城市更新前期要点难点技巧分析

01 更新的本质

结合经历过好几个城中村的更新项目的经验，个人觉得更新项目，本质上主要涉及如下：

01 洗地

理论上，中国大陆的土地仅有国有土地和集体土地之分，但实践中却存在很多复杂的类型。

比如国有土地，也包含国有已出让、国有未出让，也涉及签订征转地协议但尚未补偿完毕，也涉及早期代征地尚未来得及签订土地出让合同、经历史遗留确权办证土地等等。

村集体的土地就更不用说了，实践中就更复杂。

因此，首先需要将土地权属、性质繁杂的土地清理干净，洗地洗清晰，比如农转用等，最终完全征转为可供政府出让的国有建设用地。

02 把现有的规划调整合理

这个合理即包括调整为合适开发的建设用地，比如土总规、城总规、十三五更新规划、城中村划片区、工业区块线、基

本生态控制线、法定图则等等不利于现在我们开发规划的调整过来。

其次，还要结合政府村集体的诉求，提供相应的公共配套基础设施、保障房及符合我们经济效益考虑的提高容积率增加可售的比例等等。

当然具体问题具体分析，但总得来说就是：

通过调整规划，即可尽快开发建设、又可以与村集体、业主、政府一起做大蛋糕，共同分享分赃蛋糕。

03 把现有建筑物拆除、拆迁安置补偿经济关系理顺

这个是整个城市更新项目中相对难度最大的阶段了，毕竟上述两点涉及的基本都是政府。

政府部门虽然很多，但核心诉求基本不变，那就是规避行政风险。

满足政府一些条件，且这些条件不会存在根本满足不了的情况，毕竟做大蛋糕也有利政府。

但是拆迁涉及众多业主、二房东、相关经济利害关系人，每个人的想法诉求很难一一满足，钉子户基本都存在，仅仅是数量多寡而已。

拆除建筑物简单，但是搬迁安置补偿协议的谈判和签订就是最大的难题。

综述

土地性质征转为国有，且农转用等转为可立即开发建设的土地；规划调整为可立即开发的土地，规划性质、规划建设指标也符合多方的利益，多方共赢即可。现状土地则拆除建筑物附属物临时建筑物、理顺相关经济利益关系等等清理干净。以上三个本质即是更新主要内涵。

02 项目总主要工作内容

01 开发报建

主要有：

计划前期的测绘、评估、意愿征集、四会、框架协议签订、计划立项、土地权属认定、旧屋村范围认定、土地信息核查、非农（征地返还地、关外96小学）调整、历史用地处置、专项规划、集体资产备案、确认实施主体、拆除建筑物、不动产权证注销、转地、移交入库、用地审批（农转用、林地、地质灾害等等）、用地方案图、用地规划许可证、测算缴纳地价、土地出让合同等等。（以上详见个人公众号【我眼中的城市更新】：报批报建技巧及及更新流程背后的逻辑）

涉及的有村集体、街道办、集资办、区国资委更新局、规土局、工信局、环保水务、文体局等等。

02 集体资产处理

明面上：

包括前期的村集体资产核查确认，资产评估、四会公证会、前期费、保证金、框架协议、授权委托等；

也包括后期的评估论证、设置准入条款、招商方案、股东代表大会（公证会）、产权交易上平台、竞争性谈判或公开招投标，最终签订合作协议等。

私下：

包括摸清村集体权力架构、派系斗争、主要或关键决策人、比较难突破及容易攻破突围的、支持我们可以协助的等等，

包括他们私下想法，要钱要物、其他特殊条件比如解决学位、特殊回迁需求等等；

包括做大前期费、扎钉子等防止竞争对手摘桃子的措施（详见个人公众号【我眼中的城市更新】：城市更新如何与村集体打交道）；

包括集体资产或相关管理相关的应对措施比如主体资格、保证金、监管资金等等。（比较敏感在此就不一一细说）

03 拆迁搬迁补偿安置

包括前期摸底调查、周边项目拆赔标准、如何宣传鼓舞团队士气、鼓励村民参与拆迁工作、吸引村民等等；

包括调查拆迁范围建筑物附属物数量、种类、类型、业态、村集体资产。

包括小业主人群的来源、分类、家庭收入来源、性格爱好特征、家庭基本情况、心理预期、主要诉求、业主在不在境内、业主内部分配问题等等；

包括有无产权、产权种类、产权是否限制（抵押查封）、是否存在经济纠纷、法律上是否存在瑕疵争议、继承争议等等；

包括如何进行拆迁宣传、话术培训、基础拆迁理论培训；

也包括拆赔标准制定、拆赔协议制定、测绘、确权安排；

包括项目部建立、招兵买马、人员分工、规章制度建立健全；

包括处理各种棘手意外情况，比如生产安全、擅改商、加扩建、狮子大开口，钉子户等等处理技巧。

包括与公司总部的协调获得总部最大的支持，

包括拆迁奖惩制度、财务支持确保及时付款，付款的把控、工作进度安排、解决一些钉子户问题等等。

包括与政府相关部门的协调，除了解决拆迁进度外，政府部门还可以协助解决一些棘手问题等等。

03 具体如何开展工作

更新项目已初步敲定，村集体和开发商已经有了一定默契，有初步意向，就可以正式开展如下工作。具体有：

01

核查各类规划土地情况、现状调查、各种经济测算、深入调查项目风险点、判断是否真实可靠。

同时，有必要提前拜访相关街道、区的领导，了解街道、区里对拟进行更新片区的定位，争取相关支持。

有些项目表面上没有硬伤、经济测算也不错，但往往忽视了有没有可能存在重大信访问题。

一旦这些信访问题存在，就必须得谨慎了。

如果以上都没问题的话即正式开启。

02

成立项目公司项目组，进驻村里。

目前深圳市有政策规定开发商不得随意进驻村集体，怎么规避就不详细说了。

进驻村里是第一步，尤其是面对众多竞争对手及深圳更新项目僧多肉少的局势下。

在摸清村集体权力架构，派系等前提下，选择最有权势最有威望也最能配合我们的大佬，一定的高溢价租赁其物业，作为据点。

03

了解了村集体的权力架构，接下来就是如何沟通，摆平这些关键或重点决策人了。

同时，还需要去村集体所在的街道办了解更具体的情况，争取街道工作上的支持，了解村里动态等等。

备注：具体怎么规避，不好细说，敬请谅解。

04

有了据点，我们就开始正式工作。