外窗周边无渗漏，做淋水实验，并逐户检查； • 生活阳台观景阳台等局部有防水要求的，局部进行闭水实验； • 同时还应采用泼水试验检查积水与否。
• 其它情况根据现场实际情况，以移交会议纪要记录为准。
三、分项工程移交标准
• 土建部分
1、地面项目
• 地面实测实量前，精装单位应效验室内辅助轴线及标高线，以卧室精装完成面为± 0.00点， 如室内木地板房间水泥砂浆地坪完成面标高不一致时，以最高地坪房间精装完成面为± 0.00点进行,同一套房内土建地坪标高误差小于 5mm；
谢谢聆听！
•给水管头高出墙面距离：墙砖饰面高出抹灰面15~20mm；油漆饰面出墙-5~5mm；
风险: 1、内陷过多精装加内外丝接头，增加漏水风险点； 2、高出墙面过多影响装饰观感，整体装修质量下降；
•保温墙面给水管出水口固定牢固；
风险：精装后水龙头安 装松动
•实测混合龙头间间距15mm，间距误差±3mm，水平误差±5mm；
•相关单位联系方式（公司电话及项目负责人），电话24小时畅通，移交单位在接到问题 24小时内必须开始整改，拒接电话的或规定时间内未整改完成或拒整改的，质检工程师、 监理工程师现场核实，移交精装或第三方处理，费用由责任单位承担；
二、移交条件
• 土建竣工验收完成；
• 入户门及外墙门窗栏杆安装完成； • 土建户内清洁完成； • 能提装饰供材料运输、集散、堆放、加工等的场地； • 每间房内地面弹出检查辅助轴线（设计轴线平移200）并要求闭合；墙面弹出水 平标高线，统一为地坪正负零以上950mm或1000mm位置，要求贯通到每个房 间（此线标准以电梯前室公共区域完成面为± 0.00点,也即是入户门下口标高）。 要求所有电梯厅门标高、入户门标高、铝合金门标高及工区防火门等标高统一。
入户门 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2
•移交范围：
•移交表格与问题记录：记录检查所有问题（包括误差范围内），同时附上该户平面图标 注清楚问题点位，便于问题整改复查；
•接收单位为精装分包单位时，所属工程整改完成后，移交给精装总包，在分包单位进场 施工前的工程质量、成品保护及场地维护等由精装总包全权负责。
•以室内卫生间返梁低于卧室水泥砂浆找平层至少8mm；
风险：装修无法施工，踢打破坏防水
2、墙面项目
•墙面平整度误差，墙砖饰面油漆饰面墙面平整度均≤5mm；
•墙面垂直度误差，墙砖饰面垂直度≤7mm，其它饰面垂直度≤5mm；
•墙面阴阳角误差，所有墙面阴阳角误差均≤5mm ；
•地面空鼓整改范围：单个空鼓面积≥400cm2或一面墙有空鼓面积≤400cm2的点超过2处的必须 整改； •墙面空鼓整改范围：单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单 面墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米；
基层空鼓或抹灰强度不够，后期精装施工后大面积空鼓
•房间开间进深误差 ± 15mm 以内；
房间开间/进深偏差测量示意
•房间方正度检测，十字控制线检测误差≤ 10mm，对角线检测误差 ≤ 15mm ；
3、顶面项目 ²对于未吊顶的天棚其平整度以水平标高线为参照误差极差± 15mm；
•顶板结构有无裂纹；
风险：门洞左右大小头，精装施工 后非常明显
•门窗洞墙体厚度误差±5mm ；
•门窗洞高宽误差极差10mm；
•对土建铝合金门窗的进出线必须以室内装饰墙面为标准进行安装，铝合金门窗框边距内墙 装饰面的距离根据精装饰要求统一，确保室内门窗台面宽度一致；
窗台宽度
•铝合金框与土建抹灰面间距：砖饰面误差≤20mm，油漆饰面误差≤5mm；
• 屋面防水，屋面无渗漏、无积水；
•厨卫间防水由防水单位直接与精装修单位移交，下沉卫生间由精装修单位回填， 界面划分清楚，排水点位不符部分可以在回填前调整，避免更改给水管破坏防水；
•厨房、卫生间等有防水要求的地面应全数检查，蓄水时间不得小于24小时，最 小蓄水深度不得小于20mm，卫生间蓄水应超过侧排管及返梁，重点观察墙角及 排水管周边（顶面、侧面排水管）；
•土建穿线并线后预留接线长度；
•同一室内的电源、电话、电视等插座底盒同功能应在同一水平标高上，高差应 小于5mm；
•墙砖饰面墙面底盒（包括强弱电箱及等电位盒）高出抹灰面15mm~20mm，油漆饰面墙 面底盒高出墙面极差≤5mm ；
满足要求
高出墙面过多25mm
B区底盒内陷
•房间内所有吸顶灯位以装饰造型完成面居中，误差≤100mm；
•墙面防水无小孔、砂眼，表面应平整光滑， 尤其防水砂浆墙面；
四、重难点问题及控制措施
五、小结
前期移交工作的完善是后续工种顺利、有序施工的有力保障，基础 整改质量更是制约后期精装修质量进步的重要原因。为此，必须重视场 地移交。移交过程中的重点关注项目务必全程旁站见证，隐患项目应由 四方签字备案。 鉴于A区中、后期仍存在土建遗留整改项目的现象，这提醒在今后 的移交工作中必须更全面、细致的检查，并最终达到土建整改一次到位 的目标，杜绝后期出现土建重复整改的情况。
3、通风与空调
•卫生间排气孔空调孔无渗漏、反坡、位置、大小正确、与插座位置协调（空 调孔），装饰单位进场必须全数检查，如有不符的土建单位全数整改到位；
•空调单位在移交阶段对所有户型空调外机位尺寸、内机安装位置进行测量，如有 与设计配备冲突的，提出由专业工程师出具体处理方案； •烟道止回阀安装高度位置正确且无功能障碍，抽油烟机单位检测；
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•卧室地坪翻砂起皮掉壳
•以卧室精装完成面为± 0.00点，地砖粘接层厚度超过50mm且面 积超过0.5㎡和粘接层厚度不足12mm的部分由土建单位全数整改 到位；地面管线预埋位置（尤其是靠门洞口位置）及房间四角重点 检测，
•卧室等木地板房间地坪大面平整度2m见方≤5mm，墙角及门口位置平整 度≤4mm，实测实量由木地板施工单位进行；
精装工程土建移交管理
项目精装组
2015年1月
目录
一、移交方式概述
二、移交条件
三、分项工程移交标准 四、重难点问题及控制措施 五、小结
一、移交方式概述
移交时间：6天，接收单位提前一周进场进行实测实量
T1楼移交时间：1月26日~1月28日 T3楼移交时间：2月4日~2月6日
移交流水段划分：按每天完2个标段为一移交流水段
全数检查 记录问题（包括误差范围内）
整改 整改检查
记录后递交相关单元或栋号质检工程师（记录问题
包括误差范围内），由质检工程师组织监理、移交 方、接收方共同约定整改完成时间并签字确认, 待 整改完毕后四方共同检查无误后填写移交单，四方 签字，视此项目移交完毕。
整改合格 消项
整改不合格或逾期未整改 第三方介入或精装总包整改
A区封板后呈喇叭口，影响细部工程质量
•铝合金门窗外围玻璃胶密封胶顺直、密实、无渗漏，材料自身安装无 缺陷，做淋水实验检测，移交重点关注项；
•铝合金推拉门框后塞缝用防水砂浆填密实，下口做防水水处理（门框上 返300mm最好），并做闭水实验；移交重点
•门窗框栏杆及玻璃有无划痕，有无碰伤、变形、掉漆等，五金件无锈迹；
4、门窗栏杆项目
• 户内门洞尺寸有木门施工单位进行实测实量； • 门洞口要求：砌体洞口采用实心红砖砌筑，避免后期门安装过程中无法固定或使用 后松动，尤其是入户门； •入户门门洞必须满足90°开启，土建预留装饰饰面厚度，开启无异响。
•入户门安装严格按照精装完成面标高进行安装，以设计轴 线为标准保证门窗方正度，误差控制在5mm以内，门框无 松动；
•实测排水管与墙面距离：地漏排水管中心距距墙80~100mm，确保精装地漏安装，排 水通畅；
满足要求
不满足要求
•实测排水管与墙面距离：马桶排水管中心距距墙面330~350mm，确保马桶安装，同时 应注意马桶位置与其它项目是否冲突；
2、强弱电项目
•配电箱内配线整齐，回路编号齐全，标示正确，箱内开关开启灵活品牌是否一致； •等电位端子齐全，接线位置正确； •强电进行通断和绝缘测试，导线间和导线对地间绝缘电阻值必须大0.5MΩ； •防雷接地由铝合金单位焊接，土建总包余留接地点； •开关边缘距门框边缘及墙边距离150mm至200mm，同位置不同层误差小于等于50mm；
• 人员架构：工程部经理总牵头，由现场管理部指派各专业责任工程师，由现场管理部组织
监理单位、土建单位及精装单位相关人员，并协调、督促移交工作。
工程部经理
各专业工程师
土建总包
监理单位
精装总包
• 移交程序概述：
1、接收单位安排人员对各自单位所属工程进行实测 实量，用项目部统一的“分项移交整改记录表格”