房地产开发拆迁就地安置的营业税、土地增值税、企业所得税案例分析
税法法律案件案例(3篇)
第1篇一、案件背景某房地产开发有限公司（以下简称“该公司”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售业务。
自成立以来，该公司在经营过程中涉及多起税收法律纠纷，其中一起涉及土地增值税的纠纷案件引起了广泛关注。
二、案件经过1. 事件起因2016年，该公司在开发一宗土地时，因涉及土地增值税问题，与税务机关产生争议。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。
2. 争议焦点该公司认为，其在转让土地过程中，支付了大量的拆迁补偿费用、土地平整费用等，导致土地增值额较大，从而应缴纳较高的土地增值税。
而税务机关则认为，该公司在计算土地增值额时，未扣除合理的拆迁补偿费用和土地平整费用，导致少缴纳了土地增值税。
3. 调查取证为查明事实，税务机关对该公司进行了调查取证。
调查过程中，税务机关调取了该公司与拆迁方签订的拆迁补偿协议、土地平整工程合同等相关证据，并委托具有资质的评估机构对土地增值额进行了评估。
4. 裁决结果经调查，税务机关认定该公司在计算土地增值额时，未扣除合理的拆迁补偿费用和土地平整费用，少缴纳土地增值税1000万元。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的相关规定，税务机关依法作出了补缴土地增值税的决定。
该公司不服该裁决，向人民法院提起诉讼。
5. 法院审理在法院审理过程中，该公司认为，其在计算土地增值额时，已按照相关规定扣除合理的拆迁补偿费用和土地平整费用，税务机关的裁决不符合法律规定。
而税务机关则认为，该公司未按照相关规定扣除费用，存在偷税行为。
法院经审理，认为税务机关在调查取证过程中，对该公司提供的证据进行了审查，评估机构对土地增值额的评估也符合相关规定。
同时，法院认为，该公司在计算土地增值额时，未扣除合理的拆迁补偿费用和土地平整费用，存在偷税行为。
据此，法院判决该公司补缴土地增值税1000万元，并支付相应的滞纳金。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指以房地产开发为主要业务的企业，其业务范围主要包括土地购买、房地产开发、房屋销售等环节。
在房地产开发过程中，开发企业需要缴纳一定比例的增值税，增值税的计算和会计处理是房地产开发企业财务管理的重要环节。
本文将结合实际案例，探讨房地产开发企业增值税的会计处理。
案例一：某房地产开发企业购置土地、开发楼盘筹集资金的现金流量表如下（金额单位：万元）| 项目 | 本年累计金额 | 本期发生额 || ---- | ---- | ---- || 现金 | 1000 | 200 || 货币资金 | 5000 | 1000 || 可供出售金融资产 | 300 | 50 || 应收账款 | 200 | 40 || 存货 | 8000 | 2000 || 固定资产 | 6000 | 2000 || 在建工程 | 4000 | 1000 |假设该企业计划于本期内推出部分楼盘进行销售，销售金额为20000万元。
该企业拥有的不动产资产：| 项目 | 账面价值（万元） | 权属情况 || ---- | ---- | ---- || 土地 | 6000 | 全部权属已取得 || 在建工程 | 4000 | 已经投入使用 || 已建成房地产 | 10000 | 全部权属已取得 |该企业的现金流量表显示，在本期内，其现金存量增加200万元，货币资金增加1000万元，可供出售金融资产增加50万元，应收账款增加40万元，存货增加2000万元，固定资产增加2000万元，在建工程增加1000万元。
该企业本期开展的核心业务是房地产开发和销售，根据税收政策规定，该企业需要缴纳增值税。
增值税是基于企业价值的增长而计算的一种税收，需要按照项目的生产和销售流程进行计算和申报。
因此，下面将以上述情况为例分别分析该企业在土地购置、房地产开发、房屋销售、资产处置等环节中的增值税计算和会计处理方法。
1. 土地购置环节该企业在购买土地时需要缴纳土地增值税。
土地增值税法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，土地增值税问题日益凸显。
为了规范房地产市场秩序，保障国家财政收入，我国于1994年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）。
本文将以某房地产开发公司（以下简称“该公司”）因土地增值税问题引发的法律纠纷为例，对土地增值税法律进行分析。
二、案件事实该公司成立于2000年，主要从事房地产开发业务。
2010年，该公司取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
在项目建设过程中，该公司先后投入资金1.2亿元，包括土地购置费、建筑工程费、配套设施费等。
2014年，该公司将住宅小区项目竣工验收，并开始销售。
至2018年，该公司已销售住宅小区全部房屋，取得销售收入2.5亿元。
2019年，税务机关对该公司进行土地增值税清算，认定该公司应缴纳土地增值税3000万元。
该公司不服，认为其符合减免税条件，应缴纳土地增值税2000万元。
双方就土地增值税缴纳问题发生争议，诉至法院。
三、案件争议焦点本案争议焦点主要集中在以下两个方面：1. 该公司是否符合土地增值税减免税条件；2. 税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确。
四、法院判决1. 关于是否符合土地增值税减免税条件法院认为，根据《条例》及相关政策规定，房地产开发企业可以享受以下减免税条件：（1）符合国家产业政策，投资新建、改建、扩建住宅小区的；（2）房地产开发企业在土地增值税清算时，已缴纳土地出让金、土地使用税等费用的；（3）房地产开发企业在土地增值税清算时，已取得房屋预售许可证的。
本案中，该公司符合上述减免税条件，因此可以享受土地增值税减免税政策。
2. 关于税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确法院认为，税务机关在认定土地增值税时，应按照以下原则：（1）依法征收原则，即按照《条例》及相关政策规定征收土地增值税；（2）公平公正原则，即对同一类型的房地产开发项目，应实行统一的标准和程序征收土地增值税。
旧城改造案例拆迁补偿涉税分析
旧城改造案例拆迁补偿涉税分析某集团公司（以下简称“A公司”）名下100亩土地因城市建设需要，被政府收储，政府与该公司签定了《土地置换协议》，后政府在邻近地块划出了100亩的建设用地给到A集团公司，并将土地登记在该集团公司的子公司甲房地产开发有限公司（以下简称“甲公司”）名下，所需费用（含土地出让金2,000万元）由政府承担。
现甲公司与国土局签订了相应的土地出让合同及补充合同，在补充合同中明确约定：本地块为搬迁企业安置用地，甲公司须负责该地块中搬迁的A集团公司的安置，甲公司以货币形式补偿。
案例涉税分析如下：本事项涉及两方：被补偿方即A集团，支付补偿方甲公司。
以下将从税务角度对两方涉税事项分析。
一、被拆迁方涉税分析被拆迁方（A集团）涉及到的税种有：营业税、土地增值税、企业所得税。
1、营业税：不征根据国税发[1993]149号国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知、国税函[2008]277号《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》及国税函[2009]520号《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》相关规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者，出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，不征收营业税。
A公司名下土地为政府因建设需要收储，符合上述税收法规规定的情况，收到甲公司支付的拆迁补偿款不征收营业税。
此案中A集团公司与政府签定的《土地置换协议》可作为县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件。
2、土地增值税：免征根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
土地增值税法律案例解释(3篇)
第1篇一、背景土地增值税是我国税法体系中的重要组成部分，旨在调节土地交易中的收益分配，抑制投机炒地行为，促进房地产市场的健康发展。
近年来，随着房地产市场的繁荣，土地增值税的征收问题日益受到关注。
本文将以XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）为例，对土地增值税法律案例进行解析。
二、案情简介XX公司成立于2008年，主要从事房地产开发、销售业务。
2015年，XX公司取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年的开发建设，住宅小区于2017年完工，并于2018年开始销售。
在销售过程中，XX公司因土地增值税问题与税务机关产生争议。
税务机关认为，XX公司应缴纳的土地增值税为XX万元，而XX公司则认为实际应缴纳的土地增值税为XX万元。
双方就土地增值税的计算方法和税率等问题存在分歧，经多次协商无果，最终诉至法院。
三、争议焦点1. 土地增值税的计税依据税务机关认为，土地增值税的计税依据应包括土地出让金、开发成本、配套设施建设费用等。
而XX公司认为，土地增值税的计税依据仅包括土地出让金和开发成本。
2. 土地增值税的税率税务机关认为，土地增值税的税率为30%，而XX公司认为，根据相关法律法规，土地增值税的税率为20%。
四、法院判决法院在审理本案时，首先对土地增值税的计税依据进行了认定。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条规定，土地增值税的计税依据包括土地出让金、开发成本、配套设施建设费用等。
因此，法院认定税务机关关于土地增值税计税依据的主张成立。
其次，法院对土地增值税的税率进行了认定。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第四条规定，土地增值税的税率为30%。
因此，法院认定税务机关关于土地增值税税率的主张成立。
综上，法院判决XX公司应缴纳土地增值税XX万元。
五、案例分析本案涉及的土地增值税法律问题主要包括：1. 土地增值税的计税依据：根据相关法律法规，土地增值税的计税依据包括土地出让金、开发成本、配套设施建设费用等。
关于土地税收法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于2005年，主要从事房地产开发与经营。
2008年，甲公司在某市取得一块土地使用权，用于开发住宅项目。
经过几年的建设，该项目于2012年完工并投入市场销售。
然而，在2013年，甲公司因土地增值税问题与税务机关产生纠纷，引发了一场土地税收法律案件。
二、案件争议焦点本案争议焦点主要集中在以下三个方面：1. 土地增值税的计算基数问题；2. 土地增值税的税率问题；3. 税务机关提出的土地增值税申报错误问题。
三、案件经过1. 争议产生2013年，甲公司按照相关规定，向税务机关申报了土地增值税。
税务机关在审核过程中，发现甲公司申报的土地增值税计算基数存在较大偏差，遂要求甲公司补缴土地增值税。
甲公司认为，其申报的土地增值税计算基数符合相关规定，不同意税务机关的处理决定，双方因此产生争议。
2. 税务机关调查税务机关对甲公司的土地增值税申报进行了调查，发现以下问题：（1）甲公司申报的土地增值税计算基数低于实际成本。
税务机关认为，甲公司未将土地开发过程中的各项费用计入土地增值税计算基数，导致计算基数偏低。
（2）甲公司申报的土地增值税税率不符合相关规定。
税务机关认为，甲公司未按照规定税率计算土地增值税，存在偷税嫌疑。
（3）甲公司申报的土地增值税申报错误。
税务机关认为，甲公司在申报过程中存在多项错误，如漏报、错报等。
3. 案件审理甲公司不服税务机关的处理决定，向人民法院提起诉讼。
在审理过程中，双方围绕争议焦点展开了激烈的辩论。
四、案件判决1. 土地增值税计算基数问题法院认为，甲公司申报的土地增值税计算基数低于实际成本，不符合相关规定。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条规定，土地增值税的计算基数为纳税人转让土地使用权或者房屋产权所取得的收入减去取得土地使用权所支付的金额、房屋产权所支付的金额等费用。
甲公司未将土地开发过程中的各项费用计入土地增值税计算基数，导致计算基数偏低。
房地产企业税收及搬迁常见政策解析
保障房地产企业的合法权益，促进城市更新和转型升级，推动经济社会发展。
补偿原则
按照“拆一还一”、给予适当奖励等原则进行补偿。
补偿内容
包括房屋补偿、土地补偿、停产停业损失补偿、设备迁移补偿等。
补偿标准
根据当地政策和市场价格确定，并经双方协商一致。
搬迁补偿政策解析
确保房地产企业顺利过渡，保障企业正常运营。
房地产企业税收及搬迁常见政策解析
目录
房地产企业税收概述 房地产企业税收政策解析 房地产企业搬迁政策解析 房地产企业税收及搬迁常见问题与对策 案例分析
01
房地产企业税收概述
个人所得税
对个人所得征收的税种，根据个人应纳税所得额计算税额。
房产税
对房屋所有人征收的税种，根据房屋评估价值和租金收入计算税额。
其他问题与对策
05
案例分析
案例结论
该企业在土地增值税清算中遵守了相关政策规定，合理利用了优惠政策，有效降低了税负。
案例概述
某房地产企业开发了一个住宅项目，在项目销售后，需要进行土地增值税清算。
政策依据
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，对土地增值税的清算条件、计算方法和优惠政策进行了规定。
案例分析
根据土地增值税政策，该企业需要对项目增值额和扣除项目进行计算，得出应纳税额。在清算过程中，该企业享受了部分优惠政策，减少了税负。
某房地产企业土地增值税案例分析
案例概述：某房地产企业因城市规划需要，需对其开发项目进行搬迁。 政策依据：《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》及地方政府相关规定，对房屋拆迁的程序、补偿标准和安置方式进行了规定。 案例分析：根据拆迁政策，该企业需要与政府相关部门协商制定拆迁补偿方案，确保被拆迁户的合法权益得到保障。在方案制定过程中，该企业充分考虑了被拆迁户的实际情况和需求，提供了合理的补偿和安置措施。 案例结论：该企业在搬迁补偿中遵守了相关政策规定，积极与政府合作，确保了被拆迁户的利益得到保障。
城中村改造会计核算和税务处理案例
城中村改造会计核算和税务处理案例一、案例背景。
咱们就说有个典型的城中村，叫桃花村。
这桃花村啊，被一家房地产开发公司盯上了，要进行改造开发。
这个改造项目涉及到好多复杂的事儿，从会计核算到税务处理，就像一团乱麻，不过咱们今天就来把它捋顺咯。
二、会计核算部分。
1. 土地成本核算。
首先呢，房地产开发公司要拿到桃花村的土地。
这土地可能有多种获取方式。
如果是通过征收补偿的方式，也就是给村民各种补偿，然后取得土地使用权。
假设给村民的货币补偿一共是5000万元。
这5000万就得作为土地成本计入开发成本里。
在会计分录上呢，就是借记“开发成本土地征用及拆迁补偿费”5000万，贷记“银行存款”5000万。
要是还涉及到给村民回迁房作为补偿呢，这就有点复杂了。
比如说，回迁房的建造成本是3000万。
这时候呢，要把回迁房的成本也计入土地成本。
借记“开发成本土地征用及拆迁补偿费”3000万，贷记“开发产品”3000万。
这就相当于把回迁房当作是换取土地使用权的一种代价。
2. 开发成本核算。
在桃花村改造项目的开发过程中，会有各种各样的成本。
像建筑安装工程费，如果盖那些高楼大厦花了2个亿，那就借记“开发成本建筑安装工程费”2亿，贷记“应付账款”或者“银行存款”2亿，这取决于是否已经付款了。
还有基础设施建设费，比如说修小区里的道路、水电设施啥的花了3000万，那就再借记“开发成本基础设施建设费”3000万，贷记相应的科目。
对于开发间接费用，像项目管理人员的工资啊，办公费用啥的。
假设这部分费用一年总共是500万。
那就借记“开发成本开发间接费用”500万，贷记“应付职工薪酬”“银行存款”等科目。
到了期末呢，要把开发间接费用分摊到各个开发项目里。
如果这个桃花村改造项目占全部项目的比例是50%，那就分摊250万到桃花村改造项目的开发成本里。
3. 销售收入核算。
当房子盖好开始卖的时候，假设一套房子卖了100万。
如果是一次性收款，那就借记“银行存款”100万，贷记“主营业务收入”100万。
房地产企业回迁安置房涉税处理分析
房地产企业回迁安置房涉税处理分析目录前言一、企业所得税的处理二、增值税的处理三、土地增值税的处理前言房地产企业推进旧城改造和新区建设的过程中可能都会涉及到土地征用和拆迁安置问题。
在实践中，拆迁补偿主要有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
其中产权调换就涉及到回迁安置房问题。
回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，将被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋或者对被拆迁人进行货币补偿。
回迁房主要有两种方式：a.货币回购；b.产权调换。
a.货币回购是政府或房地产企业直接以货币形式支付拆迁补偿费作为成本支出，根据拆迁及回购协议约定的方式以市场价或约定的优惠价购入安置房，按市场价格或协议约定价格确认收入。
B.产权调换则是以“拆一还一，无偿转让，多增补价”的形式安置回迁户，产权调换属于以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，应做视同销售处理。
下面将从企业所得税、增值税、土地增值税不同税种下分析回迁安置房相关的税务处理：一、企业所得税的处理（1）视同销售收入：《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，应当视同销售货物。
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
拆迁安置房会计税务处理的案例分析
拆迁安置房会计税务处理的案例分析案例：某房屋开发公司开发30万平方米房屋，其中6万平方米用于拆迁安置，拆一还一部分28000平方米。
该房屋对外平均售价7000元，先期发生开发成本6亿元，返迁时超面积部分每平方米收取补差款1000元。
1、计算该房屋的总成本和单位成本；2、对该房屋的成本进行会计核算；3、假设费用按成本的10%计算，房产所在地营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，计算应缴纳营业税、土地增值税。
分析：1、返迁房与商品房在同一块土地上的会计核算与税务处理（1）房屋成本计算①房屋总成本：600000000＋7000×60000－1000×32000＝988000000元②平均单位成本：988000000÷300000＝3293.33元（2）房屋成本核算：①支付前期开发成本600000000元借：开发成本 600000000元贷：银行存款 600000000元②用开发产品安置被拆迁户：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 420000000元贷：主营业务收入（7000×60000） 420000000元（注意：同时按照市场公允价420000000元给被拆迁人开具发票。
）③交房的同时收取被拆迁户补差款：借：银行存款 32000000元贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 32000000元④结转完工产品开发成本：借：开发产品 988000000元贷：开发成本 988000000元⑤结转返迁房销售成本：借：主营业务成本（3293.33×60000）197599000元贷：开发产品 197599000元（3）营业税计算：按照国税函发【1995】549号规定:“拆一还一”部分要按照成本价计算缴纳营业税，超出拆迁面积的部分要按照市场价计算缴纳营业税。
①营业税应税收入：3293.33×28000＋7000×（300000－28000）＝ 92213240 ＋1904000000＝1996213240元②应征收营业税：1996213240×5%＝99810662元（4）土地增值税计算：按照国税函【2010】220号规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
土地增值税法律案例分享(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税问题日益凸显。
土地增值税是指对土地转让所取得的增值额征收的一种税。
近年来，我国政府对土地增值税的征收力度不断加大，旨在规范房地产市场秩序，遏制投机炒房行为。
本文将以某房地产开发公司案例为例，分析土地增值税法律问题。
二、案情简介某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发业务。
2015年，甲公司取得一块土地用于开发住宅项目。
在开发过程中，甲公司投入了大量资金进行基础设施建设、房屋建设等，累计投入资金1亿元。
2018年，甲公司将该项目全部出售，取得销售收入2亿元。
根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，甲公司应缴纳土地增值税。
三、法律问题分析1. 土地增值税的征收范围根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征收范围包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
在本案中，甲公司转让了土地上的建筑物及其附着物，属于土地增值税的征收范围。
2. 土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。
增值额是指纳税人转让房地产的收入减去取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、相关税金和扣除项目金额后的余额。
在本案中，甲公司应缴纳的土地增值税计算如下：（1）转让房地产的收入：2亿元（2）取得土地使用权所支付的金额：0（甲公司自建项目，未支付土地使用权购置费）（3）房地产开发成本：1亿元（4）房地产开发费用：0（甲公司自建项目，未发生房地产开发费用）（5）相关税金：0（甲公司未发生相关税金）（6）扣除项目金额：0（甲公司自建项目，未发生扣除项目）增值额 = 2亿元 - 0 - 1亿元 - 0 - 0 - 0 = 1亿元3. 土地增值税的税率土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应当根据其增值额确定适用税率。
在本案中，甲公司的增值额为1亿元，适用税率为30%。
房地产开发拆迁就地安置的营业税、土地增值税、企业所得税案例分析
房地产开发拆迁就地安置的营业税、土地增值税及企业所得税计算的案例分析开发商从事拆迁建房，目的是取得旧房所在地的土地资源，被拆迁户的旧房实际包含了土地价值，开发商新建的商品房同样包含地价款，否则双方没法协商一致完成拆迁。
被拆迁方考虑重新购置房屋所需要的代价，开发商考虑新建商品房的成本、利润及税金等问题，最终形成双方都可以接受的对价，完成拆迁合同的签订和兑现。
因此按照公允价值计量是符合交易、会计核算和税收处理的一般原则的，但是考虑到拆迁等等因素，税收有不同规定。
开发商拆迁安置方式从事房地产开发业务，对拆迁房和回迁房应该分解为两个税收业务处理，一是被拆迁户将被拆迁的房屋转让给开发商，二是被拆迁户重新购置房产。
拆迁补偿常见有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿（互补差价）相结合。
这里讨论“拆一还一，就地安置，互补差价”的涉税处理。
这里从开发商方面涉税情况进行分析。
具体就是,开发商对拆迁还房如何确定营业税计税依据及纳税金额？如何确定将来清算土地增值税的收入和扣除项目金额？如何确定企业所得税应税收入？开发商以自己建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，实际上是房地产公司以自己的开发产品抵偿债务或者换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税，土地增值税及企业所得税。
一、关于营业税计税依据的规定。
内资企业可以参照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
”那么成本价确定之后，具体如何核定营业税的计税营业额呢？视同发生应税行为而无营业额的，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条第三款核定营业额的规定，核定公式是，营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
2房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析
房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析面对竞争日趋激烈的房地产市场，房地产开发企业必须从价格和成本两个方面统筹规划，实现利润最大化。
本文拟用案例来分析房地产开发企业如何做好土地增值税的税收筹划，在不提高甚至是降低价格的前提下通过降低税收成本取得利润最大化。
一、土地增值税的有关规定。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。
计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，国家对土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
对纳税人既建造普通标准住宅，又开发其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
二、土地增值税税收筹划案例。
案例一：某房地产开发企业专门从事普通商品房开发，2008年10月拟出售普通住宅一幢，总面积100000平方米。
该房屋支付土地出让金4200万元，房地产开发成本11800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。
假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%，教育费附加征收率为3%。
当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。
拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划
拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划拆迁安置是指在城市更新、基础设施建设等需要拆除原有住房或土地的情况下，对被拆迁方进行合理安置和补偿。
而在拆迁安置补偿过程中，开发商和被拆迁方都会涉及到相应的税费问题，需要进行分析和筹划。
首先，对于开发商来说，拆迁安置补偿的费用可能涉及到的税费主要有土地增值税（以下简称土增税）、企业所得税和契税等。
1.土增税是指在卖售土地或者转让土地使用权时，由土地增值所得人按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果开发商将拆迁的土地进行销售或者转让，就需要按照国家规定的税率缴纳土增税。
2.企业所得税是指企业取得的所得，按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果开发商通过拆迁获得了经济利益，就需要按照国家规定的税率缴纳企业所得税。
3.契税是指在买卖房屋、土地等不动产时，根据交易价格按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果开发商购买了被拆迁方的房屋或土地，并在后续进行销售，就需要按照国家规定的税率缴纳契税。
对于被拆迁方来说，拆迁安置补偿涉及到的税费主要有个人所得税和契税。
1.个人所得税是个人取得各类所得，按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果被拆迁方从拆迁中获得经济补偿，就需要按照国家规定的税率缴纳个人所得税。
2.契税是指在买卖房屋、土地等不动产时，根据交易价格按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果被拆迁方将自己的房屋或土地出售，就需要按照国家规定的税率缴纳契税。
针对以上涉及到的税费问题，开发商和被拆迁方可以进行税务筹划，以尽可能减少税费负担。
1.对于开发商来说，可以通过合理安排拆迁安置补偿方案，减少土地增值税和企业所得税的缴纳额度。
例如，可以将部分经济补偿作为代价修建公共设施或提供其他社会服务，以在满足法律法规的前提下，实现税务优惠。
总之，在拆迁安置补偿过程中，开发商和被拆迁方都需要注意税费分析和税务筹划，以合法合规地减少税费负担。
房地产开发企业的土地增值税清算案例评析
房地产开发企业的土地增值税清算案例评析房地产是国民经济的支柱产业之一，房地产开发企业在土地的增值过程中，会涉及到土地增值税的清算。
土地增值税是指在土地转让过程中产生的一项税收，旨在调节土地市场，实现资源配置的合理化。
本文将以某房地产开发企业的土地增值税清算案例为基础，进行评析。
案例背景：某房地产开发企业将一块规划用地进行开发建设，并成功销售。
这块土地自购入之日起，经过多年的开发，投入大量的资金和劳动，土地的价值得到了较大的提升。
土地增值税是指土地流转过程中，通过土地增值计算而产生的税金。
根据国家税法规定，土地增值应按照土地出让价、未开发价、实际成本、评估增值中的最小值计算。
首先，对于土地增值税清算案例的评析，我们需要了解相关的计算方法。
一般情况下，土地增值税的计算公式可以表示为：土地增值额 = 出让价 - 土地取得成本- 增值税减免金额。
土地取得成本包括购地成本、实际开发成本、规划筹建费用等。
购地成本是指购买土地的总价款，实际开发成本是指用于建设开发土地的各项费用，规划筹建费用是指用于土地规划筹备工作的费用。
增值税减免金额是指根据国家相关政策规定，符合一定条件的土地开发项目可以享受部分或全部的增值税减免。
在某房地产开发企业的案例中，我们需要首先计算出土地的增值额。
以该土地的出让价和购地成本为基础，减去土地取得成本和增值税减免金额，便可得到土地的增值额。
在评析中，我们还需要考虑到相应的税率和税费负担。
根据国家税收政策，土地增值税的税率一般为30%。
因此，在计算增值税时，需要将增值额乘以税率，得到最终应纳税额。
在某房地产开发企业的案例中，假设土地的增值额为100万元，根据税率为30%，可以得到土地增值税应纳税额为30万元。
在实际操作中，房地产开发企业需要向税务部门申报税款，并在规定的时间内进行缴纳。
同时，还需填写相应的税务申报表和缴税凭证，以备税务部门的核查和监督。
在某房地产开发企业的案例中，该企业按照规定的程序，将土地增值税纳入财务报表，并在规定时间内完成了申报和缴纳。
土地增值税案例分析与计算知识分享
土地增值税案例分析与计算知识分享一、土地增值税案例分析题1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下：（1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。
由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。
因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。
（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
（3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。
（5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。
（6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
(7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。
(其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％)要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。
(1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。
(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?(3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。
(4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。
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房地产开发拆迁就地安置的营业税、土地增值税及企业所得税计算的案例分析开发商从事拆迁建房，目的是取得旧房所在地的土地资源，被拆迁户的旧房实际包含了土地价值，开发商新建的商品房同样包含地价款，否则双方没法协商一致完成拆迁。
被拆迁方考虑重新购置房屋所需要的代价，开发商考虑新建商品房的成本、利润及税金等问题，最终形成双方都可以接受的对价，完成拆迁合同的签订和兑现。
因此按照公允价值计量是符合交易、会计核算和税收处理的一般原则的，但是考虑到拆迁等等因素，税收有不同规定。
开发商拆迁安置方式从事房地产开发业务，对拆迁房和回迁房应该分解为两个税收业务处理，一是被拆迁户将被拆迁的房屋转让给开发商，二是被拆迁户重新购置房产。
拆迁补偿常见有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿（互补差价）相结合。
这里讨论“拆一还一，就地安置，互补差价”的涉税处理。
这里从开发商方面涉税情况进行分析。
具体就是,开发商对拆迁还房如何确定营业税计税依据及纳税金额？如何确定将来清算土地增值税的收入和扣除项目金额？如何确定企业所得税应税收入？开发商以自己建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，实际上是房地产公司以自己的开发产品抵偿债务或者换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税，土地增值税及企业所得税。
一、关于营业税计税依据的规定。
内资企业可以参照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
”那么成本价确定之后，具体如何核定营业税的计税营业额呢？视同发生应税行为而无营业额的，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条第三款核定营业额的规定，核定公式是，营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
其中的营业成本或工程成本不包括期间费用（即营业费用、管理费用和财务费用）。
就是该开发楼盘的房地产开发成本，应该注意的是要包括地价和公共配套设施费用等，就是房地产开发企业会计核算中开发成本的内容。
二、土地增值税收入和扣除项目金额的确定。
国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。
即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
应该注意的是，土地增值税拆迁安置计算的问题处理，按照国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入时，没有按照成本利润率确定收入的规定，这与土地增值税的立法原则是一致的，即对超额土地收益进行调节，如果按照税务机关核定营业税或者企业所得税的一般成本利润率规定处理，土地的超额收益不可能被正确反映出来，因此必须是公允市场价计算。
国税发〔2006〕187号）第三条的规定是，“三、非直接销售和自用房地产的收入确定：（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
”三、企业所得税应税收入确定的规定。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第七条第的规定，即企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
因为这里主要讨论“拆一还一，就地安置，互补差价”的涉税处理，所以采取第（三）种办法计算。
收入（或利润）=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）因为房地产开发业务销售不动产属于营业税征税范围，且营业税属于价内税，所以该组成计税价格应加计营业税税额。
此时营业税视同销售收入按照成本利润率计算的收入与企业所得税应税收入一致。
除非当地税务机关单独规定了与营业税核定营业额不一的企业所得税确定收入的行业成本利润率。
笔者认为，除非当地开发商同类同期房屋开发的毛利率大大低于税务机关的成本利润率，企业可能提出成本利润率偏高的异议外，只能按照文件执行。
案例分析：某房地产开发商采取就地拆迁安置、以一还一，互补差价的补偿方式开发一个楼盘，房地产开发成本情况是，楼盘可供销售面积100000平方米，其中回迁户20000平方米，土地征用支付税费（包括契税不含土地转让合同印花税）5000万元，拆迁补偿费1000万元，其中，不涉及回迁户住房的其他拆迁补偿费410万元，被拆迁200户，被拆迁面积17000平方米，回迁面积20000平方米，有20户拆迁户原有门面及减少回迁住宅面积因素，开发商支付补偿款590万元。
有180户拆迁户超面积补差价款2190万元，开发商做预售售房款处理。
前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费及开发间接费用共支付9000万元。
该开发商同一地段同期同类型商品房平均销售价格为6000元/平方米。
当地税务机关规定的开发产品的成本利润率是15%（假定营业税与企业所得税核定收入的行业成本利润率一致）。
企业账务处理情况如下：1、支付地价款时，借：开发成本—土地开发——土地转让费、契税5000万元贷：银行存款－ 5000万元2、支付与回迁户无关的其他补偿款借：开发成本—土地开发——拆迁补偿费410万元贷：银行存款 410万元3、收到180户回迁户超出被拆迁房屋面积补偿的差价款时，借：银行存款 2190万元贷：预收账款－拆迁补偿费（回迁户） 2190万元涉税提示：（1）、开发商收到回迁户的补差款在计算土地增值税时，应抵减本项目拆迁补偿费，土地增值税扣除项目金额是按照净支出处理的。
（2）、在涉及营业税及企业所得税的收入时，是其计税依据，这种根据安置房屋计算出来的补差“费用”，是正常销售收入的组成部分。
4、开发商支付回迁户的差价款时，借：开发成本—土地开发——拆迁补偿费（回迁户）590万元贷：银行存款 590万元5、开发商支付其他开发成本借：开发成本——前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等9000万元贷：银行存款 9000万元计算过程如下：1、拆迁安置房屋的营业税计税依据：开发成本是5000+410+590+9000=15000万元，单位成本是15000万元÷100000平方米=1500元/平方米。
＋－×÷营业额为17000×1500×(1+15%)/（1－5%）=17000×1914.15=30868430元。
开发商本期拆迁补偿安置，应缴营业税为30868430元+21900000元=52768430元×5%=2638421.50元。
2、土地增值税的计税收入和扣除金额项目的计算。
土地增值税是采取一定方式进行计算后征收的，如加计扣除、“三项费用的扣除”等不需要直接取自开发项目财务核算数据（即使开发商该三项费用真实的会计科目核算的数据，小于土地增值税计算的扣除项目金额的数据，也不按照孰低的原则处理）。
回迁户土地增值税的计税收入没有成本利润率计算的规定，如上上所述主要是调控房地产开发的土地超额收益，即必须按照国税发〔2006〕187号）第三条的规定处理。
收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
该开发商拆迁安置房部分的收入，在计算土地增值税时，与营业税计税依据、企业所得税应税收入的概念是不一样的，应该如下计算。
20000×6000=120000000元因为此处按照市场价计算，已经包括了超面积补差收入，超面积补差的计算价格一般不会超过市场价，所以不能再将开发商账上取得的补差收款计算进来。
按照国税函〔2010〕220号的规定，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
因此，针对该拆迁安置200户的扣除项目金额，开发成本部分中的“开发成本——土地开发——征地及拆迁补偿费”是：征地及拆迁补偿费5000+410+590-2190=6000-2190万元=3810万元。
该开发商计算土地增值税扣除项目的开发成本是3810+9000=12810万元。
3、企业所得税应税收入的计算销售（营业）收入 30868430元+21900000元=52768430元涉税提示：（1）具体填报企业所得税纳税申报表时，税收规定视同销售可以作为业务招待费、广告费及业务宣传费等的扣除基数，考虑到该表的勾稽关系，因此填报方法如下。
在附表《收入明细表》第13行规定，纳税人会计上不作为销售核算、但按照税收规定视同销售确认的应税收入。
具体填报在第14行“非货币性交易视同销售收入”，填报纳税人发生非货币性交易行为，会计核算未确认或未全部确认损益，按照税收规定应视同销售确认应税收入。
纳税人按照国家统一会计制度已确认的非货币性交易损益的，直接填报非货币性交易换出资产公允价值与已确认的非货币交易收益的差额。
软件填报的其他附表，涉及销售收入数据的，如附表八广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表相应的自动填列等等。
与此对应的在附表《成本费用明细表》第12行，填报“视同销售成本”，填报纳税人会计上不作为销售核算、但按照税收规定视同销售确认的应税成本，具体对应在行中填报。
（2）拆迁安置户办理产权过户时，取得的销售不动产发票金额与视同销售金额、补差款品迭后一致。