2019年昆山友谊公园北侧地块市场的报告-PPT精选文档
昆山市场调研简报
中航城 东方国际广场
44-91㎡ 43-73㎡ 58-120㎡
8600元/㎡ 11000-13000 元/㎡ 11000元/㎡
隆祺丽景
弘基财富广场 黄埔城市花园 帝景天成
办公楼 住宅 住宅
150-400㎡ 88-132㎡ 90-138㎡
6500元/㎡ 8500元/㎡ 8000元/㎡
区域项目产品价格表
销 售 率
80%
预定
项目卖点提炼
外在优势：
绝版地段：东部城市副中心核心位置 便捷交通：前进路地铁沿线 豪华商务生活平台：项目周边是较成熟的生 完善配套：学校、医院、银行配套完善 活圈，有黄浦公园、弘基财富广场、格林菲 尔华美达大酒店、高尔夫练球场等。是为成
苏州绕城接青浦高速公路
昆山经济概况
昆山是江苏的“东大门”，1989年9月28日撤 县设市，现拥有国家级经济技术开发区、综 合保税区等著名园区。在国家统计局公布的 全国百强县（市）排名中，昆山已多年蝉联 第一。 2009年昆山市实现地区生产总值（GDP） 2009年昆山市实现地区生产总值（GDP） 年昆山市实现地区生产总值 1780亿元，财政收入360亿元， 1780亿元，财政收入360亿元，其中地方一 亿元 360亿元 般预算收入156亿元， 般预算收入156亿元，继续高居全国各县 156亿元 （市）之首。 之首。 截止目前，全市累计批准65个国家和地区投 资项目近5000个，合同外资260亿美元，实际 到位170亿美元，其中世界500强跨国公司投 资项目61个。
物 业 费 工程进度
1.3元/平米/月 封顶
未知 在建
销售价格
11000-13000元 6500元/平米（低 /平米（酒 密度办公楼） 店式公寓）
8500元/平米
昆山花桥地块市场分析报告
昆山花桥地块市场分析报告―――东方海外集团住宅项目2009年6月4日星期四亲爱的曹董事长：您好！感谢贵企业给予我们大通参与东方海外住宅项目的机会，深感荣幸。
市场调研和产品设计在整个房地产项目中直至关重要。
他们的科学性、合理性、先进性以及迎合市场性等方面将直接决定未来产品的价格、客户层次和销售业绩，因此此篇市场报告我司将更多地立足于市场环境、规划设计等，从销售和市场角度，着重对项目周边市场、区域竞争、产品设计等方面进行定位和优化，对未来产品的建筑形态、销售价格等方面提出一些建议，供贵司参阅。
本项目具有相当的市场机会，但是机遇和风险并存。
上海大通将秉持“励精图治、创新务实、超越自我、追求卓越”的企业理念，力争在未来的产品建议方面为贵企业提供更好地服务。
前言 (2)第一部分昆山宏观经济与花桥房地产市场综述 (5)一、昆山宏观经济环境 (5)二、区域房地产市场综述 (12)第二部分项目地块特征分析 (19)一、地块分析 (19)二、周边未来规划 (25)第三部分项目SWOT分析 (29)第四部分竞争分析 (31)第五部分项目开发建议及定价 (39)第六部分项目综合评价 (46)结语 (47)【董事长提要】一、本案的运作氛围——花桥国际商务城房产迎来最佳开发时机❖近年来，花桥商务城经济发展迅速，发展房地产业的市场环境已经形成。
❖昆山城镇居民可支配收入超过了苏州市，由此可见，昆山市民具有相当的消费能力，这将带动区域住房消费热。
❖花桥建设日新月异，特别是轨道交通的建设，使花桥的交通条件得以进一步改善，与上海市区的距离也在“缩小”，昆山花桥国际商务城的辐射范围将更为广阔。
二、本案的市场定位——高档次物业对应商务城精英阶层❖社区核心文化：具有“生态、休闲、运动、健康”四大时尚特征的“新都市文化”将是我们小区建设的核心文化。
❖总概念：生态居家，健康生活。
❖产品定位：花桥国际商务城精品生活社区❖消费者定位：花桥国际商务城精英阶层的居家之梦三、市场竞争分析——主要对手集中在商务区以北、以西一带❖竞争优势：与上海市中心的距离、开发商的精品意识和努力、整体的高品质定位。
2019年江苏省昆山上半年房地产市场分析报告-PPT课件
解读：此次新政之所以备受社会各界关注，原因在于其较大的优惠幅度及“认房不认贷” 政策，这种试探性 地挑战“认房又认贷”的中央限购底线，在当下的背景，只会无疾而终。
房地产市场政策—地方
2019年6月27日 上海
非沪籍单身被限购 沪上多数区县已执行
部分区县称“非沪籍单身人士”目前已列入被限购人群，黄浦、
国务院：稳定和严格实施房地产市场调控政策
解读：中央再次强调稳定和严格实施房地产市场调控政策，表明中央坚持房地产调控的态度依旧坚决， 政策短期内放松的可能性极小。
房地产市场政策—中央
2019年6月18日 住建部新闻发言人
住建部：将继续严格执行差别化住房信贷政策
解读：差别化住房信贷政策，尤其是首套房信贷利率的优惠，对于首套房客户购房具有一定的保护及促 进作用。满足首次购房家庭的贷款需求成为信贷政策的重点，将推动刚需型产品成为供应及成交热点。
解读：存款准备金率下调主要目的是缓解银行体系的流动性压力，避免信贷收缩影响实体经济，流动性增加 后，必定会有部分资金进入楼市，此举对企业和个人信贷自然也是好消息。
金融货币政策
中国人民银行决定，从2019年6月18日起
下调金融机构人民币存贷款基准利率 调整利率浮动范围
中国人民银行决定，自2019年6月8日起 下调金融机构人民币存贷款基准利率。金 融机构一年期存款基准利率下调0.25个百 分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百 分点；其他各档次存贷款基准利率及个人 住房公积金存贷款利率相应调整。 自同日起：（1）将金融机构存款利率浮 动区间的上限调整为基准利率的1.1倍； （2）将金融机构贷款利率浮动区间的下 限调整为基准利率的0.8倍。
-69% 1% 66%
48% 0%
昆山项目市场分析报告
【在售个案简析】 清华名城
在售 售罄
楼盘品质较低，区域竞争力不强
项目整体均价5800 元/平方米
占地面积:11万㎡ 建筑面积:21.6万㎡ 容积率：1.9 绿 化 率 36% 总户数：1600 户 物业形态：多层，小高层，高层
目前现状 清华名城目前还有十套左右小高层房
源，均为两房，均价5900元/㎡。一次性 付款优惠200元/㎡，2012年7月31号交 房。后期小高层预计2011年年底推出。
项目整体均价7800元/平方米
建筑面积：107万㎡ 占地面积： 72万㎡ 容积率： 1.5 绿化率： 65% 建筑形态：25-27层高层建筑 总户数： 6500户
销售现状：
世茂蝶湖湾在售二期和三期高层房源。 其中三期12、13、14号楼在售，剩余40%-50% 左右房源，户型面积88—130平米，均价7500 元/平；二期10、11号楼房源在售，户型面积 92—142平米，有二房三房四种户型。现主推 10号楼，均价8800元/㎡，11号楼为特价房， 价格为6800-7800元/平。现买房享97折优 惠。二期今年年底交房，三期2013年交房。
千灯新镇的规划将使该镇成为千灯新的居 住商业中心，这将分流附近区域的人流量， 而本案位于新镇附近，这对本案的商业是一 个威胁所在。
城市经济
目前千灯镇有300家左右的外资企业，700家左右的民营企业。正在 向外向型经济转型。沿沪产业带的规划实施，将进一步的推动区域经济 的发展。2005年全镇完成GDP30亿元，财政收入5亿元。
6000-8000
8000-10000 10000以上
4000-6000
千灯镇
从目前的价格分段图可见，目前千灯镇在昆山处于6000-8000元/㎡这一区位，除部分高 端楼盘和别墅能突破8000元/ ㎡这一价格瓶颈外，区域内多数楼盘价格都处于平稳态势。
2019年昆山市国民经济和社会发展统计公报
2019年昆山市国民经济和社会发展统计公报2019年是新中国成立70周年，也是昆山撤县设市30周年，在这一重要的历史节点，全市上下坚持稳中求进工作总基调，自觉践行新发展理念，按照高质量发展要求，扎实做好“六稳”工作，大力建设现代化大城市，全力打造国家一流产业科创中心，深入推进18项三年提升工程，各项工作迈出稳健步伐。
昆山成为全国首个GDP超4000亿元，财政收入超400亿元的县级城市。
被列为全省社会主义现代化建设试点地区，蝉联全国中小城市综合实力、绿色发展、投资潜力、科技创新、新型城镇化质量百强县市“五个第一”，连续15年位居全国百强县市首位。
综合经济全年实现地区生产总值4045.06亿元，按可比价计算，比上年增长6.1%。
其中，第一产业增加值30.34亿元，下降2.3%；第二产业增加值2072.49亿元，增长5.2%；第三产业增加值1942.23亿元，增长7.3%，第三产业增加值占地区生产总值比重48%，比上年提高1.5个百分点。
按常住人口计算，人均地区生产总值24.26万元，按年均汇率测算，达3.52万美元。
完成一般公共预算收入407.31亿元，比上年增长5%。
其中，税收收入369.01亿元，增长3.7%，税收收入占一般公共预算收入的比重90.6%。
—1—年末全市拥有市场主体516688户，成为全省首个市场主体突破50万户的县级市。
其中，内资企业（含私营企业）136908户，外商投资企业5835户，农民专业合作社487户，个体工商户373458户。
农林牧渔业全年完成农林牧渔业总产值51.31亿元，农林牧渔业增加值32.5亿元。
水稻种植面积10.48万亩，亩产624.5公斤，三麦6.81万亩，亩产312公斤。
新建高标准农田0.69万亩、新增现代农业园区0.58万亩。
成功举办第15届海峡两岸（昆山）农产品展示展销会，展会销售额415万元。
做优做大“昆意农”网上销售平台，全年电子商务销售额4.2亿元。
昆山市房地产市场简报(PPT35)(1)
一、2005年宏观政策
• 2005年3月 放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归原 始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制；
• 2005年4月15日 国土资源部下发《2005年全国土地利用计划》，加大 调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居住 用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。
• 2005年6月1日 七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式实 施，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按 其取得的售房收入全额征收5%营业税；个人购买普通 住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营 业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转 手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款 后的差额征收营业税。
一、房地产同国民经济的协调关系
（一）房地产业GDP/GDP
年份 房地产业GDP（亿元）
GDP（亿元） 比率
2001 6.83 230.8 2.95%
2002 9.09 306.85 2.96%
2003 13.2 403.49 3.27%
Байду номын сангаас
2004 32.7 570 5.73%
就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的 自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观 经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。 再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自 身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右， 昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。 房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围 小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发 市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。
8% 22%
70%
新昆山人、上海人 本地居民 其他
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结语： 昆山相比苏州、上海的房价仍处于一个较低的价 格水平。主要成因是供大于求的买方市场影响， 城市自身规模所限且正处于城市的转型期，所以 房价仍处于一个企稳缓升过程。
2007.09.14
上海领汇房地产营销策划有限公司
一、昆山市概况（6）
人均生产总值 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
730 570 430 305
932பைடு நூலகம்
2003年
2004年
2005年
2006年
地区生产总值（GDP）稳步快速增长，昆山 人均GDP和上海差距不大，但是房价却比上 海低将近1倍，说明昆山的房产市场发展还是 比较平稳合理； 人均产值和居民存款余额增加迅速。 结语： GDP的增长为昆山经济和房地产市场稳步发 展提供了保障，昆山未来前景被人看好。
上海领汇房地产营销策划有限公司
一、昆山市概况（2）
“一体两翼” 城市规划 • 中心城区呈“一体两翼”多中心的 布局结构。“一体”即中心组团； “两翼”即东部城市副中心和西部 城市副中心。而西部副中心将是昆 山市在未来几年内开发建设的重点 区域。 • • • • • 昆山市整体经济发展规划 做好与制造业的配套 做好与沪苏错位发展 扩大服务半径和资源整合 完善城市功能 加大招商力度
居民存款（亿元） 300 250 200 150 100 50 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 149 114 183 248 223
113000 90700 70200 50500
120000
1000 800 600 400 200 0 2002年
昆山地区生产总值（亿元）
二、昆山房地产市场（2）
单套面积构成比例
22% 25%
53%
结语： 由于套型面积较小的职工宿舍楼和部分动迁房未进入统计，以上数据对 昆山市90m2以下住房面积所占比例有一定程度的低估，但也说明整体 上昆山市住房面积偏大，中小户型住房较少。最近三年，小于90m2的 住房面积所占比重表现出明显增长趋势。 2007.09.14
进出口和利用外资情况（亿美元） 500 400 300 200 100 0 41 42 2002年 67 72 2003年 108 130 2004年 179 2005年
出口
进口
184 153 244
结语： 外地人与昆山本地人的比例已超过 1∶1，大量外来人口的进入，不但为 当地的经济发展注入了活力，而且为 昆山带来了大量的购房需求。
90以上
90-144
144以上
上海领汇房地产营销策划有限公司
二、昆山房地产市场（3）
2005年购房群体分析 9% 22%
25%
45% 本地人 新昆山人 江浙沪 其他
结语： 昆山本地居民的居住需求主要以改善需求为主，市场需求持续稳定，而外 来需求成为昆山商品住房需求的主力。最近三年，新昆山人购房比重持续 增长，2019年全市商品住房销售面积的44.5%被新昆山人买走，同期江浙 沪地区购房者在昆山购买商品住房面积占商品住房总销售面积的25%。
出口加工区
上海领汇房地产营销策划有限公司
一、昆山市概况（4）
据最新2019年昆山统计数据显示，昆山市的外来人口已达到734956人， 比2019年末增加57927人，超过666809的本地人口。 从投资主体的性质来看,外商及港澳台经济完成投资占总量的50%,昆山 外向型经济特征明显，加工制造业带来了大量的外来人口，企业员工中 外来人口更高达80％，城市新增人口无疑会大幅增加对住房需求。
昆山友谊公园北侧地块市场报告
上海领汇房地产营销策划有限公司
一、昆山市概况（1）
区域地位：昆山地处中国经济最发达的长江三角洲， 毗邻上海，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市。 拥有良好的海运、水运和航空运输条件，距离上海30 公里。 城市竞争力：在2019年和2019年 全国城市评比，昆山连续2年蝉联 第一。 全国中小城市投资潜力第 一，全国中小城市综合实力排名 第一，全国十佳节约型中小城市 第二。具有完整的信息电子产业 结语： 链，是台资集中投资的地方，约 优越的区位和便捷的交通条 占全国的台资总投资额的1/3。 件使昆山区成功地融入大上 海，顺利地接纳了上海城区 的扩张，其优势地位正日益 凸现。 2007.09.14
结语： 城市远景经济规划以加工制造业作为根本立足点， 定位建成为长三角商贸重镇和沪苏物流转运基地。 2007.09.14
上海领汇房地产营销策划有限公司
一、昆山市概况（3）
城北区域
北部工业区
西区
中区 东区
生态居住区
经济开发区 城市商业及行政中心
南区
2007.09.14
结语： 施工面积基数较大，保持了大幅增长，未来供应量相当可观； 2019年市场复苏阶段，消化了2019年的市场大量积压房源，因此去年销售 面积大幅增长，2019年的市场购房需求空间相应被压缩。
其中住宅销售面积
2007.09.14
上海领汇房地产营销策划有限公司
2006年
2007.09.14
上海领汇房地产营销策划有限公司
一、昆山市概况（5）
据2019年末统计，昆山城镇居民人均可支配收入为19016元（上海为 20668元 ），比上年增长13.1%。按4000元/平米房价、3.5人/户、80平 米/户计算，房价：收入＝6:1，在国际标准范围内。
2007.09.14
上海领汇房地产营销策划有限公司
二、昆山房地产市场（1）
昆山历年房地产开发投资情况
（单位：万平方米）
1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 商品房施工面积 商品房竣工面积 销售商品房面积 2002年 320 70 77 75 2003年 757 205 173 147 2004年 1155 245 149 124 2005年 1350 324 198 175 2006年 1498 584 352 302