房地产项目营销总案

幸福美地项目营销总案（定位、营销、计划）

幸福路项目营销总案纲要第一章：2011年西安市场趋势分析

一、1、住宅商品房市场研究

2、土地政策

3、二手房市场

4、综述

二、近期西安市场指标分析

第二章：项目目标

1、营销工作目标

2、项目销售周期

3、实现目标原则

第三章：本案重要工作

第一：追求“相对”利润最大化

第二：项目品牌建立

第三：企业品牌的建立第四章：项目定位

一．项目定位的思考方向

1、品牌的一般规律

2、项目本身的情况

3、区域市场的状况

4、结论

二．项目策略分析

三、客户分析：

1、客户心理描述

2、客群定位

3、产品分析

四、可以给出的方向

1、产品气质

2、产品建议

3、房源策略分解

4、政策分析

第五章：营销策略

1、营销推广策略

2、营销背景

3、营销目标

4、营销策略

1）、整盘货量统计

2）、2011年推货量统计：

3）、产品分析

4）、2011年营销策略

①、推盘策略

5）、2011年各阶段销售目标

②、价格策略

A、整盘价格建议：

B、价格涨幅思路：

6）、销售策略

第六章：推广策略

一、推广思路

项目打动力推广主题计划

1、推广线

2、企业定位

3、阶段性推广计划

4、2011年推广费用计划

A、2011年推广费用情况

B、2010年阶段性推广费用安排

前言

营销，在任何行业都属于一个非常重要的环节、利润来源环节。任何的产品变成商品，是通过销售过程中的交换实现。房地产开发作为系统的生产、制造、销售过程，如何实现开发项目在市场中获得有利的竞争地位、运用什么样的策略获得更好的品牌效益、利润效益。

本方案将对《幸福美地》项目的整个市场运作做一个相对完整清晰的描述，以市场调研为依据，通过把前期所有的思考和工作成果去粗存精，并进行进一步的提升和落实，整合成一个有机的作战规划，同时对存在的问题进行分析和提出解决办法，目的是在战略高度统一思想、在战术技巧上统一行动，打好完美的组合拳，在市场上取得理想的业绩，并最终把项目打造幸福路的标杆性项目，为久盛置业在西安地产行业的长足发展打下扎实的基础，也为公司在西安房地产市场有更大的影响和支持。

关键词：营销、4P、房地产

2011年西安房地产市场趋势分析

二、土地市场

1、土地单价仍将上涨

2010年西安土地市场供应放量明显，土地、商品房成交量继续攀升，房地产市场受政策影响相对较小，交易比较活跃。相反的是今年北京、上海等沿海发达城市在“国十条”、“国五条”等一系列严厉措施的调控下，房价出现滞涨，商品房成交量下

跌。在各种利好因素的影响下，全国各大房企纷纷转战二三线城市。2010年10月中海鼎业（西安）房地产有限公司以622多万元每亩的地价，竞得曲江区的39323.2平米地块，随着越来越多的大型房企进驻西安，预计明年西安地价仍将保持上涨趋势。

2、长安和高新区供应量增加

西安市近年来城市发展迅猛，二环以内极其周边可开发利用的土地已经微乎其微，而选择在西安市置业买房的各类人群却在不断增加。面对巨大的住房需求，西安市出让的土地已经不断向城市周边区域扩展，才能满足日益增长的住房需求。据西安房地产信息网统计分析发现：2010年成交的土地大都集中在东三环附近的浐河沿岸和南三环区域。年末12月份高新区和长安区出让的土地都在14万平米左右，总和占到当月出让总量的85%，预计这部分土地将在2011年初成交，势必为这两个区域来年土地成交量的增长做出贡献。另外长安区有许多土地平整，发展潜力可观的大面积地块；而位于高新区东南三环与西户公路交汇也有大量闲散的土地可以开发利用。随着西安市的南拓西进，预计2011年西安市高新区和长安区土地供应量和成交量将明显上涨。

3、严查闲置土地不再纸上谈兵

在2010年12月23日楼市“二次调控”出台接近两月之际，住房和城乡建设部（下称“住建部”）和国土资源部（下称

“国土部”）组织了一轮大规模的联合检查，摸底地方对中央调控政策的落实情况。上述两部委在年底已经组成联合调查组，奔赴全国各地，检查省级政府对住房供地计划、闲置用地清理、保障房建设和查处违规房企的相关情况。虽然2010年年底国家各个相关部门已经开始真枪实弹的落实房产调控政策，但由于土地闲置原因众多，不但有企业原因，还有过半用地闲置是涉及政府规划修改等多方面因素，因此预计明年国家对于闲置土地的查处力度将有增无减。

三、二手房市场

1、中小户型仍是二手房市场主导

目前在西安二手市场中，无论是买卖还是租赁，中小户型一直是成交的主体。虽然随着人们对自身生活及居住质量的要求相应有所提升，但是二手房市场的大部分需求仍然是要用来解决最基本的生活居住问题，二手房市场主力购买群体以中低收入人群为主的前提就决定了面积在60—90平米的房源依然是二手房买卖市场的交易主体；中小户型的二手房主体交易地位不会在短时期内发生太大变化。

2、二手房挂牌价格或将有所攀升

2010年可谓政策调控年，接连不断的政策对商品房的价格并没有太大的抑制，反而将置业的门槛抬高，这无疑将部分刚需置业者拒之新房门外。虽然西安也在加紧保障房建设的步伐，但是西安市场刚需旺盛，整个工程也需时间来完成，预计未来一年西安二手房市场需求量依然较大，房价走高的可能性较大。

3、租赁市场或将持续火热景象

西安城中村不断改造拆迁、大中院校的寒假暑假、商品房房价持续上涨等种种因素让2010年二手房市场表现的比较活跃，在频繁的政策调控下仍然取得了不错的销售量，租赁市场空前火热，预计2011年二手房租赁市场仍将火热。首先，西安有着全国第二的教育资源，众多高校潜藏大量的学生租赁群体；其次，西安周边以及全国各地来此工作上班的人群庞大；再者，随着西安城市不断扩容，旧城陆续被拆迁，需要租房啊的人群大量存在；此外，政策预期更严厉的背景下二手市场越来越受到人们的青睐。

4、市场总体将保持平稳运行