张家界旅游房地产发展思考

张家界旅游房地产发展思考近几年，旅游业、房地产业在我国的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。

张家界具有发展旅游房地产的资源优势、市场条件、人力资源以及区位和交通基础等条件，在此基础上，张家界旅游房地产的发展需要有效发挥政府宏观调控作用，做好旅游房地产规划，因地制宜建立旅游房地产产品体系，加强旅游房地产营销，引进和培养专业人才，以促进张家界旅游业和房地产的双赢，达到可持续发展的长远目标。

进入本世纪以来我国经济快速发展，人们生活水平随之不断提高，旅游消费观念开始由传统的观光旅游向休闲度假旅游转变，旅游房地产应运而生。

近几年，旅游房地产在我国得到了快速发展，相关研究也日益引起了国内学者的关注。

旅游业与房地产业是第三产业中附加值高、关联性很强的产业，旅游房地产是这两个产业相互融合的一种新型产业形态，已经成为当下旅游和房地产业界关注的新热点，也是搞好旅游城市经营的重要切入点和举措。

一、张家界发展旅游房地产的重要意义旅游产业是张家界经济发展的主导产业，发展相对比较成熟，而房地产业近几年在张家界迅速升温，与旅游业的融合趋势初步显现。

作为国内著名的旅游城市，张家界旅游房地产的发展必将实现旅游业和房地产的双赢。

（一）对旅游业发展的意义仅从旅游产业发展来看，张家界已经名列国内一流旅游城市之中。

从旅游统计数据来看，近10年张家界旅游人数与旅游收入，总体上呈不断攀升趋势，但在2003年和2008年分别受SARS、四川汶川地震以及全球性金融危机等影响，旅游人数及收入有明显的下滑，说明现阶段张家界旅游还处在数量扩张型阶段，并且趋于外向型，容易受到外界因素影响。

张家界旅游业想要稳定的向前发展，就需要强有力的内在支撑力，发展旅游房地产无疑是较好的选择。

旅游房地产的发展在一定程度上会促进游客旅游活动从观赏游览向度假休闲转变，有效淡化旅游业发展的季节限制性，促进张家界旅游向质量提升型阶段转变。

（二）对房地产业发展的意义从全国房地产发展来看，张家界目前还属于国内房地产发展的三线城市范围内。

相比其他同级旅游城市而言，张家界房地产业发展起步较晚，发展速度也很迟缓，也没有形成规模。

2010年，在张家界、桂林、黄山和三亚四个旅游城市的房地产投资总量比较来看，张家界房地产业的投资规模和吸引力明显不及其他三个城市，仅为三亚的六分之一。

事实上，这四个城市作为旅游目的地在国内外的知名度是不相上下的，同时旅游业在这几个城市中基本上都是主导产业，旅游产业的发展规模也是比较相当的。

但房地产业在四个城市发展却出现较大差异，说明张家界房地产业还有很大的发展空间。

张家界房地产要发展，必然要借助旅游的推力。

事实上，张家界的很多产业发展都是充分地利用了旅游业的优势，房地产业也可以效仿，加深与旅游业的融合发展。

二.张家界发展旅游房地产的基础分析旅游房地产的发展一般要求有优越的资源环境、旺盛的市场需求、有利的政策、优秀的人才、以及良好的区位便捷的交通等基础条件。

综合分析张家界的实际情况，张家界在各方面已经初步具备发展旅游房地产的条件。

（一）自然环境和人文环境良好旅游房地产对自然环境和人文环境要求都较高。

张家界属中亚热带山原型季风湿润气候，四季分明，生态环境优良。

全市森林覆盖率达66.9%，市城区空气质量优良率达90.1%，饮用水水源水质达标率为99.6%。

优异的自然环境，为张家界旅游房地产发展提供了一个良好平台。

近年来张家界人文环境也得到了大幅度改善。

从2007年开始，张家界市开始启动“三年一小变，五年一大变”的建设项目，2008年启动了市区四条主要交通要道沿线“穿衣戴帽”工程，市容市貌变得整洁大方又具有地方特色，市区交通网络得到大幅度改善，城市环境焕然一新。

2010年又在全市范围内开展了“平安满意在张家界”专项活动，加大对旅游市场违法行为的整治力度，产生了良好的城市营销效果。

良好的自然环境和人文环境将会不断吸引国内外旅游房地产开发商和投资者。

（二）旅游市场和房地产市场齐头并进房地产业与旅游业都是与居民消费能力密切相关的产业，旅游业的发展可以创造更多的房地产商机，房地产的发展也可以完善旅游基础设施配套，两个产业合作有效，可共享一部分市场。

张家界作为国家优秀旅游城市，每年休闲度假旅游者迅速增加，旅游接待人数已由2002年的773.64万人增加至2012年3590.11万人。

旅游业的迅速发展必将推动旅游房地产的需求。

另一方面，张家界房地产市场也呈现出良好的发展前景。

从历年张家界房地产业投资情况来看，投资商对张家界旅游房地产业的发展信心十足，投资额度也不断攀升，尤其近五年以来，投资金额逐年上涨明显，由2006年的47440万元上升到2010年224903万元。

在近两年企业景气指数统计中，张家界房地产企业景气指数呈上升趋势，2010年房地产业景气指数高达166.7，仅次于批发业和零售业，说明房地产企业在张家界发展势头良好。

在对企业家信心指数统计中，房地产业企业家信心指数2009年是最高的，2010年受物价上涨和通胀影响，批发和零售业企业信心指数回升，房地产企业信心指数紧跟其后，这些都说明企业界对张家界房地产的发展是比较看好的。

（三）第三产业人力资源充足由于旅游房地产的产业综合性、开发和经营中涉及到的关系的复杂性，决定一旅游房地产的开发和运营需要具备多种知识背景的综合性人才。

因此，张家界旅游房地产的开发和运营离不开旅游房地产专业人才的供给。

房地产业和旅游业同属第三产业。

张家界第三产业从业人数较多，从业人数近年来呈总体增加的趋势，2011年约有近30万的从业人员。

随着近几年张家界地产市场的繁荣，房地产业从业人员的数量也有大幅上升，这为张家界旅游房地产的发展提供了丰富稳定的人力保障。

旅游房地产涉及旅游、房地产、计算机网络等多个领域，对从业人员的素质有较高的要求，从业人员不仅需要具备旅游规划，饭店管理，市场营销等专业技能，更要熟悉房地产业运作方式以及IT技术等相关知识。

旅游业自建市以来一直是张家界的主导产业，从业人员不论数量和质量都有保障，旅游房地产发展可以充分利用这一优势，将部分从业人员进行专业培训，转移到旅游房地产相关领域。

（四）区位良好，交通日益改善旅游房地产常被称为建立在车轮上的产业，区位条件和交通条件都很重要。

从外部区位来看，黄山以长江三角洲后花园的优势大力发展旅游房地产，三亚借助建设海南国际旅游岛的政策优势大力发展旅游房地产，张家界同样也有其发展旅游房地产的优势，只是暂时没有发挥出来而已。

张家界地处湘鄂渝黔边区，与湖北武汉、贵州贵阳、重庆、湖南长沙等消费能力很强的中西部省会大城市（直辖市）直线距离都比较近，加上外部交通的日益发达，张家界与这些城市的联系将更加密切，大大缩短时间距离，为旅游房地产消费者提供了便利的条件。

张家界有着良好的交通运输条件，包括国航、南航、东航等12家航空公司在张家界开通了到日本名古屋，韩国首尔、釜山等国外城市的旅游包机，国内已经开通了到北京、上海、香港等20多个大中城市的航线。

张家界国际空港正在扩建，将实现年旅客吞吐量600万人次，货邮吞吐量2万吨的目标。

焦柳铁路连接南北，石长铁路横贯东西，旅游列车直达50多个大中城市。

正在规划建设的黔江经张家界至常德、陕西安康经张家界至衡阳的铁路、呼和浩特经张家界至茂名的高速公路，将使张家界成为连通全国东、西、南、北的大通道。

便捷的交通为张家界的旅游房地产发展提供了良好的条件。

三、张家界旅游房地产发展的对策（一）发挥政府宏观调控作用旅游业是张家界的主导产业，政府在旅游业发展中一直发挥着主导和宏观调控作用，尤其在旅游目的地营销和城市经营中起着非常重要的作用。

旅游房地产发展更需要政府进行市场调控，避免产生泡沫。

政府在旅游房地产发展中的宏观调控作用，一方面要加强旅游房地产相关政策的制定和宣传，规范旅游房地产市场的运行，同时吸引国内外房地产消费者来张家界进行房地产投资。

另一方面要政府相关部门要对旅游房地产市场进行科学的干预和调控，加强对旅游房地产市场的监测和分析，预防市场风险，引导和促进旅游房地产健康发展。

此外政府腰解决好本地城乡居民的住房问题，着力建设廉租房和经济适用房，满足当地居民的居住需求，避免居民与旅游房地产外来消费者之间产生矛盾。

（二）科学合理规划旅游房地产张家界旅游房地产规划，首先要确保所有旅游房地产项目符合张家界城市的总体规划和控制性详细规划。

讲究布局合理，布点均衡，最大程度地发挥不同类型的旅游房地产项目的功能和优势，防止过多过滥的建设和破坏性开发。

此外，旅游房地产规划要以保护生态环境为首位，使旅游房地产的开发效益与城市整体的生态环境保护、文化生态优化相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。

优美的生态环境是张家界旅游房地产的最大卖点，如果因为发展旅游房地产使生态环境遭受破坏，无疑是得不偿失的。

张家界曾经就为武陵源核心景区的“宾馆城”付出了了1亿元的拆除费代价，因此未来旅游房地产的开发和建设要避免重蹈覆辙。

（三）因地制宜建立旅游房地产产品体系1、适当控制旅游景点房地产张家界旅游资源丰富，景区景点数量众多，旅游景点房地产是目前张家界最多的旅游房地产形式，一般为非住宿型的建筑物及关联空间，主要用于各种观光、休闲、娱乐等用途。

比较典型的有大庸府城民俗博物馆、土家风情园、田家老院子、军声画院、秀华山馆以及魅力湘西大剧院等，还有很多分布在景区内的建筑，为游客提供基本的旅游服务，这些都是属于旅游景点地产范畴。

相对来说，旅游景点地产在张家界发展比较饱和，而且考虑到张家界城市发展的需要以及旅游业自身的可持续发展，这类房地产项目应适当加以控制，尤其要避免重复性建设，以免造成资源浪费。

2、合理建设旅游商务地产旅游商务地产是指旅游服务的商店、餐馆等建筑物及关联空间。

在这一方面，目前张家界的旅游酒店是其中最重要也是发展比较成熟的一块，截止2008年，张家界有各级酒店57家，其中五星级酒店一家，四星级酒店五家。

此外还开发了旅游商业步行街、维港?十字街、大庸府城、“溪布街”大型复合商业街等旅游房地产项目。

但总的来看，与沿海旅游城市如青岛、上海、深圳等相比起来，存在很大差距。

在酒店建设方面，高星级品牌酒店相对较少，这与张家界作为世界级的旅游目的地身份及不相符。

此外，酒店形式比较单一，住宿接待型酒店居多。

因此，一方面要尽力引进一些高星级品牌酒店入驻，如正在建设中的花园酒店，以此为契机吸引其他国内外品牌进入张家界旅游房地产市场。

另外，张家界旅游产业具有非常明显的季节性，旅游旺季到来时，各大小酒店供不应求，人满为患，住宿价格居高不下；当淡季来临时，大量客房积压。

因此发展旅游房地产，需要更多地开发和建设产权酒店、时权酒店、主题酒店，使现有资源得到充分利用。

3、重点建设旅游度假房地产（1）发展养生旅游房地产人口老龄化是中国即将面临的社会，养生旅游市场前景广阔。